旅游地产的产品设计技术----盛方咨询

旅游地产的产品设计技术

盛方咨询：旅游地产的产品设计技术

旅游地产借势于旅游资源，表现出品味高、价格贵、区位选择挑剔、市场定位集中等特点。目前，较为流行的两大度假产品主要有 ：

分时度假从实质上看，是介于房地产产品和酒店产品之间的一种中间产品。旅游地产中分时度假酒店（公寓）就是加入了分时度假交换体系的“时权酒店”。在分时度假产品中会涉及多方主体：开发商，拥有房产产权；销售商，作为开发商的销售代表向公众销售分时度假产品；度假房产管理公司，管理和维护分时度假房产；分时度假交换公司，向具有分时度假房产使用权的消费者（会员）提供不同地区之间的分时度假产品交换业务；其他还有律师、金融机构、咨询顾问等直接或间接与分时度假相关的专业群体。分时度假在全球的稳健发展已经预热了中国市场。

产权式酒店作为一种新型的房产投资和消费模式，符合现代经济资源共享的基本原则，从开发商的角度来看，产权式酒店能够调动社会资源，顺利完成酒店建设，同时及时实现投资资金回笼；从经营者的角度，稳定的客户群体成了酒店经营的保证；从购房人的角度来讲，可以像购买住房一样投资置业，可以从经营利润中分红，每一个客房都可以有独立的产权，为他们打开了一道投资的大门的同时，产权式酒店为他们提供了一种高尚而现实的生活方式；从银行的角度来讲，产权式酒店也因为其稳的经营模式而成为一项低风险的业务。对于投资回报率来说，其实就是出租率，只有高出租率的保证，才能提高投资回报率并降低投资风险。而出租率直接与物业的地段、稀缺性以及品质相关，因此地段好，有特色的产权式酒店才能成为投资者眼中的宠儿。

一旅游地产的休闲产品

休闲是指在非劳动及非工作时间内以各种“玩”的方式求得身心的调节与放松，达到生命保健、体能恢复、身心愉悦的目的的一种业余生活。科学文明的休闲方式，可以有效地促进能量的储蓄和释放，它包括对智能、体能的调节和生理、心理机能的锻炼。

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随着人们生活质量的提高，休闲已成为一种时尚。休闲产业日益兴起，休闲经济对国民经济有着巨大的影响力。在休闲产业经营的过程中，单一的、无特色的休闲产品已不能满足人们的需求，休闲产品主题化多元化成为发展趋势。

（一）中国古代的休闲方式

在中国，由数千年传统思想文化的影响，长期以来，中国人在生活中形成了自己的一套休闲方式，而这套休闲方式，在中国古代就已经形成为一种文化形态，有些休闲方式直至今日还在人们的生活中有着很深的影响。

1.载歌载舞的休闲方式

它可以说是人类最古老、最原始的休闲方式之一。其目的是宣泄自己的感情，是自身生理和心理的需要，可以促进身心健康。在《吕氏春秋 古乐》中就有记载，说人们编制舞蹈来休闲。都市的休闲方式与文人的活动相关，以“文舞”为主，而在乡村，则与民间集会相关，歌舞与民间的其他娱乐形式相结合，如秧歌、高跷、狮舞等，成为民间闲暇时的主要休闲活动形式。

2.运动性的休闲方式

运动的功能最初在于增加人的体质、调节人的身心、提高人的生活质量，后来逐步转化为一种带有竞技性和娱乐性的休闲活动方式。它主要包括保健养生、武艺竞技、娱乐性竞技和其他民俗游乐竞技几种休闲活动方式。

武艺竞技类休闲活动形式的内容主要包括射箭、水上与冰上以及武艺等；娱乐性竞技休闲运动形式有由角抵、相扑发展而来的摔跤，有球类运动如蹴鞠、马球、捶丸、手拍球、板球等，有各种棋类运动项目如弹棋、围棋、象棋等；民俗游乐休闲活动，内容更加广泛，其中既有适于文儒雅士的投壶、游山，又有民间大众喜爱的风筝、舞龙、舞狮、斗兽、斗鸡、踩高跷、踢键子；既有文人仕女钟爱的荡秋千、踏青、观灯，又有儿童参与的鞭陀螺、骑竹马、滑板、跳绳等。

3.欣赏性的休闲方式

通过对戏曲、乐舞表演等各种技艺的欣赏，达到愉悦心智目的的休闲方式。除此之外，吟诗结社、琴棋书画也是古代文人们普遍喜欢的休闲生活方式。它是一种比较高雅的文化娱乐活动，主要是在上层社会有钱的贵族中非常盛行。

（二）中国近现代的休闲方式

晚清时期，赌博以一种空前绝后的休闲方式，上至王公贵族，下至平民百姓，

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无不通晓方城之战。除了赌博之外，晚清还盛行彩票、轮盘赌等西洋赌法，为配合这种需要，当时出现了“职业赌商”，为赌博提供一条龙服务。另外泡茶馆、体育运动、旅游、逛公园等也是当时休闲方式。

民国时期，休闲生活表现得更为繁盛，如京剧在当时就非常盛行。另外出现了一些较为高雅的休闲方式，如看电影、集邮等。但茶馆聚赌、逛游艺场还屡见不鲜。

从1949年中华人民共和国建立到1966年间，休闲生活简单，而且每一样都充满了较为健康的气息。如体育运动、跳交谊舞、集邮、看电影、戏剧、逛公园等。当时广播操、乒乓球、游泳十分火爆。

“文化大革命”期间，休闲成为无处生存的奢侈，于是样板戏、语录歌、忠字舞这些时代的“怪胎”，以政治任务的面貌来为人们留下了一些苦涩的欢乐。

改革开放的年代，娱乐休闲堂而皇之地成为这个时代的响亮、多彩的主题：卡拉OK、摇滚、迪斯科、蹦迪。同时电视节目种类繁多，它不仅给国人带来情感享受，还潜移默化地影响着人们的日常生活与观念。另外健身从伸腿弯腰发展为家庭器械健身，再到健身房健身。“泡吧”则显得安详、宁静得多，网吧、水吧、茶吧、书吧、陶吧等所有在现实中无法释放的情怀，都能在“吧”中得到满足。

20世纪90年代，原本一枝独秀的集邮衍生成包罗万象的收藏：钱币、粮票、钟表等都成为人们收藏的对象。最后进入20世纪末，人们最向往的休闲方式是“回归大自然”，最大众化的方式是旅游，人们在旅游的过程中收获着在城市生活中以寻找的感动。

（三）休闲产品开发

·娱乐休闲产品：歌厅、舞厅、迪厅、音乐厅、棋牌馆、影院、剧院、演艺中心、卡拉OK、KTV等；

·体育休闲产品：游泳馆、兵乓球馆、保龄球馆、武术馆、网球场、羽毛球场、高尔夫球场、足球场、篮球场、壁球场、桌球场、溜冰场、赛马场、射箭场、自行车运动场及漂流、攀岩、狩猎、潜水、冲浪、跳伞、航模、蹦极、野营、垂钓等；

·保健休闲产品：温泉疗养、森林疗养、花卉疗养、水疗、泥疗、盐疗、洗

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浴、阳光浴、美容、美发、推拿、按摩、氧吧等；

·旅游休闲产品：各类自然、人文风景名胜区点，及主题公园、动植物园、城市风光等；

·乡村休闲产品：农家乐、渔家乐、牧场乐、民俗村、乡村古镇等；

·教育休闲产品：博物馆、图书馆、纪念馆、展览馆、科技馆、天文馆、地质馆、艺术馆、烈士陵园、宗教寺观、大学校园、工业园、示范园、老年大学、书店、书吧、文化站及各类非职业性培训中心等；

·饮食休闲产品：饭店、酒楼、茶馆、咖啡馆、风味小吃店、美食广场等； ·购物休闲产品：商场、会展、批发市场、步行街、专卖店及拍卖、典当等； ·怡情休闲产品：宠物豢养、形象设计、美容、美发、种花、种草、集邮、收藏雕刻、书法、绘画、编织、插花、陶吧、话吧、清吧等；

·社会休闲产品：慈善、福利、志愿者行动及各种节庆、会餐、交友、手机短信、网吧等。

二、旅游地产的养生产品

中国养生文化源远流长，贯穿于中华民族5000年的历史长河中，不仅是中华民族的瑰宝，也是享誉世界的奇葩。养生除了依靠得天独厚的环境因素外，还需要对项目、服务、产品进行开发。

（一）养生产品的资源支撑

1.空气养生

负氧离子素有“空气长寿素”、“大气维生素”之称，是衡量空气质量的主要指标之一。负氧离子含量高的地方，一般也是长寿老人比较多的地方，所形成的天然大氧吧，可以消烟除尘、改善心肺功能、促进新陈代谢、增强抵抗力，从呼吸上达到养生目的。

2．温泉养生

温泉养生在我国有悠久的历史，黄帝、秦始皇、唐太宗、唐玄宗等杰出帝王，都与之结下不解之缘。在国外也有着很深的渊源，如日本、罗马、英国、土耳其、韩国等。著名诗句“温泉水滑洗凝脂，皓首沐浴回常春”也表现了温泉对于人体养生的独特一面。温泉浴不仅可使肌肉、关节松弛，消除疲劳；还可扩张血管，

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促进血液循环，加速人体新陈代谢。此外，大多数温泉中都含有丰富的化学物质，对人体有一定的帮助。

3．滨海养生

海洋养生是很好的环境资源养生，世界上有许多岛国都是长寿之国。近年来，利用海洋治病和保健的海洋养生疗法，在国内外日益盛行。海洋养生是在海洋气候的作用下，使用海水、海沙、海风、海景、海涛、海浪、海气等治病的一种健身方法。包括洗海澡、海潮浴、海滨散步、聆听涛声、观看涌浪、呼吸海气、身裹海泥晒太阳等。沙滩也可养生，让沙石刺激脚底的穴位及敏感区，有补肾、健脾、宁神、强筋作用，增强体质，延缓衰老。根据临床研究证明，海洋疗法可以治疗的疾病很多，并有独特疗效。

4．山林养生

海拔500米以上的山区，气温凉爽，人体阳气内敛，耗散较少，有利于养生；地广人稀，环境幽静，人的情绪稳定，气血和畅；空气清新，负氧离子高，阳光充足，湿度适当，山多泉水、瀑布、溪水，水中矿物质多，均有利于养阴益寿。森林也是人类健康的益友，它吐氧吸碳，杀菌除噪，环境宁静，鸟语花香，都对益寿延年有好处。尤其是松树林效果更佳，松树是一种长寿植物，松树养生也是森林养生的一个重要内容。

5．日光养生

日光养生很早就为我国传统养生家所认识，晋代养生家嵇康在《养生论》中就提出了“晞以朝阳”的观点，唐人孙思邈有“呼吸太阳”之论，历代道教养生家更是推崇日光的养生作用，《黄庭经》中就有“日月之华救老残”的说法；宋代的《云笈七签》中还发明了与现代日光浴相类似的所谓“采日精法” ” 日光同地球上一切有生命的物质关系极为密切，对人体的发育生长也有着极为重要的作用，人称“太阳大夫”。

6．饮食养生

水不仅能满足人体正常生命活动的需要，还是人体营养物质的重要来源之一。水质、土壤与健身祛病的关系十分密切，而在优质的水源和土壤中生长出来的珍鲜果蔬也一样具有优良的品质和丰富的营养，为人类健康生活提供有力的保证。

7．文化养生

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养生一词最早见于《庄子》内篇。所谓养，即保养、调养、补养之意；所谓生，就是生命、生存、生长之意。道教更是将养生发扬光大，其根本就是“生道合一”，先有生命，也就是自然之本，才有后面的道。道教主要内容是“观生、修生、存生、保生、贵生、爱生”，每个内容都离不开生，所以养生理念贯穿于道教之中。

8．医疗养生

养生不但要在软环境上适合养生，增强体质，减少疾病的产生，也要在硬环境上配合养生，在产生疾病的时候，能及时治疗疾病，达到身心健康，更好地进行养生。

9．气候养生

变化万千的气候，时刻影响着人的身体健康，所以养生也讲究利用气候适时养生，就是所谓的四季养生，“春温春生，夏热夏长，秋凉秋收，冬寒冬藏”。

（二）养生保健项目

养生地产最突出的特点，就是在养生、保健、培训、体检、治疗等相关环节为入住社区的居民提供高品质养生服务。

·多项特色养生服务设施：养生度假社区、养生酒店、养生植物园、养生食舫、养生水疗会馆、音乐理疗室等；

·养生咨询培训中心：如资深专家坐堂、诊断开方、心理咨询指导、各类养生课程）；

·休养中心：如提供食饵养生、环境养生、熏治养生、中医养生音乐、瑜伽养生等服务）；

·养生膳食房：如调和五味、平衡阴阳、以食养生、药食同源，整理创新四季养生菜肴，日常膳食营养指导；

·特色美容馆：如现代美容、传统养生、汉方驻颜、塑身美体、排毒活络等； ·spa中心、养生国际研究交流中心以及室内外游泳池、网球、草地保龄球、健身和娱乐中心、会议室等。

（三）养生服务

相对普通商品房开发的服务标准，养生产品服务有了明显的变化，一方面体现在高效的物业管理上，另一方面体现在对入住居民的专业化养生服务上。比如，

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增加了保健、培训、体检、理疗、诊疗、护理、洗衣、送餐等全方位养生服务；针对商务人群，还可以提供卫星会议、活动策划、会展中心等服务;甚至一些新型养生社区不仅能够实现全天候养生服务，而且还在送餐、夜餐甚至代机票、车票、旅游门票等方面下功夫。

养生产品的人性化、管家式服务，从各个方面善待客户。从一日三餐开始，像管家一样无微不至地对客户进行关怀。根据具体情况制定服务内容。以客户的需求为主导，根据客户不同的身体状况、精神状态、性格喜好等实际需要，提供送餐、洗澡、家政、生活照料、身体护理、悉心陪伴等各种单项服务，可根据每位客户的不同需求适时调整、组合。其养生膳食从科学营养的饮食配方为客户制定健康食谱，以食养法实现延年益寿，主要从饮食物性味、与客户身体状态、天时气候、地理方域等关系修养养生之道。

（四）养生产品开发

·长寿主题类产品：一般以长寿老人较多、养生文化遗迹等为卖点，结合当地的特殊地理环境进行生态养生产品的开发。

·山林养生类产品：以山林溪谷为生态本底，以负氧离子、绿色环境、湿润空气、适居温度、矿泉水质、中草药等等为养生原料，形成的氧吧、森林浴、雾浴、竹海浴、竹文化养生、矿泉浴、生态食疗等等。

·日光养生类产品：古代养生家已经感受到了日光具有保健作用。晋代养生家嵇康在《养生论》中就提出了“唏以朝阳”的观点，孙思邈也提倡“呼吸太阳”。

·花卉养生类产品：花香、精油，可外用美容，内服等。典型产品如芳香疗法。

·生态水疗类产品：以矿泉、中草药为基础，形成特色生态水疗项目，结合中医按摩、流行SPA等等。

·四季养生类产品：古代养生家针对春夏秋冬的气候特征，认为在饮食调摄、生活起居等方面必须顺应四时的生、长、藏特点，做到“春夏养阳，秋冬养阴”。

·民俗类产品：有民族特色的养生方式，如回族的节食风俗，如瑶浴的药浴，如藏浴的“五味甘露汤”等。

·其他结合养生中的导引按摩类、吐纳行气类、意念修炼类、滋补服食类、起居摄生类、香汤沐浴类产品，有的综合在一个产品中，有的成为整个产品中的

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独特卖点。

三、旅游地产的温泉产品

目前，温泉产品已经从个别性的产品，逐步转化为温泉沐浴、桑拿、按摩、SPA、药浴、健身等等结合的康复疗养产业链。

（一）温泉产品的现状

纵观温泉产品的开发现状，可谓是“好、快、广、大”与“低、后、弱、少”同时并存。“好、快、广、大”，即资源好，发展快，分布广，潜力大；“低、后、弱、少” 则是说大多温泉项目起点低，开发思路落后，规模与档次不足实力较弱，精品项目少。

（二）温泉产品开发设计

1.改变出水方式产生的游憩

运用工程技术手段，通过改变温泉的出水方式，主要产生的游憩有：

·音波喷射温泉：温泉水流随着音乐的节奏变化喷射，使人有美妙感受。 ·SPA（器械性）冲击泉气泡温泉：以气泡的形式产生冲击泉。

·冲喷温泉：温泉以冲喷的形式对人体的穴位进行按摩，达到舒筋活络的效果。

·蒸气泉浴：类似桑拿浴，利用温泉的蒸气、喷气进行桑拿，加速新陈代谢、挥发汗水。

·瀑布温泉：利用温泉自高向低流下之落差冲力起到温热按摩效果。 ·温泉海浪浴：运用特殊器械，使温泉水形成海浪的动力。

2.泡浴方式

通过向温泉水中添加花草、矿物、瓜果汁、盐雾、香精等特定材料，形成具有不通功效的温泉汤浴，从而丰富游憩方式；

·花草温泉：指在温泉里添加各种花草类材料的泡浴，如玫瑰浴、香草浴； ·矿物温泉：硫磺温泉、寒水石温泉、矾石温泉、五灵脂温泉和石灰石温泉； ·瓜果温泉：瓜果取汁加入温泉，通过温泉的刺激使皮肤更好的吸收瓜果中的养份，实现皮肤护理，如柠檬温泉；

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·香熏温泉：依季节时令，香薰汤池每隔2时辰（4小时）换一种香薰油精，温泉水中加入香薰油精（温泉水面会冒气泡），具有润肤养颜、杀菌香体的功效；

·盐雾温泉：利用死海矿物盐的神奇作用，采用先进技术，使矿物盐以雾浴的方式让客人享用，这样的浴法会使人体更易吸收矿物质。死海矿物盐对强化身体、恢复健康有着不可思议的作用，它含有锌、硫磺、氯化物、钙、溴化物、钾、钠、镁等矿物质，能达到加速伤口复合痊愈，消毒、杀菌及平衡体内细胞矿物质的分布、增加新陈代谢等作用；

·矿泥温泉：可治疗高血压、神经痛、糖尿病等疾病；

·天然香精温泉：它们具有神奇的排毒养颜作用，历来为人们所推崇。静泡香精汤池中，合闭双眼，任迷人的香氛将你轻轻围绕，每一个毛孔仿佛都开放在仙境的花蕊中；

·花粉、蜂蜜温泉：这两样宝贝向来是美容养颜的至尊法宝，也有润燥解毒之用。干燥的冬日，就让它们通过温泉水的刺激，悄悄滋养你的肌肤吧；

·木料温泉：荷兰松木泉、泰国松木泉、印度檀香木泉、日本松木泉等。

3.泡浴设施设计

·桶浴温泉：以桶为泡浴设施的游憩；

·温泉游泳池：供游人游泳的温泉池；

·沐足廊：以温泉浴足为特色的通透廊道；

·浮浴池：以人造的盐浴“死海”，能让人漂浮在上面的温泉浴池；

·水吧：供人一边泡温泉、一边聊天品茗的特定空间；

·温泉漂流河：由温泉水构建的漂流的水道。

4.温泉产品组合

结合温泉的开发，配套美食、运动、商务、会议、美容、健身、娱乐、养生等休闲项目，形成复合型的游憩方式。

·温泉与美食的结合：指泡汤与特色餐饮的结合；

·温泉与运动的结合：温泉与高尔夫、温泉与游泳、滑水等运动的结合； ·温泉与商务的结合：泡汤与商务活动的结合；

·温泉与会议的结合：泡汤与会议、论坛的结合；

·温泉与美容的结合：泡汤与美容美体的结合；

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·温泉与健身的结合：温泉与健身锻炼的结合；

·温泉与娱乐的结合：如温泉与艺术表演的结合，温泉与游戏的结合。 ·温泉与养生的结合：如温泉与膳食调理、心理咨询等养生项目的结合。

5.区分不同受众产生的产品

·老年人温泉池：专门针对老年人建造的温泉池；

·儿童温泉池：专门针对儿童建造的温泉池；

·女性温泉池：专门针对女性受众建造的温泉池；

·鸳鸯浴池：为情侣或夫妇专门定制的泡池。

6.由于季节变换产生的产品

·春季泡汤：可以产生在花海中泡温泉的产品；

·夏季泡汤：夏夜泡温泉，或者白天将山泉泡与温泉泡相互结合，形成双泉泡；

·秋季泡汤：可以产生在果林里泡温泉的产品；

·冬季泡汤：可以产生雪地露天泡温泉的产品。

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