国新置业申请报告

机械工业第三勘察设计研究院

目录

第一章 申报单位及项目概况

一、申报单位概况

公司名称：湖北国新置业有限公司 公司住所： 法定代表人： 注册资本：人民币 企业类型：有限责任公司 1、申报单位的主营业务

湖北国新置业有限公司经营范围为：房地产开发、商品房销售、物业管理、房屋租赁、房地产咨询服务。

湖北国新置业有限公司已于2005年1月10日，班里中华人民共和国房地产企业资质证书，证书编号为：

2、经营年限

湖北国新置业有限公司营业期限：自2005年1月10日至2011年5月27日，现有企业法人营业执照注册号为4200002101988?

3、股东构成

湖北国新置业有限公司由 出资组建。 股东构成情况详见以下介绍：

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二、项目背景

1、项目提出的理由及过程

“十五一”时期是武汉市进一步增强中心城市功能、实现在中部地区率先崛起的关键时期。2007年11月，国务院批准武汉城市圈为全国资源节约型和环境友好型社会建设综合配套改革建设试验区，标志着武汉的改革发展上升成为国家战略，武汉被再次推到全国改革开放的最前沿。建设“两型社会”，首先应构建“两型产业”体系，大力发展高新技术产业和现代服务业，实现可持续发展。根据《武汉市国民经济和社会发展第十一个五年总体规划纲要》，武汉市发展现代服务业应巩固发展商贸会展、金融及房地产在大主导产业，突出发展现代物流、信息传输服务、旅游、文化及社会服务业。

在《武汉城市总体规划（2006—2020年）》中指出，在武汉主城区以三环线以内地区为主，包括局部外延的沌口、庙山和武钢地区，总面积为680平方公里。主城区基本延续上轮总规圈层发展、组团布局的思想，并根据城市发展的趋势，讲鬼话结构调整为中央活动区和15个城市综合组团。中央活动区按照“大集中、小分散”的模式，集中建设滨江活动区、王家墩商务中心、汉口中心商业区、环沙湖公共服务中心区、中南路—中北路商务办公区五大中心城市职能区域。规划明确，武昌地区重点发展科教文化、高新技术、金融商务等职能。建设中南商务办公区、水果湖行政办公区、鲁巷城市副中心等；打造武昌首义文化区、月亮湾总部聚集区等滨江文化景观；规划武钢、东湖高新两大工业区，建白沙、青山环保都市工业园。

武昌区委、区政府在《武汉市武昌500墙总部区暨江南商务区规划》

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中提出，以长江、沙湖为背景，在积玉桥、沙湖片区重点建设高档写字楼宇，完善商贸、商住、旅游、休闲等配套设施，形成商贸、商住、旅游休闲一体化综合服务中心；在中南路、中北路重点发展金融业、商贸、总部办公、娱乐、高档写字楼，打造“江南金融中心”和“江南商务中心”。

2、项目市场定位

根据武汉市房地产发展趋势和依托500强总部区暨江南商务区建设规划，湖北国新置业有限公司努力将“尚城国际”建设项目打造成高层、低密度、高品质金融商务中心，提供金融、商务办公等服务。

本地块决定位于高档住宅。 3、报告编制依据

（1）《武汉城市总体规划》（2006—2020年）；

（2）《武汉市国民经济和社会发展“十五一”总体规划纲要》； （3）《武汉市住房发展500强总部区暨江南上午区规划》； （4）《武汉市武昌500强总部区暨江南上午区规划》；

（5）地块编号为P（2009）009号的国有使用权成交确认书，武士交确字[2009]第014号；

（6）湖北中南勘察基础工程有限公司提供的《武汉国新置业有限公司活尔中心岩土工程勘察报告》；

（7）中南建筑设计提供的《尚城国际规划设计方案》； （8）项目单位提供的有关基础资料；

（9）湖北国新置业有限公司关于委托机械工业第三勘察设计研究院编制改项目报告的《委托书》。 三、项目概况

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1、建设地点

湖北国新置业有限公司沃尔德中心地处湖北省行政中心、武昌区CBD区域范围中北路终端，是武汉市内环线上重要地段。项目用地东望东湖；西临东北路；南靠东沙大厦；背北面为湖北建机实业有限公司。城市规划地铁线路将沿线通过，地理位置十分优越，交通优势明显，其北面的徐东路商圈及南面的中南商圈商业氛围成熟浓厚，加之受东面以水果湖为中心的湖北省行政中心辐射的影响，该区域已然成为武汉市具有时代特点的行政办公、商业集中区。

沃尔德中心大厦突出建筑气质与内涵，运用新古典主义的建筑表现手法，充分彰显湖北国新置业有限公司的企业品牌与文化形象。该项目结合地域及功能相组合的优势，近览沙湖，远眺长江，定位为高起点、高水准的超高层商务建筑。

本案以先进的建筑理念、合理的功能布局和交通组织、155.55米的地标级高度，简约的新古典主义造型，科学合理的技术措施，亮丽的“空中花园”等力求塑造一个都市现代化超高层商业办公综合性建筑的典范。它的建筑必将成为该区域具有鲜明可识别性的地标性建筑。

2、建设条件 （1）自然条件 ①气候与气象

武汉市地理位置为东经113?41＇∽115?05＇,北纬29?58＇∽31?22＇，属北亚热带季风性（湿润）气候，具有常年雨量丰沛、热量充足、雨热同季、光热同季、冬冷夏热、司机分明等特点。年平均气温15.8℃∽17.5℃，极端最高气温41.3℃，极端最低气温为-18.1℃.年无霜期一般为211∽272

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天，年日照总时数1810小时-2100小时，年总辐射104千卡/平方厘米-113千卡/平方厘米，年降水量1150毫米-1450毫米，多年平均降雨量1284.5毫米；降雨量集中在每年6月∽8月，约占全年降雨量的40%左右。多年平均蒸发量为1391.7毫米，平均气压1013.2毫巴，绝对湿度年平均16.4毫巴。风向随季节明显变化，冬季以北风为主，夏季多东南风为主，全年主导风为东北风，年平均风速为1.2m/s。雷暴日数平均每年36天，近20年最大积雪厚度17cm。

②地形地貌

项目所在地属江汉平原的残丘性河湖冲击平原，山丘、湖泊、平陆相间为地形的主要特征。市区平坦低洼。东南部稍稍隆起，市水域面积大，湖泊星罗棋布与纵横的江河相衔。

场地土类型为中硬场地土，建筑场地类别为Ⅱ类。根据1：5万《武汉市区工程地质图》和查阅相关资料，本场地无新活动断层经过，稳定性好；环境地质条件简单，无不良地质作用。

（2）地质条件 ①水文地质

武昌地处长江东畔，辖区内有东湖、沙湖、水果湖以及南湖的部分水域。项目所在地污水最终受纳水体是长江武汉段，长江武汉段的功能类别为集中式生活饮用水水源二级保护区。项目所在地属山北排水水系。该水系东起中南路一带，西止临江大道，南达武珞路与蛇山北麓，北抵徐家棚武昌北站。由曾家巷、筷子湖、新生路、下新河、徐家棚等5个支系组成，汇水面积9.74平方公里，建有管涵97679米，明渠3573米。该处原由筷子湖、曾家巷、下新河、徐家棚4处出口闸和 站，将污水排入长江，雨

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季抽排能力不够，2001年新生路 站建成以后，增加了一处排水出口，大大减轻了该水系渍涝的危害。

武汉市属江汉平原的残丘性河湖冲积平原，山丘、湖泊、平陆相见为主要地形特征。地质构造以新华夏构造体系为主，几乎控制全市地质构造的轮廓，地貌属鄂东南丘陵经汉江平原东源向大别山南麓地山丘过渡区。

拟建工程场地地下水主要为上层滞水。地下水对混凝土及钢筋混凝土无腐蚀性，对钢结构有弱腐蚀性。

②地震效应及稳定性

抗震设防烈度：根据历史地震分析推测，武汉市属远源波及地震区，一般表现为弱震、微震，地壳相对稳定。根据武汉市人民政府地震工作办公室和市建委《关于进一步加强建设工程抗震设防要求管理的通知》的规定，我市主城区按工程地质等情况划分为七个设计地震动参数区，本项目地处其中的ⅡA区，相对应的基本地震烈度为Ⅵ度，其应对的地表水平向设计地震动峰值加速度反应谱参数值应根据该文件规定确定相应的数据。抗震设防烈度为6度，设计基本地震加速度值为0.05g，设计特征周期为0.30s。设计地震分组为第一组。本工程建筑场地类别为Ⅱ类，设计按照7度设防。

场地土及建筑场地类别：根据钻探资料和武汉地区经验初步评价，本项目场地土类型为中软场地土类型，详勘截断应实测剪切波波速确定场地土类型。场地覆盖层厚度大于50米，由此判定建筑场地类别为Ⅱ类。根据有关规定本项目拟建场地属可进行建设的一般场地。

综上所述：拟建场地无断层、断裂、岩溶等不良地质现象，场地稳定性良好，适宜项目建设。

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场区覆盖层呈现典型的二元地层结构特点，地下水位赋存于杂填土中的上层滞水和沙层中的层压水。地下水对砼不具腐蚀性，对钢筋混凝土中钢筋无腐蚀性，但对钢结构有弱腐蚀性。

（3）交通 ①交通现状及规划

本项目场址位于主城区内环线中北路上，周边道路通畅。根据武汉主城区内环线整治规划，内环线由解放大道中段、中南路、中北路、徐东路、长江大桥、武胜路等七条主干道和三座跨江桥构成，全长二十八公里，系统内快速路与快速路、主干路与主干路相交均为立交形式。全线大小路口二十七个，立交道口八处，人行天桥十二座，地下通道三座。是联系武汉市三镇中心城区的纽带。《规划》将内环线定位为“城市主骨架和快速客运通道”，按照“建路口立交、拓宽断面、组合道路、调整公交和建设景观”的整治思路，实现内环线主干线及桥梁设计车速达到六十公里/小时。

目前轨道交通地铁四号线一期工程已开工建设。自武昌火车站，经紫阳东路—中南路—中北路—岳家嘴—中北路延长线至武昌火车站，在岳家嘴设车辆段，周家大湾设地铁乘客站。线路全长16.095公里，共设15个车站。目前地铁武昌火车站、武汉火车站土建配套工程分别与火车站建设同步开工，累计已完成投资1.32亿元。

本项目场址附近还有十余条通往汉口、武昌和汉阳的公交车站点。 ②交通条件评价

本项目场址紧靠主城区内环线，通过内环快速路可以通往武汉市的机场、火车站、港口及各条国道、高速公路等，交通四通八达，方便快捷。

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（4）市政基础设施

本项目建设用地区域内具备完善的给排水、供电、通信等基础设施，为本项目的实施提供了有力条件

①供电

拟建场地电力主要来源于110KV变电所和10KV开闭所，采用双高压进线引入项目配电房；经与供电部门沟通，可以满足本项目施工和运营用电需求。

②给排水

本项目水源由武汉市政自来水管网供水，供水压力位0.2-0.3Mpa，水厂输水干管服务压力能够满足项目用水需要。目前，该区域具备完善的市政水管网，区内供水主要由白沙洲、平湖门、余家头等水厂共给，可提供充足的水量。因此，区域供水能力可以满足本项目用水需要。

项目建设区域内排水采用雨、污水分流制，即生活污水经化粪池处理后排入城市污水管网，雨水直接进入城市雨水管网。项目所在地污水由市政污水管网截流至沙湖污水厂（即武汉市水质净化厂），污水经处理达标后排至长江武汉段。武汉市沙湖污水处理厂位于武昌中北路391号，占地125亩，其中一期约63亩，二期约25亩，三期约37亩，汇水面积16.9平方公里，服务范围为沙湖以南、武珞路以北、东湖以西、大东门以东的地区，服务人口25万。

区域附近没有排水泵站，已有接至项目建设地附近的排水管网，排水管理可满足本项目排水需要。沙湖污水处理厂是武汉市第一座城市污水处理厂（原名为武汉市水质净化厂），1990年10月投入一级处理运行，1993年12月实现二级处理运行，处理规模为10万立方米/日，该厂占地面积

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125亩，下辖东湖泵站，水果湖泵站、八一路泵站，服务面积16.9平方公里，服务人口近30万，服务范围包括水果湖、珞珈山、卓刀泉、中南等区域。该厂采用传统活性污泥法工艺，经过处理的水质均达到国家排放标准，尾水由明渠排入长江。截流处理的污水中，其生活污水占75%，工业废水占25%。为进一步保护东湖周边环境，更好地适应城市发展需要，将污水处理规模增大到15万m3/d,并于2005年实施完毕。

③燃气

本项目天然气气源由中北路敷设管道供给，具体方案由武汉市天然气有限公司负责引入本项目管网系统（包括室内），市天然气管道输送来的中压天然气经小区壁挂式调压箱或埋地式调压后送至用户。气源充足，能满足新增用户需求。

④通讯

项目区域内电信服务商有中国电信、中国网通、中国联通，其通讯网覆盖全区，交换机容量充足宽带信息网络完善，基本上实现了网络数字化、传输光纤化、业务信息化，本项目可方便接入；同时临近设有邮局。因此，该项目通讯、邮政条件极为方便。

（5）建设条件评价

通过以上分析可看出，本项目区位优势显著，交通四通八达，十分便捷；市政基础设施配套规划完善，能够满足本项目在建设期和运营期内的需求。

3、项目用地

本项目规划净用地面积为6205平方米。

该地块时以挂牌方式出让的经营性国有土地，原为 宿舍区 。

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项目用地呈现规则的四边形。

规划用地性质为：商业金融业用地。

4、建设规模

本项目规划总建筑面积59029m2，其中地上建筑面积49989.10m2，地下室面积为9040.00 m2（不计容积率）。

地上建筑面积49989.10 m2分配如下：其中兴业大厦面积16906.30 m2，建筑高度为95.70米；圣泽大厦面积16292.80 m2，建筑高度为89.70米。裙房面积16790.00 m2。

规划建筑占地面积3398.00 m2，容积率4.77，建筑密度32.43%，绿地率30.06%。停车位合计416个，地上204个，地下212个。

5、主要建设内容 （1）建筑工程 ①兴业银行

兴业银行武汉分行办公及对外服务，计16906.30 m2。 ②圣泽大厦

写字楼、办公及商务，计16292.30 m2。 ③裙房

商贸服务，计16790.80 m2。 ④地下建筑

地下建筑面积9040 m2，用于人防及设备用房和停车。 （2）配套工程

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供配电、给排水、燃气、通风及消防等公用工程。 道路、地上停车场及景观绿化工程7080.86 m2。 6、总体规划 （1）本项目规划原则

①严格执行国家及湖北省现行法律、法规和设计规范，并符合《武汉市总体规划》的要求，构建中北路金融和商务聚集区，形成辐射中部地区地区的金融中心。

②遵守武汉市城市规划管理条例及工程建设标准强制性条文和各有关规程、规范。符合统一规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设的原则。

③总体规划设计应布局合理，配套完善，满足规划、消防的要求，解决人流、车流和物流的交通组织问题。

④规划设计、工程施工采用新技术、新工艺、新材料，力求功能合理、技术先进、满足项目的使用要求，使项目具有先进水平。

⑤执行《武汉市绿化条例》，保证绿化面积。使用符合环保要求的新型墙体材料，建筑物设计新颖，景观布局合理，使项目具有良好的生态环境。

⑥贯彻执行《武汉市建筑物节能管理办法》，采用节能型的建筑结构、材料、器具和产品，提高建筑物保温隔热性能，减少采暖、制冷、照明的能源消耗。

（2）总平面布置原则 ①总平面布置原则

在满足金融和商务功能的前提下，合理确定厂区的布局结构、建筑密

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度等，以期利用最少的资源和能源，获得环境、经济和社会的最大效益。

充分利用本项目位于主城区内环线的趣味有时，形成“西眺沙湖、东观东湖”的通透景观，使客户从室内能看到江城山水美景，提高金融办公环境质量。

注重整体空间效果，注重人性化建筑空间，不同的建筑和建筑族群，在整体的环境中相互呼应，形成相互对话、交流的空间效果。

根据场地地形的实际状况、周边城市道路及管网条件，合理地利用场地自然高差，组织场地排水。

②总平面布局

项目地块西邻中北路和规划轨道交通线，为满足武汉市有关交通干道两侧建筑要求和轨道交通影响线两侧控制距离要求，本项目在临中北路一侧设计15米宽绿化带，在轨道交通影响线外10米处布设建筑区。建筑物主题位于地块中央，平面呈“L”形，其中1-5层位裙房，6层以上分为两栋独立塔楼，交错布置，增强立体感观和通风采光；地下设置2层地下室，除配套设置消防设施用房、备用发电机房、配电房等辅助设施用房外，其余军布设为停车场。建筑主体四周布设绿化景观，其东北面为预留扩大用地，难免为地面停车场。

逐出入口设置在中北路上，为商贸服务逐出入口，北侧和南侧各设置一办公次出入口； 东侧设置地下车库出入口和货物出入口， 实现有效分流。

项目结合现有地形地貌状况，综合考虑建筑物功能分区，平面布局设计简约而实用，在满足金融、商贸、办公需要，满足规划、消防要求的前提下，尽可能的节约土地资源。

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（3）景观环境系统

区内绿地是城市园林绿地系统中的重要组成部分，是改善城市生态环境的重要因素。 在绿化布局上， 以区内边界的带状绿化为主， 以小片的种植为点缀， 并考虑不同季节开花植物的搭配，使四季有不同的观赏景观。

本项目绿化率达30.06%。 7、建筑及结构方案 （1）建筑设计标准

商务写字楼按照其综合素质不同，可以划分为不同的等级，目前国家和行业均没有固定标准或成文规定；而且随着科技不断创新、建筑技术的发展和客户需求的持续提高，写字楼品质也在大幅度提升，评定写字楼级别的标准也在不断地更新和提升。

一般来说，甲级写字楼的标准应该包括以下四个方面：

序号 项目 硬件设施 建筑类型 办公空间 标准层高 标准承重 供电系统 供水系统 空调系统 框架或钢结构，抗震设防在7级以上 能提供可灵活分割适应各种变化的办公空间 室内净高2.7以上（楼层吊顶后净高） 楼板承重在2.5Kn/m2衡量标准 ① 以上 2双倍供电（配备后电力供应设备），办公室的供电容量在80W/m以上 24小时冷热水供应，并有中水处理系统 国际知名品牌中央空调系统，用户能根据自自我要求调解室内唯独、适度，空调系统具有分区域控制能力，新风量在30立方米/人/小时以上 13

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电梯 国际知名品牌，每部电梯服务面积小于3900平方米/吨·台，候梯时间不超过30秒 每60—90平方米出租面积提供1个机动车位，并实现智能化高效管理 停车位 达到5A级标准 办公（OA）：预留OA电力负荷50VA/m以上，办公室OA布线采用网络地板或地面线槽；通信（CA）；计算机网络通信系统到达所有的办公间，提供其他国际国内长途语音及数据通信条件；千兆入户，百兆到桌；楼宇（BA）：主要的机电设计由计算机管理，并监控其运行状况，实现管路的自动控制；消防（FA）；防火电视监控，安装烟感、温感和火灾自动报警、自动喷洒装置；保安（SA）；保安重点部位（门厅、电梯等）设电视监控计算机、自动巡更。 铝板、玻璃幕墙，局部为高档石材等材料 有大唐，大堂地面应为大理石、花岗岩、天然石材等，墙面应为大理石、花岗岩或高级墙纸等材料 2智能化系统 ② 装饰装修 外立面 大堂 电梯厅 走廊 采用高档装饰材料，地面应采用石材；应有不锈钢、大理石或木门套 高级带胶地毯或用石材地面，高档吸音材料吊顶 进口名牌洁具，高品质、低噪声，通长石材洗面台，设通长面镜、洗手卫生间 液盒、电动干手机、手纸，高档防水防潮吊顶、洗面台、面镜部位提高照度，高级瓷砖或石材墙、地面，前室能有余度满足使用者理容要求 办公间 墙面耐擦洗壁纸或高级乳胶漆，高档吸音材料吊顶，刷高级乳胶漆，块状胶垫地毯法面 生态空间 一个高档的鞋子楼内应该有一些绿化生态空间布局，以增添写字楼内部景观 ③ 商业配套 职工餐厅，同时配置适当规模的高档餐厅； 提供多项服务的商务中心； 多功能厅/会议室； 邮局、银行、票务中心； 小型商场、快递业务 ④

软件服务 高效的物业管理上，对入住的企业提供专业化商务服务 14

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（2）设计原则

严格按目前通行的国家甲级写字楼标准设计.

建设严格执行国家建设标准和技术规范，积极推广先进、成熟、适用的新技术、新工艺、新材料、新产品，降低能耗，提高高层建筑建设的整体水平。

根据市场需要设计应具有多样性和可改性。在建筑造型上，创造出多重空间层次；以简洁、现代的设计风格，形成流畅的轮廓线，将建筑与天际线融为一体。

景观绿地与道路绿地和建筑内绿化空间有机结合。

大气环境、水环境和声光环境应符合规定，保障人身心健康。 （3）设计依据

《民用建筑设计通则》（GB 50352-2005） 《钢结构设计规范》（GB 50017-2003）

《高层民用建筑设计防火规范》（GB 50045-95）(2005年版) 《建筑设计防火规范》（GB 50016-2006） 《公共建筑设计节能标准》（GB 50189-2005） 《智能建筑设计标准》（GB/T 50314-2006）

《建筑抗震设计规范》（GB 50011-2001）（2008年版） 《办公建筑设计规范》（JGJ 67-2006） 《武汉市城市规划管理技术规定》

《武汉市城市市政公用和其他工程设施规划管理技术规定》（2003） 武汉市建筑设计控制性指标

湖北省及武汉市的有关规范、标准等。

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（4）建筑设计

建筑外观力求达到“标志性”的效果，打造武汉武昌中北路上地标性建筑。通过超高层体重，强调立体线条的流畅及高耸入云的竖向感。

立面造型形成高与低、点与面、虚与实得对比。地步裙房通过一层临街大面积的无框落地玻璃窗和二层缤纷多彩的广告橱窗，体现出来浓厚的上午特色，强烈的韵律感。上部塔楼部分以简洁、明快的表现手法，突出高层建筑固有的特征强化纵向韵律感和现代气息，塔楼顶部沿外轮廓及电梯间作了一些构架处理，使建筑更加生动。

裙房外墙主要以深灰色花岗石为主，高层主体外墙以浅灰色面砖为主。 （5）结构设计 ①结构形式

主楼结构高度为155.55m，采用刚筋混凝土巨柱框架与H型钢核心筒的结构形式：裙楼结构高度为30m，采用框架结构形式。

根据《钢结构设计规范》（GB50017-2003），本项目安全等级为二级。 耐火设计11层以下建筑为3级，11-18层位2级，18层以上建筑为1级。

②抗震等级

地震烈度：根据武汉市人民政府地震工作办公室和市建委《关于进一步加强建设工程抗震设防要求管理的通知》的规定，我市主城规划区按工程地质等情况划分为七个设计地震动参数区，本项目所在地相对应的基本地震烈度为Ⅵ度。根据《建筑工程抗震设防分类标准》（GB50223-20080），应按高于本地区抗震设防烈度一度的要求加强其抗震措施。本项目抗震设防为7级。

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8、公用配套工程 （1）给水 ①水源

本项目水源由武汉市政自来水管网供水，供水压力为0.2-0.3MPa，谁厂输水干管压力盒水量能满足本项目用水需要。

②用水量

室内生活给水竖向分区，三层及以下由市政给水管直接供给，三层以上由变频水泵加压供给。

营运期项目用水情况，详见下表。

类别 办公生活用水 大楼保洁用水 绿化用水 用水标准 501L/人·天 1L/m2·次 1.8 L/m2·次 用水人数 2000人·天 49989.1 m2 315 m2 小计 未预见水量 总计 100% 小时变化系数 2.0 1.0 1.0 用水时间 （h） 8 8 4 用水量 最高日用量（m3/d） 100 50.0 5.7 155.7 15.7 171.4 最大时用量（m3/d） 25 6.3 1.4 32.7 3.3 36.0 ③生活给水系统

室外给水系统：

根据用水量估算，经与市自来水公司沟通，从中北路市政积水管网上接入一根DN50的给水管，作为供水水源。地下层一地上3层生活用水、道路和绿化用水均由市政常压直供。

室内给水系统：

三层以下生活用水由市政给水网直供，三层以上由设备加压后经一级减压后供给，变频调速生活给水设备从不锈钢生活水箱（共2个）吸水，设置在底下室内。

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④计量

商业和住宅分设计水表计量。每户住宅单独设水表计量，水表出户，表前谁呀控制在0.35MPa以内。

⑤其他

水泵采用低噪声水泵，并采取隔声、减噪措施，使噪声控制在规定标准内。洁具选用节水型产品，以避免水资源的浪费。生活水泵后立管曹勇衬塑镀锌钢管，户内生活给水管道采用PP-R塑料管，室内给水管采用给水球墨铸铁管，埋设于绿化带或人行道下。

（2）排水

项目排水采用雨污水分流制。雨水由雨水去引至中北路市政雨水管网；污水排入化粪池，经预处理达接管标准后排入中北路市政污水管网，与所在区域污水回流送至沙湖污水厂作进一步处理，出水最终排入长江。项目营运后废水主要为工作人员生活污水及大楼保洁废水。项目生活用水量最高日用量约为100t/d，排水系数按用水量的0.8计，则生活污水排放量约为80 t/d，年排放量为22400t/a；大楼在日常保洁时将产生的废水，项目保洁用水量约为50 t/d，排水系数按用水量的0.8计，则废水排放量约为40t/d，合11200t/a，项目废水产生总量约为33600t/a。

项目给排水情况表（这个表环评上没有）

给水 项目 生活用水 办公及商铺用水 绿化、道路用水 合计

排水 日排水（m3/d） 年排水（m3/a） 82.49 30.00 112.49 39108.74 18

日用水（m3/d） 97.05 35.29 3.94 136.28 年用水（m3/a） 35423.25 10587.04 394 46404.29 30109.76 8998.98 机械工业第三勘察设计研究院

（3）消防

室外消防给水管和生活给水管共用管道，设为环状。环状给水管网上设置室外消火栓，室外消火栓的间距120m。室外给水管采用球墨铸铁管，橡胶圈连接。

室内室外消火栓系统采用临时高压制系统，消防水泵合喷淋水泵共用消防水池。由于市政给水管不能满足室内消防水量及水压的要求，因此在地下室设2个消防水池，水池总有效容积540m3（其中室内消火栓用水量432 m3，自动喷淋水量为100.8 m3）。在屋顶设置不锈钢消防屋顶水箱，水箱有效容积为18 m3。

根据《高层民用建筑设计防火规范》（GB 50045-95）(2005年版)，建筑物应设室内消火栓，室内最大消防水量40L/s。室内消防给水管道布置成环状，每层均设室内消火栓。室内消火栓的布置，保证同层有两股水柱同时到达室内任何部位，水枪充实水柱10m，消火栓算口离地面高度为1.1m，每个消火栓箱内配DN65mm消火栓1个，25m长水带1条，19mm水枪1支，每个消火栓处设置直接启动消防泵的按钮。消防电梯前室设置消火栓，屋顶设有检查用消火栓。栓口出水压力大于0.5Mpa采用减压消火栓，

（4）供配电系统 ①负荷等级

本工程高层建筑，属于一、二类建筑物。根据建筑类别和负荷性质要求，本工程消防水泵、消防电梯、防排烟设施、水灾自动报警、火灾应急照明等消防用电和银行营业用电、机房用电、安防用电为一级负荷，其中银行机房用电和安防用电为一级负荷中特别重要负荷，生活水泵、地下室排污泵、客梯等为二级负荷，其他为三级负荷。

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②用电负荷

单位面积负荷指标：地下室按10W/m2估算，住宅按8KW/ m2和6 KW/ m2综合估算（依建筑大小调整），办公、餐饮按100 KW/ m2估算，商业按照120 W/ m2估算，电梯、生活水泵等动力设施用电按实计入。

依据以上估算指标，住宅安装总容量约为1100 KW，考虑需要系数后总容量为550KVA，于地下室内设住宅用电变压器一台，变压器容量为800KVA，变压器负荷率74.7%；办公及配套电力设备用电设备总容量约为2100KW，考虑需要系数后总容量约为1470KW，设变压器2 1000KVA一组，变压器负荷率79.9%；商业、餐饮、车库、水泵及配套电力设备用电设备总容量约为3890KW，考虑需要系数后总容量约为2550KW，设变压器2 1600KVA一组，变压器其负荷率86.6%。

③供电方式

本项目供电采用220/380V三相四线PE保护线的TN-s系统，地缆敷设，其供配电压为22V和380V。高压采用10KV环网供电，低压采用单母线分段运行，低压侧集中无功功率补偿。

在地下室内设10KV高压配电房，由城市中心中压电网引来两路10KV电缆回路，由高压配电房对各变压器采用放射式供电。

消防水泵、消防电梯及重要的营业用电除两路10KV备供电源外，另提供柴油发电机备用电源，以保证其电源可靠性。

④计量方式

为便于以后维护管理，本设计金融、商业、办公按用途功能划分供电，自成独立系统，同时由各自独立变压器供电。

⑤接地及安全

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根据计算，按二类防雷建筑设计。

本项目程防雷接地、变压器中性点接、消防控制中心接地、通信机房接地、电梯机房接地、电气设备保护接地等共用接地装置。

工程接地采用TN-S系统保护，从地下变配电室至电缆桥架至电缆竖井内敷设40 4 镀锌扁钢作为接地干线，配电箱内保护接地端子通过导线与接地干线连接。

所用弱电系统及防雷接地系统共用接地体，接地电阻要求不大于1欧姆。

（5）弱电

①设备自动化监控电脑系统

项目设有自动化监控电脑系统，能使所有设备在最佳状态下运行，迅速发现故障，达到减少人力，节约能源，提高经济效益的目的。通过自动化监控，可以对整座大楼的空调、供热、给排水、变配电、照明、电梯、消防、闭路电视、通信、防盗、巡更等进行全面监控。

②广播影响系统

包括公众广播、客房影响、高级宴会厅的独立影响、会议厅独立音响、会议同声传译、舞厅音响等。公众音响平时播放背景音乐，发生火灾时，则兼作事故广播之用。高级宴会厅、会议室设置有专用的音响室，以适应各种宴会、记者招待会、演唱会、国际会议、时装表演等不同的使用要求，

餐厅、多功能厅、酒吧间等，为满足有可能举办各种晚会的要求，配备有移动式音响设备；舞厅的音响是独立的系统。

③消防自动报警和自动灭火系统

报警方面：火灾自动报警系统、火灾紧急广播、警铃、警笛、火警电

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话。自动灭火方面：室内消火栓系统、干粉灭火系统。

手动灭火方面:室内消火栓系统。

防、排烟方面：正压送风系统，负压排烟系统，排烟口的排烟阀，正压送风口的送烟阀，切断空调器电源防火调节阀系统。

通讯设备：一般程控电话、对讲电话、火警专用电话。

避难方面：包括应急照明、诱导灯、太平门、楼梯间等出入口的显示标志灯、疏散用电梯、防火卷帘门等。

相关设备：消火栓泵、喷淋本、气压罐、消防电梯、双电源互投等。 在消防电源供给上，采用双电源一用一备，以放射式、末端自动互投方式向消防设备供电。消防供电电源严格按一级负荷供电。备用电源采用自备发电机组，与主电源切换时间不超过15秒。

④事故照明系统

设置部位：疏散楼梯间（包括防烟楼梯前室）、疏散走道、消防电梯室、消防控制中心、消防水泵间；人员出入的走廊、楼梯等。此外，按照民航和交通部门有关规定，本项目顶端和建筑外侧转角装设有障碍照明，障碍照明采用能透雾的红光灯具。

（6）采暖通风与空气调节 ①设计范围

大楼中央空调系统；全楼防、排烟系统；全楼通风系统。 ②设计参数 室外计算参数：

夏季室外空调计算干球温度35.2℃； 夏季室外空调计算湿球温度28.2℃；

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夏季大气压力10017hpa 室内暖通空调参数：

室内温度 部位 夏季 办公 客房 商场 餐厅 （公共） 24℃ 24-25℃ 冬季 20℃ 22℃ 夏季 ≤55% 冬季 ≥45% 室内相对湿度 新风量 （立方米/人·小时） ≥30 50 ≥8.5 25 室内风速（米./秒） ≤0.20 ≤0.25 ＜0.30 ＜0.25 空气中含尘量（毫克/立方米） ≤0.15 ＜0.20 —— ＜0.35 50-60% 40-50% 26-28℃ 16-18℃ 55-65% 30-50% 24-25℃ 22℃ 40-50% 40-50% ③空调系统

项目空调供冷热系统采用电能，并实现全面数字化远程控制。空调热源采用动力专业提供的蒸汽，通过空调热水用换热器换得空调热水。空调冷源采用蒸汽型溴化锂吸收式冷水机组及电力驱动压缩式冷水机组。双冷源形成便于实现能量的综合利用。

④通风系统

房间、地下停车库、机电设备用房、卫生间、电梯机房等区域均设置机械通风系统。通风唤起次数详见下表：

区域名称 地下停车库 卫生间 变电所 配电间 发电机房 电梯机房 7 3 120m3/h·KW 5 送风每小时唤起次数 6 10 8 4 110 m3/h·KW 10 排风每小时唤起次数 ⑤防排烟系统

防烟楼梯间和合用前室，分别设机械加压送风系统。

地下车库面积按小于2000m2标准划分防火分区，设机械排烟系统，同

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时设火灾时的补风系统。

裙房内区房间排烟；商场内走道排烟；通风系统设备、配件、管材均采用不燃材料。

(7)燃气

本项目建设采用天然气管网系统（包括室内），项目在地表建有燃气调压站，然后分路向楼上供气，根据楼层是用要求，在中区、高区局部楼层设有供气点，供气量从16—35立方米/小时不等。

整个系统由供气、调压、自动探测、紧急切断、自动报警等子系统组成。

为了确保供气的可靠性，采用环状管网。管网布置遵循以下原则，东西向道路靠北侧敷设，南北向道路靠西侧敷设，管道尽量设置在人行道或绿化带下，埋设深度不小于0.8m。

管道及设备材料：室外管及先进户管均采用无缝钢管，流量计、调压装置、阀门等选用先进进口设备。

（8）通信系统

本项目配备楼宇自动化、通信系统自动化、办公自动化系统，并设有适应信息化要求的综合布线系统。整个系统采用开放式网络拓扑结构，能支持语音、数据、图像、多媒体业务等信息的传递。系统由工作区、配线子系统、干线子系统、建筑群子系统、设备间、进线间及管理系统七大部分组成。

（9）安防系统

基本原则：具有应对火灾、非法侵入、自然灾害、重大安全事故和公共卫生事故等危害人们生命财产安全的各种突发事件的智能化芳芳保障系

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统。包括火灾自动报警系统、安全技术防范系统和应急联动系统。

①火灾自动报警系统

建筑物内的主要场所选择智能型火灾探测器，在单一型火灾探测器不能有效探测火灾的场所，采用复合型火灾探测器；在一些特殊部位及高大空间场所（商场中庭、写字楼大堂等）选用具有预警功能的线型光纤感温探测器或空气采样烟雾探测器等。火灾自动报警系统的主机设有热备份，当系统的主用主机出现故障时，备份主机能及时投入运行，以提高系统的安全性、可靠性。

火灾自动报警系统与安全技术防范系统实现互联，实现安全技术防范系统作为火灾自动报警系统有效的辅助手段。项目单独设置有消防监控中心机房。

②安全技术防范系统

系统包括安全防范综合管理系统、入侵报警系统、视频安防监控系统、出入口控制系统、电子巡查管理系统、访客对讲系统、停车库管理系统等。系统以结构化、模块化和集成化的方式实现组合。

③应急联动系统

以火灾自动报警系统、安全技术防范系统为基础，构建应急联动系统，具体功能如下：

对火灾、非法入侵等事件进行准确探测和本地实时报警；

采取多种通信手段，对自然灾害、重大安全事故、公共卫生事件和社会安全事件实现本地报警和异地报警；

指挥调度、紧急疏散与逃生引导、事故现场紧急处置； 接受上级的各类指令信息；

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收集各子系统上传的各类信息，接收上级指令和应急系统指令下达至各相关子系统；

多媒体信息的大屏幕显示； 建立各类安全事故的应急处理预案；

应急联动系统配置有总控室、决策会议室、操作室、维护室和设备间等工作用房。

9、项目进度计划安排

整个项目计划建设周期为2.5年，其中前期工作4个月，建设供气2.1年。

本项目启动后，湖北国新置业有限公司应一次完成下列工作内容：项目前期准备工作；工程设计（初步设计与审查、施工图设计及审定）；施工监理的招标、土建工程及设备安装的招标工作；施工准备，土建基础及建筑施工，设备到货及安装、调试，项目竣工验收等各项工作。

根据建设项目进度要求，为保证按时间节点要求完成各项任务，加快实施进度。特制定一下建设进度计划。

行政审批、规划设计 2009年7——10月 工程、设备和监理招标 2009年11月开始 场地平整及三通一平 2009年11月——2010年2月 土建施工及设备安装 2010年3月——2011年12月 竣工验收 2012年1——3月 10、项目招标

为有效控制和合理是用投资，保证建设工程质量，本项目招标采购工程和设备的供货商。本项目招标基本情况详见下表：

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招标基本情况表

招标范围 项目 全部招标 勘察 设计 建筑工程 安装工程 监理 设备 √ √ √ √ √ √ 部分招标 自行招标 委托招标 √ √ √ √ √ √ 招标组织形式 不采用 公开招标 邀请招标 招标方式√ √ √ √ √ √ 招标方式 投资估 算金额 11、总投资 （1）建设投资

经估算，本项目建设投资为23375.28万元，其中建安费用9932.05万元、其他费用12784.48万元（含土地费用11900.00万元）、预备费540.83万元。

（2）总投资

总投资=建设投资+建设期贷款利息=23607.92万元。详见附表1。 12、资金筹措方案 （1）资本金

本项目资本金比例为31.09%，共计7375.28万元，由建设单位以自有资金投入。

（2）自筹资金

建设单位自筹资金10000.00万元，用于项目建设。 （3）银行贷款

建设资金缺口拟通过银行贷款解决，共计6350.58万元（其中含建设期贷款利息350.58万元）。

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详见附表2。 13、主要技术经济指标

序号 项目内容 （1） 规划净用地面积 （2） 轨道影响线用面积 （40 总建筑面积 ①地上建筑面积 其中：兴业大厦建筑面积 圣泽大厦建筑面积 裙房建筑面积 ②地下建筑面积 单位 M2 数据 10478.86 534.17 59029.10 49989.10 16906.30 16292.80 16790.00 9040.00 3398.00 32.43 4.77 30.06 416 204 212 备注 M M M2 M M M M2 M2 % % 辆 辆 辆 22222(4) 建筑基底占地面积 (5) 建筑密度 (6) 容积率 (7) 绿地率 (8) 停车位

其中：住宅车位 商业车位

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第二章 发展规划、产业政策和行业准入分析

一、发展规划分析

1、《武汉主城区分区规划》

《武汉主城区分区规划》提出积极构筑高端现代服务业，以生产性服务业为主体，深化服务业与制造业融合和互动，建设现代物流、金融服务、企业集团营运管理、博览会展、地产商贸五大功能中心。

规划明确，武昌地区重点发展科教文化、高新技术、金融商务等职能。建设中南商务办公区、水果湖行政办公区、鲁巷城市副中心等；打造武昌首义文化区、月亮湾总部聚集区等滨江文化景观；规划武钢、东湖高新两大工业区，建白沙、青山环保都市工业园。

2、《武汉国民经济和社会发展第十一个五年总体规划纲要》 （1）提出加快结构调整，推进产业升级，在坚定不移发展先进制造业的同时，不失时机发展现代服务业，“十一五”时期，服务业增加值占GDP比重达到51%。

服务业巩固发展三大主导产业，即商贸会展、金融及房地产业，突出发展现代物流、信息传输服务、旅游、文化及社会服务业。

（2）提出优化区级经济结构。充分发挥各区优势，按功能特色发展区级经济，突出区级经济在全市整体发展中的区域功能和支撑作用，努力形成特色鲜明、错位发展、有序竞争、协调共进的区级经济发展格局。

中心城区在继续发展主导产业的同时，加快发展商务、信息、物流、文化、社会服务等现代服务业，推进都市工业园建设，形成以现代服务业和都市工业为主体的产业体系。江汉区应加快推进金融商务区、龙王庙商

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务广场及江汉经济开发区建设，提升综合服务功能。

3、《武汉城区金融中心建设“十一五”规划》

《武汉城区金融中心建设“十一五”规划》提出的武汉市“十一五”区域金融中心建设的指导思想是：以“科学发展观”为指导，以全面建设小康社会为方向，通过大胆创新，积极开放，汇聚中央支持、地方政府推动、市场机制作用三股力量，形成合力，发挥后发优势，借鉴国际国内金融中心建设的成功经验，加快经济金融体制的市场化发展，抓住潮流，发展特色，分阶段、有步骤、全方位地推进武汉区域金融中心的建设，增强武汉金融“造血”机制和融资功能，发挥其增长极的作用，从而带动中部经济振兴和崛起，促进我国区域经济协调发展。

《武汉城区金融中心建设“十一五”规划》提出的发展目标分别室： （1）总体目标：到2010年，将武汉建成区域金融四大中心：融资中心、服务中心、信息中心和金融安全中心；体现区域金融中心的四大特性：依托性、规模性、效率性和稳定性；实现四个基本确立：基本确立金融在武汉经济发展和城市功能运作中的先导作用，金融业成为武汉市的先导产业；基本确立国内外金融机构主要集聚地之一的地位，形成较为完整的中外金融机构中介服务机构体系；基本确立体系完善、辐射力强的金融市场的功能，层位中部区域的资本营运中心和资金调度中心；基本确立公正、公开、公平的金融环境，基本实现金融市场的依法监管的有序运行。

（2）具体目标：到2010年，要是武汉市金融业增加值占其GDP的比重为10%，金融业成为武汉市的先导产业；全市金融机构人民币各项存、贷款余额分别达到9000亿元和7000亿元，外汇存款余额达到33亿美元，外汇贷款分别达到45亿美元；外资金融机构业务量占金融业务量的9%；到

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2010年全年保费收入达300亿元；证券交易总量在全国证券交易总量中占7%；中资、外资金融机构数量达到100家以上；金融从业人员的比例达到4%；金融机构整体不良资产比率控制在8%以内。

4、《武昌区产业发展与空间布局规划》

武汉武昌区江南金融商务中心将以中南路，中北路为主轴，以沙湖和临江地区为拓展区。着力构件“一圈三带”的商务发展格局。“一圈”即由彭刘杨路、武珞路、中南路、中北路、徐东路、临江大道合围的商务商贸圈。“三带”即“东湖路、公正路”文化创意产业带，“八一路、民主路”都市休闲娱乐产业带，“蛇山、洪山、珞珈山”生态旅游产业带。目前已形成以服务业为主导，以总部经济为龙头，以金融保险、文化创意、高新科技、商贸旅游为支柱的“1+4”产业格局。金融业已成为武昌服务业的第一大行业，金融业门类齐全，金融机构和网点密布，初步形成中南路——中北路金融监管机构、金融企业总部集聚地。武昌已成为武汉江南现代服务业中心和武汉江南核心城市功能区。

总部经济是武昌推动区域经济发展的新引擎。公司总部区内一栋栋高档写字楼拔地而起，新时代商务中心、中建工行广场、中商广场、华银大厦、中铁大厦等已成为武汉江南的地标性建筑。截止2009年6月，全区共有总部企业126家，其中世界500强、国内500强、国内民营500强等国内外企业总部或区域总部73家，省内生产基地与总部分离的企业总部45家，在区外有三个以上分支机构的武昌本土总部企业8家。未来，保利文化广场、中南建筑设计院设计大厦、知音工行广场、武重数控研发中心、海上金谷等超高建筑群将在中南路+中北路沿线矗立，形成一道亮丽的城市天际线。按照规划，公司总部和临江地区可供金融、商务开发的存量用地

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将达4000余亩，武昌建设武汉江南金融中心具有广阔的发展空间和相对较低的商务成本优势。 二、产业政策分析

根据中华人民共和国发展和改革委员会颁布的《产业结构调整知道目录（2007年本）》（征求意见稿），本项目属于鼓励类、限制类和淘汰类之外，应为允许类建设项目，符合国家产业政策要求。 三、行业准入分析

湖北国新置业有限公司是本项目开发建设的主体。

湖北国新置业有限公司已于 年 月 日，办理中华人民共和国房地产企业资质证书，证书编号为武开管 号。

湖北国新置业有限公司已具备行业的准入条件。

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第三章 节能方案分析

一、节能规范

节能是我过发展经济的一项长期战略反正，贯彻执行节能法规和标准，认真贯彻落实《中华人民共和国节约能源法》、《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》、《公共建筑节能设计标准》（GB/50189-2005）、《湖北省民用建筑节能条例》（JGJ134-2001）、《国务院关于做好建设节约型社会近期重点工作的通知》（国发（2005）21号）、《国务院办公厅关于进一步推进墙体材料革新和推广节能建筑的通知》（国发办（2005）33号）、《建筑节能工程施工验收规范》GB50411-2007以及《湖北省实施<中华人民共和国节约能源法>办法》和国家、地方有关能源管理的法律、法规和标准，本项目必须落实制定的节能设计规范，主要从建筑节能、共用辅助设施、电气、照明等能效标准以及公共建筑用能设备运行标准等。依据国家和行业有关节能的标准和规范合理设计，起到提高能源利用率，促进房地产开发从经济型向节能型发展。

本项目节能应符合《湖北省民用建筑节能条例》（省人大常委会公告第九十二号）和《建筑节能工程施工验收规范》（GB50411-2007）等规范的要求。 二、能耗状况及分析

所谓节约能源，是指通过技术进步、合理利用、科学管理和经济结构合理化等，以最小的能源消耗取得最大的经济效益。推进建筑节能是改善建筑功能、提高能源利用效率、保护环境、加快经济增长方式转变、促进社会经济可持续发展的一项重要措施，是建设节约型社会和落实国家能源安全战略的基本要求，是我国“十一五”期间乃至今后相当长时期的一项

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重要任务。

建筑节能主要集中在围护结构的隔热保温措施、节能型用能系统的是用和可再生能源利用等三方面。在我国由于经济条件的原因，开展建筑节能晚于其他发达国家，因此，我国现阶段的建筑节能水平与发达国家相比，还有很大的差距，在建筑能耗方面，我国居住建筑的单位总能耗为国外发达国家的3倍左右，建筑外窗为1.5-2.2倍，门窗空气渗透量为发达国家的3-6倍，目前我国大型发达城市上海的建筑能耗水平却是发达国家的2至3倍，约占全市总能耗的20%。据悉，近期国家建设部拟出台“建筑能效标识制度”、“建筑能耗统计制度”等6大建筑节能政策。北京市于2007年发布了“十一五”时期建筑节能发展规划，将“对低能耗和超低能耗节能建筑实施不同星级的星级节能标识”作为保证规划实施的措施。现中华人民共和国建设部批准的编号为JGJ/T154-2007，《民用建筑能耗数据采集标准》为行业标准，于2008年正式实施。 三、节能措施

1、建筑节能 （1）裙楼商铺

①适用《公共建筑节能设计标准》（GB50189-2005） ②控制各朝向窗墙比不大于0.7。

相应采用6+12+6中空玻璃塑钢外窗，门玻璃采用安全玻璃，外门窗传热系数根据相应窗墙比选用，最低满足K≤2.5W/m2·k；遮阳系数相应选用。

外窗的气密性不低于《建筑外窗气密性能分级及其检测方法》BG7107规定的4级。透明幕墙的气密性不应低于《建筑幕墙物理性能分级》

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BG/T15225规定的3级。

当窗（包括透明幕墙）墙面积比小于0.40时玻璃（或其他透明材料）的可见光透射比不应小于0.4。

结合建筑立面，设计适当的遮阳措施。

③屋面采用30厚挤塑聚苯板（XPS板）做保温层，400kg膨胀珍珠岩找坡层，屋面传热系数k≤0.7W/m2·k。

④外墙采用钢筋砼框架剪力墙结构，200厚加气砼砌块作为填充墙体，采用40厚胶粉聚苯颗粒保温层。传热系数k≤1.0 W/m2·k。

⑤控制地面热阻≤1.2R（ m2·k）/w，地下室外墙（与土壤接触的墙）≥1.2 R（ m2·k）/w，建设单位应将新型墙体材料、执行建筑节能标准等设计标准纳入立项、设计、施工图纸设计文件审查以及竣工验收备案等各个环节。

（2）高层建筑

由于高层建筑随着高度的变化会导致一些相关参数的变化，进而会影响建筑能耗的变化，除了太阳辐射可以假设参数不变以外，其它的气象参数都会发生明显的变化，而且变化很大，单以国内建筑节能的设计能力来看，大多数的设计单位采用建筑能耗模拟软件，模拟气象沿着高度的变化规律，从而准确的计算能量的消耗，进而科学合理地设计建筑物空调、制冷、配电等一系列设备系统。

针对后期设计提出如下建议：

①对于高层建设项目涉及到的节能关键技术，可设立专项客梯进行招标研究。

②建设主管部门可对初步设计前的节能专项论证进行研究，明确和

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落实施工图节能设计的正确设计方向和节能目标。在建筑起步和施工图设计阶段实行专项节能审查，并对重、特大项目的建筑设计审查进行特别备案。

2、节电措施

本项目所需电力有380V动力电和220V照明电两种，具体采用一下节能措施：

⑴配电设计科学，降低线路损耗。选用节能设备、照明灯具，减少耗电。

⑵对于用电量较大的电梯、分体式空调及水泵等设备拟采取变频节能方法，保障设备运行正常。

⑶建筑物设计应尽量满足通风、采光要求，合理配置设备和室外路灯灯具的数量及位置，在满足是用和照明的前提下尽量减少设备和灯具的装机容量。

3、节水措施

根据武汉市政府令182号《武汉市建设项目配套节水设施管理规定》第五条规定：建设项目应当制定节水措施和方案，配套节水设施，节水设施应当与主体工程同时设计、同时施工、同时投入使用。第六条规定，建设项目用水设施的设计和建设，其采用的节水技术、工艺、设备和产品，应当符合国家标准、行业标准或者地方标准，优先采用先进的节水技术、工艺、设备和产品，禁止采用国家明令禁止或者淘汰的节水技术、工艺、设备和产品。

根据武汉市政府令第182号《武汉市建设项目配套建设节水设施管理规定》第十条“建筑面积在3万平方米以上，且日用水量300立方米以上

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的宾馆、饭店、以及建筑面积在10万平方米以上的校园等建设项目，应当按照国家、省有关技术规范的要求，配套建设中水设施；鼓励建筑面积10万平方米以上的居住区及其它民用建筑配套建设中水设施。”项目建筑面积为22.5万平方米，酒店建筑面积为6.9万平方米。

酒店日用水量为855立方米，因此项目配套建设中水设施。 本项目主要收集淋浴、盥洗、空调循环冷却系统和游泳池排水作为中水源水，上述可收集作为中水水源的水量约占污水总量的30%以上，中水源水采用物化处理（混凝+过滤+消毒）的工艺，处理后水质可以达到GN/T18920-2002《城市污水再生利用—城市杂用水水质》“冲厕和道路清洗”的回用水质标准，中水可用于冲厕和地下车库冲洗、绿化浇灌。

⑴雨水手机系统

本项目拟采用雨水收集系统。雨水经屋面虹吸雨水排入系统管道，流入集水池，通过提升泵排出，即可用来绿化浇灌。可节省部分绿化用水。

⑵采用节水器具

采用高效节水器具，高效利用城市水资源，提高科学用水，合理用水水平，使有限的水资源满足人民生活需要，保障城市经济和建设可持续发展。

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第四章 建设用地、征地拆迁及移民安置分析

一、项目选址及用地方案

1、项目选址

本项目建设地点为武汉市武昌区中北路108号。位于中北路以东，姚家岭和青鱼嘴之间，与沙湖、东湖近邻，西侧为内环线中北路；东侧和北侧紧邻武汉重型机床集团有限公司和田汉大剧院；南侧紧邻广厦湖北第六建设工程有限责任公司和湖北省旅游局；毗邻国美和百安居。

拟建地块原为 ，后又建筑物已全部拆除。

2、项目用地方案

本项目规划总用地面积为10478.86平方米（折合约15.72亩），拟建场区位于武汉市武昌中北路，场地为垄岗地貌，相当于Ⅲ阶地，场地凭证，呈规则四边形。

目前，湖北国新置业有限公司已完成该区域内的拆迁工作。根据现场调查，该项目所在地负筋无自然保护区及文物古迹。项目选址区及其附近没有名贵树种和古树，无野生珍惜动植物。因此，本项目建设地点、占地面积及选址不会对自然环境和文物等产生不利影响。

根据相关地址勘察资料分析：建设场地地下水对砼结构及砼中的钢筋无腐蚀性，对钢结构有弱腐蚀性。勘察场地及周边环境无污染源，根据地区经验，可不考虑地级对建筑材料的腐蚀性，建设场地内地址环境条件适宜该工程建设。 二、土地利用合理性分析

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2009年7月，武汉市人民政府批准，武汉市国土资源和房产管理局决定以挂牌方式出让位于武昌区水果湖街中北路108号，地块编号为P(2009)036号的国有建设用地使用权，成交土地中用地面积为10478.87平方米，土地用途为商业金融业用地，建筑面积不大于50000平方米，容积率控制约在4.77以内，建筑密度控制在35%以内，建筑高度控制在100米以内。

湖北国新置业有限公司在挂牌期限内竞价取得了该地块的国有土地使用权。根据规划地性质，该地块为商业及金融业用地。

1、与国家政策相符性

项目用地符合国家发改委和国土资源部发布的《限制用地项目目录（2006年本）》和《禁止用地项目目录（2006年本）》等关于线用土地的要求，符合国务院、国家发改委和国土资源部相关政策要求。

2、与城市总体规划相符性

根据《武汉主城区分区规划》提出积极构筑高端现代服务业，以生产性服务业为主体，深化服务业与制造也融合和互动，建设现代物流、金融服务、企业集团营运管理、博览会展、地产商贸武大功能中心。

规划明确，武昌地区重点发展科教文化、高新技术、金融商务等智能。建设中南商务办公区、水果湖行政办公区、鲁巷城市副中心等；打造武昌首义文化区、月亮湾总部聚集区等滨江文化景观；规划武钢、东湖高新两大工业区，建白沙、青山环保都市工业园。

本项目建设符合城市总体规划的要求和地块规划指标的容积率要求。 3、与集约和有效是用土地的相符性

武汉市武昌区中北路金融商业区位于城市的黄金地段，土地价格昂

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贵，寸土寸金，建设金融商务高层建筑可节约用地，充分体现土地的集约有效是用。

三、征地拆迁及移民安置

本项目建设用地是湖北国新置业有限公司根据《中华人民共和国城市地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》等相关规定，在土地市场上以公开挂牌方式竞价取得。

本项目用地地块上原有建筑已拆除，故不存在拆迁、安置等问题。

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