开发经营二

一、单项选择题

1.投资的特性不包括（ ）。

A.是一种经济行为 B.具有时间性 C.目的是获得收益 D.投资的受限性

2.持有风险（ ）。

A.是指房地产投资中与时间选择因素相关的风险 B.指房地产投资持有时间相关的风险 C.是比较风险

D.取决于预期收益现金流

3.按照风险大小和收益水平高低，通常将房地产投资分为（A.2 B.3 C.4 D.5

4.通常将房地产划分为（ ）个等级市场。

A.1 B.2 C.3 D.4

5.房地产市场指标不包括（ ）。

A.供给指标

）种类型。

B.需求指标 C.市场指标 D.市场指标

6.报告期期末空置房屋占同期房屋存在的比例是（ ）。

A.房屋销售面积 B.房屋施工面积 C.房屋空置率 D.土地占有率

7.当期土地出让面积与当期政府批准新建商品房预售和销售面积的比例是（ ）。

A.土地转化率 B.开发强度系数 C.开发投资杠杆率 D.住房可支付性指数

8.不属于房地产开发过程的阶段的是（ ）。

A.投资机会选择与决策分析 B.建设期 C.前期工作阶段 D.开发期

9.招标出让国有建设用地使用权是（ ）以上国土资源行政主管部门发布招标公告。

A.县级 B.市级 C.市县级

D.国家

10.建设工程招标可分为（ ）两种。

A.公开招标和邀请招标 B.集体招标和个人招标 C.集体招标和公司招标 D.公司招标和公开招标

11.某房地产开发企业经过市场调研后，决定在某城市开发供老年人居住的“银发公寓”。那么，开发商在目标市场选择过程中采用的是（ ）模式。（2004年试题）

A.选择专业化 B.产品专业化 C.大量定制 D.单一市场集中化

12.下列影响购房者购买行为的因素中，属于心理因素的是（ ）。（2007年试题）

A.生活方式 B.受教育程度 C.购买动机 D.自我形象

13.某购房者向银行申请了以等比递增方式还款的个人住房抵押贷款。如果该贷款的年利率为5.75％，期限为20年，按月偿还，首次月还款额为3500元，月还款额增长率为0.3％，则该购房者在第6年第6个月的还款额为（ ）元。

A.4277.4 B.4252.3 C.4728.8

D.4741.9

14.张某以40万元购买了一处商业店铺用于出租经营，其购买投资的部分资金来自银行提供的期限为10年的抵押贷款。如店铺在第4年的租金收入为5万元，各项成本费用为3.4万元，其中支付银行利息1.5万元。则张某的这项投资在第4年的利息备付率是（ ）。（2007年试题）

A.1.07 B.1.47 C.2.07 D.3.33

15.信息原则在于强调信息是决策的（ ）。

A.基础 B.桥梁 C.目的 D.手段

16.下列方法中，不属于风险辨识方法的是（ ）。

A.专家调查法

B.筛选—监测—诊断技术 C.解析方法 D.故障树分析法

17.财务评价方法是从财务方面来探讨项目投资的可行性，应用的前提条件是投资项目的（ ）可预测。

A.投资成本 B.建设周期 C.现金流

D.项目用途

18.在房地产开发项目经济评价中，选择评价的基础参数时，一般将空置率归为（ ）。

A.时间类参数 B.融资类参数 C.评价标准类指标 D.收益类指标

19.在房地产开发项目投资估算时，如为委托销售代理的，则代理费应列入（ ）。

A.管理费用 B.销售费用 C.其他费用 D.前期费用

20.在进行费用估算时，管理费可按项目总投资的（ ）估算。

A.3％～5% B.5％～8% C.2％～7％ D.2％～3％

21.房地产开发项目投资估算时，管理费用不包括（ ）。

A.工程监理费 B.房地产税 C.土地使用税 D.工会经费

22.某房地产开发项目拟有三个投资方案，若对这三个方案的经济合理性进行比较，则比较

的基础是该项目的（ ）。

A.损益表 B.资金来源与运用表 C.资本金现金流量表 D.全部投资现金流量表

23.要说明影响项目经济效益的主要风险因素在一定幅度内变化时，对全部投资和资本金的财务评价指标的影响情况的分析方法是（ ）。

A.风险分析 B.敏感性分析 C.概率分析 D.盈亏平衡分析

24.（ ）实行专款专用、封闭管理，储备土地出让收入扣除政府土地出让收益后，优先用于偿还土地储备贷款的本金和利息。

A.土地购置贷款 B.土地开发 C.建设贷款 D.土地储备贷款

25.参与缴纳住房公积金、购买自住房屋的家庭（ ）。

A.仅可以申请政策性抵押贷款 B.仅可以申请商业性住房抵押贷款

C.既可申请政策性抵押贷款，又可以申请商业性住房抵押贷款 D.仅可以任意选择申请政策性抵押贷款和商业性抵押贷款的一种

26.银行个人住房贷款业务中发生的“假按揭”属于（ ）风险。

A.信用 B.管理 C.法律 D.操作

27.房地产投资信托基金可以分为伞型合伙REITs和多重合伙REITs，是以（ ）分类的。

A.按其投资业务 B.信托性质的不同 C.收益形式 D.来源构成

28.开发商投入的建设资金（不含土地费用）达到或超过地上物预计总投资的（ ）以后，方可获得政府房地产管理部门颁发的预售许可证。

A.20％ B.25％ C.30％ D.40％

29.某开发企业申请贷款5000万元，该企业的信用等级为AA级，以商品房做抵押，期限2年，项目风险等级为A级，该贷款综合风险度是（ ）。

A.18% B.25% C.30% D.50％

30.服务人口1～5万人，年营业额在3000万～10000万元之间，居住区商场内，日用百货商店和超级市场通常是主要租户，这种商业物业类型称为（ ）。

A.地区购物商场 B.居住区商场 C.邻里服务性商店 D.特色性商店

31.零售商业物业的主要辐射区域，其营业额的（ ）都来自该区域。

A.50％～65% B.60％～75% C.70％～85% D.80％～90％

32.对出租物业来说，最主要的收入记录是（ ）。

A.物业费收入记账单 B.租金清单 C.财务收支报告 D.收据存根

33.下列关于物业经营产生的现金流的表达式中，正确的是（ ）。（2008年真题）

A.税前现金流=有效毛收入-经营费用 B.税前现金流=有效毛收入-抵押贷款还本付息 C.税后现金流=税前现金流-所得税 D.税后现金流=税前现金流-准备金-所得税

34.下列选项中，不计入收益性物业经营费用的是（ ）。

A.抵押贷款还本付息 B.管理人员工资

C.公共设施维修费 D.保险费

35.在物业管理中经常用到的预算形式中，最常用的是（ ）。

A.滚动预算 B.长期预算 C.资本支出预算 D.年度运营预算

二、多项选择题

1.收集一手资料的常用方法有（ ）。

A.观察 B.专题讨论 C.问卷调查 D.电话 E.实验

2.在设计抽样方案时必须确定的问题是（ ）。

A.抽样单位 B.样本规模 C.抽样程序 D.抽样框 E.抽样方法

3.对于房地产开发投资项目来说，现金流出主要包括（A.土地成本

）等。

B.建造成本 C.经营收入 D.经营费用 E.税金支出

4.下列关于资金时间价值的表述中，正确的有（ ）。

A.资金时间价值是资金的增值特性使然 B.利率是资金时间价值的一种标志

C.从消费者角度来看，资金时间价值体现为放弃即期消费应得到的补偿 D.由于资金存在时间价值，所以无法直接比较不同时点上发生的现金流量 E.资金时间价值的大小只取决于投资利润率

5.可贷资金利率理论认为（ ）。（2008年真题）

A.可贷资金的需求主要由投资需求、赤字需求和家庭需求构成 B.可贷资金的供给由家庭储蓄、企业储蓄和政府储蓄构成 C.利率是由货币的供给与需求决定的 D.可贷资金的需求函数是利率的递增函数 E.可贷资金的供给函数是利率的递增函数

6.衡量房地产置业投资企业偿债能力的主要指标包括（ ）。

A.贷款偿还期 B.偿债备付率 C.资产负债率 D.流动比率 E.速动比率

7.常用的不确定性决策方法包括（ ）。

A.小中取大法 B.小中取小法 C.大中取小法 D.大中取大法 E.最小最大后悔值法

8.一般投资机会研究可分为（ ）。

A.地区研究 B.部门研究 C.系统研究 D.政策研究

E.以利用资源为基础的研究

9.在进行可行性分析中的调查研究时，资源调查一般包括（A.开发项目用地现状 B.市场供给量 C.交通运输条件 D.水文地质 E.气象

10.房地产开发项目策划的主要内容有（ ）。

A.开发内容和规模的分析与选择 B.评价方案构造 C.区位分析与选择

）。

D.开发时机的分析与选择 E.融资方式的分析与选择

11.在可行性研究阶段，房屋开发费中各项费用的估算，可采用（ ）。

A.单元估算法 B.单位指标估算法 C.工程量近似匡算法 D.预算指标估算法 E.概预算定额法

12.从所有权角度看，房地产企业主要以（ ）几种企业形式为主。

A.独资企业 B.有限责任合伙企业 C.有限责任公司 D.股份有限公司 E.房地产投资信托

13.与房地产开发投资相关的银行信贷融资，主要包括（ ）。

A.房地产开发贷款 B.土地储备贷款 C.房地产抵押贷款 D.个人住房公积金贷款 E.在建工程抵押贷款

14.以下说法正确的是（ ）。

A.有效毛收入=潜在毛租金收入－空置和收租损失+其他收入

B.净经营收入=有效毛收入－经营费用

C.税前现金流=净经营收入－抵押贷款还本付息 D.税后现金流=税前现金流－准备金一所得税 E.税前现金流=净经营收入－准备金抵押贷款还本付息

15.在物业服务企业向业主提供的财务收支报告中，应首先有一个包括（ ）报告等内容的经营概况介绍。

A.物业管理企业利润 B.空置情况 C.租金清单 D.拖欠或收租损失 E.租户使用状况

三、判断题

1.有效市场就是特定商品的购买者数量。（ ）

对

错

2.指数平滑法公式中，α越大，则新数据在平滑值中所占的比重越高，预测值越趋向平滑，反之则新数据所起的作用越大。（ ）

对

错

3.资金一旦用于投资就不能用于即期消费，所以，从消费者的角度来看，资金的时间价值体现为放弃即期消费的损失所应得到的必要补偿。（ ）（2002年试题）

对

错

4.如果计息周期为一定的时间区间（如年、季、月等），并按复利计息，称为间断复利。（ ）

对

错

5.名义利率越小，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越大。（ ）

对 错

6.对于开发销售模式下的房地产开发项目而言，开发商所投入的开发建设资金属于固定资金。（ ）

对

错

7.投资分析中使用的成本有许多是对拟实施项目未来将要发生的费用的预测和估算，各种影响因素的作用是可以确定的，不同的实施方案会有不同的成本数据。（ ）

对

错

8.房地产置业投资项目经济评价的静态指标有投资利润率、资本金净利润率、投资回报率资本金利润率和静态投资回收期五个。（ ）

对

错

9.中低价位的商品住宅和经济适用房项目，其销售周期远远高于高档商品住宅项目；商用房地产开发项目的租售周期，远远大于住宅项目。（ ）

对

错

10.权益投资比例指投资者所投入的权益资本或资本金占借贷资本总额的比例。（ ）

对

错

11.房地产投资项目可行性研究的根本目的是为了使项目投资的经济效益最大化。（ ）

对

错

12.进行定性风险分析需要结合政治形势、国家方针政策、经济发展趋势、市场周期、自然等方面因素的可能变化。（ ）

对

错

13.房地产项目开发内容和规模的分析与选择，应在符合城市规划的前提下按照利润最大化原则，选择开发规模。（ ）

对

错

14.土地转让费是指土地受让方向土地转让方支付的土地支配权的转让费。（ ）

对

错

15.物业管理主要功能是通过对人和工作的协调，为某一单位或机构创造一个良好的工作环境。（ ）

对

错

四、计算题

1.许某于2005年1月1日以100万元购得一套住宅，购房款中的60%来自银行提供的年利率为6%，期限为15年，按月等额偿还的个人住房抵押贷款。现许某拟于2010年1月1日将此套住宅连同与之相关的抵押债务转让给李某。根据李某的要求，银行为其重新安排了还款方案：贷款期限从2010年1月1日至2019年12月31日，年利率为6%，按月等比递增方式还款（月等比递增比率为0.3％）。问李某在新还款方案下的首次月还款额为多少?（8分）

2.某开发商取得一房地产项目总占地面积42000㎡，规划建设用地面积为40000㎡，总建筑面积297000㎡。已知楼面地价1280元／㎡，建造成本为4500元／㎡（包括勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费用、基础设施建设费、公共配套设施建设费和开发期间税费等其他费用），其他工程费为建造成本的10％，管理费用为土地成本、建造成本及其他工程费之和的8％，贷款利率为17％，销售费用、销售税费分别为总销售收入的3.5％、5.48％；项目的平均售价为18000元／㎡，可销售面积比例为95％；项目开发经营期为3年，购买土地使用权后即开工建设，地价款和土地管理费在开发初期一次性投入，建造成本、其他工程费、建设期管理费用和销售费用在建设期内均匀投入，试求该项目的开发商成本利润率。（12分）

答案部分

一、单项选择题 1.

【正确答案】：D

【答案解析】：参见教材P3 投资特性

【该题针对“投资概述”知识点进行考核】

【答疑编号10070004,点击提问】 【加入打印收藏夹】 【加入我的收藏夹】

2.

【正确答案】：B

【答案解析】：参见教材P21

【该题针对“房地产投资的个别风险”知识点进行考核】

【答疑编号10070005,点击提问】 【加入打印收藏夹】 【加入我的收藏夹】

3.

【正确答案】：B

【答案解析】：通常分为收益性，增值性和机会性3种。参见教材P22 【该题针对“风险对房地产投资决策的影响”知识点进行考核】

【答疑编号10070007,点击提问】 【加入打印收藏夹】 【加入我的收藏夹】

4.

【正确答案】：C

【答案解析】：将房地产市场划分为一级市场二级市场三级市场。参见教材P36 【该题针对“房地产市场细分”知识点进行考核】

【答疑编号10070010,点击提问】 【加入打印收藏夹】 【加入我的收藏夹】

5.

【正确答案】：D

【答案解析】：参见教材P37

【该题针对“房地产市场指标”知识点进行考核】

【答疑编号10070012,点击提问】 【加入打印收藏夹】 【加入我的收藏夹】

6.

【正确答案】：C

【答案解析】：参见教材P39

【该题针对“房地产市场指标”知识点进行考核】

【答疑编号10070022,点击提问】 【加入打印收藏夹】 【加入我的收藏夹】

7.

【正确答案】：A

【答案解析】：参见教材P41

【该题针对“房地产指标”知识点进行考核】

【答疑编号10070023,点击提问】 【加入打印收藏夹】 【加入我的收藏夹】

8.

【正确答案】：D

【答案解析】：还包括租售阶段。参见教材P64

【该题针对“房地产开发的一般程序”知识点进行考核】

【答疑编号10070028,点击提问】 【加入打印收藏夹】 【加入我的收藏夹】

9.

【正确答案】：D

【答案解析】：参见教材P67

【该题针对“获取土地”知识点进行考核】

【答疑编号10070031,点击提问】 【加入打印收藏夹】 【加入我的收藏夹】

10.

【正确答案】：A

【答案解析】：参见教材P72

【该题针对“建设工程招标”知识点进行考核】

【答疑编号10070034,点击提问】 【加入打印收藏夹】 【加入我的收藏夹】

11.

【正确答案】：D

【答案解析】：参见教材P117

【该题针对“目标市场选择”知识点进行考核】

【答疑编号10070037,点击提问】 【加入打印收藏夹】 【加入我的收藏夹】

12.

【正确答案】：C

【答案解析】：消费者购买行为要受动机、感觉、学习以及信念和态度等主要心理因素的影响。参见教材P127

【该题针对“影响消费者购买行为的主要因素”知识点进行考核】

【答疑编号10070043,点击提问】 【加入打印收藏夹】 【加入我的收藏夹】

13.

【正确答案】：B

【答案解析】：At=A1×(1+s)t-1=3500×(1+0.3%)(5×12+6-1)=4252.35（元）。参见教材P156

【该题针对“复利计算”知识点进行考核】

【答疑编号10070047,点击提问】 【加入打印收藏夹】 【加入我的收藏夹】

14.

【正确答案】：C 【答案解析】：利息备付率=税息前利润/当期应付利息费用=(利润+利息)/当期应付利息费用（5-3.4+1.5）/1.5=2.07。参见教材P195 【该题针对“利息备付率”知识点进行考核】

【答疑编号10070049,点击提问】 【加入打印收藏夹】 【加入我的收藏夹】

15.

【正确答案】：A

【答案解析】：参见教材P203

【该题针对“决策的概念”知识点进行考核】

【答疑编号10070053,点击提问】 【加入打印收藏夹】 【加入我的收藏夹】

16.

【正确答案】：C

【答案解析】：参见教材P223

【该题针对“风险分析的一般过程和方法”知识点进行考核】

【答疑编号10070057,点击提问】 【加入打印收藏夹】 【加入我的收藏夹】

17.

【正确答案】：C

【答案解析】：参见教材P231

【该题针对“传统投资决策方法的局限性”知识点进行考核】

【答疑编号10070066,点击提问】 【加入打印收藏夹】 【加入我的收藏夹】

18.

【正确答案】：D

【答案解析】：收益相关指标包括出租率或空置率，运营成本占毛租金收入比率。参见教材P247

【该题针对“选择基础参数”知识点进行考核】

【答疑编号10070072,点击提问】 【加入打印收藏夹】 【加入我的收藏夹】

19.

【正确答案】：B

【答案解析】：销售费用是指房地产开发企业在销售房地产产品过程中发生的各项费用，以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。包括销售人员工资、奖金、福利费、差旅费，销售机构的折旧费、修理费、物料消耗费、广告宣传费、代理费、销售服务费及销售许可证申领费等。参见教材P250

【该题针对“投资估算”知识点进行考核】

【答疑编号10070097,点击提问】 【加入打印收藏夹】 【加入我的收藏夹】

20.

【正确答案】：A

【答案解析】：管理费可按项目总投资的3％～5%估算。参见教材P250 【该题针对“投资估算”知识点进行考核】

【答疑编号10070098,点击提问】 【加入打印收藏夹】 【加入我的收藏夹】

21.

【正确答案】：A

【答案解析】：工程监理费属于其他工程费。参见教材P250 【该题针对“投资估算”知识点进行考核】

【答疑编号10070099,点击提问】 【加入打印收藏夹】 【加入我的收藏夹】

22.

【正确答案】：D

【答案解析】：全部投资现金流量表考察项目全部投资的盈利能力，为各个投资方案进行比较建立共同的基础。参见教材P255

【该题针对“基本报表”知识点进行考核】

【答疑编号10070100,点击提问】 【加入打印收藏夹】 【加入我的收藏夹】

23.

【正确答案】：B

【答案解析】：敏感性分析要说明影响项目经济效益的主要风险因素在一定幅度内变化时，对全部投资和资本金的财务评价指标的影响情况。参见教材P269 【该题针对“项目可行性研究报告正文的写作要点”知识点进行考核】

【答疑编号10070101,点击提问】 【加入打印收藏夹】 【加入我的收藏夹】

24.

【正确答案】：D

【答案解析】：土地储备贷款实行专款专用、封闭管理，储备土地出让收入扣除政府土地出让收益后，优先用于偿还土地储备贷款的本金和利息。参见教材P292 【该题针对“土地储备贷款”知识点进行考核】

【答疑编号10070102,点击提问】 【加入打印收藏夹】 【加入我的收藏夹】

25.

【正确答案】：C

【答案解析】：政策性住房抵押贷款利率较低，通常只面向参与缴纳住房公积金、购买自住房屋的家庭，且贷款额度有一定限制。当政策性抵押贷款不足以满足借款人资金需求时，还可同事申请商业性住房抵押贷款，从而形成个人住房抵押贷款中的组合贷款。参考教材P295

【该题针对“房地产抵押贷款”知识点进行考核】

【答疑编号10070103,点击提问】 【加入打印收藏夹】 【加入我的收藏夹】

26.

【正确答案】：D

【答案解析】：操作风险是由于个人住房贷款的客户数量多，在实际操作中银行无法像对公司客户那样进行深入的调查，容易出现“假按揭”。参见教材P297 【该题针对“房地产抵押贷款”知识点进行考核】

【答疑编号10070104,点击提问】 【加入打印收藏夹】 【加入我的收藏夹】

27.

【正确答案】：B

【答案解析】：按信托性质分类，房地产投资信托基金可以分为伞型合伙REITs和多重合伙REITs。参见教材P306

【该题针对“房地产投资信托基金分类与组织形式和结构”知识点进行考核】

【答疑编号10070105,点击提问】 【加入打印收藏夹】 【加入我的收藏夹】

28.

【正确答案】：B

【答案解析】：一般规定，开发商投入的建设资金（不含土地费用）达到或超过地上物预计总投资的25％以后，方可获得政府房地产管理部门颁发的预售许可证。参考教材P315 【该题针对“房地产项目融资方案”知识点进行考核】

【答疑编号10070106,点击提问】 【加入打印收藏夹】 【加入我的收藏夹】

29.

【正确答案】：A

【答案解析】：某笔贷款的综合风险度=信用等级系数×贷款方式系数×期限系数×项目等级系数。企业的信用等级为AA级企业为50%，用商品房抵押的为50%，中长期贷款期限在1年以上不满3年的为120%，项目风险等级为A级的为60%，所以该贷款综合风险度=50％×50％×120％×60％=18％。参见教材P320

【该题针对“金融机构对房地产项目贷款的审查”知识点进行考核】

【答疑编号10070107,点击提问】 【加入打印收藏夹】 【加入我的收藏夹】

30.

【正确答案】：B

【答案解析】：居住区商场：建筑规模一般在3000—10000平方米之间，商业服务区域以城市中的某一居住小区为主，服务人口1～5万人，年营业额在3000万～10000万元之间，居住区商场内，日用百货商店和超级市场通常是主要租户。参见教材P342 【该题针对“零售商业物业分析”知识点进行考核】

【答疑编号10070110,点击提问】 【加入打印收藏夹】 【加入我的收藏夹】

31.

【正确答案】：B

【答案解析】：主要区域是与物业所处地点直接相邻的区域，其营业额的60％～75%都来自该区域。参见教材P343

【该题针对“零售商业物业分析”知识点进行考核】

【答疑编号10070112,点击提问】 【加入打印收藏夹】 【加入我的收藏夹】

32.

【正确答案】：B

【答案解析】：对出租物业来说，最主要的收入记录是租金清单。参考教材P363 【该题针对“收益性物业财务收支报告”知识点进行考核】

【答疑编号10070114,点击提问】 【加入打印收藏夹】 【加入我的收藏夹】

33.

【正确答案】：D

【答案解析】：税前现金流=有效毛收入-经营费用-抵押贷款还本付息。税后现金流=税前现金流-准备金-所得税。参见教材P353

【该题针对“收益性物业经营状况的评估”知识点进行考核】

【答疑编号10070116,点击提问】 【加入打印收藏夹】 【加入我的收藏夹】

34.

【正确答案】：A

【答案解析】：管理人员工资、公共设施维修费、保险费均计入收益性物业经营费用。参见教材P356-359

【该题针对“收益性物业管理中的经营费用”知识点进行考核】

【答疑编号10070120,点击提问】 【加入打印收藏夹】 【加入我的收藏夹】

35.

【正确答案】：D

【答案解析】：年度运营预算是最常用的预算。参考教材P360 【该题针对“收益性物业管理中的预算”知识点进行考核】

【答疑编号10070123,点击提问】 【加入打印收藏夹】 【加入我的收藏夹】

二、多项选择题 1.

【正确答案】：ABCE

【答案解析】：参见教材P104

【该题针对“市场调查的意义和内容”知识点进行考核】

【答疑编号10070126,点击提问】 【加入打印收藏夹】 【加入我的收藏夹】

2.

【正确答案】：ABC

【答案解析】：参见教材P105

【该题针对“市场调查的步骤”知识点进行考核】

【答疑编号10070129,点击提问】 【加入打印收藏夹】 【加入我的收藏夹】

3.

【正确答案】：ABDE

【答案解析】：对于房地产开发投资项目来说，现金流入通常包括销售收入、出租收入、其他经营收入等；现金流出主要包括土地成本、建造成本、财务费用、经营费用、销售费用和税金支出等。参见教材P141

【该题针对“现金流量的概念”知识点进行考核】

【答疑编号10070137,点击提问】 【加入打印收藏夹】 【加入我的收藏夹】

4.

【正确答案】：ABCD

【答案解析】：参见教材P146 -147

【该题针对“资金时间价值的概念”知识点进行考核】

【答疑编号10070139,点击提问】 【加入打印收藏夹】 【加入我的收藏夹】

5.

【正确答案】：ABE

【答案解析】：参见教材P148

【该题针对“利息与利率”知识点进行考核】

【答疑编号10070141,点击提问】 【加入打印收藏夹】 【加入我的收藏夹】

6.

【正确答案】：BCDE

【答案解析】：参见教材P172

【该题针对“经济评价指标体系”知识点进行考核】

【答疑编号10070147,点击提问】 【加入打印收藏夹】 【加入我的收藏夹】

7.

【正确答案】：ADE

【答案解析】：参见教材P205

【该题针对“决策的方法”知识点进行考核】

【答疑编号10070149,点击提问】 【加入打印收藏夹】 【加入我的收藏夹】

8.

【正确答案】：ABE

【答案解析】：投资机会研究分为一般投资机会研究和特定项目的投资机会研究。前者又分三种：地区研究、部门研究和以利用资源为基础的研究。参见教材P240 【该题针对“可行性研究的工作阶段”知识点进行考核】

【答疑编号10070151,点击提问】 【加入打印收藏夹】 【加入我的收藏夹】

9.

【正确答案】：ACDE

【答案解析】：调查研究阶段主要从市场调查和资源调查两方面进行。市场供给量属于市场调查。参见教材P244

【该题针对“可行性研究的步骤”知识点进行考核】

【答疑编号10070152,点击提问】 【加入打印收藏夹】 【加入我的收藏夹】

10.

【正确答案】：ACDE

【答案解析】：房地产开发项目策划方案，通常包括：区位分析与选择、开发内容和规模的分析与选择、开发时机的分析与选择、合作方式的分析与选择、融资方式与资金结构的分析与选择、产品经营方式的分析与选择。参见教材P245—246 【该题针对“房地产开发项目策划”知识点进行考核】

【答疑编号10070153,点击提问】 【加入打印收藏夹】 【加入我的收藏夹】

11.

【正确答案】：ABCE

【答案解析】：在可行性研究阶段，房屋开发费中各项费用的估算，可以采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标法、概预算定额法，也可以根据类似工程经验进行估算。参见教材P249

【该题针对“投资估算”知识点进行考核】

【答疑编号10070154,点击提问】 【加入打印收藏夹】 【加入我的收藏夹】

12.

【正确答案】：BCDE

【答案解析】：根据所有权的结构，房地产企业可以分为独资企业、一般合伙企业、有限责任合伙企业、有限责任公司、股份有限公司和房地产投资信托基金等类型，以后四种企业形式为主。参考教材P272

【该题针对“房地产权益融资”知识点进行考核】

【答疑编号10070155,点击提问】 【加入打印收藏夹】 【加入我的收藏夹】

13.

【正确答案】：ABC

【答案解析】：与房地产开发投资相关的银行信贷融资，主要包括房地产开发贷款、土地储备贷款和房地产抵押贷款。参见教材P288

【该题针对“房地产开发贷款”知识点进行考核】

【答疑编号10070156,点击提问】 【加入打印收藏夹】 【加入我的收藏夹】

14.

【正确答案】：ABCD

【答案解析】：税前现金流=净经营收入－抵押贷款还本付息。所以E选项不正确。参考教材P352

【该题针对“收益性物业经营状况的评估”知识点进行考核】

【答疑编号10070157,点击提问】 【加入打印收藏夹】 【加入我的收藏夹】

15.

【正确答案】：BCD 【答案解析】：在物业服务企业向业主提供的财务收支报告中，应首先有一个包括租金清单、空置情况和拖欠或收租损失报告等内容的经营概况介绍。参考教材P363 【该题针对“收益性物业财务收支报告”知识点进行考核】

【答疑编号10070158,点击提问】 【加入打印收藏夹】 【加入我的收藏夹】

三、判断题 1.

【正确答案】：错

【答案解析】：参见教材P108

【该题针对“市场规模的估计”知识点进行考核】

【答疑编号10070159,点击提问】 【加入打印收藏夹】 【加入我的收藏夹】

2.

【正确答案】：错

【答案解析】：α愈小，则新数据在平滑值中所占的比重越低，预测值愈趋向平滑，反之则新数据所起的作用越大。参见教材P113

【该题针对“市场趋势分析”知识点进行考核】

【答疑编号10070160,点击提问】 【加入打印收藏夹】 【加入我的收藏夹】

3.

【正确答案】：对

【答案解析】：参见教材P146

【该题针对“资金时间价值的概念”知识点进行考核】

【答疑编号10070161,点击提问】 【加入打印收藏夹】 【加入我的收藏夹】

4.

【正确答案】：对

【答案解析】：参见教材P150

【该题针对“单利计息与复利计息”知识点进行考核】

【答疑编号10070162,点击提问】 【加入打印收藏夹】 【加入我的收藏夹】

5.

【正确答案】：错

【答案解析】：名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越大。参见教材P152

【该题针对“名义利率与实际利率”知识点进行考核】

【答疑编号10070163,点击提问】 【加入打印收藏夹】 【加入我的收藏夹】

6.

【正确答案】：错

【答案解析】：对于开发销售模式下的房地产开发项目而言，开发商所投入的开发建设资金属于流动资金。参见教材P166

【该题针对“投资与成本”知识点进行考核】

【答疑编号10070164,点击提问】 【加入打印收藏夹】 【加入我的收藏夹】

7.

【正确答案】：错 【答案解析】：投资分析中使用的成本有许多是对拟实施项目未来将要发生的费用的预测和估算，各种影响因素的作用是不确定的，不同的实施方案会有不同的成本数据。参见教材P166

【该题针对“投资与成本”知识点进行考核】

【答疑编号10070165,点击提问】 【加入打印收藏夹】 【加入我的收藏夹】

8.

【正确答案】：错

【答案解析】：房地产置业投资项目经济评价的静态指标有投资利润率、资本金利润率、资本金净利润率、投资回报率、现金回报率和静态投资回收期。参见教材P172 【该题针对“经济评价指标体系”知识点进行考核】

【答疑编号10070166,点击提问】 【加入打印收藏夹】 【加入我的收藏夹】

9.

【正确答案】：对

【答案解析】：参见教材P208

【该题针对“房地产开发项目的主要不确定性因素”知识点进行考核】

【答疑编号10070167,点击提问】 【加入打印收藏夹】 【加入我的收藏夹】

10.

【正确答案】：错 【答案解析】：权益投资比例指投资者所投入的权益资本或资本金占初始资本投资总额的比例。参见教材P210

【该题针对“房地产置业投资项目的主要不确定性因素”知识点进行考核】

【答疑编号10070168,点击提问】 【加入打印收藏夹】 【加入我的收藏夹】

11.

【正确答案】：错

【答案解析】：可行性研究的根本目的，是减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。参见教材P239

【该题针对“可行性研究的含义和目的”知识点进行考核】

【答疑编号10070169,点击提问】 【加入打印收藏夹】 【加入我的收藏夹】

12.

【正确答案】：对

【答案解析】：进行定性风险分析需要结合政治形势、国家方针政策、经济发展趋势、市场周期、自然等方面因素的可能变化。参见教材P244 【该题针对“可行性研究的内容”知识点进行考核】

【答疑编号10070170,点击提问】 【加入打印收藏夹】 【加入我的收藏夹】

13.

【正确答案】：错

【答案解析】：房地产项目开发内容和规模的分析与选择，应在符合城市规划的前提下按照最高最佳使用原则，选择最佳的用途和最合适的开发规模。参见教材P245 【该题针对“房地产开发项目策划”知识点进行考核】

【答疑编号10070171,点击提问】 【加入打印收藏夹】 【加入我的收藏夹】

14.

【正确答案】：错

【答案解析】：土地转让费是指土地受让方向土地转让方支付的土地使用权的转让费。参见教材P248

【该题针对“投资估算”知识点进行考核】

【答疑编号10070172,点击提问】 【加入打印收藏夹】 【加入我的收藏夹】

15.

【正确答案】：错

【答案解析】：设施管理主要功能是通过对人和工作的协调，为某一单位或机构创造一个良好的工作环境。参见教材P323

【该题针对“设施管理”知识点进行考核】

【答疑编号10070173,点击提问】 【加入打印收藏夹】 【加入我的收藏夹】

四、计算题 1.

【正确答案】：正确答案：（1）已知：i= 6%/12=0.5％，s=0.3%，n=15×12=180（月），m=5×12=60（月）（1分），抵押贷款额P=100×60%=60（万元）（0.5分） （2）许某月还款

A=P[i' (1+i' )n/((1+i' )-1)]=600000×[(0.5%(1+0.5%)180)/(1+0.5%)180-1)]=5063.14(元） （3）2010年1月1日欠银行本金

P=A[(1+i' )n-m-1)/i(1+i)n-m]=5063.14×[(1+0.5)180-60-1/0.5%×(1+0.5%)180-60]=456054.5(元）（1.5分）

（4）李某首期付款

A=p(i-s)/1-[(1+s)/(1+i)]n-m=456054.5×（0.5%-0.3%）/1-[(1+0.3%)/(1+0.5%)]180-60)=4289.86(元)（2.5分）

【该题针对“现金流量与资金时间价值”知识点进行考核】

【答疑编号10070174,点击提问】 【加入打印收藏夹】 【加入我的收藏夹】

2.

【正确答案】：正确答案： （1）项目总开发价值：

①目总销售收入：297000×95％×18000=507870（万元） ②销售税费：507870×5.48％=27831.276（万元）

③项目总开发价值：507870-27831.276=480038.724（万元） （2）项目总开发成本：

①土地成本：297000×1280=38016（万元） ②建造成本：297000×4500=133650（万元） ③其他工程费：133650×10％=13365（万元） ④管理费：

a.土地管理费：38016×8％=3041.28（万元）

b.建设期管理费：（133650+13365）×8％=11761.2（万元） c.管理费合计：14802.48万元

⑤销售费用：310365×3.5％=10862.775万元 ⑥财务费用：

a.土地费用和土地管理费利息：（38016+3041.28）×[（1+17％）3-1]=24700.593（万元） b.建造费用／其他工程费／建设期管理费用／销售费用利息：

（133650+13365+11761.2+10862.775）×[（1+17％）3/2-1]=45047.375（万元） c.财务费用总计：69747.968万元 ⑦项目开发总成本：

38016+133650+13365+14802.48+10862.775+69747.968=280444.223（万元） （3）项目开发利润：480038.724-280444.223=199594.501（万元） （4）开发成本利润率：199594.501／280444.223=71.17％ 【该题针对“经济评价指标与方法”知识点进行考核】

【正确答案】：正确答案：（1）已知：i= 6%/12=0.5％，s=0.3%，n=15×12=180（月），m=5×12=60（月）（1分），抵押贷款额P=100×60%=60（万元）（0.5分） （2）许某月还款

A=P[i' (1+i' )n/((1+i' )-1)]=600000×[(0.5%(1+0.5%)180)/(1+0.5%)180-1)]=5063.14(元） （3）2010年1月1日欠银行本金

P=A[(1+i' )n-m-1)/i(1+i)n-m]=5063.14×[(1+0.5)180-60-1/0.5%×(1+0.5%)180-60]=456054.5(元）（1.5分）

（4）李某首期付款

A=p(i-s)/1-[(1+s)/(1+i)]n-m=456054.5×（0.5%-0.3%）/1-[(1+0.3%)/(1+0.5%)]180-60)=4289.86(元)（2.5分）

【该题针对“现金流量与资金时间价值”知识点进行考核】

【答疑编号10070174,点击提问】 【加入打印收藏夹】 【加入我的收藏夹】

2.

【正确答案】：正确答案： （1）项目总开发价值：

①目总销售收入：297000×95％×18000=507870（万元） ②销售税费：507870×5.48％=27831.276（万元）

③项目总开发价值：507870-27831.276=480038.724（万元） （2）项目总开发成本：

①土地成本：297000×1280=38016（万元） ②建造成本：297000×4500=133650（万元） ③其他工程费：133650×10％=13365（万元） ④管理费：

a.土地管理费：38016×8％=3041.28（万元）

b.建设期管理费：（133650+13365）×8％=11761.2（万元） c.管理费合计：14802.48万元

⑤销售费用：310365×3.5％=10862.775万元 ⑥财务费用：

a.土地费用和土地管理费利息：（38016+3041.28）×[（1+17％）3-1]=24700.593（万元） b.建造费用／其他工程费／建设期管理费用／销售费用利息：

（133650+13365+11761.2+10862.775）×[（1+17％）3/2-1]=45047.375（万元） c.财务费用总计：69747.968万元 ⑦项目开发总成本：

38016+133650+13365+14802.48+10862.775+69747.968=280444.223（万元） （3）项目开发利润：480038.724-280444.223=199594.501（万元） （4）开发成本利润率：199594.501／280444.223=71.17％ 【该题针对“经济评价指标与方法”知识点进行考核】

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