合肥房地产业泡沫的分析

合肥房地产业是否存在泡沫的分析

摘要：

房地产泡沫是指主要由投机性购买需求的增加所引起的房地产价格持续上涨,房地产泡沫是泡沫经济的一种典型形态。合肥GDP连续7年超过17%，位居全国大中城市前列，房地产投资也不断增长。房价节节攀高，不可避免的形成一定的泡沫，本文从房价增长率、房地产投资增长、GDP增长和空置率几个方面简单对合肥房地产业的泡沫进行分析并提出抑制泡沫增长的相关建议。

关键词：

合肥、房地产泡沫、抑制

一、 房地产泡沫形成的原因

1 房地产泡沫的诱因

经济学中所说的泡沫,就是资产价格严重背离基础价值而暴涨的现象。房地产泡沫是指主要由投机性购买需求的增加所引起的房地产价格持续上涨的现象。也就是说,房地产价格的这种上涨不是以真实需求的增长为基础的,而主要是由投资需求的快速增长拉动的。当发生房地产泡沫时,土地和房屋价格高涨,大大高于由真实需求所支撑的市场价值,并且交易频繁,形成了一种表面上的虚假繁荣。 房地产行业是比较容易出现价格泡沫的经济领域,这是由房地产行业所具有的三大特征决定的。第一,房地产业的资源基础是土地,而土地是现代社会最稀缺的自然资源,其供给量难以随需求的增加而增加;第二,房地产是社会赖以生存和发展的物质基础,人们对房地产的需求是随着经济发展和社会进步不断增加的;第三,房地产行业的生产周期比较长,供给量在短期内难以增加。正是这些特征,使得房地产市场的供求关系难以实现稳定的均衡,价格波动剧烈,这是诱发房地产泡沫的重要因素。

2 房地产价格泡沫形成机制

根据经济学原理,多数商品遵循供求定理,即在其他条件不变的

情况下,某种商品的价格上升则需求量减少而供给量相应增加,反之,价格下降则需求量增加而供给量相应减少。在房地产市场上,出于追求住房使用价值的目的,人们对住房的真实需求与普通商品遵循相同的规律,即在收入、预期、个人偏好等其他诸多因素不变的情况下,房价上升则需求量会随之下降,而房价下降则需求量会相应增加。

由于土地供给的有限性,在短期内住房供给难以随着市场需求的增加而增加,因此,房地产市场的最大特征就在于需求富有弹性而供给缺乏弹性。一般来说,经济增长率提高、居民现期或预期收入增加、人口向城市流动以及抵押贷款条件的放松都会引起城市房地产需求的增加,短期内,由于住房供给难以随需求的增加而增加。但是,从长期来看,住房供给是富有弹性的,它可以随着需求的增加而增加。在一个足够长的时期内,如十年、二十年,如果房价持续上涨,投资于房地产的利润增加,开发商就可以想办法克服城市空间的限制,向市场提供更多的住宅。如:可以将城市住宅区向郊外拓展,可以建造更多高层住宅,也可以增加住宅楼的密度。这样,供给的增加无疑能够抑制房

价上涨,因此,从长期来看,房价不可能始终上涨。在这个过程中,虽然住房供给增加的速度可能小于住房需求增加的速度,房价仍然有上涨的趋势。但是,由于供给增加能够改变人们对房价将会进一步上涨的预期,从而使投机性需求迅速减少,结果必然导致房价上涨失去动力,甚至引起房价下跌和房地产泡沫破裂。这就是房地产泡沫形成和破裂的内在机制。

二、 房地产泡沫的计算方法

对于房地产泡沫的计算一般有两种方法，一是直接计算，即利用定义测度房地产的理论价值，通过比较理论价值与实际价格来计算房地产的泡沫程度。另一个是利用指标法间接测评，即通过指标比较，提供判断房地产市场是否存在泡沫。这两种方法各有优缺点，第一种比较科学严谨，但不易操作，第二种比较容易操作，但不够严谨。鉴于目前房地产市场发展不够成熟稳定，合理的地价、费用、建设成本、利润以及未来收益等参数难以确定，数据的获得也困难，直接测度法在实际操作中较难，我们倾向于选择指标法来测度房地产泡沫程度。下面以合肥市房地产市场为例，进行指标法测度研究。

三、 合肥房地产业泡沫的具体分析

1998年我国开始取消福利分房，进行个人住房的货币化改革，中国的房地产市场步入快速发展期，投资增幅较大，房地产价格也随

之持续上涨，房地产市场是否存在泡沫的争论也由此产生。事实上，我国房地产在一定程度上存在经济泡沫是毫无疑问的，但由于房地产市场呈现明显的区域化特征，有些城市的房地产过热(如北京、上海、杭州等地)，另一些中小城市房地产市场发展尚好，所以，整个房地产市场泡沫到底有多大，目前，还没有一个准确的结论。合肥作为皖江城市带的核心城市，不仅经济发展走在全省的前列，房地产市场也取得长足的发展。2010年，合肥房地产开发投资已达到650亿元，占社会固定资产投资的36％。但房价的不断上涨，也引起了人们合肥房地产市场的关注。

本文主要选择房价增长率、房地产投资增幅与GDP增长率的比值、房屋空置情况、房地产投资来源等多个泡沫测度指标，来评价合肥房地产市场是否存在泡沫及泡沫程度。

1．房价增长率指标分析

合肥市近几年的房价增长如下图（元/m3）

700060005000400030002000100002007年2008年2009年2010年平均房价

4540353025201510502008年

房价增长率 09年2010年纵观2009、2010两年，我们发现，2009年合肥房价在4000+元/㎡的“低基”上快速增长，迅速跻身“5”时代，曾几何时，我们惊叹合肥房价从“3”时代步入“5”时代的时间之短，然而，弹指一挥，2010年已成为历史，如今合肥房价已经稳居“6”时代，部分区域已经稳居7000+。

按国际标准，房价增长率连续三年超过10％，可被认为存在经济泡沫或有此苗头。提供据此，从房价增长率来判断合肥市房地产存在存在一定泡沫，而且泡沫并没有减轻的迹象。

2．房地产开发投资增幅与GDP增长速度指标分析

房地产开发投资增长速度与GDP增长速度指标主要衡量房地产行业的相对扩张程度，指标过高说明房地产业的相对高度发展。

3000250020001500100050002007年2008年2009年2010年

刚刚过去的2010年，合肥经济发展再创佳绩。统计部门披露，2010年全市生产总值达到2702.5亿元，同比增长17.5%，分别高于全国、全省7.2个和3个百分点，连续七年增速保持在17%以上，增速继续位居全国省会城市前列、中部省会城市第一。

合肥GDP(千亿）70060050040030020010002008年2009年2010年

相对合肥GDP高速的增长率来看房地产的投资并不十分突出。但在合肥GDP高速的增长的背后隐藏了一些东西，2010年合肥人均可支配收入为18600元，而这一指标同期杭州为2.46万，全国平均为1.91

房地产投资(千亿）万。说明合肥人均可支配收入与高速增长的GDP还不匹配。综合来看，合肥房地产市场投资还比较理性，未出现过热的状况。 3．商品房空置率指标分析

商品房空置率反映当前商品房状态，衡量房地产投资是否与社会有效需求相适应。比例越高，房地产泡沫风险越大。一般来说，空置率在20％以上为严重积压区，在10％～20％之间为空置危险区，5％～10％为合理区，5％以下为空置不足区。空置率指标比较敏感 目前还没有官方的统计数据。我们只能从报道的一些片面信息得到初步结论。国家电网公司近期公布调查显示，全国有高达6540万套住宅的电表连续6个月读数为零，可供近2亿人居住。而据合肥今年上半年的调查发现：就有超过14万户的电表为零。来自合肥供水集团的数据显示，截止到今年6月底，合肥一共有654276户家庭安装了水表，其中今年5月~6月，1吨水都没用的户数为79155户，5月份仅仅用了1~3吨水的户数为14547户，6月份仅仅用了1~ 3吨水的户数为11640户，综合看来没用水的户数占总户数的比例为14.09%，如果仔细观察，可以发现，虽然现在合肥楼市成交火热，但是已经交付的小区却空空如也。在政务区、庐阳区、蜀山区等地，目前已经交付的小区不在少数，甚至包括一些优质楼盘，以及一些为满足刚性需求为主打产品的小区空置率也是相当高。根据一项调查数据显示目前合肥人均住房面积约30平方，而合肥每年增加人口50万人，也就是说，每年合肥住房需求量都要增加1500万平方。然而，在目前市场中，大量投资客的炒房，让更多的人面临着没有房子住的尴尬局面。

想要买房的人买不到房，不需要住房的人偏偏手上那么多住房。人们不禁想问，究竟有多少房子是卖给老百姓的。

综上所述合肥市的房地产确实存在了一定的泡沫，而且这种泡沫确实对正常的刚性需求造成了较大的影响。如今，面对普遍抬升的住房售价，购房消费者丧失了购房热情。近6成的购房者已经改变目前的购房计划，其观望之势愈演愈烈，而部分消费者更是表示将不会在近期购房。

五、对当前减轻房地产业泡沫的建议

从2010年月度走势图上可以看出，特别是“4.17”新政和“9.29”新政分别赶在五一、十一黄金周前出台，及时地遏制了房价过快上涨

的局面，年底合肥楼市的均价趋向稳定。 .

我们也可以看出，2009年合肥房价呈现出稳步上升的趋势，而2010年合肥房价在上升趋势中却呈现出较大的波折，上文已经分析了产生这些波动的具体原因，可以看出，2010年合肥楼市增添了更多的经济适用房、集资房和非商品房，这些都是国家保障性住房政策在各个城市的具体表现。国务院总理温家宝2010年12月26日表示：“今年（2010年）我们将开工的保障性住房大约为580万套，已经建成370万套，明年（2011年）我们将开工的是1000万套。”因此，我们认为2011年的房价走势或更加波折。

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