城中村改造安置房建设工程可行性研究报告

街道办事处新华村安置房建设工程

可行性研究报告

目录

目 录

1 总 论 ...................................................... 1 1.1 概论 ..................................................... 1 1.2 业主简介 ................................................. 1 1.3 编制依据 ................................................. 1 1.4 编制内容 ................................................. 2 1.5 结论及建议 ............................................... 2 1.6 主要技术经济指标 ......................................... 3 2 项目提出的背景及建设必要性 ................................... 5 2.1 项目提出背景 ............................................. 5 2.2 项目建设的必要性 ......................................... 6 3 项目选址及建设条件 ........................................... 9 3.1 项目建设地址 ............................................. 9 3.2 自然条件 ................................................. 9 3.3 交通条件 ................................................ 11 3.4 公用工程现状及建设条件 .................................. 11 4 建设内容及规模 ............................................. 12 4.1 建设内容 ................................................ 12 4.2 建设规模 ................................................ 12 5 工程方案 ................................................... 14 5.1 设计依据 ................................................ 14 5.2 规划设计原则 ............................................ 14 5.3 设计指导思想 ............................................ 15 5.4 总图设计 ................................................ 15 5.5 建筑设计 ................................................ 19 5.6 结构设计 ................................................ 22 6 公用工程方案 ............................................... 25

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目录

6.1 给水排水 ................................................ 25 6.2 通风空调设计 ............................................ 28 6.3 燃气 .................................................... 30 6.4 电气设计 ................................................ 31 7 环境保护与绿化 ............................................. 39 7.1 设计原则 ................................................ 39 7.2 设计依据 ................................................ 39 7.3 环境保护 ................................................ 40 7.4 主要污染工序及环节 ...................................... 41 7.5 污染物治理 .............................................. 41 7.6 绿化 .................................................... 43 8 建筑节能 ................................................... 45 8.1 设计依据 ................................................ 45 8.2 建筑节能 ................................................ 45 8.3 给排水节能 .............................................. 47 8.4 通风与空调系统 .......................................... 47 8.5 电气节能 ................................................ 48 9 建筑消防设计 ............................................... 50 9.1 设计依据 ................................................ 50 9.2 设计内容及原则 .......................................... 50 9.3 工程概述 ................................................ 51 9.4 总图消防 ................................................ 51 9.5 建筑消防 ................................................ 52 9.6 结构防火 ................................................ 54 9.7 消防给排水 .............................................. 54 9.8 防排烟 .................................................. 56 9.9 消防自动报警及联动系统设计 .............................. 59 10

劳动安全卫生 ............................................. 61

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目录

10.1 总图 .................................................... 61 10.2 建筑 .................................................... 61 10.3 电气安全 ................................................ 61 10.4 其他 .................................................... 62 11

项目进度计划及招投标 ..................................... 63

11.1 项目进度计划 ............................................ 63 11.2 项目招投标 .............................................. 63 12

投资估算及资金筹措 ....................................... 65

12.1 投资估算范围 ............................................ 65 12.2 投资估算依据 ............................................ 65 12.3 项目投资 ................................................ 66 12.4 资金筹措 ................................................ 67 13

销售方案 ................................................. 68

13.1 销售价格 ................................................ 68 13.2 销售进度 ................................................ 68 14

财务评价 ................................................. 69

14.1 财务评价基础数据的测算 .................................. 69 14.2 盈利能力分析 ............................................ 70 14.3 清偿能力分析 ............................................ 71 14.4 不确定分析 .............................................. 71 15

社会评价 ................................................. 73

15.1 社会影响评价 ............................................ 73 15.2 互适性分析 .............................................. 73 15.3 社会风险分析 ............................................ 73 16

结论与建议 ............................................... 74

16.1 结论 .................................................... 74

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目录

16.2 建议 .................................................... 74 17

附表 ..................................................... 75

附表1：项目投资估算汇总表 ..................................... 75 附表1-1：工程建设其他费用估算表 ............................... 75 附表2：资金筹措与使用计划表 ................................... 75 附表3：销售收入及税金测算表 ................................... 75 附表4：损益及利润分配表 ....................................... 75 附表5：借款偿还计划表 ......................................... 75 附表6：项目投资现金流量表 ..................................... 75 附表7：资本金现金流量表 ....................................... 75 附表8：资金来源与运用表 ....................................... 75

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1

1.1

概论

总 论

（1） 项目名称：**街道办事处新华村安置房建设工程 （2） 项目性质：新建 （3） 项目业主：****

（4） 项目地址：**区鱼洞街道办事处新华村1社 （5） 建设内容及规模

本项目总用地面积18821㎡，总建筑面积42070.55㎡，其中架空层建筑面积1336.93㎡，住宅面积35077.87㎡、商业建筑2168.32㎡、配套设施建筑面积310.43㎡，其他建筑面积3177㎡，停车为100个。

（6） 项目总投资及资金筹措 项目总投资:10556.48 万元

资金筹措：项目总投资为10556.48 万元，其中业主自筹4756.48 万元，申请银行贷款5800万元。

（7） 建设工期：本项目建设工期为15个月，2009年10月至2010年12月。 1.2

业主简介 。

1.3

编制依据

（1） 国家发改委、建设部颁发的《建设项目经济评价方法与

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参数》（第三版）、《投资项目可行性研究指南》；

（2） 国家颁发的有关建筑、电气、消防、给排水等各专业设计规程、规范和设计标准；

（3） 业主提供的相关基础资料；

（4） 业主对项目建设的主要意见及预期目标； （5） 国家和重庆市其它相关规定和要求。

1.4

编制内容

可行性研究范围涉及项目建设的必要性、建设条件、建设方案、环境保护、建设进度及建设投资。《可行性研究报告》对项目的可行性进行综合分析、论证，得出合理、正确的结论，为项目业主及审批部门提供决策依据，并作为开展下阶段工作的基础。 1.5

结论及建议 1.5.1

结论

（1） 本项目的建设是支持鱼洞长江大桥拆迁建设的需要，该项目的建设可以加快城镇化建设步伐，对区域经济的发展有着积极的推动作用。

（2） 项目建成后由征地办按时全部回购，该项目的投资回收有保障。

（3） 项目的实施能够改善被拆迁居民的住宿条件，保证人民安居乐业和社会安定，对全面建设小康社会等具有较大的促进作用，社会效益明显。

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（4） 项目建设符合**区城市建设规划的要求，项目建设规模适度，水、电、气、道路、通讯等市政基础设施能满足要求，无各方面的建设风险，项目建设是可行的。

1.5.2

建议

（1） 鉴于该项目良好的社会效益，且项目建成后，该项目的投资回收有保障，因此希望尽快得到金融机构的贷款支持，以便于该项目下一步工作的实施。

（2） 在工程建设过程中应严格执行国家基本建设程序，实行招投标制度、工程监理制度，确保工程质量和安全生产，以及符合环境保护要求。

（3） 在工程建设过程中，应加强管理，在保证工程质量的同时尽量降低投资，把项目建成城乡统筹实验区形象工程。 1.6

主要技术经济指标

主要技术经济指标见下表。

表 1主要技术经济指标表

项 目 计量单位 数值 所占比重(%) 28.23亩 83.38% 项目概况 总用地面积 m2 18821 居住户（套）数 户（套） 432 居住人数（每户按3.2人计算） 人 1383 总建筑面积 m2 42070.55 一、按功能性质划分 1、住宅建筑面积 m2 35077.87 2、架空部分建筑面积 1336.93 3、商业面积 m2 2168.32 4、配套设施建筑面积 m2 310.43 第3页

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物管 居委会 其中 公厕 消防控制室 5、其他建筑面积 二、按地上地下部分划分 1）地上建筑面积 2）地下建筑面积 消防控制室 其中 车库、设备用房 停车泊位 1）地面 2）地下 容积率 建筑密度 绿地率 总投资 工程费用 工程建设其他费用 预备费 建设期利息 业主自筹 银行贷款 内部收益率(年度) 净现值 投资回收期 内部收益率(年度) 净现值 投资回收期 189.13 69.66 20.23 31.41 m2 3177 m2 38901.52 含架空层1336.93 m2 3169.03 m2 31.41 m2 3137.62 辆 100 辆 40 辆 60 1.996 ％ 18.12 ％ 30.1 投资数据 万元 10556.48 万元 7618.55 万元 2614.47 万元 204.66 万元 118.80 筹资数据 万元 4756.48 万元 5800.00 项目投资指标 13.12% 万元 450.40 年 2.02 项目资本金 20.10% 万元 551.03 年 1.65 第4页

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2

2.1

项目提出背景 2.1.1

项目提出的背景及建设必要性

党中央提出构建和谐社会的宏伟目标

构建社会主义和谐社会，是我们党从全面建设小康社会、开创中国特色社会主义事业新局面的全局出发而提出的一项重大任务。这适应了我国改革发展进入关键时期的客观要求，体现了广大人民群众的根本利益和共同愿望。应该在推进社会主义物质文明、政治文明、精神文明发展的历史进程中，扎扎实实做好构建社会主义和谐社会的各项工作。

中国的问题是农民问题。在构建社会主义和谐社会的诸多问题中，农村的发展建设、“三农”问题是则是重中之重，而这也是最大的发展难题。

随着中国城市化进程的推进，部分处于城市边缘地带的郊区镇、村逐步被划入城市市区管理，农民变身市民。如果城市不能为他们提供住房及其他相应的生活、就业保障，则将会造成很大的社会经济、治安问题。只有在工业化和现代化的基础上逐步推进城市化，才能为当地居民创造更多的就业岗位，也才能最终实现我们所期望的城市化目标。否则不仅会使那些改变了农民身份的市民因为无房可住、无业可就而陷入贫困，也会给政府带来巨大的财政负担，造成社会不稳定因素，并且有悖于党中央提出的建设社会主义和谐社会的精神。

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2.1.2 项目建设的直接原因

从整个城市发展角度而言，城郊道路的疏通，在时空范围内缩小了城市的体积，同时在经济上又放大了城市的功能。可以说，道路是城市发展空间的骨架，道路的建设不仅意味着城市交通长度、宽度的增加，更是给城市发展提供了广阔的空间。

鱼洞长江大桥南起**鱼洞，北经大渡口区，大桥的建成，将打通南部外环公路、渝黔高速公路出口，北部贯通于成渝高速公路、渝长高速公路，形成重庆市西南部主城区快捷通道，将直接带动**区、大渡口区360平方公里的开发建设，并为重庆大型建设项目丰收坝水厂、长安铃木公司、重庆国际复合材料公司、兰成渝输油管线重庆末站、珞璜电厂、重庆钢铁公司等大型企业提供便捷的交通运输走廊，有力地促进重庆汽车、钢铁、建材等支柱产业的发展，极大地方便广大市民的工作与生活。

由此看来，鱼洞长江大桥的建设是十分必要的，但是鱼洞长江大桥的建设将涉及到部分农户的拆迁安置工作，**区鱼洞街道办事处新华村安置房建设工程的实施，就是为了安置部分因建设鱼洞长江大桥而拆迁的农户。从某种意义上说该项目的实施，是为了支持城市交通建设，对构建和谐社会有着积极的作用。 2.2

项目建设的必要性 2.2.1

是保持社会稳定和谐发展的需要

众所周知，解决三农问题是构建社会主义和谐社会所面临的重大

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问题。从农村和城市的比较情况看，农民口袋没钱，城里人就下岗；农村的收入上不来就形成不了购买力，城里的生产、工厂的产品也卖不掉；如果农民生计得不到安排、生活没有保障，城里人也就不得安宁。所以把构建和谐社会和“三农”问题联系起来，不是说对农民、对农村要有什么恩赐，而是指，对整个国家来讲这是一种和谐的要求。 征地拆迁是当前社会快速发展的一种必然趋势，是引进发展资源，推动地方经济发展，加快区域城市化和工业化进程，实现群众致富奔小康的有效途径。近几年来，随着我国城市化进程的大大加快，在政府力量的主导下，越来越多的农民参与到这一社会变迁中来。据不完全统计，到目前为止，全国约有4000万农民在这一过程中转化为城镇居民。

在这一发展进程中，拆迁安置工作直接关系到被拆迁群众的切身利益，工作面广量大，牵涉到的问题错综复杂，工作稍有不慎就会引发诸多矛盾，不仅影响整个拆迁工作进度，还直接影响着投资环境和社会稳定，甚至会阻碍地方经济发展；而且，这也不利于社会主义和谐社会的构建。

因此，“农转非”安置房的建设工作不仅是必要的，而且是十分迫切的。

2.2.2

是支持鱼洞长江大桥建设拆迁安置的需要

鱼洞长江大桥的建设把大渡口区与**区连成一片，进而与主城其它区加强联系，对推动城市的发展有着重要的意义。

但是鱼洞长江大桥的建设将涉及到部分农户的拆迁安置，从某种意义上讲，住房问题是老百姓最关心的问题，因为它直接关系老百姓

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生活水平的提高和生活质量的改善，同时对社会的稳定有着重要的作用，**区鱼洞街道办事处新华村安置房建设工程建成后可提供432套安置房，能够解决因鱼洞长江大桥建设而被迫拆迁的所用农户的住房问题。

因此，分必要的，对构建和谐社会有着重要的意义。**区鱼洞街道办事处新华村安置房建设工程的实施就是十

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3.1

项目建设地址

项目选址及建设条件

本工程位于**区鱼洞街道办事处新华村1社，为鱼洞大桥建设拆迁安置房工程。拟建建筑以居住为主，结合商业为一体的建筑群落。 3.2

自然条件 3.2.1

地形地貌

该项目建设用地面积为18821m2，地块呈方形，两面均临城市道路，区域内为浅丘陵地形，东西长约170m,南北长约120m。最高处标高241，最低处标高221.5，最大高差19.5m。

3.2.2

水文地质条件

**属浅丘地形，剥蚀地貌，地层由上至下有：第四系全新统（Q4el+dl），侏罗系中统沙溪庙组（J2s）。由上至下岩性描述如下：

（1） 粘土层：（Q4el+dl）：褐色、褐黄色，主要由粘土类矿物组成，可塑，弱光泽，摇震反应无，中等韧性，干强度中等，全场地有分布，厚度 0.80m-7.50m。

（2） 泥岩：（J2s）：紫红色、暗红色，由粘土矿物组成，泥质结构，中厚层状构造，建筑物下主要分布的是泥岩，厚度2.20m-11.10 m，平均5.00m。

上述2、岩石按风化程度可划分强风化带、中等风化带，其工程特性如下：

强风化带：该带泥岩原岩结构大部分破坏，矿物成份发生变化，

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岩芯呈土状，失水呈散粒状；埋深2.20—4.60m。

中等风化带：该带泥岩原岩结构清晰，岩质新鲜，锤击声脆，岩芯呈长柱状；埋深3.00—6.00m。

地质构造：拟建场地地层呈单斜产出，岩层产状：倾向110度，倾角102°。裂隙不发育，基岩面起伏受地形控制，经对场地的地质调查未发现断层和构造破碎带，属内陆湖泊相沉积岩类，岩层层序正常，地层单一，属简单地质构造场地。

3.2.3

地质灾害现状调查

据调查及搜集有关区域地质资料，该区域未发现有滑坡、崩塌地裂缝、危岩及变形等不良地质现象，场地内自然边坡稳定性好。

3.2.4

气候

**区属中亚热带湿润气候区，由于盆地山脉阻挡，加之地形起伏较大，具有典型的盆地气候，其特点为：冬暖夏热，四季分明，空气湿润，日照少，雾日多，无霜期长。

工程区多年平均降雨量1081.7mm，降雨年内分配不均，夏季最多，春、秋次之，冬季最少。每年4月～10月的降水约占全年80%左右，最大雨日多发生在6月～8月。工程区内多年平均气温为18.3℃，年际间变化不大，极端最低气温为－1.8℃，极端最高气温达44℃，多年平均日照时数1298.5h，多年平均最大风速1.3m/s。

工程区内暴雨多发生在4月～10月，而5月～9月约占全年75%。大雨、暴雨发生机率较为频繁。

工程区历年平均相对湿度79％；最热月平均相对湿度76％；最冷

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月平均相对湿度81.3％。

工程区全年主导风向北风；最大风速28.4m/s；冬季风向C频率36％，北向频率15％；夏季风向C频率31％，北向频率10％。历年平均风速2.2m/s，基本风压0.4KN/m2。

3.2.5

地震

根据中兵勘察设计研究院重庆分院2008年4月编制的《**区渔洞新华村安置房建设工程岩土工程勘察报告（直接详勘）》，本工程场地类别为Ⅰ～Ⅱ类，场地上特征周期为0.25、0.35s，地基承载力特征值；1480kpa(中风化泥岩)、12900kpa(中风化砂岩)，地下水总体贫乏，东侧地势低凹地带有少量地下水，且无侵蚀性。

本地区地震基本烈度6度，抗震设防烈度6度。

3.3

交通条件

项目所在地位于在重庆市**区鱼洞往珞璜公路左侧，地块交通较为便利，满足项目建设运输条件。 3.4

公用工程现状及建设条件

本项目建设场地水、电、通讯等公用设施齐全，施工场地条件较为完善。

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4

4.1

建设内容

建设内容及规模

建设内容主要包括安置房、商业门面、相关配套设施、地下车库、道路广场和绿化。 4.2

建设规模

根据拆迁户的数量，结合本项目占地面积，规划约定的容积率，综合确定本项目的建设规模为：

（1） 总用地面积：18821m2；

（2） 总建筑面积：42070.55㎡，其中架空层建筑面积1336.93㎡，住宅面积35077.87㎡、商业建筑2168.32㎡、配套设施建筑面积310.43㎡，其他建筑面积3177㎡。

容积率1.996，建筑密度18.21%，绿化率30.1%。 住宅主要户型分A、B两类,总共有432套。

户数 分类 套型 (套) A-1 A-3 A-4 套型面A’-1 积90m以下 A’-4 A’-7 B’-1 34 17 40 59.62 42.79 56.88 70.95 50.92 66.37 2 套内面积（m2） 42.76 73.79 59.62 51.70 73.79 建筑面积所占比例 （m2） 50.96 87.88 71.01 61.52 86.40% 87.81 34 17 34 17 17 A’-3 第12页

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B-1 B-2 B-3 A-2 A-5 A’-2 A’-5 A’-6 小计 套型面积90m以上 小计 合计 40 432 100% 2 40 20 20 34 17 17 17 17 392 53.37 73.57 57.48 85.05 80.01 79.92 80.01 85.05 64.12 88.38 69.06 101.29 95.29 95.10 95.21 101.20 B’-2 40 100.65 117.44 13.60%

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5.1

设计依据

工程方案

（1） 《民用建筑设计通则》（JGJ37－87）； （2） 《建筑结构载荷规范》（GB50009－2001）； （3） 《砼结构设计规范》（GB50010－2002）； （4） 《建筑地基基础设计规范》（GB50007－2002）； （5） 《砌体结构设计规范》（GB50003－2001）；

（6） 《中国地震震动参数区划图》（1990）（GB18306－2001）； （7） 重庆市规划局渝规选项[2004]江字第0085号。

5.2

规划设计原则

（1） 充分体现“以人为本”的现代设计思想，处理好人与建筑、人与环境、人与交通、人与空间以及人与人之间的关系。设计总体上统筹考虑建筑、道路、绿化空间之间的和谐。

（2） 坚持社会效益、环境效益、经济效益统一的原则，执行“节能、省地、环保”的国策。采取具体措施和作法，满足有关节能设计规范的要求。充分挖掘用地潜力，多利用地下空间，增加停车位。采取具体措施和作法，保护环境，实现可持续性发展的战略要求。

（3） 坚持适用、安全、经济、美观的原则，积极采用新技术、新材料、新工艺、新设备，做到技术先进，经济合理，形象美观。

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5.3 设计指导思想

各专业在符合国家和重庆市现行有关规范、规定和技术标准的前

提下，尽量忠实于原方案设计和满足顾客提出的要求，并完善建设各项配套设施。同时，应针对该项目的特点对方案进一步深化。 5.4

总图设计 5.4.1

总平面布置

（1） 规划目标：营建优美的人文社区，在考虑社会效益，环境效益的同时提升用地的经济效益，使工程达到功能组织合理、用地配置得当、结构清晰、道路顺畅、适当配套等要求，创造出以人为本、尊重环境，舒适优美的人居空间，同时具有鲜明的地方特色和新的安置房理念。

（2） 总体布局符合规划、消防、人防、环保、防灾、减灾等要求。实现可持续性发展。

该工程由2幢18F、4幢11F高层住宅、一个地下车库及相应配套商业组成。建筑围合形成宜人的小区空间，小区内部视线通透，视线干扰小，富有韵律感，沿街立面简洁、美观、现代。沿街布置两层小商业，结合小区入口合理布局，由此构成以下几个特点：

1）总图完整，点、线、面结合，一气呵成；小区环境景观与预留公共绿地有机联系，丰富了城市空间。

2）小区内交通自呈体系，在小区车道沿外围环形布置，使区内人车分流，内部为应急消防车道，人行在内，车行在外，互不干扰；

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