基于格兰杰因果关系检验模型的地价与房价关系分析_对深圳市的实证研究

房地产 经济 房价 地价 关系 调节

第14卷　第1期兰州工业高等专科学校学报Vol.14,No.1

2007年3月JournalofLanzhouPolytechnicCollegeMar.,2007

文章编号:1009-2269(2007)01-0054-05

基于格兰杰因果关系检验模型的地价与房价关系分析

———对深圳市的实证研究

游和远1,谭术魁1,林　宁2

(1.华中科技大学公共管理学院,湖北武汉　430074;2.华中农业大学土地管理学院,湖北武汉　430070)

Ξ

摘要:为了分析地价变动与房价变动之间的因果关系,构建了地价变动与房价变动格兰杰因果关系检验模型,并以深圳市为实例分析了地价变动与房价变动因果关系,指出在深圳市地价变动与房价变动之间不存在因果关系,不能把房价上涨归咎于地价上涨。关　键　词:地价变动;房价变动;格兰杰因果关系中图分类号:F293

地价与房价,到底是谁决定谁,:有的学者从生产费用价值论出发,[1,得出房价决定地价[2];也有的学者认为,房价和地价的关系是循环关联的[3]。不管这三种,或者对于某一个具体的地方更适用,都不能顺推出地价变动与房价变动之间的必然联系,那么不能推出命题地价变动是房价变动的原因一定成立;如果是房价决定地价,那么也不能推出命题房价变动是地价变动的原因一定成立。

1　格兰杰因果关系检验模型

本文选用格兰杰因果关系检验模型[4,5]定量分析地价变动与房价变动之间的关系。一个完整的地价变动与房价变动格兰杰因果关系检验模型包括了地价变动量与房价变动量的单位根检验,如果单位根检验结果是非平稳时间序列,还要进行协整检验以及地价变动与房价变动格兰杰因果关系检验。1.1　单位根检验

大部分社会经济领域研究中遇到的许多时间序列都不是由平稳过程产生的,这些时间序列则被称为非平稳性时间序列。假如格兰杰因果关系检验直接运用于非平稳的数据分析,判断得到的很容易是虚假结果。

检验变量是否稳定的过程称为单位根检验。在不能确定误差项是否存在序列相关的前提下,我们希望在误差项存在序列相关时,也能进行单位根检验,因此模型选用扩展的单位根检验(ADF)。ADF检验具体方法是估计回归方程式:

ΔYt=α+βλΔt+(p-1)Yt-1+∑jYt-j+ut

j=1p

(1)

式中ΔYt=Yt-Yt-1,Y为地价变动量或房价变动量,t为时间趋势项,P为滞后阶数,ut为误差项。

Ξ收稿日期:2006-04-12

基金项目:湖北省科技攻关项目(2005AA04B06)

作者简介:游和远(1983-),男,浙江温州人

,硕士生.

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第1期　　　　　　　　　　游和远,等:基于格兰杰因果关系检验模型的地价与房价关系分析

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检验假设H0:ρ=1;H1:ρ≠1。在存在单位根的原假设H0下,对参数ρ估计值进行显著性检验。如果ρ的ADF值小于临界值则拒绝原假设,说明{Y0}是I(0),即Y是平稳序列。否则存在单位根,即它是非平稳序列,需要进一步检验,直至确认它是d阶单整。1.2　协整检验

如果地价变动量与房价变动量是非平稳序列,那么意味着在回归之前要对他们进行差分,然而差分可能导致关于地价变动量与房价变动量之间关系的信息损失。所以我们就得考虑是不是存在对非平稳的地价变动量与房价变动量时间序列进行回归也不会造成错误的情况。于是Engle和Granger提出了协整理论。

对于如何进行协整检验,Engle和Granger首先提出了两步检验法,用DF(ADF)或Durbin-watson对回归残差序列进行平稳性检验,从而来判断两变量之间是否存在协整关系。现在常用的是Johansen和Juselius提出的一种用极大似然法进行检验的方法,通常称为Johansen检验。基本思路是在多变量向量自

回归(VAR)系统回归构造两个残差的积矩阵,计算矩阵的有序本征值(Eigenvalue),根据本征值得出一系列的统计量判断协整关系是否存在。1.3　格兰杰因果关系检验

地价变动与房价变动格兰杰因果关系检验的基本思路是:如果X是引起Y,必须满足两个条件。第一,X应该有助于预测Y,即在Y关于Y,添加显著地增加回归的解释能力。第二,Y不应当有助于预测要检验上面的两条件是否成立,)。首先,检验“X不是引起Y变化的原因”:

ii∑it-iut

i1m

i=1

m

(2)(3)

α=∑iYt-i+ut

i=1

其中ut为误差项,α,β为系数,m为变量X,Y的滞后阶数。再令n为样本量,无限制条件回归方程的残差平方和为ESSUR,有限制条件回归方程的残差平方和为ESSR。

则F统计量为F=

()～F(m,n-2m-1)

ESSUR/(n-2m-1)

(4)

β若F检验值大于标准F分布的临界值,则拒绝原假设,意味着β1,β2,……m不同时显著为0,说明X的变化是Y变化的原因。

然后检验“Y不是引起X变化的原因”的假设,步骤跟上面相同,但要交换X与Y。如果要得到X是引起Y变化的原因的结论,我们必须拒绝“X不是引起Y变化的原因”的假设,又要同时接受“Y不是引起

X变化的原因”。

2　实证分析

在实证分析阶段将运行地价变动与房价变动格兰杰因果关系检验模型,分析深圳市地价变动与房价变动关系。

2.1　深圳市地价变动量与房价变动量

根据深圳市地价指数与房价指数,通过地价变动量与房价变动量计算公式(5)求取深圳地价变动量与房价变动量(见表1)。

ΔPt=(Pt-Pt-1)×C/100

指数,C指100点指数对应的价格(计算地价变动量时取1320,计算房价变动量时取6300)。

(5)

式中ΔPt为t期的地价变动量或房价变动量,t从20011开始计算。Pt为t时点的地价指数或房价

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表1　深圳市地价变动量与房价变动量

住宅用地

2001120012200132001420021200222002320024200312003220033200342004120042200432004420051

元/m2　　　　　　

办公楼价126.000-6.93093.24098.280-124.74010.0805.04037.170-3.7801.26010.08087.570-104.58093.87033.39072.商业用房0.000-151.20082.530102.690-68.67015.750-37.170-1.260-40.32062.370-1.890-70.560-16.380120.330-103.950160.020-.830

办公用地0.000-14.652-2.1121.9803.5643.564-2.7720.924-1.32025.0806.072-1.9807.3922.640-2.6406.2044.752

商业用地0.000-27.1927.2607.524-3.828-15.7085.6760.528-1.980-6.732-3.5643.5641.3201.0562.6404.2245.016

住宅房价-126.000-10.08026.460-0.6301.2607.56011.9702.520-6.93017.64011.34035.910-23.31018.27022.68040.95011.0.00010.296-3.30013.7281.716-5.0163.9600.924-2.37623.2321.98010.1644.488-1.0561.9805.4121.584

(2002年第一季度～2005)　　数据来源《深房地指数报告::年第一季度,下同。

深圳地价指数以2001年1月1日(20010)为基期,按/m2计算,深圳房价指数以2001年1月1日(20010)为基期,按100点对应房价62计算2.2　,首先对住宅用地地价变动量、办公用地地价变动量、、住宅房价变动量、办公楼价变动量和商业用房房价变动量分别进行单位根检验(见表2)。在作ADF检验时要首先确定最优滞后阶数和检验类型。最优滞后阶数的确定一般来说同时采用AIC准则与SC准则,在二者值同时为最小时的滞后长度即为最优滞后阶数,但是考虑到地价变动量与房价变动量是小样本数据,在做地价变动量与房价变动量ADF检验时滞后阶数选为1。ADF检验类型分为仅包括常数项,包括常数项和趋势项,二者都不包括三种形式。

表2　地价变动量与房价变动量单位根检验

ADF检验值

检验类型

NoneNoneNoneNoneNoneNone

滞后阶数

111111

检验结论

90%置信水平下拒绝假设95%置信水平下拒绝假设99%置信水平下拒绝假设99%置信水平下拒绝假设99%置信水平下拒绝假设99%置信水平下拒绝假设

住宅用地地价变动量

办公用地地价变动量商业用地地价变动量住宅房价变动量办公楼价变动量

商业用房房价变动量

说明:检验类型包括　　

-1.94346-2.73221-6.409340-3.21789-3.07412-4.76539

Intercept(仅包括常数项)、Interceptandtrend(包括常数项和趋势项)和None(不包括常数项和趋势项

)。

从单位根的检验结果看,住宅用地地价变动量、办公用地地价变动量、商业用地地价变动量、住宅房价变动量、办公楼价变动量以及商业用房房价变动量都是平稳序列,没必要再进行协整检验。因此直接进行格兰杰因果关系检验,分析住宅用地地价变动与住宅房价变动,办公用地地价变动与住宅房价变动,商业用地地价变动与商业用房房价变动之间是否存在着因果关系。2.3　地价变动与房价变动格兰杰因果关系检验

对住宅用地地价变动与住宅房价变动,办公用地地价变动与住宅房价变动,商业用地地价变动与商业

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用房房价变动进行格兰杰因果关系检验。检验滞后阶数分别取1,3,5(表3)。

表3　地价变动与房价变动格兰杰因果关系检验原假设

滞后阶数

1

F检验值

P检验值

结论接受

接受接受接受接受接受接受接受接受接受接受接受接受接受接受接受接受0.243830.119230.435240.4927016.87713.568930.343230.896760.018420.356911.933951.103240.310610.365310.916150.1.3.0.629690.735390.698520.698520.182650.380780.568000.360920.996280.786080.495710.615210.586770.555970..0.37603

住宅用地地价变动不是住宅房价变动的原因住宅房价变动不是住宅用地地价变动的原因

351

办公用地地价变动不是办公楼价变动的原因办公楼价变动不是办公用地地价变动的原因

351

商业用地地价变动不是商业用房房价变动的原因商业用房房价变动不是商业用地地价变动的原因

3　　　　说明:统计量P。

,取滞后阶数为1时,对于住宅用地地,从F检验值来看,F检验值0.24383<F0.05(1,14),不能拒绝原假设;从P,如果拒绝住宅用地地价变动不是住宅房价变动的原因的原假设犯第一类错误的概率是0.62969,表明住宅用地地价变动不是住宅房价变动原因的概率较大,也不能拒绝原假设。同理可以判定,对于住宅房价变动不是住宅用地地价变动原因的原假设,也不能拒绝原来的假设。综合两者,就是住宅用地地价变动不是住宅房价变动的原假设与住宅房价变动不是住宅用地地价变动的原假设都成立,所以得出住宅用地地价变动与住宅房价变动之间不存在着格兰杰因果关系的结论。

从表3看出:滞后阶数分别取1,3,5时,深圳市住宅用地地价变动与住宅房价变动之间,办公用地地价变动与办公楼价变动之间,商业用地地价变动与商业用房房价变动之间都不存在因果关系。具体来说,在深圳市,以住宅用地地价上涨和住宅房价上涨为例,住宅房价的上涨不是由于深圳市住宅用地地价上涨引起的,住宅用地价格上涨也不是由于住宅房价上涨引起的。至少住宅用地地价上涨在3个月内、9个月内、15个月内引起住宅房价的上涨,住宅房价上涨在3个月内、9个月内、15个月内引起住宅用地地价上涨这种因果关系不存在。

3　

结束语

基于格兰杰因果关系检验模型的深圳市地价变动与房价变动关系分析发现深圳市地价变动与房价变动是两个相对独立的过程,二者之间不存在因果关系。通过该结论可对抑制房价上涨的途径是压低地价这一观点进行有力反驳。

对地价与房价关系的热切关注,主要是由于房价过高导致。那么地价是不是房价过高的罪魁祸首呢?

[5]“地荒说”,经营性用地实行招拍挂[6]以及城市更新基准地价[6]认为土地价格上涨是引起房价上涨的理

由。显然这种观点是有待商榷的。认为“地荒”、经营性用地实行招拍挂以及城市更新基准地价引起房价

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上涨,也就是认为地价变动将会导致房价变动,这已被上面结论否定。但是深圳难道不存在“地荒”,经营性用地实行招拍挂以及城市更新基准地价三种现象吗?答案是否定的。深圳存在“地荒”。从《深圳市近期建设规划(2003～2005)》来看,2003～2005年,深圳市新增土地供应量逐年减少。2003年为11.9km2,2004年为8.6km2,2005年为6.1km2,土地一级市场供应量在急剧减少。深圳市经营性用地也实行招拍

挂。从2001年深圳开始大规模启动土地招拍挂以来至2004年底,深圳累计举行40余次土地招拍挂,成交金额平均超出底价36%。深圳城市基准地价更新同时也在进行。深圳市实施的基准地价体系包括特区内公告市场地价、宝安区基准地价和龙岗区基准地价三种区域基准地价。深圳市公告基准地价原则上每一年度公布一次,并按照建立的土地价格预警制度,在市场变化较大时及时调整公布。因此,在存在“地荒”、经营性用地实行招拍挂和城市更新基准地价的前提下,命题地价变动与房价变动之间存在因果关系也不能成立,压低地价不能够控制房价上涨。参考文献:

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资源通讯,2005,(4～5):61～76.

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,()～268.

RelationshipBetweenLandPriceChangesandPriceChangesBasedonGrangerCausalityAnalysis

Model:AnEmpiricalStudyonShenzhenYOUHe-yuan1,TANShu-kui1,LINNing2

(1.CollegeofPublicAdministration,HuazhongUniversityofScienceandTechnology,Wuhan430074,China;

)2.CollegeofLandManagement,HuazhongAgriculturalUniversity,Wuhan430070,China

Abstract:Inordertoanalyzethecausalrelationshipbetweenlandpriceandhousepricechanges,GrangerCausalityanalysismodelforlandpriceandhousepricechangesisputforward,andthecausalrelationshipbetweenlandpricechangesandhousepricechangesinShenzhenistested.Finallyitcanbeconcludedthatthiscausalrelationshipdoesnotexist,sotheincreaseinhousepricecan’tbeattributedtotheincreaseinlandprice.Keywords:landpricechanges;housepricechanges;GrangerCausality

本文来源：https://www.bwwdw.com/article/i4i4.html