上海房地产市场分析
更新时间:2023-12-15 16:20:01 阅读量: 教育文库 文档下载
上海房地产市场分析
2016年上海房地产市场表现抢眼,地价、新房均价皆创历史新高,同时,上海住宅市场供不应求,住宅库存量下降。此外,上海二手房市场持续火爆,房价不断攀升。预计2016年上海楼市将保持上行态势。
1 开发投资和建设:增速均明显下降 (一)房地产开发投资:增速继续回落
回顾2015年上海房地产开发投资3469亿元,同比增长8.2%,相比2014年增速回落5.5个百分点。与全国2015年房地产开发投资增速相比,高出7.2个百分点,连续两年高于全国增速。
从投资增速长期变化看,最近15年上海房地产开发投资增速大起大落,受国家宏观调控政策影响大。2004年投资增速升至30.4%的高位后,在中央房地产政策趋紧的干预下,一路下跌至2006年2.3%的谷底。2008年全球金融危机爆发,中央房地产调控政策松绑,上海房地产投资增速反弹回升,到2010年攀升至35.3%的历史最高值。在2011年“国八条”等严控政策影响下,上海房地产投资增速急剧下跌,2013年虽然出现短暂回升,但从2014年开始再度下滑,2015年投资增速创近6年新低。上海近几年房地产投资增速的变化反映出:一方面我国房地产业进入“新常态”,高增长投资时代结束;另一方面我国宏观经济形势严峻,下行压力大。预计2016年上海房地产开发投资将延续2015年的态势,增速继续收窄。
图1 2001-2015年上海房地产开发投资额及全国、上海投资年度增速变化
数据来源:上海市统计局、易居研究院 (二)商品房新开工面积:同比大幅下降6.4%
2015年上海商品房新开工面积2605万平方米,同比下降6.4%,相比2014年增速回落9.2个百分点,与全国2015年商品房新开工面积增速相比,高出7.6个百分点。
从新开工面积增速长期变化看,上海与全国趋势基本一致,二者皆在2010年创下最高的年度增幅,分别为21.7%、40.7%,随后出现回落,2012年上海新开工面积增速跌至-25.2%的低谷,2013年反弹回升,但仍在负增长区间。从2014年开始,上海新开工面积增速与全国出现不同变化,上海继续升高至2.8%,全国增速则大幅回落至-10.7%,2015年,上海新开工面积转升为跌,增速回落至-6.4%,而全国增速则继续回落。由于土地购置面积大幅萎缩,预计2016年上海商品房新开工面积增速将继续低位运行。
图2 2004-2015年上海商品房新开工面积及全国、上海新开工面积年度增速变化
数据来源:上海市统计局、易居研究院 (三)商品房施工面积:增幅明显收窄
2015年上海商品房施工面积15090万平方米,同比增长2.8%,增幅与2014年相比回落5.9个百分点,与全国2015年商品房施工面积增幅相比,高出1.5个百分点。
从商品房施工面积增速长期变化看,上海经历了“上升-下跌-上升-下跌”的过程。上海商品房施工面积2003年增速创下20.6%的历史最高值后一路下滑,至2009年跌至-4.1%的谷底,随后反弹回升,2011年攀升至14.9%的高位后再度下跌,2015年下降至2.8%的历史低位。2008年之后,全国商品房施工面积增速变化与上海基本一致,二者目前均处于下行通道,但上海增速略高于全国平均水平。预计2016年上海商品房施工面积将保持低速增长。
图3 2001-2015年上海商品房施工面积及全国、上海施工面积年度增速变化
2 土地市场:成交继续回落,地价再创新高
(一)土地成交建筑面积:降幅扩大
2015年上海土地成交建筑面积1938万平方米,同比下降39.3%,相较2014年降幅扩大了13.9个百分点。从土地成交建筑面积规模变化看,上海从2006-2011年一直处于增长态势,2011年土地成交建筑面积达到4938万平方米的历史最高值,随后开始下滑,2015年降至1938万平方米,降幅为60.8%。从土地成交建筑面积增速变化看,上海于2007年实现73.4%的最大增幅后开始波浪式下行,尤其2014-2015年,连续两年上海的土地成交建筑面积为负增长,且降幅呈现扩大趋势。上海土地成交建筑面积无论规模还是增幅均表现出下行趋势,反映了上海土地的稀缺性。
图4 2006-2015年上海土地成交建筑面积及其年度增速变化
数据来源: CRIC、易居研究院
(二)土地出让金:降幅明显收窄
2015年上海市土地出让金1647亿元,同比下降6.8%,相比2014年的降幅收窄14.4个百分点。从土地出让金长期变化看,上海土地出让金总额呈增长态势,2013年成交金额达2242亿元的历史最高值,2014-2015年出现回落,2015年降至1647亿元,降幅为26.5%。从土地出让金增幅变化看,上海近十年土地出让金增幅波动较大,2009、2013年的增幅超过100%,而2014-2015年的增幅为负,但幅度逐渐收窄。
图5 2006-2015年上海土地出让金总额及其年度增速变化
数据来源: CRIC、易居研究院
(三)土地成交价格:创历史新高
2015年上海土地成交均价为8499元/平方米,同比增长53.4%,与2014年增速相比,提高47.7个百分点。从近十年土地均价变化看,上海地价整体呈上升趋势,从2006年的2124元/平方米上涨到2015年的8499元/平方米,增长了约3倍。从近十年地价增速变化看,上海2009、2013、2015年增速比较高,这三个年份在宏观政策松绑和房地产市场成交活跃的带动下,土地市场火爆,地价增幅较大。这反映出:开发商重点布局上海等一线城市是近年来的行业共识,在
上海土地供应日益减少的情况下,为拿地展开激烈竞争是一线城市土地市场的常态。预计2016年,上海土地市场仍保持升温态势,地价也会持续上扬。
图6 2006-2015年上海土地成交均价及其年度增速变化
3 商品房市场:成交大幅上升,均价创历史新高 (一)商品房销售情况(统计局口径):增速大幅提高
2015年上海商品房销售面积2431万平方米,同比增长16.6%,相比2014年的增速,提高29.1个百分点,实现了增速由负转正。与2015年全国商品房销售面积增速比,高出10.1个百分点。
从商品房销售面积规模变化看,上海商品房销售面积2009年之前整体呈上升趋势,2009年之后呈回落之势,近三年稳定在年销售面积2000万平方米左右。从商品房销售面积增速变化看,上海与全国基本保持一致,2009年增速达到46.9%的历史最高值后急速下滑,2010年跌至-39%的谷底,随后反弹回升,目前仍处于上行通道。预计2016年,上海商品房销售将保持适度活跃。
图7 2001-2015年上海市商品房销售面积及全国、上海销售面积年度增速变化
数据来源:上海市统计局、易居研究院
(二)纯商品住宅市场(剔除保障房):成交和均价皆大幅提高 1、销售情况:增速继续提高
从年度成交看,2015年上海纯商品住宅成交面积1497万平方米,同比增长54.2%,相比2014年的增速提高了78.3个百分点。2015年上海纯商品住宅成交面积之所以大幅增长,一方面与中央多次降准降息、3?30新政等多项利好政策有关;另一方面也与上海改善型需求旺盛、成交活跃有关。由于基期值偏高、新楼盘供应较少,预计2016年上海纯商品住宅成交面积将有所回落。
图8 2006-2015年上海市年度纯商品住宅成交面积及其同比增速变化
数据来源:CRIC、易居研究院 2、供求关系:供不应求
分年度来看,2015年上海纯商品住宅供应面积1188万平方米,同比下降4.2%,与2014年的增幅相比萎缩11.1个百分点,2015年上海纯商品住宅成交面积1497万平方米,新增供应面积与成交面积比为0.79:1,相比2014年的1.28的供求比值明显下降。
图9 2006-2015年上海市年度纯商品住宅供求关系变化
数据来源:CRIC、易居研究院 3、成交均价:创历史新高
分年度来看,2015年上海市纯商品住宅销售均价32001元/平方米,同比上涨17.6%,相较2014年12.2%的增幅,扩大5.4个百分点。从近十年房价变化趋势看,上海房价一直处于上涨状态,从2006年的9472元/平方米,攀升至2015年的32001元/平方米,涨幅近338%。预计2016年上海房地产市场依旧会保持活跃,纯商品住宅均价将持续上扬。
图10 2006-2015年上海市纯商品住宅年度成交均价及其同比增速变化
数据来源:CRIC、易居研究院
4、库存情况:总量继续下降
截止2015年年底,上海市新建纯商品住宅库存总量为1071万平方米,同比下降19%,环比下降7%。12月份,上海市新建纯商品住宅存销比为8.3,与11月份的9.4相比, 上海住宅库存量继续下降,房价仍面临上涨压力。
图11 2012-2015年上海市新建纯商品住宅库存月度变化及存销比走势
数据来源:网上房地产、易居研究院
4 二手房价格指数:市场进一步升温,价格继续上扬
12月份,上海二手房指数为3220点,同比上涨11.2%,连续7个月同比实现正增长;环比上涨2%,同比、环比增幅均有所扩大。整体看,上海12月份二手房市场延续6月份以来的火热局面,房价加速上涨,上海二手房市场在火爆状态中收官。
近三年的统计数据显示,上海二手房自2013年初进入快速上涨期,直至2014年5月到达2957点的高位,之后开始下行,到2014年10月重新步入上升通道,从今年6月份开始,上海二手房再次进入快速上涨期,目前基本延续了这一趋势。预计未来几个月,上海二手房市场仍将保持活跃态势,房价也继续看涨。
图12 2013-2015年上海市二手房价格指数月度变化
执笔人:易居研究院研究员 徐向科
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