项目管理是房地产开发的中心环节

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项目管理是房地产开发的中心环节蒋进(苏电信实业侨宁置业有限公司工程部，江苏江南京 2 0 ) 0 01 1

摘

要：项目管理已广泛应用于各个行业。同样，在房地产行业，项目管理正逐渐成为企业保障产品品质、取

得经济效益的重要手段。关键词：项目管理；产品品质；经济效益

房地产项目建设是房地产企业经营中的一个重要环节。过程由项目建设准备、标投标、其招建

地产企业自身发展的角度，开发项目管理作为房地产企业经营过程中保障产品质量的一个关键环节越来越受到重视。

设施工和验收交付后使用四个阶段组成。建筑产品作为特殊的商品，次性投资大、设周期长、一建 使用寿命长，全生命期均需维护，购房者可以说是花费了巨资，因此房产的品质可谓“高无上”至。房地产开发企业要想持续、久、康发展，须长健必重视建设项目整个生命周期的项目管理，以保证产品的品质，时刻维护自身的声誉。 建设部第 4号令 (市房地产开发管理暂行 1《城办法第十七条中明确规定了房地产开发项目质

但由于种种原因，目前房地产建筑市场的建筑质量不能令人满意，质量通病不同程度的存在。 中国房地产协会会长杨慎日前在大连召开的 ( 《中国房地产协会开发委 2 0年主任委员会议暨房地 04

产形势研讨会上指出：“目前房地产业存在三大问题应引起高度重视。其中一条内容就是指部分”工程质量粗糙低劣，隐患严重。而许多开发公司在向消费者宣传时描绘了宏伟的蓝图，加以绿色、再 环保、康、闲等概念，健休在销售环节投入了大量的时间和精力。如果这些公司却忽略了建设项目

量承担的责任主体：房地产开发项目的质量责任由房地产开发企业承担。建设部新近出台 (于加《关强住宅工程质量管理的若干意见 )又再次强调了 ),该条款，并对开发企业的房屋工程质量进行了严格的约定，要求开发企业在房屋销售合同中要明

管理或管理不到位，品质量出现问题，产企业就会失去立足之本。通过

完善的项目管理可以预防和减少产品质量问题的产生。

确因为房屋工程质量而发生退房和保修的具体内容，以及保修赔偿方式等相关条款。果保修期内如发生工程质量投诉的，由开发企业负责查明责任， 并组织有关责任方解决质量问题，而暂时无法落实责任的，发企业也要先行解决，质量问题原开待因查明后由责任方承担相关费用。开发企业作为项目建设的源头，责无旁贷，应加强重视，投入足够的人力和精力，确保项目建设的质量。 纵观我国目前的房地产产业，随着我国国民经济的不断发展迅速成长，已从幼稚产业成为了支柱产业。外房地产公司的大量涌入，内专业国国

开发企业必须充分认识开发项目管理的重要意义。2 0年 1 1 02月 0日，我国出台了 (《建设工程项目管理规范 ( B T 0 2—2 0 ),并自 2 0 G/ 5 3 6 0 1》 02年5 1月日起开始施行。是我们国家为了促进建这设工程施工项目管理水平的提高，与国际惯例接轨，是对建设施工企业项目管理的规范。房地产而

企业项目建设的整个过程中 .有设计院进行的图纸设计，咨询公司的招标代理，筑企业的施工建建设，监理公司提供的工程监理技术服务，业公司物提供交付后的物业管理服务一一项目管理每一环节都有专业公司帮助操作完成，房地产公司的项

房地产公司的快速成长发展，其他行业的纷纷涉足，使整个行业的竞争日趋激烈。喜的是，致可无

目管理是否就可以马虎了呢？答案是显然的，房地产产品不同于其他商品，消费者认同的是某某房地产公司开发销售的房产，而非某某建筑企业

论从对人民生命财产安全负责的角度，还是从房

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施工的房产，也不会问是某某公司监理的，设产建品的质量直接影响了房地产公司的声誉。房地产公司可以通过完善的项目管理来保障项目建设实

不同特点，定合作伙伴时采用不同的思路，确强调

“价比”性。侨宁公寓楼盘地理位置处于城市主干道边，位于四叉路口，且占地较小，天

条件不可先能定位为高档楼盘。于以上原因，司实事求是基公地将该楼盘定位为中高档。在项目有明确的定位后，不追求最好，要确保品质。实践证明，虽但该项目的合作伙伴选择较为成功，质量得到了保证， 价格也较为适中，造价控制得较好。

施的质量。建筑产品不同于其他工业产品，业产工品在流水线上生产，影响产品质量的因素相对较

少，同批次产品质量较为稳定，建筑产品质量的而影响因素很多，如人员、材料、机械、施工方法、

环境等均会对建筑产品质量产生影响。外，目此项 建设管理涉及了多种学科，如建筑、结构、暧通、 电气、给排水、价、造管理学等等，要与监理等需合作单位及供电、供水等社会关系的协调处理能力，需要对新型建材、新型施工工艺的学习、接受、应用的能力。房地产企业正逐步从资金密集型走向资金密集型加人才密集型。见，地产企业可房

2项目前期是整个项目投资造价控制 的重点项目前期设计阶段，经济与技术相结合可以取得令人满意的经济效果。在这个阶段，公司实若力不足，甚至可借助外部力量，请业内的专家来帮助决策，花小钱办大事往往会取得事半功倍的效果。因为设计阶段对整个项目建设成本的影响在 7%以上，定了该项目开发的质量与成败。 0决很多理论虽然阐述非常清楚，但在实际操作中往往不是如此。多开发公司虽明白这个道理，许但过多注重的是项目的资本运作，目的开发周期，调的项强

的项目管理，畴比施工、理等企业所涉及的内范监 容要广泛，虑问题要更深入，考因此对开发企业应注意项目管理团队的建设，质必须得到保证，素这是项目管理成败的基础。

下面，我就房地产企业开发项目管理问题结合我公司新近开发的侨宁公寓项目的运作管理实践，谈几点心得体会，与同行门商讨共勉： 我先介绍一下侨宁公寓项目的工程概况：总建筑面积约 15 0平方米，地上共 1层，地下负 80 2 层，地面上一至二层为裙楼 (楼是一整体 )裙，一

是加快建设速度，可能地压缩建设周期，

样就尽这可以尽快销售，实现资金回笼。实项目前期多投其

入些精力，会取得较好的经济效益。建筑方案、结构类型、电气、暧通等各个分项均有文章可做，都应认真对待，织论证，组不断改进与修正，而不应轻视此过程。在我们侨宁公寓项目桩基础的设计中，计院原建议采用钻孔灌注桩，长 4米，设桩 2人岩。方案论证时，公司建议采用挤扩多支盘的在我新工艺。该工艺在南京地区用的很少，且侨宁公寓

上部是分开的两幢板式塔楼。桩基础，全现浇框架结构。

1合作伙伴选择成功与否是项目管理 成败的基础设计院、理公司、承包施工企业、监总材料供应商、物业管理公司……项目管理过程中会有很多合作伙伴，这些合作伙伴初始选择的主动权在开发企业。若选择不当，合作的过程中发现不理

项目对沉降的均匀性、降量均要求很高。计院沉设通过多种渠道收集该种桩技术的详细资料，仔细验算，并在试桩施工中采用了原设计及新工艺两种方案。过试桩，种方案均满足设计要求。通两后在工程桩施工中采用了挤扩多支盘桩。目前该项目已建成并交付使用，下室未出现明显裂缝，地无一

想，时，发公司就处在了被动地位。当然，这开开发公司与合作方都有相关的合同条款约束。是，但一

旦问题出现，失赔偿有限，损商场如战场，间时

处渗水，的沉降也已稳定，楼总沉降量只有 4毫

耽搁，机遇错过或声誉受影响，隐型损失往往无法用金钱来估算。在侨宁公寓项目的实施过程中，我

米。采用新工艺后，桩基础部分的总投资较原方案节约了 3%,经济效益十分显著。 0

们在挑选合作伙伴前，对该项目参加报名单位的资格先预审，企业资质、从规模、绩、业信誉等方面综合考察，出符合我公司要求的对象，通过选再招标过程或“比三家”货的形式，针对不同项目的

3高度重视招标过程，作为项目管理 的一个重要手段招标过程中应全过程重视质量控制；标的达

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到一定金额或建

设达到一定规模，根据我国的招标投标法 )地方的一些相关法规， )及须在建设交易 市场进行公开招标，招标工作是建设单位项目管理过程中的一个重要环节。目前很多开发公司委托了招标代理公司等咨询单位代理实施招标全过程。招标实施过程中，发公司应抓住其中的关在开

的一是减轻各投标单位的工作量，节省招标时间； 二是统一标准，尽可能让各投标单位在同一起跑线上，一价格评定的基础；统三是虽提供了工程量清单，实质仍是总价招标，但因此应使清单尽可能完善、准确，以保护招标、投标单位双方的利益。 在这过程中要求各投标单位认真对待，防止和克

键环节进行控制。侨宁公寓项目公开招标时，在我公司首先明确了建设的质量目标，少达到“陵至金杯”目标“子杯”围绕这个目标开展招标工，扬，

眼陪标思想，要流于形式，则就失去了招投标不否的意义。侨宁公寓招标过程中，由于注重了以上几点，所以取得了预期的招标结果。

作；其次在招标过程中主要控制了以下环节： 1 () 在接受投标单位报名后，真考察与筛选，认不符合要求的应坚决剔除，不能手软。掌握筛选队伍的尺度，然要求是非常明确的，虽但在操作过程中要注意防范表面符合条件背后所隐藏的危险。如投标单位的名气很大，却报名的项目部实力有限；目项 部经理实力很强，目前手头项目工期很紧，中但若标也只能派个副手来工地代管，自己的主要精力 不能完全投入；投标的项目部近几年完成工程的

4必须充分利用和整合外部资源 本文已在前面提到，目管理过程中，借助项须

许多外部力量，招标代理公司、计院、理公如设监司……如何充分借助和利用他们的力量，为本公司的目标而努力，之成为共同的奋斗目标，同使共

高质量的完成建设项目，是值得商榷和探讨的问题。开发公司的很多工作交给了专业公司操作完成，机构可以说是很精简的；但是不是可以说由专

质量不稳定，伏较大，标时只报好的，起投回避差的……等等。这些问题都应引起重视。 2我们

侨 ()宁公寓工程采用的综合评标法，开标评标时完全根据招标文件的精神，对招标文件的编制也非常认真，主要关注以下几点：①评分标准的确定。根据该工程确定的质量、度目标，评分标准中体进在现对质量、度的要求，应的评分标准及要求尽进相

业公司去完成，开发公司就可以不闻不问了？显然不行！首先，同他们的合作合同中，多些激励应

条款，少一些固定条款，体现利益与风险共担，尽可能激发他们的积极性；外，发公司项目管理另开人员要发挥自身的专业水平、管理和沟通能力，参与了解掌握各分项目操作的全过程；同时做到用人不疑，对合作方予以充分的尊重。要注意必须但

量做到详尽、化；②实质性条款编写要慎重。细招标是非常严肃的法律活动，尽量避免开标时非实

维护公司的利益这个根本点。如侨宁公寓项目，与监理公司在签订合同时，理质量的好、与监理监坏费用挂钩，项目实施的质量与监理公司的奖惩挂

质性的内容将一个优秀的施工企业一开始就排除在竞争之外；③合同条款应逐条认真反复琢磨。 因为现在招标活动，双方的合同内容在开标前就应明示与确定，涉及到开发公司的诚信度。招标这如所含括的内容、工程款的支付时间、支付方式、可能发生的风险及违约发生后的处理……招标文件

钩，体现了有奖有罚。们坚持参加每周的工程例我会，人参与每一次的隐蔽工程验收，派不定期对资料进行检查，分树立监理在日常工作中的权威，充

的缜密程度决定了招标的结果。招标结果主要决定了该项工程的总造价，因建设周期不是太长，总造价应尽可能含括工程中可能发生的风险和费用，以利日后的造价控制；招标结果同时决定了该项工程的建设周期，建设工期应具可行性，留有一并定的余地。工期、造价、质量不可能同时取得最优，尽可能找到三者的最优化的结合点。 ( )该 3项工程委托代理公司编制了工程的清单，提供了 核对清单的时间，求各投标单位认真复核，目要其

遇到问题共同协商处理……。双方在合作中都能摆正各自的

位置，对双方的强、方面认识比较正弱确，合作中双方的优势得到了互补。项目实施在在的一年中，虽遇到了非典、连续的阴雨雪、高温、 高考期间停工等诸多不利因素的影响，但工程比定额工期提前了2%多， 0房屋按期交付给了业主， 在三大控制方面完成得比较理想。

5创新思维，勇于开拓，项目管理实 施过程中，处处为客户着想侨宁公寓住宅部分在与业主签订的合同中交

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付标准是毛坯房。因该项目套数不多，且面向内 部，销售时主体结构施工至± 0 O,上部结构还 .0未施工。因具备以上条件，在建设过程中推行个性化施工，开展了“一对一”服务，即与业主签定购房合同后，为该业主提供服务，当好参谋，主确业定的装修图纸经承接该项目设计的设计院认可后， 组织施工，少了工作量，约了投资，省了装减节节修时间。得到了业主们的一致好评，得了良好的取经济效益和社会效益，为今后更好地为业主服务

情况，甲供材的质量情况、工中易发生的问题及施解决方式……对项目建设进行全面评估。 ( )不 2管是否自己公司的物业部门管理，还是交给其他

物业公司管理，在项目建设设计和施工中应尽可能地考虑到日后的维修、维护，可能采用节能产尽品，减少日后的运行费用，便于日后的安全防卫等。的物业管理能提高楼盘的品质，长房屋的好延使用寿命；同时扩大开发公司的影响，提高知名度。

打下了良好的信誉基础。

6不可忽视项目交付后的工作 建设项目完成交付使用，不能说项目管理就

提高自己的信誉和企业效益，才能发展壮大自己，在激烈的房地产市场竞争中永远立于不败之地！

此结束，而是一个新的开始。( )屋交付后， 1房应对该项目的建设过程进行回顾，总结分析建设中的经验及教训，以利于完善下一项目的管理，内其 容有总包工单位的施工、管理水平，包单位施工分

作者简介：蒋进，男，江苏省南京人，江苏电信实业侨宁置业有限公司

I程部经理，东南大

学土木学院建筑经济管理专业在读研究生。:

我国经济正朝着预期目标发展，宏观调控任务艰巨今年以来，各地区、各部门认真贯彻落实中央宏观调控政策措施，经济运行中不稳定、不健康的因素得到一定程度的抑制，宏观调控效应进一步显现，国民经济继续保持平稳较快增长。 专家分析认为，从前 5月的统计数据看，固定资产投资过快增长的势头得到遏制，银行信贷有所控制，个 进出口贸易逆差减少，重要生产资料价格涨势减缓等首先是国民经济仍然保持了较快的增长速度前 5个月，规模以上工业增加值同比增长 1 .%。中央关 1 8

于加强农业的政策极大地调动了广大农民的积极性，农业基础地位得到加强。夏粮有望增产，将扭转连年下降的局面。财政收入大幅增加，前

5个月全国财政收入共完成 1 9 3 7亿元，同比增长 3 .%:有关经济管理部门预计，上半年国内生产总 1 24值增幅将达到 1%左右。 0

投资增长过快的势头得到一定程度的遏制。前 2个月，固定资产投资增长一度达到 5%。大大超过历史 3

同期的水平。盲目投资、低水平重复建设加剧了能源、原材料行业的紧张，埋下金融隐患。通过清理固定资产项目，控制信贷，治理土地市场等措施的实施， 1至 5月累计投资同比增长 3、%,增幅比 1 4月回落 48至了 8个百分点。部分投资过热行业明显降温

基础产品价格大幅上涨的势头得到抑制。据中国物流信息中心统计， 5月份全国生产资料价格总水平同比涨幅 1 .%,环比回落 14,是持续 7个月快速上涨后的首次回落。钢材价格下降尤为明显。 5月份。全 43 .%国钢材市场价格总水平比上月回落 7 6。 .%

专家指出，也要清醒地看到，当前经济生活中的突出问题并未根本解决，如固定资产投资增幅仍然偏高。 中长期贷款增加较多，煤电油运供求状况相当紧张等因此，宏观调控的任务仍然十分艰巨。

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