都市综合体系列之一：发现都市综合体

都市综合体系列之一：发现都市综合体

都市综合体系列 美国纽约的洛克菲勒中心，“纽约心脏”美誉的曼哈顿，日本福冈波多运河城，东京的六本木山庄、阳光城，多伦多伊顿中心，香港新世界中心，香港的时代广场，深圳的中信城市广场，华润中心，上海商城、上海世贸大厦，北京国贸中心等，与这些典型的都市综合体相参照，你能在自己生活的城市中发现几个？ 历史总有惊人的相似。中国城市建筑规划和发展，总能在西方发达国家找到属于它的影子，是偶然？还是必然？

当深圳经历了自身快速发展时期，当深圳的开发者频频走向美国、新加坡、日本等地去学习和考察的时刻，一种引领城市精神、资源共生、聚合增值的地产模式诞生了，它具备了现代城市的全部功能，也被人们俗称为“城中之城”，美国人美其名曰“HOPSCA”（豪布斯卡）--都市都合体。

什么是“都市综合体”

建筑规划专家指出：“城市的每一个功能要素既有一定的独立性，又相互依存、相互补充。”一个居住区，如果是清一色住宅，既无商业、休闲娱乐等配套，又缺乏便捷的道路交通系统，将很难受到市场与客户的青睐；城市中央商务区若全被写字楼占据，而无餐饮、购物、寓所等设施，办公环境将变得空洞乏味。

都市综合体是在建筑综合体上的进一步发展与复合。建筑综合体是将城市活动中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱等多种不同的功能空间进行有机地组合，通过一组建筑来完成，并与城市的交通协调。同时，在不同功能之间建立一种空间依存、价值互补的能动关系，从而形成一个功能复合的、高效率的、复杂而统一的综合体。 随着城市规模不断扩大，城市化程度的提高，城市中又出现了相邻多个建筑综合体集群的城市形态，其功能比建筑综合体更为集约、规模更大，而且，其交通与外界的联系比建筑综合体更为紧密，甚至其运作受到内外部交通的制约。于是，出现了都市综合体这一特殊的城市形态。 都市综合体与建筑综合体相比有共性，也有差异。

都市综合体更具备完整的街区特点，是向城市空间巨型化、城市价值复合化、城市功能集约化发展的结果。都市综合体通过街区的作用，实现了与外部城市空间的有机结合、交通系统有效联系，成为城市功能混合使用中心，延展了城市的空间价值。可以说都市综合体是城市发展与聚集的产物。当人口聚集、城市聚集度提高，土地资源紧张，都市综合体就会出现。并逐步在城市中占据越来越显赫的地位，成为城市经济发展的引擎。

深圳的“都市综合体”现象

招商、星河、卓越、华润、中航、天健、中粮、海岸、绿景等深圳知名的一线房地产开发商已经都在不约而同地进行着都市综合体的建设或经营了，这成为深圳城市的一大“都市综合体”现象。通过综合性的开发而获得良好的经济、社会效益，形成一个卓有成效的开发，才能取得项目价值与城市价值的复合化和最大化。

在深圳早期出现了不少建筑综合体，典型的就是深圳的地王大厦。随着城市规模不断扩大，城市化程度的提高，相邻多个集群的城市形态，其功能比以前建筑综合体更为集约、规模更大。而且，其交通与外界的联系比以前更为紧密，甚至其运作受到内外部交通的制约，就开始不断出现都市综合体这一种特殊的形态。例如星河地产在CBD构建了一个大的都市综合体，利兹卡尔顿五星级酒店、COCO PARK购物中心，星河国际高尚住宅，星河大厦写字楼，形成一个文化娱乐、出行购物、居住有机互补的、功能复合、互相作用、互为价值链的空间。

都市综合体在这样的城市发展背景下成为卓有成效的房地产开发模式。这种开发模式在开发建设中，需要通过综合性的开发，结合社会经济发展目标和城市总体规划要求，进

行统一规划、综合布局来获得良好的经济效益、社会效益和环境效益；需要建设全过程的互相配合、协同发展。

综合体将成城市发展主角

都市综合体是城市形态发展到一定程度的必然产物，发展也十分迅速。在国内目前的综合体开发已经成为热点，综合体的产品细分形式也多种多样。如旧改综合体深圳以鼎诚国际为起点的中航城改造，绿景地产对新洲的改造等；以商业为核心的综合体同样十分普遍，如深圳南油购物公园、武汉的鑫城国际等；CBD商务综合体有东莞的第一国际、卓越时代广场等；在城市新中心区的综合体项目如深圳中航格澜郡；一般住宅综合体如桃源居、招商花园城等。珠三角地区著名的都市综合体有华南MALL、碧桂园、雅居乐等，不胜枚举。

与此同时一些新的地铁综合体、产业综合体项目也崭露头角。但是否能将综合体成功地经营下去，坚持到底，这是摆在众多开发商面前的一个共同课题。 德思勤都市综合体有关研究小组指出，开发商面临着一个最高层次的挑战，复合型的空间需要复合型业态的支撑，如何在前期定位、规划与项目开发时保证各物业业态的和谐、稳定地可持续发展，在后续销售与经营中找到各物业价值最大化的平衡点，才是项目成功的关键。但无论从业态组合还是资源聚合的本质看，都市综合体一定将成为城市发展的主角，这一点毋庸置疑。

都市综合体系列之二：价值提升平台

都市综合体系列

都市综合体的价值体现从根本上来说在于其特殊的功能复合性。

都市综合体集酒店、写字楼、商业、高档公寓等多种城市业态于一体，将商业、办公、居住等多功能城市空间通过合理的交通连接，有机组合、相互依存、协同促进。

从城市与区域的价值来讲，都市综合体不仅是现代国际大都市的标志，更是催生繁荣与文明、激发城市活力的发动机；从项目自身的价值看，都市综合体很好地克服了纯粹居住、商务所造成未来发展的局限，具有很强的自我成长、自我繁荣、持续发展的生命力。因此人们称都市综合体是城市中24小时跳动的“心脏”，是区域最繁华的中心。

九大特征决定价值前景

都市综合体通过其内部商业、商务及居住等各种功能综合互补，建立相互依存的价值关系，从而使它能够适应不同时段的城市多样化生活，并能够进行自我更新与调整。有丰富都市综合体操作经验的德思勤置业认为，根据都市综合体所处的区位、功能和与周边的关系，归纳起来有九个突出的特征。其一是高可达性、便利性。都市综合体通常位于城市交通网络发达、城市功能相对集中的区域：城市中心区CBD、城市的副中心或规划的城市未来发展新区，拥有与外界联系紧密的城市主要交通网络和信息网络。

第二是高密度、集约性。都市综合体建筑高度和密度均很高，使其片区成为城市的标志；白天及工作日商务人流进出密集；夜晚及周末居住、消费人流集中；昼夜人口、工作日与周末人口依据功能不同而形成互补。

第三是整体统一性。都市综合体建筑风格统一，各个单体建筑互相配合、影响和联系，建筑群体与外部空间整体环境统一、协调。

第四是功能复合性。都市综合体自身可实现完整的工作、生活配套运营体系。 第五为土地使用均衡性。都市综合体注重均衡的土地使用方式和最大限度地利用土地资源，避免土地过分集中于某一特定功能。

第六是空间连续性。鉴于都市综合体各功能的相互联系，其在平面、立面和空间均表现为连续性、统一性：其设计通常采用整体设计，内部建筑物风格统一；建筑体之间均通过空中、地下和地面形成多层次的联系，形成互补、流动、连续的空间体系。

第七是内部、外部的联系完整性。都市综合体自身拥有复杂、完善的交通体系，使内部各不同功能的建筑有机结合。

第八是巨大的社会效应。因都市综合体所处的城市位置和庞大规模，使其成为城市名片，产生巨大的社会效应。最后不可忽略的是高升值前景。一个成功的都市综合体项目的开发及运营，会带来巨大的社会价值，为开发商、运营商带来巨大的品牌价值，其物业自身也具有升值价值。例如位于东莞市中心区的第一国际项目，通过内部商业、商务办公、酒店、居住公寓等多种功能的组合，创造了新的盈利模式：商业部分，通过主力商家长期租赁经营获利；临街铺及步行街高价值成功销售获利；商务写字楼通过大部分出售和少量作为固定资产租赁获利；星级酒店作为资产长期经营获利；居住公寓则通过成功销售获利。再如深圳中航格澜郡一期住宅加二期的天虹商场加三期的格兰云天五星级大酒店，从而形成商务办公、酒店、居住、商业的复合空间，不但提升了项目价值，同时提升了区域价值。德思勤分析，价值越大风险越大，因此都市综合体的定位是一把双刃剑，项目对策划、定位、实践案例及开发商运营、资金、团队实力的要求都更高。

分享共融构建新型平台

随着综合体项目的开发，其自身丰富的业态空间组合互为依托，共同分享彼此价值的提升，其聚合的人流、商务流、经济流带来了项目整体价值的提升，形成一个自成体系的全新价值平台。根据德思勤过往的成功经验，都市综合体各子项在功能上的互补性和实际生活中的互动性，使各子项互为配套，互为支持，最大程度地形成资源共享，从而使各项子功能有可能在综合体自身一体化价值平台上，对自身的价值链进行全面超越。现代化大型商业中心的优势在于为人们提供一站式消费服务，它集购物、娱乐、餐饮等于一体，成为综合性的商业休闲场所。其宽敞的购物环境、齐全的花色品种、集各种时尚与前卫元素为一体等诸多因素，满足了城市中品质生活人群之需。经营良好的大型商业中心对城市人流有着极强的集聚效能，能极大地改变城市既有的人流导向。通过人流的引导、人气的集聚，以其为载体的经济流、资本流逐步促进商业中心周边地段的价值提升。在此过程中，新的需求不断产生，相关的商务、居住等需求应运而生。城市空间的丰富，城市生态的完善，城市性能的齐备，促进了城市价值聚合度的上升，进一步促进了附着其上的各类物业的升值。综上所述，都市综合体的复合性功能，如商业、商务等的集聚效应和其带来的资本流、物流，人流，会直接催生对项目的实际使用需求，使综合体项目相较同类单体项目而言，在规划伊始便置身于都市综合体价值体系中，不但增添了其竞争优势，更形成了其价值高地。

都市综合体系列之三：论剑都市综合体

都市综合体系列

从长沙的“中国地王”拍卖到东莞塘厦“广东地王”的土地拍卖，从原来的单个小项目到现在动辄几百万亩土地的运营，市场已经给出我们十分清晰的信号——区域开发终将成为这个时代的特征和主流。资本运作，复合业态的集约式开发，住宅与商业，商务办公与酒店，商业与休闲娱乐……当我们把实现整个区域价值最大化的目标放在第一位时，就会发现都市综合体为一个城市价值的提升所带来的一切。

都市综合体是城市化进程和体现城市经济实力的重要载体，其商务办公、住宅、酒店业、商业、休闲娱乐等多种功能的组合，纵横交叉的交通及停车系统，多种业态相互作用、互为价值链的空间、文化意识形态的高度集约，将大大提升城市区域的价值。都市综合体的

发展是适应区域开发和提高土地集约利用的趋势，也将成为中国未来房地产业发展的主流模式之一。成功的都市综合体项目也不像普通的住宅项目只需考虑单一功能的价值兑现，而是需要考虑不同物业功能间如何实现综合价值的最大化。

都市综合体的开发，在其开发、经营和管理的运作过程中，需要企业有雄厚的房地产资金实力和强大的资源整合能力，如中信集团之于中信地铁商城、华润集团之于华润中心城、星河集团之于COCOPARK、星河大厦、利思卡尔顿酒店形成的CBD都市综合体、卓越之于卓越大厦、京基之于蔡屋围金融“华尔街”、中航地产之于中航深圳城、中航观澜城、绿景地产之于绿景中城天邑、金地集团之于皇岗片区的升级等。在开发和经营成功的都市综合体中，资本运作和资源整合的模式是否成功，将成为整个项目成败的关键。

关注都市综合体的投资潜力，关注都市综合体的未来发展，德思勤和深圳商报将联合其他品牌发展商、业内专家、投资者，共同对话都市综合体，积极推动都市综合体的发展进程。

都市综合体系列之四：城市?综合体?未来 综合体，震动着中国城市的价值神经。

在北京、上海，在广州、深圳，不同形态以及功能侧重的都市综合体，都在引领城市价值的“再度发现”。对于中国城市价值和都市地产来说，“泊来”的都市综合体依然有些陌生，然而这种于世界众多著名都市大获成功、广泛认同的地产开发模式，以及形成的经济循环效应、人文氛围培养，无不让中国各大城市震惊。

都市综合体的综合效应，正在放大。

深圳的中信城市广场、华润中心；香港的时代广场、新世界中心；北京国贸中心；上海世贸大厦、上海商城……当今天的我们近距离接触这些“城市名片”时，蓦然发现，一种共通的规律在这些商业巨擎中涌动、迸发。都市综合体的开发智慧和战略眼光，已经融入这些商业巨擎的价值精神中，从而使他们以全局者的角度，审视城市未来的发展；使他们以前瞻者的名义，带领城市继续行走在中国城市化的前列。

严格来说，都市综合体是将商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱、交通等城市功能空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率，多元复杂而统一的建筑群落，它是一个多种物业形态高

度集中的复合性空间。也正是因为都市综合体价值的高度集约性，决定了这是城市化到达一定高度的产物；并代表着这个城市的最高发展水平。

正如德思勤董事长龙固新所言：“未来地产主流模式是区域开发；其间核心点正是都市综合体。”都市综合体不仅是一种综合性的建筑形态、复合型的地产产品，更是一种复合型经济的发源地，一种多元化产业集合的制造者。如果从城市可持续发展、中国城市地产的阶段性特征来看，都市综合体在尊重与持续开发城市资源的基础上，为未来的城市化进程开启了新的篇章。

9月7日下午，中国都市综合体的开发智慧，终于在深圳迎来一次集体梳理。中国都市综合体的倡导者德思勤、深圳主流媒体《深圳商报》，在两者共同的凝聚力下，有志于都市综合体开发的深圳品牌地产商云集在一起。中信华南集团、保利地产、招商地产、绿景地产、益田地产、中航地产、卓越地产、天安数码城、中建国际等诸多品牌开发商代表，展开了一场关于都市综合体开发的思想碰撞。

《深圳商报》广告部总经理胡晓俊：区域性开发是大势所趋

现在的房地产开发模式绝不是单一的。从长沙中国地王的拍卖，到东莞塘厦广东地王的拍卖，市场已经给了我们一个信号：区域开发正成为一种趋势。集结资本运作、住宅产业、商务办公与酒店运营，当我们把实现整个区域价值最大化的目标放在第一位的时候，会发现这些都是都市综合体的明显特征。例如深圳的中信地铁商城、COCOPARK、利思卡尔顿都形成了CBD都市综合体的效应，德思勤把都市综合体的开发系统化、理论化、并提升为一种高度。不可否认的是，都市综合体是智者的舞台，也是实力的代表，没有远见和智慧就没有都市综合体的开发。

德思勤董事长龙固新：解决都市综合体三大问题

中国房地产目前已进入关键阶段，预计明年都市综合体市值将突破2000亿，现在要解决两个问题，第一是拿地，第二是资本与招商问题如何解决，以及后期金融压力怎么样缓解。

事实上政府需要开发商做大商业，因为可以作为城市配套，能带来大量的税收，还可以增加就业。从消费者的角度讲，则是需要依托综合体解决配套问题。而从企业发展来说，现在深圳土地越来越少，能进入深圳城市核心地带的都是大企业，现在要进行综合性开发，开发商就必须做商业，必须要有大的资本，必须要有好的经营管理。所以说，从政府、消费者、企业的角度都需要综合体开发。

都市综合体首先涉及一个开发模式和资本的问题。大量的资本要投入，但是写字楼不能卖、商场不能卖，因此如何投入产出是个问题。其二是在招商方面，例如在城市中心做综合体，类似家乐福、沃尔玛的商业就不适合。资产管理方面，包括写字楼、酒店、大型MALL，这个和普通的商业管理是不一样的。因此解决都市综合体的开发问题，实际上还是要解决资本、管理和招商的问题。

《深圳商报》广告部总经理助理王晓鸣：城市运营肩负新使命

2007年是中国房地产市场最为活跃的一年，多个城市房价上涨。这说明，经过20年发展，中国商品房市场化深入人心；也说明中国的城市化进程进入了新一轮的发展阶段，城市的建设者和营运者将肩负新的历史使命。都市综合体将成为中国未来房地产业发展的主流模式之一。为此，今天有越来越多的城市政府部门、企业、物业使用者开始关注和研究都市综合体的发展。目前德思勤在全国已经成功操作超过30个都市综合体项目，这些项目已经成为城市经济实力的象征，并且德思勤作为今天圆桌会议的主办方之一，共同探讨都市综合体的发展状况和未来趋势。

中航长泰投资总经理张重进：中航城成功实践都市综合体

深圳中航城的都市综合体实践，目前来看是比较成功的。对于都市综合体我个人理解是商业地产的高端形式。但是都市综合体在中国刚刚起步，包括中国商业地产发展都很短，因此大家都处于实践阶段。从资源、理解、理论体系到一些成功的项目，我觉得无论是品种或者运作方式，以及上升到金融的角度，应该说都是刚刚起步，机会很大，市场也很广阔，仍然需要开发企业以及各方的努力。同时对于都市综合体中复杂的资本运作，也希望媒体和德思勤在都市综合体的推广过程中，能够给开发企业提供更多帮助。

绿景深圳地产总经理江波：致力城市地产的共赢开发

从城市的发展、土地的稀缺，以及现代都市文化生活的丰富性和不可定性来说，都市综合体都顺应了时代的发展规律；它在经济功能、土地稀缺功能等上都具备了前瞻性；我们对开发都市综合体的理解，它不仅仅是物业类型简单组合，而是通过各种社会资源的有效整合，实现城市空间巨型化、城市价值复合化、城市功能集约化的发展；达成区域“资源共生、聚合增值”的目的，这种可持续发展和自我调整的“生态脚印”式区域发展的理想境界正是绿景在建设和开发中不断摸索的命题。

天安数码新城常务副总经理杨毅：综合体大幅提升城市价值

都市综合体概念提出之后，我觉得这个概念真正具备高度社会责任感，只有以这种整体性的思维开发，才可能大幅提升城市价值。有人讨论高房价与城市竞争力关系的问题，我认为城市高竞争力的背后就意味了高房价，但是过高的房价有时又会破坏城市竞争力。因此都市综合体的开发需要站在远大前瞻的高度来完成。

益田地产总裁助理吴丹：城市发展催生都市综合体

一旦城市发展的规模、人口、经济达到一定的程度之后，都市综合体就会出现。综合体具备强大的影响力和辐射力，很多国家和城市的都市综合体最核心的都是其经营价值。作为发展商来说，开发都市综合体对建设的要求非常高，包括商业、产业，一定要从长远需求、

未来经营来进行全面规划。都市综合体对资金、人才的要求都非常高，最重要的就是资源整合能力。

星河地产营销总监刘国弟：都市综合体重在资源整合

星河一直按都市综合体的开发思路行走，多年来已经形成了综合的都市开发体系。我认为未来城市的发展就是一个都市综合体式的发展。可以说星河地产在深圳开发的就是一个大的都市综合体：我们有酒店、COCOPARK购物中心；我们的商业不单纯是自己经营的商业。每一个概念实际上都是综合体的一部分，综合体更多是运用资源，挖掘人才，整合社会资源。都市综合体不是单纯开发地产，实际上是一个系统的城市价值运营模式。

卓越集团策划部经理熊传新：机遇与挑战并存

首先我们认为，都市综合体是一个城市发展到一定程度后必然出现的产物，也是随着城市财富沉淀、GDP积累到一定程度、居民消费能力达到一定水平的时候才出现的。深圳CBD这两年的开发逐渐完善，国际一线品牌进入CBD，也促使了都市综合体的产生。 同时，都市综合体是土地资源优化的过程。都市综合体占据了城市核心最稀缺的资源，那么都市综合体能够提升单位面积最好的经济效益。都市综合体可以带来全新的开发模式、消费模式，特别是都市综合体的酒店、写字楼等多业态混合的时候，就不再是“1＋1”的问题，而是要怎么实现价值最大化的问题。都市综合体的综合价值更体现在能够带动区域的经济发展，有很强的辐射力和聚集效应。我们从上海的外滩中心、北京的国贸中心都可以看出。

深圳国墅园地产郭蓝天：人群定位是综合体关键

都市综合体能够存在的国内城市，到目前为止还是非常有限的。因为都市综合体在城市经济、人口、消费能力等方面都有新的要求。因此我们现在要做的是再创造、再引导。中间会面临非常多的问题，最重要的是对城市、对人群的定位。

中建国际设计公建部主任郭宇鹏：综合体涉及面很广

对我们来说，都市综合体不仅是一个产品设计，因为其涉及面很广，它可以衍生出社会的价值，还需要平衡各方面的利益，比如开发商、政府、土地所有者之间的利益关系，它已经超出了建筑设计的领域，所以我认为不仅是建筑和规划都市综合体，同时也是各行业合作构建了都市综合体。开发都市综合体需要建筑师、规划师，也需要开发商和政府共同参与，因为它要为广大市民提供优质城市环境，而且还要注重城市的整体形象。国外成功的案例比较多，怎么样把国外成功的案例结合我们的本土文化进行借鉴、实践，这是需要我们持续探索的。

都市综合体系列之五：未来都市综合体大有用武之地

在都市综合体的研究中，与理论研究同样重要的就是都市综合体的案例研究。在这里我们仅举伦敦码头区再造项目这个案例，以供借鉴。

未来趋势:都市综合体由粗放走向集约

中国城市的发展与城市化进程在经历多重曲折之后，其发展的轨迹愈来愈清晰，其中一个最大的变化是城市发展由粗放型向集约型方向的转化，精耕细作的城市营运运作模式已进入各个城市的市长们的议事日程之中。由此看来，未来城市的发展中都市综合体大有用武之地。

首先，都市综合体对区域经济的标识性与强化作用越来越显著

以“城市—区域”一体化、城市空间多中心化的发展趋势增加了各个城市或区域中心对都市综合体的市场需求，作为城市功能集中体现的都市综合体，对区域经济具有标识性、对城市中心具有强化作用，如东莞第一国际，不仅作为东莞CBD的财富中心，成为东莞城市的象征，而且作为华南地区“世界加工厂”的城市定位，成为区域经济的标签。

其次，都市综合体将越来越有个性，能够体现城市特色、代表城市与区域的个性形象

城市功能多样化、城市形象特色化、城市环境生态化、城市资源集约化对都市综合体的开发模式及规划设计提出了新的要求。未来的都市综合体必须具有个性，能够体现城市的特色，能够代表城市的形象。在功能上具有多样性，具有居住、工作、休闲、娱乐、购物等多重功能，实现城市土地集约经营效益。

第三、都市综合体所聚合的功能将越来细分具有多样性

从都市综合体的案例研究与德思勤实践案例中可以发现，都市综合体的市场也在不断细分，其内部各种聚合的功能也有主次关系并不断演化。如按所处的位置分：有城市成熟中心区综合体、城市新中心区综合体、规划卫星城综合体、城市近郊或远郊综合体。按拿地的性质分：有旧城改造、特定产业园区、未开发也没有特定条件的土地。按综合体内各物业比例分：有以商业为核心的综合体、以商务为核心的综合体、商业商务双核心综合体、一般住宅综合体。按综合体配套的优势分：有地铁概念综合体、CBD概念综合体、产业概念的综合体等。

第四、都市综合体将越来越以可持续的发展战略，集聚最具前瞻性的规划与策划理念、最先进工艺技术和高科技手段，引领城市与区域的发展

可以看到，成功的都市综合体项目在其策划与规划设计上均有超前的理念、先进的高科技手段，以达到项目长期可持续发展与项目效益最大化的目标。这些项目从开发到最后建成，在历经10年、20年后仍然可以成为区域甚至城市的骄傲。这同样对都市综合体的开发提出了更高的要求。

看伦敦码头如何再造(LondonDocklands,1981－1998)

从1981年7月起，到1998年3月止，伦敦码头区开发有限公司（LDDC）在一块占地面积为22平方公里狭长的老港湾区进行了大规模的城市再造工程。在这十几年的时间里，整个区域发生了翻天覆地的变化，不仅引起英国学术界的关注，更吸引了全球各国的目光。伦敦码头区开发有限公司（London Docklands Development Corporation）是一家由政府牵头组成的半官方性质的都市综合体开发商，是政府根据1980年制定的《地方政府规划与土地法》而专门成立的一家开发公司。

从繁荣到衰落

伦敦的第一个码头位于东部道格斯岛，始建于1802年。在随后的120年里，码头区成为整个伦敦的工业中心和就业中心。30年代是伦敦码头区发展的鼎盛时期，仅港区本身雇佣的工人就超过了3万多名，与港区业务有关的工作人员有10万多人。随着英国制造业和运输行业的衰落，当年繁华蓬勃的工商业中心百业萧条。

该如何走出困境

码头区的衰落，不但影响了伦敦的国际化大都市形象和国际金融地位，而且造成了严峻的社会问题。1980年，伦敦政府为了解决这一老大难问题，特为该区域的发展而制定了一部《地方政府规划与土地法》，为推动今后的发展奠定了法律基础。1981年，时任英国政府环境大臣、后来的副首相赫塞尔廷勋爵力排众议，出面牵头，依据该法规的第136条款由政府出面成立了“伦敦码头区开发有限公司”（LDDC），旨在有效地推进码头区22平方公里的整个重建工程，以彻底改变自60年代以来该区域经济衰落的局面。

LDDC项目总公司的成立，是在当时情况下唯一正确的选择。项目公司由政府全资投入，利用处置土地发展住宅、工业和商业物业所获得的收益滚动发展。为此，政府给项目公司设定了明确的发展目标并赋予了很多权利。尽管中央政府给了LDDC很多权利，但地方行政职能、公屋分配、教育统筹、医疗管理等权利仍保留在地方政府和相关机构。

1981年的伦敦码头区

整个区域60％的土地和水面被荒弃，大量的工业物业无人使用。不临水面的物业平均价格仅为每平方米25英镑，其商业租金也是全伦敦最低的。当时的交通道路状况十分恶劣，蜿蜒的泰唔士河将整个区域分割为块状，但却没有一座像样的大桥来连接区域道路。两条主要的铁路线并不直接通往市中心，乘客需要换乘地铁才能抵达伦敦中心或到其他地方，整个区域没有一个通向其他地区的铁路终点站。公交系统也十分陈旧，并且车辆和线路都极其匮乏。同时，人口的迁移也反映了该区经济的衰落。

再造工程启动

伦敦码头区开发有限公司（LDDC）从1981年起，分三个阶段，历时17年，将一个22平方公里近似废弃的老区改造成伦敦的一个全新的金融、商业、商务区，使其成为伦敦的一个新地标和最有活力的区域。截止1998年3月，码头区的私人投资金额高达87亿英镑。到目前为止，私人资本对码头区的投资依然保持着强劲的势头。

重建带来新的繁荣

17年的大规模重建工作为码头区带来了巨大的经济和社会效益。LDDC对区域最显著的贡献之一是建设了道格斯岛工业园，而工业园的出现则为推动整个区域经济的发展发挥了至关重要的作用。项目区的最终效益，要等到2010年后才能完全显现。因此，按照目前的数据推算，工业园届时创造的就业岗位将达到18,400个；而因LDDC的活动所带来的就业岗位将达到103,600个。

在未来的30～50年内，非码头区居民将大量使用码头区的道路交通设施，以节省出行时间。对于每一次出行，尽管只节约了几分钟时间用在工作和休闲娱乐上面，或节省了微不足道的能源，但每天巨大的出行量以及长年的累积量所产生的效益，将是一个无法计算的天文数字。

投入产出比逐年升高

截止1998年，政府在码头项目区每投入的一百万英镑创造了23个额外工作岗位；建造了8,500平方米办公面积；建成了7.8个住宅单位以及诸多其他相关效益。2010年～2015年，产出效益将比1998年高出34％；在码头区的非工业园区，成本效率比工业园区内高出40％；在工业园区，LDDC及其他公共机构的融资活动比园区自己具有更好的成本效率。

值得借鉴的市场退出机制

LDDC在完成其使命后，必须向地方政府及相关机构转交的工作及相关内容：大型重建代理机构在完成使命后，必须分阶段、分地点结束经营。这一原则已被证明是行之有效的，应为其他大规模城市改造项目所采纳。接手重建工作的新机构，必须在初期就预先建立一套防止未来出现交接问题的规则，以明确在其使命结束后所面临的那些与项目有关的长期责任和义务的归属。

都市综合体系列之六：震动城市的价值神经

综合体：震动城市的价值神经 ——“城市?未来”都市综合体论坛引爆秋交会

9月29日，都市综合体再度引发价值震动。在秋交会的地产思想盛宴上，于“中国地产第一展”的价值峰会上，都市综合体的泛效应再次引发对城市与城市地产的关注。

都市综合体，一个衍生价值而又充满挑战的字眼。如果说前两年对于都市综合体的关注，仍然局限于理论探索与实践性的讨论，众多地产品牌与城市地产尚没有参与都市综合体构建的实力与信心的话，那么中国地产发展至今日，再谈都市综合体时，这已经代表了一种趋势，一种潮流，一种地产品牌持续发展与城市地产价值最大化的必需。

都市综合体不再仅仅是外在的“综合”的地产形态，深入来说，这是城市地产价值循环以及价值衍生最佳的途径，这也是经过城市与地产的长期“磨合”，最终寻找到的价值最大化的核心方式。深圳的中信城市广场、华润中心；香港的时代广场、新世界中心；北京国贸中心；上海世贸大厦、上海商城……这些都市综合体的先行者，无一不以全局者的角度，审视所在城市的持续发展，从而以前瞻者的名义，继续行走在中国城市化的前列。“先行”的成功，正预示并感召着更多的“后续”。

鉴于此，深圳商报、新浪网联合国内都市综合体运营的领跑者德思勤投资有限公司，于9月29日秋交会开幕当日，发起了一场以“城市?未来”为主题的都市综合体论坛。绿景、中航、三元盈晖投资、沿海地产、卓越集团、华润（深圳）、星河地产、华侨城集团、益田地产、鸿荣源地产、长城地产、海岸地产、天安数码城、招商地产、保利地产、京基集团众多品牌开发商代表集聚一堂。他们或者是都市综合体的成功运营者，或者是综合体物业的筹备开发者，或者是对综合体开发“心仪已久”，试图通过这样的资源聚集与思想梳理，开始与综合体的进一步“接触”。

都市综合体，正震动着城市价值的神经，正冲击着中国地产的思维。

综合体改变中国地产趋势

深圳商报广告部总经理助理——王晓鸣：

在今天秋交会现场，相信在座的每一位都感受到了中国地产的热浪，也感受到了社会各界对地产行业的关注。之前有业内的朋友问到，现在的房地产向何处去？这个问题已经摆在大家的心里。房地产的走势怎么样？到目前为止可以说，房地产项目的开发与经营已经达到

更综合、更高层次，都市综合体已经成为未来中国城市发展的主流方向。今天的论坛正是把开发商、金融界的专家以及中介代理公司等业内人士汇集在一起，共同探讨城市都市综合体的主题。为此以媒体的角度出发，我们仍将进一步支持都市综合体这个课题探讨，还会在武汉、长沙举行一系列都市综合体的论坛，为都市综合体的研究者提供一些帮助。

综合体：挑战与机遇并存

德思勤投资有限公司董事长——龙固新：

都市综合体实际上代表着未来房地产发展的主流方向。我们看一看这两年拍地情况，尤其是最近半年，动辄就是35亿元，长沙前一段时间拍出92亿元。可以不夸张地说。未来三年，深圳特区内可以称为“项目”的基本上都属于都市综合体，城市中心大型改造项目基本上都是都市综合体。城市的功能不能完全以住宅为主，必须要满足整个城市综合性的需求。比如中航、卓越等未来的项目，都属于大型综合体。不光是在深圳，中粮地产也在全国范围内开发“巨无霸”的综合体项目；华润在海南圈了几十平方公里，所以说未来房地产20年发展的主流模式就是区域型开发。

综合性的物业，对政府来说有税收，就等同长期的收益。对老百姓来说，住了房子没有配套是不行的，非常不方便。东莞远郊的房子非常漂亮，但是配套不好。所以说，未来房地产的主流模式是区域发展，而区域发展的核心就是都市综合体，这是一个泛概念。

但是开发综合体的难度很大，比如珠江地产目前储备的综合体大概有50个，而他们一个项目要投入四五十亿元；又比如华润万象城的投入也达到20—25亿，所以首先面临的是资金难度。第二个方面就是运营管理的难度，比如一个项目100万平方米，你说先建住宅，还是先建综合体？如果先建住宅的话，配套没有跟上，房价不高；如果先建综合体的话，资金用量非常大。都市综合体虽然是地产发展的主流方向，但是在操作上还是有难度的。所以我希望和大家合作解决都市综合体开发中的难题。

价值裂变下的都市综合体

绿景集团董事长助理——张梧峰：

都市综合体对整个城市的价值发展有着极大的推动和促进作用。所以我们要认识城市细胞再造的问题，不可回避城市细胞再造的基因路线。什么叫做基因呢？基因是代表着遗传信

息的DNA序列。基因可以突变和裂变，世界上没有两个完全一样的基因，所以世界上也没有完全一样的两个都市综合体。

到底是复制还是裂变？品牌开发商或者是对地产开发有追求的，或者在都市综合体方面有研究实践的企业，会尽可能以裂变的指导思想来指导整个项目的开发。简单的项目拆旧建新是一个复制的过程，而不是裂变的过程。英国建筑大师提到，让居住者回到城市中心是可持续规划的一个基本目标。所以我们就是在强健“城市的心脏”，使她具备自我更新、自我壮大的能力。无疑，城市都市综合体是其中最好的方式之一，这是动态的裂变。

那么到底是体格裂变还是价值裂变？是单独裂变还是共生裂变？是物质裂变还是精神裂变？我们要从这三个方面考虑都市综合体。

我们认为都市不是简单的一个区域城市的规模，同样是一级省会城市，太原和广州的价值不一样。我们要让整个城市的价值发生裂变，符合再造都市综合体的理念。功能之间堆积在这里是没有意义的，要求必须共生，简单的堆积不是我们需要的都市综合体。那么都市综合体是否具备体验、体味的功能？不是简单的参与，是当都市综合体出现的时候，以一种生活体验的状态融入其中，你能够切切实实感受到和原来的生活状态、生活模式是不一样的，发生了变化。

综合体核心在于资源整合

中航长泰地产总经理——张重进：

都市综合体从字面上理解，综合意味着多功能、多业态以及资源整合的概念。说起来比较容易，做起来难度比较大。都市综合体本身没有规模的限制，放在都市中心区。比如我们开发的中航苑，是一个比较完善的都市综合体，有两家酒店、多栋写字楼，有两家天虹，有住宅。这个就是比较典型的大型都市综合体，但是看到卫星城观澜，包括我们在坪地的一个

项目和江西赣州的项目，都市综合体就是多功能中的一部分。所以我们认为，都市综合体更重要的是资源整合，这个资源整合才真正是对企业实力的考验。

都市包括大城市和小城市，这涉及到都市综合体的选址问题，都市综合体在选择方面要体现出差异性。选择不同的地方，你面对的客户和目标市场的差别就会很大。所以在多功能、多业态方面的选择就比较多。所以核心层面上讲，都市综合体不是确定的概念，只是说明在都市中建立，但是到底是在市中心、还是郊区建设，要和城市发展的步调协调。每个都市综合体的业态会有很多的不同，要具体情况具体对待。

最后我们认为，如果能够在都市综合体研究的理论基础上把握城市发展的脉搏，预见都市综合体的发展机会，对企业、社会都受益良多。

综合体是融合城市功能的载体

中建国际（深圳）设计顾问有限公司公共建筑事业部总经理——庄葵：

都市综合体是社会经济发展到一定阶段的产物，是融合多种城市功能的载体。从都市综合体设计的角度讲，我们支持“四高”——高密度、高复合、高效率、高技术。高密度是指土地开发的强度、高楼林立、人流密集。高复合就是多种城市功能的复合（商业、交通、文化、住宅、展览、公寓、办公等设施的置入）。高效率是指外部的交通便利；内部各功能之间的便捷；内外之间的联系高效。高技术就是指各种新技术综合应用的场所。

就我们承接的两个项目讲讲对都市综合体的理解，第一个项目是卓越?皇岗世纪中心。我们最初考虑的是，一个城市大型综合开发的着眼点会在什么地方？将会给城市带来什么？我们从两个方面思考，一个是形象，一个是场所。

第二个项目是华润中心，我们从2005年开始接触。这个项目包括办公、零售，有电影院、商业、酒店、公寓等。从北到南有500米长，多种城市生活和城市功能在这个项目中完美体现。我们是如何推进其设计理念的？一开始就面临酒店与商业的选址问题，为什么这条商业街要通到这里，这个地方将给商业带来什么？围绕这样的核心问题反复磋商，最终形成了今天这样的结果。3栋住宅，1栋酒店，下层拥有丰富的商业外街。在商业街的设计中，也经历了很多次修改，最开始期望做到3—4万平方米，后来为了这条商业街的效果和真实的商

业体验，才形成今天的效果。从帝王大厦看过来，有酒店、住宅，业态非常丰富、充满格调。我想这才是都市综合体对于城市的价值。

新浪关注都市综合体发展

新浪网房产频道华北区域总经理——刘显财：

深圳房地产业对都市综合体的研究应该处在国内的最前列，也是最深入、最具体的。新浪网自1996年成立以来，已经成为全球最大的华人门户网站，我们新浪网的注册用户达到2.3亿。在房地产的经营方面，国内知名企业和新浪网都建立了很好的合作关系，比如万科的海螺行动就是利用新浪的博客等资源，达到广泛传播的效应。

新浪网作为全球第一华人门户网站，房地产业是我们最关注的领域之一。我们将会投入更多的精力、资源去关注都市综合体的发展。

高端对话：综合体的发展、投资与缺失

按照需求分期开发

德思勤投资有限公司董事长龙固新：有几个问题大家非常关注，第一是都市综合体的价值在什么地方？第二是资本的进入和退出渠道是什么？第三是基金管理有什么方法？

三元盈晖投资（华南MALL）副总裁李彬晖：我觉得做这么大的体量，前期的规划非常重要。前期规划有酒店、商业，那么商业给谁经营？怎么样经营？这些都很关键。我觉得现在很多国内的商业综合体是凭开发商的感觉建出来，最后会出现很多问题。因为物业建出来之后要生存，需要上市、需要现金流。我觉得这个方面国内可以借鉴国外一些先进经验。

在招商方面，能不能招到世界500强企业，这个品牌价值也很关键。还要考虑和政府的关系，我们做的规划是不是和政府的发展是一致的，或者对政府的发展是有帮助的，因为政府希望有实力、有远见的发展商和他们一起参与城市的发展。

国内的综合体一般建议分期开发，不要一下子全部建好，这样对市场的消费力有影响。卖的问题、租的问题都需要考虑。我觉得都市综合体要满足需求，而不是刻意创造需求。如果刻意创造需求的话，就会造成需求的不足。所以说规划和经营是结合在一起考虑的。

龙固新：全国正在开发的综合体项目非常多。北京有40个；华润在华南圈了40多平方公里；东方集团要拿的地至少有50平方公里，可以建4—5个五星级酒店。所以说以后的竞争是非常激烈的。一个小地方就有十几个、二十几个五星级酒店，压力非常大。我想请教李总，您作为都市综合体早期的开发者，当初做综合体的时候，商业面积大概多少平方米？占整个都市综合体的比例是多少？实际建了多少？卖了多少？自己经营多少？目前的租金水平达到什么样的回报？

李彬晖：项目占的商业比例非常大，差不多占6—8成，但是商业出售的话，后期经营比较辛苦，因为有“返租”的政策，这个变成发展商很大的压力。希望将来做大体量的都市综合体的时候，一定要把城市能够消化的度把握好。另外租金和市场的成熟度是成正比的。最好的方法是先做一期，如果市场接受的话，需求很大的时候，再建第二期；第二期经营很好的话，市场还觉得供不应求的时候，再建第三期。这样有利于商圈的培育。注重形体、使用和长期运营

龙固新：沿海地产开发规模非常大，在全国20多个城市都有项目，在都市综合体的实践方面走在了前面。

沿海地产中国有限公司副总经理刘海波：沿海地产2003在北京中四环有一个项目，是国内比较早的“新都市主义”打造的都市综合体，这个项目有86万平方米，面积非常大，这一两年，沿海在苏州、大连、沈阳又有三个都市综合体建起来。

我们开发项目分三个阶段，第一是在设计阶段就考量都市综合体的形、体、魂，形就是形象、体就是体量、体验。第二个阶段是在使用方面要注重三个健康——生理健康、心理健康和社会健康。第三个阶段在长期运营方面要讲究人与自然的和谐发展，人与社会的和谐发展，人与人的和谐发展。

龙固新：我想问沿海地产三个问题。第一个问题是沿海地产在未来的五年中，都市综合体的项目在整体开发量、资金比重上是多少？商业写字楼项目多大比例是自己持有？多大比例是出售的？第三个问题是在深圳的商业到了其他城市是否适合？

刘海波：今年初，沿海把商业地产从住宅地产中分化出来。现在沿海有住宅、商业、其他的地产板块。未来五年，我们的都市综合体比例会有多大，年底的时候会更清楚一点。商业地产出售方面，在实际运营中，要通过严格的测算，所以这个也没有很准确的答案。

物业管理是新难题

龙固新：现在大的公司，比如世贸集团，每年有30％的商业地产用作长期持有。我们说到的综合体不是简单的商业管理和酒店管理，它涵盖多类型的综合性物业。

之平管理执行总裁余绍元：都市综合体对未来的物业管理、运营是一个新的难题。因为都市综合体是多业态的，有酒店、商场、住宅。这些业态在未来营运的角度，有可以融合的地方，也有矛盾。因为商业和住宅在一起的话，在未来的管理上有矛盾、运营商也有矛盾。比如说最近我们做的一个物业项目，是一个小的综合体，楼下是2万平方米的商业，楼上是200万平方米的住宅，楼下只有一个出入口，商家和住户的车都在一起，这样就意味着外人可以跟着商家的车进入住宅。所以物业管理公司应该保证这些物业各自发挥自己的作用，延长物业的使用寿命，尽量减少物业在使用过程中的一些不合理情况。

投资要看准市场和城市走势

龙固新：都市综合体在什么状况下才是投资的好机会？有什么样的投资建议？中航长泰地产总经理张重进：就我们的经验来说，中航地产的土地没有销售，而是根据商业的发展进行不断的调整，这样可以掌握商业控制权，保证业态的相互匹配和互补。第二个方面，利用了中航苑的平台发展自己的品牌。

李彬晖：都市综合体说到底也是商业地产的一种方式，随着商业地产运营概念的逐渐成熟，很多有实力的开发商所建的商业地产都不卖了。我觉得要投资都市综合体，要考虑到我们所处的项目是否符合城市规划，还要看城市未来的发展方向。因为投资是投资未来，升值回报也是和市场的成熟度同步进行的。所以我认为，一个好的经营团队也是决定投资时机的关键。刘海波：我觉得上海、北京、深圳等一线城市，武汉、成都等二线城市，其增值潜力会更大；业态的组合方面，比如酒店、与商业有关的东西，升值的潜力会更大。因为他们是经济中心、人们活动的中心。如果大家要投资的话，要根据市场的状况、政府的走势加以分析。

都市综合体系列之七：承载城市未来

中国城市的发展与城市化进程在经历多重曲折之后，其发展的轨迹愈来愈清晰，其中一个最大的变化是城市发展由粗放型向集约型方向的转化，精耕细作的城市营运运作模式已列入各个城市的市长们的议事日程之中。由此看来，未来城市的发展与现在相比，将会更有规律。2004年年中在深圳举办的地产博览会上，来自全国各个城市的市长们及地方政府官员汇聚一堂，共商城市发展大计。其中一个重要的议题就是区域合作，尤其是“9+2”（泛珠三角）

的跨区域合作引起了众多城市官员及发展商的兴趣，这标志着中国城市发展史上一个重要的转折点——困扰中国城市发展多年的地方政府以各自城市为中心的“市本位”宣告终结。

曾几何时，中国大大小小的国际化城市、中心城市等标榜以自我为中心的城市定位误导了城市的发展。走过许多弯路之后，忽然明白城市竞争力根本不在于单个城市的发展情况，而在于在区域发展的状况，以珠三角、长三角、环渤海城市群等为中心的城市竞争力明显高于其他城市的竞争力。从某种意义上而言，21世纪国际竞争的基本单位，既不是企业，也不是国家，而是大城市圈。因此，在做大、做强城市的同时，通过城与区域的联动发展，实现城市与区域的一体化，进而加速推进城市化将成为全社会的共识与政府的主要努力方向。

城市注定是多功能的产物

城市的性质决定了城市功能的多样化。现代城市打破了历来中国城市的单一作用，在全球化、区域化的现实环境中，一个城市不仅要承担城市居民的生活及工作的功能，而且要承担区域所赋予的专业分工，因此城市注定就是多种功能的产物。长期以来，许多城市忘却了自己城市的地域文化及城市文脉，基本按照同一发展模式发展，结果形成了“千城一面”的城市形象，毫无特色可言。当城市发展到一定阶段后，再来反思城市发展的轨迹，就会发现走了弯路。因此，理性的城市发展道路一定是一条有自己特色的道路。保护与发掘城市的文脉与景观特色，弘扬地方文化，极力打造城市特色品牌成为城市政府在城市经营与城市竞争过程中最重要的手段。

因此未来的城市发展将走可持续发展之路。现在国际上衡量一个城市文明程度的新的指标叫“绿色GDP”，它将城市的生态与城市的经济指标看得同等重要。中国城市在经历西方城市“大发展、大破坏”的老路之后，今天终于明白城市可持续发展的重要性，城市生态环境保护与城市绿化建设成为城市发展的重头戏。

整合资源运营城市

城市营运的一个重要内容就是要妥善利用和整合城市资源，取得资源集约经营的最佳效用。

城市资源包括自然资源、人文资源、人力资源和无形资源，具有实体特征与价值特征。城市政府将在土地开发与其他空间资源的经营中从粗放型开发向集约型开发转化；从关心量的扩大到关心质的提高；从注重政府政绩到注重城市经营的实效，城市基础设施的建设以及其他公共设施的建设都将在认真考虑投入与产出效益的前提下予以实施，为此注重提高城市开发建设的集约化与效益化水平与质量将是今后城市发展的主要特征。

抛弃“摊大饼”的城市模式

发达国家绝大多数城市发展都经历了“城市化”及“逆城市化”的两种过程，反映在城市空间结构与形态上是城市空间的集中化与分散化两种相互作用、相互交织的过程，中国的城市也不可避免地在这两种过程中反复交替。城市房地产开发中的“郊居化”及“新城市主义”思想此起彼伏，我们不可能说明哪一种模式孰优孰劣，但无论那种模式或发展过程，有一个共同点就是，城市空间呈现多中心化的发展格局，卫星城镇可能是未来大城市扩张的必要途径。无论大城市还是中小城市，围绕一个城市中心“摊大饼”的发展模式已经为城市营运所抛弃。

中国过去的城市生活基本单元是一种“大院”的概念，即人们以自己所工作的单位为核心。市场化彻底改变了这种城市生活的格局，随着城市土地资源的集约经营，未来城市生活的基本单元将是“社区”，在中国市场经济比较发达的城市（如深圳、广州），社区生活理念已深入人心。未来中国二三线，城市生活社区化的发展趋势也将特别明显。

城市化背景下的都市综合体

上述关于中国城市发展趋势的分析表明，都市综合体作为城市最重要的构成单位，其发展趋势与城市发展息息相关。

首先，以“城市—区域”一体化、城市空间多中心化的发展趋势增加了各个城市或区域中心对都市综合体的市场需求，作为城市功能集中体现的都市综合体，对区域经济具有标识性、对城市中心具有强化作用，如东莞第一国际，不仅作为东莞CBD的财富中心，成为东莞城市的象征，而且作为华南地区“世界加工厂”的城市定位，成为区域经济的标签。

其次，城市功能多样化、城市形象特色化、城市环境生态化、城市资源集约化对都市综合体的开发模式及规划设计提出了新的要求。未来的都市综合体必须具有个性，能够体现城市的特色，能够代表城市的形象。在功能上具有多样性，具有居住、工作、休闲、娱乐、购物等多重功能，实现城市土地集约经营效益。同时在规划设计上要利用先进的高科技手段，达到生态、节能、安全，可以实现快捷信息交流，因此未来城市发展给都市综合体的开发提出了更高的要求。

都市综合体：1+1＞2

当城市的扩张已经不再拘泥于单体楼单薄的生长之时，极具胆识与气魄的开发商们，开始将视线投注于城市综合体之上。中信新城、万象新天、天健?芙蓉盛事、长沙红星商圈核心区建设项目……不经意间，长沙开始涌动一股都市综合体的暗潮，复合，共生，谋定而后定，在看似简单的建筑综合体的背后，思谋的是关于资本、退出机制以及物业经营的命题。

是大而化之的成片开发？还是步步为营的苦心经营？显然，对于都市综合体这样一个庞大生物而言，生态链的良性循环是关键。“大型建筑综合体具备产生一种化学反应的能力，能将建筑的物理形式转化为艺术形式，转化成一种精神的生活方式。”湖南建设集团副董事长栾志平如是称。

1+1＞2的复合效应

“未来中国房地产发展的主流模式就是区域开发模式，是大规模的区域开发，而区域开发的核心点就是解决综合配套的问题，商业、酒店一系列的配套问题。”在论坛上，龙固新一

语惊人。“大型建筑综合体的品质与能量，远胜一般的写字楼或者商住楼。”长沙愿景房地产公司常务副总经理陈岗如此说。

建筑综合体在共生、互利的前提下，可实现多功能的综合，产生1+1＞2的复合效应。整个建筑群可在一定范围内实现自给自足，互为裨益，形成“城中之城”的运营方式。譬如，商业、办公、酒店与会议中心相结合，集中不同的商业行为，彼此增加潜在顾客，并提供多门类、多层次的服务，从而使整体获得良好的效益。

“我们认为建筑综合体是将城市活动中商业、办公、居住、旅店等通过不同的功能空间进行有机的组合，通过一组建筑来完成。”在长沙天健房地产公司常务副总经理袁平看来，每个城市功能要素既有一定的独立性，又相互依存，相互补充。“都市综合体是更具备完整的街区特点，是城市空间巨型化、城市价值复合化、城市功能集约化发展的结果。”栾志平分析指出，大型建筑复合体的复合效应与整合能力，势必将彰显并抬升整个建筑的投资和商业价值，将会吸引大批金融机构、企业、公司进驻营业。因为建筑综合体功能的齐全性、功能的合理性以及个体生活和工作的便利性，提高了人们在此生活、居住、游戏、娱乐的便利。对于公司而言，在显赫的大型建筑综合体中办公、发展，无疑能提高自身的品牌形象以及企业的社会地位。

提升都心区域价值

城市中央核心圈素以繁华而得以知名，而繁华不仅仅体现商务价值这一狭义层面，更重要的，还需要“人居、商务、商业、投资”价值的综合并重。“大型建筑综合体将对城市形态、体量、造型、空间等都将给这座城市带来新的感受、新的风尚，从而提升CBD区域的整体价值。”栾志平称。

中信新城成就南城大长沙梦想；而同样地处南城的长沙红星商圈核心区建设项目，则在娱乐与商业间寻求一种奇妙的平衡。万象新天则通过“城市联合体”这一形式将火车站核心区

的建筑价值最大化运营，成就其核心价值。35万平方米的建筑群以新古典主义简约的风格、百米层高，成就长沙新的坐标。而湘域中央则在商务与住宅的游离中，寻求一种生态与都市的平衡。

大型建筑综合体具备产生一种化学反应的能力，能将建筑的物理形式转化为艺术形式，转化成一种精神的生活方式。长沙景鹏房地产公司总经理贺立平说：“中央区所追求的国际性、人文性、生态性、多功能的复合性将通过建筑综合体来完成。因此说，建筑综合体的建设将有助于展示城市中心区的精神与生命力。”

“由于建筑综合体配套设施的辅助性与多功能性，可以将城市中的成功人士或城市中相当一部分商业、办公、娱乐引入到CBD，引入到大型建筑综合体中来，带来更多的聚焦效应，提升地段的商务氛围与人气指数，从而给城市创造一个新的空间。”恒基中国投资有限公司销售及租务部总监林德昌称。无疑，这种空间将成为未来城市中最具活力的空间之一，也是最具影响的区域之一。

经营能力是关键

由于高度集合了高档住宅、区域商业、写字楼等各种物业形态，因此，一个直接的悬念在于，对城市综合体的操盘力如何？“如果少数几个城市都市综合体还可以接受，一窝蜂的都市综合体给城市带来的可能是破坏性的、致命性的都市综合症。这种反思引起我们的警觉，当代都市综合体如何打造？”杨建觉提出的命题，尖锐而直接。

不同于住宅的一次性投入，综合体显然更为复杂。“第一，我们要做土地的开发；第二，要做房产的开发；第三，要做资产的运营。”湖南中信控股有限公司总经理助理刘恒铭认为，在经营开发里面都市综合体是最核心的载体出现的，在这个里面考验对整个发展商运营的能力，包括资本运作的水平。

这不是一种简单的开发，“实际上是开发商在规划、招商、推广、资金运作等方面的整合能力。”陈岗表示，城市综合体的发展，首先是资本的整合。“从长远发展来说，我们的想法是搞一些联合，资金的互相融错，在这一块我们可以保证基本的投资。第二，我们的海外资金比较少，跟国内的资金对接会比较多。目前，我们会根据我们自己的实力保证我们的自留，自留物业我们会比较多，商业部分会销售一部分，会把主要的门面和超高层保留下来。”

对于大多数本地开发企业而言，这是最为现实的一种做法。“小型都市综合体是目前长沙发展的一个重点。”栾志平说。在他们的设想中，面对其他国家和城市联合体建筑物业成熟的姿态，长沙更应该拥有一种属于自己的城市综合体。“我认为在都市综合体里一定要有让美妙生活故事发生的空间，大盘生活，小街生活。”杨建觉认为，在短时间内高度聚居过程应使长沙的综合体建设变得富有趣味和情感，而不是冷漠和泛泛。（摘自潇湘晨报）

都市综合体的四重惑

都市综合体，之于长沙，究竟该如何走？向左，大型片区开发，将公建与社区合二为一，谋求城市中心的扩张与转移。向右，小型综合体开发，在合适的尺度进行多种功能的集合？显然，这是一个让嘉宾感兴趣的话题。

杨建觉说，“长沙要建设都市综合体要关注两方面的问题”，他又说，“长沙发展小型城市综合体或许更加现实”。

资本，资源，布局，未来，孰是，孰非？

投资之惑：小？或者大？

长沙愿景房地产开发有限公司常务副总经理陈岗：最简单的话说就是运用一块地解决最基本的问题。地是有区别的，我们那块地总共才4万平方米，在中心区4万平方米的地方已经比较紧张了。综合体怎样创造综合效益，如何引进业态实现综合效益的转换？我的能力是有限的，但是如果我能把大家的力量集合在一起的话，能够有和大公司抗衡的条件。

主持人：现在做都市综合体存在资本的问题，做综合体最大的困难是如果统一卖，资本会有麻烦。经济问题怎么解决？

长沙愿景房地产开发有限公司常务副总经理陈岗：从长远发展来说，我们的想法是搞一些联合，资金的互相融合，在这一块我们可以保证基本的投资。第二，我们的海外资金比较少，跟国内的资金对接会比较多。目前，我们会根据我们自己的实力保证我们的自留，自留物业我们会比较多，商业部分会销售一部分，会把主要的门面和超高层保留下来。

资源之惑：住宅？商业？

湖南中信控股有限公司总经理助理刘恒铭：做商业项目，第一要有钱，要能撑得住，如果想希望通过拆开卖产权商铺的方式来做集中商业，肯定是做不起来的。第二要有非常好的商业管理、运营团队。能够把它做起来，做旺起来。

主持人：如果资金没有问题，但是真正运作的时候，招商和经营管理也是大问题，它面临一是区域了解和招商问题，第二是管理人才的问题。

恒基中国投资有限公司销售及租务部总监林德昌：房地产集团里资源的分配是不一样的。一般来说，会把好的资源分配给住宅。但一个矛盾在于，商业地产恰恰是商业运营最困难的时候最需要支持。比如广东天河城开发就得到了论证，前8年运营都和困难，要动用政府的力量去支持它。如果公司的资源给了商业地产，要他们重新整合好，做好管理人员的招聘和经营方法的话，我觉得思想对，方法就会出来，苦难就会克服。

长沙天健房地产开发有限公司常务副总经理袁平：对后期的经营、招商，我们企业也有自己的想法，会留一些自己做经营，不会全部卖掉，全部卖掉对今后的发展可能会有困难。如果不卖掉的话，我们做经营没有经验，对于这种情况，我们现在倾向于请一些专业人士做后期的经营。

布局之惑：多？还是少？

主持人：我们今天谈城市综合体在城市的中心，但是建到机场那边的郊区，是一个非常新的想法，那么，长沙怎样做都市综合体比较好？

湖南大学建筑学院教授魏春雨：按照我们现在定义的城市综合体来讲，现在长沙数量上好像是有点超量了。城市综合体有近30年的实践，问题还很多。特别是在长沙做的话，有几个问题，第一是政府主导性不够，把责任交给开发商，责任很大。在国外，多中心的叠合、纽约中心区等等很多大型的综合体，都是城市政府行为。第二个问题是类型区别，现在全是上面楼盘、下面商业。第三个问题是交通商业混杂，所以叫做“城市混合体”。比如，办公空间和居住空间原来是单纯的空间，但是综合体建好后，可能会出现很多LOFT空间，还有很多功能异化的空间。

主持人：多层次的城市综合体规模多大？以二环为线，哪些地方是长沙的城市规模？

湖南大学建筑学院教授魏春雨：二环之内我的意见是趋向于商业综合体为主。但是在三环以外，还是争取做多个次级中心，每个次级中心有若干个规模不等的都市综合体。有些可能做文化艺术中心，有些是居住区域中心，也可以做公共服务中心，这些中心是以居住生活为主的。我们把都市综合体类型化，放在城市大范围内考核的话，建议还是跟城市磨合，不至于将来产生同质竞争。

未来之惑：发展？还是生态？

主持人：如果是长沙的开发商做大规模的开发时，怎样做好生态人文的保护？

知名建筑师杨建觉：我的怀疑或者忧虑是有缘由的。如果我们稍微贴近人性来观察这个城市，它的生活是非理性的，城市生活不是一棵树，是千层网。城市生活不是综合体，在短时间内全线开发一百亩乃至一千亩地的时候，往往是比较兴奋的，但老板、设计师、建筑师

有没有足够地想好未来的城市生活？城市生活有一半以上不在任何策划上的想象之内，而这种就经常被我们所忽视。

湖南大学建筑学院教授魏春雨：我们要做城市综合体，不做城市混合体；要做符合城市肌理文脉的综合体，不做速成的综合体。

之平管理董事长陈之平：要使都市综合体能够增值、保值，能够始终在这个城市当中一直发挥它原来在开发建筑设计的时候所保持的思想，而不仅仅是开发完了以后，赚取利润以后完全变形了，不要完全没有起到都市综合体的作用。

中建国际（深圳）设计顾问有限公司公共建筑事业部总经理庄葵：都市综合体的开发和建造，更多的意味着一种社会责任，是为这个城市做出贡献的一种类型。（摘自潇湘晨报）

都市综合体系列之八：建筑城市价值与未来

地产价值与城市未来，在这两者之间，存在一些历久弥新的法则。无论文化气质或是城市影响，在这种种规律法则的作用下，因为地产价值的逐级发掘，城市未来得以重塑。例如都市综合体对于城市未来的复合效应。

无论深圳或是长沙，无论北京或是上海，乃至更为广阔的城市空间中，都市综合体都以一种“集大成”之作的形式存在，这不仅仅是一种地产形态、商业模式的重合，更在高度集约城市资源的基础上，由此产生了一种全新的巨大能量。“都市综合体实际上是一种经济现象。”一位知名经济学家如此评价，而这样的巨大价值，如此的宏伟能量，是每一座处于城市化上升通道中的城市，都渴望和必需的。

三湘大地，千年长沙，一座《三国演义》中因黄忠大战关云长而闻名的古都，又是一座因为“超女快男”而响彻中国的现代城邦，在如此一个集结古典与现代于一身的人杰地灵之所，城市价值正在因为都市综合体的到来，而逐级井喷。

因为都市综合体，一种城市经济现象即将孕育而生；因为都市综合体，一种影响城市未来的地产理念即将广为传播；因为都市综合体，一种整合城市古典与现代多重文明的价值方式即将震撼登场；因为都市综合体，一种深刻升华的城市人新型生活方式也将应运而成……

10月26日，湖南长沙喜来登大酒店，以“建筑城市价值与未来”的名义，在都市综合体的巨大效应中，一场关于都市综合体与城市价值未来的思想盛宴，正在展开。专家参与，政府支持，媒体推动，200多位开发商代表到场，大家共同关注，共同探讨着都市综合体将给城市创造的未来。

潇湘晨报副社长龙博：三种力量的博弈

一个城市的房地产已经成为了最能牵动每个人的真正问题。面对这个问题，从表面上看，也许它只是一个房地产行业的问题，但是我们真正的从行业的深处，可以发现房产的问题其实对于中国来讲，是一个超越世界上任何一个国家的一个城市化的问题。

中国的城市化的速度是前无古人的。那么，在巨大的城市化的背景之下，在巨大的城市化的形象进度之中，我们似乎可以依稀地看到三种力量在这里博弈，在这里构筑，在这里寻求和谐。第一种力量可能是政府政策的力量；第二种力量可能是来自行业资本的力量；第三种力量我以为应该是来自大众民间的购买力的力量。因为，没有购买力的支撑，任何的力量都会显得苍白无力。那么，正是因为这三种力量在博弈，在寻求和谐，也许就带来了诸多的问题。

究竟房地产如何发展？房地产从一个单纯的产品，从一个满足基本的居住功能的产品，它在城市进程中，和城市化的发展中，究竟它的地位是尴尬？是前瞻还是引领？所以，这一次论坛，我想有来自各个行业、各个院系、各大资本联合体的众多思想在这里交流。

深圳市德思勤投资有限公司董事长龙固新：大规模开发的核心点

中国房地产发展十多年，包括深圳、广州、上海、北京、长沙，郊区的大型项目，包括新区的项目都存在什么问题？没有配套。从2005年开始，几乎全国大的项目的拍卖都在大的开发商手里，以长沙湘江北的北辰为例，92个亿的开发不仅仅是建房子，还要建大的配套设施，这是从企业的角度。

第三从政府的角度，政府现在根本不欢迎普通的盖房子的开发商，但是，他们需要给这个城市带来产业、就业和税收的开发商。

我们可以得出一个结论，未来中国房地产发展的主流模式就是区域开发模式，是大规模的区域开发，而区域开发的核心点就是解决综合配套的问题，商业、酒店一系列的配套问题。就是说主流模式是区域开发，开发模式的核心点就是都市综合体，包括郊区的大型都市综合体，也包括城区部分。

香港经过金融风暴后，能留下的企业不是只顾开发的企业，一定是有综合体、有现金流的企业。从2003年开始，德思勤就对大的综合区域进行研究，大的区域、旧的码头怎么开发，怎样成为新的CBD或者金融中心，再对15个外综合体和13个内综合体进行研究。

所以我们认为，当深圳的土地已经到了发展的极限了，那么真正能成为深圳房地产发展的主流的应该是像卓越做的世纪城，我们做的地铁城等十大综合性项目。

《深圳商报》广告部总经理胡晓俊：综合体催生城市繁荣

今天在长沙讨论“建筑城市价值与未来”—都市综合体论坛之长沙站是深圳商报的第三个论坛。作为市委市政府的重要党报，也作为全国报业集团的十强之一，也作为在中国改革开放前沿的特区，我们关注都市综合体，关注房地产，可以说在全国应该是最前面的。

运营商对城市的贡献是非常大的，他们在追求最大利润的同时，也给城市建筑带来了繁荣。深圳商报最早开辟了房地产专版，我们慢慢发现整个城市的变化。我们作为以经济文化

为主的传媒，德思勤与我们合作就是为了把城市化的进程和发展，包括都市综合体的未来走势和目标传递给大家。第一个论坛的时候，深圳正在建设都市综合体和未来准备开发都市综合体的开发商都参加了这次论坛。在秋交会的时候，全国有更多的发展商参加了都市综合体的论坛。

从媒体的角度来讲，社会怎么达到和谐？怎么节能？都是我们报道的一种视角。参加这种论坛，我们不是专家，是记录的人，是传播人。房地产问题和老百姓生活、居住息息相关。我们作为媒体，和潇湘晨报作为战略伙伴在这里主办这个活动，是想通过新闻传媒为社会、为老百姓传递更多业界的声音。

——摘自《深圳商报》

长沙天健房地产开发有限公司袁平博士：让城市价值复合化

每个城市功能要素既有一定的独立性，又相互依存，相互补充。我们认为建筑综合体是将城市活动中商业、办公、居住、旅店等通过不同的功能空间进行有机地组合，通过一组建筑来完成。但是我们认为都市综合体是更具备完整的街区特点，是项城市空间巨型化、城市价值复合化、城市功能集约化发展的结果。

同时，都市综合体的价值体现在特殊的功能复合性。它集酒店、写字楼、商业、高档公寓等多种城市业态于一体，对这个城市的未来具有很重要的成长性。第一、高可达性、便利性。第二、高密度、集约性。第三、整体统一性。第四、功能符合性。第五、土地使用均衡性。第六、空间连续性。第七、内部与外部联系完整性。第八、巨大的社会效应。第九、高升值前景。此外，都市综合体是一个价值平台。

随着综合体项目的开发，把各个项目都集中在一起，各个项目之间人流是汇集的。

我们相信，都市综合体是未来地产开发的主流模式，因其对于区域经济的标识性与强化作用越来越显著，其二，都市综合体将越来越有个性，能够体现城市的特色，能够代表城市与区域的个性形象。其三，都市综合体所聚合的功能将越来越细分具有多样性。其四，都市综合体将越来越以可持续的发展战略，集聚最具前瞻性的规划与策划理念、最先进的工艺技术和高科技手段，引领城市与区域的发展。天健芙蓉盛世是在市中心区域，规模比较大，90万平米，是由住宅、商业组成的都市综合体。分三期开盘，第一期以住宅为主，第二期是商贸区，第三期是商贸加住宅。这样整个区域吃喝玩乐基本上都全了。

中建国际（深圳）设计顾问有限公司公共建筑事业部总经理庄葵：各种新技术综合应用场所

都市综合体融合多种城市功能，具有较强的自我成长、自我繁荣、持续发展的生命力，是都市24小时跳动的心脏，是城市与区域最繁华的中心。

从设计者的角度理解，都市综合体是高密度、高复合、高技术的，是各种新技术综合应用的场所。中国建设都市综合体是刚刚起步的阶段，建筑设计公司获取的相关经验非常有限。从建筑设计的角度看，我们离不开商业的运作和策划，建筑师的作用是要去理解商业地产当中多种复杂功能的结合，建筑师同时必须具备创造的能力，要去创造不同的空间。任何成功的项目一定得满足这个城市和这个区域的要求。

长沙市规划管理局建筑规划处处长易为平：代表城市资源集约发展之路

建筑就像细胞一样，细胞是构成生物的最基本的单位，建筑也是构成城市的基本单位。而都市综合体这样一个广义的建筑概念，远远超出了一般建筑的定义范围。都市综合体是建筑向城市空间的延伸，是城市功能的完善和补充，是城市发展项目由小、散、独立经营向集约土地、集约经营、集约资源发展的必然之路，是构建和谐社会的重要物质基础，是城市发展中的一大进步。

规划是城市发展的引导者，是城市公共利益的代表者，政府对城市开发的综合配套，有直接责任。公共设施是政府重点控制建设的重要目标，有了这些保障才可能使城市具有生命力，才可能构建健康和活跃的房地产市场，这一切都离不开政府，具体来说是规划部门的科学、完善的政策性引导和技术性的管理。同时，也离不开发展商的财力、物力和智慧。我们的发展商在城市发展中做大做强，相信我们的开发投资商在构建都市综合体这样一种具有代表性的发展方向项目的时候，会有更大的发展空间和舞台，同时也会具有更多的社会责任。

湖南中信控股有限公司总经理助理刘恒铭：做区域性的开发和经营

做商业项目我们经验是，第一要有资金；第二要有非常好的商业管理、运营团队。所谓的“放水养鱼”，就是前三年时间有可能会亏损，从资金等各方面要对商铺有支撑，这样才能够通过我们的运营，能够把整个商业价值体现出来。紧凑型城市是必然的产物，其根本就是最大限度的利用城市的有限存量空间，强调土地的混合使用，有意识地把居住和工作的单元拼合在一块，从而减少公共配套和公共服务的成本，能够使这个城市变成居住成本、通行成本等各种成本非常低的，这跟党和政府所倡导的方向是一致的。所以，对我们来讲的话，我们强调做区域性的开发和经营，它实际上是把房地产整个的开发链全部包括进去了，第一我们要做土地的开发，第二要做房产的开发，第三要做资产的运营。

长沙愿景房地产开发有限公司常务副总经理陈岗：实现资金的互相融合

房地产经过变迁，从城市到郊区，郊区再到城市，于是有了更高的要求，要能运用一块地解决最基本的问题。综合体要创造综合效益，要引进业态实现综合效益的转换。能把大家的力量集合在一起的话，就能够有和大公司抗衡的条件。

从长远发展来说，要联合，要实现资金的互相融合，保证基本的投资。我们的海外资金比较少，跟国内的资金对接会比较多。

恒基中国地产有限公司林德庄：综合体开发缺少管理与人才

在综合体内部要把握好跟酒店、写字楼、商场的业态共融关系；在开发上，要把握好短期收益和长期收益、短期风险和长期风险；在规划上，要配合政府的规划。考虑到综合体的开发在中国提出来不久，预计未来综合体的发展缺乏两方面支撑，一是管理，二是人才。因为每个人才可能偏向于某方面的优势，现在同时具备教育、视野、思想方法角度和精力等优势的人很少。

湖南大学建筑学院院长、博士生导师魏春雨：勿让综合体成“混合体”

如果按照我们现在定义的城市综合体来讲，现在数量上好象是有点超量了，真正的城市综合体有一个很重要的因素，其实它的城市性决定了它跟我们的经济发展，跟政策是息息相关的。城市综合体最早产生在上世纪60年代的日本。城市综合体绝对是政府主导的开发行为，而不是简单的房地产的单面层次的行为，而开发商更多的是考虑开发局部的区域化的利益，所以，城市综合体引入中国很多时候只改了一个字，叫做“城市混合体”。

城市综合体在日本产生的时候，它伴随了一个概念，是交通枢纽。它不单是购物，是轻轨、地铁、公交于一体的交通枢纽。中央CBD是以中央商业中心配套的综合体，再下来是完全由商业中心配套的综合体，在我们国家更多的是居住区，或者是城市改扩建产生出来的综合体，类型不一样，处理的方法可能有所不同。

目前，长沙都市综合体的实践，有几个问题：第一是政府主导性不够，把责任交给了开发商，责任很大。而且多中心的叠合，纽约中心区等很多大型的综合体，都是城市政府行为。所以，这是长沙面临的第一个大问题。第二个问题是类型区别，上面是楼盘，下面是商业。第三个问题是交通商业混杂，所以叫做“城市混合体”。比如，办公空间和居住空间原来是单纯的空间，但是综合体建好后，可能会出现很多LOFT空间，还有很多功能异化的空间。政府一定要引导，包括在政策上要有各方面的支持，这是责无旁贷的，第二个责任就是不能考虑短期的效益。

湖南大学教授、哥伦比亚大学人类居住中心研究员杨建觉博士：建造小型都市综合体

都市综合体是城市发展到一定规模和阶段的必然产物，中西方城市莫过如此，综合体综合到什么程度，靠什么内容来支撑，它将引导非常态的都市生活。都市综合体在唯美的发展，高潮在上世纪80、90年代达到顶峰，随后出现了批判之声。都市综合体的经济效益、政治效益如何，单单从人居生活和环境的角度来说，都市综合体把车流和人流在超短时间内高度集聚起来，算不算理想的人居模式？其次，西方都市学家和社会学家认为，其都市综合体涉及到交流、能源、管理、消防、人防、犯罪、污染等多方面的问题，看似更密集的人与人的居住、交往，很容易带来人与人之间的生疏和冷漠。再者，以SHOPPINGMALL为主的商业综合体，更麻烦的是在过多过乱的城市综合体导致了数百年街道生活的衰败。

俗话说“热了一个点，冷了一个城市”。如果少数几个城市都市综合体还可以接受，一窝蜂的都市综合体给城市带来的可能是破坏性的、致命性的都市综合者。这种反思引起我们的警觉，当代都市综合体如何打造？我毫不怀疑，众多的投资商、运营商热衷于都市综合体，必然是有时代的必然性。要在短时间创造精品化、密集化，满足时代的所有需求，我也确信都市综合体有城市运营价值和城市景观价值。

长沙要建设都市综合体要关注两方面的问题。第一，都市综合体节能问题。我没有高见，但是我期待社会来解决这个问题。第二，怎样把众多在短时间内高度聚居过程变得富有趣味和情感，而不是冷漠和泛泛。我认为在都市综合体里一定要有让美妙生活故事发生的空间，“大盘时代，小街生活”就是这个意思。如果能从人和人交往情感层面来做，我相信今天的讨论会将会更加的有意义。能够带给这个历史文化名城持久的魅力，而不是后续的麻烦。

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