房屋登记官培训考核大纲第一部分

第一部分 房地产登记制度与政策

一、民法、行政法知识 （一）民法

*了解：民法的概念与特征

概念：民法是调整平等主体的公民之间、法人之间、公民和法人之间的财产关系和人身关系的法律规范的总称。特征：民法是市民社会的基本法、民法是私法的基本法、民法是权利法。

**熟悉：民法的基本原则

一、意思自治原则；（基本规则：一是行为自由，二是为自己行为负责。意思自治必须在法律规定的框架下。房产登记中体现在依申请登记、合同合意即生效、可撤回登记等）

二、诚实信用原则；（1.任何当事人在从事民事活动时，都应当做到诚实守信、不欺不骗、恪守诺言、讲究信用；2.任何当事人都应善意地行使权利和履行义务；3.在法律和合同无规定或规定不明确时，也应以诚实信用的方式履行义务。）

三、公序良俗原则。（公共秩序和善良风俗）

**熟悉：代理制度

代理的概念：代理是指代理人以被代理人的名义实施法律行为而使其法律效果直接归属于被代理人的法律制度。身份行为如结婚、离婚、遗嘱等决不能代理。

代理的分类：委托代理、法定代理、指定代理

无权代理：是指行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后所从事的代理行为。法律给予本人追认权。

表见代理：是指行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人的名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。 行纪 居间 使者 委托

***掌握：民事主体

民事主体是指参加民事法律关系，享受民事权利并承担民事义务的人。民事主体包括自然人、法人和其他组织。

自然人：公民不等于自然人（自然人包括本国国籍的自然人，也包括外国国籍

行纪属于间接代理，代理属于直接代理 居间人并没有获得代理权，居间人仅限于提供信息和媒介，委托人支付报酬的行为 是传达人，只是转达本人的意思 委托仅仅是发生在本人和代理人之间的内部关系

的自然人和无国籍人，包括个人经营的个体工商户，个人经营的农村承包经营户、个人独资企业）。

个体工商户：申请注册，核准范围内经营，个人经营的属于自然人、家庭经营的属于合伙。

农村承包经营户：主体必须是农村集体经济组的成员，范围是耕地、林地、草地以及其他依法用于农业的土地，取得的是农村土地承包经营权，个人经营的属于自然人、家庭经营的属于合伙。

个人独资企业：注册名称中不能出现“公司”“有限责任”“股份有限”等字样，个人独资企业不属于法人，其一切活动以出资人的个人人格或身份进行。

民事权利能力：是指享受民事权利、承担民事义务的能力。“公民从出生时起到死亡时止，具有民事权利能力，依法享有民事权利，承担民事义务。”（平等性、普遍性、不可剥夺性、不可抛弃性）

民事行为能力：是指自然人能够通过自己的行为参与民事交往，从而享有民事权利和承担民事义务的可能性（能力与心智、健康相关）。 18周岁以上 为主要生活来源的（特例） 限制民事行为能力 10~18周岁 不能完全辨认自己行为的精神病人（包括痴呆症人） 无民事行为能力 10周岁以下 不能辨认自己行为的精神病人 无民事行为能力人、限制民事行为能力人接受奖励、赠与、报酬，他人不得以行为人无民事行为能力、限制民事行为能力为由，主张以上行为无效。 完全民事行为能力 16~18周岁，以自己的劳动收入

法人：法人是指具有民事权利能力和民事行为能力，依法享有民事权利和民事义务的组织。（包括企业法人；非企业法人。非企业法人包括机关法人、事业单位法人以及社会团体法人） 公司法人的区别（企业法人分为公司法人和非公司法人） 2~50人，3~10万；一人有限责任公司：1人，10万；国有独资有限公司） 股份有限公司 以全部资产承担债务责任，以发起或募集的方式成立。2~200人，有限责任公司 以出资额承担财产责任，以发起的方式成立。（普通有限责任公司： 1

500万。 子公司 分公司 支机构

其他组织：是指依法成立、有一定组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织。包括企业分支机构、公司的分公司、个人独资企业、合伙组织。在不动产登记中，可以将房屋所有权、土地使用权等不动产物权登记在合伙企业名下。合伙企业将不动产转让给合伙人应当办理转移登记而非变更登记。

***掌握：监护制度

监护是指民法上规定的对无民事行为能力人、限制民事行为能力人的人身、财产以及其他合法权益进行监督、保护的法律制度。

分为未成年人的监护和精神病人的监护 法定监护人一 法定监护人二 法定监护人三 指定监护人（争议） 具有法人资格，依法独立承担民事责任《企业法人营业执照》 不具有法人资格，，民事责任由公司承担《营业执照》 外国公司的分必须向中国主管机关提出申请，经批准后办理登记领取营业执照 未成年人 父母 ①祖父母、祖父由其父母所在有争议时先由其母；②兄姐；③关单位或其住所父母所在单位或系亲密的其他亲地居委会、村委其住所地居委属朋友由其父母会或民政部门会、村委会在近所在单位或住所担任 地居委会、村委会同意 亲属中指定，对指定不服的由法院裁决。 有争议时由其所在单位或其住所地居委会、村委会在近亲属中指定，对指定不服的由法院裁决。没有前述监护人的由其所在单位或其住所地居委会、村委会或民政部门担任。 精神病人 ①配偶；②父 母；③成年子女；④其他近亲属；⑤关系亲密的其他亲属朋友由其所在单位或住所地居委会、村委会同意 2

***掌握：宣告失踪

宣告失踪是指自然人离开住所下落不明（战争期间下落不明的从战争结束之日起计算）达到法定期限时（满两年），由利害关系人（配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、其他有权利义务关系的人（不分先后，任何利害关系人都可以申请））提出申请，人民法院依法宣告该自然人为失踪人的一项法律制度。宣告失踪公告其为三个月。

失踪人的财产应当由其配偶、父母、成年子女或关系亲密的其他亲属朋友代管。代管人代失踪人履行义务、实现权利。

被宣告失踪人重新出现或者确知下落，撤销失踪宣告，代管终止。

***掌握：宣告死亡

宣告死亡是指自然人下落不明（战争期间下落不明的从战争结束之日起计算）达到法定期限时（满四年；意外事故满两年；意外事故经有关机关证明不可能生存），由利害关系人（①配偶；②父母、子女；③兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女；④其他有权利义务关系的人（申请分先后，撤销不分先后））提出申请，人民法院依法宣告失踪人死亡的一项法律制度。宣告死亡公告期间为一年，因意外或不可能生存的公告期间为三个月。

被宣告死亡的人，判决宣告之日为其死亡的日期。

撤销死亡宣告：财产关系应当恢复。（继承所得应该返还，原物不存在给予适当补偿。第三人善意取得可不返还。）人身关系不能自动恢复。（夫妻关系，未再婚自行恢复；子女关系，收养有效）

***掌握：权利客体

权利客体的含义：①支配权或利用权的客体“物”②权利和法律关系 将物区分为动产和不动产。 区别 公示方法不同 设立的物权不同 限制不同 形式要求不同 诉讼管辖不同

***掌握：民事法律行为

民事法律行为是指公民或者法人设立、变更、终止民事权利和民事义务的合法

动产 交付 所有权、担保物权 限制少，可返还 通常没有要求 不动产（包括土地和地上定着物） 登记 所有权、担保物权、用益物权 限制多 要求书面形式 属人主义（权利人所在地） 属地主义（不动产所在地） 3

行为。（以意思表示为核心，已发生私法上的效果为目的）

民事法律行为的分类（6种分类） 按主体不按效果不按给付不同分 同分 同分 单方法律负担行为：有偿法律行为行为（遗产生一项（无偿的买卖嘱、悬赏） 或者多项合同就不是买请求权 卖合同了，成为赠与合同） 双方法律处分行为：无偿法律行为行为（合直接作用（纯获利的限同、买卖、于某项现制民事行为能赠与） 存权利或力人、无民事行多方法律法律关系。为能力人也可以） 行为（合客体必须处分伙合同、特定、决议） 人必须有处分权、必须公示

***掌握：民事法律关系

民事法律关系是指民法规范调整的人与人之间、人与标的物之间的关系。（人与人之间如买方和卖方，人与标的物之间如抵押权人与抵押财产之间）

民事法律关系要素包括：民事法律关系主体（自然人、法人、其他组织）、民事法律关系内容（民事主体享受的权利和承担的义务。其中抵押法律关系中一方只享有权利，一方只承担义务）、民事法律关系客体（民事权利和民事义务所指向的对象，可以是物也可以是行为。物权法律关系中的客体是物，知识产权法律关系的客体是智力成果，债权法律关系物和行为结合是客体，如买卖关系中的客体是交付买卖标的物的行为）。

民事法律事实：民事法律事实就是指能够引起民事法律关系产生、变更或消灭的客观现象。民事法律事实分为事件（与人的意志无关如是死亡）和行为（人的有意识活动）。引起民事法律关系的两个以上的法律事实的总和叫做民事法律关系的事实构成（如遗嘱继承法律事实需要立遗嘱的行为和遗嘱人死亡两个法律事实）。

按成立要件不同分 诺成法律行为（合意时即成立）一般形式 按生按形式不同分 死分 死因要式法律行为（需行为 要特定的形式）如抵押合同应采取书面形式。法律规定15种 实践法律行生前不要式法律行为为（需要交行为 （不需要特定的付标的物） 形式） Ps：在我国赠与合同属于诺成合同 Ps：合同除法律法规有特别规定外，均为不要式法律行为 4

2.物权法

*了解：土地承包经营权（用益物权） 主体 客体 内容 期限 权利 家庭承包 农村集体经济农村土地（包括耕以农耕地30年、草地可以转组织成员 地、林地、草地、业生30-50年、林地包、出租、四荒土地） 产为30-70年，特殊互换、转目的，林木经批准可让等 不得延长 其他方式农村集体经济四荒土地（荒山、用于法律没有规定，可以转承包 组织成员或者荒沟、荒丘、荒滩） 非农可按约定 让、出租、建设 之外的单位、入股、抵 个人 押等

**熟悉：物权法的特征

①物权法是私法的重要组成部分。（强调私法自治，尊重当事人的意思） ②物权法属于实体法而非程序法（关于对物的占有和利用的实体性规范）

**熟悉：地役权（他人的不动产为供役地，自己的不动产为需役地） 地役权是指不动产权利人为了便利的使用不动产而通过法律行为设定的或者依法取得的对他人（原则上不得在自己的不动产上设定）所有或使用（权利主体可以是不动产所有权人也可以是不动产使用权人）的不动产（客体是不动产包括土地和房屋等地上附着物）加以使用的权利。

地役权具有从属性——地役权不得单独转让。土地承包经营权、建设用地使用权等转让的，地役权一并转让，但合同另有约定的除外。地役权不得单独抵押。土地承包经营权、建设用地使用权等抵押的，在实现抵押权时，地役权一并转让。 地役权具有不可分性——需役地以及需役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，受让人同时享有地役权。供役地以及供役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，地役权对受让人具有约束力。

***掌握：物权的概念与特征

物权是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用

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益物权、担保物权。特征：物权是一种支配权（直接作用于客体不需要他人的介入或者协助）物权是一种绝对权（也称为对世权，每一个人都必须尊重此种权利的权利，体现在其保护上的绝对性）

物权的效力：

物权的排他效力：①在同一物上，只能存在一项所有权。②第三人善意取得或取得时效而取得某物所有权时，原所有权因而消灭，不能再请求返还原物。③在同一物上，不能同时存在两个或两个以上性质互不相容的他物权。（主要指用益物权）④物权的排他效力有强弱之分。（所有权大于用益物权、质权、留置权大于担保物权）

物权的优先效力：①物权优于债权（例外：买卖不破租赁；不优于某些特殊债权如破产后职工工资等；物权不能优于办理了预告登记的债权）②先设立的物权优于后设立的物权（例外：同一动产已设立抵押权或者质权，该动产又被留置的，留置权人优先受偿。船舶优先权先于船舶留置权受偿，船舶抵押权后于船舶留置权受偿）

***掌握：债权与物权的区分

物权是支配权、对世权，而债权是请求权、对人权（物权人可以单纯的凭借自己的意思实现其物权。债权人必须凭借与债务人之间的合意或者法律的直接规定才能使其债权得到实现）

物权具有排他性，而债权具有平等性（当债务人无法清偿时，各债权人按债权额比例平等受偿，如果设立了物权，则享有物权的人可以优先受偿）

***掌握：物权法的基本原则

①物权法定原则（物权的种类和内容均须由法律加以明确规定，不允许当事人任意创设与法律规定不同的物权或者合意改变物权的内容）

②公示公信原则（公示力：物权转让效力；不动产登记簿的推定力。公信力：具有保护交易中善意第三人的功能。不动产物权的变动以登记为公示方法，动产物权的变动以交付为公示方法）

③物权特定原则（一物一权原则，客体特定，一个特定物上只能存在一个所有权，同一特定物上不得并存两个相互冲突的物权。在不动产登记中体现为不动产登记单元的规定）

***掌握：物权变动

基于法律行为的物权变动：是指由法律行为（如合同、遗嘱等）引发的不动产物权或动产物权的设立、转让、变更和消灭。

基于法律行为而设立、转让、变更和消灭不动产物权时，除非法律另有规定，

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否则只有经依法登记，不动产物权方才发生效力。未经登记，不发生效力。（以登记作为生效要件）ps：以登记作为对抗要件（即未经登记，不得对抗善意第三人）：土地承包经营权的变动、地役权的设定、准不动产上的物权变动。

非基于法律行为的物权变动：是指因法律行为之外的原因导致的物权设立、转让、变更和消灭。

因法院、仲裁机构的法律文书，政府的征收决定，继承或受遗赠，合法建造或拆除房屋等法律事实而导致物权变动，自该法律事实发生之时，物权变动就发生效力，即便是不动产物权的变动无需登记。（但是如果由此取得不动产物权的人，想要处分该物权时，则应当依照法律规定办理登记，未经登记的，其处分不发生物权变动效力）

***掌握：所有权

财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。（完全性、整体性、永久性）

担保物权支配的仅是物的交换价值，用益物权交换的仅是物的使用价值。用益物权可以对物进行占有、使用及收益，但是不能随意的处分；担保物权不能对担保物进行使用、收益，但在债务人不履行债务时有权处分。

所有权能的分离：所有权人有权在自己的不动产或者动产上设立用益物权和担保物权。Ps：他物权人行使他物权不得损害所有权人的利益。

所有权分为：国家所有权、集体所有权、私人所有权

***掌握：建筑物区分所有权（所有权、共有权、共同管理的权利）

业主的建筑物区分所有权是指业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。（参见物权法70-74条，房屋登记管理办法第31条）

***掌握：共有（按份共有、共同共有）

共同共有：以共同关系为基础，对共有物的全部享有权利承担义务，除非共有的基础丧失或者有重大理由，否则不得请求分割共有财产，全体同意方可处分、重大修缮。

按份共有：对共有物按其份额享有所有权，按份共有人可以申请分割财产，除非有约定不能分割，对共有物的处分和重大修缮三分之二以上按份共有人同意即可。

***掌握：建设用地使用权（用益物权，就是国有土地使用权）

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建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。（其中宅基地使用权不能收益，只能占有、使用）

建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。

建设用地使用权的期限：居住地70年，工业用地50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地50年，综合或者其他用地50年，商业、旅游、娱乐用地40年。

房屋所有权与建设用地使用权主体一致的原则。

建设用地使用权的取得：出让（协议出让、招标、拍卖、挂牌），划拨（无偿或者缴纳补偿安置费用），以划拨方式取得的建设用地使用权不得随意转让或者抵押，应报有批准权的人民政府审批，同时缴纳土地出让金。

***掌握：宅基地使用权（用益物权。一户一宅、村内流转、县级审批） 宅基地使用权人（只能是农村集体经济组织的成员）依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施（用途唯一）。 宅基地使用权的取得：通过审批取得新增的宅基地使用权；通过集体组织成员内部的转让以及继承获得的宅基地。（农村村民一户只能拥有一处宅基地） 宅基地使用权的转让和抵押：农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。宅基地使用权的买受人只能是本集体经济组织成员。宅基地使用权不得抵押。

***掌握：抵押权（担保物权包括抵押权、质权、留置权）

抵押权是指为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有（即抵押期间抵押人仍能占有标的物进行使用、收益及处分），将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。

抵押权的属性：

从属性——抵押权从属于所担保的主债权，不得脱离主债权而单独存在，抵押权因债权的产生而产生、转移而转移、消灭而消灭。

特定性：抵押权的标的物必须特定。抵押权所担保的债权必须确定。 不可分性：主债权未受全部清偿的，抵押权人可以就抵押物的全部行使其抵押权。抵押物被分割或者部分转让的，各债权人可以就分割或者转让后的抵押物行使抵押权。

物上代位性：担保期间，担保财产毁损、灭失或者被征收等，担保物权人可以就获得的保险金、赔偿金或者补偿金等优先受偿。被担保债权的履行期未届满的，也可以提存该保险金、赔偿金或者补偿金等。

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抵押权的登记：不动产抵押权和以某些不动产物权设定的抵押权采取登记生效要件主义。动产抵押权和动产浮动抵押权采取登记对抗要件主义。正在建造的建筑物设定抵押权应当办理抵押权的预告登记。

允许抵押的财产：①建筑物和其他土地附着物；②建设用地使用权；③以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；④生产设备、原材料、半成品、产品；⑤正在建造的建筑物、船舶、航空器；⑥交通运输工具；⑦法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。

禁止抵押的财产：①土地所有权；②耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；③学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；④所有权、使用权不明或者有争议的财产；⑤依法被查封、扣押、监管的财产；⑥法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。

3.合同法

***掌握：合同的概念与特征

合同是指自然人、法人、及其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。（合同是双方法律行为，它是当事人双方意思表示一致的结果）

***掌握：合同的成立与生效

合同成立的要件：缔约人；意思表示一致；特殊要件：交付物（如保管合同） 合同的生效：依法成立的合同，自成立时生效。特例：法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的依照其规定。以下两种情况合同成立但未生效：①尚未满足法律、行政法规规定的手续②附生效条件或附生效期限的合同。

合同效力与物权登记效力的区分：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

***掌握：合同的内容与形式

合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：①当事人的名称或者姓名和住所；②标的；③数量；④质量；⑤价款或者报酬；⑥履行期限、地点和方式；⑦违约责任；⑧解决争议的方法。

***掌握：合同的效力。

无效合同：①一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；②恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；③以合法形式掩盖非法目的；④损害社会公共利益；⑤违反法律、行政法规的强制性规定。

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法律后果：无效合同自始没有法律约束力，合同部分无效不影响其他部分效力，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还。

可撤销合同：①因重大误解订立的；②在订立合同时显失公平的。③一方以欺诈、胁迫的手段使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，但并未损害国家利益。④一方乘人之危使对方在违背真实意思的情况下订立的合同。

法律后果：合同被撤销后，自始没有法律约束力；合同被撤销，不影响争议解决方法的条款；合同被撤销，因该合同取得的财产应当予以返还。

效力待定合同：①限制民事行为能力人依法不能独立订立的合同②表见代理以外的欠缺代理权而代理订立的合同③无权处分合同（一房多卖不属于无权处分）可以追认有效，也可以不追认使合同无效。

**熟悉：不动产登记中常见的几类合同（买卖合同、借款合同、赠与合同、抵押合同）

买卖合同：是双务合同、有偿合同、诺成合同、不要式合同。

借款合同：自然人之间的借款合同因钱款交付生效，自然人与金融机构之间的借款合同合同成立时生效，非金融机构的企业与自然人之间的借款合同涉及非法集资、发放贷款等无效。

赠与合同：是有名合同、单务合同、无偿合同、诺成合同。

抵押合同：书面形式、抵押合同一般包括下列条款：①被担保债权的种类和数额；②债务人履行债务的期限；③抵押财产的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权归属或者使用权归属；④担保的范围。禁止流押契约：抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。

4.婚姻家庭法（参见婚姻法17、18、19条） *了解：夫妻人身关系

结婚的实质要件：双方自愿、法定婚龄、一夫一妻

结婚的禁止要件：直系血亲和三代以内的旁系血亲；患有医学上认为不应当结婚的疾病。

结婚的程序要件：必须亲自办理，不得委托。

婚姻终止：婚姻关系因配偶一方死亡或夫妻双方离婚而消灭。离婚包括协议离婚和诉讼离婚。

***掌握：夫妻财产关系

我国目前实行夫妻约定财产制与法定财产制并行的夫妻财产制。财产约定制优于法定财产制；财产约定的范围包括婚前个人财产和婚姻期间的财产；约定的权利形态受到严格限制，超出的不具有法律效力。

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法定的夫妻共有财产是指夫妻关于婚姻关系存续期间所得的财产归属没有约定或者约定不明确时，依法归夫妻共同所有的财产。夫妻有平等处理权。

5.继承法

***掌握：法定继承、遗嘱继承、遗赠

法定继承：第一顺序：配偶、子女、父母。丧偶儿媳对公、婆，丧偶女婿对岳父、岳母，尽了主要赡养义务的，作为第一顺序继承人。

第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。

只要继承人没有作出放弃继承的意思表示，就可以认为继承人接受继承权。 继承人有下列行为之一的，丧失继承权：①故意杀害被继承人的；②为争夺遗产而杀害其他继承人的；③遗弃被继承人的，或者虐待被继承人情节严重的；④伪造、篡改或者销毁遗嘱，情节严重的。

代位继承和转继承：被继承人（后死）——继承人（先死）——代位继承人（限于子女晚辈直血亲）

被继承人（先死）——继承人（后死）——转继承人

遗嘱继承：形式要件：符合法定形式。遗嘱分为公证遗嘱、自书遗嘱、代书遗嘱、录音遗嘱、口头遗嘱。（以最后一份遗嘱为准，有公证的以公证遗嘱为准） 实质要件：立遗嘱人必须有遗嘱能力，遗嘱必须是立遗嘱人的真实意思表示，遗嘱不能取消缺乏劳动能力又没有生活来源的继承人的继承权，遗嘱中所处分的财产必须是遗嘱人的个人财产。

遗赠：受遗赠人是法定继承人以外的人，受遗赠人应当在知道受遗赠后两个月内，作出接受或者放弃受遗赠的表示，到期没有表示的，视为放弃受遗赠。

遗赠抚养协议：受遗赠人是法定继承人以外的人。公民可以与集体所有制组织签订遗赠扶养协议。按照协议，集体所有制组织承担该公民生养死葬的义务，享有受遗赠的权利。

（二）行政法与行政诉讼法 1.行政法概述

***掌握：行政法的基本原则

① 行政合法性原则：行政组织法定；法律优先（不得与法律相抵触）；法律保

留（涉及重大权益时，若只能由法律进行规范的，按法律或得到授权进行行政行为）；符合法律规定（形式合法、实质合法）。

②比例原则：适当性（行政行为必须能够达到法定目的）；必要性（最小侵害性）；比例性（均衡性，损害大于利益则不符合）。

③行政信赖保护原则：为了保护人民的正当利益，行政主体对其行政管理过程中形成的可预期行为、承诺、规则、惯例、状态等可预期因素，必须遵守信用，不

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得随意变更，否则将承担相应的法律责任，如出于重大公共利益的考量确需变更时必须作出相应的补偿。

④行政应急性原则：行政主体为保障重大公共利益和行政相对人的根本利益，维护经济与社会秩序，保障社会稳定协调发展，在突发事件导致公共管理危机等紧急情况下特别是进入紧急状态下，可实施行政应急措施。

**熟悉：行政法的概念与特征

行政法是调整公共行政的组织、活动、程序、监督和救济等方面所产生的各种社会关系的法律规范的总和。

特征：范围广、富有变动性、融实体规范和程序规范于一体、缺乏统一完整性、效力层次多。

宪法、法律＞行政法规＞其他规范性文件 宪法、法律、行政法规＞部门规章

2.行政主体

**熟悉：行政主体的特征 行政主体是组织而非个人

行政主体是享有国家行政权并实施行政活动的组织 行政主体是能够以自己名义实施行政管理活动的组织 行政主体是能够承担其行为所产生的法律责任的组织

*了解：行政公务员的职责

行政公务员是个人，直接或间接代表行政主体实施行政职务，基于一定公务员身份，法律后果归于行政主体。行政主体与行政公务员实质是一种委托代理关系。任用方式包括：选任、委任、聘任。行政公务人员包括行政公务员和其他行政公务人员。行政公务人员与行政主体是一种内部行政法律关系。

3.行政行为

**熟悉：行政行为的概念

行政行为是指行政主体履行行政职责、运用行政职权而实施行政管理或提供行政服务并产生法律效果的行为。

抽象行政行为：是指以不特定的人或事为管理对象，制定具有普遍约束力的规范性文件。

具体行政行为：是指在行政管理过程中针对特定的人或事所采取具体措施的行为，其行为内容和结果将直接影响特定人或组织的权益。（特征：处分性、特定性、单方性、外部性。分类：羁束行为与自由裁量行为；依申请行政行为与依职权行政

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行为）

**熟悉：行政登记

行政登记可以分为许可性登记和确认性登记。

确认性登记是指通过对相对人的法律地位、法律关系或有关法律事实的确定、认可和证明，并进行登记，从而以国家的信用作为担保，消除当事人的疑虑，促成交易，降低交易成本，维护社会的稳定。较常见的确认性登记包括婚姻登记、房产登记、车辆过户登记、土地登记等。

房地产登记需要依法进行、依申请记载、是一种物权公示、要式行为。具有行政属性。行为主体是房地产登记机构，是依申请的记载行为，是一种物权公示的行为，是一项要式行为。

4.行政法律责任

***掌握：行政法律责任的构成要件

行为人已有违法行政法的行为存在；行为具有法定的责任能力；行为人违反行政法的行为，必须在情节、后果上达到一定严重的程度。

***掌握：行政法律责任的追究与承担 责任 责令作出检查、通报批评；赔礼行政主体 拥有法定监督权的主体 道歉、承认错误；恢复名誉、消除影响；返还权益；恢复原状；停止违法行为；责令履行职责；撤销违法的行政行为；纠正不当的行政行为；赔偿损失 行政公务人员 拥有法定人事任免、奖惩权的主罢免行政领导职务；行政处分；对违法所得的没收、追缴或者退体 赔；赔偿损失；其他责任形式 履行法定义务；接受行政处罚；行政相对人 行政主体 向受害人承认错误、赔礼道歉；返还原物、恢复原状；赔偿损失

5.行政复议

***掌握：行政复议的范围与管辖

行政复议包括：包括具体行政行为和部分抽象行政行为

行政复议的管辖： 对人民政府作出的行政行为，向上一级地方人民政府申请复议；人民政府工作部门做出的行政行为向本级政府申请行政复议；由派出机构、派出机关作出的行政行为，向派出机关的政府申请复议；行政机关已被撤销的，向继续行使其职权的行政机关的上一级行政机关申请复议；两个或以上行政机关共同做出的具体行政行为，向其共同上一级行政机关申请复议。

追究 13

***掌握：行政复议程序

申请：行政相对人应当在知道相应具体行政行为之日起60日内提出复议申请，法律规定的申请期限超过60日的除外。

受理：行政复议机关在收到行政复议后，应当在5日内进行审查。

审理：被申请人应当在自收到申请书副本或者申请笔录复印件之日起10日内，向复议机关提交作出具体行政行为的证据、依据和其他有关材料。一般复议期限是指行政复议机关自受理复议申请之日起60日内作出复议决定。

***掌握：行政复议决定（不得加重原处罚）

维持决定；驳回决定；履行决定；撤销、变更或者确认决定；赔偿决定

**熟悉：行政复议参加人的特征

行政复议参加人包括行政复议申请人、被申请人和第三人。

6.行政诉讼

***掌握：行政诉讼受案范围与管辖 行政诉讼的受案范围：

①公民、法人或者其他组织认为行政机关和行政机关工作人员的具体行政行为侵犯其合法权益，有权依照行政诉讼法向人民法院提起诉讼

②人民法院受理下列行政诉讼：一)对拘留、罚款、吊销许可证和执照、责令停产停业、没收财物等行政处罚不服的；二)对限制人身自由或者对财产的查封、扣押、冻结等行政强制措施不服的；三)认为行政机关侵犯法律规定的经营自主权的；四)认为符合法定条件申请行政机关颁发许可证和执照，行政机关拒绝颁发或者不予答复的；五)申请行政机关履行保护人身权、财产权的法定职责，行政机关拒绝履行或者不予答复的；六)认为行政机关没有依法发给抚恤金的；七)认为行政机关违法要求履行义务的；八)认为行政机关侵犯其他人身权、财产权的。除前款规定外，人民法院受理法律、法规规定可以提起诉讼的其他行政案件。

③人民法院不受理下列行政诉讼：一)国防、外交等国家行为；二)行政法规、规章或者行政机关制定、发布的具有普遍约束力的决定、命令；三)行政机关对行政机关工作人员的奖惩、任免等决定；四)法律规定由行政机关最终裁决的具体行政行为；五）公安、国家安全等机关依照刑事诉讼法的明确授权实施的行为；六）调节行为以及法律规定的仲裁行为；七）不具有强制力的行政指导行为；八）驳回当事人对行政行为提起申诉的重复处理行为；九）对公民、法人或者其他组织权利义务鞥实际影响的行为。

行政诉讼的管辖：基层人民法院管辖第一审行政案件。中级人民法院管辖下列第一审行政案件：一)确认发明专利权的案件、海关处理的案件；二)对国务院各部门或者省、自治区、直辖市人民政府所作的具体行政行为提起诉讼的案件；三)本辖区内重大、复杂的案件。高级人民法院管辖本辖区内重大、复杂的第一审行政案件。最高人民法院管辖全国范围内重大、复杂的第一审行政案件。

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***掌握：行政诉讼参加人（包括当事人和诉讼代理人） 除了行政赔偿案件，不得与原告自行和解。

***掌握：行政诉讼举证责任

行政诉讼的被告对作出的具体行政行为负有举证责任，应当在一定期限内提供作出该具体行政行为的证据和所依据的规范性文件。（10日内）

原告对部分事项负有举证责任：证明符合法定条件；起诉行政不作为的情况，证明提出申请的事实；在一并提起的行政赔偿中证明损失的事实；其他。

***掌握：行政诉讼的结果

人民法院经过审理，根据不同情况，分别作出以下判决：一)具体行政行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序的，判决维持。二)具体行政行为有下列情形之一的，判决撤销或者部分撤销，并可以判决被告重新作出具体行政行为：主要证据不足的；适用法律、法规错误的；违反法定程序的；超越职权的；滥用职权的。三)被告不履行或者拖延履行法定职责的，判决其在一定期限内履行。四)行政处罚显失公正的，可以判决变更。

**熟悉：行政诉讼程序

一）起诉与受理： 人民法院接到起诉状，经审查，应当在七日内立案或者作出裁定不予受理。原告对裁定不服的，可以提起上诉。

二）第一审程序：审理前的准备——开庭审理——判决（3个月内）

三）第二审程序：判决15日内上诉；裁定10日内上诉，上诉应在2个月内作出终审判决。

四）审判监督程序

7.行政赔偿

***掌握：行政赔偿的构成要件

侵权主体要件（行政机关及其工作人员，法律法规授权的组织）；侵权行为要件（致害行为必须是执行职务的行为，执行职务必须是违法的）；损害结果要件（损害必须具有现实性和确定性）；因果关系要件（损害结果必须为违法执行职务行为所造成）

***掌握：行政赔偿的范围（包括侵犯人身权的违法行政行为和侵犯财产权的违法行政行为）

房地产登记的赔偿范围：违法程序法：登记程序不公开；不予登记的情况未说明理由；登记不符合法定时效。违法实体法：主体不适格；职权违法（超越职权、滥用职权；不履行法定职责；错误登记、虚假登记；行为形式不合法）。

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**熟悉：行政赔偿的概念与归责原则

行政赔偿是指行政主体及其工作人员违法行使行政职权，侵犯行政相对人的合法权益造成损害时，由国家承担赔偿责任的制度。

归责原则：过错责任原则；无过错归责原则；违法归责原则（是指国家赔偿以

职务违法行为为归责标准，而不问侵权公务人员过错有无，我国采用此种原则）。 当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。

**熟悉：行政赔偿程序

第一阶段由行政机关解决赔偿责任问题；第二阶段由法院解决赔偿责任问题。 行政机关先行处理的期限是收到受害人申请之日起2个月内。行政赔偿的请求可以单独提起也可以一并提起。赔偿诉讼可以适用调解。单独提起赔偿诉讼，应在递交申请后的2个月届满之日起3个月内提出。

二、房地产管理基本制度与政策 （一）房地产概述

1.房地产业概念和历史沿革

***掌握：房地产业的基本概念

房地产业是从事房地产投资、开发、经营、服务和管理的行业，包括房地产开发经营、房地产中介服务、物业管理和其他房地产活动。属于第三产业。

**熟悉：房地产业的作用

可以为国民经济发展提供重要的物质条件；房地产业关联度高，带动力强，可以带动建筑、建材、化工、轻工、电器等相关产业的发展，促进国民经济持续快速健康增长；可以改善人民的住房条件和生活环境；可以加快旧城改造和城市基础设施建设，改变落后的城市面貌；有利于优化产业结构，改善投资环境，吸引外资，加快改革开放的步伐；可以扩大就业，特别是房地产经纪行业和物业管理行业；可以增加政府财政收入。

*了解：房地产业的细分

房地产业主要包括房地产开发经营、房地产中介服务、物业管理和其他房产活动。其中房地产中介服务和物业管理合称房地产服务业；房地产中介服务又分为为房地产咨询、房地产估价和房地产经纪。

*了解：房地产业的历史沿革

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1998.7.3国务院发布《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发【1998】23号）

2003.8.12《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发【2003】18号）

2007.8.7《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发【2007】24号）

2.住房制度概述

***掌握：现行城镇住房政策

①住房供应政策：商品性住房；保障性住房（廉租住房和经济适用房）；政策性住房（面向中等偏下收入住房困难家庭供应，包括棚改安置房、限价商品房、公共租赁房、单位建设住房）

②住房分配政策：住房分配货币化包括工资以及住房公积金和住房补贴。

③配套政策：财政政策、金融政策、土地政策。

**熟悉：城镇住房制度改革

房地产业的三项改革：城镇住房制度改革、城镇土地使用制度改革、房地产生产方式改革。

1980-1991：试点探索阶段（鼓励个人和单位建房、公房出售、提租补贴） 1992-2002：全面推进阶段（1994年住房商品化）

2003至今：深化改革阶段（2007十七大提出努力使全体人民住有所居）

3.房地产法律体系

***掌握：房地产法的概念与调整对象

房地产法是指调整房地产法律关系的法律规范的总称。狭义的房地产法是指《城市房地产管理法》。

调整对象：房地产开发关系；房地产交易关系；物业管理关系；房地产行政管理关系。

**熟悉：房地产法律体系

宪法；全国人民代表大会及其常务委员会颁布的法律；国务院颁布的房地产方面的行政法规； 地方性法规； 政府规章； 房地产技术规范（与其他行业法律体系不同之处）；最高人民法院的司法解释；

**熟悉：军事房地产法律政策规定

2000年颁布了《中国人民解放军房地产管理条例》是对1990年条例的修订。

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（二）建设用地制度与政策  1.中国现行土地制度概述

**熟悉：土地所有制

《土地管理法》规定：中国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。

国有土地：国有土地的范围——城市市区土地；农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地；国家依法征收的土地；依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地；农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地；因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。

建设用地使用权的取得方式：通过行政划拨方式取得；通过国家出让方式取得；通过房地产转让方式取得；通过土地或房地产租赁方式取得。

集体土地：农民集体的范围——村农民集体；村内两个以上农村经济集体组织的农民集体；乡（镇）农民集体。

*了解：土地管理基本制度

国家实行土地登记制度；国家实行土地有偿有期限使用制度；国家实行土地用途管制制度；国家实行耕地保护政策。

2.集体土地征收

**熟悉：征收集体土地的政策规定

一）征收土地批准权限，征收土地实行两级审批制度（征收农田，基本农田以外的耕地超过35公顷，其他土地超过70公顷的由国务院审批；其他由省级人民政府审批，报国务院备案）

二）建设单位申请征地不得化整为零（不得分期申请，应一次性申请） 三）对被征地单位和农民进行安置、补偿和补助 四）临时用地必须办理报批手续

五）全民所有制企业，农村集体经济联营使用的集体土地 六）征收土地时必须进行征地公告 七）合理使用征地补偿费 八）特殊征地按特殊政策办理

**熟悉：征收集体土地补偿的范围和标准

土地补偿费(按耕地面积补偿，该耕地被征收前3年平均年产值的6~10倍)；安置补助费（按人口补偿，每一个人口的补偿费为该耕地被征收前3年平均年产值的4~6倍，最高不得超过15倍）；土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前3

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年平均年产值的30倍。地上附着物补偿费；青苗补偿费。

*了解：征收集体土地的工作程序

申请用地——受理申请并审查有关文件——审批用地——征地实施——签发用地证书——征地批准后的实施管理——颁发土地使用证——建立征收土地档案

3.国有建设用地

*了解：建设用地审查报批程序

用地预审——申请用地——上报审批——组织实施——颁发《建设用地批准书》

*了解：临时用地的报批和使用（报批——签合同——使用）

临时土地的报批：在城市规划区的临时用地应先经城市规划行政主管部门同意。建设项目施工和地质勘察需要临时使用国有土地或农民集体所有土地的，报县级以上人民政府土地行政主管部门批准。

临时使用土地者应当按照合同约定的用途使用土地，不能将临时用地改为永久建设用地。临时用地期限一般不超过两年。抢险救灾等急需使用土地的，可以先行使用土地（临时用地不再审批，永久建设灾情结束后6个月内申请补办建设用地审批手续）。

4.集体建设用地

***掌握：集体所有建设用地使用情形

可以使用集体所有建设用地的范围：兴办乡镇企业使用本集体经济组织农民集体所有土地；农村村民建住宅使用本集体所有土地；乡（镇）村公共设施和公益事业建设使用农民集体所有土地。

*了解：集体所有建设用地使用原则

应当符合乡（镇）土地利用总体规划；符合土地利用年度计划；符合村庄和集镇规划；坚持合理布局，综合开发，配套建设；涉及农用地的依法办理农用地转用和用地审批。

5.国有土地使用权出让

***掌握：国有土地使用权出让政策（招标、拍卖、挂牌、协议出让） 工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。

一）招标出让方式：适用于需要优化土地布局、重大工程的较大地块的出让。 二）拍卖出让方式 ：适用于区位条件好，交通便利的闹市区、土地利用上有较

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大灵活性的地块的出让。

三）协议出让方式：适用于公共福利事业和非盈利性的社会团体、机关单位用地和某些特殊用地。 四）挂牌出让

**熟悉：国有土地使用权出让的概念及特征

土地使用权出让是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，有土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。（特征：国家垄断、只有使用权、支付出让金才有使用权证书、集体土地未经征收不得出让、平等自愿、有偿有期限）

土地使用权的收回：1.土地使用权期间届满收回；2.因公共利益提前收回国有土地使用权；3.因土地使用者不履行土地土地使用权出让合同收回；4.司法机关决定收回土地使用权。

建设用地使用权的终止：1.建设用地使用权因土地灭失而终止；2.建设用地使用权因土地使用者的抛弃而终止。

*了解：国有土地使用权出让合同

土地使用权出让，应当签订书面出让合同。分三类：成片土地使用权出让合同；项目用地（宗地）土地使用权出让合同；划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权因转让、出租、抵押而补办的土地使用权出让合同。合同主要包括：合同的正本、副本；土地使用权出让合同附件；补充合同。

*了解：国有土地使用权出让管理

管理权限；出让金缴纳；出让后土地使用管理。

*了解：国有土地租赁和国有土地使用权作价出资或入股

国有土地租赁可以采用招标、拍卖和双方协议的方式。短期租赁一般不超过5年，长期租赁不超过法律规定最高年限。

国有土地使用权作价出资或入股主要针对现有国有企业使用的划拨土地使用权改制时适用。

6.国有土地使用权划拨

**熟悉：土地使用权划拨的概念

土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准，在用地者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交其使用，或者将土地使用权无偿交给土地使用者使用的行为。除法律法规规定外，划拨土地没有使用期限的限制。

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**熟悉：划拨土地使用权的范围

国家机关用地和军事用地；城市基础设施和公益事业用地；国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；其它用地。

**熟悉：划拨土地的管理

经许可划拨土地使用权可以转让（报批，缴纳出让金，或不办理出让手续缴纳收益）；出租（收益上缴，超过6个月应办理租赁合同，不宜出让的土地可实行租赁）；抵押（出让金）；国有企业改革中涉及的划拨土地使用权，可分别采取国有土地出让、租赁、作价出资（入股）和保留划拨土地使用权等方式予以处置；凡上缴土地收益的土地，仍按划拨土地进行管理。

划拨土地使用权的收回：土地使用者因迁移、解散、撤销、破产或其他原因而停止使用土地的；国家根据城市建设发展的需要和城市规划的要求收回土地使用权；各级司法部门没收其所有财产而收回土地使用权；土地使用者自动放弃土地使用权；未经原批准机关同意，连续两年未使用；不按批准用途使用土地；铁路、公路、机场、矿场等核准报废的土地。

7.闲置土地的处理

**熟悉：闲置土地的范围及处理规定

闲置土地的范围：未按建设用地批准书和土地使用权出让合同规定的期限开发利用土地的。核准使用的土地，自土地使用权出让合同生效或建设用地批准书颁发之日起满一年未动工开发建设的。已动工开发，但开发建设面积不足应开发建设面积的1/3，或投资额不足总投资额25%且未经批准中止开发建设连续满一年 。

在城市规划区范围内，以出让方式取得土地使用权，闲置一年以上按出让金的20%以下征收土地闲置费。

闲置土地的处置方式：延长建设期限，不超过一年；变更土地用途，继续开发；安排临时使用，具备条件后重新开发；置换其他闲置土地；重新招标、拍卖；政府收回土地；因政府和有关部门造成土地闲置的，由政府和用地单位协商处理。

（三） 城乡规划及工程建设管理制度与政策 1.城乡规划管理

***掌握：城市规划管理（“两证一书”）

城市规划管理是一项政府行政职能，它包括城市规划编制审批管理和实施监察管理两部分。

建设项目选址意见书：按照国家规定需要有关部门批准或者核准的建设项目，以划拨方式提供国有土地使用权的，建设单位在报送有关部门批准或者核准前，应当向城乡规划主管部门申请核发选址意见书。前款规定以外的建设项目不需要申请

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选址意见书。建设用地规划许可证。建设工程规划许可证

**熟悉：城市紫线、绿线、蓝线和黄线管理 紫线：保护历史文化街区和历史建筑的紫线 绿线：城市各类绿地范围的控制线

蓝线：城市规划确定的江河湖库渠和湿地等城市地表水体保护和控制的界限 黄线：对城市发展全局有影响的、城市规划中确定的，必须控制的城市基础设施用地的控制界限

*了解：城乡规划的基本概念

城乡规划是以促进经济社会全面协调可持续发展为根本任务、促进土地科学使用为基础、促进人居环境改善为目的，涵盖城乡居民点的空间布局规划。城乡规划包括城镇体系规划、城市规划、镇规划、乡规划、村庄规划。城市规划、镇规划分为总体规划和详细规划。详细规划分为控制性详细规划和修建性详细规划。

*了解：城镇体系规划

城镇规划体系是政府综合协调辖区内城镇发展和空间资源配置的依据和手段。2007年《城乡规划法》2008年1月1日实施。

2.勘察设计管理

*了解：勘察设计管理。（实行资质管理，包括单位和个人）

勘察设计单位的资质管理：国家对从事建设工程勘察、设计活动的单位，实行资质管理制度。注册建筑师制度。注册结构工程师制度。

3.建设工程招投标与监理

*了解:建设工程招投标与监理

监理的基本方法是控制，基本工作是“三控”、（监理工程师在工程建设全过程中的工程进度控制、工程质量控制、工程投资控制）；“两管”、（监理活动中合同管理和信息管理）；“一协调”（全面的组织协调）。

建设工程的监理范围：国家重点建设工程；大中型公用事业工程；成片开发建设的住宅小区工程；利用外国政府或者国际组织贷款、援助资金的工程；国家规定必须实行监理的其他工程。

建设工程采用邀请招标方式的，应当向三个以上具备承担招标项目的能力、资信良好的特定法人或者其他组织发出投标邀请书。

4.建设工程施工与质量管理

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***掌握：施工许可制度

工程投资额在30万元以下或者建筑面积在300平方米以下的建筑工程，可以不申请办理施工许可证。

**熟悉：建设工程的竣工验收管理、质量管理制度、质量保修办法

房屋建筑工程保修期从竣工验收合格之日起计算。商品房的保修期从交付之日起计算。与已交付的商品房的保修要区分理解，两者不一致，房屋建筑工程的保修是建设单位和施工单位之间的，商品房的保修是开发商和业主之间的。如：建筑工程屋面防水为5年，商品房为2年。

*了解：建设工程项目报建制度、建筑施工企业资质管理、注册建造师制度

（四）房地产开发经营

1.房地产开发企业的管理

*了解：房地产开发企业的管理（分级审批）

房地产开发企业资质按照企业条件分为一、二、三、四等四个资质等级。一级资质由省、自治区、直辖市建设行政主管部门初审，报国务院住房城乡建设行政主管部门审批。二级及以下资质的审批办法由省、自治区、直辖市人民政府住房城乡建设行政主管部门制定。

2.房地产开发项目管理

*了解：房地产开发项目管理

项目资本金的相关规定：保障性住房和普通商品房项目的最低资本金比例为20%、其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。

3.房地产经营管理

***掌握：商品房交付使用

房地产开发企业向购房人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。 房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将房屋的登记资料报送房地产行政主管部门。

**熟悉：房地产项目转让

以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。

以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批

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准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。

转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。

*了解：房地产广告

4.房地产开发企业信用档案 *了解：房地产开发企业信用档案

房地产开发企业信用档案主要包括：企业基本情况、企业主要管理人员情况、企业良好行为记录、企业不良行为记录、企业已完成和在建项目情况、企业在建项目预售许可证情况、资格年检等7项内容。

（五）房地产交易管理 1.房地产交易管理

**熟悉：房地产交易中的基本制度（“五制度”“四合同”“三备案”） 五制度：房地产成交价格申报制度；房地产价格评估制度；房地产价格评估人员资格认证制度；土地有偿使用制度；登记发证制度。

四合同：房地产转让合同；土地出让合同；抵押合同；租赁合同 三备案：开发企业执照备案；预售合同备案；租赁合同备案

*了解：房地产交易的概述

房地产管理是指政府房地产管理部门及其他相关部门采取法律的、行政的、经济的手段，对房地产交易活动进行知道和监督，是房地产市场管理的重要内容。

房地产交易包括房地产转让、房地产抵押、房屋租赁。

2.房地产转让管理

***掌握：房地产转让条件、程序

房地产不得转让的几种情况：一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；三）依法收回土地使用权的；四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；五）权属有争议的；六）未依法登记领取权属证书的；七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形（未竣工预售商品房不得转让）。

程序：签订合同——持资料申请——审查——受理/不受理——发证

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***掌握：房地产转让合同

房地产转让合同是指房地产转让当事人之间签订的用于明确各方权利、义务关系的书面协议。

***掌握：以出让方式取得土地使用权的房地产转让

以出让方式取得建设用地使用权的房地产转让时，受让人所取得的土地使用权的权利、义务范围应当与转让人所原有的权利和承担的义务范围相一致。

***掌握：以划拨方式取得土地使用权的房地产转 先报批再缴纳出让金。

可以不办理出让手续的情况：一）国家机关用地和军事用地；二）城市基础设施用地和公益事业用地；三）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；四）法律、行政法规规定的其他用地；五）私有住宅转让后仍用于居住的；六）按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅的；七）同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的；八）暂时难以确定土地使用权出让用途、年限和其他条件的；九）根据城市规划土地使用权不宜出让的；十）县级以上人民政府规定暂时无法或者不需要采取土地使用权出让方式的其他情形。

**熟悉：已购公有住房和经济适用住房上市的有关规定

1999.4 《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》 2007.12 《经济适用住房管理办法》

2010.4 《关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》

*了解：房地产转让的概述及特征。

房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。（其他合法方式包括：1.以房地产作价入股、与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的；2.一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合法、合作开发经营房地产，二是房地产权属发生变化的；3.因企业被收购、兼并或者合并，房地产权属随之转移的；4.以房地产抵债的；5.法律法规规定的其他情形。）

房地产转让的特征是房地产权属发生转移。

3.商品房销售管理（预售许可和商品房预售合同登记备案制度） ***掌握：商品房预售许可制度

商品房预售实行许可制度。商品房预售许可决定书、不予商品房预售许可决定书应该加盖房地产管理部门的行政许可专用章，《商品房预售许可证》应当加盖房地产管理部门的印章。

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***掌握：商品房预售的条件

1.已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；2.持有建设工程规划许可证和施工许可证；3.按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期。

***掌握：商品房预售合同登记备案

商品房预售，房地产开发企业应当与承购人签订书面商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。

***掌握：商品房现售

***掌握：商品房销售代理

***掌握：商品房销售中禁止的行为 ***掌握：商品房买卖合同

将《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》作为合同附件。

计价方式：商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内面积或建筑面积计价。

误差的处理方式：合同有约定的按约定，未作约定的按以下方式操作。 面积误差比绝对值在3%以内的（含3%），据结算房价款。

面积误差比绝对值超过3%时，买受人有权退房，不退房的，登记面积大于合同面积时，买受人补足3%以内的房款，超过3%的开发企业补足，产权归买受人。登记面积小于合同面积的，3%以内的开发企业返还，超过3%的双倍返还。

***掌握：最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的司法解释

**熟悉：商品房销售的概念

商品房销售包括商品房预售和商品房现售。

4.房屋租赁管理

**熟悉：《城市房地产管理法》关于房屋租赁的有关内容 租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。

*了解：最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的司法解释

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5.房地产抵押管理

***掌握：房地产抵押的条件

不得设定抵押的房地产：1.权属有争议的房地产；2.用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；3.列入文物保护的建筑和有重要纪念意义的其他建筑物；4.被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产；5.依法不得抵押的其他房地产；6.私立医院、幼儿园等公共设施不得抵押

***掌握：房地产抵押的一般规定

1.几宗房地产可以一并抵押；2.建筑物和建设用地使用权一并抵押；3.预购商品房抵押的必须符合转让条件和取得预售许可证；4.优惠政策购买的房地产抵押额以其可处分和收益的份额为限；5.国企、事业单位经营的房地产应当符合国有资产管理的规定；6.学校、幼儿园、医院等可以以教育医疗公益之外的房地产抵押；7.不得超出土地使用年限；8.共有房地产需要共有人同意；9.抵押人死亡，合法继承人继续履行；10. 禁止流押契约；11.抵押房地产投保的，保险费由抵押人出，抵押权人为第一受益人；12.先出租后抵押，抵押不破租赁，抵押权人和承租人有知情权；13.先抵押后出租，告知承租人的，损失由承租人负责，没有告知的，损失由抵押人负责；14.内容不一致，以登记簿为准；15.抵押期间，未经抵押权人同意不得转让，若同意转让，抵押权人优先受偿。

***掌握：最高额抵押权

最高额抵押权设立前已经存在的债权，经当事人同意，可以转入最高额抵押担保的债权范围。最高额抵押担保的债权确定前，部分债权转让的，最高额抵押权不得转让。最高额抵押，当事人可以协议变更债权期间、最高债权额、债权范围，不得损害其他抵押权人。

债权确定的情形：一）约定的债权确定期间届满；二）没有约定债权确定期间或者约定不明确，抵押权人或者抵押人自最高额抵押权设立之日起满二年后请求确定债权；三）新的债权不可能发生；四）抵押财产被查封、扣押；五）债务人、抵押人被宣告破产或者被撤销；六）法律规定债权确定的其他情形。

***掌握：房地产抵押合同、房地产抵押登记、住房抵押贷款证券化涉及的抵押权变更登记

***掌握：房地产抵押权的效力

抵押权是价值权而非实体权，设定抵押权后，并不转移抵押人对抵押物的占有。

**熟悉：房地产抵押的概念

房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供

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债务履行担保的行为。

**熟悉：房地产抵押权的实现

协议折价、拍卖、变卖（损害其他债权人利益的，其他债权人一年内请求法院撤销给协议）

土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要拍卖该抵押房产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。

（六）房地产权属登记制度与政策 1.房地产登记概述

**熟悉：房地产登记概述

房地产登记制度是现代物权法中的一项重要制度。国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。物权法规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

2.房地产登记制度

***掌握：房地产登记制度（具体参见物权法和房屋登记办法）

房地产登记制度分为契据登记制（对抗要件主义）和产权登记制（成立要件主义）。产权登记制分为权利登记制（又称为德国登记制，实质审查）和托伦斯登记制（强制登记，绝对效力）。

房地产登记的原则：权利主体一致的原则；属地管理的原则。具体参见物权法。 我国现行的不动产登记制度是房屋和土地分别由房产管理部门和土地管理部门分别登记。

房屋登记的范围：包括国有土地和集体土地上的房屋和其他建筑物和构筑物。 房屋登记的基本要求：1.以共同申请为原则，以单方申请为例外；2.以查验申请资料为主，实施必要的实地查看；3.按房屋基本单元进行登记。

房屋登记的程序：申请——受理——审核——记载登记簿——发证。公告是非必经程序。

房屋登记的时限：国有土地所有权30工作日，集体土地所有权60工作日，抵押权、地役权10工作日，预告登记、更正登记10工作日，异议登记1工作日。可延长，最长不超过原时限的一倍。

房屋登记的收费：按件收取（住宅80元、非住宅550元）

3.房屋权属登记信息查询

***掌握：房屋权属登记信息查询

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房屋权属登记信息，是指房屋权属登记机关在登记过程中形成的与房屋权利直接相关的信息，包括原始登记凭证以及对房屋权利的记载信息。

房屋权属登记信息的查询范围：

可以公开查询的信息（房屋权利的记载信息）：房屋自然状况；房屋权利状况。 限制查询的信息（房屋原始凭证）：1.权利人或其委托人可查与房屋权利有关的原始登记凭证；2.继承人、受赠人可查与房屋有关的原始登记凭证；3.国家安全机关、公检法等可查与案件直接相关的原始登记凭证；4.公证、仲裁机构可查与公证、仲裁事项直接相关的原始登记凭证；5.仲裁、诉讼当事人可查与仲裁、诉讼直接相关的原始登记凭证；6.涉及国家安全、军事需要的保密房屋权属信息，按其同意范围内查询。

查询的程序：查询人提出查询申请——查询机构提供查询——查询结果证明出具。

4.房地产交易与权属登记规范化管理

***掌握：房地产交易与权属登记规范化管理

5.房地产登记机构的协助执行

***掌握：房地产登记机构的协助执行

参见《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》法发【2004】5号

几种较为特殊的协助执行情形：

1.对被执行人因继承、判决或者强制执行取得，但尚未办理过户登记的房屋的查封，先办理过户登记再办理查封登记。

2.已经受理被执行人转让房屋的过户登记申请的，尚未核准登记的，可以查封，核准登记的，不得查封。

3.三种房屋法院可以进行预查封：被执行人为房地产开发企业，已办理预售许可证尚未出售的；被执行人为购房人，办理了初始登记的房屋；被执行人为购房人，购买的办理了商品房预售合同登记备案或者预告登记的房屋。

4.可以分割处分的房屋可以分割查封。

查封期限：查封和预查封的期限均为两年，可以续封，续封不得超过一年，且需要重新出具裁定书和协助执行通知书，经最高院批准可以再续一年。

（七）房地产中介服务管理制度与政策 1.房地产中介服务的行业管理概述

*了解：房地产中介服务的概念及特点，房地产中介服务收费 房地产中介服务的特点：人员特定；委托服务；服务有偿。

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2.房地产估价行业管理

**熟悉：房地产估价行业管理制度

房地产估价行业实行许可制度。房地产估价机构资质管理，房地产估价师执业资格制度。

估价报告的保管期限不得少于10年

3.房地产经纪人员职业资格制度 *了解：房地产经纪人员职业资格制度

房地产经纪人员资格考试分为房地产经纪人执业资格考试和房地产经纪人协理从业资格考试。

4.住房置业担保管理

**熟悉：住房置业担保业务管理制度、住房置业担保运行程序 *了解：住房置业担保的概念、住房置业担保机构管理制度

担保公司的设立条件：不少于1000万元人民币的实有资本，担保的金额不超过实有资本的30倍。

5.房地产中介服务行业信用档案 *了解：房地产中介服务行业信用档案

（八）房地产税收制度与政策

1.房产税

**熟悉：房产税的减税和免税规定、具备房屋功能的地下建筑的房产税政策 *了解：房产税的纳税人、课税对象、计税依据和税率 房产税是以房产为课税对象，向产权所有人征收的一种税。 非出租房产：税率为1.2% 出租房产：税率为12%

2.城镇土地使用税

**熟悉：城镇土地使用税的减税、免税规定

*了解：城镇土地使用税的纳税人、课税对象和计税依据、税率，地下建筑用地的土地使用税征收

城镇土地使用税实行分类分级的幅度定额税率。未取得地下土地使用权或不明的，地下建筑用地减半征税。

3.耕地占用税

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**熟悉：耕地占用税的加成、减免规定

*了解：耕地占用税的纳税人、课税对象、计税依据、税率 耕地占用税按规定税率一次性计算征收。是一种定额税。

4.土地增值税

***掌握：土地增值税纳税人、征税范围、课税对象和计税依据、适用税额和应纳税额的计算、扣除项目、减税和免税、征收管理。

土地增值税实行四级超率累进税率。

5.契税

***掌握：契税纳税人、课税对象、税率、计税依据、纳税环节和期限、减税和免税

在我国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人。

课税对象为发生产权转移土地、房屋。

计税依据是房屋产权转移时双方当事人签订的契约价格。

税率：契税的税率为3%~5%

纳税环节是在纳税义务发生后，办理契证或房产证前。按规定，由承受人在转移合同签订之日起10日内申报缴纳，超期需要交纳滞纳金。

6.相关税收

**熟悉：营业税、城市维护建设税和教育费附加、企业所得税、个人所得税、印花税制度政策

销售不动产的营业税税率为5%

企业所得税、个人所得税、印花税。

7.有关房地产税收的优惠政策 ***掌握：有关房地产税收的优惠政策

享受优惠政策的住房应同时满足以下条件：1.住宅小区建筑容积率在1.0以上；2.单套建筑面积在120平方米以下；3.实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。

（九）住房公积金制度与政策 1.住房公积金概述

*了解：住房公积金的性质、特点

住房公积金的本质属性是工资性，是住房分配货币化的重要形式。 特点：义务性、互助性、保障性。

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2.住房公积金归集、提取和使用

**熟悉：住房公积金的归集、提取和使用

住房公积金的提取和使用原则：定向使用原则；安全运作原则；严格时限的哦率原则。

职工提取住房公积金的两种情形：1.职工住房消费提取；2.职工丧失缴存条件的提取。

3.住房公积金利率与税收

**熟悉：住房公积金的利率政策和税收政策

（十）物业管理制度与政策 1.物业管理概述

*了解：物业管理的有关概念

2. 物业管理相关主体

*了解：物业管理的供给主体、需求主体

供给主体：物业管理企业、专项服务公司、咨询机构 需求主体：业主、业主大会、开发建设单位、非业主使用人

3. 物业管理基本制度

**熟悉：业主大会制度、住宅专项维修资金制度

*了解：业主委员会备案制度、物业服务招投标制度、物业承接验收制度、物业服务企业资质管理制度、物业服务专业人员职业资格制度等

三、房地产登记档案

（一）房地产登记档案概论

***掌握：登记档案、登记簿、登记材料的概念及三者间的关系

登记档案：房地产登记档案是房地产档案中的一种。反映了房地产物权设立、变更、转让和消灭的情况，是城市房地产物权登记工作的真实记载和重要依据。登记档案是指登记资料归档后成为登记档案。登记档案本质上是一种物权状态管理工具。登记资料包括房屋登记簿和房屋登记材料。

登记簿：不动产物权的设立、变更、转让、消灭，依照法律应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。

登记材料：申请登记的原始材料与登记机构的内部审核文件统称为登记材料。 登记簿和登记材料的主体相同、凭证作用相同。登记材料的内容大于登记簿，

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登记簿的效力大于登记材料。

**熟悉：登记档案的作用

登记档案最根本的作用就在于为物权确认提供依据，为社会各界提供产权证明，从而发挥定纷止争的效力，其产权管理功能不亚于审核发证。为物权提供重要证据，是房地产登记的全程工具；维护房地产权利人的合法权益；促进房地产市场健康发展；为加快城市建设提供信息服务；维护正常的金融秩序和社会稳定。

*了解：登记档案的特点

专业性；动态性（最显著的特点）；真实性；完整性（体现在房地结合，图档结合）；价值型；法律性

（二）登记档案的管理 ***掌握：登记簿的管理

登记簿的形成着和管理者均为房屋登记机构。房屋登记簿是房屋权利归属和内容的根据，采用电子介质，可以采用纸介质，是房屋登记机构制作和管理的，用于记载房屋基本状况、房屋权利状况以及其他依法应当登记事项，并可以公开查询的特定簿册。（永久保存）

登记簿的内容具有真实性、完整性、有效性。房屋登记簿的编成原则：按照房屋基本单元建立，并有唯一的房屋编号，房屋分割、合并时应重新编号。

登记簿记载的内容：1.房屋的自然状况；2.房屋权利状况；3.补换证记录；4.限制情况；5.其他状况（预告登记）

登记簿的归档：电子介质：逻辑归档、物理归档；纸介质：入册即归档。

***掌握：登记材料的管理

登记材料内容要完整、准确，形式要标准、规范。

立卷归档的原则：立卷范围应符合相关规定原则；即时立卷归档原则。 立卷方式：按照“一宗一卷”立卷，合并办理按照一宗立卷。 登记材料的编号方式：1.按丘编号法（分按丘立卷、按户立卷）；2.按分类流水编号法整理。

档案排列：依丘为单位建档的原则进行排列

索引编制：1.指明档案存放位置；2.指明各档案库房存档案情况 登记材料保管期限：永久保管和定期保管两种

登记材料的销毁：两人以上监销，销毁后签字盖章，注明销毁方式和日期

*了解：登记档案管理内容和职责

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登记档案管理工作一般包括登记档案的生成、立卷、整理、归档、鉴定、保管、异动管理、利用七项。

立卷整理是登记档案管理工作的起点。归档是登记业务办结的标志。

（三）登记档案的利用

***掌握：登记簿、登记档案利用的形式及要求

登记簿利用形式：触摸屏查询；出具物权证明；咨询服务；为跨地区全国联网提供查询应用。

登记簿利用的要求：个人和单位提供身份证明材料，可以查询登记簿中房屋的基本状况及查封、抵押等权利限制状况；权利人提供身份证明材料、利害关系人提供身份证明材料和证明其属于利害关系人的材料等，可以查询、复制该房屋登记簿上的相关信息。

登记材料利用形式：信息化利用、实物利用

登记材料利用方式：提供利用登记材料原件；提供利用登记材料复制本；根据登记材料内容编写参考资料。

登记材料利用的方法要求：组织阅览（主要形式）、外借、制发复制本、咨询服务等。

**熟悉：登记档案利用的法律依据

物权法；房屋登记办法；城市房地产权属档案管理办法；房屋权属登记信息查询暂行办法；房屋登记簿管理试行办法。

*了解：登记档案利用的意义

保护人民群众财产利益；保证房地产行政管理工作正常开展；促进城市建设发展；协助公检法部门办案，维护社会稳定。

四、房地产测绘基础知识 （一）房地产测绘概论

**熟悉：房地产测绘的作用

在房屋登记中的作用；在房地产交易的作用；财政税收经济作用；社会服务、决策参谋功能；在房地产信息系统中的作用；解决房产纠纷中的作用。

*了解：房地产测绘的定义、目的、意义、任务、内容和特点 房地产测绘按照范围不同分为房地产基础测绘和房地产项目测绘。

目的：为房地产管理提供基础图、表、数字、资料和相关资料；为城市规划、城市建设提供资料；为委托人提供资料；为信息系统提供资料。

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特点：测图比例尺大；具有法律约束力；精度要求高；要求修侧、补测及时；既要懂测绘又要懂房地产。

（二）房地产平面图测绘

**熟悉：房产调查、房产分层分户图的测绘

房产调查一般应经过政府公告、资料准备、实地调查、确权定界、成果整理五个阶段。房产调查分为房屋用地调查和房屋调查。

房屋用地调查：最小单位是丘（独立丘、组合丘）

房屋调查：以幢为计量单位

产别的调查：房屋产别是根据产权占有不同而划分的类别。依据《房产测

量规范》产别分类如下：1）国有房产：指国家所有的房产，包括直管产、自管产、军产。2）集体所有房产：指集体所有制单位所有的房产。3）私有房产：指私人所有的房产。包括中国公民、港澳台胞、海外侨胞、在华外国侨民、外国人所投资建造、购买的房产。4）联营企业房产：指不同所有制性质的单位之间共同组成新的法人经济实体所投资建造、购买的房产。5）股份制企业房产。6）港、澳、台投资房产。7）涉外房产：指中外合资经营企业、中外合作经营企业和外资企业、外国政府、社会团体、国际性机构所投资建造或购买的房产。8）其它房产：凡不属于以上各类别的房屋都归在这一类。

*了解：房地产平面控制测量，房地产分幅、分丘图的测绘

房地产平面图分为：房产分幅平面图、房产分丘平面图、房产分层分户平面图。 房地产平面控制点的布设，应遵循从整体到局部，从高级到低级，分级布设。也可以越级布网的原则。

房地产平面控制测量方法分为城市导线网测量和GPS定位测量。

房产分幅图是全面反映房屋及其用地的位置和权属等状况的基本图。是测绘分丘图和分户图的基础资料。城镇建成区一般采用1：500比例尺测图。50x50正方形分幅。测绘方法：平板仪测量法、航空摄影测量法、数字化测量以及编绘法。

房产分丘图是房产分幅图的局部图，也是绘制房产权证附图的基本图。房产分丘图以丘为单位绘制。

房地产分层分户图又称房产分户图，是在分丘图基础上绘制的细部图，以一户产权人为基本单元，表示房屋权属范围的细部图。房产分层分户图成图比例尺，一般为1：200或1:300，当房屋图形过大或过小时比例尺可适当放大与缩小。

（三）房地产面积测算

**熟悉：房地产面积测算的一般要求和方法，房屋面积的测算规定

房屋面积测算的一般要求：1．房屋面积的测算，均以幢为基本单位，按水平投影面积测算。2．各类面积的测算，必须独立测算两次，其较差应在规定的限差以内，取中数作为最后结果。3．边长以m为单位，取至0.01m；面积以㎡为单位，取至0.01

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㎡。4．量距应使用经鉴定合格的测距仪或其它能达到相应精度的仪器或工具。5．房屋的层高指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。

幢是指一座独立的、包括不同结构和不同层数的房屋。 房屋的总层数为房屋地上层数和地下层数之和。

夹层、插层、低于2.20米高的技术层、阁楼（暗楼）、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、水箱间、电梯机房等不计层数。

房屋基本单元是指有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号（栋号、室号等）的房屋或者特定空间（栋、层、单元、套、间等）。

计算房屋建筑面积的一般要满足下面五个基本条件：1、有上盖； 2、有围护物； 3、结构牢固； 4、有实际使用功能；5、层高2.20米以上（含2.20米）永久性建筑。

（一）计算全部建筑面积的范围： （1）永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积的总和计算。 （2）房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等其高度在2.20m以上部位计算建筑面积。

（3）穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.20m以上的，按其水平投影面积计算。

（4）楼梯间、电梯（观光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积。 （5）房屋天面上，属永久性建筑，层高在2.20m以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2.20m以上的部位，按其外围水平投影面积计算。

（6）挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。

（7）属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算。

（8）与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算。

（9）房屋间永久性的封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算。

（10）地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.20m以上的，按其外墙（不包括采光井、防潮层及保护墙）外围水平投影面积计算。

（11）有柱或有围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。 （12）玻璃幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平投影面积计算。

（13）属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积计算。

（14）依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其高度在2.20m以上部位的外围水平面积计算。

（15）有伸缩缝的房屋，若其与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。 （二）计算一半建筑面积的范围

（1）与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。 （2）独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积的一半计算。

（3）未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。 （4）无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。

（5）有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算。 （三）不计算建筑面积的范围

（1）层高小于2.20m以下的夹层、插层、技术层和层高小于2.20m的地下室和半地下室。 （2）突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨蓬等。

（3）房屋之间无上盖的架空通廊。

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（4）房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池。

（5）建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。 （6）骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分。

（7）利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋。 （8）活动房屋、临时房屋、简易房屋。

（9）独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。 （10）与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。 （四）部分特殊情况的建筑面积计算方法 （1）外墙墙体

同一楼层外墙，既有主墙，又有玻璃幕墙的，以主墙为准计算建筑面积，墙厚按主墙体厚度计算。

各楼层墙体厚度不同时，分层分别计算。

金属幕墙及其他材料幕墙，参照玻璃幕墙的有关规定处理。 （2）斜面结构屋顶

房屋屋顶为斜面结构（坡屋顶）的，层高（高度）2.20米以上的部位计算建筑面积。 （3）不规则围护物

阳台、挑廊、架空通廊的外围水平投影超过其底板外沿的，以底板水平投影计算建筑面积。 （4）变形缝

与室内任意一边相通，具备房屋的一般条件，并能正常利用的伸缩缝、沉降缝应计算建筑面积。

（5）非垂直墙体

对倾斜、弧状等非垂直墙体的房屋，层高（高度）2.20米以上的部位计算建筑面积。 房屋墙体向外倾斜，超出底板外沿的，以底板投影计算建筑面积。 （6）楼梯下方空间

楼梯已计算建筑面积的，其下方空间不论是否利用均不再计算建筑面积。 （7）公共通道

临街楼房、挑廊下的底层作为公共道路街巷通行的，不论其是否有柱，是否有维护结构，均不计算建筑面积。

（8）二层及二层以上的房屋建筑面积均按《房产测量规范》中多层房屋建筑面积计算的有关规定执行。

（9）与室内不相通的类似于阳台、挑廊、檐廊的建筑，不计算建筑面积。 （10）室外楼梯的建筑面积，按其在各楼层水平投影面积之和计算。

*了解：房屋面积测算的意义和内容

房屋面积的测算包括房屋建筑面积、共有建筑面积、产权面积、使用面积等测算。房屋产权面积是指产权主依法拥有房屋所用权的房屋建筑面积。

（四）共有建筑面积的计算与分摊（共有面积除以套内面积=分摊系数） ***掌握：共有建筑面积的确认与分类、处理原则

共有建筑面积：二个或二个以上的产权单元共同使用或共同拥有的建筑面积。 成套房屋的套内建筑面积由套内房屋的使用面积、套内墙体面积和套内阳台建筑面积三部分组成。

共有建筑面积处理原则：1、共有建筑面积分摊计算，应以幢为基本单位。2、异产毗连房屋权属分割清晰，不存在共有部位的，各户面积在各自的范围内独立计

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算；异产毗连房屋存在有无法分割的共有部位的，各户需要进行共有建筑面积的分摊计算。3、产权双方有合法的权属分割文件或协议的，按其文件或协议规定执行；4、无权属分割文件或协议的，根据房屋共有建筑面积的不同使用功能，按相关建筑面积比例进行计算分摊。

**熟悉：共有建筑面积分摊计算相关定义，共有建筑面积的测量与分摊计算 共有建筑面积和与之相关的共有关系一般可采取下列方式确定：由房屋建设单位在经规划部门核准后的设计平面图上对共有部位进行标识。共有面积确认前，房屋建设单位应出具共有部位的情况说明。房屋进行实测的，还需要房产测绘人员根据图纸在现场逐一检核、勘测，并确认其功能和共有情况。分摊后的共有建筑面积，不划分各产权人在共有建筑面积上的权界。

1．不计入分摊的共有建筑面积

（1）作为人防工程的建筑面积（包括地下室内的人防工程、高层建筑的避难室或避难层等）；

（2）独立使用的地下室、半地下室；地下室或半地下室中独立使用的车库、仓库、杂（储）物间等；作为机动车、非机动车集中停放的建筑等；

（3）建在幢内或幢外，为多幢房屋服务的变（配）电房、水泵房、值班警卫室、管理用房、公共走廊（走道）、市政设施用房以及为社区服务的公共建筑等；

（4）规划批准的层高在2.2米及其以上的设备（结构）转换层；房屋中用作休憩、绿化等公共开放的架空部分；用作公共休憩的亭、走廊、塔等建筑；

（5）物业公司的经营办公用房； （6）法律、法规规定的其他情况。 2．计入分摊的共有建筑面积

（1）为整幢楼服务的共有建筑面积 （2）功能区共有的建筑面积 （3）层共有建筑面积

（4）其他共用建筑面积。

共有建筑面积的分摊计算：1、整体分摊2、多级分摊。多级分摊计算所应遵循从整体到局部，从大到小逐级分摊的原则。

（五）房产测绘资料的检查验收和整理归档

**熟悉：房产测绘资料的检查验收的依据和内容，成果资料的质量评定及技术报告、检查报告和验收报告的内容

检查验收的主要技术标准有：《房产测量规范》、《测绘产品质量评定标准》、《测绘产品检查验收规定》。

检查验收依据：1、有关的测绘任务书、合同或委托检查验收文件；2、有关的法规和技术标准；如国家规范和地方的实施细则等。3、技术设计书和有关的技术规定。4、测绘产品质量评定标准、测绘产品检查验收规定；5、房屋、土地面积确权的法律文件或协议；

房产测绘质量检查执行二级检查和一级验收制度。

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房产测绘产品质量实行优等品、良等品和合格品三级评定。 *了解：测绘产品质量检查的目的和要求

（六）房产变更测绘

*了解：房产变更测绘的内容和方法

变更测绘分为房屋现状变更和房屋权属变更两种

（七）房产测绘成果利用

***掌握：房产测绘成果利用及在数字化城市建设中的作用 房地产登记基本单元代码应具有唯一性、确定性、不变性 （一）坐标法。

（二）分宗法。适用范围：该方法对目前实行房地合一管理模式的城市很适用。对于能够实现房、地基础测绘资料共享的城市也很适用。

（三）分幅法。

五、房地产市场信息系统

（一）房地产市场信息系统概述

***掌握：房地产市场信息系统的定义

房地产市场信息系统是以计算机信息技术为基础，满足房地产开发、测绘、交易和登记等业务管理需要，并实现以上业务的信息采集、管理、统计和发布的信息系统。

**熟悉：房地产市场信息系统的架构

房地产市场信息系统有七个子系统：

①统计分析与信息发布子系统（决策支持层） ②新建商品房网上备案子系统；（业务管理层） ③存量房网上备案子系统；（业务管理层） ④从业主体管理子系统；（业务管理层） ⑤项目管理子系统；（业务管理层） ⑥登记管理子系统；（基础服务层）

⑦测绘及成果管理子系统（基础服务层）

房地产市场信息系统的五大类数据：基础数据、从业主体数据、业务数据、统计数据、发布数据。

*了解：房地产市场信息系统的背景、进程及意义

2007年4月3日《房地产市场信息系统技术规范》发布，2007年10月1日实施。

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意义：有利于房地产市场管理的规范化与标准化；有利于增强交易透明度，加强市场监管；有利于提高信息服务水平，提升管理部门的服务能级；有利于辅助政府科学决策，增强对房地产市场的调控能力。

（二）房地产市场主体管理子系统

*了解：房地产市场主体管理子系统内容

针对房地产企业管理的内容有：企业基本信息管理、企业内部人员管理、企业信息申报、企业诚信行为管理及查询。

针对房地产从业人员管理的内容有：人员信息管理、变动管理、资格管理、人员诚信行为管理及查询统计。

（三）项目管理子系统

**熟悉：应用信息系统实现预售许可管理流程

预售许可证的管理功能主要完成预售许可的申请、审批、注销、变更、跟踪等业务管理操作。

预售许可证发放后开发企业可以通过新建商品房网上备案子系统进行商品房的销售。预售许可证的信息包括：预售许可证、发证时间、发证部门。

*了解：项目管理子系统中市场销售的备案、监督过程

开盘单元的信息包括：开盘单元名称、开盘时间、开盘方式。

一套房屋只能数以一个项目，只能属于一个预售许可证，并且只能属于一个开盘单元。

（四）测绘及成果管理子系统

**熟悉：测绘及成果管理子系统中成果管理模块 楼盘表：宗地（丘）数据、幢数据、户数据

成果管理模块包括测绘机构管理；测绘项目事务管理；成果数据管理（基础数据签出、成果数据提交、成果数据审核、成果数据录入）；GIS制图服务。

*了解：测绘及成果管理子系统的业务功能

（五）新建商品房网上备案子系统

***掌握：新建商品房网上备案的主要功能

新建商品房网上备案子系统包括合同制定、合同签订、合同撤销（撤销需要相关当事人确认并交房屋管理部门审核）、合同跟踪、销售管理。

网上签约对象是纳入网上销售的新建商品房，以房屋为单位。网上签约的产物是商品房预订合同、预售合同和出售合同。

*了解：新建商品房网上备案的模块

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（六）存量房网上备案子系统

**熟悉：存量房网上备案子系统的操作流程

经纪合同备案、经纪机构挂牌（当同一房屋有多个委托时，采用轮候规则进行排队，当前一挂牌到期，后续挂牌将替换前者）、经纪机构买卖签约。

*了解：存量房网上备案子系统的主要功能和资金监管。

存量房网上备案子系统的核心业务是委托、挂牌、签约。（经纪机构签约是签订买卖合同的主要形式，它是经纪机构挂牌的结果）

（七）登记管理子系统

***掌握：房地产登记业务系统的操作流程和房地产权属数据各种状态 房地产权属数据分为临时、现势、历史和撤销四种状态。

房地产登记业务流程：受理（收件、计费、收费）——审核——权证与证明处理（缮证、发证）——归档。

房地产登记类别：房屋所有权初始登记、房地产变更登记、房地产转移登记、房地产抵押权登记、注销登记、地役权登记、预告登记、更正登记、异议登记、其他。

**熟悉：登记管理子系统的主要功能

（八）统计分析和信息发布子系统 *了解：统计分析和信息发布内容

房地产市场信息统计指标：供应量指标、成交量指标、检测指标。

房地产市场信息统计方法：均价计算方法、同质均价（平均基价）的计算方法、指数的计算方法（房地产价格指数反映房地产价格涨跌程度的指标）。

房地产市场信息发布内容：新建商品房信息、存量房信息、从业主体信息、项目管理信息。

（九）信息安全和系统实施

**熟悉：信息安全和系统实施的内容

系统安全体系包括：技术级安全、管理级安全。

系统实施中的三条最基本规则：完整性规则、正确性规则、规范性规则。

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