赣州市房地产市场调查报告 - 图文

赣州住宅项目 专项市场调查报告

凌峻地产（中国）有限公司 广州凌峻房地产咨询有限公司

2011年4月

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目录

前 言 ..................................................................................................................................... 3 第一部分 城市经济与规划发展分析 ..................................................................................... 4

一、赣州市概况 ............................................................................................................... 5 二、赣州市经济发展状况 ............................................................................................... 9 三、赣州城市发展规划要点解析.................................................................................. 15 第二部分 房地产市场宏观分析 ........................................................................................... 20

一、赣州房地产市场现状分析...................................................................................... 21 二、赣州房地产市场板块分析...................................................................................... 23 三、赣州房地产市场发展趋势分析.............................................................................. 29 四、宏观政策分析 ......................................................................................................... 32 第三部分 章江新区现状及规划分析 ................................................................................... 34

一、章江新区发展现状分析 ......................................................................................... 35 二、章江新区未来规划分析 ......................................................................................... 37 第四部分 区域房地产市场分析 ........................................................................................... 41

一、章江新区房地产市场现状...................................................................................... 42 二、章江新区房地产市场发展趋势.............................................................................. 43 三、竞争对手项目类别分析 ......................................................................................... 44 第五部分 项目分析 ............................................................................................................... 48

一、项目区位及周边环境分析...................................................................................... 49 二、项目地块分析 ......................................................................................................... 51 三、项目SWOT分析 ....................................................................................................... 54 结束语 ..................................................................................................................................... 56 附件（赣州典型楼盘详解）： ............................................................................................. 57

一、周边典型个案分析 ................................................................................................. 57 二、章江新区板块典型项目 ......................................................................................... 66 三、水东片区典型项目 ................................................................................................. 72 四、河套老城区板块典型项目...................................................................................... 75 五、开发区典型项目 ..................................................................................................... 81

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前 言

首先，感谢中祥公司委托由我司负责赣州项目的策划工作！

本项目从规模上来说不是赣州最大的项目，但是从地理位臵、规模及对江景资源的角度而言，本项目是章江新区新城板块综合素质较高的楼盘之一。

因此，对于本项目，我们必须从城市发展的高度来考虑项目的营销策划工作，并以此为项目市场调查研究的指导。

本项目总建筑面积较大，因此本次调查我们从项目实际角度出发，对赣州市经济发展、城市居民生活、住宅房地产发展、重点项目营销手段等进行了针对性的调查研究。同时，为更全面和更深入了解赣州的城市发展与房地产发展状况，我们还对市场同行、报社记者等进行深入的访谈与交流。

调查结束后，项目的调查组与策划组对相关调查数据和资料进行了搜集整理，并开展了多次深度讨论与专业分析，最终形成本报告。

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第一部分 城市经济与规划发展分析

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一、赣州市概况

1、地理位臵

赣 州

赣州是江西下辖的一个地级市，是江西第二大城市，常称为赣南地区，是客家人主要聚居地之一。赣州东接福建三明和龙岩，南至西南临广东梅州、河源和韶关，西靠湖南郴州，北连江西吉安、抚州，处于东南沿海地区向中部内地延伸的过渡地带，是内地通向东南沿海的重要通道之一。

2、行政区划及人口

赣州是全国面积较大的地级市，是全国70个大中城市之一，江西省第二大城市，江西省副中心城市。下辖1个行政区、1个开发区、2个县级市、15个县：章贡区、赣州经济技术开发区、南康市、瑞金市、赣县、信丰县、大余县、上犹县、崇义县、安远县、龙南县、定南县、全南县、兴国县、宁都县、于都县、会昌县、寻乌县、石城县。章贡区是赣州市的政治、经济、文化、交通中心，是赣州市委、市政府所在地（目前市政府已迁至章江新区）。

全市户籍总人口897万（2010年），其中常住人口830万，约占江西总人口的五分之一，土地面积3.94万平方公里，约占江西土地面积的四分之一。目

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前，中心城区人口74.26万，建成区面积81.2平方公里。2030年中心城区规划人口200-300万，建成区面积200-300平方公里。

3、地理环境

赣州城区一面环山，三面环水，拥有稀缺的自然资源，章江、贡江流经境内中部汇合为赣江，被誉为“千里赣江第一城”。赣州市区风景优美，江景资源丰富，可谓“无楼不江景”。

4、历史文化沿革

赣州政区历史悠久,从汉高祖六年（公元前201年）设臵县治以来，至今已有2200年历史，自古以来就是沟通赣、湘、闽、粤的江南重镇，历代为郡、州、路、道、府的治所。宋、元、明、清时期，这里“商贾如云，货物如雨”，是全国36大城市和44大经济中心之一。

赣州是全国著名的革命老区，赣州的瑞金以及周边几个县是第二次国内革命战争时期的中央革命根据地和中华苏维埃共和国临时政府所在地，因此，瑞金被誉为“共和国的摇篮”。赣州地区被称作“红色故都”。

5、交通状况

赣州交通便利，是沟通中国内地与沿海发达地区的重要通道。赣州与福建、广东山水相连，是珠三角、闽东南三角区的直接腹地，也是沟通长江经济区与华南经济区的纽带，是中部地区距离闽、粤地区最近的设区市。境内公路、铁路、民航和水运交通设施齐全，构成了立体化的交通网络。

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赣州黄金机场

（1）航空

按4D级规划的赣州黄金机场现为江西第二大机场，规划2015年年旅客吞吐量达100万人次，赣州还被列为中国首个支线航空发展试点城市，引进全国地级市首家航空公司基地。

（2）铁路

已建成的京九铁路复线、赣龙铁路，正在建设的赣韶铁路，规划中时速350KM/h的昌赣客运专线、昆台高速铁路、赣深客运专线、鹰瑞铁路构成了全市四通八达的铁路网络。可方便通达全国各大中城市。

（3）公路

公路运输已基本形成以市区为中心，105、323、319、206国道为骨架通达四面八方的公路网络，目前已初步建成快速交通骨架网：赣粤高速、大广高速、蓉厦高速、赣韶高速、环城高速、鹰瑞高速、瑞赣高速、赣大高速公路等。

（4）水运

位于赣江源头的赣州港是江西六大港口之一，长江水系重点建设的港口。

6、资源状况

赣州是我国商品林基地和重点开发的林区之一。有森林活立木蓄积7900万

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立方米,疏林地蓄积3万立方米,散生木蓄积130万立方米,四旁树蓄积64万立方米,毛竹2.10亿株,森林覆盖率为74.20%。

赣州是全国重点有色金属基地之一,素有\世界钨都\、\稀土王国\之美誉，已发现矿产62种。全市保有矿产储量的潜在经济价值达3000多亿元.境内发现的砷钇矿、黄钇钽矿为我国首次发现的矿物。

7、城市荣誉

? 2009中国魅力城市 ? 长江中游十大魅力城市 ? 中国金融生态城市

赣州是国家历史文化名城、全国卫生城市、中国优秀旅游城市和国家园林城市、中部最佳投资城市、粤商最佳投资城市、浙商最佳投资城市、深港企业最佳投资城市，中部六省加工贸易梯度转移重点承接地。

小结：

? 赣州作为广东、福建、湖南及江西“四省通衢”的大型地级市，其地位越来

越受到江西省政府乃至国家层面的重视，在承接东南沿海产业转移方面占据着桥头堡位臵，同时也是中部各省通往东南沿海的重要通道之一。 ? 赣州市域人口达江西总人口五分之一，面积在四分之一左右，加上区域中心

城市地位的确立，其对周边地区的辐射能力将不断加强，除了赣南地区外，也必将吸引越来越多其他地区的人来此工作、投资和安居。

? 赣州黄金机场升级及高速铁路大规模的兴建，缩短了赣州与外界的联系，在

空间上有了更多的交流，势必带来越来越多的外部投资及发展机会。 ? 赣州自然资源丰富，三支江水蜿蜒穿城而过，丰富的江景等为城市发展奠定

了发展后劲和宜居生活氛围，城市良好的发展也带来了诸多的城市荣誉，对于城市形象和地位的提升有很大的促进作用。

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二、赣州市经济发展状况

1、经济总量

经济稳步增长，竞争力持续增强

赣州是江西省经济发展第二大城市，仅次于省会南昌，2010年GDP总量达到1119.47亿元。赣州经济持续稳定发展，竞争力逐步增强，在中国社科院发布2010年中国城市竞争力蓝皮书——《中国城市竞争力报告》中，赣州市跻身“过去5年竞争力稳步提升的10个城市”光荣榜，且位列第三。

（2006-2010年赣州市GDP总量增长情况）赣州市统计公报

2、三次产业构成

各产业合理发展，结构继续优化

2010年三次产业构成比例依次为18.9%：44.4%：36.7%，第一产业比例逐步下降，第二产业产业比重不断上升，三大产业结构持续得到优化。第二产业的快速发展为赣州经济注入了持续的强劲动力，这将带动房地产行业产业链的整体性发展，为房地产发展创造了良好的外部环境。

? 农业：推进农业产业结构优化

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? 工业：承接产业转移先锋 ? 服务业：旅游休闲产业发展成熟

（2006-2010年赣州市三大产业结构情况）赣州市统计公报

3、固定资产投资

投资增长迅速，持续高位运行

2010年度，全市完成全社会固定资产投资781亿元，同比增长31.3%。在近四年保持高达36.4%的平均增长率，这得益于国家经济刺激及大力推进经济转型的政策支持，在此期间，赣州大力完善城镇及交通基础设施建设，总投资规模及增速居于全省前列。

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一、赣州房地产市场现状分析

1、房地产开发投资

投资快速稳定增长，市场前景广阔

近年来赣州房地产投资总额保持较快的增长速度，“十一五”期间平均增速达到33.8%，保持一个高位运行态势。这与城市固定投资及一系列城市规划发展有密切关系，说明赣州房地产的市场预期较好，总体形势良好发展。

2、房地产建设

总体增长形势良好，2010年增长井喷发展

近五年来赣州房地产建设取得了长足的进步，幅度稳定增长，尤其是在2010年一季度，商品房施工面积和竣工面积均出现了井喷式的增长局面，这是在2008年低迷经济影响下的集体式反弹性增长，对于2011年之后的房地产市场供应量将形成集中放量式的井喷态势，预计届时房价会受很大影响。

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3、房地产销售

增长率起伏较大，疯狂式增长

赣州市近五年商品房的销售情况起伏较大，但总体维持向上增长趋势。2008年由于总体经济环境不好，跌幅达到21.4%，形成V字型增长。但值得注意的是，在2008年之后的2009和2010两年出现巨大增幅，2009全年达到103.2%的超高增长率，2010年第一季度增幅也高达91.4%，说明了这两年赣州市场的商品房销售经历了火爆的局面。但综合来看是非理性的，缺乏持久的后续局面。

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分析：

从目前赣州房地产市场现状来看，房地产投资额总体上呈现健康的增长态势，市场建设供应量由于2008年经济形势的影响和累积惯性效应，起伏较大，各年情况相差较大，销售情况也呈现同步现象。

2010年对于赣州房地产市场来说是一个疯狂之年，市场起伏动态剧烈，这对于后续市场会产生一定影响。但随着市场逐步成熟，未来市场将会消化这一影响，保持稳定。

二、赣州房地产市场板块分析

（一）房地产板块划分

根据赣州城市房地产发展特点以及消费者对区域的认可度等因素，赣州房地产可分为四大区域，即河套老城区、章江新区、开发区和站北区，另有环市中心以及沿江小型板块，如水东片区，峰山片区等，如下图所示：

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水西片区 河套 老城区 站北区 水东片区 开发区 章江 新区

（二）各板块发展分析 1、河套老城区板块 （1）区域范围：

章江与贡江交汇处与G323国道围合区域。 （2）代表楼盘：

越秀〃国际时代广场、蔚蓝半岛、天华〃御景园、金樽花园等。 （3）综述：

该区域作为赣州的老城区，发展历史悠久，各种基础设施配套齐全，现在仍是赣州的商业和居住中心，人口密集，居民的认可度最高。两江围合区域江景资源丰富，是历来开发的热点区域，区内住宅多以小型项目为主，但随着城市的发展与扩容，旧城区规划落后，设施老旧等现象日益突出，且后备土地供应不足，新开发销售项目不多，未来发展受到一定的限制。

2、章江新区板块 （1）区域范围：

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区域东向、南向和西向均北章江环绕，西北方向以G105国道为界。 （2）代表楼盘：

中航城、森林公馆、中央星城、铂金时代、丽江豪庭、嘉福〃尚江尊品、八零公社等。 （3）综述：

该板块位于城市的西南方向，是政府未来的重点发展区域，整个章江新区基本被章江所环抱，居民对该区域的认知度较高，评价较好。其与老城区交接的东北部位已成为目前赣州房地产开发热点区域，整体开发起点高、档次高，本区域南部区域发展较缓慢，但各种市政基础配套设施都在大规模建设中，预计未来五年内可达收获期。

3、开发区板块 （1）区域范围：

东靠章江，西接华坚路，北靠迎宾大道，南邻客家大道。 （2）代表楼盘：

绿洲康城、锦绣星城〃嘉苑、御景江山、铭欣华府、方基〃塞纳春天等。 （3）综述：

该区域板块是政府大力发展的高新技术经济开发区，此地块目前发展比较成熟，区内大多以中小心小区为主，但近年来已陆续开发了一些大型、高档的楼盘，以承接高层次人才的住房需求。

4、站北板块 （1）区域范围：

火车站以北区域 （2）代表楼盘：

江湾帝都、鹭江新城、江畔豪庭、富升大厦、滨江相府等 （4）综述：

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该区域处于政府规划的“南延”方向，基于火车站及沙河工业园区所带来的发展后劲，该区域内房地产开发也迎来快速发展的时期，目前区域内已经建成较多高品质的楼盘，但大多数都集中于沿江一线，其他整体以中低端居多。随着沙河工业园区的发展和火车站带来的高人流影响，未来区域内房地产开发前景较好。

5、周边零星小板块 （1）区域范围：

赣江、贡江东岸与西西区域，火车站以南峰山区域 （2）代表楼盘：

跨越〃帝怡江景、兰亭半岛、时间公园等 （4）综述：

这些区域发展还未成熟，水西、水东片区属于城市边缘老旧地区，遗存有大量民房或城中村，基础设施较落后。但由于滨江优势以吸引众多开发商的目光，未来开发将进入扩容提质阶段。峰山组团目前处于开发前期阶段，区域内楼盘稀少，但政府规划未来是以生态居住和旅游为主，有望带动旅游地产的兴旺。

（三）板块对比分析 1、各板块现状对比分析

区域 河套老城区 地段 章贡区，城市中北部 自然资源 东西北三面均临江，北部三角洲大型公园 中部有城市中央公园 杨梅渡公园、章江江景 临章江 配套 开发强度 各种市政、生活人口密集，楼盘密度配套齐全，拥有大，但不存在占地面大量商业网点。 积太大的项目。 政府很重视，配套较好，交通方便。 生活配套与市政配套逐步完善中。 依托火车站，配套较完善 房地产投资额大，开发强度大。开发建设速度快 以高新技术工业开发为主，开发强度较大。 与沙河工业园区协调配套发展，总体开发城市西南部，章江章江新区 三面围合区域。 城市中西部，章江以东 城市中南部，火车站以北区域，沙河开发区 站北区 26

工业园区以东 强度适中 分析：

通过与其他各区域的现状对比来看，章江新区无疑是未来房地产开发的热点、重点地区，而且其地位是唯一的。

未来政府各职能部门也将陆续迁入章江新区，将加速推动章江新区发展成为城市核心区。与之对应的大量住房需求与人口转移安臵将为章江新区带来巨大的发展前景。

2、各区域产品对比分析 板块 河套老城区 楼盘规模 中小盘为主 楼盘档次 中高档 产品类别 以小高层和高层为主，部分有多层 户型概况 以两房和三房为主 以两房和三房为主，也有不少四房和复式 以两房和三房为主 以两房和三房为主 章江新区 大中小盘均有 以多层与小高层产品为中高档、高档 主，后期小高层、高层比例加大 中低档 中低档为主 以多层与小高层产品为主 以高层和小高层为主 开发区 站北区 多数为中小盘 中小盘为主 分析：

目前各板块开发强度与档次定位不一，河套老城区和开发区开发规模与强度均比较适中，唯独章江新区是赣州市房地产开发的核心热点区域，其特征为：楼盘“规模较大、中高档为主、产品类型丰富”，特别是黄金广场与市政府区域出现中高端楼盘扎堆的现象，章江新区南部区域也是众多楼盘云集，主要是因为处于未来城市发展方向，且滨江地段丰富，开发商纷纷看好区域发展前景。 3、各区域价格对比分析 板块 河套老城区 价格综述 该区域处于现在的市中心，配套完善，交通方便，但受困于规划及设施的落后性，前景不好，目前区域住宅均价近6000-7000元/平方米，滨江地段在27

7000-8000元/平方米之间。 章江新区 本区域作为未来城市发展核心区域，且与旧城区连接方便，交通等配套方便，且有城市中央公园作为依托，东西南面江景均价在8000-10000元/平方米左右。其他地方以配套资源不同处在6000-9000元/平方米之间。 开发区是以高新技术产业为主导的创新区，区域内有杨梅渡、森林公园等自然资源，住宅均价在6000-7000元/平方米之间。 该区域紧接火车站，依托于火车站商圈和沙河工业园区等支撑，加上西边靠章江，住宅均价在6500-8000元/平方米之间。 开发区 站北区 分析：

? 整体而言，目前章江新区总体价格在所有板块中是最高的，这得益于其

板块未来强劲的发展潜力，再加上其江景资源丰富，市政府周边高档住宅均价更是在万元之上。

? 而河套老城区在配套方面较好，价格方面仅次于章江新区。

? 其他各版块发展不一，但滨江楼盘均价普遍要较非滨江楼盘高800-1000

元。

4、各板块发展趋势对比分析 板块 河套老城区 发展趋势预测 老城区发展逐步饱和，发展将会较缓慢，但本区域由于市政配套与生活配套的相当完善，拥有优良景观资源的楼盘将具有较大的市场空间。 随着政府功能部门的南迁，未来城市中心将转移至章江新区，形成以章江新区为中间地段，创新区和老城区为两头的轴状发展局面。章江新区将打造为城市核心区域，城市CBD商务中心区，未来发展潜力巨大。 未来的前景看好，作为高新技术及创新区，生活配套设施将逐步得到完善。将形成较完善的功能区域。 本区作为火车站物流等配套规划，区内规划较好，近期众多楼盘的相继开发，随着配套的完善，人气逐步聚集，发展前景将看好。 章江新区 开发区 站北区 分析：

? 在未来的发展过程中，章江新区的发展潜力最大，行政、居住商务中心

的迁入将带来完善的配套设施；

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? 老城区虽然受制于规划和设施落后等限制，但随着旧城改造及升级换

代，未来发展前景依然看好；

? 开发区站北区情况较类似，目前发展相比章江新区较慢，因此在目前市

场竞争中将处于劣势地位，但远期来看前景较好。

三、赣州房地产市场发展趋势分析

1、市场总体趋势

（1）未来市场变化因素大，形势较严峻。

赣州房地产市场从2009年步入上升恢复期，至2010年经历了火爆的市场行情，个别楼盘均价在一年内涨幅甚至翻番，这种非理性的市场需求只是某个特定时期独特现象。在全国范围持续的严厉房产调控政策作用下，2010年年底赣州房地产市场逐渐收紧，未来市场不稳定因素增加，政策风险增大，2011年赣州房产市场形势较严峻。

（2）城市规划利好，将为赣州房地产的发展带来更多的空间

赣州2006-2020年城市总体规划通过了政府审批，未来将建成与南昌南北双中心区域城市，其在政策层面所带来的投资、产业引进与人才引进等均对赣州房地产市场带来了利好消息，从中长期来看，这种历史趋势对于整个城市现代化进程有很大的推动作用，在未来赣州房地产市场前景较明朗，有较大市场空间。

2、价格发展趋势：房价涨幅将在动荡中保持稳定，上涨趋势暂时受限

据赣州市房管局提供的数据显示，2009年赣州市全年住宅销售总套数为8752套，住宅成交总面积为114.59万㎡，全年均价为3443元/㎡。而2010年商品房均价达到了4214元/㎡，在2010年房价疯涨的一年后，赣州房地产市场疯狂的局面终于在国家及地方政府严厉的调控政策下刹住了车，市场价格上涨得到了喘息的机会。2011年年初至今保持了稳定的价格走势。综合政策及市场层面的因素，预计在未来一两年内继续这种趋势，房价上涨压力较大，保持稳定是大势所趋。

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3、房地产市场供应量趋势：2011年住房供应量成倍增加

据《赣州市房地产管理局》统计数据资料，2011年市场供应量将比2010年明显放大，增量达到1.6倍，个中因素是复杂的。主要是2008年经济低落形成的土地供应量偏小，导致2010市场住宅面积供货量减少，再加上2010年通涨以致流通性增加等其他因素，造就了2010赣州房地产市场房价非理性增长。但未来一两年内房地产市场住宅供应量将比正常水平增长60%左右，随着市场供应量明显扩大，其对市场房价的影响将起到较大影响，未来房价将会保持小幅震荡，总体呈稳定态势。

4、产品发展

（1）产品多样化、品质将进一步提升

赣州住宅产品越来越趋向于市场细分的多元化发展，包括建筑风格、户型、面积、质量、功能等内在的产品品质越来越多元化，以满足不同的市场细分人群。市场竞争加大，消费者选择面增广，需求决定产品的形态，多样化的人群需求决定了赣州住宅产品向着多元化方向发展。

近年来较多外来地产品牌陆续进入赣州地产市场，深圳中航地产、福建嘉福地产及广州云星地产等等，既给赣州房地产市场注入了新鲜的血液，又加剧了赣州地产市场的竞争。住宅品质和社区和谐性将会不断提升，尤其是在物业管理、绿化景观、建筑细节等方面，赣州房地产将在赣州当地文化的基础上，不可避免地融入许多先进理念，这必然使得赣州房地产的品质得到进一步的提升。

（2）小高层已成为主流，高层为更多人接受。

一则可供开发的土地面积将逐渐减少，提高土地利用率将成为城市规划的重要要求，尤其是在城市中心位臵；二则消费者对多层以上产品的接受度逐渐提高；三则消费者对楼间距、社区景观要求越来越高。通过拉高层数，从而增加楼间距和增大绿化景观面积的方式将为更多开发商采用，预计今后更多房地产项目将以小高层为开发主流，高层产品也将越来越为客户所接受。

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本文来源：https://www.bwwdw.com/article/hzj.html