谢家瑾同志在2002年全国住宅与房地产工作会议上的工作报告

与时俱进 开拓创新 推动住宅与房地产

业健康持续快速发展

----谢家瑾同志在2002年全国住宅与房地

产工作会议上的工作报告

（2002年2月4日）

同志们：

全国住宅与房地产工作会议今天在上海市召开了。这次会议的中心任务是：贯彻落实党的十五届六中全会、中央经济工作会议及全国建设工作会议精神，总结2001年工作，分析问题，研究对策，部署2002年工作。会上，刘志峰副部长要作重要讲话，希望大家认真学习贯彻。下面我先就2001年工作情况和2002年工作安排谈几点意见，供大家参考。

一、2001年住宅与房地产工作的简要回顾

2001年是“十五”计划的开局之年，在住宅与房地产系统广大干部职工的不懈努力下，我国住宅与房地产业继续保持持续快速健康发展。个人住房消费加快启动，居民的居住条件、居住环境进一步改善，住宅建设和消费为拉动经济增长作出了新的贡献。

（一）房地产开发继续保持较强劲的发展势头

据国家统计局统计快报显示，2001年1-11月，全国房地产开发完成投资4857亿元，比上年同期增长29.7%（东部、中部、西部地区的增幅分别为27%、34.1%、42%），高于同期固定资产投资增幅13.4个百分点，占固定资产投资的23%。其中，商品

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住宅开发完成投资3400亿元，增长30.5%,占全部投资比重的70%。商品住宅施工面积5.1亿平方米，增长24.4%，其中，新开工面积2.3亿平方米，增长30.4%；竣工面积1.06亿平方米，增长17.2%；销售面积1.04亿平方米，增长20.8%，个人购房比重达到93.9%。广西、重庆、江西、四川、湖北、天津等省市商品住宅销售面积增幅超过40％，辽宁、上海、浙江、山东、海南、黑龙江等省、市销售面积大于同期竣工面积。商品房价格增长6.1％,其中,商品住宅价格增长6.6%。

（二）住房二级市场和租赁市场的发展，进一步活跃了房地产市场

一年来，各地以培育市场为核心，积极贯彻落实国家出台的一系列政策措施，降低存量住房入市“门槛”，使二手房交易逐步活跃，丰富了市场供应，并有效地带动了商品房销售，房地产二、三级市场联动的效果日益明显。

2001年，上海市存量住房交易15.6万套，1031.48万平方米，成交金额274.78亿元，分别比上年增长86％、59％、99％；商品房成交16万套， 1767万平方米，成交金额661.8亿元；经登记备案的出租住房8.52万套，1036万平方米。到去年底，上海市已购公房累计上市14.4万套，占已出售公房总量的9.7%。初步形成了增量与存量联动、销售与租赁并举、投资与消费并进的市场格局。沈阳市已购公有住房上市达2.3万套，134万平方米，分别比上年增长130％、78％；存量房交易面积与同期商品

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房销售面积比达到1.2：1。南京市以立法形式明确已购公房凭房屋所有权证即可办理交易过户手续后，一年的成交量突破1万套，成交套数、面积、金额分别比上年增长2.6倍、2.7倍和2.9倍。广州、郑州、青岛、南昌、长沙、合肥、南宁、株州、岳阳等城市存量房交易量较上年均有较大幅度增长。

此外，随着国家对住房租赁税率的调整，各地租赁市场日趋活跃。南京市去年房屋出租登记备案面积145万平方米，较上年增长77%，租赁税收达1.1亿元。上海、广东、江苏、浙江、贵州等省、市，越来越多的居民采取通过将自有住房出租，同时购置新房自住来改善家庭居住条件，以投资为目的购房出租也在部分城市逐步兴起。租赁市场的发展，不仅促进了房地产市场体系的完善，还吸引了部分储蓄和社会散资分流到住房市场，带动住房投资的持续增长。

（三）住房分配货币化工作的推进，促进了居民住房消费 大部分城市已在出台货币化方案的基础上，制定了补贴资金筹集和管理、补贴标准、补贴方式、补贴申请、现住房认定、超标和未达标住房处理、补贴发放程序等相关配套政策，不少省市已陆续发放住房补贴。辽宁、浙江、安徽、四川等省累计发放住房补贴超过10亿元。杭州市在充分落实住房补贴资金的基础上，确定了三年内全部解决行政事业单位老职工住房补贴和按月给新职工发放住房补贴的目标，并制定了分步实施计划。目前已向1万多名离退休职工发放了住房补贴，离退休职工的补贴问题已

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基本解决，新职工的住房补贴也开始按月发放。重庆市向近2万名职工发放住房补贴4.1亿元，94％的补贴资金已用于购房,带动购房面积50多万平方米。福州市向3911名行政事业单位职工发放住房补贴7447万元，调动个人投入资金2.68亿元(为补贴资金的3.6倍)，购房15万平方米。天津、沈阳、大连、长春、南京、武汉、广州等城市住房补贴也陆续发到购房职工手中，带动了大量个人存款和银行贷款进入住房市场，促进了居民住房消费。

（四）廉租住房制度建设取得进展，政府住房保障职能得以体现

去年工作会上，上海市介绍了以租金补贴为主、实物配租为辅的廉租住房工作新思路，引起了与会代表的广泛关注。之后，部里专门在上海召开了现场会，向全国推广上海经验。一年来，上海市已将试点范围扩大到19个区县。到2001年底，全市共受理2221户最低收入住房困难家庭的申请，经公告后确定符合条件的1610户；市、区两级财政共补贴1545万元，解决了1307户最低收入家庭的住房问题，占符合条件家庭的81.2%；其中1256户得到租金补贴后租到了合适的住房，51户通过实物配租搬进新居。北京市制发了《北京市城镇廉住房管理试行办法》，并从住房资金增值收益中划出1亿元转为城市住房基金用于廉租房补贴资金。去年已通过两次公开摇号，确定了398户廉租住房租金补贴对象。具体实施中，选取部分信誉良好的中介机构免

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费提供出租房源信息，鼓励得到廉租房租金补贴的家庭通过市场租赁住房，目前已帮助50多个困难家庭租住到了合适的住房。廉租房制度的推行，充分体现了政府对最低收入家庭的住房保障职能，引起了良好的社会反响。

（五）住房金融进一步发展，住房公积金管理逐步规范 近年来，随着住房消费的启动，个人住房贷款迅速增长。截至2001年底，全国商业性和公积金个人住房贷款余额合计已达6398亿元，是1997年底的33倍，首次超过房地产开发贷款余额，占消费贷款余额的86%，基本实现了房地产信贷结构的调整。2001年商业银行新增自营性个人住房贷款2255亿元，分别占当年新增消费贷款、新增各项贷款总额的85%、21.54%；住房公积金新增个人住房贷款395亿元，比上年增长71％。截至2001年底，全国公积金归集总额为3326亿元，归集余额为2405亿元，职工买房、建房、退休累计提取921亿元，累计向210万户家庭发放住房公积金个人贷款970亿元，个贷余额830亿元。住房金融的发展，极大地提高了居民购房的支付能力，已经成为居民提前实现住房消费的重要手段。从统计数据看，商业性个人住房贷款的不良率不到0.5％，住房公积金个人住房贷款的不良率仅为0.24％，对于改善银行信贷资产质量也起到了十分重要的作用。 去年3—8月，我部与财政部、中国人民银行组成联合检查组，对全国25个省、自治区、直辖市贯彻《住房公积金管理条例》的情况进行了执法检查。10月，两部一行下发了执法检查

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通报，部里在深圳召开了全国住房公积金管理工作会议，针对执法检查中的问题，对整改工作提出了明确要求。浙江、福建、青海、山西、湖北、广东、黑龙江、内蒙、安徽、贵州等省开展了全省公积金执法检查。各地对住房公积金管理中存在的突出问题给予高度重视，并进行了积极有效的整改。2001年全国累计收回项目贷款和单位贷款136亿元，福建省已追回全部挪借住房公积金。整改工作初见成效。

住房公积金执法检查中发现的问题引起国务院领导的高度重视，去年12月5日和今年1月23日两次总理办公会议对加强住房公积金监管问题进行了专题研究。去年12月，由我部牵头，会同财政部、中国人民银行、监察部等9部门组成联合调研组，对全国16省、自治区、直辖市住房公积金管理情况进行了调研。通过调研，九部门对住房公积金制度予以充分肯定，对如何改革和完善住房公积金现行管理办法、健全住房公积金监督管理体系取得了基本共识，形成了《关于改革和完善住房公积金现行管理办法健全监督管理体系的汇报》，第121次总理办公会原则同意了九部门所提的建议。

（六）市场环境逐步改善，居民买房的积极性得到进一步调动

让老百姓买得起房、买放心房一直是政府制定住房政策、调控房地产市场的根本出发点，也是住房领域落实“三个代表”的重要举措。去年，我们进一步加大了规范房地产市场的工作力度。

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一是出台了《商品房销售管理办法》，依法规范商品房销售行为。在一些媒体的评比中，该办法被评为2001年与老百姓最贴近的法规之一。各地加大了对销售环节违法、违规行为的惩处力度，宁波市以实施《商品房销售管理办法》为契机，集中两个月时间，对商品房销售和中介服务市场进行了整顿。长春市针对商品房销售中存在的突出问题，强化预售管理制度、项目资本金制度，并依法清理了169家房地产开发企业。山东省建设厅会同省监察厅、省工商行政管理局采取联合行动，规范房地产市场秩序。广东省建设厅会同省委宣传部、省工商局联合下发了《加强房地产广告管理的通知》，明确虚假广告、违法广告范围，并从源头上明令禁止。

二是深入开展承诺活动，提高企业质量和信用意识。自2000年6月建设部牵头发起“放心房”、“放心中介”承诺活动以来，辽宁、广东、重庆、武汉、成都、长春等省市也相继开展了承诺活动。去年，新华社、人民日报、经济日报、中央电视台、中央人民广播电台等媒体对上海、广州、深圳、大连、南京、贵阳等10城市的承诺活动进展情况进行了跟踪报道，引起社会的关注。根据地方推荐，我们表彰了参加承诺活动的163家开发企业和68家中介机构，分别授予“销售放心房活动履行承诺企业”和“提供放心中介履行承诺单位”称号。

（七）物业管理稳步推进，危旧房屋安全管理得到加强 各地加快了物业管理立法，河南、广西等省颁布了物业管理

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条例。南京、包头等城市在开展旧住宅区整治改造的基础上，努力扩大实施物业管理的覆盖面。杭州、大连等城市大力推行物业管理项目招投标，运用市场机制，推动物业的规范发展，促进物业管理整体服务水平的提高。

石家庄“3.16”爆炸案发生后，为落实江泽民总书记和温家宝副总理关于加强物业管理、扩大物业管理范围，加强住区安全防范的重要指示精神，经与公安部、民政部反复沟通、协调，三部联合下发了《关于加强居民住宅区安全防范工作的协作配合切实保障居民居住安全的通知》，明晰了物业管理企业在小区治安防范中的协助职责，建立了公安派出所、居委会、物业管理企业在居住区安全防范中的分工协作、相互配合关系。与此同时，部里加快了物业管理立法工作，《物业管理条例》已上报国务院法制办，目前正配合国务院法制办进行修改论证工作。

2001年，我们在全国范围内开展了危旧房屋安全大检查。对此项工作，各地高度重视，组织专门力量实施全面检查，对查出的危房及时排险，消除了许多安全隐患，避免了恶性安全事故的发生。浙江省政府主要领导多次批示并专题听取了房屋安全大检查工作汇报；南京、济南等市以市政府名义召开了全市危旧房屋安全大检查动员大会；北京、重庆、长沙等城市借助媒体的广泛宣传，提高了广大居民的房屋安全意识。湖北、陕西、江西、安徽、成都、南京等省、市通过限期搬迁住户，拆除危房，及时防止了塌房安全事故，湖南、吉林等省抓紧房屋安全管理的立法

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工作。通过检查，我们基本掌握了全国危旧房现状，根据各地检查结果，部里就加快推进危改工作进行了认真研究，并向国务院作了专题报告。

（八）房屋拆迁管理制度得到了完善

为适应形势的发展，加强和改善城市房屋拆迁管理，保护拆迁当事人的合法权益，去年国务院修订了《城市房屋拆迁管理条例》,对原有的拆迁管理制度作了重大调整。一是将拆迁补偿标准由被拆迁房屋的重置价结合成新结算，调整为根据被拆迁房屋区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定货币补偿金额;二是更加注重保护房屋所有人的合法权益，重点对房屋所有人进行补偿，兼顾对使用人的安置;三是增加了被拆迁人对补偿方式的选择权;四是明确了管理程序，充实和完善了法律责任，加大了对违法行为的处罚力度。

新条例出台后，部里及时召开了全国城市房屋拆迁工作会议，对贯彻新条例作出了部署。浙江、黑龙江、上海、北京、大连、重庆、贵阳、成都等省市依据新条例及时对本地的地方性法规或政府规章进行了修订，对房屋拆迁补偿评估标准、住房特困群体的保障、拆迁资金的监管等作出具体规定，保证了新条例的贯彻落实。

（九）住宅产业现代化工作继续推进

一是分南北片召开了住宅产业现代化工作调研会，认真分析了住宅产业现代化推进工作中存在的主要问题，确定部里的工作

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重点：抓经济政策的突破，抓关键技术的攻关、抓技术的集成和推广应用；二是完成了小区试点、小康示范工程验收和总结工作。有22个试点小区、29个小康示范工程通过验收；三是出台了《住宅建筑模数协调标准》、《住宅装修工程施工规范》等住宅技术标准；《混凝土大开间住宅建筑体系技术要点》、《住宅设计和施工质量通病简明提示》、《住宅部品体系框架目录》等技术性、指导性文件也基本成熟，今年内可陆续发布；四是新型建筑体系开发和推广工作有了较大进展。钢筋混凝土组合结构、无粘结预应力、短肢剪力墙等住宅建筑体系得到推广；五是新型维护结构、太阳能技术、建筑节能、智能化等在康居示范工程建设中推广使用；六是积极开展了住宅性能认定试评工作，第一批通过住宅性能认定的小区已由建设部对外公布。

各地在推进住宅产业现代化方面也开展了有成效的工作。上海市从体制、机制、政策、“四新”成果的推广应用等方面进行了积极探索，初步形成了住宅产业现代化工作的推进机制、保障机制和市场运行机制。2001年先后在12个示范小区推行了箱式变压器、垃圾生化处理、太阳能利用、智能化、中水回用、IC卡表自动计量等技术。组织15个项目，3000套住宅进行了菜单式全装修试点。大连市墙改办、住宅产业化促进中心和节能办三办合一，统筹规范，指导协调，整体有序地推进住宅产业现代化工作。

（十）住宅与房地产业信息化工作取得了实质性进展

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随着住宅与房地产业的快速发展，这些年我国住宅与房地产业各方面都不同程度地应用了信息技术，有的已达到相当水平。但由于体制等方面的原因，发展不平衡，标准不统一，分散、重复建设、各自为政现象十分突出，没有形成有机整体，不能最大程度地发挥信息资源的作用。去年部里以“中国住宅与房地产信息网”建设为突破口，立足于资源整合和信息共享，开展了一系列基础性工作，并于10月在深圳专门召开了全国住宅与房地产信息工作座谈会，推广深圳规划国土局的经验,并对住宅与房地产信息化工作进行了全面部署。

目前，“中国住宅与房地产信息网”中心网站已正常运行，并逐步成为全国性房地产政务信息、市场信息的权威发布渠道；河南、河北、上海、重庆、南京等40多个省市也已建立政府房地产网站，其中有20个省市实现了与中心网站的联接；50个联网试点城市今年起将陆续通过网络上报房地产政务信息及统计数据。数据标准化工作也已开始实质性启动，一是完成了房地产统计指标体系的研究工作，并开始建立统一规范的房地产报表制度；二是已委托部信息中心着手制定“住宅与房地产行业应用软件技术标准”。

回首2001年，在看到住宅与房地产工作取得成绩的同时，也应看到发展中还存在着一些亟待解决的问题：一是市场监测机制尚未形成，宏观调控手段有待改善。对部分地区出现的开发投资过热倾向和开发结构失调等问题，应引起高度重视，及时采取

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措施加以解决；二是住房补贴总体上没有及时转换和到位，一定程度上制约了个人买房的支付能力；三是住房供应体制尚待健全，对经济适用住房的认识有待进一步统一，政策尚待完善，最低收入家庭住房保障制度建设总体进展缓慢；四是二手房市场发展仍不平衡，租赁市场有待进一步培育；五是住房公积金的管理体制和监督机制亟待完善；六是推进住宅产业现代化的技术、经济政策没有大的突破；七是房屋产权制度不尽完善，公建设施、住房公用部位产权不明晰引起的纠纷不断增多；八是商品房销售、中介服务、物业管理有待进一步规范，房屋拆迁管理的各项制度有待抓紧落实，特别是房屋拆迁和商品房销售已成为当前容易引起社会矛盾、影响社会稳定的重要方面，必须引起我们的高度重视。

二、2002年住宅与房地产工作重点

去年底召开的中央经济工作会议把进一步扩大内需，拉动经济增长，抵御国际市场需求不足的负面影响，努力保持国民经济持续快速发展，作为当前经济工作的重点；并提出要进一步推进经济结构的战略性调整，下大力气培育新的经济增长点，积极发展住房、旅游、社区服务等，为国民经济的发展提供高效率的服务体系，满足和扩大城乡居民的消费需求。

全国建设工作会议明确把“继续扩大面向中低收入居民的住房建设，促进住房消费”作为2002年建设工作主要任务，指出“住房发展目标和政策，应当定位于中低收入居民，体现最广大

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人民群众的根本利益”。

我们应当按照中央经济工作会议和建设工作会议精神，围绕扩大国内需求这一战略方针的贯彻实施，认真做好2002年住宅与房地产各项工作。

2002年住宅与房地产工作的总体思路是：紧紧抓住促进住房消费这一中心工作，以满足广大中低收入居民家庭住房需求为出发点，以落实住房分配货币化、改善住房供应、扩大个人住房贷款、搞活和规范市场、发展物业管理、推进住宅产业现代化为重要方面，以建章立制、完善政策和加快信息化建设为手段，进一步优化市场环境，增强市场调控能力，加快建立住房新体制，提高住宅与房地产业运行质量，促进住宅与房地产业可持续发展。同时，要适应我国加入WTO后的新形势，切实转变政府职能，严格依法行政。

（一）加大住房分配货币化政策的落实力度，进一步推进住房制度改革的深化

住房分配货币化工作已经从政策研究制定阶段转入到加速推进阶段，但目前各地落实情况差异很大，总体情况不够理想。少数城市至今没有出台货币化实施方案，部分城市住房补贴发放工作还没有启动。客观上，货币化工作政策性强、难度大，但这项工作的推进在很大程度上与我们自身工作的力度和方式有直接关系。杭州市之所以能取得明显效果，与房改部门大量过细的工作分不开。他们在认真做好住房普查建档、完善配套政策的基

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础上，抓住补贴资金来源渠道的规范这一重点，积极争取政府支持和财政全过程参与，保证了各项补贴资金按时到位。杭州市的做法对各地具有很好的借鉴作用。

当前货币化工作的重点是要加紧全面落实补贴资金。各地房改办首先应立足财政、单位原有建房、购房资金转换，会同同级财政部门按照财政部、建设部联合下发的财综[2001]18号文件关于“应以不低于1996—1998年3年住房建设资金平均支出为基数，尽快将其转换为住房补贴资金，并在以后年份保证资金来源的稳定性”的要求，测算出应转换的资金数，同时抓紧对售房款清理，提出转换意见，报房委会和同级政府，使本地区可转换为住房补贴的资金得以落实；其次应在住房普查的基础上，认真测算老职工一次性住房补贴需求数及老职工和新职工按月补贴需求数，制定分年发放住房补贴的工作计划，稳步推进住房补贴的发放，尽快按政策将补贴发放到职工手中。希望各地务必在3月底前提出推进落实货币化工作实施计划并抓紧落实。二季度，建设部将会同有关部门对此进行检查.

企业住房分配货币化是整个货币化工作的重点和难点，各地要做深入细致的工作，针对不同企业进行分类指导，因企制宜，推进企业货币化。对于效益好的企业，应当按照财政部的要求，将住房补贴列入企业成本，落实补贴资金来源。对于效益差，没有能力发放住房补贴的企业，在符合城市总体规划的前提下，在一定时期内仍可鼓励其利用自用土地，组织职工进行集资合作建

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房。

（二）完善住房公积金制度，大力发展公积金个人住房贷款 住房公积金使用管理中出现的问题，主要是一些地方没有落实《公积金管理条例》（以下简称《条例》）。因此，当前应从强化《条例》的贯彻入手，加大执法力度。一是加强城市住房委员会建设，落实房委会的决策和监督职能。二是进一步规范住房公积金管理中心的机构设置，按照《条例》的要求,真正成为不以营利为目的独立事业单位。三是切实加强财政、审计、社会对住房公积金的监督。四是继续按照两部一行《关于检查〈条例〉贯彻执行情况的通报》和去年深圳会议的要求抓紧进行整改工作。各地要在今年6月底前依法追回挤占挪用的住房公积金，年底前依法收回违规使用的住房公积金、其他住房资金及其增值收益，收回用各类住房资金发放的逾期项目贷款和单位贷款；同时，对购买国债的资金进行清理。五是要加大住房公积金个人住房贷款发放力度，切实发挥公积金支持职工买房的互助作用。 （三）坚持结构调整和制度创新，进一步完善住房供应体系 经济适用住房是新的住房供应体系的重点，各地要认真贯彻国家已经出台的有关政策，加强与有关部门的协调，落实土地划拨、税费减免等政策，有效控制经济适用住房价格，加大经济适用住房供应总量，满足广大中低收入家庭住房需求。同时，要加强经济适用住房市场需求调查，完善经济适用住房统计制度，确保经济适用住房总供给与总需求的平衡，防止出现积压。

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建立城镇最低收入家庭廉租住房制度，应尽快提到各级房地产主管部门的重要工作议程上。各地要借鉴上海、北京的做法，结合本地实际，在充分发挥政府保障职能的同时，注重市场机制的作用，完善廉租住房制度，切实解决城镇最低收入居民家庭的住房问题。部里也将在总结经验的基础上，抓紧修订廉租住房管理办法，争取年内出台。

（四）加快搞活住房二级市场，积极培育住房租赁市场 从上海等城市的经验看，搞活住房二级市场不仅有利于居民以旧换新、以小换大，改善居住条件，从而扩大住房消费，促进住宅建设；而且也可以增加低价位住房供应，起到改善住房供应结构、平抑房价的作用，使不同层次家庭购房时有更多的选择。目前各地住房二级市场发展很不平衡，二级市场的作用远远没有发挥出来。去年司里连续召开了南北两片搞活住房二级市场的座谈会，分析了当前制约二级市场发展的主要问题。从各地反映的情况看，有些是已有政策的落实不到位的问题，有些是简化程序、改进管理方式的问题，有些则是部门配合或需要全国统一研究解决的政策问题。属于地方性的问题，各地要结合本地实际，有针对性地分别加以解决，特别是要尽快解决部分城市目前存在的房改房上市程序繁琐问题，取消不必要的审批和原产权单位盖章等程序；合理分配土地收益，进一步降低入市“门槛”；通过定期公布二手房成交价格等手段，引导市场，促进市场的活跃。为了进一步简化程序，推进交易与权属管理一体化，今年起部里将开

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展交易与权属规范化管理考核工作。规范和降低房地产交易手续费、房屋权属登记费的文件近期即将出台，文件下发后，房地产管理部门要从讲政治的高度，严格贯彻执行。此外，部里还在进一步争取鼓励住房消费的积极税收政策；研究改进抵押登记、建立行政与司法的有效协作机制，以及明确租地建屋、集体土地上房屋产权登记程序等措施，为市场的规范发展进一步创造条件。 为适应房屋租赁市场的发展，更好地保护当事人的合法权益，部里正在抓紧《房屋租赁管理办法》的修订工作，重点是明确租赁双方的权利与义务，规范转租、承租权转让、商品房预租等新的市场行为；同时改变管理方式，简化管理程序。各地要积极推行指导租金制度，争取将指导租金与租赁税收征管有机结合；加强与公安、工商等部门的协作，形成协管机制。部里也将积极与相关部门协调，争取就上述问题出台相关政策。 （五）落实措施，完善制度，大力改善住房消费服务 近几年，住房消费环境逐步改善，但虚假广告、中介不规范、面积短斤缺两、收费不合理等问题尚不同程度地存在，群众反响强烈。我们必须从鼓励住房消费，保持社会稳定的高度，积极加以解决。今年重点：

一是加大行政执法监督力度。各地要认真贯彻《商品房销售管理办法》，结合《商品房买卖合同示范文本》的推行，通过行政执法，切实解决商品房销售中的突出问题，严厉打击违法、违规行为，依法淘汰一批信誉差、销售不规范的企业。要继续深入

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开展 “放心房”和“放心中介”承诺活动，提高企业的自律意识，使老百姓真正能够放心地买房和放心地接受中介服务。 二是加快实施房地产经纪人职业资格制度。去年人事部、建设部联合发布了《房地产经纪人职业资格制度暂行规定》，今年重点是做好第一次全国房地产经纪人执业资格统一考试、注册工作，对部分业内资深人士通过考试认定办法授予其执业资格；同时抓紧制定《房地产经纪行业管理规定》，规范房地产经纪人、经纪机构的行为。各省、自治区、直辖市也要按制度规定，落实房地产经纪人协理资格的管理。

三是继续拓展住房消费服务，鼓励房屋置换、房屋租赁代理、住房置业担保、电子商务等方式，为房屋买卖、房屋租赁提供全方位的服务。

近两年来，住房置业担保发展较快，对于提高个人借款信用、降低银行贷款风险、促进住房消费发挥了积极的作用，但也存在着不规范现象，隐含着一定风险。今年要着重从规范操作规程和加强监管入手，抓紧修订《住房置业担保试行办法》，研究制定相应的配套政策，完善现行的个人住房贷款担保体制，提高担保公司的抗风险能力和资信水平。 （六）继续推进物业管理

国民经济和社会发展“十五”计划纲要明确提出要“规范发展物业管理业”，这不仅是对过去20年物业管理发展的充分肯定，而且指出了当前物业管理发展面临的主要问题，指明了我国

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物业管理的发展方向。今年，我们要紧紧围绕物业管理的规范发展抓好以下几方面工作：一是全力以赴配合国务院法制办修改、论证《物业管理条例》，使《条例》成为物业管理发展的法律保障。二是抓紧起草《物业共用部位共用设施设备维修基金管理办法》、《物业管理招投标管理办法》、《物业管理业主委员会规则》等与《条例》配套的部门规章，尽快建立和完善物业管理的法律体系。三是要致力于培育规范的物业管理市场，大力推行市场竞争机制，鼓励通过招投标方式选择物业管理企业，加快物业管理市场化进程；积极创造条件，稳步推进房地产开发、销售和物业管理分业经营，从体制上解决建管不分产生的弊端；推动国有物业管理企业的产权制度和经营机制改革，推动房管所转制改企工作。四是提高物业管理从业人员的业务素质和职业道德，加快建立物业管理专业人员职业资格制度。五是会同有关部门研究物业管理消费货币化政策，提高职工的物业管理消费支付能力，同时，要通过宣传教育，进一步树立广大居民的物业管理消费意识。六是要继续做好房屋安全管理工作，全面推进白蚁预防工作。 （七）切实推进住宅产业现代化工作

国办72号文件下发后，住宅产业现代化工作有了一定的发展，但远不能适应住宅建设发展的需要。今年的工作重点：一是调整住宅产业现代化化工作重心，把提高中低收入家庭住房质量，切实解决质量通病作为住宅产业现代化化推进的工作重点；二是落实国办72号文件精神，争取出台产业化推进的经济政策；

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三是加大技术攻关力度，重点突破混凝土砌块和钢结构在住宅中应用的技术难点，并研究与之配套的技术和部品体系；四是积极推进住宅性能认定制度，会同有关部门推进住宅部品认定工作；五是扩大示范工程的覆盖面，重点引导西部地区进行产业化试点，带动当地住宅建设的整体水平的提高。

推进住宅产业现代化工作，省、市是关键。这次部里在上海召开工作会，希望大家认真学习上海市的经验，从机制、体制入手，加强部门之间的协调，争取出台鼓励当地住宅产业现代化的政策措施，调动开发、科研、部品部件生产等各方面的积极性，鼓励技术创新和科技成果推广。

（八）以落实新的《城市房屋拆迁管理条例》为重点，加强城市房屋拆迁管理

一是各地要依据新《条例》抓紧修订本地的地方性法规和政府规章，特别是新《条例》明确应由地方做出规定的，要尽快制定具体的实施办法。二是严把拆迁许可证审核发放关。对拆迁单位未合法取得拆迁许可证，擅自拆迁或者在拆迁安置过程中不按拆迁许可证要求执行的，要依法进行处罚。三是加快建立对拆迁补偿安置资金的审核和监管制度。房屋拆迁管理部门在核发拆迁许可证前，应建立严格的资金审验核实制度，对拆迁人提交的金融机构出具的资金证明予以核实，在确认拆迁补偿安置资金到位后，才能发放拆迁许可证。四是认真做好信访工作，及时处理和化解社会矛盾，消除社会不稳定因素。

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（九）积极探索城市危旧房屋改造之路

根据2001年全国危旧房屋安全大检查的统计资料显示，全国城镇现有危房1.5亿平方米,江苏、湖北、北京、上海、重庆等省市的危房总量都超过1000万平方米，加快危房改造是新形势下发展住宅建设要研究的一个重要问题。近年来不少城市加大危房改造工作力度，取得了一定成效。但就全国而言，危旧房屋改造发展很不平衡，缺乏改造资金、拆迁安置成本过高、优惠政策不到位等问题还比较普遍，危旧房屋改造任务相当繁重。同时，我们也要充分认识到，从保护土地资源、促进社会经济可持续发展的角度，也不允许我们的住宅建设、房地产开发长期通过新征土地进行扩张式发展，必须逐步将重点转向城市现有资源的再开发利用。因此，通过机制创新，积极探索，加快城市危旧房屋改造是当前要重点抓好的一项工作。

北京市推行以房改带危改、房地产开发带危改、市政基础设施带危改的做法，建立多渠道的投资机制，充分调动了开发商和危改区居民的积极性；严格执行控制性详细规划，较好地解决了以往开发商争高度、争容积率等突破规划的问题，取得了良好的社会、经济效益。南京市经市政府批准，房管局从代收代交的非住宅房屋租赁税收中，定额补贴用于房屋出新和改造，建立了危旧房改造稳定的政府资金渠道，并由此而调动了社会各方面参与危旧房改造的积极性。北京、南京等城市的做法值得各地学习和借鉴。部里今年也将在总结各地经验的基础，对房屋租赁税收返

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还、银行信贷、降低市场门槛、危旧房屋改造建设标准等方面进行积极研究，争取一些扶持政策，以更好地推动危旧房屋改造工作。

（十）加快推进住宅与房地产业信息化工作，建立房地产市场预警预报制度

按照去年信息化工作会议的精神，今年各地要结合行政审批制度的改革，加大计算机信息技术的运用，加快政府系统政务信息化（电子政务）建设步伐；50个联网试点城市要加快“中国住宅与房地产信息网”地方节点的建设，争取年内建立起中心节点与地方节点之间稳定、高效的信息传输渠道。部里将抓紧住宅与房地产行业应用软件技术标准编制、通用软件的开发及测评工作，以此规范全行业信息化技术。

要抓紧建立房地产市场运行预警预报制度。部里初步考虑从50个联网试点城市的市场信息入手，通过信息的及时归集、整理和分析，就市场运行情况作出评价和预测，定期发布市场分析报告。有条件的城市，也应当按照上述思路，加强区域性市场分析，通过实行定期的、权威的市场报告发布制度，合理引导市场，为政府宏观决策作好参谋。上海、深圳、重庆、南京等城市在这方面已积累了经验，其他城市可以借鉴。

同时，为了适应当前加强住房公积金管理、建立健全自上而下的住房公积金监管体系的需要，今年内部里将开通全国住房公积金管理信息网。该信息网在各设区城市管理中心现有信息管理

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系统的基础上，实行全国联网，使部和省可以通过信息网，及时掌握和监控各地管理中心住房公积金归集和使用情况，及时发现并处理问题。希望各地结合调整管理机构、理顺管理体制，按照部里统一要求，积极做好建网的各项工作，重点是调整规范现有管理系统，做好与省、部网络节点的衔接，保证数据准确、及时传输。

（十一）加强住宅与房地产法制建设，坚持依法兴业 一要配合国务院法制办抓好《物业管理条例》出台和贯彻工作，二要加快《住宅法》的立法步伐。在物权法律制度近期难以明确的情况下，《住宅法》的制定显得尤其紧迫。今年要加快《住宅法》的起草论证工作。

与此同时，要继续开展执法检查工作，强化行政执法监督。重点对《房地产开发经营管理条例》、《城市房屋拆迁管理条例》、《商品房销售管理办法》的贯彻执行情况进行执法检查。 （十二）加强重点理论问题的研究工作

随着住宅与房地产业的发展，一些深层次的问题越来越突出，但相对而言，许多基础性的研究明显滞后。如权属保障问题既有我国立法滞后的问题，更有对现代建筑物区分所有权等现代物权理论研究不深，思路不清晰的问题；住宅发展对国民经济发展的贡献作用、住宅与房地产业可持续发展战略、房地产市场预警体系，以及适合我国国情的住房保障制度、住房保险与担保制度、房地产企业和专业人员的信用评价制度、住宅产业发展基金

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制度等重大课题研究，长期没有得到突破，在一定程度上影响了相关政策的出台和立法的质量。去年开始，部里对重点理论研究予以了高度关注，有些课题已委托大专院校、科研机构进行专题研究。今年将进一步加大投入，争取用较短的时间，在一些理论问题上取得突破，并运用于政策法规的制定和管理工作之中。 同志们，面对新的形势和任务，我们要以“三个代表”的重要思想为指导，积极行动，开拓创新，为更好地满足广大中低收入家庭的住房需求、促进社会经济发展作出积极贡献，以优异的工作成绩来迎接党的十六大的胜利召开！

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