丁桥单元G1S42地块公园兼地下社会公共停车库工程可研评估报告3.1

丁桥单元G1/S42地块公园兼地下社会公共停车库工程可行性研究评估报告 目录

目 录

第一章项目概况 ........................................... 1

1.1项目简述 .......................................... 1

1.1.1项目名称和建设单位 ........................... 1 1.1.2项目建设背景 ................................. 1 1.1.3项目选址及项目用地 ........................... 2 1.1.4项目建设内容及规模 ........................... 2 1.1.5项目实施进度 ................................. 3 1.1.6投资规模及资金来源 ........................... 3 1.1.7项目征地、拆迁及补偿情况 ..................... 3 1.2项目立项情况 ...................................... 4 1.3调整说明 .......................................... 5 1.4项目可行性研究编制单位 ............................ 5 第二章主要评估意见 ....................................... 6

2.1评估依据 .......................................... 6 2.2项目建设背景及必要性 .............................. 7

2.2.1项目区域社会经济现状 ......................... 7 2.2.2项目区域生态环境建设现状 ..................... 7 2.2.3项目建设的主要意义和必要性 ................... 7 2.2.4评估意见 ..................................... 8 2.3项目需求分析和项目定位的评估意见 .................. 9

2.3.1项目需求分析和项目定位 ....................... 9

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2.3.2评估意见 .................................... 10 2.4项目建设规模 ..................................... 12

2.4.1项目概况 .................................... 12 2.4.2建设内容和规模确定 .......................... 12 2.4.3主要技术经济指标 ............................ 13 2.4.4评估意见 .................................... 14 2.5项目选址与建设条件的评估意见 ..................... 15

2.5.1项目选址与建设条件 .......................... 15 2.5.2评估意见 .................................... 16 2.6建设方案的评估意见 ............................... 17

2.6.1工程建设方案 ................................ 17 2.6.2建筑方案 .................................... 18 2.6.3工程方案 .................................... 21 2.6.4评估意见 .................................... 21 2.7智能化、信息化系统建设的评估意见 ................. 24

2.7.1智能化、信息化系统建设 ...................... 24 2.7.2评估意见 .................................... 24 2.8节能及环境影响评价的评估意见 ..................... 25

2.8.1节能工程 .................................... 25 2.8.2环境影响及采取的措施 ........................ 26 2.8.3评估意见 .................................... 27 2.9征地、拆迁及安置的评估意见 ....................... 29

II

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2.9.1征地、拆迁及安置 ............................ 29 2.9.2评估意见 .................................... 29 2.10劳动安全卫生与消防 .............................. 30

2.10.1劳动安全卫生与消防 ......................... 30 2.10.2评估意见 ................................... 30 2.11组织机构与实施进度 .............................. 31

2.11.1组织机构 ................................... 31 2.11.2实施进度 ................................... 31 2.11.3评估意见 ................................... 31 2.12项目投资估算与资金来源的评估意见 ................ 33

2.12.1项目投资估算与资金来源 ..................... 33 2.12.2评估意见 ................................... 33 2.13综合效益分析的评估意见 .......................... 39

2.13.1综合效益分析 ............................... 39 2.13.2评估意见 ................................... 39 2.14社会评价 ........................................ 40

2.14.1社会评价 ................................... 40 2.14.2评估意见 ................................... 40 2.15工程招标管理的评估意见 .......................... 41

2.15.1工程招标管理 ............................... 41 2.15.2评估意见 ................................... 41

第三章评估结论与建议 .................................... 42

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III

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3.1评估结论 ......................................... 42

3.1.1项目建设的必要性 ............................ 42 3.1.2项目选址和用地情况 .......................... 42 3.1.3项目建设内容和建设规模 ...................... 42 3.1.4投资规模及资金来源 .......................... 42 3.2评估建议 ......................................... 43

附件：

1、关于丁桥单元G1/S42地块公园兼地下社会公共停车库工程项目建议书的复函》（杭发改审【2013】151号）；

2、《建设项目选址意见书》（选字第330100201400276号）； 3、《关于丁桥单元G1/S42地块公园兼地下社会公共停车库工程项目建设用地的预审意见》（杭土资预【2013】312号）；

4、《杭州市控制性详细规划局部调整批复》杭府控规调整【2012】151号

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第一章项目概况

1.1项目简述

1.1.1项目名称和建设单位

1.项目名称

丁桥单元G1/S42地块公园兼地下社会公共停车库工程。 2.建设单位

杭州市城市土地发展有限公司。

1.1.2项目建设提出理由

根据《可研报告》，根据《杭州市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》的要求,杭州市把建设丰富多彩的活动载体作为建设学习型城市的重要抓手,构建社区“学习圈”，实施科学素质提升行动，举办传统文化节，办好青少年学生“第二课堂”及青少年校外专门活动场所建设。另外,杭州市需加强文化设施建设，基本形成布局合理、设施完善、功能齐备、覆盖城乡的公共文化设施网络。推进文化资源共享，狠抓文化惠民工程，引导文化资源向公共文化服务领域合理流动。加快公共停车场（库）建设，完善停车新政，实现静态交通和动态交通同步协调发展。加强丁桥单元公共基础设施建设，基本形成布局合理、设施完善、功能齐备、覆盖城乡的公共设施网络。此外，2014年杭州市江干区制定“五水共治”三年行动计划，实施水环境改善规划年度项目，开展“双清”和“清水治污”专项行动，推进“四边三化”建设，计划扩绿25万平方米以上，加大大气污染综合整治力度，

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深化节能降耗和减排，提高大气环境质量，计划新增公共停车泊位1500个以上。在这一背景之下，本项目提出开发建设。

1.1.3项目选址及项目用地

根据《可研报告》，本项目位于杭州市江干区丁桥单元G1/S42地块，东至丁桥单元B3和R21-17地块，南至华丰路，西至建塘南路，北至杭玻路。项目地块主要现状为空地，局部为施工现场临时宿舍。项目用地性质为公园绿地和社会地下停车库用地，项目总用地面积47070m2（约合70.605亩）。

1.1.4项目建设内容及规模

根据《可研报告》，本项目建设内容包括地下社会公共停车库、绿化园地、园路铺装、管理建筑、游憩服务公用设施、室外体育运动场所及公共自行车停放点等。项目总用地面积47070m2，总建筑面积23052m2，其中地上建筑面积1412m2，地下室建筑面积21640m2。地下社会公共停车库设置机动车位500个，非机动车停车位1500个。具体技术经济指标详见表1-1：

表1-1丁桥单元G1/S42地块公园兼地下社会公共停车库工程技术经济指标表 序号 1 2 3 4 5 6 7 8 其中 其中 项目 总用地面积 总建筑面积 地上建筑面积 管理用房 服务设施用房 地下建筑面积 管理用房占地面积 服务设施用房占地面积 单位 ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ 数量 47070 23052 1412 235 1177 21640 235 1177 备注 70.605亩 一层 公共配套用房、亭廊等 浙江建安工程管理有限公司 2

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9 10 11 12 13 14 园路及铺装面积 绿化面积 室外运动场地占地面积 地下机动车停车位 绿地率 容积率 ㎡ ㎡ ㎡ 个 % 8478 36425 755 500 77.4 0.03 1.1.5项目实施进度

根据《可研报告》，建设期为36个月，2015年1月到2017年12月底。项目进度安排如下：2015年1月至2015年2月完成项目建议书可行性研究报告编审；2015年3月到2015年10月完成工程方案设计、工程初步设计、工程施工图设计等规划设计阶段工作；2015年11月-2016年2月完成监理单位与施工单位招标。2016年5月完成土地平整；2017年3月完成土建施工；2017年8月完成安装工程；2017年11月完成绿化工程；2017年12月底完成竣工验收。

1.1.6投资规模及资金来源

根据《可研报告》，本项目投资总额为25365万元，其中工程费用约为15129万元，工程建设其他费用约9028万元（含征地拆迁费7061万元），预备费1208万元。

项目建设资金由杭州市城市土地发展有限公司自筹解决。

1.1.7项目征地、拆迁及补偿情况

根据《可研报告》，本项目拆迁范围是南环路以北，江淑路以西地块，区块内土地有农田、菜地、宅基地等。本项目征地面积约为70.605亩左右，该区域内土地已农转用，由区国土收储，土地征迁工作己结束，现为空地。

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本项目建设后主要用于建设公园与地下社会公共停车库。丁桥单元G1/S42地块公园兼地下社会公共停车库地块需征地70.605亩，征地、青苗补偿费、拆迁安置费用等按100万元/亩计算，征地拆迁费共计7061万元。

本项目为公园和地下社会公共停车库，项目用地性质为公园绿地及社会公共停车库用地，符合土地利用总体规划和《划拨用地目录》。项目建设涉及农用地已办理农转用和集体土地征收手续，已获得选址意见书（选字第330100201400276号）。

1.2项目立项情况

根据《可研报告》，丁桥单元G1/S42地块公园兼地下社会公共停车库工程的立项文件（杭发改审【2013】151号）于2013年7月8日批复，立项内容为：

丁桥单元G1/S42地块公园兼地下社会公共停车库工程东至丁桥单元G1/S42地块，南至华丰路，西至建塘南路，北至杭玻路，总用地面积约47070m2（以土地管理部门实测为准）。

该项目主要建设农转居拆迁安置用房及配套用房、地下车库等，总建筑面积约23052m2，其中地上建筑面积约1412m2，地下建筑面积约21640m2。

项目总投资约23972万元（以项目可研批复为准），建设资金由建设单位自筹解决。

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1.3调整说明

根据《可研报告》，项目总投资25365万元比项目建议书批复额23972万元增加了5.82%，主要是由于地下基坑开挖工程量增加，则地下建筑工程相应建设费用提高，项目总投资也相比项目建议书阶段的投资有所增加。

1.4项目可行性研究编制单位

浙江五洲工程项目管理有限公司。

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第二章主要评估意见

2.1评估依据

1.《杭州市城市总体规划（2001-2020年）》； 2.《杭州市土地利用总体规划》；

3.《杭州市丁桥单元（JG05）控制性详细规划》；

4.《杭州市江干区国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》； 5.《城市居住区规划设计规范》（GB50180-93）（2002版）； 6.《关于丁桥单元G1/S42地块公园兼地下社会公共停车库工程项目建议书的复函》（杭发改审【2013】151号）；

7.《建设项目选址意见书》（选字第330100201400276号）； 8.《关于丁桥单元G1/S42地块公园兼地下社会公共停车库工程项目项目建设用地的预审意见》（杭土资预[2013]312号）；

9.建设项目可行性研究报告；

10.国家发改委建设部颁布的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版，2006年）；

11.《投资项目可行性研究指南（试用版）》； 12.《杭州市建设工程技术经济指标》； 13.《杭州市建设工程造价信息》； 14.其他相关法规、规范等资料。

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2.6建设方案的评估意见 2.6.1工程建设方案

1.项目总体规划设计

《可研报告》结合现状条件及《杭州市丁桥单元（JG05）控制性详细规划调整》的要求，对功能或景区的划分、景观构想、景点设置、竖向及地貌、园路系统、植物布局以及建筑物、构筑物的位置、规模、造型及各专业工程管线系统等作出综合设计。根据《公园设计规范》（CJJ48-92），本项目为带状公园，主要由绿化园地、园路及铺装场地、管理建筑、游憩服务公用设施等组成。

2.绿化工程规划设计

《可研报告》提出公园的绿化用地应全部用绿色植物覆盖，建筑物的墙体、构筑物可布置垂直绿化，建筑物屋顶可布置绿化。绿化工程总体规划设计应以公园总体设计对植物组群类型及分布的要求为依据。在植物种类的选择上应尽可能选择当地本土植物，选择林下植物应具有耐阴性。在进行设计时，应利用乔木、灌木、地被植物、草坪形态和植物属性的差异形成错落有致的层次感来表现植物搭配形成的景观效果。在植物选择时应注重设计通透性的原则，选择适应生存，符合周边环境特点的绿色植物。

3.园路规划设计

根据《可研报告》，园路线形设计应与地形、水体、植物、建筑物、铺装场地及其它设施结合，形成完整的风景构图；应创造连续展

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示园林景观的空间或欣赏前方景物的透视线，路的转折，衔接通顺，符合游人的行为规律。主路宽度应在2.5～4.5m范围内，支路宽度应在2.0～3.5m范围内，小路宽度应在0.9～2.0m范围内。主路纵坡宜小于8%，横坡宜小于3%；支路和小路纵坡宜小于18%。园路及铺装场地应根据不同功能要求确定其结构和饰面，面层材料应与公园的风格相协调。

4.公共服务设施规划设计

《可研报告》提出游览、休憩、公共服务性设施设计时应与地形、地貌、水体、植物等其他要素统一协调；层数以一层为宜。亭、廊等供游人坐憩之处，不采用粗糙饰面材料，也不采用易刮伤肌肤和衣物的构造。公共服务设施有亭、廊、厅、棚架、园椅、园凳等游憩设施，园灯、果皮箱等公用设施，同时设置有公共厕所。

5.消防设施规划设计

根据《可研报告》，本工程消防水源由市政给水管网直接供给，在绿地内设置室外消火栓，室外消火栓布置最大间距为120m，重点地段不大于80m。绿地区域内设置消防通道，满足消防对道路宽度的要求。在建筑物或构筑物中设置消火栓、灭火器等装置。在地下停车库内设置自动喷淋灭火系统和火灾自动报警系统，使灭火系统、通风系统、排烟系统、隔绝设施等均与自动报警系统联系起来。

2.6.2建筑方案

1.建筑方案描述

丁桥单元G1/S42地块公园兼地下社会公共停车库工程结合江干

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区丁桥单元整体建筑特色，通过公园绿地（以绿化种植为主，辅以绿带中的土地整理、适当的地形改造、园路铺装、游憩服务公用设施）和地下社会公共停车库的建设，来完善基础设施条件，提升丁桥新城的整体形象，推动城市基础设施建设，改善居住环境。

2.建设规模

根据《可研报告》，丁桥单元G1/S42地块公园兼地下社会公共停车库工程项目总用地面积为47070㎡（约合70.605亩），总建筑面积为23052㎡，其中地上建筑面积1412㎡，地下建筑面积21640㎡。

规划方案建设规模描述如下 （1）公园绿地工程建设规模

根据《公园设计规范》（CJJ48-92），本项目为带状公园，其用地比例应满足规范里带状公园内部用地比例的要求。公园绿地建设内容主要包括绿化园地、园路铺装场地、管理建筑、游憩服务公用设施等。

a.绿化园地。根据《公园设计规范》（CJJ48-92），陆地面积大于2公顷小于5公顷的带状公园，其植被绿地的用地比例应大于75%。本项目绿地植被用地面积位36425平方米。

b.园路及铺装场地。根据《公园设计规范》（CJJ48-92），园路及铺装场地的用地比例应在10%～20%之间。本项目园路及铺装场地用地面积为8478㎡。

c.管理建筑。根据《公园设计规范》（CJJ48-92），其管理建筑的用地比例应小于0.5%。本项目管理建筑用地面积为235㎡。

d.游憩服务公用设施。根据《公园设计规范》（CJJ48-92），其游

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憩服务公用设施的用地比例应小于2.5%，本项目游憩服务公用设施用地面积为1177㎡，设置公厕一座，园椅园凳400套，果皮箱50个。

e.室外体育设施场所。根据要求，地块内设置一处室外体育设施，主要为居民提供健身活动，场地面积为755㎡。

f.公共自行车停放点。由建设项目选址意见指出，根据府办简复第B20101547号文件要求，结合地块实际情况，拟配置2处公共自行车停放点。

g.配套工程。本项目除设置绿地外，将在绿地配置部分必要的附属工程，包括照明工程、给排水工程等。

（2）地下社会公共停车库建设规模

本项目地下建筑面积为21460㎡，主要设置地下社会公共停车库和相关配套设备用房。根据浙江省《城市建筑工程停车场（库）设置规则和配建标准》（DB33/1021-2013）及《杭州市城市建筑工程机动车停车位配建标准实施细则》的要求，结合该区的实际需求，本地块需设置地下机动车停车位500个，非机动停车位1500个。

3.公用工程

根据《可研报告》，本项目公用工程主要由给排水、供电等。 （1）给排水工程

本工程给水系统以以市政给水管网为水源，引入两根DN200给水管在地块内呈环状布置，用于绿化道路浇洒、管理用房用水及车库冲洗等。

本项目排水采用雨污分流制，雨水汇集后通过市政雨水管道就近

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排入河流，湖泊，污水排入市政污水管道。

（2）供电工程

本项目电气设计主要包括动力、照明，本项目用电负荷为644.69kW。

表2-3 项目用电负荷估算表

序号 1 2 3 4 项目名称 园路及铺装场地 管理、服务建筑 停车库 合计 工程量（㎡） 8478 1412 21640 用电指标（W/㎡） 用电负荷（kW） 15 60 20 127.17 84.72 432.8 644.69 2.6.3工程方案

1.主要建、构筑物结构方案

地上管理建筑为一层，结构形式为砖混结构，地下车库为混凝土框架结构。

2.工程项目主要建、构筑物工程量表

丁桥单元G1/S42地块公园兼地下社会公共停车库工程建、构筑物工程量如表2-4所示。

表2-4 本项目建、构筑物工程量表

序号 1 2 3 4 项目名称 管理建筑 游览、休憩和公共服务设施用房 室外体育运动场所 地下停车库 占地面积（㎡） 235 1177 755 建筑面积（㎡） 235 1177 21640 备注 2.6.4评估意见

评估认为：

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1.《可研报告》提出丁桥单元G1/S42地块公园兼地下社会公共停车库工程规划用地面积为47070m2，总建筑面积23052m2，地上建筑面积为1412m2，地下建筑面积21640m2，绿化面积36425m2，园路及铺装面积9233m2（含室外运动场地755㎡），设置地下机动车停车位500个。以上设计指标符合本项目规划选址意见书（选字第330100201400276号）提出的地块控制指标的要求：配建约500个社会公共停车位，并按照居住区体育中心的室外体育设施的要求设置室外提运动场一处。

2.《可研报告》提出丁桥单元G1/S42地块公园兼地下社会公共停车库工程管理用房占地面积为235m2，占总用地面积的0.5%；服务设施用房占地面积为1177m2，占总用地面积的2.5%；园路及铺装面积为9233m2（含室外运动场地755㎡），占总用地面积的19.6%，绿化面积为36425m2，占总用地面积的77.4%，符合《公园设计规范》（CJJ48-92）中居住区公园各项用房用地比例要求：管理用房不超过0.5%，服务设施用房不超过2.5%，园路及铺装面积在10~20%之间，绿化面积应大于75%。

3．依据《杭州市城市建筑工程机动车停车位配建标准实施细则》，游览场所应配建机动车停车位数量不应小于规定的应配建机动车停车位数量。划拨土地同时还应增配一定数量的公共停车位，增配公共停车位数量应为其配建停车位数量的20%以上（含20%）。

经测算，本项目共计设置机动车停车位500个，公园本身应设置机动车位48个，社会公共停车位452个。还应至少设置非机动车位

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1036个。具体计算过程如下：

（1）根据《杭州市城市建筑工程机动车停车位配建标准实施细则》游览场所机动车停车位不应小于下表规定：

表2-5游览场所停车位指标

项目 城市公园 停车位/100㎡ i 0.07 ii 0.1 iii 0.12 本项目位于江干区属于ii区，即0.1停车位/100 m2。则本项目公园停车位应配置47070÷100×0.1=47.07个，按照不足一个的按一个算，本项目公园停车位应至少配置48个。

（2）48×20%=9.8个≈10个

（3）根据《杭州市城市建筑工程机动车停车位配建标准实施细则》公共绿地，当用地面积大于3000平方米时，应至少设置一层地下车库，本项目可用于建设的地下面积为21640平方米，除去人防建筑面积1412平方米、汽车库管理用房及设备用房656平方米、非机动车位1036×2=2072平方米，根据《杭州市城市规划公共服务设施基本配套规定》每个机动车位建筑面积在30~35平方米之间，则本项目仍有21640-1412-2072-656-58×35=15470平方米建设社会公共停车位。15470÷35=442个。

则本项目可建设停车位:48+10+442=500个。因此，设置机动车停车位500个是合理的。

4.《可研报告》中本章节中未对日用水量进行计算。 评估建议：

建议《可研报告》增加对日用水量的计算。

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2.7智能化、信息化系统建设的评估意见 2.7.1智能化、信息化系统建设

《可研报告》详细阐述了汽车库智能化系统配置的一般要求，并指出本项目智能化系统包括：信息网络系统、综合布线系统、室内移动通信覆盖系统、广播系统、信息引导及发布系统；宜包括电话交换系统、通讯接入系统等。

2.7.2评估意见

《可研报告》对丁桥单元G1/S42地块公园兼地下社会公共停车库智能化系统配置进行了详细的阐述，内容可靠全面，符合《智能建筑设计标准》（GB/T50314-2006）。

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2.8节能及环境影响评价的评估意见

2.8.1节能工程

《可研报告》从给水排水节能、电气节能暖通设备节能三个方面分析阐述项目节能措施。

1.给水排水节能

项目地下车库采用市政管网压力直接供给，绿化用水可采用市政管网压力直接供给，也可用中水或者直接从附近河流引进。选用节能节水器具、仪表。

2.电气节能

选择与电力负荷相适应的高效低能耗节能型变压器，变压器尽量靠近负荷中心，降低线路损耗。变压器低压侧设置无功补偿装置，无功补偿电容选用抑制谐波功能电容。照明设备照度标准等满足《建筑照明设计标准》要求。

3.暖通设备节能

本项目所有通风设备均采用高效节能产品 4.能耗分析

《可研报告》提出的项目能源消耗量测算：

本项目使用的能源主要是电、水。项目用能主要是照明、公用设备（电梯、水泵、风机、消防水泵等）。管理人员的生活用水、绿化用水和消防用水。

《可研报告》中计算得出本工程年耗电总量约为206.763万

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kWh，；年耗水总量为1.648万m3。计算得出本项目电、水折合标准煤为254.112tce（当量值），629.972 tce（等价值）。详见表2-6：

表2-6项目总能耗表 序号 1 2 合计 能源品种 电 水 单位 消耗量 折标煤系数 1.229tce/万kWh 3.04tce/万kWh 0.857tce/万m 3折标煤(tce) 254.112 628.56 1.412 254.112 629.972 备注 当量值 等价值 等价值 当量值 等价值 万kWh 206.763 万m 31.648 2.8.2环境影响及采取的措施

《可研报告》从项目建址环境现状、项目建设与运营期环境影响分析、环境保护措施、环境保护与投资、环境影响评价等方面进行了比较详细的分析和阐述，其分析主要如下：

1.大气环境影响评价

本项目建设施工期的大气污染物主要为施工扬尘，可以采取调整搅拌场地、洒水抑尘等措施，减轻对环境空气的影响；运营期影响环境空气的主要为汽车尾气。可适当控制车辆数量，减少汽车尾气对生态平衡的破坏。

2.水环境影响评价

本项目在施工期对水环境的污染主要来自于建设时对水体的搅混、油污染和施工人员生活污水排放，可以通过加强施工营地的管理来减缓工程对水环境的影响；运营期水污染主要是暴雨径流冲刷路面产生的污染物质及突发性事故对水体造成的污染。项目周边及道路配有良好的排水系统，对由暴雨产生的路面径流，均能通过道路雨水排

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水系统集中排入地表水水系。

3.固废处置影响评价

在施工期间，建设中的固体废弃物主要来自施工方废弃物及施工人员产生的生活垃圾等。项目运营后产生的主要固体废弃物为生活垃圾，由环保部门可定期收集处理和清运。

4.声环境影响评价

施工期各种施工机械具有高噪声、无规则的特点，对周围环境影响较大，应采用低噪声机械，注意日常维护、采取临时性的隔声降噪措施，并严格执行杭州市噪声管理条例。运营期间应加强宣传和引导，使游客自觉遵守公园管理的各项规定：不鸣笛、不大声喧哗、不在公共场所高声交谈；营造文明、和谐的公共环境。 2.8.3评估意见

评估认为：

1.《可研报告》从项目建址环境现状、项目建设与运营期环境影响分析、环境保护措施、环境保护与投资、环境影响评价等方面分析了本项目的生态与环境保护的可行性，其编写内容以及深度基本达到可行性研究报告的编制要求，从环境保护的角度上考虑，项目是可行的。

2.本项目为公共建筑项目，《可研报告》对项目能源消耗、给排水节能、电气节能、暖通空调系统节能等方面作了较为详细的分析。

3.报告对于节能措施分析比较深入，对拟建项目的工程方案等都

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提出了节能措施的要求，采用新型节能材料，包括给排水、电气等各个专业的节能，符合国家相关的标准要求。项目所在地能源的供应也符合本项目建设的基本要求。

评估建议：

1.建议《可研报告》中增加项目建筑节能措施方案，增加节能方案的完整性。

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2.9征地、拆迁及安置的评估意见 2.9.1征地、拆迁及安置

《可研报告》中并未将征地拆迁安置作为独立章节进行论述，只是在投资估算中对土地费用进行了简单说明和计算。

本项目征地拆迁费用拟按100万元/亩考虑，项目用地规模为4.707公顷（约合70.605亩），则本项目征地拆迁费用约为7061万元。

2.9.2评估意见

评估建议：

建议可研编制单位增加征地拆迁以及节约节约使用土地的相关内容作为独立章节，以保证可研报告的完整性。

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2.10劳动安全卫生与消防 2.10.1劳动安全卫生与消防

《可研报告》对本项目建设及运营过程中可能产生的有害物质种类及危害性进行了详细分析，并提出了安全措施方案；且从建筑工程和消防工程两方面提出了安全消防措施。

2.10.2评估意见

评估认为：

1.《可研报告》对本项目建设和运营过程中产生的有害物质种类及危害性分析进行了详细的阐述，内容可靠、全面。

2.项目建成后，公园将是人员较为集中的场所，对消防安全要求较高。《可研报告》从消防设施与设备两个方面进行了消防措施分析，消防设施设置符合国家相关标准。

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2.11组织机构与实施进度 2.11.1组织机构

《可研报告》从组织机构的组建、管理、人资源配置、工资福利和来源及招聘方式等方面考虑项目管理机构的设立。由杭州市城市土地发展有限公司承担项目的建设管理工作，以及其在项目建设期间具体职责范围。项目建成后，由杭州市城市土地发展有限公司自行组织或委托专业机构进行管理。

2.11.2实施进度

根据《可研报告》，建设期为36个月，2015年1月到2017年12月底。项目进度安排如下：2015年1月至2015年2月完成可行性研究报告编审；2015年3月-2015年10月完成工程方案设计、工程初步设计、工程施工图设计等规划设计阶段工作；2015年11月-2016年2月完成监理单位与施工单位招标；2016年05月完成土地平整；2017年03月完成土建施工；2017年08月完成安装工程；2017年11月完成绿化工程；2017年12月底完成工程竣工验收。

2.11.3评估意见

评估认为：

1.《可研报告》提出的项目组织机构比较合理，由杭州市城市土地发展有限公司承担项目的建设管理工作，并对项目建设管理机构、人力资源配置进行了具体的描述。

2.《可研报告》中项目建设工期的确定及实施进度安排合理，达

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到可研报告编制深度要求。

评估建议：

建议《可研报告》组织机构中增加项目运营期的组织管理相关内容。

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2.12项目投资估算与资金来源的评估意见

2.12.1项目投资估算与资金来源

《可研报告》中投资估算与资金来源描述如下： 1.项目投资估算

依据相关投资估算标准，经过估算，本项目总投资约25365万元，其中工程费用约为15129万元，工程建设其他费用约9028万元（含征地拆迁费7061万元），预备费1208万元。本项目工程投资估算如表2-7所示。

表2-7丁桥单元G1/S42地块公园兼地下社会公共停车库工程投资估算汇总表 项目总投资 (万元) 25365 工程建设投资（万元） 工程费用 15129 工程建设其他费 9028 预备费 1208 2.资金来源

项目建设资金均建设单位自筹解决。 3.项目投资额超建议书投资情况说明

本项目总投资由项目建议书阶段的23972万元，增加到可研阶段的25365万元，增加了1391万元。造成总投资增加最主要的因素是地下基坑开挖工程量增加，则地下建筑工程相应建设费用提高造成总投资增加。 2.12.2评估意见

评估认为：

1.《可研报告》投资估算中工程内容和费用项目较齐全，基本达

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到可研报告投资估算深度；

2.《可研报告》投资估算中，土建工程及安装工程费用单价对比于类似项目，本项目单方造价过高，应予调整。

评估建议： 1.工程费用

本次评估对工程费用中单方造价进行了普遍调整，除“城市雕塑、照明工程、通讯工程、标志标线”等费用外，其他费用相较于可研报告均有不同程度降低。对于一些重复计算的项目进行删除调整。例如地下车库采用综合单价计算，删除“基坑围护和桩基工程”等项目。项目工程费用由15129万元调整为9545万元，核减5584万元。

2.工程建设其他费用

（1）工程建设其他费用根据《浙江省工程其他费用定额》（2010版）调整；

（2）工程建设其他费用由9028万元调整为7979万元，核减1049万元。

3.预备费

预备费由1208万元调整为350万元，核减858万元； 4.项目估算总投资

经评估，本项目估算总投资17875万元，其中工程费用为9545万元，工程建设其他费用7979万元（含征地拆迁投资7061万元），，预备费350万元。项目总投资由《可研报告》的25365万元调整到17875万元，核减7490万元。具体详见表2-8。

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表2-8丁桥单元G1/S42地块公园兼地下社会公共停车库工程总投资估算评估对比表 单位：万元

评估前 序号 工程或费用名称 一 1 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 1.7 1.8 1.9 1.1 1.11 1.12 1.13 工程费用 公园 地上建筑 地面铺装 绿化工程 标志小品 亭、廊、花架 城市雕塑 座椅 厕所 果皮箱 照明工程 通讯工程 给排水工程 电气工程 单位 ㎡ ㎡ ㎡ 座 项 项 位 座 个 ㎡ 项 ㎡ ㎡ 数量或 计费基础 1412 8478 36425 1 1 1 400 2 50 47070 1 47070 1412 单价 或费率 3000 600 450 100000 500000 500000 500 500000 500 50 100000 150 250 合价 （万元） 15129 3891 424 509 1639 10 50 50 20 100 3 235 10 706 35 评估调整 序号 工程或费用名称 单位 一 1 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 1.7 1.8 1.9 1.10 1.11 1.12 1.13 工程费用 公园 地上建筑 地面铺装 绿化工程 标志小品 亭、廊、花架 城市雕塑 座椅 厕所 果皮箱 照明工程 通讯工程 给排水工程 电气工程 ㎡ ㎡ ㎡ 座 项 项 个 座 个 ㎡ 项 ㎡ ㎡ 数量或 计费基础 1260 8478 36425 1 1 1 180 2 50 47070 1 47070 1412 单价 合价 核减 万元 -5584 -1472 -109 -263 -656 -10 -20 0 -11 -60 -1 0 0 -282 -21 或费率 （万元） 2500 290 270 0 300000 500000 500 200000 450 50 100000 90 100 9545 2419 315 246 983 0 30 50 9 40 2 235 10 424 14 浙江建安工程管理有限公司 35

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评估前 1.14 1.15 2 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 2.7 2.8 2.9 2.10 二 1 1.1 1.2 室外体育场所 公共自行车停放点 地下社会停车库 地下建筑工程 基坑围护 桩基工程 给排水工程 电气工程 通风工程 弱电工程 消防工程 电梯工程 标志标线 工程建设其他费用 建设管理费 建设单位管理费 建设管理其他费 项 处 ㎡ m ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ 项 项 万元 万元 1 2 21640 650 23052 21640 21640 21640 21640 21640 1 1 15129 15129 800000 100000 3800 15000 150 150 200 150 100 150 400000 300000 1.29% 1.20% 80 20 155848 8223 975 346 325 433 325 216 325 40 30 9028 697 195 182 1.14 1.15 2 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 2.7 2.8 2.9 2.10 二 1 1.1 1.2 室外体育场所 公共自行车停放点 地下社会停车库 地下建筑工程 基坑围护 桩基工程 给排水工程 电气工程 通风工程 弱电工程 消防工程 电梯工程 标志标线 工程建设其他费用 建设管理费 评估调整 项 处 ㎡ m ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ 项 项 1 2 21640 650 23052 21640 21640 21640 21640 21640 1 1 9545 9545 400000 100000 3100 0 0 40 50 35 45 0 200000 300000 40 20 7126 6708 0 0 87 108 76 97 0 20 30 7979 379 100 76 核减 -40 0 -4112 -1515 -975 -346 -238 -325 -249 -119 -325 -20 0 -1049 -318 -95 -106 建设单位管理费 万元 建设管理其他费 万元 浙江建安工程管理有限公司 36

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