建筑设计控制项目成本要点

建筑设计控制项目成本要点

1 设计管理原则

1.0.1 〖注重方案设计〗注重方案设计阶段的成本控制工作，方案设计对建设

1.0.2

1.0.3 1 2 3 4

1.0.4 1 2

1.0.5 1 2 3 4

1.0.6

项目成本的控制起到决定性的作用。

能力是确保设计工作顺利进行的要素，相比其内部条件显得更加难以把 握，把握的水平将直接影响项目成本和设计周期。外部沟通能力除与业 主的沟通能力之外，还包括与行政审批部门、行政管理部门、垄断行业 以及法定咨询单位沟通的能力。

项目的进度、直接成本及间接成本：

前提是业主方提供的设计条件不发生重大变化，目的是设计工作不发生逆转；

与业主方的有效沟通，共同维护业主单位提供的设计条件的严肃性，是 设计工作不发生逆转的保证；

设计组织的关键在于运作好各设计阶段、各设计子项的串联与并联，尽 可能做到无缝“接力赛跑”；

设计组织的方法是作好进度控制（附线状图或柱状图），各专项设计在 各设计阶段介入的时间及深度（附鱼剌图），以及主线与附线之间的配 合。

生产是为了销售：

不作不切实际的、性价比低下的追求；

为追求项目特色及销售亮点，应事前测算投入产出比。

控制设计差错数量，列入设计考核指标； 设计差错应尽可能消灭在实施前；

设计前后阶段之间及各专业设计之间的配合、协调是减少差错、优化设 计的关键；

事前确认修改、变更对建安造价的影响，减少实物返工。

1

〖提高外部沟通能力〗外部约束条件是设计的重要依据，提高外部沟通〖提高设计组织能力〗设计组织能力决定设计工作效率，直接影响建设

〖性价比优先原则〗性价比是生产者追求的首要目标，投入是为了产出，

〖设计控制〗设计差错控制及修改、变更控制：〖业主意见确认〗设计全过程各环节均以业主的书面意见为新增设计依

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据，在已有设计的条件下，该书面意见是甲、乙双方共同控制项目成 本的核心内容。

2 设计前期准备

2.0.1 〖设计提前介入〗项目决策是开发项目成本控制的前提。设计单位提前

介入业主的决策过程，参与土地投标前的预可行方案研究，是控制开发 项目成本的有效措施：

1 密切把握业主方对项目的产品定位及技术要求，为项目决策提供有效的 技术支持；

2 及时做好信息共享与交接，避免设计过程出现较大的分歧，引起设计重 大修改；

3 提醒业主避免严重违反规范法规的想法带入预可行方案。

2.0.2 〖资料收集完备〗资料收集的完备程度决定不可預见费的多少，资料收

集的内容包括： 1 本案的土地证明；

2 本案的相关规划，本案有无审批的历史；

3 与本项目相关的各种退距及保护距离的特定要求； 4 场地地形、朝向、风向、微气侯、景观、观景等特点； 5 左邻右舍现状及规划；

6 现状地形图，如地形图与现状不符，应要求业主实测；

7 地貌﹑地质影响方案设计及技术设计，场地初勘最为重要；

8 相关的高压线 ﹑地下的城市管网、光纤、轨道交通等重要的城市基础 设施资料；

9 上水﹑下水﹑电﹑气的源头、路径、接口及能力，过境市政下水要慎重； 10 地下人防资料，包括修建规划、修建状态、产权关系； 11 本案有无非常规的特殊问题。

2.0.3 〖住宅产品定位〗住宅产品定位影响销售速度及财务成本，过多的户型

定位增加系统整体的运作成本： 1 各类户型的比例及户型品质的标准；

2 户型标准的多样性及同一户型标准式样的多样性； 3 市场对建筑风格的接受程度； 4 较多采用受市场欢迎的成熟户型。

2

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3 分期建设设计管理

3.0.1 〖分期设计管理目标〗在满足要求的前提下减少前期投入，是分期建设

的项目设计管理争取的目标：

1 总图分期应保证道路交通、消防设备用房及消防扑救的要求； 2 建筑分期应满足销售对各期户型比例的要求； 3 4 5

3.0.2 1 2 3 4

4.1.1

4.1.2 1 2 3 4

设备分期应满足前期验收、交房及入住的要求；

环境分期应协调施工组织，并满足前期绿树成荫的要求； 应将样板区作为前期的首期考虑。

内容的衔接：

尽可能将本期范围之外的道路、挡墙、给水、排水、供电、供气以及需 改造的过境市政设施等相关的设计一并完成；

注意在总图中分期部位的可实施性，衔接好各期的道路、人行道标高及建筑室外地坪标高，尤其要考虑排水分期的可能； 注意在总图中临时施工道路的安排；

考虑分期建设对设备用房布置的影响，保证前期建设验收及交付使用的 需要。

4 总图设计

4.1 地质与总图设计

作为总图布置的重要依据。

质、较差的地质、回填、冲沟等状态，综合考虑建筑布置及基础方式： 避免在地质条件不适合的位置布置建筑；

综合考虑高﹑低层建筑及地下车库布置的经济性； 降低基础总造价； 提高地下建筑利用率。

4.2 地形与总图设计

3

〖分期设计衔接内容〗为满足前期的验收及交付使用，应作好相关设计〖场地初勘〗应在方案设计之前进行场地初勘，掌握持力层等地质状态，〖总图布置〗利用场地的现有资源，结合不同的地质条件，如较好的地

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4.2.1 〖朝向与风向〗建筑布局应尽可能考虑朝向、日照要求，应作风向模拟

分析来确定建筑布置。

4.2.2 〖挡土墙〗地形变化较大的场地，对各种挡土墙形式、高度进行分类、

分级，应尽可能优先采用放坡绿地或逐级退台的方式，避免采用高大的 挡土墙，以降底成本。

4.2.3 〖土方平衡〗结合场地地形特点，应尽可能做到土石方挖填平衡：

1 2 3

4.2.4

4.2.5

4.2.6

4.2.7

4.3.1

4.3.2 1 2

挖方应计算地下建筑部分； 填方应考虑松散系数；

平场开挖与建筑地下部分开挖应力争一次完成。

析。地质初勘反映持力层等地质状态变化大的项目，应多作包含持力层 状态的剖面进行竖向设计比较，以准确把握基础状态。

及地质状况，合理确定建筑布置及正负零标高，避免深挖、高切及深基。

前提下，控制道路长度。

量的旋转车道。

4.3 设备专业总图设计

貌、环境景观以及分期实施等因素，合理确定设备专业的负荷中心、管 线管廊及构筑物总图布置。

雨水管等管线管廊，以及污水处理池，隔油池等构筑物在总图的平面和 竖向的布置：

场地竖向设计及小区道路设计，充分考虑雨、污排水的排向及经济合理 性，避免高差大的跌排水井；

最大限度的利用外部管网资源，充分利用市政给水水压供水，合理利用 市政雨、污管道高程，重力流排水；

4

〖竖向设计比较〗小区场地高差明显时，应作竖向设计比较进行经济分〖建筑标高〗场地设计应与周边规划道路、场地相衔接，结合现状高差

〖小区车行道路〗在满足车行交通、消防车行、车库出入等功能要求的〖车库出入口〗合理选择地下车库出入口位置，尽量避免地面出现大体〖总图布置的原则〗综合考虑建筑布置、负荷分布、外部接口、地形地〖给排水总图布置〗综合考虑给排水专业给水管、消防给水管、污水管、

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3 要能解决好室内外各类管道的合理连接，尤其解决好重力流的排水管道的合理连接。

4.3.3 〖雨水回用〗尽可能利用雨水收集技术，作雨水回用设计。

4.3.4 〖电气设备用房总图布置〗开闭所、变配电所、柴油发电机房的总图布

置：

1 主要电气设备房（开闭所、变配电所、柴油发电机房等）的点位尽量

2 3 4

4.3.5

4.4.1

4.4.2 1 2 3 4

4.4.3

4.4.4

4.4.5

靠近各自的负荷中心，并应满足供电半径的要求，尽量不设置在最下面 一层，並应避开上一层的卫生间、厨房、水泵房等房间； 柴油发电机房尽量靠近变配电所，且临贴建筑的外墙布置； 冷水机房应尽量靠近为其空调主机供电的变配电所；

大型小区及城市综合体电气设备房的位置及数量应考虑工程分期、物 业管理、业态撤分的需要，在一期工程内设置必要的电气设备房确保一 期工程通过各种验收、使用。

4.4 环境总图设计

建筑方案设计应引导景观方案设计：

建筑方案所形成的环境空间应有利于景观方案设计的再创造；

场地坡度较大的项目，顺势而为解决各种开发需求，是建筑、环境设计 布局的原则；

建筑布置应尽可能保护原生态，有利于营造出有生态特色的小区环境； 小区环境设计最迟应在小区方案设计后期介入。 多，以免引起不必要的麻烦，更不能因难度大而虚算。

在实测1/500地形图上对原生树木中较大或树种较好的树木，逐一标注其坐标、树根部标高、胸径、树高、树冠直径及树种等数据。

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〖电气管网总图布置〗优化强电、弱电管网走向，合理布局。〖景观设计介入〗景观设计应在方案设计进行中介入。〖环境性价比〗单位销售面积的环境成本特别是绿化投入的性价比极高，〖绿地率〗绿地率必须大于“设计条件”所要求的比例，但不宜超过太

〖调查现状树木〗小区方案设计之前业主方应对场地现状树木进行调查，

〖利用生态资源〗在总平面设计及竖向设计时，尽可能结合小区建筑形

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