商业地产收入形式、涉税-2

关于XX购物中心收入形式及基本涉税情况说明

一、收入的实现形式及原因：

1，租赁收入，即商场给商户提供柜台或经营场所，销售和收款等经营活动都由商户自己负责，商场按合同收取商户租金。开业后这种收入实现形式占50%以上。 2，保底租金和分成孰高收入，即商场出租柜台或经营场所时，按合同约定先收取一定数额的租金，期末（季末或半年或第二年初）再根据与商家约定的销售额扣点比率收取一定的租金。如果期末分成（扣点）计算出来的结果小于先行确定的租金，商户则按先行确定的金额向商场支付租金；如果根据扣点计算的结果高于现行确定的租金，商户则按扣点计算的结果支付租金。开业后这种收入实现形式占30%-40%。（此种形式会逐渐成为购物中心主要收入形式，因为如果商户经营业绩好，销售额较高那么商场得到收益更高；如果商场经营的一般甚至不好，商场也会有固定的保底租金收益）

3，联营销售收入，即商场给商户提供柜台或者其他经营场所，商户派人参与商品的销售，但销售活动由商场统一管理，商品销售的款项也由商场统一收取，商户的商品销售结束后（或者双方约定一个结算期间），商场按一定的比例计算收取柜台或者其他经营场所的租金。开业后这种收入实现形式占10%左右。 4，经营管理费收入，即商场按与商户签订的租赁合同，商场给予商户一定的经营管理服务、指导，商户按期向商场支付经营管理费。

5，物业管理费收入，即商场按与商户签订的租赁合同，商场给予商户一定的物业维护，商户按期向商场支付物业管理费。

6，广告费收入，即商场为商户打广告收取商户的费用。

7，折扣收入，即商场为了抢占商机，增加销售额在一般在节假日开展折扣销售活动实现的收入。

8，广场临时租赁收入，即商场把广场临时租赁给一些在节假日做促销的商户，同时收取一定费用。

二、 关于租赁和联营销售形式收入的涉税情况：

1，租赁收入指向那些签订租赁合同的商家收取租金，租赁收入要缴纳营业税及附加，税率约为5.55%，开具服务业发票；同时因产权自持，要缴纳房产税，因

为是对外出租按从租计征房产税，税率为12%。

2，保底租金和分成孰高，如果租金高于销售额分成，那么收入应按租金收取，那么要缴纳营业税及附加，税率约为5.55%，开具服务业发票，同时要缴纳房产税，房产税从租计征、税率为12%；如果销售额分成高于租金，那么收入应按销售额分成收取，那么要按销售分成金额征收营业税及附加，税率为5.55%，同时要缴纳房产税，房产税从租计征为12%。

3，联营销售收入，要按扣点金额征收增值税，税率为17%（增值税一般纳税人），同时要缴纳房产税，因为是商场和商家联营共同承担风险，那么房产税按余值计征，房产税为：应税房产原值×（1-扣除比例）×年税率1.2%。（注：扣除比率一般为：10%-30%）。 三、有待办理的事项： 1，增值税一般纳税人办理：

购物中心既涉及营业税业务活动又涉及增值税业务活动，而且二者无直接联系和从属关系，所以可以认定为购物中心的销售活动是兼营形式。那么是兼营形式势必要办理“增值税一般纳税人”，根据最新的《增值税一般纳税人认定条件》：自2009年1月1日起，增值税一般纳税人年销售额认定标准降低，工业企业从100万降到50万，商业企业从180万降到80万。新办商贸企业申请增值税一般纳税人资格需报送以下资料：

1、书面申请报告1份；2、《增值税一般纳税人申请认定表》一式三份；3、《增值税一般纳税人货物存放场所税务登记表》一式四份；4、《增值税一般纳税人档案资料》一式二份；5、经营场所的所有权证明、租赁合同或协议书复印件1份（非经营者所有的应提供出租者的经营场所所有权证明复印件）；6、法定代表人和主要管理人员、会计人员居民身份证复印件和会计人员资格证书复印件各1份；7、营业执照复印件1份；8、银行存款证明（即注资凭证）复印件1份；9、有关机构的验资报告1份；10、公司章程复印件1份；11、能证明可以达到增值税一般纳税人认定标准的资料如已签订的购销合同、协议或书面意向复印件各1份；12、若为企业分支机构则另需提供总机构税务登记证、增值税一般纳税人有效证件、董事会决议复印件各1份。 2，收银系统和财务软件的选择：

据打听了解目前国内对销售这块用的软件较多、口碑较好的是“商友软件”，一般都是按客户要求进行开发且费用在100万左右。 3，需办理证照：

1. 根据国家房产局和合肥市房产局规定对外出租房屋需要办理《房屋租赁合 同登记备案》、《房屋租赁许可证》，经向市房产总局和蜀山分局了解，原则上都要求办理，否则不得对外出租。同时，像一些较为正规的大公司和上市公司承租了房屋为了保障自己权益会要求出租房办理相关手续。且办理手续相对较为简易，办理时间也较快。

2. 公司拟定收入方式中有“物业管理收入”一项，经向市房产局物业处了解， 需办理物业资质，否则取得不了《物业收费许可证》，像西安立丰，元一时代都办理了物业资质，且办理手续相对较为简易，办理时间也较快。

3.至于物业收费金额，物价局对商业物业这块没有明确界定范围，只是明确收费多少要建立在甲乙双方公平、自愿基础上且不违反市场行情。 4，申购相关发票：

对外租赁要向当地税务局申购“服务业租赁类发票”；联销形式要申购“增值税专用发票”；申购“房产税发票”；收取物业费，管理费申购“服务业通用发票”。 四、 综述：

以上内容是在领导们的指点下、自己结合书本网络知识、向在商场做财务的同学及同事咨询总结出来的，算是头脑里有了一条从收入着手逐步展开的思路。整体看来，日后XX购物中心的税负较重，以房产税和营业税及附加为例，如果XX购物中心平均每年有6000-7000万租金收益，那么要规规矩矩纳税，但房产税和营业税及附加可能在1000万左右，除此之外，还有增值税、企业所得税等（不考虑前几年亏损弥补），所以如何筹划XX购物中心税负较为重要。

2011-3-10

本文来源：https://www.bwwdw.com/article/hvm.html