中国工业地产市场行情分析报告

中国行业研究报告咨询系列

中国工业地产市场行情分析报告中国企业高层战略决策参考必备

行业报告、研究报告、预测报告、调研报告、市场调研、可研报告、神秘顾客调查、问卷调查博研咨询中国市场调研在线出品

●行业研究分析报告（推荐指数★★★★★）

《中国工业地产市场行情分析报告》是博研咨询依托国家统计局、国家发改委、国家经济信息中心、国务院发展研究中心、国家海关总署、全国商业信息中心、中国经济景气监测中心提供的最新行业运行数据为基础，验证于与我们建立联系的全国科研机构、行业协会组织的权威统计资料。凭借博研咨询在其多年的行业研究经验基础上建立起的完善产业研究体系，一整套的产业研究方法始终处于行业领先地位，是目前国内覆盖面最全面、研究最为深入、数据资源最为强大的行业研究报告系列。

《中国工业地产市场行情分析报告》充分体现了博研咨询所特有的与国际接轨的咨询背景和专家智力资源的优势，以客户需求为导向，以行业为主线，全面整合行业、市场、企业等多层面信息源，依据权威数据和科学的分析体系，在研究领域上突出全方位特色，着重从行业发展的方向、格局和政策环境，帮助客户评估行业投资价值，准确把握行业发展趋势，寻找最佳营销机会与商机，具有相当的预见性和权威性，是企业领导人制定发展战略、风险评估和投资决策的重要参考。

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深入的洞察力和预见力：我们不仅研究国内市场，对国际市场也一直在进行职业的观察和分析，因此我们更能洞察这些行业今后的发展方向、行业竞争格局的演变趋势以及技术标准、市场规模、潜在问题与行业发展的症结所在。我们有100多位专家的智慧宝库为您提供决策的洞察这些行业今后的发展方向、行业竞争格局的演变趋势以及技术标准、市场规模、潜在问题与行业发展的症结所在。

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本报告中企业收入及相关市场预测主要由公司研究员采用行业访谈、市场调查、二手数据及其他研究方法分析获得，部分数据未经相关企业直接认可。本报告中发布的调研数据部分采用样本调研方法，其数据结果受到样本的影响。由于调研方法及样本的限制，调查资料收集范围的限制，部分数据不能够完全反映真实市场情况。本报告只提供给购买报告的客户作为市场参考资料，本公司对该报告的数据准确性不承担法律责任。

如因作品内容、版权和其它问题请同本公司。

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正文目录

第一章工业地产业相关概述 (13)

第一节房地产概念阐释 (13)

一、房地产的特征 (13)

二、房地产的自然形态 (13)

三、房地产的类别 (13)

第二节房地产行业概述 (14)

一、房地产行业的主要领域 (14)

二、房地产行业的特点 (15)

三、房地产行业的地位 (16)

第三节房地产市场分析的内容和特点 (19)

一、房地产市场分析的层次 (19)

二、提高房地产市场分析有效性的途径 (20)

第四节工业地产基础阐述 (20)

一、工业地产的界定 (20)

二、工业地产的特性 (20)

三、工业地产分类 (21)

第五节发展工业地产意义重大 (21)

第二章 2010-2011年中国工业地产开发与盈利模式调研 (24)

第一节工业地产开发模式 (24)

一、工业园区开发模式 (24)

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二、工业地产商模式 (24)

三、主体企业引导模式 (24)

四、综合运作模式 (25)

五、私人业主开发模式 (25)

第二节工业地产企业盈利模式 (25)

一、主要以土地溢价增值而获取利润 (25)

二、进行项目开发，通过长期持有经营收益或出售产品获利 (25)

三、通过与工业企业联合，按需订制地产开发模式而获利 (26)

第三章 2010-2011年中国工业地产新形势透析 (26)

第一节中国工业地产发展回顾 (26)

一、我国工业地产的兴起及影响因素 (26)

1、世界的制造产业向中国转移 (26)

2、各个城市图加大了招商引资力度 (26)

3、对工业地产投资者在政策、税收、低价等环节给与优惠与支持 (27)

第二节 2010-2011年中国工业地产运行现状分析 (27)

一、中国工业地产的开发和使用仍处于初级阶段 (27)

二、金融危机对中国工业地产市场洗牌和重组 (27)

三、2010-2011年初呈现出强劲的发展势头 (29)

四、中国工业地产与西方国家存在差距 (29)

第三节 2010-2011年中国工业地产业动态分析 (29)

一、中国工业地产联盟成立 (29)

二、中国工业地产高层峰会广州开幕 (30)

三、迎世博工业地产投资峰会暨派米雷招商会聚焦 (31)

四、两江新区发现“五星级”工业地产综合体 (31)

第四节工业地产的载体-工业园的建设中存在的问题 (33)

一、工业园区的建设缺乏标准，重复建设严重 (33)

二、招商引资机制不完善，来者不拒；政府（政绩）与入驻企业实现“双

赢” (34)

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三、贪大求洋，面子工程 (34)

四、资金供应链不完善，融资成瓶颈 (35)

第四章 2010-2011年中国工业地产市场深度剖析 (35)

第一节 2010-2011年中国工业地产市场运行总况 (35)

一、工业地产市场化步伐在调控中加速 (35)

二、中国工业地产市场绝地反弹至历史最高点 (39)

三、工业物业需求量急剧猛增 (40)

四、工业地产资金投入回升 (40)

五、工业地产交易量和租售价攀高 (40)

第二节 2010-2011年外资在中国工业地产加速布局 (41)

一、外资蓄势工业地产物流仓储地产仍将是主要战场 (41)

二、工业地产升温中外巨头中国短兵相接 (41)

三、外资巨头加速在中国工业地产市场布局 (43)

1、AIMS-AMP Capital瑞思将进军中国工业地产市场 (43)

2、全球最大的工业房地产开发商、美国普洛斯在中国的扩张正在全

面辐射 (45)

第五章 2010-2011年中国工业地产主要物业类型透析 (46)

第一节物流仓储 (46)

一、物业特点 (46)

二、分布区域 (46)

三、未来发展 (47)

四、政策导向 (48)

第二节工业研发楼宇 (48)

一、物业特点 (48)

二、分布区域 (48)

三、未来发展 (48)

四、政策导向 (49)

第三节工业厂房 (49)

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一、物业特点 (49)

二、分布区域 (49)

三、未来发展 (50)

第三节工业厂房 (51)

一、物业特点 (51)

二、分布区域 (51)

三、未来发展 (52)

四、政策导向 (53)

第六章 2010-2011年中国工业地产重点市场分析--北京 (55)

第一节北京工业地产运行背景分析 (55)

一、工业发展成北京经济快速发展的重要支柱 (55)

二、2010-2011年北京规模以上工业同比增长率分析 (56)

三、2010-2011年北京工业占地区生产总值比重 (57)

第二节 2010-2011年北京工业地产热点聚焦 (58)

一、北京工业地产租售量排行出炉 (58)

二、全国工业和信息化工作会议在北京召开 (59)

第三节近几年北京工业用地出让情况分析 (62)

一、工业用地出让活跃，出让面积呈现阶段性扩大 (62)

二、远郊区是工业用地出让的主要区域，约占出让总面积比重 (63)

三、工业园区是工业用地出让的重要区域及其占比 (64)

第四节 2004-2011年北京工业园区土地市场分析 (65)

一、园区土地供应分析 (65)

二、北京工业开发区呈现以下新特点 (65)

1、进行重新规划与整合，园区设立更加合理化 (65)

2、开发区的开发程度较高，基础设施较完善 (66)

3、国家级开发区规划土地面积基本不变，市级开发区规划土地面积

大幅减少 (66)

三、园区需求情况分析 (66)

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四、园区价格水平分析 (67)

第五节 2011-2015年中国工业地产发展预测 (69)

一、远郊区县依然是工业用地出让的热点区域，开发区将会更受关注 (69)

二、工业用地将采取招拍挂方式出让，其熟地价水平有望持续上涨 (69)

三、园区内的工业用地形式将呈现多样化和成熟化，有利于京城工业产

业的改造升级 (70)

第七章 2010-2011年北京工业地产--国家级开发区建设探析 (70)

第一节中关村科技园 (70)

一、电子城科技园 (70)

二、海淀园 (72)

三、丰台园 (72)

四、昌平园 (74)

五、亦庄园 (75)

六、德胜园 (76)

七、雍和园 (78)

八、大兴园 (79)

第二节北京经济技术开发区 (80)

一、总体概述 (80)

二、入驻企业 (81)

三、产业规划 (81)

四、隆盛工业园，兴盛工业园，康盛工业园 (82)

第三节北京天竺空港加工区 (82)

一、北京天竺空港工业区 (82)

二、北京通州工业开发区 (85)

三、北京兴谷经济开发区 (87)

四、北京雁栖经济开发区 (88)

五、北京永乐经济开发区 (89)

六、北京八达岭经济开发区 (89)

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七、延庆开发区 (90)

八、北京林河工业开发区 (91)

九、金桥科技产业基地 (92)

第四节物流仓储 (93)

一、北京外运陆运公司 (93)

二、中国对外贸易运输（集团）总公司北京公司三间房仓库 (94)

三、北京海盛方宇仓储有限公司 (96)

四、北京中储金隅物流有限公司 (96)

五、北京空港物流基地 (96)

六、西南四环国有仓储基地 (98)

七、北京城建集团材料公司 (98)

八、北京市昕日物流有限公司 (99)

九、通州物流产业园区 (100)

第八章 2010-2011年广州工业地产市场深度调研 (101)

第一节工业用地供应量与开发量 (101)

一、工业地产市场物业类型供应量 (101)

二、历年工业地产价格分析 (102)

三、工业地产市场发展趋势总结 (103)

第二节区域工业地产市场调研 (103)

一、市场板块分析 (103)

二、区域对工业物业的吸纳能力 (104)

三、区域在建及将建项目的摸查 (105)

四、区域已建成的工业物业的规模、数量 (106)

第三节重点竞争项目调研 (107)

一、竞争项目的地理位置、交通条件、社区环境 (107)

二、竞争项目的园区规划、产品配比、管理制度等优劣势 (108)

三、竞争项目的营销策略 (110)

第九章 2010-2011年成都工业地产市场深度调研 (110)

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第一节成都工业地产运行背景分析 (110)

一、工业发展对成都经济影响分析 (110)

二、2010-2011年成都工业发展新形势分析 (111)

第二节 2010-2011年成都工业地产运行总况 (112)

一、成都工业地产加速井喷 (112)

二、成都工业地产利润情况 (113)

第三节 2010-2011年成都工业地产--现代工业港 (114)

一、园区概况 (114)

二、园区规划 (114)

三、项目入驻要求 (114)

四、生活配套 (116)

五、销售 (116)

六、财政扶持政策 (117)

七、外商投资政策 (118)

八、收费政策 (118)

第四节 2010-2011年成都工业地产-- 工业园区 (118)

一、万安工业园 (118)

1、园区概况 (118)

2、销售情况 (119)

3、综诉 (119)

二、蛟龙工业港 (120)

1、园区概况 (120)

2、园区规划 (121)

3、投资政策 (121)

4、入园企业 (124)

三、龙腾工业城 (125)

1、园区概况 (125)

2、园区规划 (126)

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3、招商情况 (126)

第五节 2011-2015年成都工业地产前景与区域投资潜力分析 (126)

第十章 2010-2011年中国工业地产其它重点城市分析 (130)

第一节上海 (130)

一、上海工业房地产发展的四大态势 (130)

二、上海工业地产面临结构性调整 (133)

三、上海工业地产市场地价涨幅 (136)

四、上海工业园区建设情况 (137)

第二节天津 (139)

一、2010-2011年天津工业地产及产业地产发展红皮书 (139)

二、天津工业地产风生水起 (141)

三、天津工业地产投资持续升温 (143)

四、天津工业重点工业园区 (145)

第三节武汉 (146)

第四节重庆 (148)

第五节成都 (151)

一、青羊区工业园 (151)

二、中国成都西部鞋都工业园 (156)

三、成都现代工业港 (159)

四、成都华银(温州)工业港 (160)

五、成都九龙工业港 (160)

六、成都蛟龙工业港 (162)

第六节深圳 (168)

第七节东莞 (175)

第十一章 2011-2015年中国工业地产业投资战略规划 (176)

第一节 2010年中国工业地产投资概况 (176)

一、中国工业地产投资环境分析 (176)

二、中国工业地产投资周期 (179)

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三、中国工业地产投资特性 (180)

四、《中国工业地产蓝皮书》发展对产业投资的影响 (180)

五、多元投资主体进军工业地产 (181)

第二节 2011-2015年中国工业地产投资潜力分析 (182)

一、二、三线城市将成为工业地产投资热点 (182)

二、工业地产将成房地产投资新亮点 (183)

三、中国工业地产的投资价值及可行性分析 (184)

四、中国工业地产投资热点地区盘点 (184)

五、工业地产的投资价值和关注重点 (188)

第三节 2011-2015年中国工业地产投资风险预警 (189)

一、宏观调控政策风险 (189)

二、市场竞争风险 (194)

三、金融风险 (197)

四、市场运营机制风险 (198)

第四节权威专家投资观点 (199)

第十二章 2011-2015年中国工业地产业发展新趋势探析 (199)

第一节 2011-2015年中国工业地产发展趋势的影响因素 (199)

一、政府政策的影响 (199)

二、市场供求的影响 (202)

三、发展模式的影响 (202)

四、投资回报的影响 (203)

第二节 2011-2015年中国工业地产未来发展趋势预测 (204)

一、政策将强调市场对工业用地的配置作用，促进工业地产价格回归到

真实价值 (204)

二、国外地产巨头携手投资基金联合进入将成大势，操作方式将不断创

新 (204)

三、随着国内全面产业转移和发达地区总部经济的规模形成，投资热点

区域将不断扩大 (205)

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第三节 2011-2015年中国工业地产业发展战略分析 (205)

一、工业地产品牌意识 (205)

二、工业地产以专业化谋发展 (207)

第一章工业地产业相关概述

第一节房地产概念阐释

一、房地产的特征

（一）位置的固定性和不可移动性。

（二）使用的长期性。

（三）影响因素多样性。

（四）投资大量性。

（五）保值增值性。

二、房地产的自然形态

房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分以及附带的各种权益。从房地产存在的自然形态上来看，主要分为两大类，

即土地和建成后的物业。

三、房地产的类别

由于房地产是由土地及地上的建筑物、构筑物构成，对于土地和房屋可以按以下方法分类：

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（一）根据土地的用途分类：根据《城市用地分类与规划建设用地标准的规定》，城市用地可以分为九类：1、居住用地2、公用设施用地（含

商业用地）3、工业用地4、仓储用地5、对外交通用地6、道路广场用地7、市政公用设施用地8、绿化用地9、特殊用地

（二）根据房屋的用途分类：按照房屋的使用功能可以分成八类：1、住宅2、工业厂房和仓库3、商场和店铺4、办公楼5、宾馆酒店6、文体娱乐设施7、政府和公用设施8、多功能建筑（综合楼宇）

第二节房地产行业概述

一、房地产行业的主要领域

由于房地产是由土地及地上的建筑物、构筑物构成。对于土地和房屋可以按以下方法分类：

根据土地用途分类

根据《城市用地分类与规划建设用地标准的规定》，城市用地可以分为九类：

1、居住用地；

2、公用设施用地（含商业用地）；

3、工业用地；

4、仓储用地；

5、对外交通用地；

6、道路广场用地；

7、市政公用设施用地；

8、绿化用地；

9、特殊用地；

根据房屋用途分类

按照房屋的使用功能可以分成下列几类：

1、居住用途的房屋。

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2、工业用途的房屋。

3、商业用途的房屋。

4、文体娱乐设施。

5、政府和公用设施。

6、多功能建筑（综合楼宇,又叫城市综合体）。

二、房地产行业的特点

1、房地产行业从事的不是建筑活动，而是经济活动。

房地产行业是一个非常特殊的行业，涵盖了从土地的取得，到项目策划、项目规划设计、到建设实施、销售及后期物业管理的全过程。虽然始

终围绕着建筑展开工作，但实际上它却是从事经济活动，因为他的目的不

是要建房子，而是赚取巨额的利润。房子如何建、建什么样的房子，都不

是关键，最关键是要利益最大化。建筑只是个载体，是达成经济目的的载

体。这与建筑单位有着严格的区别，建筑行业虽然也要赚取利润，但他的

主要目的是为别人建房子，是通过建房子赚取合理的利润。房地产的经济

特征，也决定它经营方法、经营目标也与建筑单位有本质的区别。

2、房地产行业需要策划活动来贯彻实施。

房地产行业始终在做着策划活动，从土地的取得，到最后的交房，都离不开策划，甚至策划的好坏，还直接影响到利润的高低。这就使我们的

工作，始终需要有策划意识，任何事情、事物都需要多方案、多角度地考

虑它，甚至要创造性地考虑它。房地产行业没有做不了的事，只有寻找不

到的最佳方案。

3、房地产行业是多项目的综合体工程系统

房地产行业工程系统是多项目的综合体。它牵涉到投资、策划、广告、销售、建筑设计、建筑施工、监理、物业服务、装饰、材料采供、商业等

等。

4、房地产行业的工作是决策，而不是简单地工作

房地产行业牵涉范围非常广泛，而房地产开发公司又是总策划者与总

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