金山地块房地产营销策划报告

金山区2988地块尽职调研报告 地块尽职调研报告 金山区

目 录第一部分 区域分析1、项目地理位置 2、区域发展趋势 3、周边环境情况

第二部分 地块背景1、地块卫星地形图 2、地块介绍及指标 3、地块历史背景 4、地块周边情况 5、地块优劣势及风险

第三部分 市场研究1、住宅市场 2、商业市场 3、酒店及办公市场 4、市场分析结论(市场定位)

第四部分 产品定位1、业态分类 2、规划设计思路 3、分期开发设想

第一部分

区域分析

1.1 项目地理位置： 项目地理位置：该项目位于金山区朱泾镇，地处杭州湾 畔，位于沪、杭、甬及舟山群岛经济区域中 心，是上海通往浙江的西南门户。拥有23.3 是上海通往浙江的西南门户。拥有 是上海通往浙江的西南门户 公里的海岸线和深水港的天然条件，全区陆 公里的海岸线和深水港的天然条件 地总面积586.05平方公里，人口64.56万， 辖9个镇及1个街道1个工业区。中国著名的 9 1 1 特大型企业——中国石化和上海化学工业区 部分坐落于境内。

金山境内交通便捷，形成“两横三纵” 高速公路网架(“两横”指莘奉金高速公路 和亭枫高速公路，“三纵”指沪杭高速公路、 同三国道和嘉金高速公路),该地块交通优 势明显。

1.2 区域发展趋势： 区域发展趋势：十一五”期间， 一带、两轴、 “十一五”期间，提出 “一带、两轴、 三区、四镇”的金山区规划方案。 三区、四镇”的金山区规划方案。(2988) ) 号地块

全力打造“上海国际化工城”。金山将 “建设为上海国际化工城”这一总体目标， 加快建成以石油化工及其延伸产业为主导， 加快建成以石油化工及其延伸产业为主导， 机械装备、电子信息、新型轻纺等， 如：机械装备、电子信息、新型轻纺等， 先进制造业基地和现代服务业基地； 先进制造业基地和现代服务业基地；

加快建成以沙白、水清、天蓝、地绿的城 市海景为标志，与金山特色文化和生态环 休 境保护紧密结合，体现人居环境优美、休 闲娱乐高尚的现代化滨海新城。 闲娱乐高尚的现代化滨海新城 加快建成以生态、集约型为特点，与先进 制造业和现代服务业紧密结合，体现绿色 绿色 经济和休闲功能的都市型现代农业基地； 经济和休闲功能的都市型现代农业基地；

1、建成以石油化工及其延伸产业为主导的机械装备、电子信息、新型 建成以石油化工及其延伸产业为主导的机械装备、电子信息、 轻纺等先进制造业基地和现代服务业基地。 轻纺等先进制造业基地和现代服务业基地。 2、沪杭高铁在枫泾区域设有一个站点。轨交22号线通过亭林和滨海新城。 沪杭高铁在枫泾

区域设有一个站点。轨交22号线通过亭林和滨海新城。 22号线通过亭林和滨海新城 3、规划枫泾和亭林新区重点发展房地产业，滨海新区重点发展休闲娱乐 规划枫泾和亭林新区重点发展房地产业， 高尚的现代化滨海新城； 高尚的现代化滨海新城； 4、四镇体现绿色经济和休闲功能都市型现代农业基地。 四镇体现绿色经济和休闲功能都市型现代农业基地。

1.3 地块地理位置： 地块地理位置：

人民广场

沪杭高铁(枫泾站) 沪杭高铁(枫泾站)

15公里 公里浙江省

地块

12公里 公里轨交22号线(亭林站) 轨交 号线(亭林站) 号线

25公里 公里

石化

1.4 周边环境情况：项目地块位于金山区朱泾镇 周边环境情况：朱泾镇——上海浦南重镇，经济和文化在金山区占有重要地位。位于沪、浙交界处，区位优势独特，该地块距朱泾镇政 上海浦南重镇，经济和文化在金山区占有重要地位。位于沪、浙交界处，区位优势独特， 朱泾镇 上海浦南重镇 公里左右， 府2公里左右，其镇中心肯德基、华联吉买盛、联华超市、银行等社区配套齐全。 公里左右 其镇中心肯德基、华联吉买盛、联华超市、银行等社区配套齐全。 镇域面积77.11平方公里，下辖14个居委会 ，11个行政村，常住人口8.88万人，流动人口2万多人。

朱泾镇人民政府

地 块

1.5 地块周边主要交通干道该地块周边交通情况：3公里内拥有亭枫高速、上海绕城高速，6公里内拥有申嘉湖高速、沈海高速，另加 沪杭高铁、轨道交通等其交通条件优越。

地块

第二部分

地块背景

2.1 地块卫星地图： 地块卫星地图：

亭枫公路 (2988)号地块 )

2.2 地块历史背景： 地块历史背景：1.原土地取得2004年12月上海聿得投资发展有限公司通过公开拍卖取得土地出让合同，金额3942万另有动迁承包等费用约8000 万(有待去土地储备中心核实); 出让合同原约定2005年开工，2006年12月31日完工原立项为上海金山汽车大世界已建有六幢四层框架结构封顶但 外装饰未做建筑物约37944平米； 2007年左右因抵押上海国信典当行无力偿还开始诉讼。 年左右因抵押上海国信典当行无力偿还开始诉讼。 年左右因抵押上海国信典当行无力偿还开始诉讼

2. 拍卖过程评估土地价值2.4亿 第一次拍卖 2.4亿 流拍(无竞拍方) 第二次拍卖 2.0亿 流拍(仅典当行一家参加) 第三次拍卖 2.6亿 亿 2010.10.29 日 公告 2010.11.15 日拍卖 最终拍卖成交价格2.6 过户费3%=2.678 2.6亿 3%=2.678亿 最终拍卖成交价格2.6亿+过户费3%=2.678亿

3. 地块情况及指标： 地块情况及指标：根据竞买协议总土地面积为17.48万平米(262.09亩) 万平米( 根据竞买协议总土地

面积为 万平米 亩 04年出让合同上是176182平米 2006年河道改造增加 年出让合同上是176182平米， (04年出让合同上是176182平米，2006年河道改造增加 6523平米到182705平米 平米到182705平米) 6523平米到182705平米) 但与西侧相邻上海豪宇针织有限公司地块重合一部分， 但与西侧相邻上海豪宇针织有限公司地块重合一部分，具 体数据不详。 体数据不详。 容积率： 用地性质： 容积率：1.2 用地性质：商业 总建筑面积：20.977万 总建筑面积：20.977万㎡ 年限： 年 年限：40年

2.3 地块配套及资源： 地块配套及资源：

2.4 地块现状： 地块现状：

亭枫公路( 亭枫公路(2988)号地块 )

2.5 地块优劣势及风险分析： 地块优劣势及风险分析：优势与机会: 优势与机会1、朱泾镇房地产的高速发展，人口的不断涌入，城市高 铁及轨道交通的开通，拉近了金山和市区的距离； 2、地块对面规划是住宅用地，是未来朱泾镇人口集聚地； 3、该地块紧邻朱泾中心城区，未来发展机会看好； 4、该地块交通比较便捷，沿亭枫公路主干道 (金石公路、亭枫公路、320国道、A6、A7、A30) 5、地块处于上海与浙江交接处，是上海通往浙江的西南门户； 6、楼板价较低，土地未来上涨空间大；

风 险:原聿得投资发展有限公司债权人风险 原聿得投资发展有限公司有众多浙江民间投资， 如拍卖完将资不抵债，可能会对法院判决、拍卖 和过户等各方面形成阻挠。 土地用地范围风险 与相邻地块有部分权属争异 税收风险 须补交营业税、土地增值税、个人所得税等以及 拖欠水电费用等 政府风险 尚未与当地政府接触，好像有其他浙江开发商与 当地政府有接触 开发风险 用地为商业性质，但就目前情况来看做商业具有 一定的风险。如果一旦拿下可能要约定交工时间。 有一定的开发风险。

劣 势:1、地块属于轻工业区，目前配套不足，人气不够； 2、朱泾目前商业整体回报率较低； 3、该项目如近期启动，定位错误将会对销售速度和回笼资金不利 4、该周边区域专业商贸城做的都很理想； (如：亭林上海电器城、新农钢材市场等)

第三部分

市场研究

3.1 住宅市场

2.5公里 2.5公里

3.2 商业市场

国际电器采购集散中心(专业化商业地产) 多层、高层 容积率：1.4 店铺租金：底层1.5元/㎡/天，二层0.8元/㎡/天 商铺售价：底层19000元，二层15000元

总结：1、金山的几大商贸城，总体来说做的都不是很成功，无论是招商引资还是产品定位都有不足，投资回报率也比较低。 建议产品定位不要向商贸城靠拢，否则风险比较大。 2、目前综合商业主要集中在朱泾镇新城区金龙商业街、金上海生活广场

、森海豪庭御金坊，但整体租金回报率较低；

3.3 办公及酒店市场

奉贤 中心区

金山 中心区

酒店式公寓,总部园区 建筑面积 600000平方米 标准层面积 1300平方米 均价7000元/平方米

总结：1、朱泾镇中高档商务办公较少，目前办公主要集中在金山中心区域，及奉贤中心区域，以传统写字楼为主。 2、该地块区域无高端酒店及会务中心，有个别经济型酒店。

市场总结： 市场总结：结合区域宏观规划及市场现状分析： 结合区域宏观规划及市场现状分析： 1、土地性质无法转性，相对回报率较高住宅不适合此地块； 土地性质无法转性，相对回报率较高住宅不适合此地块； 2、该地块距朱泾镇镇区有一定距离，现人气不足不适宜做大体量商业； 该地块距朱泾镇镇区有一定距离，现人气不足不适宜做大体量商业； 3、不适宜做大体量的工业园区及商贸城，其经营难度大、投资回报率低、风险较高； 不适宜做大体量的工业园区及商贸城，其经营难度大、投资回报率低、风险较高；

4、结合金山区规划“绿色、生态、休闲”主题，目前金山区缺乏具有特色的 结合金山区规划“绿色、生态、休闲”主题， 生态办公、花园办公或别墅办公、建议该项目朝此方向定位， 生态办公、花园办公或别墅办公、建议该项目朝此方向定位，可适当做些商业配 套及多功能商务酒店。 套及多功能商务酒店。

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