宁夏省2017年上半年房地产估价师《相关知识》：非银行金融机构考试试题

宁夏省2017年上半年房地产估价师《相关知识》：非银行金融机构考

试试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。 一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、国有土地上房屋征收主体是。 A：国务院

B：省级人民政府

C：市、县级人民政府 D：房屋征收部门 E：执行层的组织协调 2、现拟开发建设某写字楼，预计3年后建成并全部售出，总建筑面积为10000m2，可售建筑面积为8000m2，销售单价为1.6万元/m2，若报酬率为8%，折现率为10%。则测算该写字楼开发完成后的现值是__万元。 A．9616.83 B．10161.05 C．12021.04 D．12800

3、信用卡的功能不包括__功能。 A．转账结算 B．储蓄 C．汇兑 D．期权

4、某居民2008年1月初购买一套建筑面积为100㎡的住宅，单价为5000元／㎡，若2008年当地同类住宅价格月递增0.5％，年通货膨胀率为5％，则2008年底该套住宅实际增值额为元。 A：4296.96 B：5560.86 C：5839.91 D：30838.91

E：工业用地的监测点评估价格

5、收益法是以__为理论依据的，决定房地产当前价值的，重要的不是过去的因素，而是未来的因素。 A．均衡原理 B．替代原理 C．预期原理

D．未来趋势原理

6、某宗房地产的总建筑面积为5 000 ㎡，房地总价值为2 600万元，其中土地价值为600万元．某人购买了其中200 ㎡，该部分的房地价值为182万元．假如按土地价值进行分摊，则此人应占有的土地份额为。 A：4％

B：7％ C：17％ D：30％

E：工业用地的监测点评估价格

7、某宗房地产的收益期限为40年，通过预测未来3年的年净收益分别为15万元、18万元、23万元，以后稳定在每年25万元直到收益期限结束，该类房地产的报酬率为8％，则该宗房地产的收益价格最接近于万元。 A：280 B：285 C：290 D：295

E：工业用地的监测点评估价格

8、某房地产开发企业销售房地产的收入为3000万元，扣除项目金额为1500万元，则应缴土地增值税为__万元。 A．450 B．525 C．600 D．900

9、某宗土地面积10 000 ㎡，土地单位价格800元／㎡，最高容积率为2，固定费用400万元，单位建筑面积建安成本为1 500元，管理费、贷款利息、税费等其他成本费用为建安成本的20％，销售价格为3 000 元／㎡，则该项目的盈亏平衡点销售量为㎡。 A：10 000 B：120 00 C：180 000 D：15 000 E：借款合同 10、《中华人民共和国土地管理法》规定，对人均耕地特别少的地区，由省级政府批准，可增加安置补助费，但土地补偿和安置补助费之和，不得超过被征收前3年平均年产值的倍。 A：10 B：20 C：30 D：40

E：房地产估价机构必须加盖公章

11、按照《城市房地产管理法》规定采取协议方式出让的土地使用权出让金__。 A．由出让方、受让方平等协商确定 B．由专业人士评估确定 C．由政府决定

D．不得低于按国家规定所确定的最低价 12、债务人为自己的信用投保的为__。 A．财产损失保险 B．责任保险 C．保证保险

D．信用保险

13、__是指具有专业执业资格的人员在房地产投资、开发、销售、交易等各个环节中，为当事人提供服务的经营活动。 A．房地产中介服务 B．房地产咨询 C．房地产估价 D．房地产经纪 14、在市场法选择可比实例的过程中，可比实例的规模应与估价对象的规模相当，选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的__范围之内。 A．0.5～2.0 B．1.5～2.0 C．0.5～1.5 D．1.0～1.5

15、某10年前建成的小型办公楼建筑面积为1500㎡，层高为4.1m，土地剩余使用期限为30年，不可续期。目前市场上具有相同功能的该类办公楼的正常层高为3.6m，建筑物重建价格为2000元／㎡。假定层高每增加0.1m，建造费用每平方米相应增加10元。由于层高过大，该办公楼每年要多耗费2.5万元能源费用。以重建价格为基础估算该建筑物的价值，则应扣除的功能折旧为万元。(建筑物报酬率为10％) A：11.80 B：16.07 C：23.57 D：31.07

E：工业用地的监测点评估价格 16、开发投资的投资者主要是。 A：赚取开发利润 B：保值增值 C：获得收益 D：消费 E：借款合同

17、建设工程竣工验收，由负责组织实施。 A：工程质量监督机构 B：建设单位

C：工程监理单位

D：房地产开发主管部门 E：执行层的组织协调

18、某宗房地产年收益为60万元，建筑物价值为200万元，建筑物资本化率为12%，土地使用期限为30年，土地报酬率为6%，该房地产的价值为（）万元。 A．489.99 B．495.53 C．695.53 D．800.00

19、个人出售自住房并拟在出售1年内重新购房，其应缴纳的个人所得税税款，应当在办理房屋转移登记前，以纳税__形式向税务机关缴纳。

A．预交款 B．预订金 C．订金 D．保证金

20、下列费用中，不属于土地费用的是__。 A．土地使用权出让金 B．城市建设配套费 C．拆迁安置补偿费 D．基础设施建设费 21、《房地产开发企业资质管理规定》规定，房地产开发主管部门对符合条件的新设立的房地产开发企业核发__。 A．二级资质证书 B．三级资质证书 C．四级资质证书 D．暂定资质证书

22、2004年8月28日，十届人大常委会第十一次会议通过了《关于修改(中华人民共和国土地管理法)的决定》，区分了。 A：“国有”和“集体” B：“有偿”和“无偿” C：“出让”和“转让” D：“征收”和“征用”

E：房地产估价机构必须加盖公章

23、确定用于敏感性分析的经济评价指标，通常采用的指标为__。 A．投资回收期 B．内部收益率 C．财务净现值 D．开发商利润 24、房地产交易成交价格明显低于市场价格的，以评估价格作为缴纳税费的依据，交易当事人对评估价格有异议的，可以在接到评估价格通知后15日内，向__。 A．人民法院起诉

B．房地产行政主管部门申请复核 C．仲裁机构申请仲裁

D．交易双方当事人共同认定的评估机构申请重新评估

25、在符合城市规划和建筑结构安全的条件下，住宅所有权人寻找他人出资，合作加盖房屋并进行分成，属于动用的行为．【2004年考题】 A：宅基地所有权 B：空间利用权 C：地役权

D：建筑物相邻关系

E：工业用地的监测点评估价格

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、房地产投资决策分析主要包括（）和项目财务评价两个部分。 A．价格分析

B．市场分析 C．产品分析 D．成本分析

2、在构造评价方案过程中，通常按照构造2～4个基本评价方案。 A：拟投入资本金的数量 B：开发项目是否分期 C：开发经营方式

D：物业类型的匹配结构 E：开发项目的复杂程度

3、A市居民李某委托B拍卖公司拍卖一个人住房，拍卖成交价为20万元，B拍卖公司可收取其拍卖佣金元。 A：1000 B：3000 C：5000 D：10000

E：执行层的组织协调

4、法院在强制拍卖过程中的主导地位和主导作用主要体现在。 A：法院有权在未出现中止事由时单方中止拍卖程序 B：是否委托由法院决定

C：法院有权在出现终结拍卖事由时单方解除委托拍卖合同，终结拍卖程序 D：法院有权对拍卖结果依法进行审查，并根据法律规定作出是否予以确认的裁定

E：法院有权对强制拍卖的各个环节和过程方面进行严格的监督和检查 5、《土地使用权出让合同》规定：土地使用者在签约时应缴纳地价款的一定比例作为定金，并应在日内支付全部价款，逾期未全部支付地价款的，出让方依照法律和合同约定，收回土地使用权并不退定金。 A：15 B：30 C：60 D：90

E：执行层的组织协调

6、路线价法估价时需要用路线价再配合__计算出待估宗地的价格。 A．深度百分率 B．资本化率 C．收益率 D．物价指数

E．其他价格修正率

7、价格等于“成本加平均利润”，是长期内平均来看的，而且还需要具备下述条件__。

A．生产成本高于市场平均成本 B．生产成本低于市场平均成本 C．自由竞争

D．该种商品本身可以大量重复生产 E．生产成本等于市场平均成本

8、下列购买某宗房地产付款方式中，对买方而言最经济的是(假定年折现率是6%)__。

A．现在按9.5折一次性支付 B．一年后一次性支付

C．现在首付30%，余款在未来3年内分年等额支付 D．现在首付50%，余款在未来10年内分年等额支付 9、目前，中国个人住房抵押贷款期限最长不超过__年。 A．10 B．15 C．20 D．30

10、某收益性物业的潜在毛租金收入为20万元，假设在某报告期内的空置率为20%，所有用户都能按时缴纳租金，物业的其他收入为2万元，则此报告期该物业的有效毛收入为（）万元。 A．16 B．18 C．20 D．22

11、由企业签发，承诺在指定日期无条件支付确定的金额给收款人的票据是__。 A．汇票 B．本票 C．支票 D．银行券

12、下列关于登记簿的表述，正确的是。 A：登记簿是不动产物权的法律根据

B：不动产登记簿是物权归属和內容的根据

C：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依据法律规定应予登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力

D：除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准

E：根据《中华人民共和国物权法》和《房屋登记办法》的规定，国务院印发了《房屋登记簿管理试行办法》

13、下列关于房屋登记的时限，表述不正确的是。

A：自受理登记申请之日起，房屋登记机构应当于30个工作日内，将申请集体土地范围内房屋所有权登记事项记载于房屋登记簿或者作出不予登记的决定 B：抵押权、地役权登记，10个工作日 C：预告登记、更正登记，10个工作日

D：公告时间不计入《房屋登记办法》规定时限

E：因特殊原因需要延长登记时限的，经房屋登记机构负责人批准可以延长，但最长不得超过原时限的二倍

14、下列影响消费者行为的因素中，属于消费者心理因素的是。 A：使用者地位 B：购买动机

C：对渠道的信赖度 D：对价格的敏感程度

E：借款合同

15、下列情形中，可以不办理出让手续的有__。

A．民政局将办公楼连同院落整体转让给交通局指挥中心 B．林业局将办公楼连同院落整体转让给私立中学做教学楼 C．私有住宅转让后改为副食品加工车间 D．职工已购公有住房首次上市转让

E．国有企业按国家住房制度改革政策出售公有住房 16、国家可以提前收回建设用地使用权的情形有。 A：受让方逾期未支付全部地价款 B：拆除地上建筑物

C：自然灾害造成地上附着物变化 D：因公共利益需要 E：人民法院判决生效

17、动态投资回收期与静态投资回收期之间的关系是。 A：动态投资回收期大于静态投资回收期 B：动态投资回收期等于静态投资回收期 C：动态投资回收期小于静态投资回收期

D：动态投资回收期可能人于、等于或小于静态投资回收期 E：借款合同 18、某宗估价对象房地产是在土地使用权出让的土地上建造的商场，土地使用权出让年限为40年，建造期为2年，建筑物的经济寿命为60年，则建筑物折旧的经济寿命为__年。 A．38 B．42 C．58 D．60

19、下列关于A市w房屋拆迁公司对设有抵押权的房屋被拆迁时的做法，正确的是。

A：要认定抵押的有效性，对未进行抵押登记的视为无效抵押，拆迁时不应按已设定抵押的房屋进行补偿、安置

B：被拆迁房屋进行抵押的，抵押合同从登记之日起生效 C：及时通知抵押人，也就是接受被拆迁房屋抵押的银行

D：能解除抵押合同的，补偿款付给被拆迁入，付款前已征得抵押权人认可 E：不能解除抵押关系的，按照法律规定的清偿顺序进行清偿 20、网络图有表现形式。 A：单代号网络 B：双代号网络 C：复合网络 D：时标网络 E：三维网络

21、公有住房出售中，购房者按购房款__的比例向售房单位缴交维修资金。 A．1% B．2% C．3%

D．4%

22、先近似匡算工程量，再配上相应的概预算定额单价和取费，近似计算项目投资，这种估算的方法叫作（）。 A．单元估算法 B．单位指标估算法 C．工程量近似匡算法 D．概算指标估算法 23、分析信息是指对主要变量可以分析其__并计算平均值，同时还可以采用统计技术和决策模型来进行分析。 A．量化性 B．增值率 C．移换性 D．离散性

24、在具体的房地产估价作业中，房地产估价师应遵守普遍适用的技术性原则，即普适技术性原则，主要有__。 A．客观原则 B．合法原则

C．最高最佳使用原则 D．估价时点原则 E．替代原则

25、房地产间接投资包括。 A：投资房地产开发企业股票 B：在建工程

C：投资房地产开发企业发行的债券 D：投资房地产投资信托基金 E：购买住房抵押支持证券

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