中铁密云项目竞标报告-思源经纪1139565323

密云山水之双城竞秀

——中铁建设集团中加伟业密云项目竞标报告

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在房地产领域

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我们一直在帮助客户成功

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密云区域市场研

究

吉鼎商贸城项目研

究整体推广策略研

究

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在房地产领域

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北京宏观市场分析

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在房地产领域

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n2007-2008年市场回顾n2008年市场趋势研判

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2007年-2008年市场回顾

2007年底-2008年上半年的北京房地产市场

一级市场：土地流标，开发商拿地激情不再；

二级市场：楼盘价格由“不降”到“暗降”再到“明降”；

上门量下降，客户观望态度加重；成交量整体下降；三级市场：各大中介缩减分店数量。

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一级市场表现

全年城区供地主要集中在朝阳与丰台区，周边供应主要集中在昌平，顺义，大兴区域；

土地供应向外偏移的趋势明显，五环外土地供应占到七成以上，城市边缘地区将成为未来城市热点。

城市外围中小体量，较低地价的地块，因其运作风险较小而越来越受到开发商的重

土地供应外围渐成热点，运作风险较小地块受到发展商青睐，开发商的取地热情有所减缓

视。

高价的“明星”地块（广渠路15#地块）则被开发商回避，出现流标

；

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二级市场表现

2007年末，受政策影响，市场整体成交量开始下

滑，典型高位盘整的表现。

9月，成为北京楼市重要“拐点”。市场供求比发生转换，首次出现供过于求的现象。

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2008年，市场成交量萎缩，供给大于需求

进入2008年，北京期房市场受到奥运等多方面因素影响，市场观望情绪愈发明显；1月市场持平,2-4月供需基本平衡但量有所萎缩，说明客群持币观望情绪明显；5月-6月，市场放量大幅提高且大量项目进行打折促销，但从成交量来看大规模放量并未对市场形成有效刺激，截至6月22日市场成交量仅有61.4万平米，与6月172万平米的放量相比存在较大差距，可见目前消费者心理极为脆弱，奥运后北京房地产市场的发展方向很不乐观。

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2008年，市场成交价格趋势呈现明显下滑趋势

北京市2008年1-5月商品住宅成交价格走

势

价格趋势

线

2008年1月2008年2月2008年3月2008年4月2008年5月

北京商品住宅成交均价继续环比小幅回落，连续数月房地产市场持续的不景气，使得北京房价开始松动，5月份继续小幅下跌。成交均价每平米下降266元。从价格趋势线来看进入08年北京市场成交价格成阶段性平稳下降。

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2008年市场趋势研判

面对泛滥的流动性，国内银行金融政策愈来愈严

n2007年，10次上调银行存款准备金率，6次加息；

金融信贷政策的效果进一步显现企业资金链运转吃紧

n2008年，目前已5次上调存款准备金率，现已调到17.5%，意味着将执行从紧的货币政策。

在国内银行银根紧缩的同时，房地产行业的海外融资难度不断加大;一些开发商在国内股市上市赠发的计划也一再受阻。

销售速度受压制，在容积率加大，工期拉长的情况下，银行“签约30%，封顶70%”的回款方式大大影响了回款的速度；

在全国范围的流动性泛滥与通涨问题得到有效解决之前，预计政府会继续收紧银根。金融政策逼迫下，加之销售回款缓慢，各开发商的资金链都出现压力。一些经济实力较弱的开发商不得不降价销售，力求快速回款，以保证企业运营。

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“90/70政策”效果08年集中彰显

06年“90/70”政策出台后的作用过程：

Ø2006年6月出台的90/70政策，迫使当时一批项目不得不重新规划报批，延迟上市；Ø07年，绝大部分地块受90/70政策限制；Ø这两部分地块会在08年集中上市；

Ø08年的上市产品中，90平米以下产品会占到总

面积的50%以上。

政策的作用在07年已经初见端倪

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07年90

平米以下产品己经显现出供大于求的状态。

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“两限房、经适房”等替代品供应放量保障住房、二手房、商品房将三分天下

u作为商品房的替代品，2007年3月，政府提供的各类保障性住房开始试行；u北京市制订“三年内两个1000万”的供应计划，而这些经适房，限价房将于08年开

始陆续供应；2008年政府计划落实450万平米的两限房、经适房、廉租房。

u虽然所占比重有限，不可能仅仅靠此就缓解矛盾，抑制房价，但确实分流了一部分

需求；

u以07年全年态势来看，08年的二手房市场将继续放量；二手房将与保障住房一起，

改变08年的市场供应结构。

u同时经适房、两限房较低的价格，也使整体房价数值降低，影响购房者心理，促生

观望态度。

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结论：市场调整，行业洗牌，价格下滑，负面因素增加

Factor1：“90/70”政策发威，08年，小户型掌握市场话语权Factor2：“两限房、经适房”等替代品供应放量

；

Factor3：金融政策的效果进一步显现，考验企业运营能力；Factor4：规范取地途径，整顿行业秩序；Factor5：严查土地增值税，压缩行业利润空间；

Factor6：国有大型非房地产企业进入地产行业，激化行业竞争，

增加商品房供应；Factor7：土地供应持续放量，打击遏地行为，促进商品房供应量；Factor8：信贷政策无放松迹象，继续延滞需求释放；Factor9：物业税悬而不出，遏制投资型购房行为

Factor10：舆论环境对于未来房价下降的预期，影响部分购房者

产生观望心态。心理博弈构成价格下滑

。

产品供应结构发生“质”的变化，市场进行结构化调整。

行业洗牌，一些资金实力弱，运营能力差的企业将被迫降价求生存、或被并购整合。商品房供应放量；保偿型住房计划开始实施。

价格下滑，市场负面因素较多

购买力受限，需

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求延滞释放。

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n解读密云环境

区域市场研究分析

n竞品项目分析n区域客群描述

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密云位置解读——环境好

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密云交通解读——交通畅

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密云资源优势——旅游热

作为北京市最为宜居的新城，密云享有得天独厚的人文地理资源。以及等14条河流贯穿境内，形成了密云独特的小气候；县域，水体质量达到国家二级标准。密云旅游资源以七个字概括。一湖：密云水库；三镇：石城镇、不老屯镇和古北口镇。十八景：二十八家景区十八种奇

观。

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密云规划前景

p新城总体布局为“一心、两带、三片区”的城市格局。

“一心”是指潮河与白河汇合口处形成的生态绿心和城市中心；

“两带”是指潮河、白河两条滨水绿化带及沿河布置的休闲度假服务设施带；

“三片区”是以潮河、白河和潮白河为界划分为东、南、西三个片区。

本文中的吉鼎商贸城项目位于潮河和白河交汇处的城市中心和生态绿心，附件厂项目位于滨水绿化带旁，是未来区域重点发展的城市功能中心和居住中心

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对比周边区县优势

比较周边区县|密云宜居价值凸显

密云区是北京城市规划东部发展带中面积最大的区县，享有北京最重要的水源供给地——密云水库，是京郊生态环境最好，空气含氧量最高的区域。

怀柔区

密云区

顺义区

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东部发展带三大区县2007年情况比较表

三大区县当中，顺义区因距离首都国际机场最近的优势，成为发展最快的地区；密云区近两年大力发展生态环境，休闲旅游业得到巨大发展，成为本区的支柱行业，在旅游业的催动下，众多北京市内人群前来密云区购置休闲养老的第二居所，从而带动了区域房地产市场的发展。

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密云顺义

怀柔

2007年，三大区县当中，顺义区因新国展落成等利好因素，商品房销售火爆，年销售量为东部三大区县之首，销售价格高达7200元/ ㎡；密云区以42.8万平方米的销量居其次，销售均价也较以前有大幅度提升，达到4900元/ ㎡

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本文来源：https://www.bwwdw.com/article/hpwe.html