石家庄公司可研报告 - 图文

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第二章 房地产市场分析

2.1我国经济发展形势分析

2.1.2 2008年我国经济运行情况

2008年国民经济总体呈现增长较快、价格回稳、结构优化、民生改善的发展态势。

1. 农业生产继续稳定发展，粮食实现连续五年增产。全年粮食总产量达到52850万吨，比上年增产2690万吨，增长5.4%，连续5年增产。

2.工业生产增长放缓，企业利润增速回落。全年规模以上工业增加值比上年增长12.9%，增速比上年回落5.6个百分点。分所有制看，国有及国有控股企业增长9.1%；集体企业增长8.1%；股份制企业增长15.0%；外商及港澳台投资企业增长9.9%。分轻重工业看，重工业增长13.2%，轻工业增长12.3%。分地区看，东、中、西部地区分别增长11.6%、15.8%和15.0%。规模以上工业企业产销率达到97.7%。 1-11月份，全国规模以上工业企业实现利润24066亿元，同比增长4.9%。在39个工业大类中，31个行业利润同比增长。实现利润最多的5个行业是：石油和天然气开采业、煤炭开采和洗选业、交通运输设备制造业、化学原料及化学制品制造业、黑色金属冶炼及压延加工业。

3. 投资保持较快增长，投资结构有所改善。全年全社会固定资产投资172291亿元，比上年增长25.5%，增速比上年加快0.7个百分点。

4.国内市场销售增长较快，城乡消费旺盛。全年社会消费品零售总额108488亿元，比上年增长21.6%，增速比上年加快4.8个百分点。

5. 价格涨幅前高后低，下半年逐步回稳。全年居民消费价格上涨5.9%，涨幅比上年提高1.1个百分点。其中，城市上涨5.6%，农村上涨6.5%。分类别看，食品价格上涨14.3%，拉动价格总水平上涨4.65个百分点；居住价格上涨5.5%，拉动价格总水平上涨0.82个百分点；其余各类商品价格有涨有落。工业品出厂价格比上年上涨6.9%，12月同比下降1.1%，全年涨幅比上年提高3.8个百分点。原材料、燃料、动力购进价格上涨10.5%，涨幅比上年提高6.1个百分点。70个大中城市房屋销售价格比上年上涨6.5%，12月同比下降0.4%，全年涨幅比上年回落1.1个百分

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点。

6.进出口全年保持平稳较快增长，四季度增速回落较多。全年进出口总额25616亿美元，比上年增长17.8%。其中，出口14285亿美元，增长17.2%；进口11331亿美元，增长18.5%。进出口相抵，贸易顺差2955亿美元，比上年增加328亿美元。受国际市场需求萎缩、国际初级产品大幅下跌等因素影响，四季度进口同比下降8.8%，出口同比增长4.3%。全年实际使用外资金额923.95亿美元，比上年增长23.6%。年末国家外汇储备余额达到1.95万亿美元，比上年增长27.3%。

7.城镇新增就业总体稳定，城乡居民收入继续增加。全年城镇新增就业1113万人，年末城镇登记失业率为4.2%，比上年末提高0.2个百分点。全年城镇居民人均可支配收入15781元，比上年增长14.5%，扣除价格因素，实际增长8.4%。农村居民人均纯收入4761元，比上年增长15.0%，扣除价格因素，实际增长8.0%。年末居民储蓄存款余额21.8万亿元，比上年末增加45353亿元。

8.广义货币供应量增幅加快，贷款增加较多。12月末，广义货币（M2）余额47.5万亿元，比上年末增长17.8%，加快1.1个百分点；狭义货币（M1）余额16.6万亿元，增长9.1%，回落12.0个百分点。金融机构人民币各项贷款余额303468亿元，比年初增加49114亿元，比上年多增12792亿元；各项存款余额466203亿元，比年初增加76863亿元，比上年多增22985亿元。全年货币净投放3844亿元，比上年多投放541亿元。

2.1.2 2008年五次降息

第一次降息(2008.9.16)

央行9月15日对外宣布，9月16日起下调一年期人民币贷款基准利率0.27个百分点——这是2004年10月29日以来的首次降息；9月25日起，下调中小金融机构人民币存款准备金率1个百分点——这是2003年9月21日以来存款准备金率的首次下调。 第二次降息(2008.10.9)

央行宣布自10月9日起，下调一年期人民币存贷款基准利率各0.27个百分点，其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。此外国务院决定9日起暂免征收存款利息税。

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第三次降息(2008.10.30)

10月30日，央行再次下调一年期人民币存贷款基准利率各0.27个百分点。其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。个人住房公积金贷款利率保持不变。

第四次降息(2008.11.27)

中国人民银行11月26日宣布，从2008年11月27日起，下调金融机构一年期人民币存贷款基准利率各1.08个百分点。此次降息幅度相当于央行常见降息幅度的4倍，此次降息为央行11年以来(1997年以来)一年期人民币贷款基准利率最大降幅。

第五次降息(2008.12.23)

尽管上次降息幅度创下近11年的纪录，但不到短短一个月，央行再次按下了“降息按钮”。央行22日宣布，从2008年12月23日起，下调一年期人民币存贷款基准利率各0.27个百分点，中央银行再贷款、再贴现利率同时下调。此外，从25日起下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是今年9月以来央行第5次宣布降息，前后间隔不到100天，降息力度可谓十分罕见。

央行连续5次降息，4次下调存款准备金率，表明中国实施了近一年的“从紧货币政策”转向“适度宽松的货币政策”。

如此强力的货币政策措施的出台，体现出国家积极应对金融危机、保持经济增长的政策意图。此次双率下调与之前的一系列经济政策延续，是中国政府为防止经济过快下滑所采取的紧急措施，进一步印证了未来政策的出台都将基于促进经济平稳较快增长的目标。

对房地产开发企业,降息降低了房地产企业的融资成本。2008年10月底,银行贷款占房地产资金来源的比重为19.4%。今年三季度末,房地产开发贷款余额为1.97万亿元,假设所有贷款期限均为1-3年,那么第五次次降息后房地产开发企业一年的利息支出为0.112万亿元,较第五次降息前一年利息支出的减少幅度为16%,较今年9月来四次降息前一年利息支出的减少幅度为25%。而对于房地产市场来说，降息也将会减轻购房者的成本，降息对于楼市成交量回暖，起着十分重要的作用。

2.2 我国房地产发展情况分析 2.2.1 我国房地产地产发展回顾

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回顾中国的房地产市场发展，到目前为止可划分为五个阶段：

第一个阶段是从1978年到1991年，为中国泛地产市场的起步阶段。从1978年开始，中国开始进入市场经济创立阶段，从宏观经济来说，国有企业开始独立核算、自负盈亏，个体经济和私营经济开始发展，国内投资加速，物价开始飞涨，特别是1988年和1989年，城市居民开始大量囤积货物以抵御通货膨胀。在此之前，中国城市居民住房支持占家庭总支出的比重为2.3%（1975年数据），对于房地产市场具有标志意义的是1980年，邓小平提出出售公房、调整租金、提倡各人建房买房。同年，国家确立了住房商品化改革目标。1987年11月26日，深圳市政府敲响了中国住宅用地招标出让的第一锤。1990年上海市开始建立住房公积金制度。1991年开始，国务院先后批复了24个省市的房改总体方案。

第二个阶段是从1992年到1995年，这是中国房地产进入的第一个高潮期。中国房改正式启动，住房公积金制度也在全国全面推行，从1992年开始，房地产投资高速增长。最高月增幅达到146.9%。由此造成了行业内熟知的海南地产泡沫，其间，国内大量资本进入海南、北海、珠海等南部沿海城市投资房地产，甚至部分地方政府动用中央财政拨款投资海南房地产市场以赚取资本收益。而当地的楼市从卖房子发展到卖期房、卖楼花、买地皮、卖图纸。短短两年时间，这些沿海城市的房价上涨了5倍多。过高的房价造成国家在财政上无力负担房改成本，并最终在1994年停止了公房出售。房地产相关行业投资也出现高速增长，特别是钢铁行业，假冒伪劣钢材大行其市。为了对过热的经济进行降温，中共中央、国务院发布《关于当前经济情况和加强宏观调控的意见》，对国家经济进行宏观调控，并对房地产市场进行整顿，对在建项目进行筛查，严格控制新开工项目。此文件综合运用了经济手段、金融手段和行政手段，其间存款利率最高达到了14%。为了打击炒卖地皮行为，国家开始大力整治土地批租市场，对已批租土地进行审核筛查，对长期没有开发的土地进行处罚甚至没收。1995年，海南房地产泡沫彻底破灭。

第三个阶段是从1996年到2002年，这是中国房地产市场新周期的起点。1994年国家确立了住房体制改革总体目标的基础上，于1998年国务院发布了《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快经济适用住房建设的通知》（国发[1998]23号），这对中国的房地产行业是个标志性的文件，文件其中一个要点就是停止住房实物分配，实行住房分配货币化。自此，中国住房改革走向了一条新的大道。在此期间，自住型购房消费占主流，房价上涨缓慢。

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第四个阶段是从2003年至2005年，这是房地产市场的上涨期，随着经济的发展，特别是对外出口的发展，刺激了住房消费，加之房价的上涨造成大量资金进入房地产市场以期保值增值，推动了房价的快速上涨。2003年的《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(18号文件)将房地产业作为支柱产业，对房地产市场的刺激效应极大，大大推高了居民对房价上涨的预期。

第五个阶段是从2006年到2007年，这个阶段可以说是房地产市场的顶峰。在这个阶段，炒房投机兴起，各行业的资金蜂涌而入到房地产行业，房价屡创新高，地王频现。房产成了击鼓传花游戏中的花。到2007年10月，从深圳开始，房地产市场进入了价高量跌阶段。

2.2.2 我国房地产地产发展预测

2008年11月9日，国务院公布了关于拉动内需十项新举措，总投资额将达到

4万亿元。11月10日，总理温家宝部署了落实中央政策措施的七项工作。新政策为房地产行业今后的发展营造了良好的外部环境，房地产行业将间接受益。温总理在部署落实中央政策的七项工作时，突出强调了房地产业的重要地位。它是国民经济的重要支柱产业，对于拉动钢铁、建材及家电家居用品等产业发展举足轻重，对金融业稳定和发展至关重要，对于推动居民消费结构升级、改善民生具有重要作用。虽然十条政策和资金去向中都没有提到房地产行业，但是如果这些措施能全部实施到位，就相当于给房地产行业提供了一个非常好的外部环境。还有如提高低收入群体等社保对象待遇水平等内容，实际是在通过提高老百姓的收入来刺激居民消费，买房子当然也属于一种消费形式。加快铁路、公路和机场等重大基础设施建设等内容，实际上是在优化未来房地产行业的外部配套环境。受这些措施实施的影响，未来五年全国的房价都将会保持在相对平稳的、较为理性的区间内。确立房地产行业的支柱地位，也表明了政府全力支持房地产行业发展的态度，商品房开发也将获得重点财政支持。

另外，在国际金融危机的环境下，中国必须提高内部投资和消费需求，才能确保经济的稳定发展。而房地产投资达到国内生产总值的十分之一，对于经济稳定具有十分重要的作用。要落实中央经济工作会议上的“保增长 调结构 促发展”，就必须保证房地产保持一个合理的增速。为保障整体经济的稳定，2009年国家和地方政府将加大“救市”力度，但手段将更加灵活审慎。

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2008年10月27日，央行将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍；最低首付款比例调整为20%。同时央行从9月开始，连续5次下调存贷款利率。中国指数研究院的调查表明：自住型需求购房者70%以上是需要贷款。而这些措施从降低首付和月供，有力的支持了自住型需求。加之2009年房价调整到合理的区间，必然会使自住型购房更加强劲增长。

2008年12月21日国务院办公厅发布的《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》规定，“对已贷款购买一套住房，但人均住房面积低于当地平均水平，再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民，可比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。”明确了国家鼓励改善型购房的导向，随着中国经济的发展，居民收入水平提高，进一步改善住房条件已经列入很多市民的日程，但由于房价过高，以及交易费用等的原因，很多改善型需求并不能得到满足。预计2009年国家将进一步出台鼓励改善型购房的政策，降低交易成本，不仅通过市场，同时也通过保障性住房，满足改善型购房的需求，改善型购房将成为市场生力军。

以目前的房地产销售能力来看， 2008年房地产各项供给指标对市场形成较大的压力；而从需求指标上看，2008年销售量相对正常年份平稳增长，尽管1-11月虽然部分城市销售量环比出现较大的增长，但与2007年过热的销售量相比，大部分出现一个回落现象。供过于求的局面已经形成，但供过于求不是需求太少，而是有效需求太少，广大市民自住型购房需求被不合理的房价所阻挡。如果价格进入合理的区间，通过合理调控市场，必然出现供求两旺的局面。

从目前市场情况来看，大部分城市的房地产市场对于价格非常敏感，很多楼盘，由于定价比较合理，几乎在开盘时即销售一空。在这种情况下，理性的开发商必然要顺应市场潮流，合理调整价格，加大促销力度。预计2009年房地产市场成交量回升，价格将进一步回归理性。

2.3域房地产发展形势分析

2.3.1石家庄经济运行状况分析

石家庄市是河北省省会,全省的政治、经济、科技、金融、文化和信息中心，是国务院批准实行沿海开放政策和金融对外开放的城市。石家庄地处中国华北平原，地势平坦开阔，北靠首都北京和港口城市天津，东临渤海和华北油田，西依巍巍太行山脉并与全国煤炭基地山西省毗邻，古称“京畿之地”，素有“南北通衢、燕晋

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咽喉”之称，地理位置十分优越，是首都的南大门。现辖6个区、12个县、5个县级市和1个国家级高新技术开发区，总面积1.58万平方公里，常住人口955.05万人，其中市区面积455.8平方公里,常住人口237.73万。现阶段，石家庄市依托自身优势，正在全力打造“中国药都”、“全国纺织基地”、“华北重要商埠”、“北方特色农业区”和区域性高新技术产业中心为主导的支柱产业。

1. 石家庄经济形势对房地产市场的影响

改革开放以来，石家庄市作为河北省会和甲类开放城市，依照“科教兴市”、“两环开放带动（环京津，环渤海湾）”和“可持续发展”的战略方针，社会经济得到了快速发展，国民经济发展逐渐步入良性发展轨道，产业结构调整取得实质性进展，人民生活水平显著提高。

2008年石家庄市整体经济平稳较快增长。初步预计，全市地区生产总值2770亿元，比上年增长11%。全部财政收入完成271.7亿元，增长18%。重点建设成效显著，全社会固定资产投资完成1740亿元，增长25%。88个在建重点项目完成投资159.9亿元。“三年大变样”成效明显，基本实现了“一年一大步”的目标，。改革开放不断深化，全年实际利用外资5亿美元，引进市外资金180亿元，对外贸易继续保持较快增长，出口总值突破56亿美元。民生保障明显改善，城镇居民人均可支配收入达到15053元，增长14%；农民人均纯收入达到5450元，增长10%。 （1） 近年石家庄市经济增长迅速

2008石家庄市实现地区生产总值2770亿元，按可比价格计算，增长11%。尽管增速超过9%的全国GDP增长速度，但与2004年开始持续4年13%以上的增速相比，已经开始向平稳较快发展方向靠拢。按照2007年石家庄市常住人口955.0万人及其增长率1.6%估算，2008年末石家庄常住人口数为970万人。以此估算2008年石家庄人均地区生产总值可以达到28550元/人，增速接近14%。城市发展水平和人民富裕程度提升迅速。2007年石家庄社会消费品零售总额821.1亿元。由于石家庄积极促进消费，扩大内需，消费品市场呈现出需求旺盛，销售活跃和亮点突出的特点，社会消费品零售额总量及增幅连创新高。与经济发展相伴随，预计2008年的社会消费品零售总额仍将呈增长趋势。

（2） 居民收入水平不断提高，存款总量持续增加

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与经济发展情况相一致，石家庄市在职职工的平均工资逐年上涨。为石家庄市居民改善生活品质提供了必要的保障。2008年，虽然国际金融危机给部分企业生产带来了一定影响，但石家庄市区居民家庭收支仍然保持了较快的增长速度。2008年石家庄市城镇居民人均可支配收入达到15053元，增长14%。比河北省城镇居民人均可支配收入（13441.1元）高出1611.9元。2007年，石家庄城乡居民储蓄存款余额持续增加，年末城乡居民本币储蓄存款余额1695亿元，比年初增加142亿元，增长9.1%。高储蓄存款余额表明石家庄市房地产住宅市场仍有较大消费潜力。 （3） 投资增长有巨大空间

石家庄固定资产投资增长迅速。2008年固定资产投资达到1740亿元，较07年增长25%。根据测算，除2006年固定资产投资增长率18%以外，从03年开始，历年的投资增长速度都在25%以上。投资是石家庄经济发展的主要拉动力。2003年也是石家庄房地产开发投资开始大幅增长的一年。尽管房地产开发投资额的平均增长速度（02年至07年，平均增速37%）明显快于固定资产投资增速（02年至07年，平均增速28%）,在其中所占的比例却一直偏小。03年至07年平均值10.5%，07年比例约为14%。与2007年全国水平21%的比例相比明显偏低。

从石家庄经济发展的整体态势来看，经济发展仍处于上升通道当中，未来整体前景向好，经济的持续增长和居民收入水平的提高是石家庄房地产行业发展的基石，未来的石家庄市房地产市场仍有较大增长空间。

2. 石家庄政策法规对房地产市场的影响

2009年1月石家庄市第十二届人民代表大会上公布的政府工作报告中提出了2009年石家庄经济发展目标。工作报告在强调“全力保持经济平稳快速增长”的具体措施中明确指出：全面落实促进房地产业健康发展的各项政策措施，改善房地产开发建设环境，优化住房供应结构，增加中小户型、中低价位普通商品房供应，让更多的人买得起房，有效激活房地产市场。 （1）政府出台优惠措施促进房地产市场发展

受金融危机影响，石家庄本地市场反应虽慢于全国市场，但已基本确认进入调整期，成交量大幅下降，大部分楼盘采取打折、特价房等方式下调价格。针对这种情况，石市政府发布《关于促进房地产业健康发展若干意见》，推出促进市场发展的

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“20条利好措施”，主要包括以下四个方面：

第一,进一步加大调控力度——建立房地产联席会议制度，科学制定房地产开发年度计划和土地供应计划，合理确定开发规模、区域分布及结构比例，确保政府对房地产市场的有效调控与引导，促进全市房地产市场健康协调发展；落实土地供应、项目规划和开发建设年度计划，把握土地出让节奏，控制建设规模，保障房地产市场供需基本平衡等。

第二,营造良好的房地产开发环境——城市基础设施配套费实行减半征收；危陋住宅改造项目中拆除原面积部分，免收城市基础设施配套费等。

第三,个人购房可享受多项优惠——购房补贴50%契税；城中村改造、旧城改造和危陋住宅区改造中被拆迁人购买住房，购房价格不超过土地、房屋补偿费、安置费的，免征契税等；对购买第一套商品住房（含经济适用住房）申请住房公积金贷款的，首付房款比例按20％执行；市区购买70平方米以上商品住房可办理本人及直系亲属的市区户口等。

第四,坚持正确的舆论导向——加强房地产市场信息引导；成立房地产专业化研究机构；健全房地产市场预警预报机制；发挥舆论作用，客观报道市场动态，正确评价市场形势，引导广大居民形成正确的心理预期等。 （2）政府对地产行业给予扶持政策

虽然中央政府没有明确出台面向开发商的优惠措施，但石家庄地方政府对房地产行业的支持态度非常明朗。面向开发商的优惠政策集中在费用减免、放宽相应款项的缴纳时限、允许单位定向构建、审批预售许可证时取消工程形象要求等。值得注意的是，对开发商的优惠政策中有明确针对城中村和旧城改造部分的费用减免条款和专款专用的规定。此处与石家庄市正在大规模开展的城中村和旧城的改造活动相契合。表明石家庄市政府对此项改造的重视。地方政府对房地产行业的支持态度明朗，并对行业发展的重新启动给予政策支持，将促进石家庄房地产市场的回暖。地方政府给予开发商的优惠政策有利于促进开发商加快土地开发的进度。对城中村改造和旧城改造项目的政策性支持有利于促进有关项目的加速推进。 （3） 城市规划政策推动房地产市场发展

2006年11月16日，石家庄市人大常委会第二十九次会议原则通过了新修编的

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《石家庄市城市总体规划(2006—2020年)》。将整个石家庄划分为市域、都市区、中心城区三个层次，旨在构建以中心城区为核心，以正定县、鹿泉市、藁城市和栾城县为组团，以绿色隔离空间为保障的“一城、一环、四组团”的建设发展格局,在总体规划上拒绝“摊大饼”发展方式,着力打造\一城、一环、四组团”格局。中心城区与周边城区形成良性互动，最终实现“双赢”。“一轴两翼”的中心城市格局打造，将大大改善市区人口拥挤、交通拥堵的状况。工业区污染企业的外迁，城中村的改造，新区的建设将使石家庄市的面貌大为改观，城市向“宜居”方向发展，居住环境进一步改善。对打造“五大基地”的政策倾斜，势必促进石家庄市的经济建设以及辖区城市化进程的加快，城市居民收入的增加，将使住宅市场的购买力进一步提高，同时随着城镇人口的增加对住宅产品的需求势必相应增加。

2008年1月18日，石家庄市下发《省会城市建设三年大变样和2008年迈大步实施方案（征求意见稿）》。《方案》确定，石家庄最近几年内，在主城改造、新区建设、道路畅通工程等方面都有大动作。根据《省会城市建设三年大变样和2008年迈大步实施方案（征求意见稿）》，石家庄市将进行旧城改造和城中村改造，主城区三年内（2008年-2010年）拟拆除建筑203万平方米，推进主路沿线62个占地50亩以上的大型旧城拆迁改造项目,主城区三年内拟拆除334万平方米，基本把位于“四横六纵”主干道、二环路和主要出入市道路两侧100-200米纵深范围内城中村改造完毕。城中村和旧城改造的全面加速将大力改善城市面貌，石家庄市政府对给予高度重视并进行了大力的推进。

随着石家庄“三年大变样” 、城中村改造及城市交通圈的改善，石家庄的房地产市场将迎来一次前所未有的发展机遇。石家庄市有着优越的区位优势和良好的商贸基础，这也注定了石家庄是一个因商而发的城市，正定国际小商品城建设和国际小商品博览会的举办，新华集贸、南三条等批发市场的晋档升级，污染企业的外迁，加快二产向三产的转变，将迎来石家庄商业地产的蓬勃发展期。

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第三章 项目建设地址及环境

3.1项目地址

项目北临槐安路、石家庄二监狱用房，南靠新石北路，东抵广平街，西至卓达玫瑰园。其中地块一位于槐安路南，维明街（尚未拉通）东，新石北路北，广平街西；地块二位于槐安路南，维明街（尚未拉通）西，新石北路北，师范街东。

本项目地位位置优越，人流旺盛，四周路网发达，生活配套成熟，项目所在地为石家庄市老城区省府板块。现为二监狱牢房及生产改造用厂房，地块一已基本达到三通一平，可即刻动工；地块二尚未拆迁，按挂牌文件要求可2010年5月交地。整个项目地形方正平坦，但临槐安路边用地监狱方面自留准备做监狱指挥部等办公设施。

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2、区位图：

省政府 市政府 一环本案 市 委

3、项目范围图：

4、项目鸟瞰图

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第四章 项目定位

4.1项目总体定位

从石家庄2009年1-7月份登记销售商品住房成交单套面积来看，普通商品住宅、即144平方米及以下的占70.18%，普通商品住宅仍占主流。

■批准销售面积 ■月未累计可售面积蓄 ■ 登记销售面积

2、价位结构

2009年1-7月市区商品住房登记销售均价为3378元/平方米，同比增长7.9％。

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商品住房大部分都集中在单价为3000元/平方米～5000元/平方米之间（毛坯），交易量占总量的58.16％。

不同价位新建商品住宅供求结构表

单位：万㎡

3、结论

通过以上数据可以看出面积在90㎡～144㎡普通商品房销售情况较好，本项目周边价格区间主要集中在4000元/平方米～7000元/平方米之间（毛坯）。故我公司首期户型面积为86㎡～120㎡，两房、三房的比例为36：64。价格方面根据公司的企业品牌价值及产品品质可定位在7000元/平方米左右（精装修）。

4.2目标客户群定位分析

4.2.1产品价值分析

1. 物理层面价值挖掘

本案产品在自然属性上有如下几个亮点：

? 户型设计：项目产品非常丰富，能够满足不同人群的需要，主要以经济

型户型为主。户型充分考虑环境、卫生、采光通风各方面因素，确保户户见景、橱卫全明；

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? 项目规划：以园林水景为依托，重塑与自然和谐相处的生态环境健康人

居形象。独特的时尚都市风格、可持续性发展用地规划，优美的健康生态环境、极具品味的现代人居；

? 建筑设计：项目整体以新古典主义风格为主，以新古典精神进行设计，

将古典和现代建筑的精华相融合，延承经典的建筑比例和精致的细节，与现代建筑简洁的线条有机结合，为现代都市生活注入一个新的理念； ? 其他：超豪华会所配置、超一流商业形态导入都提升了产品固有的价值。

4.2.2客户分析

目标客户群：主要是以石家庄教师、医生、企业高层、政府公务员、律师、私营业主等为主，并辐射周边区县。

群体特征：

? 年龄在30-50岁之间，学历高，收入较高； ? 家庭规模主要以三口之家为主，喜欢热闹、聚居。 ? 购房最关注的因素是品质、环境；

? 更倾向于购买现楼，买楼的主要目的是改善目前居住环境； ? 主要选择小三房和四房单位，面积范围在90-140㎡之间； ? 总价希望控制在60-100万之间，单价在5000-7000元/㎡。 ? 喜欢环境好、配套齐全、宁静、和谐的生活社区； ? 希望交通网络发达，出行方便； ? 生活必要设施是超市、菜市场、银行；

? 最常去的活动场所是游泳馆、羽毛球场、乒乓球馆。 4.3竞争分析

4.3.1项目优势分析（Strength）

优势：

1、地理位置优越：本项目位于石家庄市中心老城区，周围高楼林立，居住氛围成熟； 2、项目现状成熟：项目首期熟地交地，可即刻动工。出让金付款条件较好，适合公司分期开发；

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3、该区域商品房投放量较小，高品质楼盘有限，综合竞争力不强，缺少环境优秀、配套齐全的的高档住宅小区。 4、该片区各项配套齐全

医疗配套：白求恩国际和平医院、市六院、河北以岭医院、市结核病医院、河北肝胆中医院；

金融机构：中国建设银行、中国工商银行等、中国农业银行等；

教育配套：、河北经贸大学、河北师大民族师范学院、河北经贸大学、河北医科大学、河北工运学校、河北冶金工业学校。

周边商业配套：米氏国际家具广场、祥隆泰超市、槐安路路沿街大型商业聚集区。 政府机构：河北省政府、河北省国土资源厅、河北省园林局、河北省环保局、石家庄市委、市检察院、石家庄市公安交通管理局。

4.3.2项目劣势分析（Weakness）

1、该区域为行政教育区域，商业氛围较东部桥东区、裕华区较差，没有大型购物广场；

2 项目首期占地面积有限，不利于规划布置。

3、项目首期不临槐安路主干道，维明街没全面打通前，项目主入口不畅通。 4、由于该项目用地为二监狱用地，对消费者心理会造成些影响。

4.4 项目周边或区域内同类型房地产项目比较分析 周边项目比较表：

楼盘名春江花月 koma国际花园 称 楼盘位石家庄新石中桥西区新石北路与友置 路166号 谊南大街交口西行100米路 开发商 河北燕都房地河北宇东房地产开发产开发有限公有限公司 司 占地面200亩 98亩 积 建筑面27万㎡ 25万㎡ 18

在水一方 新石北路与红旗大街交叉口东行100米 河北建兴房地产开发有限公司 25亩 4.4万㎡ 恒大地产集团石家庄有限公司 恒大城首期项目可行性研究报告

积 容积率 绿化率 建筑类别 装修状况 价格 2.33 30% 多层、小高层住宅 毛坯 3.36 31.60% 高层 毛坯 2.5 25% 商住楼、高层 毛坯 均价5340元/均价4600元/平方米 均价4860元/平方米 平方米， 距离项以南650米 以西1.6公里 西南1.4公里 目 楼盘名称 卓达玫瑰园（售翰林.观天下 金正缔景城 罄） 楼盘位置 槐安西路与师范桥西区红旗大街以西槐裕华西路与中华大街街交叉口西南 安路两侧 交叉口 开发商 河北卓达房地产河北翰博房地产开发有石家庄金正当地产开开发公司 限公司 发有限公司 占地面积 300亩 300亩 280亩 建筑面积 25.3万㎡ 100.5万㎡ 90万㎡ 容积率 1.3 5 4.8 绿化率 42% 30.60% 42% 建筑类别 多层 高层 高层 装修状况 毛坯 毛坯 毛坯 价格 二手房均价4580均价3980元/平方米 住宅： 元/平方米， 现房7200元/平方米 期房6900~7100元/平方米，一次性付款降400元/平方米。 商铺： 一层22000元/平方米 二层12000元/平方米 距离项目 紧邻项目西边 以西800米 以北1.4公里 19

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4.5本项目销售价格预测

通过对项目周围南明区楼盘分析，本区域的楼盘存在以下特点：

1 本区域为市中心区域，故产品多以高层为主，容积率高，楼盘售价（毛坯房）均价在5400元/㎡左右，主要针对客户群体为周边高校教师、省政府官员、高新技术创业园企业高管等；

2 从公布的数据看，成交量相对稳定，且老城区土地稀缺，商品房投放量相对东部裕华区较小，必然导致供给减少，而老城区高端客户的需求则将保持稳定甚至增加，因此本区域楼盘价格一直保持逐步上升趋势，甚至高档楼盘出现捂盘待售现象。即使受宏观调控及房地产市场近期不稳定的影响，本区域的楼盘也没有多少下跌的空间。

因此，基于以上数据，下面本项目的经济估算将以住房销售价格7000元/㎡（含装修）。

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