海南东方市滨海北片区总体规划

海南东方市滨海北片区总体规划-----------------------作者：

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2005-2020海南东方市滨海北片区详细规划

说明书目录

1.项目概况

1.1.规划背景 (3)

1.2.规划范围与用地规模 (3)

1.3.规划依据 (3)

1.4.规划目标 (3)

1.5.规划原则 (3)

2.现状分析

2.1.区位分析 (4)

2.2.气候条件 (4)

2.3.地震烈度 (4)

2.4.土地利用 (4)

2.5.规划用地特征分析 (5)

2.6.地形分析 (5)

2.7.水文 5

2.8.现状道路系统 (5)

2.9.用地权属 (5)

3.规划布局

3.1.规划理念 (6)

3.2.对控规的主要调整 (6)

3.3.空间布局结构 (6)

3.4.总体布局 (7)

3.5.道路系统规划 (8)

3.6.步行系统规划 (8)

3.7.绿地系统规划 (9)

3.8.空间景观规划 (9)

3.9.公共设施规划 (10)

3.10.规划技术经济指标 (10)

3.11.建筑风格 (13)

4.工程规划

4.1.道路定线与竖向规划 (15)

4.2.给水工程规划 (15)

4.3.排水工程规划 (16)

4.4.电力工程规划 (17)

4.5.电信工程规划 (19)

4.6.燃气工程规划 (19)

4.7.综合防灾规划 (21)

5.分期规划与投资估算

5.1.分期建设规划 (22)

5.2.投资估算 (22)

5.3.分项目投资估算 (24)

图纸目录

1.区位分析图

2.现状分析图——土地利用

3.现状分析图——场地特征

4.现状分析图——场地坡度

5.现状分析图——场地高程

6.现状分析图——水文

7.现状分析图——道路

8.现状分析图——建筑质量

9.现状分析图——建筑层数

10.规划理念图

11.规划结构分析图

12.功能分区图

13.总平面图

14.休闲商业中心平面图

15.土地利用规划图

16.道路交通规划图

17.道路断面图

18.步行系统规划图

19.绿地系统规划图

20.空间景观规划图

21.公共设施规划图

22.地块编号图

23.道路定线与竖向规划图

24.市政设施规划图——给水

25.市政设施规划图——污水

26.市政设施规划图——雨水

27.市政设施规划图——电力

28.市政设施规划图——电信

29.市政设施规划图——燃气

30.管线综合规划图

31.分期规划图

32.效果图——海上看休闲商业中心（夜景）

33.效果图——从中央绿带看休闲商业中心（夜景）

34.效果图——从东港路看地标性建筑

35.效果图——从中央绿带看住宅区

36.效果图——二环路街景

37.效果图——环形主要道路街景

38.效果图——滨海度假酒店

39.滨海休闲带景观意向

40.二环路南侧绿带景观意向

41.住宅选型

附图：分地块规划图

附件一：原控制性详细规划土地利用图

附件二：专家评审意见

1.项目概况

1.1.规划背景

近年来，随着东方工业园区天然气化工、电厂等大型项目的上马建设，巨大的投资额将迅速拉动东方市的房地产、旅游、金融、信息咨询等一系列产业的快速发展。

根据城市总体规划，滨海北片区将发展为旅游度假、休闲娱乐和中高档居住为主的城市片区，沿海旅游产业及房地产业的开发意向非常强烈。

2004年编制的《东方市滨海北片生活区控制性详细规划》在用地布局等方面难以满足形势发展的要求，为更好地引导规划区的快速健康发展，东方市政府和建设部门审时度势地提出了“对琼西路和滨海北路之间地地段作出可操作性强的修建性详细规划”的决定，以便指导下一阶段的规划管理和开发建设。

1.2.规划范围与用地规模

规划用地位于东方市已建成区的北侧，用地范围东起琼西路，西至北部湾海滨；北起中信直升机场，南至东港路。

规划总用地面积326.52公顷(合4897.8亩)，其中建设用地315.67公顷（合4735.05亩）。

1.3.规划依据

?《中华人民共和国城乡规划法》

?《城市规划编制办法》（建设部）

?《城市规划编制办法实施细则》

?《东方市城市总体规划》(2005-2020)

?《东方市滨海北片生活区控制性详细规划》

?东方市委市政府对于滨海北区开发建设的指导意见

1.4.规划目标

以滨海旅游休闲设施的建设为先导，吸引外来投资，带动滨海北区的开发建设，把滨海北片区建设成为生态环境优美、景观特色突出、配套设施完善的综合性滨海新区，包括四大功能：

——滨海娱乐

——旅游度假

——休闲商务

——居住生活

同时以新区建设改善城市居住条件，塑造东方城市新形象。

1.5.规划原则

生态优先原则。充分利用规划用地的地形地貌的特征进行规划布局，避免大填开大挖式建设对自然生态的破坏，同时有利于塑造地方特色。

优地优用原则。尽量将滨海一线用地用于公共项目如酒店、休闲娱乐的开发，以保证滨海的公共性。

弹性规划原则。正确处理近期与远期、局部与整体的关系，使新区开发有序展开。

可操作性原则。充分注重规划实施的现实性，合理安排原有的建设用地，既便于拆迁，又有利于新区统一的建设。

2.现状分析

2.1.区位分析

宏观区位

东方市位于海南省西部，地理坐标为东经108°36′48″，北纬19°06′。西临北部湾，与东南亚国际航运通道——马六甲海峡依水相连。沿西线高速公路向北至海口约210公里（约3小时车程），向南至三亚约150公里（约2小时车程）。

微观区位

滨海北区位于东方市区北侧，南临东港路，北至直升机场，东临琼西路，西临大海。沿东港路向东直接与高速公路出入口相联系，距离约7.5公里；向东至火车客运站7公里；沿琼西路向南至市中心1.5公里，至化工城4公里。

滨海北区以生活性主干道琼西路和交通性主干道东港路为依托，与市区其他功能区联系便捷，具备依托中心市区、快速启动开发的条件。

2.2.气候条件

东方市属热带季风气候，由于地处五指山的背风侧，山脉的屏障作用阻碍了东南季风的进入，导致本市高温、少雨、干燥。本市西半部属海南西北部沿海平原半干旱、轻冷害、重风害气候区，东半部属海南西北部丘陵半湿润、轻冷害、轻风害气候区。

全年日照时数平均2628小时，日平均日照时数最多超过9.5时，最少为5.3小时，夏至时最大可达13.17小时，冬至最短为10.59小时。多年平均气温23—25℃，多年平均降雨100—1650毫米，6—9月为雨季，4个月降雨量占全年降雨量的75.8%。旱季为11月至翌年4月，雨量少，蒸发量大。

（资料来自《东方市滨海北片生活区控制性详细规划》，海南都市规划设计研究院，2004年7月）。

2.3.地震烈度

根据《东方市城市总体规划》，东方市地震基本烈度属于6度，按地震烈度6度设防。

2.4.土地利用

表2-1：现状用地平衡表

滨海北区为拟开发建设的新区，除用地西南侧的富岛酒店、好当家和临时性娱乐设施等零星建设，以及东南侧私宅区外，基本为未建成区。

现状用地主要为农田，分布着少量林地、荒草地及水塘等。现状用地构成详见表2-1。

2.5.规划用地特征分析

规划用地呈南北向的长条形，规划用地尺度为南北长约3公里，东西进深约1公里。

规划用地北部有一条小河流——竹根沟自东向西穿过，并流入北部湾。受海风和潮汐影响，整个规划用地地貌特征非常明显，表现为由海滨向陆地的三个层次：

——沙滩与沙坝

——中部低地（水田、水塘）

——腹地（包括已建的私宅区）

2.6.地形分析

高程

规划用地起伏不大，总体呈东高西低的态势；用地靠近海滨处形成沙坝，地势略有高起，但北侧的沙坝已经被人为推平。现状最高标高在用地东侧，达15.1米；最低标高在用地中部，仅1.6米，处于20年一遇潮水位（1.8米）以下。

坡度

根据国家有关部门规范，将规划用地坡度分为以下五类，进行GIS分析：

?平坡地（〈3%）——适宜建设用地（建筑可自由布置）

?缓坡地（3-10%）——适宜建设用地（建筑布局不受约束，不需做分台处理）

?中坡地（10-25%）——受限制的可建设用地（建筑布置受到一定限制，需要划分成若干台地）

?陡坡地（25-50%）——不适宜作建设用地

?急坡地（50-100%）——禁止作为建设用地

根据GIS分析的结果，规划用地地形较为平坦，除海边沙坝外，坡度都在10%以下，适宜作为建设用地。但是中部低洼地过于平坦，坡度接近0，容易形成水涝。

2.7.水文

现状的海岸防潮堤不正规，堤线虽已形成，但缺口多，高低不一，堤身原有防护林几乎损坏贻尽，降低了防浪能力。

八所港警戒潮位为1.80米（76榆林基面），该水位相当于20年一遇潮水位；50年一遇潮水位约4.5米（缺数据，根据城市总体规划的用地条件图估计）。

2.8.现状道路系统

规划用地东侧的琼西路是城市主干道，同时作为南北向城市居住生活区发展轴；南侧的东港路也是总规确定的主干道，向东直接与高速公路相联系。

沿海滨从富岛酒店向北已经修建了景观路，路面为双向两车道；中部的二环路是城市总体规划确定的次干道，现已经修建至海滨景观路，但是尚未打通至琼西路。

东南侧私宅区内分布着宽窄不一的小路、巷道，联系着每户住宅。

2.9.用地权属

除富岛酒店、好当家水产食品公司、北侧的学校用地以及沿东港路的少量用地外，规划范围内大部分用地为非建设用地和私宅用地，尚未办理国有土地使用权出让。

3.规划布局

3.1.规划理念

本次规划的主要理念是“注重生态，强化特色”。

规划充分结合规划用地自然特征，整体形成“夹心饼”式布局，并采用通向海滨的横向道路和步行道加强腹地与海滨的联系，在空间形态上强化地方特色。主要包括：

——海滨进行公共性的开发，包括酒店、酒吧、餐厅、产权式酒店等，强化海滨的旅游休闲功能；

——中间的低地和水系作为开敞的休闲空间，同时可以进行低密度开发；

——东侧进行多层、小高层住宅及相关配套设施的开发。

该规划思路可以在景观、生态和水文方面带来诸多好处，包括：

——景观：构筑中央景观带，有利于腹地开发，同时丰富景观层次；

——生态：保持规划用地原有特征，维持河口地带的生物多样性；

——水文：改善地区水文环境，避免水涝，同时中间低地可以作为自然的排水系统，减少雨水管道的投资；

——工程：极大减少填方工程，节省投资。

3.2.对控规的主要调整

控规存在的主要问题

——整体布局结合场地特征不够，没有对生态、潮汐影响给予充分的考虑；

——绿地的布局没有结合场地特征从生态和景观上整体考虑，对景观价值提升不足，且面积过大，用地不经济；

——滨海一线的绿化用地过多，土地价值没有充分利用；

——缺乏可供商业开发的二类居住用地，政府近期取得土地收益的难度较大。

调整的主要方面

——改变绿地的布局方式，将中间的低洼地带保留作为南北向生态绿廊，提升二线用地的景观价值，同时可以作为雨水就近排放的通道，增加绿地的生态价值；

——为了保证地块开发的完整性，调整滨海北路的线路，使其结合现状已经建成的滨海景观路，同时弱化其交通功能，并考虑与外围城市道路的衔接；

——适当减少绿化用地，尤其在滨海一线将部分绿化用地调整为酒店等公共设施用地，在保证滨海一线用地公共性的同时，增强开发的经济性；

——将原规划的东港公园调整到二环路南侧，并作为体育公园，结合其设置体育馆、文化宫等公共设施，成为市民进行体育运动和文化活动的场所；

——将二线的部分一类居住用地和旅游用地调整为二类居住用地，适当提高开发强度，便于近期的开发建设。

3.3.空间布局结构

本次规划的其中一个重要的出发点是：如何充分利用规划用地特征形成鲜明的空间特色，同时使规划用地自然资源得到最大化的利用？因此对两种不同空间模式建立体块模型，进行比较。结合规划用地特征，规划采用疏密有致的空间布局模式。

两种空间模式的比较

均质化的空间模式

该模式体现着大填大挖的开发方式，规划用地中间的低洼地带将被填平用于开发建设，优点是运作简单，但是存在会

造成诸多不良后果：

——需要很大的填方量，尽管多填出的土地出让收益大胆超过大量填方带来的投资增加，但是这种方式完全破坏了纵贯市区南北的湿地廊道，会对生态造成严重的影响；

——中间缺乏连续的公共开敞空间，将不利于东侧用地价值的提升；

——空间层次缺乏变化，造成平淡无趣的空间景观；

——商业区密度过低，不利于聚集人气；

疏密有致的空间模式

该模式避免了均质化的布局造成千篇一律、平淡无趣的空间景观，建立起城市秩序与可识别性。

空间策略为“分散的密集”，包括：

——结合自然低洼地带形成连续的较大面积绿色廊道，作为居民休闲、散步、交往的公共开敞空间。同时适当提高地块的开发强度，来弥补“大绿化”的面积损失；

——结合不同功能进行不同强度的开发，满足不同的空间需求，即在总量不变的基础上进行开发强度的合理分配。对于商业区提高密度和开发强度，居住区则根据不同区位给予不同的密度、高度和开发强度，满足不同的居住需求；

——“小街区，大绿化”，即减小街区尺度，将分散的小块绿地结合生态廊道集中为连续的大面积绿地，增加绿地系统的生态效益。

根据用地的自然形态、地形地貌等因素，规划提出滨海北区的布局结构可以归纳为“一带、两心、两区”。

“一带”——保留中间的低地和水塘作为生态绿带，有利于改善区域小气候和水文条件，同时作为公共开敞空间，为居民休闲、交往提供场所。

“两心”——（1）结合码头在东港路一带形成休闲商业中心，包括商务、购物、娱乐等功能；（2）沿二环路结合休闲体育公园形成文化体育中心，并配套一些商业、餐饮设施。

“两区”——（1）南区以休闲商业中心为核心进行普通住宅区的开发：（2）北区以高档酒店为核心，形成中高档居住、度假社区。

该布局结构便于南北分区形成不同的定位，便于结合南侧已建成区逐步推进，近期进行普通住宅开发，远期增加中高档住宅开发，可行性强。同时有利于保证滨海一线的公共性，体现“优地优用”的原则。

3.4.总体布局

根据既定的布局结构，整个滨海北区以二环路为界分为南北两区。

南区

以休闲商业中心、休闲体育公园为核心进行开发，包括：

?沿东港路及旅游码头附近的海滨地带形成休闲商业中心，设置酒店、产权式酒店、商业购物、特色餐厅以及酒

吧、KTV等休闲娱乐设施，作为整个滨海北区的核心，休闲商业中心的建设将为区域增添新的活力，并成为滨海北区发展的主要带动力；

?在二环路南侧结合低洼地带建立休闲体育公园，包括体育馆、文化宫以及大众性的体育运动规划用地等，成为市

民休闲、运动和进行文化活动的场所。体育公园同时也作为中央生态绿廊的一部分；

?中央低洼地带保持其自然地形，成为一条宽50米左右的生态绿廊，有利于改善区域小气候和水文条件，同时作

为公共开敞空间，为居民休闲、交往提供场所。为了避免绿地过多造成的不经济，规划结合中央生态绿廊适当进行一些住宅开发，开发强度较低；

?东侧的私宅区由于不具有马上拆迁改造的可行性，近期暂时给予保留，仅适当进行环境的改善。远期随着滨海北

区的发展将逐步进行改造，成为配套完善的住宅区。

北区

以滨海一线的高档酒店为核心，形成以中高档居住和度假为主的区域，包括：

?在河口及滨海一线设置高档酒店，作为北片的核心，带动周边中高档住宅及外围普通住宅的开发；

?住宅区整体分为两种不同的档次，环形主要道路以西结合中央生态绿廊规划为中高档住宅区，以3-4层的低层住

宅为主；环形主要道路外围规划为普通住宅区，住宅类型以多层为主，并沿环形主要道路布置小高层住宅，以丰富空间景观；

?沿琼西路设置一所学校，包括中学和小学，作为整个滨海北区的教育设施配套；

?现状的小河流作为重要的景观要素进行严格的保护，并沿河流两侧保留为公共绿地，为居民提供休憩的空间，同

时借以提升两侧用地的景观价值。同时中央低洼地带保留为生态绿廊，与河滨绿带相连通。

3.5.道路系统规划

道路网系统

规划充分结合规划用地地形特征和现状情况，建立自由式与方格网式结合的道路系统，在新区内部以及新区与城市其它组团之间建立方便块捷的交通联系。

主干道——根据《东方市城市总体规划》(2005-2020)，外围的东港路向东直接与高速公路出入口、火车站相联系，是城市生活性主干道；琼西路向南与市中心以及化工城相联系，是城市综合性主干道；北黎路向东与三环路相接，是城市外围的交通性主干道。

景观道路——滨海北路是城市总体规划确定的滨海景观道路。本次规划结合现状和功能布局对滨海北路走线进行适当调整，强化景观功能，并与城市总体规划路网系统相衔接。规划建议滨海北路暂不拓宽，维持2个车道的路面宽度，弱化其交通功能，仅按照30米红线宽度控制，远期整个滨海北区发展完善后再根据具体情况确定道路的断面设计。

区内主要道路——根据整体的规划布局思路和规划用地特征，规划区内主要道路呈南北走向，并结合生态绿廊呈自由有机的半环形态。为增强道路经济性和可实施性，道路走线避开东南侧的已建的私宅区，并沿道路留出一定的可开发空间。在城市道路级别上，这条道路与二环路等其它几条道路作为城市次干道。

区内次要道路——由于规划用地沿海岸线呈南北狭长形，为了增强腹地到海滨的交通可达性，规划尽量增加通向海滨的东西向道路，这样也能增加道路网密度，提供更多的交通线路选择，有利于交通疏导，同时增强对地块开发的控制力度。这些通海道路在城市道路级别上为城市支路，道路间距基本控制在200-300米。

小区道路——小区道路是居住用地内部道路，结合地形和建筑布局进行自由布局。规划小区道路主要出入口基本面向环形主要道路开设，尽量避免向琼西路等主干道开设车行出入口，以保持主干道的交通快捷。

道路断面

主干道

道路红线宽度和断面形式依据城市总体规划确定。

城市次干道

——二环路红线宽30米，双向四车道，断面为7-16-7；

——环形主要道路红线宽24米，双向四车道，断面为5-14-5。

支路

——道路红线宽度为20米和16米两种，双向两车道，断面分别为5-10-5、4-8-4。

3.6.步行系统规划

结合滨海北区的整体布局，步行系统包括步行绿廊、休闲步行街和通海步行道三种方式，这三种方式互相衔接，共同形成滨海北区完善的步行系统。

步行绿廊——这是滨海北区最主要的步行空间，结合南北向生态绿廊以及河流两侧设置，将各个住宅区、酒店与南侧的休闲商业中心联系起来，并可以向南延伸直接与市中心相联系，使居民能通过风景如画的步行空间到达市中心。

休闲步行街——结合南侧的休闲商业中心形成休闲步行街，街道宽15米左右，两侧建筑高度主要以3层为主，街道高宽比在1：1左右，尺度宜人。步行街中穿插设置小广场，使街道空间更丰富有趣，并提供停留休憩的场所。同时，休闲步行街在布局上与滨海地带联系方便，加强滨海城市的意象。

通海步行道——通过增加步行道宽度和遮荫乔木的种植等强化通海道路的步行舒适性，强化海滨的步行可达性。

3.7.绿地系统规划

规划以维护自然地形风貌、保持地方特色为原则，利用规划用地的海滨资源以及河流、洼地等自然要素，形成点、线、面

相结合的绿地系统，并融于区域大地自然生态系统当中。规划区绿地系统主要由生态绿廊、海滨防护林带、体育公园、主要道路绿化、小区绿地组成。

生态绿廊

规划用地北侧现有的小河流作为重要的景观要素进行保护，同时在河流两侧各保留20-30米的生态绿带。规划用地中部低洼地易受潮汐影响，保留作为带状的绿色开敞空间，并与小河流两侧绿带相连，公共形成生态绿廊，既提高周边地块的景观价值，同时作为城市“绿肺”，发挥生态效益。

海滨防护林带

沿海滨防护林带不完整，破坏比较严重。规划在滨海北路西侧留出海滨防护林带的用地，并逐步恢复海滨防护林。

体育公园

在二环路南侧，将生态廊道扩大成为体育公园，并配套建设文化宫和体育馆。体育公园除篮球场、排球场等一些运动规划用地外，基本以大面积草坪和自然式的树林为特色，成为市民进行休闲运动和社会交往的场所。

主要道路绿化

二环路等横向道路两侧保留一定宽度的绿带，强化腹地与海滨之间的绿色廊道。

小区绿地

结合各个小区的布局自由设置，绿化形式以高大乔木、开阔的草坪为主，是居民可以就近使用的集中绿地。

3.8.空间景观规划

空间景观规划在满足城市总体规划的城市景观体系要求的前提下，着重体现本区域的自然环境特色。规划采用的空间策略为“分散的集聚”,即结合规划用地特征，结合中部低洼地带建立连续的绿色开敞空间，两侧地块的开发强度适当提高，创造生动有趣、特色鲜明的城市空间景观。

规划形成“两条景观轴线”（海滨蓝轴，中央绿轴）和“两个主要景观节点”（休闲商业中心，文化体育中心），以此为依据组织空间景观，形成海景、河景、绿景等景观区域，并打通海景视觉通廊，建立地标性建筑。

景观轴线

海滨蓝轴——海滨拥有蔚蓝的海水、优良的沙滩以及隆起的沙坝，是滨海北区乃至东方最有景观价值的地带，应进行重点的空间景观控制。滨海北路是东方市最主要的景观道路，两侧控制为酒店、商业、娱乐、办公等公共设施的开发，同时在道路绿化、两侧建筑布局与立面造型等方面给予重点的考虑，形成良好的街道界面，并与大海产生对话。

中央绿轴——结合中部低洼地带建立连续的带状绿色开敞空间，保留用地的自然形态和散布其中的水塘，种植遮荫好的高大乔木，设置散步道、休闲座椅等，不仅为居民提供充满生机与活力的休闲绿带，同时作为一条生态绿廊，有利于提升两侧地块的景观价值。

景观节点

休闲商业中心——以内部步行街和小广场的形式组织空间景观，同时这些步行街与滨海道路相联系，形成浓郁的商业休闲气氛。休闲商业中心与中央生态绿廊结合处进行景观的重点处理，利用靠近绿地的优势创造绿意盎然的室外餐饮休闲空间。另外，以25层的地标性建筑强化节点的景观主导作用。

文化体育中心——二环路南侧设置，包括体育公园及配套的文化宫、体育馆。体育公园除篮球场、排球场等一些运动规划用地外，基本以大面积草坪和自然式的树林为特色，成为市民进行休闲运动和社会交往的场所。

地标性建筑

根据城市总体规划，东港路尽端的渔码头远期将改造成为旅游码头，而且其向东与高速公路出入口、火车站直接联系，将成为整个城市的重要景观轴线。因此在东港路一侧结合休闲商业中心设置地标性建筑及小广场，强化东方市的海上入口形象。

海景视觉通廊

联系海滨的横向道路作为海景视觉通廊，在空间上向大海渗透，以充分利用滨海景观资源，使滨海北区在空间景观上突出“滨海城市”的意象。

3.9.公共设施规划

滨海北区规划总居住人口约44000人，达到一个居住区的人口规模。按照“居住区、社区”两级进行公共服务设施配套。由于大部分住宅区都位于环形主要道路两侧，并基本面向这条道路开设出入口，因此这条道路将作为滨海北区的生活轴线，设置社区中心就近提供配套服务。

居住区级中心

码头一带规划作为市级休闲商业中心，同时可以兼为整个滨海北区提供完善的居住区级公共设施配套，包括百货商店、超市、专业店、专卖店、餐馆、专业服务店、邮政所、银行等，提供商业服务、金融邮电等公共设施。在二环路南侧结合体育公园设置文化宫和体育馆，成为文化体育中心。

社区中心

规划沿环形主要道路由南向北建立三个社区中心，采用商业裙房的形式设置小超市、餐馆、小饮食店、便利店、专业服务店、银行储蓄所、托幼所等设施，三个社区中心基本能满足500米服务半径的要求。

小学

滨海北区共有居住人口44000人，根据一般小学年龄儿童占人口比例的经验计算，将来滨海北区小学就学人数约为3000人。规划配套两所小学，分别位于南北两区。南区小学用地面积为2.05公顷，建筑面积8350平方米；北区学校同时包括中学和小学，用地面积6.22公顷，建筑面积31200平方米。

社区医疗诊所

按照滨海北区人口规模，规划分别在南北两个社区中心各设置一所医疗诊所，附设在建筑1-2层。

3.10.规划技术经济指标

规划用地平衡

规划用地平衡、用地汇总分别详见表3-1、表3-2。

主要技术经济指标

规划总用地：326.52公顷(合4897.8亩)

规划建设总用地： 315.67公顷（合4735.05亩）

规划总建筑面积：2704800平方米（其中住宅建筑1700900平方米，公共建筑1003900平方米）

毛容积率（总建筑面积/建设总用地）：0.86

建筑毛密度（总建筑占地面积/建设总用地）：16.75%

规划居住总人口：44358人，户数12610户（其中一类居住1058人，户数240户）；二类居住43300人，户数12370户）

旅游度假客房数：1862间。

道路长度（不包括地块内道路和外围主干道）：14150米（其中30米宽次干道4310米，24米宽次干道4270米，20米宽支路1930米，16米宽支路3640米）

分地块指标

表3-3：近期规划指标

表3-4:远期规划指标

（注明：带*号的地块为现状私宅区，近期保留进行环境改善，远期全面改造）

3.11.建筑风格

整体风格特色

规划旨在通过滨海北区的建设，开创具有东方特色的建筑风格，以形成鲜明的地方特色。确定建筑风格考虑了以下两点因素：

其一，尽管东方市城区——八所是一座新兴港口工业城市，城市历史不算久远，但是滨海北区北侧的墩头村是一个颇有历史的村落，整个村落由一条小街道贯穿起来，街道两侧建筑形式带有明显的南洋风格，包括拱形门窗、欧式线脚等，说明当时八所一带的建筑依然深受南洋风格的影响。

其二，东方以发展油气化工为主，将发展成为海南最重要的现代化工业城市。因此，建筑风格应体现工业化、高科技的特点。

综合以上两点，我们认为东方特色的建筑应是将南洋风格与现代高科技感的有机结合，建筑适当采用拱形门窗、欧式线脚

等南洋建筑符号，同时结合以玻璃、钢结构等现代高科技元素。

住宅建筑

住宅建筑可以在底层或顶层采用拱形门窗，同时适当加以欧式线脚，丰富立面效果。低层和多层住宅建筑建议采用坡屋顶或局部坡屋顶的形式，以丰富城市景观。

住宅建筑墙面色彩以以高明度、低彩度的暖色系列为主要基调，并且应该适当搭配以低明度的颜色来丰富立面效果。坡屋顶建议采用低明度、低彩度的冷色或暖色系列（如灰蓝色、冷灰色、砖红色等），与墙面形成色彩和明暗的对比。

建筑外墙装饰材料以涂料为主，可适当采用瓷砖贴面、石材贴面等。窗户应全部采用无色透明玻璃，以体现高品位的城市景观和轻松的休闲气氛。

商业建筑

商业建筑包括高层建筑的商业裙房和独立的商业建筑，应将南洋风格与现代高科技感相结合，建筑多采用拱形门窗、欧式线脚等南洋建筑符号，同时楼梯间、入口大厅处可以采用钢结构的玻璃体，利用这种现代高科技元素使立面更富于动感。

商业建筑应以暖色为主要基调，色彩的明度可以适当降低，可以采用较大面积的低明度、低彩度的暖色系列以烘托商业气氛。

建筑外墙装饰材料以涂料为主，可适当采用透明玻璃体、石材等。门窗应主要采用无色透明玻璃，酌情少量采用有色玻璃，以体现高品位的城市景观和轻松的休闲气氛。

酒店建筑

酒店建筑基本位于滨海一线，建筑风格应有助于营造轻松休闲的度假气氛，所以不对建筑风格作统一的规定。建筑可以采用现代简约的风格，也可以采用具有传统意味的坡屋顶建筑，在滨海一线营造出浪漫、自由的休闲度假氛围。

酒店建筑墙面色彩以以高明度、低彩度的暖色系列为主要基调，并且应该适当搭配以低明度的颜色来丰富立面效果。坡屋顶建议采用低明度、低彩度的冷色或暖色系列（如灰蓝色、冷灰色、砖红色等），与墙面形成色彩和明暗的对比。

建筑外墙装饰材料以涂料为主，可适当采用透明玻璃体、石材等。门窗应应采用无色透明玻璃。

4.工程规划

4.1.道路定线与竖向规划

规划所依据的地形图采用海南平面坐标系，1985国家高程基准。综合考虑滨海北区的现状地形、防潮排涝、交通组织、功能要求、雨水排放、景观环境及工程管网的布线要求进行规划，为下一步的道路设计、规划用地设计提供依据。

道路定线

根据道路交通组织、现状地形条件确定道路控制点的坐标。

道路竖向设计

道路竖向设计充分考虑与现状道路的衔接，以雨水就近排放为原则，并同时考虑到道路的行车要求，特别是非机动车的行驶要求。依据国家道路纵坡设计规范，一般情况下应尽量保证道路纵坡不小于0.3%，小于3%。

土方合计56.61万方(填)，其中填方99.62万方，挖方43.01万方

4.2.给水工程规划

用水量预测

表4-1：用水量预测表

东方市滨海北区最大日需水量约2.4万吨/天，平均时需水量约1000吨/小时。

消防用水量

根据《建筑设计防火规范》（GBJ16-87 2001版）消防用水按同一时间内发生一次火灾，火灾延续时间为2h计，一次

消防用水量为30L/S，则：

消防用水量为：Q=30×3600×2/1000=216m3。

消防用水量不计入最高日用水量，仅用于给水主干管管径的校核。

给水管网规划

本工程水源采用市政供水，由东方市自来水厂从不同的方向分别引入两路市政供水管。

供水管道采用生活、消防共用管网，环状和枝状相结合方式沿道路敷设，在主要给水管网上按距离不大于120米的原则进行设置室外消火栓，保护半径不超过150m，并尽可能设在交叉路口。

本规划区用水均由东方市自来水厂（已建水厂，现供水能力为10万吨/日，远期供水能力将达到17万吨/日）供给。为了充分利用现状市政基础设施，经校核后能满足的现状给水管道保留，不能满足要求的管道重新敷设。规划区内给水管网采用环状网供水，供水主环布置在区内主干道上或次主干道上。规划区环管网的进水管段的管径按每个大环总用水量的70%计算选取，管道沿道路敷设，覆土厚度为0.7米，管材建议采用PE塑料给水管。

生活用水管网最不利处最低水头为0.28MPa，局部特殊高层建筑用水采用自行加压解决。

4.3.排水工程规划

污水量预测

污水最高日排放量按生活最高日用水量的85%计，则

东方市滨海北区污水最高日排放量为：Qd=24000×0.85=20400m3/天。

污水管网规划

根据规划区的性质、特点，排水体制采用雨污分流制，在规划内形成独立的完善污水排放系统。

规划区内的用地性质主要是居住、公建和商业用地，故污水的组成是生活污水为主。而本区内的污水收集系统需建立完善的独立系统，故污水量的计算按给水量的85%计算，则本规划内最高日污水量约20400吨/天。

规划区内的污水经过管网收集后，根据地形情况，自北向南敷设污水管网最后一同送至污水处理厂。污水管网在铺设布置时，应充分利用现状市政基础设施，经校核后能满足的现状污水管道保留，不能满足要求的管道重新敷设。由于规划区地势较平坦，地面坡度变化不大，为了保证区内的污水都能靠重力流顺利排放，污水系统布置时尽量满足以下原则：

污水管管径的计算按最高日最高时污水量计算；

市政污水管道的最小管径取d400，最小坡度不小于0.3%；

污水管道在规划区道路下按收水一侧布置；

在竖向布置上，污水管位于雨水管之下；

污水管道布置见《排水工程规划图》。

污水管道建议采用钢筋砼承插排水管，橡胶圈承插接口。

雨水排放

雨水排放根据地形采取就近排放的原则。

雨水量计算可参照三亚市暴雨强度公式：q=1085（1+2.575 lgP）/（t+9）0.485 （L/s·ha）

其中：

P—重现期，取1年；

t—集水时间，t=t1+mt2；

t1—地面集水时间，取=10min；

t2—雨水在管渠内的流行时间；

m—折减系数。

雨水设计流量：Q=ψqF（L/s）

其中：

ψ—径流系数，除绿化地块取0.3外,其余地块取0.60；

F—汇水面积hm2。

规划区内的雨水应尽可能靠重力流排放，故雨水管渠的布置应遵循以下要求：根据地形，道路坡向，雨水干管的位置来布置雨水管渠，使雨水就近水体排放。雨水管渠的覆土深度应尽量控制在0.7m～2.5m左右，浮土不足0.7m的管段需作加固处理。雨水管渠的最小坡度应保证不低于规范要求的最小坡度。立交排水应尽可能单独设排水管渠，直接排入水体或排洪沟，以便于雨水顺利排除。

雨水管道建议采用钢筋砼承插排水管，橡胶圈承插接口。

雨水管道布置见《雨水工程规划图》。

4.4.电力工程规划

电力现状

东方市电网现状：东方市电网目前通过罗带2200KV变电站与海南主网联接，其主变容量为2x120MVA，由该变电站引出3条220KV线路通向鹅毛岭、鸭仔塘两座220KV变电站。

本规划区电网现状：目前本规划区由八所110KV变电站提供10KV电源，10KV线路基本上是架空线路，沿规划区周边道路架设，部分线路穿越本规划区。

存在问题与分析

本规划区开发建设存在的供电问题主要有：

1、10KV线路老化

本规划区内10KV架空线路及设备已运行多年，现在一些陈旧设备处在高损耗、多故障状态，急需改造升级。

2、架空线与城市景观不协调

本规划区经过重新规划建设，将建成良好的宜居环境，原来的10KV架空线将影响整个规划的立体空间环境。在本次规划中将对架空线路进行重新规划。

负荷预测

按照根据本规划区建设用地的不同性质及建筑面积，采用单位建筑面积用电负荷指标法进行负荷预测。

表4-2：用电负荷预测表

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