停车位调查报告

小区停车位调查报告

小区停车位调查报告

小区停车位调查报告 上海立信会计学院 经贸学院 徐瑛 顾柳 丁晓庆 张莲花 黄国庆 2010-12-1（注：本报告只取了一部分）

一．引言

随着我国城镇居民生活水平的不断提高， 家用汽车拥有量也日益增多，这一点在上海表现的更为突出。根据上海统计年鉴数据，07 年上海轿车拥有量为 72.81 万辆，08 年上升到 82.96 万辆，09 年达 到 95.1 万辆。 但家用汽车的普及化在提高有车家庭生活质量的同时， 也带来一系列问题，例如环保问题、交通秩序问题、停车问题等。其 中业主与业主之间、 业主与物业服务企业之间因为住宅小区停车问题 而产生的矛盾与纠纷也日益增多。 这些矛盾与纠纷必须依靠一定的制 度加以消除或缓解。 我们试对住宅小区停车管理制度方面和法律法规方面存在的问题进行分析、梳理，并提出相应的完善构想。 停车场经营是物业服务企业比较成功的经营方法， 不少物业服务 企业为了取得住宅小区的物业经营权，降低物业服务费用标准，或者 由于历史原因导致物业服务费用标准比较低， 如果依靠物业服务费用 收入，那么企业经营要亏损。但是，物业服务企业之所以能够继续履 行物业服务合同，其主要原因是由于购车潮的到来，大量业主的汽车 停放为物业服务企业创造了大量的市场空间， 停车场经营收入起到重 要作用。从住宅小区可经营的资源来看，停车场的经营是物

业服务企 业最好的资源。但是，物业服务企业在经营停车场过程中应注重规避 经营风险，扩展停车场地。 近年来,越来越多的小汽车进入城市普通家庭,如何解决汽车停 3 放问题已经成为一个不容忽视的问题。 “汽车易买,车位难求” “,有车 方知停车难” ，这是许多有车族发出的由衷感慨。但是，停车难问题 对于物业服务企业来说却是一个难得机遇， 合理利用住宅小区资源可 以开发更多的停车位，为企业创造更多地经济效益，也在一定程度上 解决物业服务企业微利经营的状况。但同时，也造成了许多小区停车 场的管理问题，我们将研究主要的几大矛盾。

二．小区停车现状及停车难的原因分析

（一）.私家车的大幅度增长是“停车难”产生的直接原因 私家车持续增长已成未来几年发展的必然趋势， 小区汽车将呈刚 性增加，能否在小区中给车找个落脚点，已成为许多购车者首要考虑 的问题。事实上，一旦小区建成后，很难再增加小区停车位，持续增 加的机动车使小区停车难、乱停车问题日益突显。 1. 车位需求急剧扩大 住宅小区停车位供不应求。1 车位需求急剧扩大,住宅小区停车位供不应求。 住宅小区停车位供不应求住宅小区车辆数量快速的增长，导致许多私人汽车找不到停车 位。大量的私人汽车进入住宅小区，只能停放在路旁，或牺牲住宅楼 前后的小块绿地，改作停车坪，这种办法虽能缓解停车的紧张情况， 但不能从根本上解决问。小区停车位配备指标长期偏低。 住宅小区停车位配备指标长期偏低。 住宅小区停车位配备指标长期偏低住宅

小区停车位配备的情况来看， 车位配备指标长期偏低是停车 位指标的主要问题。车位的配备与住区的档次、区位、小区居民的经 济水平等因素都密切相关， 各小区的停车规划指标并没有一个统一的 标准。同时停车管理的力度相差较大，从管理上来说，由于管理水平 参差不齐，乱停乱放严重，造成停车数量少，部分车位闲置。住区结 构不合理，对于家用汽车发展认识不足，汽车的增加和道路缺乏有机 的统一，道路布局结构不能满足需求，人车混行严重，对步行居民、 少年儿童、老人的安全造成了直接的威胁，严重影响了业主的安全， 停车难还带来了许多社会问题。 住宅小区停车位不足有历史原因， 是开发商在设计建设初期对车 位数量估计不足。同时，由于经济的快速发展，汽车消费已经进入大 众阶段。而业主入住后，物业服务企业又没有合理规划好住宅小区公 共区域空地，为有车位需求的业主提供停车方便。正由于这些原因导 致住宅小区车位紧张， 也为物业服务企业提供可开发经营停车场的市 场机遇。 、停车管理体制不顺 （二）.车管理体制不顺，停车政策落后是“停车难“ 生的重要原因。2 生的重要原因。对当前小区停车难， 从城市管理层面上反映了政府对城市停车管 理的缺位，具体表现在：一是政府对停车问题重视不够，投资缺乏， 致使停车位供应严重不足。 近几年政府在城市道路的新建和改造方面 5 投入巨大，缓解了城市道路紧张，使动态交通得以明显改善，但是对 静态交通(停车)重视不够，投资欠帐过多。二是还没有把停车当作产 业看待，缺乏有主导意识的

停车产业政策，停车场还被作为普通的开 发建设项目来对待。 三是缺乏适应停车新形势发展的行业管理机制和 统一机构，造成部分管理职责的缺位。而其中，尤为突出的停车位的 产权属性矛盾。 1.地上停车位纠纷产生原因3 地上停车位纠纷产生原因 地上停车位纠纷产生地面停车位产生的纠纷主要有两种形式， 第一种是开发商将配建 的停车位进行出售，或者将规划的停车位变更用途，修建商业用房以 牟取经济利益;第二种是将公共绿地同时作为地面停车位使用，即在 很多小区出现的“绿化停车位” ，这种做法看上去似乎没有什么问题， 事实上无形中减少了公共绿地的面积，变相的变更了规划，也是侵犯 业主权益的行为。开发商之所以能够随意改变小区共用部分的用途， 规划部门应负相应审批不严的责任。 上述原因实质上就是由于小区停车位不足问题。 地面停车位纠纷 的另外一个原因， 也是主要原因就是停车位所有权与使用权的不明确 而导致的。因为在从商品住宅区的开发建设到最后的出售过程中，很 少业主会在签订购买合同之初对小区内停车位的归属和利用在中进 行明确的约定。商品住宅区的业主认为他们购买了小区的住房，小区 内的配套设施建设成本由于开发商己经计算到了房价里面， 所以包括 停车位在内的附属设施都应该归小区业主共同所有。 而商品住宅区开发商则认为小区业主购买的仅仅是住房及合同中约定归业主所有的 设施，在购房合同没有约定停车位归属于业主所有的情况下，小区内 的停车位仍应当归开发商所有。 小区业主要想取得停车位的所有权或 者使用

权，必须支付相应的对价。 地下停车位纠纷产生原因地下停车位权属之争实质是对地下空间权的争夺。 但是从我国现 行房地产法律法规看， 确认地下建筑物所有权归属问题尚缺乏法律依 据， 关于地下空间利用方面的法律仅存在相关的单行法及一些地方性 的法规。使得地下停车位所有权的归属不明，因此而引起的争议也越 来越多。一种观点认为，地下车库作为小区建设的配套设施之一，是 建筑物的辅助设施，就应如道路、管线一样，是房屋的从物，应交付 建筑物的所有人共同使用，在买卖合同没有特别约定的情况下，从物 应当依从主物(房屋)一并出售、转移。再者，业主取得的国有土地使 用权同时包含了空间权，如果承认了地下车库的产权属于发展商，那 么 就承认了空间权被发展商保留， 但既然土地使用权都转让给小区 业主了，发展商又依据什么来认定空间权还保留在自己的手里?从而 认为地下停车库的停车位属于小区业主共有。 另一种观点认为， 如果规定商品住宅区的地下停车库的停车位建 设，开发商付出了一定的成本，在业主没有证据证明开发商在出售住 房的过程中已将地下车库及停车位的建设成本及合理利润已经计算 分摊到了住房价格中， 则地下车库及停车位的所有权归属于开发商所有，小区业主要想取得停车位的所有权，必须再行支付一定的价款。 而且从长远来看，如果将地下停车位的所有权规定为归小区业主共 有，则会使得开发商不愿再投资兴建地下停车位，最终影响全体业主 的利益。因此，如何解决地下车位的权属还要视具体情况而定。认为后一种观点

较为正确合理，而日_这一规定与我国 2007 年《物权 法》中的规定大体也一致，但是对于占用业主共有的道路或者其他场 所建造的地下停车位依法应归业主共有。 从上面的论述可以看出， 停车位纠纷的深层原因就是对停车位的 所有权归属及其使用的权利模糊状态， 对停车位缺乏必要的法律规制 而引起的。当然，随着经济的快速发展，家庭轿车的普及与停车位的 不足也是停车位紧张争夺的一个重要导火线，这一原因在此不须赘 述。(三）.住宅小区建设和物业管理中停车管理不到位加剧 、住宅小区建设和物业管理中停车管理不到位加剧了“停车难”从住宅小区建设和小区管理来看，也存在引发小区“停车难”的 多种因素。具体表现在：一是车库建设、销售行为不规范。开发商在 小区建设中，一方面是车库没有按规划指标建设到位，另一方面，已 建成的车库，大多也没有完全出售。对主权尚属于开发商的车库，部 分出租给业主使用，部分处于待售（租）状态被闲置不用，随着房价 上涨， 出租的价格也较高， 许多业主不愿买、 租， 形成地上车位紧张、 地下车位空闲的状况。还有一部分车库出租后被改为店面或仓库。二 是停车收费不尽合理，价格导向作用不强。三是业主自治作用没有得 到有效发挥。对小区停车矛盾，许多物业管理企业都要求业主委员会，但却因多种原因，业主委员会没能做出决策，有的是 有车族与无车族意见不一，难以统一。四是物业公司管理不力或车主 不自觉，导致小区道路、场地、出入口、休闲景点，绿化带等乱停乱 放现象较为严重。由于“停车难”引发的住宅小区乱停

车和车主侵占 公开空间，激发了部分居民间利益冲突和纠纷投诉。调查显示，居民 认为目前政府在规范小区物业管理方面最需要做的事， 第一就是解决 小区目前普遍存在的停车难、乱停车问题，其次才是规范物管收费标 准等。 三、国外关于小区停车位的管理探讨西方各国解决城市交通紧张的战略和政策从 20 世纪 70 年代以后 发生了较根本的变化,从热衷于追求供需平衡转向大力加强需求管理, 从鼓励小汽车交通的飞速发展到明确多种客、 货运交通方式的协调发 展,所取得的成效都是值得总结和借鉴的。美国在住宅小区停车方面 美国 积极推进夜间路边停车。有些住宅小区停车位不足,但小区周围 道路在夜间流量小,利用率低。小区的用户可以在下班后将爱车停在 路边。对路边停车费的收取,利用咪表采取分时间分地点进行有区别 的收费。 比利时拥有的固定停车场占地面积至少已经相当于全部建筑 物占地的 40%,因为地上空间有限,故建设了相当多的地下深层停车 场。在类似布鲁塞尔这样的比利时大城市,新建住宅必须在地下建设 至少与住户数量相匹配的车库,这样就很好的解决了住宅小区车位不足的问题日本最主要的方法是推行“拥车者自备车位”政策,通过严 格审批购车者提供的泊位供应状况平衡停车供需矛盾,并通过以下措 施解决停车问题。 四、解决小区停车难的对策和建议 1.合理规划停车位，发展多元化建设6 合理规划停车位， 合理规划停车位根据城市现状和未来车辆发展速度， 制定停车场的规划和建设意 见，大、小地域统筹规划、合理布局，注重停车位使用

最优率，并由 政府、房地产企业、街道社区办分段完善停车场的建设。政府投资建 设公共停车场，以缓解公共区域车位不足的问题；房地产企业保证新 建小区的停车场配建；街道社区办解决旧区的停车场管理与改造。鼓 励民间资金和开发企业修建公共停车场，政府对其选址、规模进行指 导，给予地价、报建费用等方面的优惠政策，本着谁投资谁受益的原 则，使其建设落到实处；对于新建小区的停车场配建要按规定强制执 行，且政策上适当扶持。注重建设的灵活多样性，因地制宜、管改建 并蓄。利用城区零星适中的土地增建停车设施；结合道路交通整治， 因地而异的建立一侧或两侧划线停车带，或设立夜晚限时停车带；充 分利用居住区内的消极空间改建停车场； 注重开发地下车库的同时发 展地面立体式停车场，高效利用土地资源。建立居住区“P+R”模式7 建立居住区“ 建立居住区 ” 通过对城市“P+R”模式的分析，就我国公交系统不够完善的现 状，我们认为可以借鉴城市停车换乘系统，对规模较大的居住区建立 居住区“P+R”模式，以缓解汽车对居住区的影响。 居住区“P+R”模式示意图 如图所示，居住区“P+R”模式是以居住区为单位，根据其规模、 地理位置、交通系统等因素，在居住区周围合理选址、统筹规划，分 别建立规模和服务半径适中的大型（立体）停车库，同时停放机动车 和非机动车；私家车不能进入居住区内部。居住区内交通方式为：有 车居民首先从居住地步行， 再乘坐非机动车或公交车到相应停车库换 乘私家车；无私家车居民从居住地步行、乘坐非机动车或公交

车直达目的地。停车库实行公有制，由政府委托居委会管理，统一收费，其 收入可用于完善城市公交系统。 3.加强小区停车管理，使之科学化、规范化、强小区停车管理，使之科学化、 加强小区停车管理要多方协作，密切配合，规范管理，切实解决小区停车难和乱停 车问题。一是政府的规划、交通、市政、物业管理等部门进一步加强 对住宅小区的停车管理，制定相关政策化解停车矛盾。二是加强对开 发商销售行为的监管，新建小区的停车设施在最低规划指标内的，作 为非营业性公建配套设施认定，一律列入商品房开发成本，不得对外 销售，配建的车位要以保本微利的价格出售给业主；凡购买的车位， 不得用于盈利性经营，不得改变其使用功能。三是物业公司要加强对 小区停车管理， 结合实际， 配合业主大会共同制定小区停车管理制度， 针对小区车多库少的实际情况，对小区道路进行合理划线，实行定时 单侧停车、单向行驶的形式，确保行车路线畅通，提高小区车位利用 率，切实做好小区车辆通行和停放秩序的管理。四是充分发挥业主自 治作用，督促物业管理企业加强车辆停放管理。五是针对部分小区因 停车场(库)租金售价较高，业主宁愿停在小区地面道路而使现存停车 场(库)空位情况，应逐渐取消道路上停车“赶鸟入笼” 。六是提高停车 场设施管理水平，做到场地设施布置规范化、环境生态化、设施自动 化。将先进技术应用于停车场的自动化管理系统之中。规范小区停车位分配办法 规范小区停车位分配办法据了解，目前小区共有停车位还没有规范的分配办法。各个小区 分配

办法可谓五花八门，如时间顺序选定法、物业公司指定法、抓阄 法、 定期轮换法等。 因停车位分配不公而引起的矛盾和纠纷时有发生。 笔者曾经管理的小区也有这种现象。为避免此类现象的发生，共有停 车位的分配办法必须遵循公平、公正、公开的原则；同时，正如小区 公共水电费的分摊办法一样， 有关主管部门应制定规范性文件来指导 小区停车位的分配。 五、总结居住小区的停车问题是一个比较复杂、综合性较强的问题,需要 政府各部门与房地产开发投资部门,共同配合,视为居住小区内的基础 设施,从规划层面做起,直接落实到居住小区的开发建设中。对于住宅 小区的车位租售,建议以租为主,并且是长期租赁。之所以这样建议是 因为出于对现状的考虑,一是住宅小区车位供给严重不足,二是现在车 位的售价不合理,价格偏高。面对这样的现状,如果不限制车位的出售, 住宅小区将车位全部售出,将导致拥有私家车而没有买到车位的业主 和在小区车位售罄后入住的有车一族无处停车,而售出的车位往往达 不到百分之百的利用率。 车位出售必须以小区车位的配建指标高为基 础,在保证了小区车位供给的前提下,才可以出售车位。考虑到开发商 的积极性,可以规定小区中一定比例的车位可以用来出售,其余的应用 13 于租赁,结合目前现状,建议将小区车位的一半以上用来租赁,其余出 售。在提高住宅小区配建指标方面,建议按住宅面积进行配位;建议政 府部门出台优惠政策,诸如减免土地出让金、税收等优惠政策,降低投 资人的建设成本,从而鼓励社会资金进入停车场建设;建议物价部

门适 当放开住宅停车限租价,减少车位出租成本回收期;并适当限制车位售 价,鼓励发展商发展出租住宅停车位,减缓停车难。鼓励按照“谁投资 谁收益”的原则,经有关部门批准在居住区内引进立体停车技术增设停车位。

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