毕业论文-新政策背景下房地产企业发展模式初探

XXXXXX大学

本科生毕业论文

论文题目：新政策背景下房地产企业发展模式初探

学 院 xxxxxxxxxxxxxx

专 业 xxxxxxxxxxxxxxxxxx

学 号 xxxxxxxxxxx

学 生 姓 名 x x x

指导教师姓名 XXXXXXXX

指导教师职称 高级工程师

指导教师单位 xxxxxxxxxxxxxxx学院

2012年3月19日

XXXXXXXXX学位论文写作声明和使用授权说明

学位论文写作声明

本人郑重声明： 所呈交的学位论文，是本人在导师的指导下，独立进行研究工作所取得的成果。除文中已经注明引用的内容外，本论文不含任何其他个人或集体已经发表或撰写过的作品或成果。对本文的研究做出重要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。本声明的法律结果由本人承担。

论文作者签名： 日期： 年 月 日

学位论文使用授权说明

本人完全了解xxxxxxxxxx关于收集、保存、使用学位论文的规定，即：按照学校要求提交学位论文的印刷本和电子版本；学校有权保存学位论文的印刷本和电子版，并提供目录检索与阅览服务；学校可以采用影印、缩印、数字化或其它复制手段保存论文；在不以赢利为目的的前提下，学校可以将学位论文编入有关数据库,提供网上服务。（保密论文在解密后遵守此规定）

论文作者签名： 导师签名：

日期： 年 月 日

内容摘要

在政府控制房价、调整住房供应结构、加强土地控制、信贷控制等一系列宏观调控政策陆续出台的背景下，地方政府过度的投资冲动将受到一定程度的抑制，对土地与房屋开发投资的增速也将相应减缓，中国房地产行业貌似已经进入寒冬期。在如此严峻的调控形势下，房地产企业应该何去何从？本文在房地产调控新政策背景下，通过详细的分析现行主流的房地产企业的经营运作模式以后，针对国家对房地产行业宏观调控新政策，结合新政出台以后的市场反应，尝试在房地产经营主要环节的运作模式上进行优化与改革，主要在地产定制，住宅产业化和管家物业方面进行一些探讨，希望能帮助房地产企业在新政策背景下，改变思想，把握行业脉搏，在未来的房地产行业立于不败之地。

关键词： 房地产政策 房地产企业发展模式 地产定制 住宅产业化 管家式物业

The new policy background of real estate enterprise

development mode pre-test

Abstract

In government control prices, the adjustment of housing supply structure,strengthening the land control, credit control and a series of macro-control policies in the context of local government, excessive investment impulse will be the degree of inhibition, on the land and housing development investment growth will slow down accordingly, Chinese real estate industry seems to have entered the winter period. In such a grim situation of the regulation, real estate enterprises should decide on what path to follow? In this paper, real estate regulation under the new policy, through a detailed analysis of the current mainstream of the real estate enterprise management mode of operation, according to the state of the real estate industry macro control policy, combined with new introduction market response, try in real estate management and the main part of the operation mode on the optimization and reform, mainly in real estate custom, residential industrialization and housekeeper Property with respect to undertake a few discuss, hope to help real estate enterprises under the new policy, change idea, grasp the pulse of the industry, in the future real estate industry remain invincible.

Keywords: real estate policy in real estate development mode of enterprise estate customized residential industrialization steward properties

目录

一 绪论............................................................. 1

二 房地产新政策前房地产企业传统模式简述............................. 2

2.1项目决策模式................................................. 2

2.2项目运作模式................................................. 3

2.2.1招拍挂 ................................................. 3

2.2.2招拍挂变种 ............................................. 3

2.2.3购买转让项目 ........................................... 3

2.2.4“购买股权”............................................ 3

2.2.5境外卖股权 ............................................. 3

2.2.6先合并，再卖股 ......................................... 3

2.2.7凭地入股 ............................................... 4

2.2.8跨行业运作 ............................................. 4

2.2.9独立公司运作 ........................................... 4

2.2.10合作建房 .............................................. 4

2.3工程建设模式................................................. 4

2.3.1工程承包模式 ........................................... 4

2.3.2承包模式分类 ........................................... 5

2.4项目销售模式................................................. 6

2.4.1 自产自销模式.......................................... 6

3.4.2 委托代理模式........................................... 6

2.4.3 网络营销模式........................................... 6

2.4.4内部认购模式 ........................................... 6

2.5售后服务模式................................................. 7

2.5.2物业管理内容 ........................................... 7

三 房地产业宏观调控新政策........................................... 8

3.1 政府的宏观调控的具体政策及要点分析 .......................... 8

3.1.1，2010年4月国务院关于房地产宏观调控的具体政策 ......... 8

3.1.2《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》要点分析 9

3.2国家后续宏观调控政策对比.................................... 10

3.3房产税出台，上海重庆个人房产税试点启动...................... 11

四 房地产业新政策后的市场分析...................................... 12

4.1 新政策后总体的市场情况 ..................................... 12

4.2 具体城市的市场反应 ......................................... 13

4.2.1上海 .................................................. 13

4.2.2北京 .................................................. 13

4.2.3深圳 .................................................. 14

4.2.4广州 .................................................. 14

4.2.5南京 .................................................. 15

4.2.6天津 .................................................. 16

4.2.7武汉 .................................................. 16

4.2.8重庆 .................................................. 17

4.3目前各大地产商的应对........................................ 17

4.3.1打折策略 .............................................. 18

4.3.2促销策略 .............................................. 18

4.3.3观望策略 .............................................. 19

4.3.4观望策略 .............................................. 20

4.4 房地产新政策未来市场分析 ................................... 20

五 新政策背景下地产经营主要环节的模式优化探讨...................... 21

5.1项目决策模式优化探讨........................................ 21

5.1.1优化改进原因 .......................................... 21

5.1.2住宅定制的概念 ........................................ 21

5.1.3 住宅定制的优势和前景.................................. 21

5.1.4 住宅定制在未来发展中所面临的问题...................... 22

5.1.5 住宅定制对房地产行业的意义............................ 23

5.1.5总结 .................................................. 23

5.2工程建设模式优化探讨........................................ 24

5.2.1 优化改进原因.......................................... 24

5.2.2 住宅产业化的概念...................................... 24

5.2.3 住宅产业化的优势..................................... 24

5.2.4 住宅产业化的特点...................................... 25

5.2.5 住宅产业化的内容...................................... 26

5.2.6 国外几个发达国家住宅产业化的发展情况概况.............. 26

5.2.7 国外住宅产业化的发展趋势.............................. 28

5.2.8 总结.................................................. 29

5.5售后服务阶段运作模式改进.................................... 30

5.5.1 优化改进原因.......................................... 30

5.5.2 管家式物业的概念...................................... 30

5.5.3 管家服务的内涵分析.................................... 31

5.5.4 管家服务模式的构想.................................... 31

5.5.5 总结.................................................. 32

六 结束语.......................................................... 32

参考文献：......................................................... 34

致谢............................................................... 35

一 绪论

在政府控制房价、调整住房供应结构、加强土地控制、信贷控制等一系列宏观调控政策陆续出台的背景下，地方政府过度的投资冲动将受到一定程度的抑制，对土地与房屋开发投资的增速也将相应减缓，中国房地产行业貌似已经进入寒冬期。在如此严峻的调控形势下，房地产企业应该何去何从？本文在新政策下，站在房地产开发商的角度，做出一些思考，主要包括以下几个方面

一，分析概括现行主流的房地产企业的经营运作模式。

二，具体分析国家对房地产行业宏观调控的各项新政策，并总结出新政策的意义和作用。

三，研究新政出台以后的市场的真实反应和变化。

四，根据新政策背景下的市场变化，尝试在房地产经营主要环节的运作模式上面进行一些探讨，希望能够帮做房地产企业应对目前的市场变化。

由于本人水平有限，不能对房地产经营的每个环节都提出具体有效的优化改革方案，所以本文主要针对房地产企业项目决策模式，工程建设模式以及售后服务模式展开讨论。

首先对于项目决策环节，我们重点对国外十分流行，中国刚刚起步的定制地产展开探讨，希望房地产企业能尽可能多吸引消费者，抢占市场份额，使公司在市场情况不利的情况下也能有一个持续的发展。

然后在工程建设环节，可以进行住宅产业化的尝试，希望企业能压缩成本，提升企业自身的成本管理，工程管理能力，合理控制风险，能够承担市场和政策变动带来的影响。

最后对售后服务环节做一个思想上的革新，由现在的售后等于物业模式想管家式服务模式转变，希望房地产企业可以在销售成功以后依然能有一个可观的持续的盈利模式转变。

本文依据实事求是、理论与实践相结合的原则，主要运用了下面几种研究方法：

（1）规范研究和实证研究相结合

本文对国内外房地产发展模式综合状况采用实证研究的方法，对国内新政策背景下房地产企业发展模式采用规范研究。

（2）演绎分析和归纳分析相结合

本文对国内房地产企业发展情况进行分析，归纳出新政策实施以前国内房地产企业的传统发展模式；又将研究的新理念新模式和国内的实际情况相结合提出符合我国国情的发展体系。

（3）定性分析和定量分析相结合

本文采用定量分析的办法研究了我国新政策实施以后的市场需求变化；而在对房地产企业发展模式的研究则采用定性分析方法，使新政策背景下房地产企业发展模式的研究有坚实的理论基础。

二 房地产新政策前房地产企业传统模式简述

2.1项目决策模式

房地产项目决策阶段大致的工作内容就是可行性研究，房地产开发项目经董事会批准初步立项后，转由企业战略发展研究室进行可行性研究。

可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。

2.1.1、可行性研究的内容

(1)项目概况；

(2)开发项目用地的现场调查及动迁安置；

(3)市场分析和建设规模的确定；

(4)规划设计影响和环境保护;

(5)资源供给及资本运作方案；

(6)环境影响和环境保护；

(7)项目开发模式、组织机构、岗位需求、管理费用的研究；

(8)开发建设节点计划；

(9)项目经济及社会效益分析；

(10)结论及建议。

2.1.2可行性研究小组成员知识组成

经济师、市场分析专家、房地产专家、建筑工程专家、财会师及律师。

2.1.3可行性研究的工作阶段

1）投资机会研究。该阶段的主要任务是对投资项目主要是土地进行初步摸底和意向性谈判，并对投资项目或投资方向提出建议，即在一定的地区和部门内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会。

投资机会研究相当粗略，主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析。如果机会研究认为可行的，就可以进行下一阶段的工作。

2）初步可行性研究，亦称“预可行性研究”。在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。

3）详细可行性研究，即通常所说的可行性研究。详细可行性研究是开发建设项目 投资决策的基础，是在分析项目在技术上、财务上、经济上的可行性后作出投资与否决策的关键步骤。

4）项目的评估和决策，按照国家有关规定，对于大中型和限额以上的项目及重要的小型项目，必须经有权审批单位委托有资格的咨询评估单位就项目可行性研究报告进行评估论证。

2.2项目运作模式

2.2.1招拍挂

最规范的拿地方式，出让土地一方为国家，没有任何税费，拿地的一方可以支付所有款项进入企业所得税和土地增值成本。

2.2.2招拍挂变种

例如，某国企土地补交土地出让金，变为开发商用地后，准备将土地转让给开发商。首先国家先将土地收储，支付给开发企业补偿费。然后国家二次招拍挂，承诺该企业拿到土地以后，支付给国有企业的拆迁补偿费在招拍挂中支付，此时，政府出让土地，没有任何税费。如果该企业要房子不要地，则地产企业保留分给国有企业房子不卖，而是将利润分走后将企业股权留给国有企业来完成。该方法是为了尽量节省税款的方式下，解决如何将土地从一个国有企业转移到另外一家。

2.2.3购买转让项目

买方直接按照支出款项作为成本费用，除了缴纳契税以外，没有其他涉税问题，最干净。

卖方：涉及税收很高。第一，企业所得税；第二，营业税；第三土地增值税；第四，涉及法律问题。第五，实质重于形式。

2.2.4“购买股权”

将目标公司的其他资产先清理掉，然后卖公司100%的股权。该方式是目前运用非常普遍的方式。购买方的大忌是在谈判的时候忽略税负问题，结果导致大问题。

2.2.5境外卖股权

境外卖股权，这样将使企业所得税税率由25%下降到10%，所以如果预计到未来转让股权，拿起之前就要建立外商投资企业去参与拿地是最好的方式。

2.2.6先合并，再卖股

直接投目标企业合并，然后目标公司的股东卖股权，企业合并法律程序上比较复杂，但是几乎是零负税的情况下拿到土地，如果能操作成功的话，税收利益

很大。

2.2.7凭地入股

有地一方投资到地产公司，然后卖股权。节省税负有限，只是节省了营业税，好处是投资的溢价可以作为土地成本在企业所得税和企业增值税前扣除。相比较直接卖土地来说，是比较好的方式，综合税负上来看上游少交了营业税，而下游负税没有提高。以上试用企业资产很多，无法直接用于卖股权的方式交易土地的情形。

2.2.8跨行业运作

非地产公司投资到非房地产公司，申请房地产开发资质。适用于协调能力强的企业 ，算是在刀锋下跳舞。

首先企业先投资到一家非房地产企业，此时只是缴纳企业所得税，而不缴纳土地增值税和营业税。然后企业被地产企业吸收合并，此时仍然不缴纳土地增值税和营业税。最后运作政府，补交土地出让金后土地变性，但是不符合59号文件中的权益连续性，要缴纳企业所得税。

2.2.9独立公司运作

投资到新公司，然后卖股权。一般适用于酒店项目的运作。现将资产投资到新公司，有地一方将目标公司股权转让给实际开发企业，地产企业进行开发，开发完成后，再次将股权转让。

2.2.10合作建房

甲方拥有土地，乙方拥有资金和资质，合作建房，然后在分房。

2.3工程建设模式

2.3.1工程承包模式

我国目前的主流工程建设模式大致相同，只是在具体细节操作上面有所差异。基本都是工程承包（project contracting）的模式。工程承包是具有施工资质的承包者通过与工程项目的项目法人（房地产企业）签订承包合同，负责承建工程项目的过程。 房地产企业拿到土地以后，找到施工建设单位，有建设单位来进行楼盘的开发建设，同时由监理公司来监督工程建设的工程质量。

2.3.2承包模式分类

工程承包可分为总承包、分项承包、分包、转包、劳务承包和设计-施工等模式。

（1）总承包模式

项目法人与承包商直接签订的关于某一工程项目的全部工作的协议。签订总承包合同需要经过一系列程序，包括招标、投标、评标和谈判协商，最终由项目法人与承包商协商一致、签订合同。总承包合同的当事人是总承包商和项目法人。项目中所涉及的权利和义务关系，只能在项目法人与总承包商之间发生。

（2）分项承包模式

项目法人与各分项工程承包商分别签订的某一分项工程的协议。各个承包商分别对项目法人负责。整个工程可以约定由项目法人或其中一个主要承包商管理协调。分项承包合同的优点在于给项目法人充分的灵活性，获得最好的专业承包商以及缩短工期、节省由总承包商再分包的费用等。但若缺乏管理能力，就会带来严重困难和复杂问题。

（3）分包模式

总承包商在与项目法人签订某工程项目总承包合同之后，总承包商将该工程项目的某一部分工程或某一单项工程分包给分包商完成而与其签订的承包合同。分包合同的当事人是总承包商与分承包商。工程项目所涉及的权利义务关系，只能在总承包商与分承包商之间发生；项目法人与分承包商之间不直接发生合同法律关系。但是，分承包商要间接地承担总承包商对项目法人承担的相关工程项目的义务。

（4）转包模式

承包商甲向项目法人承包了某一工程项目之后，又将该工程项目转包给承包商乙，并与其签订的工程承包合同。转包合同与分包合同不同，它的特点是由承包商甲与项目法人签订的承包合同所规定的权利和义务，全部转与承包商乙，即合同当事人的权利和义务在项目法人与承包商乙之间发生效力。签订转包合同时，承包商乙应向承包商甲给付一定数额的酬金。中国禁止这种转包行为。

(5)设计-施工模式

项目法人将设计任务和施工任务都授予一个承包商完成，又称为总体合同或一揽子合同。设计-施工合同的特点是节省费用和时间，并有利于设计和施工技术的结合以及设计与施工的配合。

(6)BOT模式

build—operate—transfer，即建设—经营—转让，是指政府通过契约授予私营企业（包括外国企业）以一定期限的特许专营权，许可其融资建设和经营特定的公用基础设施，并准许其通过向用户收取费用或出售产品以清偿贷款，回收投资并赚取利润；特许权期限届满时，该基础设施无偿移交给政府。

2.4项目销售模式

2.4.1 自产自销模式

特点：开放商和销售商合二为一。

优势：1.掌握客户需求

2.维护开发商的品牌

3.对销售节奏和价格走向进行有效控制

4.为消费者省钱。

劣势：1.成本高

2.不符合社会分工的特点和要求

3.直销渠道一般较窄。

3.4.2 委托代理模式

特点： 开发商委托房地产代理商寻找顾客，顾客再经过代理商中间介绍而购买 物业的营销渠道方式。

优势：1.分散 开发商风险。

2.跟多的业务员和客户关系。

3.新产品更快推向市场。

劣势：1.开发商对市场的敏感度降低。

2.降低了开发企业的利润、增加顾客的经济负担。

2.4.3 网络营销模式

特点 企业――信息――网络媒介――信息――用户

优势：1.信息传递更直接。

2.较低成本。

3.信息传播更快、更广。

4.信息回馈收集更快。

劣势：1.网上浏览信息后还是要去现场看房，没有节约时间和体力。

2.我国网络基础设施建设滞后。

3. 网络安全、网络相关的法律、法规的不完善。

2.4.4内部认购模式

特点:在于烘托气氛，发展商就可以宣称开盘之日即售出多少来给人好象一片热销的大好景象。

优势：1.市场影响大。

2.易形成氛围，促进购买。

3抽签, 操作上公平，宣传易成正面报道。

劣势：1易引起市场争执，易发生不愉快事件。

2市场氛围弱，难形成轰动效应，不利重复购买。

2.5售后服务模式

目前国内房地产售后服务模式还比较初级，对于房地产售后服务环节，比较普遍的理解就是物业管理，在简单些说就是“维修，安保和清洁”。我们就来看一下现行的房地产售后服务模式是怎样的。

2.5.1物业管理模式

受物业所有人的委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其设备，市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。

2.5.2物业管理内容

1维护物业管理区域内的规划不被破坏

物业管理企业的首要任务之一，就是维护物业管理区域内的规划不受破坏。按照规章制度，制止各种违章行为，禁止私搭乱建，督促指导业主和使用人执行城市规划法。

2房屋装修监督管理

物业管理公司应加强对装修行为的监管，审核装修设计图纸或作为是否构成对物业结构、墙面、楼板等的损害，派员巡视施工现场，监督施工人员规范作业，发现违规行为应及时劝阻并督促其改正。

3房屋的维护与修缮

房屋的维护与修缮是物业管理的重要环节，是常规必服务与管理的主要内容。对房屋维护和修缮时，应该依照国家规定的维修规范和行业标准，制定修缮计划和方案，在确保房屋建和用房安全适应用户使用的前提下，尽量做到少投入多产出，实现社会效益和经济效益的统一。

4设备、设施的管理用维修养护

房屋设备与设施管理，是开放性的管理，也是技术含量较高的管理，管理的好坏直接反映物业管理企业的管理水平和企业形象，从而影响着企业效益。 5安全保卫与消防

物业管理区域内的安全保卫与消防工作，应该在公安部门和消防部门的指导和配合下，根椐用户的需要雇请保安人员履行安全保卫职责。

6保洁管理

在物业管理区域中，整齐清洁优美的环境，会给人带来舒适感，因而清洁优美成了物业区域文明程度的象征。

保洁工作的重心，是治理“脏、乱、差”，而“脏、乱、差”却具有多发性、传染性和顽固性的特征。

7环境保护

环境保护，是指以协调人与自然的关系，保障经济、社会和环境的可持续发展为目的，以保护和改善生态环境，合理利用资源为主要内容而实施的行政的、

经济的法律的、科学技术的和宣传教育的各种措施和活动的总称。

8绿化管理

物业管理企业要为住用人服务，对住用人负责，就要增强绿化意识，合理投入人力、物力、财力，经常向住用人宣传绿化的意义，加强物业区域内的绿化管理，扩大绿地面积，养护绿地，提高绿地标准。

9车辆管理

物业管理企业对住用人的车辆停车位置应当适当安排，现有停车场地要有序停放，没有停车场地应该与有关部门协商新建或改建停车场。设置停车场应该因地制宜，经济适用，布局合理，保证安全。

10综合经营服务

综合经营服务是多种经营性质的有偿服务方式。住户需要就是综合经营的内容，包括衣食、住、行、玩各个方面，医疗、体育、教育、通信、银行无不是住用人的需要。

三 房地产业宏观调控新政策

3.1 政府的宏观调控的具体政策及要点分析

2010年是宏观调控年，此后的2011年和2012年也基本坚持着2010年的宏观调控政策不动摇，所以我们具体分析2010年的各项房地产调控政策。

2010年中央政府连续对房地产业出台了一系列调控政策，地方政府也紧随其后，陆续出台调控细则。

政策严厉程度前所未有，疾风骤雨般的调控政策表现了政府对房地产调控的决心。

在2010年3月结束的“两会”上，温总理在《政府工作报告》中提到“要继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，保持政策的连续性和稳定性，根据新形势新情况不断提高政策的针对性和灵活性，把握好政策实施的力度、节奏和重点”。

但是，一个无法回避的事实是，供求矛盾突出导致的房价上涨对政策走向产生了巨大压力。抑制投资和投机需求，缓和供求矛盾，成为刻不容缓的社会问题。

3.1.1，2010年4月国务院关于房地产宏观调控的具体政策

3.1.2《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》要点分析

（1）实行更为严格的差别化住房信贷政策

90平方米以上的家庭贷款首付款比例不得低于30%；第二套住房贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。

（2）发挥税收政策对房消费和房地产收益的调节作用

财政部和税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。

（3）加强对房地产开企业购地和融资的监管

对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放开发项目贷款，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。

（4）建立考核问责机制

对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，影响社会发展和稳定的，要追究责任。

（5）加大交易秩序监管力度

对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，要在规定时间内一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价对外销售。

（6）增加居住用地有效供应

房价上涨过快的城市，要增加居住用地的供应总量；要依法加快处置闲置房地产用地，对收回的闲置土地，要优先安排用于普通住房建设。

（7）调整住房供应结构

保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%，并优先保证供应；房价过高、上涨过快的地区，要大幅度增加公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住房供应。

（8）加快保障性安居工程建设

确保完成2010年建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套的工作任务。

3.2国家后续宏观调控政策对比

从以上的三轮房地产调控政策可看到，国家对房价的调控力度越来越大，但是都收效甚微，就如2010年4月份，国务院出台号称史上最严厉的房地产调控政策，即“新国十条”。在新政作用下，房市成交量一度出现萎缩，房价快速上涨的态势也得到有效遏制。然而，在“新国十条”出台半年之际，房市再现回暖迹象，投机性购房也日趋活跃，使得新政面临失败的风险。在此背景下，9月29日，中央有关部委出台的新一轮房市调控政策，在将首套房首付比例提高至30%。面对现房地产市场上这种近趋于不合理的房价，政府单靠宏观行政手段远远不足把现行的房价回归理性，因此政府一手对现行房价用以宏观行政手段进行调控，另外一手则通过税收手段——房产税，房产税的新一轮改革则应运而生，利用税收手段对房地产市场进行宏观调控具有长期性，为现行房地产调控来一个“双管齐下”。

3.3房产税出台，上海重庆个人房产税试点启动

新一轮的房产税改革分别在重庆和上海开始试点。

上海房产税试点细则于2011 年1 月27 日“浮出水面”，上海市人民政府当日印发《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》，办法规定从1 月28 日起对上海居民家庭新购第二套及以上住房和非上海居民家庭的新购住房征收房产税，税率因房价高低分别暂定为0.6％和0.4％。办法明确对上海居民家庭给予人均60 平方米的免税住房面积（住房建筑面积）扣除。即：对居民家庭新购且属于第二套及以上住房的，合并计算的家庭全部住房面积人均不超过60 平方米（含60 平方米）的，其新购的住房暂免征收房产税；人均超过60 平方米的，对属新购住房超出部分的面积，按规定计算征收房产税。

“上海版”房产税，主要针对新增一般房产。根据方案，应税住房接近两万套，在各区房地产交易中心、付费通网站、上海银行、上海农商银行、邮政储蓄银行等处都可以缴纳房产税。截至去年12月31日，上海农商银行代收房产税1100余笔、154万多元。上海银行也代收1100多笔。

同日，重庆市人民政府发布了《重庆市关于开展对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法》和《重庆市个人住房房产税征收管理实施细则》，重庆主城九区内个人拥有的独栋商品住宅、个人新购的高档住房、在渝同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套（含第二套）以上的普通住房被首批纳入房产税征税对象，税率为0.5%-1.2%。

“重庆版”房产税是针对高档商品房，因此在抑制高端住房消费、优化住房结构方面起到了较为明显的作用。数据显示，房产税实施后，重庆高档楼盘访客量下降了30%-50%，2011年重庆主城房价涨幅始终保持在全国35个重点监测城市最低水平。

房产税的征收，不仅影响自住型购房者，对投资型购房者也会有较大冲击。对自住型购房者来说，征收房产税会使他们在购房的时候采取更加审慎和理性的态度，从而有利于引导居民购买住房时的合理性消费。由于征收房产税的作用，买房者在购房的时候不仅要考虑购买成本，同时还要考虑持有房屋的成本，从而根据自己的经济状况更加理性地选择买房方案，选择能避开房产税同时又最适合自己的户型。而对投资型购房者来说，一旦开征房产税，房产所有人持有房屋的成本就会增加，这必然会大大降低房地产投资的预期收益，从而削弱投资者投资楼市的热情，进而影响到楼市的投资需求。也就是说，房价只有超过了其持有的成本，才会有盈利的空间和可能，因此房产税能促使投资者在投资房产的时候更加谨慎。投资成本大大增加，房产投资的预期收益就变得不确定，投资风险会增加，因此投资者必定会更加小心谨慎，对楼市的市场预期肯定会产生较大影响。

四 房地产业新政策后的市场分析

4.1 新政策后总体的市场情况

2010年国务院正式下发通知后，各城市市场反映不一：

一线重点城市，政策一出，市场成交迅速减少，客户观望氛围加重；二三线城市，政策效应滞后，5月市场才呈明显松动迹象。分城市来看，一二线城市受到的影响要远大于三四线城市。

一线重点城市，政策一出，市场成交迅速减少，客户观望氛围加重；

二三线城市，政策效应滞后，5月市场才呈明显松动迹。（参见表1）

表1

随着新政出台，购房者心态出现微妙变化，市场火热态势受到抑制，成交下行，但房价仍保持高位僵持，没有出现大范围的降价促销现象。多数开发商在此市场背景下采取延迟开盘时间。

价格高位僵持，并未出现明显下滑（参见图1）

图1

原因分析：

1 房价对市场变化反应具有一定的滞后性。

2 是因为各地细则尚未出台，在政策尚未明晰的情况下，开发商采取观望的态度。 3 是因为经过了2009年的火爆销售，资金充裕，不急于降价回笼资金。

4.2 具体城市的市场反应

4.2.1上海

市场反应敏感，单日成交逐日下滑。

自2010年4月17日国务院下发住房信贷调整等一系列政策后，18日上海单日成交面积快速下滑，当日成交3.83万平方米，比前一天降幅超40%，此后单日成交面积逐日下滑。政策后4天，上海住宅日均成交面积2.67万平方米，相比政策出台前（4月1日-4月17日）上海日均成交面积降幅达到45%。（参见图2）

图2

4.2.2北京

快速降温，成交持续走低。

自2010年4月17日国务院下发住房信贷调整等一系列政策后，市场迅速出现降温，18日北京单日成交面积快速下滑至4.06万平方米，环比前一天降幅达28.2%，此后单日成交面积一直保持低位运行。政策出台后六天日均成交面积为

3.69万平方米，比政策出台前（4月1日-4月17日）北京日均成交面积降幅达到38.7%。从目前的成交走势来看，北京房地产市场同样出现明显降温。（参见图3）

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