物业项目负责人法规试卷

《物业管理政策法规》试卷

一、 单项选择题：（第题1分，共30分）

1、《物业管理条例》中对业主正确的定义是（ ）

A、房屋的所有权人 B、房屋的使用人 C、房屋的租赁人 D、房屋的拥有人

2、物业服务合同到期后，双方没有（ ）合同并继续履行合同的，视为合同自动延续。 A、签署 B、缔约 C、解除 D、解约

3、业主确需（ ）公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业管理企业。

A、占用 B、使用 C、改变 D、独占 4、物业管理行业专家不得有下列（ ）禁止行为。

A、取得注册物业管理师证书 B、具备高级专业技术职称 C、从事物业服务满10年 D、违法收受利害关系人的财

5、业主基于对住宅、经营性用房等（ ）特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及其专有部分相对应的外墙共有部分的，不应认定为侵权。

A、专有部分 B、公有部分 C、私有部分 D、其他部分

6、物业服务合同自签订之日起（ ）日内，报物业服务项目所在地区县房屋行政主管部门备案。

A、10 B、20 C、15 D、30 7、业主逾期不交纳物业服务费用的，（ ）应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。

A、业主大会 B、业主委员会 C、居民委员会 D、物业服务企业

8、发生安全故障时，物业服务企业在采取（ ）的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。

A、应急措施 B、应急预案 C、应急预防 D、应急救援

9、因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得（ ）的同意。

A、街道办事处和物业服务企业 B、业主委员和物业服务企业 C、业主主管部门和业主委员会 D、规划主管部门和业主委员会

10、（ ）或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分，权利人请求排除妨害、回复原状的，人民法院应予支持。

A、建设单位 B、业主 C、业主委员会 D、物业服务企业 11、用人单位自用工之日起应于（ ）内与劳动者订立书面劳动合同。

A、一个月不满半年 B、一个月不满一年 C、三个月不满一年 D、半年不满两年 12、《北京市物业管理办法》自（ ）起施行。 A、2010年8月1日 B、2010年10月1日

C、2010年12月1日 D、2011年1月1日 13、（ ）负责对辖区内业主大会、业主委员会的成立及活动进行协助、指导和监督，协调处理纠纷。

A、街道办事处、乡镇人民政府 B、政府行政主管部门 C、街道办事处 D、乡镇人民政府

14、《北京市物业管理办法》规定，承担前期物业服务责任。

A、第三方评估监理单位 B、物业服务公司

C、建设单位 D、开发商、物业服务企业 15、《北京市物业管理办法》规定（ ）负责全市物业管理活动的监督管理工作。 A、物业管理行业协会 B、物业管理处

C、市房屋行政主管部门 D、物业服务指导中心

16、业主共同决定解除前期物业服务合同的，建设单位应当与全体业主进行物业（ ）查验交接，撤出物业管理区域，并移交相关资料。

A、公共部分 B、公共区域 C、设施设备 D、共用部分 17、物业管理区域内已交付业主的专有部分达到建筑物总面积（ ）以上的，建设单位应当向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府报送筹备首次业主大会会议所需资料。 A、30% B、50% C、67% D、80%

18、建设单位应当自首次业主大会会议筹备组成立之日起（ ）日内，向筹备组提供业主专有部分面积、建筑物总面积等资料。

Ａ、７ Ｂ、１０ Ｃ、１５ Ｄ、３０

１９、某小区的建筑面积有３０万平方米，主要设备是一套系统，车库、绿地和景观是业主共用的，但是该小区由小区内道路划分为四个组团，各个组团的保安监控系统是分别负责各个组团的监控，该小区应当划分为（ ）物业管理区域。

A、一个 B、二个 C、三个 D、四个 20、前期物业管理期限，是指从首户业主入住起至全体业主与建设单位完成物业（ ）交接止。

A、公共区域 B、设施设备 C、共用部分 D、公共部分 21、《北京市物业管理办法》实施前，同一物业管理区域内分期开发建设的住宅物业项目，已有前期物业服务合同或者物业服务合同，（ ）执行。 A、需要按照重新签署合同约定

B、在办法实施前签署的合同按照合同约定执行，办法实施后的分期开发的 部分需要重新签署合同约定

C、如果成立业主大会，按照业主大会的决议 D、按照合同约定

二、多选题：（每题1分，共40分）

1、业主在物业管理活动中，享有（ ）权利。

A、按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务 B、提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议 C、提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议 D、参加业主大会会议，行使投票权

2、业主在物业管理活动中应履行下列义务（ ）

A、按时参加业主大会会议 B、遵守业主公约，业主大会议事规则 C、按规定交纳专项维修资金 D、按时交纳物业服务费用

3、业主大会会议分为（ ）会议。

A、定期 B、不定期 C、临时 D、随时开会 4、业主委员会履行下列职责（ ）。

A、召集业主大会，报告物业实施情况 B、选聘、解聘物业服务企业 C、与选聘的物业服务企业签订物业服务合同 D、监督业主公约的实施

5、业主公约对有关利益、（ ）等事项依法作出约定。

A、物业的使用、维护、管理 B、业主的共同利益

C、业主应当履行的义务 D、违反公约应当承担的责任 6、装修人在装饰装修活动中，严禁实施擅自变动（ ）的行为。

A、卫生洁具 B、承重结构 C、建筑主体 D、支管线

7、对物业管理区域内违反有关治安，环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为（ ）。 A、予以制止 B、依法处理 C、行政处罚 D、刑事处分

8、在办理物业承接验收手续时，建设单位在物业使用和质量保证方面应当向物业服务企业移交（ ）等资料。

A、屋顶防渗试验报告B、物业使用说明文件 C、物业质量保修文件 D、房屋保修年限文件 9、物业服务企业撤出物业服务区域，应当履行下列交接义务（ ）。

A、移交物业服务期间形成的物业和设施设备使用、维护保养和定期检验等技术资料，运行、维护保养记录

B、移交《北京市物业管理办法》第十条规定的相关资料 C、移交物业共用部分

D、结清预收、代收的有关费用

10、原物业服务企业拒不撤出物业管理区域的，（ ）不得强行接管。 A、新的物业服务企业与原物业服务企业协商解决

B、新的物业服务企业和业主应当与原物业服务企业协商解决 C、协商不成的，应当依法提起诉讼或者申请仲裁

D、业主委员会与原物业服务企业协商解决 11、（ ）和有关部门可以委托物业服务评估监理机构，就物业服务质量、服务费用和物业共用部分管理状况等进行评估和监理。

A、业主 B、物业服务企业 C、建设单位 D、业主委员会 12、住宅物业装饰装修前，物业服务企业应当将装饰装修的（ ）等情况在业主所在楼内公示。

A、时间 B、地点 C、装修单位 D、装修时间

13、住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的（ ）的资金。

A、维修 B、更新 C、改造 D、翻新

14、业主共同决定解除前期物业服务合同的，建设单位应当移交下列资料（ ） A、物业管理区域划分资料

B、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的附件、附图

C、竣工验收报告及竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图、消防验收等竣工验收资料

D、设施设备的出厂随机资料，安装、验收、使用、维护保养和定期检验等技术资料，运行、维护保养记录

15、前期物业管理阶段，发生下列（ ）情形之一的，业主应当按约定缴纳物业服务费。 A、筹备组成立满3个月未召开首次业主大会会议的

B、首次业主大会会议未决定解除前期物业服务合同且未确定物业管理方式的

C、首次业主大会会议结束后，建设单位向全体业主发出书面查验通知之日起30日内未开始查验的D、物业共用部分经查验符合相关标准，建设单位向全体业主发出书面交接通知之日起30日内未完成交接的

16、业主可以以（ ）为单位，共同决定本单位范围内的物业管理事项。 A、幢 B、单元 C、楼层 D、整个小区 17、下列（ ）是属于房屋管理人应当对房屋建筑进行的日常检查的内容。 A、房屋的开裂、变形，地基不均匀沉降等异常现象 B、白蚂蚁害区蚁情

C、房屋建筑公共部位空调的运行状况

D、供水、排水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等基础设施设备的完好性及运行情况 18、下列（ ）费用不得从住宅专项维修资金中列支。

A、依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用

B、依法应当由建设单位承担的供水、供电、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、修养费用

C、应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用

D、根据物业服务合同约定，属于物业服务内容的住宅共用部位、共用设施设备的日常维修和养护费用

19、发生下列（ ）情况之一的，可以使用住宅专项维修资金进行维修。

A、高层住宅发生供水主管道严重漏水，水泵（包括生活泵、消毒泵、喷淋泵、稳压泵、中水泵等）发生泵体漏水、泵电机烧毁等情况，导致供水中断的 B、专用排水设施漏水的

C、消防系统出现功能障碍，消防管理部门要求对消防设施设备维修及更新、改造等 D、业主卫生间支管道严重漏水

20、北京市实行物业项目负责人持证上岗制度，下列（ ）是项目负责人必须具备的条件。 A、具备建设部和劳动颁发的物业管理师证书 B、经市房屋行政主管部门颁发合格证书

C、合格证书有效期为三年，有效期满需要延期的，应当于期满前三个月向原发证机关申请办理延期手续

D、去的合格证书后，项目负责人每年须参加不少于40学时的继续教育 21、北京市物业服务第三方评估监理的范围包括（ ）。 A、物业项目交接查验 B、物业服务费用评估

C、其他需要评估监理的事项 D、物业设施设备完好程度评价

22、物业项目交接时，建设单位、物业服务企业、业主委员会及相关业主应当履行配合义务，不得出现（ ）行为。

A、拒不移交物业服务用房和相关资料 B、拒不配合交接查验 C、拒不撤出物业管理区域 D、强行接管

23、建设单位应当在销售房屋前，结合物业的（ ）等因素划分物业管理区域，并在房屋买卖合同中明示。

A、共用设施设备 B、建筑物规模 C、社区建设 D、市政共用设施 24、物业管理区域内需由业主共同决定的（ ）事项，可以使用决策平台表决。 A、成立业主大会 B、修改业主大会议事规则 C、修改管理规约 D、变动建筑主体和拆改承重结构 25、北京市住宅物业服务标准批准的单位是（ ）

A、北京市住房和城乡建设委员会 B、北京市质量技术监督局

C、北京市住房和城乡建设委员会物业处 D、北京市质量技术监督局标准化处

26、电梯使用单位的安全管理人员应当履行对电梯（ ）落实电梯的定期检验计划的职责。 A、运行的日常巡视 B、做好电梯日常使用状况记录 C、机房温度 D、机房卫生环境 27、房屋建筑使用安全管理应当遵循（ ）预防为主、防治结合、（ ）的原则。 A、定期检查电梯 B、合理使用 C、综合治理 D、确保安全 28、物业管理纠纷是指居住物业管理区域内（ ）发生的民事纠纷。 A、业主与物业服务企业之间 B、业主与业主之间

C、业主与业主委员会之间 D、业主委员会与物业服务企业之间 29、北京市行政区域内城镇国有土地上各类房屋建筑的（ ）等活动及其监督管理，适用《北京市城镇房屋建筑使用安全综合治理办法》。

A、安全使用 B、检查维护 C、安全鉴定 D、安全问题治理

30、利用地下空间从事旅店业，设置宿舍的，产权人、管理单位、使用人应当遵守下列（ ）规定。

A、房间内均使用面积不得少于4平方米 B、不得设置上下床

C、配备有效的防灭病媒生物设施 D、配备消毒设施和垃圾、废弃物的存放专用设施 31、物业项目负责人包括（ ）

A、物业服务企业按照物业服务合同约定指派的项目负责人 B、建设单位按照前期物业服务合同指派的项目负责人 C、政府有关部门应急聘用的管理人 D、业主共同决定聘请的其他管理人

32、规划行政主管部门在规划许可、验收过程中，应当审查（ ）等是否符合规划设计指标。

A、物业服务用房建筑面积 B、位置 C、配置 D、绿地面积 33、新建住宅物业，建设单位应当配建物业服务用房，包括（ ）等。

A、客服接待 B、项目档案资料保存

C、业主大会及业主委员会办公用房 D、对业主共同决定有异议 34、原物业服务企业不得以（ ）等为由拒绝办理交接。

A、业主欠缴停车费服务费用 B、业主欠缴供暖服务费用 C、业主欠交物业服务费用 D、对业主共同决定有异议 35、物业服务企业及相关人员实施锅炉、电梯、（ ）等涉及人身安全的作业，应当具备相应资质或者委托具有相应资质的单位及个人实施。

A、电气 B、制冷 C、有限空间 D、高空 36、（ ）、物业服务查验交接报告或其摘要文本应当在物业管理区域内显著位置公示。 A、筹备组成立公告 B、首次业主大会会议决议 C、查验通知 D、交接通知 37、专用排水设施因（ ）等造成功能障碍，危机人身财产安全的，可使用专项维修资金。 A、坍塌 B、堵塞 C、爆裂 D、老化

38、物业共用部分，是指物业管理区域内业主专有部分以为按照规定由业主共同管理的（ ）及和相关场地。

A、建筑物 B、车库 C、构筑物 D、配套设施设备 39、《北京市城镇房屋建筑使用安全综合治理办法》所称房屋建筑是指依法建造或者依法登记的（ ），包括附属构筑物和与其配套的线路、管道、设备。

A、居住建筑 B、公共建筑 C、工业建筑 D、综合建筑

40、《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见》规定业主委员会下列（ ）情况下可作为原告参加诉讼。

A、物业服务企业违法合同约定损害业主公共权益的

B、物业服务合同终止时，物业服务企业拒绝将《物业管理条例》第二十九条第一款规定的资料移交给业主委员会的

C、业主大会决定提前解除物业服务合同，物业服务企业拒绝退出的 D、物业服务合同终止时，物业服务企业拒绝将物业管理用房移交给业主委员会的

三、简单题：（每题5分，共15分）

1、《北京市物业管理办法》对物业管理的概念是如何阐述的？ 2、如何理解《北京市住宅物业服务标准》的基本规定？

3、《北京市物业管理办法》规定物业服务企业每年第一季度要向业主公示哪些内容？

四、案例分析题：（15分）

2004年8月8日原告与某房地产开发有限公司（以下简称开发商）签订《某小区前期物业服务合同》（以下简称：前期物业合同），开发商委托原告为该小区提供物业服务和管理，被告购买了该小区B4号楼5单元501号房屋，建筑面积275.85平方米，并于2006年6月6日办理了入住手续。开发商与原告签订的前期物业合同第九条约定写字楼及公共区域能源费合计每平方米每月15.03元；第十一条约定业主在缴费期开始之日前的10个工作日内预付下一个季度或半年的物业服务费。如业主逾期交纳物业服务费的，物业公司可以从逾期之日起每日加收应缴费用万分之三的滞纳金。、 原告某物业公司诉称，被告是某小区4号楼5单元501号房屋的业主。自2004年8月8日起，原告一直为该小区提供物业服务。但是，自2007年6月1日起，被告已拖欠原告501房屋的2007年6月1日至2009年5月31日的物业费99504.72元。经多次催要未果，故原告诉至法院，要求被告支付拖欠的物业费，并追加要求被告支付截止2009年6月30日的滞纳金14557.54元，同时要求被告承担本案诉讼费。

被告称：我拒绝交纳自2007年6月起的物业费是由于原告没有达到物业服务的标准。虽然大厦是开放式的写字楼，但保安没有尽到安全管理的责任，导致我公司员工放在前台上的手机被盗。我公司楼下是美发学校，三百多人经常占用五层卫生间，并且学校使用的化学品常年污染五层的空气。我多次向原告反映情况，但至今原告没有解决，所以我不同意交纳物业费，并且原告要求的滞纳金没有法律依据，所以不同意给付。请问： 1、 业主的答辩理由是否合理？（2分）

2、 物业服务企业的诉讼请求是否合理？（2元） 3、 如果物业公司的诉讼请求是合理的，而业主的抗辩是不合理的，请问其依据是什么？（9分）

4、 如果物业公司的诉讼请求是不合理的，而业主抗辩是合理的，请问其依据是什么？（2

分）

政策法规参考答案

一、 单项选择题（1～30题，每题1分，共30分。第小题只有一个最恰当的答案）

1（A） 2（C） 3（C） 4（D） 5（A） 6（C） 7（B） 8（A） 9（B） 10（A） 11（B）12（B）13（A）14（C）15（C）16（D）17（B）18（A）19（A）20（C） 21（D）22（D）23（D）24（C）25（D）26（B）27（D）28（C）29（C）30（B）

二、 多项选择题（31～60题，每题1分，共30分。每题有多个答案正确，错选、少选、多选，均不得分）

1（ABCD） 2（BCD） 3（AC） 4（ACD） 5（ABCD） 6（BC） 7（AB） 8（BC） 9（ABCD） 10（BC） 11（ABC） 12（AB） 13（ABC） 14（ABCD） 15（ABCD） 16（ABC） 17（ABCD） 18（ABCD） 19（AC） 20（BCD） 21（ABC） 22（ABCD） 23（ABC） 24（ABCD） 25（AB） 26（AB） 27（BCD） 28（AD） 29（ABCD） 30（ABCD） 31（ABD） 32（ABC） 33（ABCD） 34（CD） 35（ABCD） 36（ABCD） 37（ABC） 38（ACD） 39（ABC） 40（ABCD）

三、 简答题：

1、《北京市物业管理办法》对物业管理的概念是如何阐述的？

本办法所称物业管理，是指业主自行或者通过他人(2分)对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套设施和相关场地（2分）进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动（1分）。 2、如何理解《北京市住宅物业服务标准》基本规定？

本标准中涉及的物业共用部分的维修养护为日常维修养护工作，不包括需要使用专项维修资金的维修、更新和改造工作。（2分） 物业服务标准分为五级，一级标准为最低标准，每一级标准高于且包含相应低一级的标准。（2分） 签订物业服务合同时，依据住宅物业实际情况确定物业服务事项，选定相应的物业服务标准。本标准施行前已签订物业服务合同的住宅物业按照约定执行。（1分） 3、《北京市物业管理办法》规定物业服务企业每年第一季度要向业主公示哪些内容？ 物业服务企业应当于每年第一季度公示上一年度物业服务合同履行情况（1.5分）、物业服务项目收支情况（1.5分）、本年度物业服务项目收支预算（1.5分）（三点答会得5分），业主提出质询时，物业服务企业应当及时答复。业主共同决定或者业主委员会要求对物业服务项目收支情况进行审计的，物业服务企业应当予以配合。

四、 案例分析题：

问题一：业主的答辩理由是否合理？ 答：不合理（2分）

问题二：物业服务企业的诉讼请求是否合理？

答：合理（2分） 问题三：如果物业公司的诉讼请求是合理的，而业主的抗辩是不合理的，请问其依据是什么？ 答：根据物业管理条例和合同法的有关规定，业主委员会未成立前，开发商有权选聘物业公司提供前期物业服务。原告与开发商签订前期物业合同是合法有效的合同，双方约定的物业服务内容对全体业主具有法律约束力。（3分）

原告为被告提供了物业服务，被告亦享受了原告提供的物业服务，双方形成了事实上的物业服务合同关系，被告应当向原告交纳拖欠的物业费。（2分）

由于被告购买的房屋是开放式的写字楼，进出人员复杂并且难以监控是商业用房的特性，关于被告主张因保安未尽到安全保障的职责而丢失物品，是客观环境和条件导致的，不能以此认定原告未尽到物业管理的职责。（2分）

对被告主张楼下的业主开办美发学校对其办公环境造成严重影响，被告应当向不动产的相邻方主张权利，原告也曾积极协调，但由于原告作为物业管理企业不能限制其他业主从事的经营活动，因此被告以此认为原告未尽到物业管理责任，理由不充分。（2分）

问题四：如果物业公司的诉讼请求是不合理的，而业主的抗辩是合理的，请问其依据是什么？ 答：因物业公司的诉讼请求是合理的，而业主的抗辩是不合理的，因此该问题不会出现。（2分，和答案意思相反不得分）

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