房地产开发项目整体税务筹划方案

项目整体税务运作方案

一、 拿地环节 1、

推迟约定交地时间，节约土地使用税（开发）

土地转让合同约定交地时间次月缴纳土地使用税，地块转让合同约定交地时间在2016年12月8日前，在2017年1月开始缴纳土地使用税。

建议：将时间定在2017年1月1日后（继续延迟更好），但实际交地仍然按原时间进行，每延迟1个月，能节约大笔土地使用税。切忌合同不约定交地时间。

二、 规划环节 一） 户型规划 1、

小户型住宅土增税优惠（营销、设计、成本、财务）

容积率1.0以上且套内面积小于120或建筑面积小于144方的住宅，增值率低于20%，免征土地增值税。

建议：在户型规划中考虑小户型住宅的土增税优惠，避免出现危险面积户型，如119或122方套内产品，销售不溢价，税负却增加。 2、

赠送面积户型的税收优惠（营销、设计、成本、财务）

土增税清算中，普通住宅的面积临界点为确权面积，赠送面积户型如确权套内面积低于120方则属于普通住宅，增值率低于20%享受免税优惠。

建议：综合考虑销售、成本、规划、税务因素，判断是否规划赠送面积户型。 3、

小户型住宅的契税优惠（营销、设计）

家庭唯一且建筑面积小于90方住宅，契税1%，建筑面积低于144方的，契税1.5%。面积规划中，需兼顾客户契税优惠政策，避免出现145方建面尴尬户型。

二） 分期规划

1、 展示区及分期范围的规划（营销、设计、工程、开发、财务）

土增税清算土地成本分摊以确权业态的占地面积为基数，在一期售价不高的情况下，展示区划分到一期将导致一期土地成本过高而后续各期成本过少，增加项目税负。同时各期规划证划分的面积，也直接影响到分期物业土地成本，如某一分期划分范围过大，容积率却不高，就会导致单方土地成本过高的不利情况。

建议：尽量均衡各个分期范围及分期容积率，避免出现分期业态忽高忽低情况。 2、

规划证分期（营销、设计、工程、开发、财务）

规划证是清算单位判定重要依据，规划证越小，清算业态越细，清算业态就无法均衡增值率，增加项目税负。

建议：尽量采取大规划证，分期中尽量避免再拆分过多规划证。 3、

高增值业态的合理单配（营销、设计、工程、财务）

商铺、车位、大户型住宅在同一清算单位（清算分期）中合并计算汇总增值率，商铺增值率高，车位增值率低，合理单配会降低商铺土增税税负。

建议：商铺、车位、大户型住宅要合理搭配，预期商铺高增值时，一定要与大户型住宅及车位合并报建规划，避免商铺高增值高税负。 4、

底商与独商的税收差异（营销、设计、工程、成本、财务）

按照测绘规则，独立基底的独商单独测绘土地面积，建筑及占地相同的独商，其分摊的土地成本要高于底商。

建议：商业规划时，应综合规划、成本、营销、税务等因素，综合规划商业的业态类型。 5、

地下室的规划（营销、设计、工程、成本、财务）

按测绘规则，地下室也分摊土地面积，清算中也分摊土地成本。无地下室的楼栋确权土地面积小，清算土地成本低，清算压力大。

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