不动产估价学网上考查课作业题

不动产估价学网上考查课作业题（201604最新版）

一、名词解释（每题4分，共20分）

1、其他附着物（其他定着物）：土地定着物也称为地上定着物、土地附着物、地上附着物。其他土地定着物是建筑物以外的土地定着物，是指附属于或结合于土地或建筑物，从而成为土地或建筑物的从物，应在房地产交易中随着土地或建筑物的转让而转让的物，但当事人另有约定的除外。其他土地定着物与土地或建筑物在物理上不可分离，或者虽然可以分离，但这种分离是不经济的，或者分离后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或功能，或者会使土地、建筑物的价值明显减损。例如，为了提高土地或建筑物的使用价值或功能，埋设在地下的管线、设施，建造在地上的围墙、假山、水池，种植在地上的树木、花草等。仅仅是放进土地或者建筑物中，置于土地或者建筑物的表面，或者与土地、建筑物毗连者，例如，摆放在房屋内的家具、电器，挂在墙上的画，在地上临时搭建的帐篷、戏台等，不属于其他土地定着物。在实际房地产估价中，估价对象的范围如果不包含属于房地产范畴的其他土地定着物的，应逐一列举说明，未作说明的，应理解为在估价对象的范围内；如果包含房地产以外的财产的，也应逐一列举说明，未作说明的，应理解为不在估价对象的范围内。

在现实中，其他土地定着物往往被视为土地或建筑物的构成或附属部分。因此，本书通常把房地产简化为包括土地和建筑物两大部分。 2、房地产的四项基本权能

房屋的占有权通常由所有权人来行使，但有时也由别人来行使，这就是使用权与所有权分离的情况。例如，房屋出租，就将房屋一定时期内的占有、使用权让给承租人来行使。 房屋的使用权是对房屋的实际利用权力。通过一定法律契约，非房屋所有权人也可获得房屋的使用权，如房主将房屋租给他人使用。

房屋的收益权是指房主收取房屋财产所产生的各种收益。例如出租房屋，房主从房客处收取租金。有时房主也将部分收益权通过法律形式转让给非房屋所有权人。例如，房客可利

用租来的房屋改为从事一些收益性经营活动，收益按照一定的比例，一部分交给房主，一部分留给自己。

房屋的处分权是所有权中一项最基本的权能。房屋的处分权由房主行使。有时房屋处分权也受到一定限制，如房主作为债务人以住房作抵押向债权人借债，若是到期不能清偿债务，债权人可以处分房屋并优先受偿。

3、房地产估价

房地产估价是指专业房地产估价人员，根据特定的估价目的，遵循公认的估价原则，按

照严谨的估价程序，运用科学的估价方法，在对影响估价对象价值的因素进行综合分析的基础上，对估价对象在估价时点的价值进行估算和判定的活动。房地产估价是科学与艺术的有机结合，把客观存在的房地产价格揭示、表达出来的过程。

4、生地：

生地是指完成土地征用,未经开发、不可直接作 为建筑用地的农用地或荒地等土地。 5、重建价格

重建价格也称为重建成本，是指采用与做人对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、

建筑设备和建筑技术等，在估价时点时的国家财税制度和市场价格体系下，重新建造与估价对象建筑相同的全新建筑物所必需的支出和应获得的利润。

二、选择题（每题1分，共20分）

1.比较法适用的条件；是在同一供求范围内存在着较多的( A )。

A.类似房地产的交易 B.相同房地产的交易 C.相关房地产的交易 D.房地产的市场交易

2.从卖方的角度来看，成本法的理论依据是( B )。

A.替代原理 B.生产费用价值论 C.预期收益原理 D.价格构成原理 3.由于房地产的价值量大，成交价格往往采用( B )的方式支付。

A.支付定金 B.分期付款 C.一次付清 D.预付房款

4.只要是新近开发建造、计划开发建造或者可以假设重新开发建造的房地产，都可以采用( C )估价。

A.比较法 B. 收益法 C.成本法 D.假设开发法

5.中国大陆招标、拍卖土地使用权的出让价较能反映市场行情，而协议出让价( B )。

A.往往偏高 B.往往偏低 C.往往高于或低于市场价 D.也基本与市场价吻合 6.单纯建筑物的估算通常采用( C )。

A.比较法 B.收益法 C.成本法 D.假设开发法 7.如估价对象为一宗土地，选取的可比实例的土地面积( C )。

A.应与该宗土地的面积相等 B.可大于或小于该宗土地的面积 C.应与该宗土地的面积近似 D.应与该宗土地的面积保持一定差距

8.在现实中，房地产的价格直接取决于其( B )，而非花费的成本，成本的增减一定要，对(B )有所作用才能形成价格。

A.市场成交价格 B.效用 C.开发成本 D.交换价值

9.为抵押、抵债目的的估价，应选取( D )的交易实例为可比实例。 A.抵押、抵债 B.类似 C.一般买卖 D.市场实际成交

10.在完善的市场经济下，土地取得成本一般由购置土地的价款和购置时由( D )构成。

A.买卖双方同时缴纳的税费 B.卖方缴纳的税费 C.买卖双方各自缴纳的税费 D.买方缴纳的税费

11.选取可比实例的数量，一般要求选取(D )的可比，实例即可。 A.5个以上 B.10个以下 C.5—10个 D.3—10个 12.开发利润是正常条件下开发商所能获得的( B )。 A.实际利润 B.平均利润 C.超额利润 D.正常利润

13.某宗房地产的交易总价款为50万元，其中首期付款20％，余款于半年后和一年后分两期平均支付。假设季利率为1.2％，则在成交日期时一次付清的价格为( A )万元。

A.48.60 B.47.90 C.49.20 D.50

14.成本法最基本的公式为：积算价格=( C )－折旧。

A.重建价格 B.重置价格 C.重新购建价格 D.成本价格

15.如果先按原币种的价格进行交易日期修正，则对进行了交易日期修正后的价格，应采用( C )的市场汇价进行换算。

A.估价作业日期 B.成交日期 C.估价时点 D.交易日期修正后

16.重置价格，是采用( A )的建筑材料、建筑构配件、设备和建筑技术等，按照( )的价格水平，重新建造与估价对象具有同等效用的新建筑物的正常价格。 A.估价时点 B.现时 C.交易日期 D.建造时间 17.交易情况的修正，要以( D )为基准。

A.成交价格 B.市场价格 C.交易价格 D.正常价格

18.在一般情况下，(B )适用于一般建筑物和因年代久远、已缺乏与旧建筑物相同的建筑材料、建筑构配件和设备，或因建筑技术和建筑标准改变等，使旧建筑物复原建造有困难的建筑物的估价。

A.重建价格 B.重置价格 C.重新购建价格 D.积算价格 19.价格指数中如果是以某个固定时期作为基期的，称为( B )。

A.固定价格指数 B.定基价格指数 C.长期价格指数 D.环比价格指数 20.重置价格的出现是技术进步的必然结果，同时也是“( D )”的体现。 A.预期原理 B.收益原理 C.生产费用价值论 D.替代原理

三、简答题（共40分） 1 房地产的特性（8分）

答：房地产的特性一共分8各方面：一、位置固定性 二、供求区域性 三、使用长期性 四、投资大量性 五、保值与增值性 六、投资风险性 七、难以变现性 八、政策限制性

2房地产估价的程序（8分）

答：一、明确估价基本事项 二、拟定估价作业方案

三、搜集估价所需资料 四、实地查勘估价对象 3假设开发法适用的条件（8分）

①要有一个明朗、开放及长远的房地产政策; ②要有一套统一、严谨及健全的房地产法规;

③要有一个完整、公开及透明度高的房地产资料库;

④要有一个稳定、清晰及全面的有关房地产投资开发和交易的税费清单; ⑤要有一个长远、公开及稳定的土地供给(出让)计划。 4影响房地产价格的自身因素包括那些？（8分） 答：1．社会因素 2．政治因素 3．经济因素 4．自然因素 5．区域因素 6．个别因素 5 假设开发法估价的步骤 （8分）

答：假设开发法估价一般分为6个步骤：

①调查、分析待开发房地产状况和当地房地产市场状况； ②选取最佳的开发利用方式，确定未来开发完成后的房地产状况； ③预测后续开发经营期； ④预测开发完成后的价值； ⑤预测后续必要支出及应得利润； ⑥测算待开发房地产价值。

五、计算题（共20分）

1、某宗出租的房地产，建筑面积为40000㎡，容积率为4，土地使用期限为40年，自2005年10月1日起计算，约定不可续期。建筑物为钢筋混凝土结构，于2007年10月1日建成，可供出租的面积占总建筑面积的70％。根据市场调查得知2010年10月1日该类房地产的租金为每月40元/ ㎡，年平均空置率为20％，平均每月除税费外的运营费用为30万元，出租人承担的税费约占有效毛收入的

8％，该房地产现时土地单价为2100元／㎡，土地报酬率为8％，建筑物报酬率为10％，请计算该房地产在2010年10月1日的价值。

1.解：

1）总有效毛收人A＝40000×0.7×（1-20％） ×40×12=1075.2（万元） 2）总运营费用C=30×12+1075.2×8%≈446.02（万元） 3）年净收益a＝A-C=1075.2-446.02=629.18（万元），

或a=4×0.7×（1-20%）×40×12×（1-8%）-30×12＝629.18（万元）； 4）土地总价L=40000/4×2100=2100（万元）；

5）年土地净收益aL=2100×8%/[1-1/（1+8%）40-5]=180.19（万元）； 6）年建筑物净收益aB=a-aL=629.18-180.19=448.99（万元）； 7）建筑物总价B=448.99/10%×[1-1/（1+10%）40-5]=4330.13（万元） 8）房地产价值V=L+B=2100+4330.13=6430.13（万元

8％，该房地产现时土地单价为2100元／㎡，土地报酬率为8％，建筑物报酬率为10％，请计算该房地产在2010年10月1日的价值。

1.解：

1）总有效毛收人A＝40000×0.7×（1-20％） ×40×12=1075.2（万元） 2）总运营费用C=30×12+1075.2×8%≈446.02（万元） 3）年净收益a＝A-C=1075.2-446.02=629.18（万元），

或a=4×0.7×（1-20%）×40×12×（1-8%）-30×12＝629.18（万元）； 4）土地总价L=40000/4×2100=2100（万元）；

5）年土地净收益aL=2100×8%/[1-1/（1+8%）40-5]=180.19（万元）； 6）年建筑物净收益aB=a-aL=629.18-180.19=448.99（万元）； 7）建筑物总价B=448.99/10%×[1-1/（1+10%）40-5]=4330.13（万元） 8）房地产价值V=L+B=2100+4330.13=6430.13（万元

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