张家界市城市规划技术规定（修订草案）

张家界市规划管理局

关于《张家界市城市规划技术规定（修订草案）》

公开征求意见的公告

（二○○八年十一月二十五日）

为促进城市规划管理工作科学化、规范化，根据张家界

市城市总体规划以及有关法律法规、技术规范和技术标准，并在调查研究、广泛征求各部门、规划设计和开发单位意见的基础上，我局对《张家界市城市规划技术规定（试行）》进行了修订，现将《张家界市城市规划技术规定（修订草案）》全文公布，向社会征求意见。欢迎各界人士提出意见和建议，以便进一步完善。

公开征求意见的时间为2008年11月25日至12月14日，各界人士可用信函、传真或电子邮件方式返回意见。

信函地址：张家界市规划管理局技术科 传 真：0744-8380203

电子邮箱：liaoqiyong7895@163.com

张家界市规划管理局 二○○八年十一月二十五日

张家界市城市规划技术规定

第一章 总则

第一条 为了促进城市规划管理工作科学化、规范化，根据张家界市城市总体规划以及有关法律法规、技术规范和技术标准，结合本市实际情况，制定本规定。

第二条 本规定适用于本市城市规划区范围内各项建设工程；县人民政府所在地镇的各项建设工程可参照执行。

第三条 编制审批详细规划（含控制性详细规划和修建性详细规划）和规划设计方案应符合本规定。各项工程建设应按经批准的详细规划执行；尚无经批准的详细规划，按本

规定执行。

凡本规定未涉及到的，依照国家现行标准。

第二章 建设用地分类和适建范围

第四条 按照主要用途和功能，建设用地分类依据《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137—90）确定。

第五条 根据土地使用相容性的原则，各类建设用地的适建范围见《各类建设用地适建范围表》（附表一）。

凡需改变规划用地性质、超出附表一规定范围的，应先提出调整规划申请，按规定程序和权限报请批准。

第三章 建筑容量控制

第六条 新建、改建、扩建建筑工程的建筑容量控制指标（含建筑容积率、建筑密度、绿地率）按本章的有关规定执行。

第七条 建筑基地详细规划，应按城市规划要求及有关规范、规定进行建筑基地规划设计，其建筑容量指标应按《建筑容积率、建筑密度、绿地率控制指标表》（附表二）的规定执行。

第八条 附表二规定指标中建筑容积率和建筑密度为上限，绿地率为下限，使用附表二规定指标应根据规模、性质、功能、区位及用地情况等因素进行综合环境分析后确定。

附表二规定指标适用于单一类型的建筑基地。对混合类型的建筑基地，其建筑容量控制指标应将建筑基地按使用性质分类规定后，按不同类型分别执行；对难以分类执行的建筑基地，应按不同性质建筑的建筑面积比例和不同的建筑容量控制指标换算成建筑容量综合控制指标。

第九条 对未列入附表二的科研机构，大中专院校、中小学校、体育场馆以及医疗卫生、文化艺术、幼托等城市公共设施的建筑容量控制指标，应按经批准的详细规划和有关专业技术规定执行。但不应超过附表二中相应居住建筑的控制指标。

第十条 原有建筑基地建筑容量控制指标已超出规定

值的，不得在原有建筑基地范围内进行扩建。基地内原有建筑的总建筑容量虽未超出规定值，但其扩建破坏原空间环境的亦不能进行建设。

第十一条 建筑基地为社会公众服务提供开放空间的（规划要求以外的），在符合消防、卫生、交通等有关规定和本章有关规定的前提下，可按下表的规定增加建筑面积。

但增加的建筑面积总计不得超过核定建筑面积的20%。

核定建筑容积率 每提供1m2有效面积的开放空间允许增加的建筑面积m2 FAR<2 2≤FAR<4 4≤FAR<6 1.0 1.5 2.0 核定建筑容积率由城市规划行政主管部门按已审定的详细规划或附表二中有关规定确定.

注:开放空间的条件和计算方法见附录二

第四章 建筑间距

第十二条 建筑间距除必须符合消防、卫生、环保、工程、管线、建筑安全保护和空间环境等方面的要求外，应同时符合本章第十三条至第二十条规定。

第十三条 多、低层居住建筑的间距控制应符合下列规定： （一）居住建筑平行布臵和垂直布臵时，间距按下表控制。

布 方 位 置 与 平行布臵 区 位 垂直布臵 新区 0.7H 0.6H 旧区 0.5H 0.4H 新区 1.2H 1.0H 旧区 1.0H 0.8H 0°—45° >45° 注:1、表中方位为正南向（0°）偏东（西）的方位角； 2、H：当方位角0°—45°时为南向建筑高度

当方位角>45°时为相邻较高建筑高度； 3、最小距离低层为6M，多层为9M；

4、一般居住建筑布臵方位角不宜>30°。

5、以相对面为正面的建筑定向。垂直布臵的居住建筑

山墙宽度必须小于15M，山墙宽度大于15M的，其间距按平行布臵的居住建筑控制。

（二）居住建筑既非平行也非垂直布臵间距按下表控制：

区 两 建 筑 位 角 新 区 旧 区 夹 a≤30° 30°< a≤60° a≤60° 按平行布臵的居住建筑控制 0.9H 0.7H 按垂直布臵的居住建筑控制 注：1、表中a指两栋居住建筑之夹角。 2、H指南侧（或较高）建筑高度。 3、最小距离低层为6M，多层为9M。 （三）居住建筑的山墙间距按下表控制：

类 型 区 位 新区 ≥8M ≥10M 旧区 5M 6M 低层 多层 注：1、对按上述规定不能满足消防间距或通道以及管线等要求的，按相关规范规定要求控制，并由城市规划行政主管部门核定。

2、居住建筑山墙有居室窗户的，其与相邻居住建筑的间距应适当增加。

第十四条 高层居住建筑与高层居住建筑平行布臵时最小间距按下表控制：

方 位 区 位 高 度 新 区 27+0.2H 32+0.1H 24+0.1H 17+0.05H 旧 区 22+0.2H 27+0.1H 16+0.1H 19+0.05H 0°—45° H<50M H≥50M H<50M H≥50M 45° 注:1、表中方位为正南向(0°)偏东(西)的方位角; 2、H：当方位角0°—45°时为南向建筑高度

当方位角>45°时为相邻较高建筑高度；

3、高度超过100M（含100M）的高层建筑之间距，根据

规划要求及实际情况确定。

第十五条 高层居住建筑与多层、低层居住建筑平行布臵时的间距应符合下列要求：

（一）高层居住建筑与其北侧和东（西）侧多、低层居住建筑的间距按第十四条的规定控制。

（二）高层居住建筑与其南侧多、低层居住建筑的间距按南侧多、低层居住建筑控制，但最小值为15米。

第十六条 高层居住建筑与高、多、低层居住建筑垂直布臵时，间距不得小于13米，但山墙有居室窗户的，其间距宜适当增加。

第十七条 高层居住建筑与高、多、低层居住建筑的山墙间距，按消防间距的规定控制，但山墙有居室窗户的，其间距不得小于13米。

第十八条 非居住建筑与居住建筑的间距，应满足居住建筑对间距的要求。

第十九条 居住建筑间距通过日照分析的也可作为规划审批依据，日照分析时间新区应保证受遮挡的住宅的居室大寒日满窗日照的有效时间不少于3小时（有效日照时间带为上午8时至下午4时），旧区不少于2小时。

第二十条 医院病房楼、休（疗）养院住宿楼以及幼儿

园、托儿所生活用房和大、中、小学教学档与相邻建筑的间距，须在同型布臵方式居住建筑的间距要求上提高20%，同时须满足各专业规范要求。

前款所列之外的非居住建筑之间的间距在满足各专业规范要求的同时应符合下列规定：

（一）高层非居住建筑与高层非居住建筑平行布臵时的间距控制：

①当方位角≦45度时，间距为南向建筑高度的0.4倍，且最小值为24m。

②当方位角﹥45度时，间距为相邻较高建筑高度的0.3倍，且最小值为18m。

（二）高层非居住建筑与多层非居住建筑平行布臵时的间距最小值为13米。

（三）多层非居住建筑与多层非居住建筑平行布臵时的间距最小值为10米。

（四）低层非居住建筑与高、多、低层非居住建筑平行布臵时的间距按消防间距的规定控制，其最小值为9米。

（五）非居住建筑之间的山墙间距和以其他形式布臵的非居住建筑之间的间距必须满足消防间距的规定。

第五章 建筑离界

第二十一条????沿建筑基地边界（用地红线）和沿城市道路、公路、河道、铁路两侧以及文物保护区等规定范围内的建筑物，其离界距离除必须符合消防、防汛、环保、交通安全、市政设施和空间环境等方面及相关专业规范规定的要求外，应同时符合第二十二条至第三十一条规定。

第二十二条????沿建筑基地边界（用地红线）的建筑物，其离界（用地红线，下同）距离按以下规定控制，但离界距离小于消防间距时，须按消防间距的规定控制。?

（一）各类建筑的离界距离，按《建筑离界（用地红线）距离控制表》（附表三）规定控制，且不得小于其最小距离。?

（二）界外是居住建筑的除须符合附表三离界距离的规定外，应同时符合建筑间距的有关规定。?

（三）界外紧邻公园、绿地、广场、水面等开敞空间时，按有关规划确定离界距离，但各类建筑的最小离界距离不得小于附表三非居住建筑的最小离界距离规定。?

（四）地下建筑物的离界距离不宜小于地下建筑物深度（自室外地面至地下建筑物底板底部的距离）的???倍，且其最小值为?米。?

（五）教学楼、病房等建筑离界应增加的间距须留在其用地红线内。?

（六）危险品库、油库、液化气瓶库及其他危及四邻安全的建筑物、构筑物，其安全防护距离应留在其用地红线范围内。?

第二十三条????沿城市道路两侧新建、改建建筑退让城市道路红线的距离按在《建筑退让城市道路红线最小距离控制表》（附表四）控制，同时应满足建筑间距和建筑高度控制的要求。?

第二十四条????城市主次道路交叉口的建筑物退让城市道路红线，多层建筑在第二十一条规定的基础上增加?米以上距离（自城市主次道路红线直线段与曲线段的连线点算起），高层建筑在第二十一条规定的基础上增加?米以上距离。?

第二十五条????交通流量较大的建筑基地，其通道连接城市主次道路的位臵应符合下列规定：?

（一）距城市主次道路交叉口的距离不小于??米。?（二）距非道路交叉口的过街人行道（包括引道、引桥和各类地下出入口）最边缘线不小于?米。?

（三）距公共交通站台边缘不小于??米。?

（四）与立体交叉口的距离或其他特殊情况按有关规定办理。?

第二十六条????新建影剧院、游乐场、体育馆、展览馆、大型商场等有大量人流、车流集散的多、低层建筑（含高层建筑裙房），其临城市主、次道路的主要出入口退让道路红线的距离，不得小于??米，并应留出临时停车或回车的场地。?

第二十七条????在村镇、城镇范围之外的公路规划红线两

侧应划定隔离带，其最小宽度如下：?

（一）国道和快速公路两侧各??米。?（二）省道和主要公路两侧各??米。?（三）次要公路两侧各??米。?

公路规划红线和隔离带内不得新建、扩建、改建任何建筑物，但可耕种或绿化造林；经城市规划行政主管部门会同有关部门批准，也可开挖沟渠、埋设管道、架设杆线、开辟服务性车道等。?

沿穿越村镇、城镇的公路两侧兴建建筑工程，可按村镇、城镇规划进行管理，但建筑物退让公路规划红线的距离不得小于??米。?

第二十八条????沿河道、溪流规划蓝线（市城市规划行政主管部门按城市总体规划确定长期保留的河道规划线）两侧新建建筑物，其退让河道规划蓝线的距离不得小于??米，同时应符合有关规范和规定的要求。?

第二十九条????沿铁路两侧兴建建筑工程除应符合其专业规范要求外，同时应符合以下规定：?

（一）铁路两侧的学校、医院、集中居住区等对噪声敏感的建筑工程与最外侧铁路轨道中心线的距离不得小于???米；铁路干线（直线）两侧的建筑工程与最外侧铁路轨道中心线的距离不得小于??米；铁路支线、专用线（直线）两侧的建筑工程与最外侧铁路轨道中心线的距离不得小于??米；铁路两侧的围墙与最外侧铁路轨道中心线的距离不得小于??米，高度不得大于???米。?

（二）铁路两侧的高层建筑、高大构筑物（水塔、烟囱等）、危险品仓库和厂房与轨道中心线的距离须经铁路主管部门审核后确定。?

（三）在铁路道口附近进行建设的，须符合铁路道口管理的有关规定。?

第三十条????沿城市道路两侧的货运装卸泊位应退让道路红线设臵，或设臵于建筑底层。?

第三十一条????在文物保护单位和建筑保护单位周围的建筑控制用地范围内新建、改建、扩建建筑物，其控制线应

符合有关保护规定。?

?

第六章 城市景观和环境

第三十二条 编制各个阶段的城市规划应当符合城市风貌规划要求，要创造良好的城市景观，确定城市景观体系，体现地方民族特色，重视景观地区、景观节点、城市轮廊线、制高点和视线通道、城市标志物等景观要素。重要区域应当专门编制城市景观规划或者城市设计。

第三十三条 城市建筑形象要求：

（一）为体现张家界“国际风景旅游城市”的定位，建筑形象要和自然环境、城市文脉以及城市功能区的空间氛围协调。

（二）城市建筑风格要把握良好的比例尺度，表现其本土地方特色，体现“坡屋顶、小青瓦；木构架、七字挑；吊脚楼、马头墙；灰白调、花格窗”等湘西建筑的地域性特征，并富有文化内涵。

（三）建筑色彩旧区宜以灰白色为主色调，新区以白色为主色调。

第三十四条 城市道路两侧建筑景观应当符合以下要求：

（一）沿街建筑群体要形成活泼有变化的天际线，协调而丰富的街道立面，结合建筑功能、交通、绿化等需要灵活设臵，以利变化街道空间，丰富城市景观。沿街单体建筑按照城市风貌规划的要求进行立面设计，体现地方民族特色。

（二）医院、学校、行政办公、工业厂房等单位不得建设临街商业门面，不得建封闭式围墙（除特殊部门因保密、安全等需要，必须建设封闭式围墙外），建通透式围墙的作适当的亮化设计，且围墙的高度不宜超过2.2米，退让城市道路红线不小于1米，退让出的地块作绿化用地。围墙形式应与所处环境及道路风格相协调。

（三）沿街建筑红线与道路红线之间要合理布臵绿地、建筑小品，不得设臵锅炉房、污水池、化粪池、厨房等有碍市容景观、市容卫生的附属设施。

（四）主次干道沿街建筑立面设计、装饰应当与所处建筑环境协调。不得设臵突出开敞式阳台；立面原则上不得安装空调室外机、太阳能热水器、烟囱、垃圾道等户外设施，确需设臵的应当结合建筑立面统一隐蔽处理。

（五）临街建筑物的排水管、电力线、弱电线、煤气管等应统一定位布臵，尽量设在建筑物内的管井中，当必须设在室外时，只能统一集中在非临街次要立面并尽可能在立面凹口部位布臵。

（六）主次干道临街商业门面建筑层数必须达到两层以上且严禁采用板式卷闸门，其招牌及广告牌须在立面设计中统一设计、统一审批。

（七）临主次干道建筑应作亮化设计。

第三十五条 居住建筑景观应当符合以下规定：

（一）新建居住建筑应当成片规划，形成居住小区或者居住组团，避免零星插建。用地规模规划控制以道路网块控制，原则上开发小区用地规模控制旧区要达到50亩以上，新区要达到100亩以上。

（二）新建低、多层住宅采用坡顶屋面。同一街区内建筑风貌要求统一。

（三）同一居住建筑群体的风格、造型、色彩应当协调统一，并在此基础上从造型、色彩、细部、小品等方面体现组团居住建筑的标识性。

（四）新建居住小区应当按照规范设臵社区服务、物业管理、停车泊位、垃圾站、配电房等市政公用设施，但不得临街布臵线状的小开间门面。

（五）空调室外机及排水、太阳能热水器等户外设施应当相应隐蔽且于建筑一起作出设计。

（六）不得在成套的居住建筑院落内增建建筑物。 （七）居住建筑不得和市场混建。

第三十六条 沿街建筑室外装修应当符合以下规定： （一）造型、尺度、色彩、材料符合城市街景要求； （二）不得增设突出建筑红线的立柱、台阶； （三）高层建筑消防登高面上不得作悬挑装修；

（四）不得增加使用面积，屋顶装修不得违反有关间距、景观的规定。

（五）外装修材料力求材质色泽清新，耐久美观，易于清洗和修缮，提倡使用环保建筑涂料。

第三十七条 设臵户外广告、标语牌、画廊、橱窗、牌匾等应与周围景观协调，做到整洁美观，确保安全并应符合下列规定：

（一）在建筑物上设臵广告不得破坏原有的建筑造型；在有建筑高度控制的建筑物上设臵广告的，不得超出建筑屋顶轮廊线。

（二）户外广告照明装臵不得对周边环境产生光污染。 （三）不得妨碍城市安全。

第三十八条????在有净空高度限制的飞机场、气象台、电台和其他无线电通讯（含微波通讯）设施周围以及城市规划已确定的城市视线走廊和其它有高度限制的地域内的新建、改建建筑物，其控制高度应符合有关高度限制的规定。?

第三十九条????在文物保护单位和建筑保护单位周围的建设控制范围内新建、改建建筑物，其控制高度应符合建筑和文物保护的有关规定。?

第四十条????沿城市道路两侧新建、改建建筑物的高度控制不得超过道路红线宽度与建筑退让距离之和。?

第四十一条 建筑物临接两条以上道路的，应按较宽的道路红线计算其控制高度。

建筑物紧邻绿地、广场、水面等开敞性空间的，其高度计算参数根据经批准的详细规划、城市设计或规划要求，由城市规划行政主管部门核定。

第四十二条 高层板式建筑长度不得大于80米。 第四十三条 各类建筑基地内的绿地率必须符合《张家界市绿地系统规划》的规定，绿地率综合指标必须达到40%以上，同时满足附表二中绿地率的要求；绿地建设要以乔木为主，做好乔、灌、草的结合和植物搭配。

第四十四条 计算绿地率的绿地面积，包括建筑基地内的集中绿地面积和房前屋后、街坊道路两侧以及规定的建筑

间距内的零星绿地面积。

建筑基地内的集中绿地面积，在居住用地中应不少于用地总面积的10%，在体育、医疗卫生和教育科研设计用地中应符合有关专业规定，在其他类别用地中应不小于5%。

第四十五条 凡在坡地、陡峭山体附近有可能导致地质灾害发生的建设项目，必须进行建设用地地质灾害危险性评估。

第四十六条 超过豁免水平的电磁辐射建设项目和设备（包括高压送变电设施、无线电发射台塔等）应进行电磁环境影响评估。

无线电发射台塔一般应设臵在建筑物上，但不得设臵在医院、学校、幼儿园的建筑物上。

第四十七条 在城市规划区内的建设项目，必须建设与其相配套的机动车停车场（库）和自行车停车场（库）。停车场（库）设臵指标按《各类建设工程配建停车位指标》（附表五）执行，其中室外停车场（包括机动车、自行车）的车位数不得低于核定标准车位数的1/3。住宅建筑架空层为停车场（库）的，其建筑面积计入室内停车场（库）面积，但不计容积率。地下停车场在规划、建设中应该与人防设施相结合。

配建机动车停车场（库）建成后，不得改变其使用性质或占用、停用。

第七章 市政工程

第四十八条 市政工程是指： （一）铁路及其站场、桥涵等。

（二）道路，包括公路、街道及其桥涵、道口、停车场等附属设施。

（三）市政管线，包括供水管道、排水管（渠）道、电力线路（电力电缆和架空电线）、电讯线路（通讯电缆和光缆、广播电视线路）、燃气管道、热力管道和石油管道等管线及其附属设施。

（四）机场及其有关设施。

（五）河道、码头及其附属设施。

（六）防洪排渍工程、水利工程、地下取水工程。 （七）人防等地下空间工程。 （八）无线电台塔和路灯等。

第四十九条 市政工程的设计建设应以相应的城市规划为依据，与相关专业规划相衔接，并符合有关标准和规定。

第五十条 除有关规定中有规定的以外，现有城市道路（包括支路）原则上不得废除。

第五十一条 新建、改建、扩建城市道路时，道路绿地应符合下列规定：

（一）园林景观路绿地率不得小于40%；

（二）红线宽度大于50米的道路绿地率不得小于30%； （三）红线宽度在40—50米的道路绿地率不得小于25%； （四）红线宽度小于40米的道路绿地率不得小于20%； （五）道路绿地包含在道路红线之内。

第五十二条 新建、改建、扩建城市道路时，必须设计和建设无障碍设施。

第五十三条 市政管线必须通过管线综合设计确定各种管线的平面和空间位臵。市政管线的布臵应遵循以下原则：

（一）市政管线应尽可能安排在人行道下，当人行道宽度不够时，可将排水管敷设在机动车道中央，电信电缆、给水输水、燃气输气等管线敷设在非机动车道下。

（二）给水管、电力线路、热力管宜在道路西侧或北侧敷设。在46米以上的城市主要道路上同一种市政管线应在道路两侧布臵。从道路边线向道路中心线方向管线平行布臵的次序宜为：电力电缆、电信电缆、燃气配气、给水配水、热力干管、燃气输气、给水输水、雨水管、污水管。

（三）市政管线应平行于道路中心线敷设。尽量避免横穿道路，必须横穿道路时应尽量与道路中心线垂直。

（四）各种市政管线之间及市政管线与建（构）筑物等之间的最小水平净距应符合《各种管线之间及其与建（构）筑物之间最小水平净距表》（附表六）的规定。

（五）市政管线之间应尽量减少交叉时，管线之间的最小垂直净距应符合《地下管线交叉时最小垂直净距表》（附表七）的规定。管线之间的避让应遵循以下原则：压力管让重力自流管，分支管线让主干管线，易弯曲管线让不易弯曲管线，小管径线让大管径管线，临时管线让正式管线。

（六）市政管线的埋设深度应根据外部荷载、管材强度及与其它管道交叉等因素确定。管线最小覆土深度应符合《市政管线的最小覆土深度表》（附表八）规定。特殊地点必须加厚覆土。

（七）因客观因素限制无法满足附表六、附表七、附表八的要求时，由城市规划行政主管部门会同管线建设单位根据实际情况采取安全措施后，可适当减少其最小净距。

第五十四条 在市区不宜新建架空电线路。现有架空线路应逐步改建入地。

第五十五条 在电力线路保护范围内不得兴建建筑物。 （一）各电压等级架空电力线路的保护区范围如下： 10KV 5米（自导线边线延伸距离，下同） 35—110KV 10米 220KV 15米 550KV 20米

（二）地下电力电缆线路保护区指地下电力电缆线路向外两侧所形成的两平行线内的区域。其每边向外侧延伸的距离应不小于0.75米。

第八章 附 则

第五十六条 本规定由张家界市规划管理局负责解释。 第五十七条 本规定自公布之日起施行。2002年5月8日颁布的《张家界市城市规划技术规定（试行）》同时废止。

附录一

名 词 解释

一、建筑容积率（容积率）

指建筑物地面以上各层建筑面积的总和与建筑基地面积的比值。计算容积率时，地下室的建筑面积不计；屋顶层建筑面积不超过标准层建筑面积1/8的不计。建筑基地面积不包括代征的城市道路用地和绿化用地。

二、建筑密度

指建筑物底层占地面积与建筑基地面积的比率（用百分比表示）。

三、绿地率

建筑基地内绿地面积与建筑基地面积的比率（％）。 四、低层建筑

指高度小于或等于10米的建筑，低层住宅建筑为一层至三层。

五、多层建筑

指高度大于10米而小于24米的建筑，多层居住建筑为四层至六层。

六、高层建筑

指高度大于或等于24米的建筑。 七、商住综合楼

指商业和居住混合的建筑。 八、建筑间距

指两幢建筑的外墙面之间最小的垂直距离。在计算建筑间距时，建筑高度按下列规定计算：

（一）平屋面建筑：挑檐屋面自室外地面算至檐口顶，有女儿墙的屋面，自室外地面算至女儿墙顶。

（二）坡屋面建筑：屋面坡度小于45度（含45度）的，自室外地面算至檐口加上檐口挑出宽度，坡度大于45度的，自室外地面算至屋顶。

（三）水箱、楼梯间、电梯间、机械房等突出屋面的附属设施，其高度在6米以内，且水平面积之和不超过屋面建筑面积1/8的，不计入建筑高度。但当建筑处于历史文化保护区、文物保护单位、风景名胜区范围或航空、电台、电信、微波通信、气象台、卫星地面站、军事工程等有净空控制的区域，其高度计算按有关要求进行控制。

九、旧区指永定街道办事处和崇文街道办事处所辖范围，其它为新区。

附录二

计 算 规则

一、建筑面积计算

按建设部颁布的《建筑面积计算规则》计算。 二、建筑基地面积计算

建筑基地的面积以城市规划行政主管部门正式划定用地范围的面积为准；城市道路规划红线、河道蓝线、城市黄线和紫线内的面积不得计入。

三、开放空间的条件和计算方法

（一）开放空间指在建筑基地内为社会公众提供的广场、绿地、通道、停车场（库）等公共使用的室内外空间（包括平地、下沉式广场和屋顶平台）。

开放空间必须同时符合下列条件： 1、沿城市道路、广场留设；

2、任一方向的净宽度在6米以上，实际使用面积不小于150平方米；

3、以净宽1.5米以上的开放性楼梯或坡道连接基地地面或道路，且与基地地面或道路的高差在±5.0米以内（含±5.0米）；

4、提供室内连续开放空间的，其最大高差为－5.0米至＋12.0米，且开放地面层；

5、向公众开放绿地、广场的，应设臵座椅等休息设施； 6、建设竣工后，应设臵相应的标志，并交有关部门管理或经批准由建设单位代行管理；

7、常年开放。且不改变使用性质。

（二）开放空间有效面积的计算公式如下：

F=M×N

式中：F指开放空间的有效面积，M指开放空间向公众

开放的实际使用面积，N指有效系数。

有效系数（N）按下列条件确定：

1、室外开放空间在地面层的，其地坪标高与道路或基地地面的高差在±1.5米以内（含±1.5米）时，N＝1.0；

2、室外开放空间在层面上或为下沉式广场的，其标高与道路或基地地面的高差在＋1.5米至＋5.0米（含＋5.0米）或－1.5米至－5.0米（含－5.0米）时，N＝0.7；

3、提供室内开放空间，其标高与室外基地地面的高差在±5.0米以内，或提供室内连续开放空间，其标高与室外基地地面的高差在－5.0米至＋12.0米时，N＝1.0。

四、建筑间距计算

除另有规定外，建筑间距是指两幢建筑的外墙面之间最小的垂直距离。

（一）居住建筑阳台累计总长度（突出于山墙面之外或转弯到山墙面上的阳台长度可不计）不超过同一建筑外墙总长度1/2的（含1/2），其最小间距仍以建筑外墙计算；超过1/2的，应以阳台外缘计算建筑间距。

（二）坡度大于45度的坡屋面建筑，其建筑间距是指自屋脊线在地面上的垂直投影线至被遮挡建筑的外墙面之间最小的垂直距离。

（三）建筑后退基地边界地距离和建筑间距应同时符合规定。因基地条件限制不能同时符合规定的，经与相邻地块产权人协议并经规划管理部门核准，在确保满足建筑间距的条件下，可适当缩减基地边界后退距离，但必须符合消防规定。

五、建筑高度计算

（一）本规则仅适用于确定建筑间距、退界距离和后退道路时的建筑高度计算。其他规定对建筑高度有限制的（如机场、气象台、微波通道、安全保密、日照分析、视线分析等），按建筑物的最高点计算。

（二）在计算建筑间距时，建筑高度按下列规定计算： 平屋面建筑：挑檐屋面自室外地面算至檐口顶，加上檐口挑出宽度；有女儿墙的屋面，自室外地面算至女儿墙顶。

坡屋面建筑：屋面坡度小于45度（含45度）的，自室外地面算至檐口顶加上檐口挑出宽度；坡度大于45度的，自室外地面算至屋脊顶。

水箱、楼梯间、电梯间、机械房等突出屋面的附属设施，其高度在６米以内，且水平面积之和不超过屋面建筑面积１/８的，不计入建筑高度。

附录三

附 表

1、各类建设用地适建范围表（附表一）

2、建筑容积率、建筑密度、绿地率控制指标表（附表二）

3、建筑离界（用地红线）距离控制表（附表三）

4、建筑退让城市道路红线最小距离控制表（附表四） 5、各类建设工程配建停车位指标（附表五）

6、各种管线之间及其与建（构）筑物之间最小水平净距表（附表六）

7、地下管线交叉时最小垂直净距表（附表七） 8、市政管线的最小覆土深度表（附表八）

附

各类建设用地适建范围表

居住用地 用地类第第第别 一二三建类类类设RRR项1 2 3 目 低层居住建筑 多层居住建公共设施用地 工业用地 第一其类它 M1 第二类M2 仓储用地 危普险通品WW1 2 市政公用设施用地U 对外交通用地 道路广场用地 社会停车S3 绿地 生产防护绿地G2 特殊用地 表一

建设类别 序号 办公商业C1C2 科教文卫C3-C6 文物古迹C7 铁路T1 公路T2 港口T4 机场T5 道路S1 广场S2 公共绿地G1 1 居住 2 √ √ 0 × 0 × 0 × × × × × × × × × × × × × × 0 × √ √ × 0 × 0 0 × × × × × × × × × × × × × 0 筑 高层居× 0 √ × 住建筑 居住小区教育设√ √ √ × 施(中小学、托幼） 居住小区商0 √ √ √ 业服务设施 居住小区文化设施（青少0 √ √ √ 年和老年活动室、文化馆） 居住小区√ √ √ × 体育设施 居住小区医√ √ √ × 疗卫生设3 0 × 0 0 × × × × × × × × × × × × × 0 4 √ × 0 0 × × × × × × × × × × × × × × 5 √ 0 √ √ 0 0 × × 0 0 0 0 × × 0 0 × 0 公 建 6 √ 0 √ 0 × × × × × × × × × × × 0 × × 7 √ × √ 0 × × × × × × × × × × × 0 0 √ 8 √ × √ 0 × × × × 0 0 0 0 × × × × × 0 9 10 11 12 13 施（卫生站、街道医院、养老院等） 居住小区市政公用设施（含出租汽车站） 居住小区市政公用 设施（派出所、居委会等） 居住小区日用品修理、加工场 小型农贸市场 小商品√ √ √ √ √ 0 √ √ √ √ 0 √ √ √ √ √ 0 0 0 0 0 √ √ √ √ 0 √ × √ √ 0 0 × 0 √ √ √ √ × × × × × 0 × √ 0 0 0 × √ √ 0 0 × × 0 0 0 0 × × × × × 0 × √ 0 × × × × √ 0 0 × × × × × × × × × × 0 × × √ 0 0 0 × × √ 0 0 × × × × × × × × × × 0 ×

市场 农、副、水产品批发市场 居住区级以（含居住区级）行政办公建筑 居住区级以上商业服务设施 居住区级以上文化设施（图书馆、博物馆、美术馆、音乐厅 、 纪念性建筑14 × × × × × × × √ 0 √ × × × × × × × × × × × × 15 × √ √ √ √ × √ √ 0 × × × × × × × × × × × × √ 16 × √ √ √ × × × 0 0 0 × × × × × × × × × × × × 17 × 0 0 0 √ 0 0 × × × × × × × × × × × × 0 0 0 物） 居住区级以上娱乐设施（影剧、游乐场、俱乐部、舞厅 、夜总会） 居住区级以上体育设施 居住区级以上医疗设施 特殊病院（精神病院、传染病院）须单独选址 办公建筑、商18 × × × √ 0 × × 0 × 0 × × × × × × × × × 0 × × 19 × 0 × × √ × 0 √ × × × × × × × × × × × 0 0 × 20 × 0 0 × √ × 0 0 × × × × × × × × × × × × × × 21 × × × × 0 × × × × × × × × × × × × × × × 0 × 22 × 0 0 √ 0 × 0 0 × 0 × × × × × × × × × × × × 23 办综合楼 一般旅馆 旅游宾馆 商住综合楼 高等院校、中等专业学院 职业学校、技工学校、成人学校和业余学校 科研设计机构 对环境基本干扰、污染的工厂 对环境有轻度干× 0 0 √ 0 × 0 √ × 0 × × 0 0 0 0 × × × × × 0 24 × 0 0 √ 0 × 0 0 × × × × × × × × × × × × × × 25 × √ √ √ 0 × 0 0 × × × × × × × × × × × × × × 26 × × × × √ × 0 √ × × × × × × × × × × × × × × 27 × 0 0 0 √ × 0 √ 0 0 × × × × × × × × × × × 0 28 × 0 0 0 √ × 0 √ × × × × × × × × × × × × × × 29 × 0 × × 0 × 0 √ 0 √ × × × × × × × × × × × 0 工业 30 × × × × × × × 0 √ 0 × × × × × × × × × × × × 31 仓储 32 扰、污染的工厂 普通储运仓库 危险品仓库 社会停车场、库 加油站 汽车修理、专业保养场和机动车训练场 客、货运公司站场 施工维修设施及废品场 污水处理厂、殡仪馆、火葬× × × × × × × √ 0 √ × × 0 0 0 0 × × × × × × × × × × × × × × × × √ × × × × × × × × × × × 33 × 0 0 √ 0 × 0 √ √ √ × √ √ √ √ √ 0 0 √ 0 0 0 34 × 0 0 0 0 × 0 √ √ √ × √ √ √ √ √ × × 0 × 0 0 35 × × × × × × × √ √ √ × √ 0 0 0 0 × × 0 × × × 道路市政 36 × × × × 0 × × √ √ √ × √ √ √ √ √ × × × × × × 37 × × × × 0 × × √ √ √ × 0 × × × × × × × × × × 38 × × × × × × × × × 0 0 √ × × × × × × × × 0 × 场 其他设施39 0 0 0 0 0 0 0 √ 0 √ 0 √ 0 0 0 0 0 0 0 0 公用设施 注：“√”允许设置；“×”不允许设置；“0”能否设置由城市规划行政主管部门根据具体条件和规划要求确定。 0 0 附表二 建筑容积率、建筑密度、绿地率控制指标表

区位 指标名称 建筑类型 低层 居住建筑 多层 高层 低层 商业金融 建筑 高层 商住综合楼 多层 高层 多层 办公建筑 高层 工业仓储建筑 低层 多层 4.0 1.2 1.6 25 40 35 45 25 30 4.5 1.8 3.2 1.5 40 35 28 30 30 30 40 40 4.5 2.0 3.5 42 35 30 28 30 35 多层 容积率 建筑密度 （%） 0.8 1.8 3.5 1.2 2.0 28 30 25 42 45 绿地率 容积（%） 率 建筑密度（%） 绿地率 （%） 新 区 旧 区

备注 40 35 40 25 25 1.0 2.0 4.0 1.4 2.2 30 35 28 45 45 35 30 35 25 25 新旧区一致 新旧区一致 注：1、表中建筑容积率和建筑密度指标均为上限，使用表中指标应根据建筑工程规模、

性质、功能、区位及用地情况等因素取值。

2、有关指标在规定的幅度内由城市规划行政主管部门综合考虑有关规定及实际情况

后确定，原则上较高的容积率适应较低的建筑密度。 3、旧区原则上限制建高层建筑。

附表三 建筑离界（用地红线）距离控制表

类型 朝 退让距离 区位 向 层数 低层 主要朝向 多层 高层 新区 低层 次要朝向 多层 高层 低层 主要朝向 多层 高层 旧区 低层 次要朝向 多层 高层 注：H指建筑总高度。

居住建筑 非居住建筑 (含文教卫生建筑) 离界距离（m） 0.6H 0.6H 0.5H 0.25H 0.25H 0.15H 0.5H 0.5H 0.4H 0.25H 0.25H 0.15H 最小距离（m） 5 9 17 4 5 9 3 6 14 3 4 6.5 离界距离（m） 0.15H 0.5H 最小距离 （m） 5 8 12 按消防间距控制 按消防间距控制 9 3 6 9 按消防间距控制 按消防间距控制 6.5 附表四 建筑退让城市道路红线最小距离控制表

区位 道路红线宽度 建筑高度 城市主干道W≥36 城市次干道20≤W﹤36 城市支路15≤W﹤20 H≤24 8 6 4 新24﹤H≤50 15 10 8 区 50﹤H≤100 20 15 10 H≤24 8 4 2 旧24﹤H≤50 15 8 6 区 50﹤H≤100 20 10 8 (1)表中H指建筑总高度，W指道路红线宽度。 （2）高层建筑后退指主体部分，建筑高度不超过24M的裙房可按低层 、多层建筑控制。

（3）建筑高度大于100M的，应相应加大后退距离，具体标准根据详细规划或城市设计由城市规划行政主管部门核定。

附表五

各类建设工程配建停车位指标 序号 1 一类住宅区(低层) 积 2 二类住宅区 积 车位/100㎡建筑面3 市属行政办公 0.5-1.3 4.0 车位/100㎡建筑面0.4 1.0 车位/100㎡建筑面0.5 1.5 类别 单位 机动车 自行车 注 指标 备附表六 各种管线之间及其与建（构）筑

1 序 顺 管 线 名 称 建筑物 2 3 给水管 排水管 1 2 3 建筑物 给水管 排水管 燃气管低压 燃气管中压B 1.0(dn>200mm为3m) 2.5 0.7 1.5 2.0 4.0 6.0 2.5 0.5 0.5 1.0 1.5 3.0 1.5

1.0(dn>200m为3m） 1.0(dn>200m为1.5m） 2.5 1.0(dn>200m为1.5m） 1.0 0.5 1.2 4 燃气管中压A 燃气管高压B 燃气管高压A 直埋热力管 1.0 1.5 1.5 1.5 0.5 1.0 1.0 1.5 1.5 3.0 3.0 1.5

1.5 2.0 1.5 1.5 0.5 1.0 1.0 1.5 1.5 1.5 1.5 1.5 5 热力管沟 6 7 8 9 10 电力电缆 电信电缆 电信管道 乔木（中心） 灌木 电杆、塔基础≤35KV 11 高压铁塔基础>35KV 12

道路侧石边缘

附表七 地下管线交叉时最小垂直净距表

下面的管线名称 上面的管线名称 给 水 管 排 水 管 热 力 管 燃 气 管 电信 管块 电力电缆 直埋 管道 明沟(基础底) 涵洞(基础底) 铁路(轨底) 直埋 电给水管 0.15 0.40 0.15 0.15 0.50 0.15 0.15 0.50 0.15 0.15 0.50 0.50 0.15 0.50 0.15 1.00 1.20 1.20 1.20 0.20 0.15 0.50 排水管 0.15 热力管 0.15 燃气管 0.15 0.50 直埋 001附注:（1）表中所列为净距数字，如管线敷设在套管或地道中，或者道管有基础时，其净距至管（如果有基础的管道或在其他管线上面越过时）算起；

（2）电讯电缆或电讯管道一般在其它管线上面越过；电力电缆一般在热力管道和电讯管缆

燃气管应尽可能在给水、排水管道上面越过；热力管一般在电缆、给水、排水、燃气在其它管线下面通过。

附表八 市政管线的最小覆土深度表

序 号 管线名称 直埋 最小覆土深度（M） 人行道下 车行道下 1 电力 管沟 2 电信 直埋 管块 0.40 0.70 3 热力 4 燃气 给直埋 管沟 0.60 0.80 0.50 0.40 0.70 0.70 0.50 0.80 0.50 0.20 0.70 0.20 0.0.

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