房地产开发成本控制全

房地产开发成本控制全

王石的“拐点论”把地产界搅得纷纷扬扬。房价无论是真的下跌，还是王石们虚晃一枪，房地产开发成本的控制是不能松懈的。有人把地产商称作贵族，其实说的就是地产商在成本的控制方面，没有做精细的管理，大手笔导致了高成本，如果王石的拐点论一语成谶，地产商就应该低下高贵的头颅专注于成本控制与管理了。笔者结合自己在中南集团成本管控的实践，向大家介绍房地产开发成本控制的全案，供各位同仁参考。

一、 投资决策阶段

投资决策阶段是项目开发中最为关键的阶段，此阶段所做的项目策划书、投资估算是投资决策的重要依据，直接影响整个项目的成败。在这一阶段应着重从以下几方面加强成本管理。

1.组织优秀的项目团队

项目行性研究以及产品的开发策划是一个系统性、专业性的工作。在投资决策阶段，公司需要组织一个由集团公司和地产公司经验丰富的专业技术人才组成的项目组，成本控制人员要参与投资决策阶段的具体工作。项目组应由以下人员组成：建筑师、造价工程师、营销人员（或委托专业策划公司）、工程技术人员投资分析人员、经营管理人员（或项目经理）。

在投资决策阶段，项目组应完成从市场调研、产品策划、产品定位、风险分析到投资估算与分析的全过程工作。其中，成本控制人员主要对城市的市场状况和经济形势、建筑安装工程造价状况、政府费税情况、贷款利率等做出充分的了解、分析和判断。

2.进行详细的成本分析

（1）土地开发成本土地成本支出约占项目总支出的20-30％，因此对土地的确定应充分考虑开发风险和升值空间，其成本的确定应包含：

①土地出让金可参考政府近期出让的类似地块，并结合其位置及周边状况、建筑容积率等进行修正估算。

②土地征用费、城市配套费、拆迁安置补偿费土地征用费、城市配套费均有具体规定。开发企业在与政府协商时应充分利用政策优势，针对性地对项目所涉及的各项市政大配套进行实际调研，对管线的增容、道路的拓宽、公建的配套作充分估计。拆迁安置补偿费一般采用货币补偿，其费用可参照近期类似项目。

（2）前期工程费用估算前期开发费一般占项目总支出的3％左右，但因各地实际收费差异也有很大差别。“三通一平”“和临时设施费应根据实际估算，并结合实际状况充分发挥临时设施对项目建设的相对永久性，从而相对降低开发成本。

前期工程费用的其它费用较为繁多，规定费率与实际收费有差异，开发商应注意同相关部门协调。同时，随着政府职能的转变，许多规费由硬性指标转变为市场调控，开发商应确保其既符合政府政策要求，又满足项目开发利益。

（3）建筑安装工程造价成本建筑安装工程造价一般占项目总支出的45-55％，因地域差异比例数也不尽相同。其成本分析应首先分析当前区域经济形势，掌握建筑市场中施工企业总体状况。调研近期类似项目造价指标，了解市场人工、材料变动情况，对影响造价的主要因素进行分析修正，合理科学地确定项目的建安成本指标。并对初步设计方案的开发成本进行分析优化，共同确定产品定位。

（4）社区管网、配套设施、小区智能化费社区管网费用对于一些中档楼盘社区一般为项目总支出的6％左右。在决策阶段，成本控制的重点应是对市政大配套的一次网站的供应能力及区内网站的设置进行了解、分析，做好估算。

区内配套应坚持在不影响产品品质定位及差异化的前提下，尽量做到精简配套，同时考虑配套项目的可经营管理性，为项目后期的物业经营运作打好基础；配套也包括社区规划配套，应考虑其适应性。

小区智能化的定位应坚持“宁精勿多、满足基本所需”的原则，繁琐的智能化系统的维护和运行费用将给物业经营管理增加难度，而且技术折旧非常快。

（5）园林环境工程费园林环境一般为项目总支出的3-5％，其成本应同项目的定位相关联，也与项目所处的地域环境有关。

（6）投资决策阶段的费税分析管理费：根据城市地域特点一般确定为销售收入2-3％。

销售费用：一般确定在销售收入的2-3％，销售费用的控制应注意选择好适当的广告媒体，处理好售楼处、样板房的设置方法及定位。

财务费用：投资决策阶段应对财务费用做好充分估计，正确运用资本的杠杆，以最少的财务费用满足项目资金链的连续性。资金的使用成本将对开发商最终利润产生较大影响。

税金：在决策阶段，开发商应根据政府有关规定估算，并争取获得政府支持，减免部分税费。在二线城市，税费的减免对于异地开发商来说是至关重要的。

（7）不可预见费及风险分析根据项目的复杂程度，不可预见费及风险一般为除去土地开发费用外的直接成本的3-5％。投资决策阶段，项目组应做好项目的土地成本变化、建造成本变化、房屋售价变化、开发周期、容积率、贷款利率、政策变化等方面的风险分析，基本保证风险成本小于项目净利润的5-8％。

二、设计阶段

设计阶段的成本控制是工程造价控制的重要阶段，其对工程造价的影响在75％以上。在此阶段，成本控制人员通过恰当地与开发商的建筑师、设计院的设计师密切配合，可取得事半功倍的效果。主要方法和措施有：

1.根据项目定位确定合理的容积率项目容积率的大小将直接关系到项目的销售收入和建造成本。尽可能确定一个基本控制区间，充分利用好土地资源，并结合项目地形特点建造环境景观，提高土地利用率。

2.做好设计方案的评审，加强设计方案优化成本控制人员应对设计方案的结构体系、基础造型、平面布置进行成本分析，向建筑师提出建议，使设计方案不断优化。同时，对设计方案的计算过程进行评审，杜绝人为因素的保守扩大，尤其在设计系数的取值上。

3.实行限额施工图设计，明确奖惩办法对设计单位施工图限额设计指标有：

（1）每平方米钢筋含量指标；

（2）每平方米砼含量指标；

（3）单位施工图预算指标；

（4）设计变更费用限额指标。

4.加强设计质量检查监督，减少设计变更费用对设计单位的管理工作具有较强的专业性，如果开发商本身人力资源不足，可整合社会资源，增强事前控制的力度。与设计单位签订的合同，应明确规定因设计质量不足所造成变更的制约措施。给设计阶段必要的时间，也是减少或杜绝“三边工程”的必要条件。

三、招投标与合同洽商阶段

项目招投标与合同的洽商确定是项目成本控制管理工作中的重要环节，很多相关法律文本均在此阶段完成，许多隐患和难点也是在此阶段留下的，这个阶段的工作质量将直接影响项目运作期间的成本管理和结算工作。因此，成本管理人员在此阶段，应根据项目总体进度计划使工程招投标清晰、有条理，使工程合同符合项目要求。

1.做好招投标工作的几个主要措施根据项目整体施工计划制订详尽的招投标计划，通过市场调查分析，建立和完善区域性的施工单位、建筑材料、政策法规等信息库，为招投标储备信息资源。制订招标计划的同时，应明确招标原则，界定承包方式、范围、支付款办法及甲供材料的范围、方式、分包项目等主要合同洽商条款。

招标阶段控制造价的主要方法有：

（1）单位工程方面：以采用总承包方式为主，部分项目分包。单位工程实行平方米造价包干或总价包干方式，对于有规模效益的分项工程，如门、窗、楼梯栏杆等采用分包，同样实行单方造价包干。

（2）甲供材料方面：对于涉及工程品质的材料（如外墙漆、装饰材料等），宜采用统一甲方供料，一些大宗主要机电设备也应甲方自行采购。在资金允许的条件下，因季节因素价格变动较大的某些材料（如水泥、钢材等），也可充分发挥开发商的规模效益进行甲供。甲供材料价格也应通过竞标定价，公司必须确保比承包商有价格优势，避免损伤承包商的积极性。

（3）区内配套及园林景观工程方面：宜采用清单报价形式招标，同时招标时应对主材的规格、品质予以明确。

（4）智能化工程方面：宜采用清单报价方式招标，合同价款应采用可调价款的方式。招标时应约定主要材料价格的调整幅度差值，结算时，超过此差值，其价格将进行调整（因为电子产品更新换代快，价格降幅大，智能化系统由施工到投入正常使用时间跨度大）。

（5）土石方工程方面：区内的土石方平衡工程也是成本控制的重点，在招标时宜选择专业公司进行施工，专业公司之间可采用单方报价的竞争方式进行投标、竞标。

招投标工作环节多，有力的监控将避免决策失误、成本失控。一方面，加强对投标单位的资格审查。详细审查其单位的信誉、经济状况、操作能力，避免“鱼目混珠”扰乱投标环境，给招标带来难度，甚至做出错误的判断。另一方面，加强对标底的审核。标底的计算过程具有专业性、

复杂性、人为因素较多的特点。企业应建立复核机制，避免标底偏差所产生的成本提高或投标单位盲目低价中标给工程管理及结算工作带来困难。

2.合同管理体系中的成本控制（1）合同的严密性除正常应明确的合同条款外，还应对设计变更、现场签证的计价方法、特殊工艺的计价方法、违约处理方法及可能遇到的风险处理方法等进行明确，以便避免结算时产生分歧和矛盾。

（2）合同的可操作性合同的可操作性主要体现在发、承包方能够实际执行。避免承包方为取得工程盲目承诺不可能实现的条款，从而影响工程进度以及项目的各项计划的实施。

四、施工阶段的成本控制

施工单位与开发商的管理理念及方法往往存在差异，要想建造出优质的楼盘，公司须在一些关键管理环节上建立严密而切实可行的管理措施，体现在成本管理上主要有以下三个方面应予以加强：

1.加强设计变更、现场签证的监督和管理施工阶段的设计变更和现场签证是不可避免的，但应处于一个严密的管理控制体系之中。设计变更及签证管理控制体系应明确：操作流程、流程环节中的责任人、责任人的管理权限、流程环节的确认时限、否决及责任追究制度等。同时，让施工单位明晰该操作体系，以便于协作配合，提高工作效率，为结算打好基础。

2.加强设备和材料的品质与价格管理完善的设备、材料管理体系是打造精品工程的必要条件，通常操作方式有：

（1）自行采购既能起到成本控制作用，又避免双方结算时产生分歧。如大型机电设备（电梯、空调等）、外立面装饰材料（外墙漆、饰面砖等）等一些对项目品质影响较直接，同时价格较高又易发挥规模采购优势的材料要自行集中采购。园林景观工程所用的部分材料，也可通过竞标自行采购。

（2）总承包单位采购开发商对一些建筑常用的地材、通用材在限定品质、性能的前提下，可让承包单位采购，这样可发挥承包商比开发商更熟悉市场的优势，从而调动其积极性。

（3）甲方限价承包单位采购一些没有一次性包死的工程，主要材料价格可通过发、承包方共同议定一个价格确认程序来确认价格，结算时按限定价格结算，限价时应明确价格时限及范围。 上述材料采购的三种方式都应在样板、样品认证制度、进场验收确认制度监控下才能投入使用。

3.加强资金计划执行的监控（1）资金计划是建立在项目的各项合同已确定且总体施工进度计划已确认合理的基础上，这就要求成本控制人员与工程管理人员在前期相互协调，扎实地做好基础工作。

（2）施工阶段的工程款支付是以资金计划为基础的，它应同施工进度计划相协调，在这样一个总框架下监控项目，可使工程管理更加清晰。当月实际发生额的增减超过资金计划一定比例时，成本控制人员和工程管理人员应及时分析、阐明原因，严重时，提出成本预警和工程进度预警。

（3）资金计划与成本的动态控制相结合，可使公司更好的掌控项目的运行，使企业的销售收入与工程支出处于良性循环。

五、结算阶段的成本控制

结算工作的突出特点是：“大量性、集中性、复杂性”。为避免结算时产生主观上的错误和漏洞及客观上的疏忽应建立以下机制：

1.会议确认制结算原则采用会议确认制。通过结算会议确定结算方法、人选、结算期限、除正常结算项目之外所发生的特殊问题以及合同没有约定或双方分歧较大的项目。

2.二次复核、审计制建立切实可行的二次复核、审计机制，使结算工作处于受监控状态。一方面，加强内部制约；另一方面，减少工作失误。具体操作人员应聘请经验丰富的造价人员也可委托中介机构。

3.奖惩制度结算完毕后，对照成本目标进行分析、整理，并分别就设计单位的设计质量（含本企业设计管理部门）、监理单位的现场签证（含本企业工程部）的管理情况，进行成本控制的程度分析，视具体情况给予奖罚。

总之，房地产开发的成本控制应贯穿于项目开发的全过程，其控制的重点在于前期的决策、设计阶段的预控、招投标与合同洽商中的精确布控以及施工与结算阶段的严控。尤其在二线城市开发项目的利润还不是很

作者：李景忠 财务总监工作单位：中南控股集团电邮：jvemail@

项目经理是施工企业法人代表在施工项目中派出的全权代理。是项目过程全面负责的管理者，在项目管理中处于中心地位。一个精明的领导，是一个企业长盛不衰的核心力量，同样一个优秀的项目经理也是项目成本管理的的重头戏。那么到底选择什么样的人来担任项目经理呢?取决于两个方面：一是看项目的需要，不同的项目需要不同素质的人才;另一方面还要看备选人员的素质。《建设工程施工项目管理规程》规定，项目经理应具备如下五个方面的素质，①有

大专以上工程技术或工程管理专业学历;②具备可以承担项目管理任务的工程技术、经济、项目管理和工程法规知识;③具有组织领导才能，事业心强，有责任感，道德品质良好，身体健康;④具有有关规定的工程实践经历、经验和业绩;⑤承担外资工程或参加国际工程承包施工的项目经理应熟练掌握一门外语.

1、项目经理应具备的素质

《建设工程施工项目管理规程》中对项目经理的素质已经给出了全面的定义，但有些表面。我把它们分解总结为：

1.1品格素质

向来我们大家都认为：“素质”是指一个人所拥有特长和技能的多少、所受教育程度的高低、知识面的宽窄、身体的健康状况的优劣，心理承受能力的强弱，以及言谈举止的雅俗等。其实即便具备这些良好的条件，也不见得就是高素质的人。让我们看看吧。那些“电脑黑客”可都能算得上是高智商、高技能的人，但他们给社会带来多少麻烦和损失;写诲淫诲盗书籍和传播网络色情小说的都是些有知识的人，但他们给社会带来的却都是负面影响，多少学生家长谈起他们都是愤愤然;再看看体育赛场上屡见不鲜的兴奋剂事件，就可以看到许多体育巨星们的内心世界;此外，许多江洋大盗在作案时都镇定自若，心理素质可谓极佳，可是他们却不会被看成是高素质的人。那么他们所欠缺的是什么呢?———是品格。素质虽然是多方面的，包括文化素质、身体素质、心理素质、艺术素质等等。但是这些素质，所指的都是人的能力，是属于“素质”概念内涵中的次要因素。而人的品格才是素质中最为核心的部分。一个人即便具备多方面超群的能力，但如果没有好的品格，就不会被认为是高“素质”的人;因此，从这个意义上看，品格才是决定一个人素质高低的关键。这也是为什么我要把品格放在第一位的原因。 项目经理博客

1.2社会道德素质

项目经理首先是社会的成员之一，良好的社会道德作为基本要求，同时也是项目经理的职业要求。项目经理所完成的项目大都是以社会公众为最终消费对象的，没有良好的社会道德作为基础，很难在利益的选择面前进行正确的把握。

1.3职业道德素质

首先，项目经理是在一定时期和范围内掌握一定权力的职业，这种权力的行使将会对项目的成败产生关键性的影响，而这种项目所涉及的资金少则几十万，多则几个亿，甚至几十亿、几百亿。因此，要求项目经理必须正直、诚实，勇于负责，心胸坦荡，表里如一，言行一致，有较强的敬业精神。其次，良好的职业道德会激发项目经理的职业意识、事业心和责任感，使项目经理具有要把项目管理工作做好的欲望。

1.4性格素养

项目经理在工作中做人的工作占相当大的部分。所以要求项目经理在性格上要胸襟豁达，性格开朗，易于与各种人相处;既要有主见自信，又不能刚愎自用;要坚毅，经得住失败和挫折。

有这样一个案例：项目启动初期，作为项目经理新官上任想要表现自己的管理水平，其中一项就是建立人事档案。 项目经理圈子

对此项目经理刚愎自用没有和下属讨论，自己决定购买了一个人事档案管理软件。没有进行什么计划，然后就安排下属输入档案。

由于电脑不多，输档案的人也比较少，进展缓慢。所以进行了一段时间后，醒目经理安排增加了几台电脑用于输入，并安排部门的其他一些员工抽空帮忙输档案。由于其他员工也有工作，所以有时候，电脑不是被别人占用，就是这些员工没有时间。过了一段时间后，项目经理才指定了一个确定的下属负责这项工作。后来发现人不够，就调来了其他单位的人来输，但是这些人来得很不情愿，而且这些人也是不停地换，出现了一些问题。

经理催得很急，要求既要保证速度又要保证质量。但是这些输档案的人总是不断地被别的事情打断，这些事情是经理或其他领导安排的，所以也不能不做。经理又不断提新的要求，使工作范围不断扩大。而且由于软件不正规，老是出问题。最终工作总算按时间做完了，但档案中的内容也输错了很多。项目经理上任后的第一把火没有烧起来，这位经理经不住失败和挫折，于是辞职了。对整个项目来说一切有的从头开始。 项目管理者联盟文章

1.5知识素质 项目经理博客

广泛的专业项目管理知识与经验是项目经历对项目实施有效管理的一个基本的条件。它使项目经理懂得在工程项目施工过程中应该管什么、如何去管和如何配置资源。但是项目经理不可能对于项目所涉及的所有知识都有比较好的知识储备，相当一部分知识需要在项目工作当中去学习掌握，因此项目经理必须善于学习新知识，包括从书本中学习更包括从团队成员、从外部、包括从顾客那里学习。另外项目经理还应有一个正确的思维方法，对事物有自己的认识，这样才能明辨事物的内在规律与主要矛盾，找到解决问题的方法。

1.6能力素质 项目管理者联盟文章

一个合格的项目经理还需要具备一下几个方面的能力：

1.6.1协调能力：这里的协调主要是针对项目中的其他参与人员而言。天时、地利、人和一直被认为是成功的三大因素。其中“，人和”是主观因素，就显得更为重要。在项目管理中“人”的因素也极为重要，因为项目中所有活动均是由人来完成的。如何充分发挥协调“人”的作用，对于项目的成败起着至关重要的作用。

1.6.2激励能力：这里是说一个项目经理能否做到团队士气的激励，通常情况下，项目团队成员既对职能经理负责，又对项目经理负责，这样项目团队组建经常变得很复杂。对这种双重汇报关系的有效管理经常是项目成功的关键因素，也是项目经理的重要责任。

通常项目经理都会用绩效激励的方法，绩效考核是通过对项目团队成员工作业绩的评价，来反映成员的实际能力以及对某种工作职位的适应程度。激励则是运用有关行为科学的理论和

方法，对成员的需要予以满足或限制，从而激发成员的行为动机，激发成员充分发挥自己的潜能，为实现项目目标服务。

1.6.3交流能力：也就是有效倾听、劝告和理解他人行为的能力。强势领导必将制约企业的发展。项目经理只有具备足够的交流能力才能与下属、上级进行平等的交流，特别是对下级的交流更显重要。因为群众的声音是来自最基层、最原始的声音，特别是群众的反对声音，一个项目经理如果没有对下属职工的意见进行足够的分析、理解，那他的管理必然是强权管理，也必将引进职工的不满，其后果也必将重蹈我国历史上那些“忠言逆耳”的覆辙。

1.6.4应变能力：众所周知，施工项目的最大特点就是单件性，每个项目均具有其独特之处，而且每个项目在施工过程中都可能发生千变万化的情况，因此项目的管理是一个动态的管理，这就要求项目经理必须具有灵活应变的能力，才能对施工现场出现的各种不利的情况迅速作出反应，并着手解决。没有灵活应变的能力，则必然会束手无策、急得如热锅上的蚂蚁一样，最终就可能导致项目进展受阻对政策的敏锐感：我国的项目管理仍然是在政府指导下的市场经济条件下的管理，因此，每个项目的管理都与市场的变化和相关政策的变化息息相关的，而每个市场信息和政策的变化比如材料价格调整都有可能导致项目的某个或全部目标的变化.所以项目经理必须对政策具有高度的敏感，才能适应现代项目管理的发展的要求。

1.7身体素质

由于项目经理不但要担当繁重的工作，而且工作条件和生活条件都因现场性强而相当艰苦。因此，必须年富力强。具有健康的身体，以便保持充沛的精力旺盛的意志。对于大型、复杂、综合性工程施工项目的项目经理，上诉素质无疑必要。但是从企业管理的角度来考虑，对项目经理的选拔人用需要按精心设计的方式和程序进行才能做到。对一般中小型工程项目，企业可参照建设部项目管理规程中对项目经理的的要求是自己企业的具体情况而定。

2、结语

总而言之，一个优秀的项目经理不但要自信、奋进、精力充沛和善于沟通，而且还要具备广泛的管理技能和本专业的专业技术与技能，只能全面发展了，才能顺利实现本项目的各种既定的目标。作为一个好的项目经理，在企业项目实施过程中的作用，是无法用定量的标准来衡量的，就像一个好的将军对一场战争的成败其到关键的作用一样。对企业而言在挑选项目经理的时候必须要慎而又慎，只有从根本的细节从做起，才能建起永远成功的企业项目形象

施工项目组织协调既属于沟通管理范畴，又属于控制过程，是综合管理的重要方面。

1.施工项目组织协调的分类和内容

（1）施工项目组织协调的概念

施工项目组织协调是指施工项目管理者以一定的组织形式、手段和方法，对项目管理中产生的关系进行疏通，对产生的干扰和障碍予以排除的过程。组织协调实现管理中的组织职能，其目的是排除障碍、解决矛盾、支持目标控制、保证项目目标的实现。

（2）施工项目组织协调的分类

根据组织协调的关系进行分类，可以把组织协调分成以下三类：

① 内部关系的协调

所谓内部关系，是指建筑业企业为项目管理所建立的内部关系，包括企业各层之间的关系、专业主管部门之间的关系、人员之间的关系等。这些关系如果产生不畅，则需要进行内部关系的协调。

② 近外层关系的协调

所谓近外层关系，指建筑业企业在进行项目管理时遇到的由合同建立起来的与外单位的关系，这些单位包括：建设单位，设计单位，监理单位，供应单位，融资单位，公用单位，分包单位，等等。建筑业企业如果与这些单位的关系产生不畅，则需要进行近外层关系的协调。

① 远外层关系的协调

所谓远外层关系是指在项目管理中，建筑业企业遇到的除以上两种关系以外的其他关系，是由法律、法规和社会公德等决定的关系。项目的社会性越强，这种关系就越多。远外层关系涉及的组织包括：政府，环保部门，新闻单位，社区街道，司法部门，公证机构等。建筑业企业如果与这些组织的关系不畅，则需要进行远外层关系的协调。

（3）组织协调的内容

以上三种协调的内容不外乎以下几类：人际关系，组织机构之间的关系，供求关系，协作关系，法律关系，其他可能发生的关系。由于关系的种类繁多，并且涉及到关系的层次，故协调的内容呈现了较大的不确定性，且在项目运行的各阶段中有不同的表现。

内部关系的协调方法

（1）内部关系的协调是行政力所引起的作用，故主要应使用行政的方法，包括：利用企业的规章制度，利用各级人员和各岗位人员的地位和权利，做好思想政治工作，搞好教育培训，提高人的素质，加强内部管理，等等。

（2）项目经理部与企业管理层关系的协调依靠严格执行《项目管理目标责任书》，因为它是两层之间约定的行为目标和考核标准。

（3）项目经理部与劳务作业层关系的协调依靠履行劳务合同与项目管理实施规划。前者是双方的约定，后者是根据项目管理目标责任书编制的指导项目管理的文件，对双方都有约束力。

（4）项目经理部进行内部供求关系的协调包括人力资源、材料和构配件、机械设备、技术和资金，首先要利用好各种供应计划；其次要充分发挥调度人员的管理作用，随时解决出现的供应障碍。

近外层关系的协调方法

近外层关系协调主要依靠合同方法，因为合同是建立近外层关系的基础。

（1）项目经理部与发包人之间关系的协调贯穿于施工项目管理的全过程。协调的方法除了全面、实际地履行施工合同以外，还应加强协作，及时向发包人提供生产计划、统计资料和工

程事故报告等。发包人也应按时向项目经理部提供技术资料，积极配合项目经理部解决问题，排除障碍。要紧紧抓住资金、质量、进度等重点问题进行协调。

（2）项目经理部与监理机构关系的协调要按《建设工程监理规范》的规定和施工合同的要求，接受监理机构的监督和管理，搞好协作配合。

（3）项目经理部与设计单位的关系协调主要是在设计交底、图纸会审、设计洽商变更、地基处理、隐蔽工程验收和交工验收等环节中密切配合，接受发包人或监理机构的协调。

（4）项目经理部与供应人关系的协调应充分依靠供应合同，运用价格机制、竞争机制和供求机制搞好协作配合，还要充分发挥企业法人的社会地位和作用。

（5）项目经理部与公用部门有关单位关系应通过加强计划进行协调，还要接受发包人或监理机构的协调。

（6）项目经理部与分包人关系的协调应按分包合同执行，处理好目标控制和各项管理中的技术关系、经济关系和协作关系，支持并监督分包单位的工作。

含钢量问题

作为一名国家一级注册结构师，作为一名有职业良心的设计工作者。我对重庆建筑设计市场感到恐惧和不安。

现在对建筑物的安全，作为设计者，开发商,我们要承担的责任期限是：终身。不知道有没有知晓结构设计的同行看到这篇文章，我只说一个数据，让你们知道我为什么感到恐惧和不安。33层剪力墙住宅，99米高。地面以上高度36kg/m2含钢量!你们觉得这个数据如何？甚至还有人说这个数字可以降到33！！悲哀，作为结构工程师，我没有为这个数字的经济性高兴。而是感到不安。

新的高规从2002年实行，本来国家的本意是提高我们建筑物的安全度，因为我们国家的建筑物的安全度远小于发达国家。当然，国家考虑到各地经济发展的不平衡，提高的幅度并不大。并且很多时候，作为规范只是给出了设计的原则和不少数值的下线。从而给哪些不负责任的开发商，设计单位的承包人留下漏洞可钻。

重庆，作为西部开发的热土，房地产行业这几年很是火热，虽然在西部省级城市中房价处于较低水平，但是也吸引了全国的房地产巨头聚集山城，保利、联想、富力、绿城、香江国际、中房。。。。。。。同样，也吸引了国外国内的设计机构纷纷到山城淘金，仅去年在重庆建委备案的外地勘察设计就有50，60家。加上本地的甲级建筑设计大院：市院、机三院、煤院、钢院、后工、重大设计院等，总的来说是僧多粥少。竞争是不可避免了。

根据房地产开发企业资质管理规定。二级及二级资质以下的企业只能承担25万平方米以下的开发建设项目，可是重庆现在的楼盘动辄几十万，上百万，甚至三百万平方米的项目。他们的开发商有些是无名之辈，二级是肯定算不上的。说是超级大盘，也有噱头的成分在里头，很明显，他们的实力不够，那么怎样赚钱？省！从开始的勘察设计费，到后面的建筑安装成本。本地房地产大佬曾经公布过她2006年力作――北国风光的成本核算，最终的成本价是3584元/m2,其中勘察、设计、监理费一共是41元/m2.估计建筑设计费最多也就占总成本的0.5％，多么微小的一个数字，却承担了大部分的风险和责任。

房地产商首先就在设计这个环节动歪脑筋了，现在中国人崇洋的心理还是很严重，外国的月亮都要圆些。君不见，哪些楼盘的设计单位都是澳洲、美国、英国、丹麦、澳大利亚、日本。。。。。。。的建筑大佬么？这些都是骗小老百姓的。95％都是假洋鬼子。国外的建筑大师会来给你做普通住宅设计？别做梦了。但是假洋鬼子收费也是不低的。等到施工图阶段，预算的设计费没几个子了，就择设计费低的录取了。

设计行业的竞争开始了，开发商不是没钱么？咱就降低建筑物安全度，降低含钢量来取悦

我们的开发商。什么概念设计，什么抗震。什么裂缝控制，统统不要！只要含钢量。猪头的开发商也只会跟同行炫耀这个。现在哪些外地驻渝设计机构都是本地人去挂靠的，只是一门心思捞钱，哪管结构设计人的死活。按理说，本地的几个大型设计院，是设计行业的中流砥柱，应该守住阵线，可惜，不和谐出现了，x院建筑方案能力欠缺，何况全部大院被私人承包成15个设计所（不知道是不是在全国都算多的了，呵呵），也拚命吹嘘自己省钢筋的本事了得。看过他们图纸的业内人士，没有敢买x院设计的房子的。X院由于含钢量低，设计费低廉（大概8元/m2,同级水平的一半）深得开发商喜欢。虽然x院设计的房子已经有些楼盘出现楼板配筋不足引起的开裂。造成开发商对用户进行赔偿。既然大院都敢做，小院、分院有什么不敢做的！于是，设计报价成了含钢量的报价：45，44，43，42，40…………34、33！可怜的结构设计人员根本就不愿意做这样的项目，终身负责制啊。可是老板要你做！哪怕只给你0.5元/m2的设计费。 高层建筑不同于多层建筑，它对风荷载和地震荷载要敏感的多，而现在的设计，高层和多层不仅在建筑平面上没有区别，在墙柱的设计上也没有区别。虽然重庆是6度地区，可是这样一味的打规范的擦边球，迟早要出问题。作为设计单位的把关者，大多审图机构已经沦为收钱盖章的单位了。良莠不齐的审图单位是这场含钢量悲剧的帮凶。

只是希望：有生之年，重庆无地震。否则，重庆高层危险。

关于某住宅项目含钢量问题的参考

（仅供内部参考）

目的：8月17日我部收到总部《**项目建安成本目标控制汇总表(新方案）》（以下简称目标控制表），其中提出在结构设计中含钢量目标控制要求。根据上海地区特殊地质条件和本项目的特点，本文从技术方面对**项目的含钢量进行讨论，并给出结构优化的几点建议和该项目含钢量目标控制的建议值，以供参考。

单体钢筋混凝土结构建筑物,其单位面积用钢量的大小不仅反映出设计人员的技术水平,更重要的是其已成为投资方最为关注的指标,它将直接影响房地产开发项目的经济效益,对此在设计中应且给予充分的理解和重视。

一、影响含钢量的外在因素

影响钢筋混凝土结构含钢量的因素有很多，地区地质构造和气候条件、结构类型和建筑形式有关。即使同一结构类型建筑，在不同地区或不同项目，其含钢量也会有所差别。就本项目而言，除设计选型等主观因素外，还有以下几个主要外在因素会影响含钢量[i[1]]。

1、自然条件

外力主要考虑地震作用和风荷载，处在抗震设防烈度高或者风压大的地区，含钢量高，反之较低。根据抗震设计规范[ii[2]]，上海地区7度设防，其设防水平基本与北京相当，是深圳地区的2-3倍。对于本项目而言，属于别墅和多层住宅，风荷载的影响不大。在气候恶劣、温差变化剧烈的地区，为抵抗温度应力，增加抗拉性能优良的钢筋的配置，是工程师常用的办法。建筑场地土质差，浅层土承载力低,持力层埋深大时，需要采用桩基础或很厚的钢筋混凝土筏板，含钢量较大。上海地区特殊的岩土条件决定了上海的建筑地下构件需适度增大刚度以抵抗不均匀变形, 基坑的围护成本也相应提高[iii[3]]。

2、政策法规

上海的规范起点比国标高，要求比国标严格。对图纸的审查力度也比周边地区执行的更为严格，构造措施也较多。上海现行地方法规更多的影响超高层建筑的结构设计，对本项目影响较大因素可能存在于图纸的审查力度。

（二）含钢量实际统计值

本节对现有文献中记录国内典型建筑工程含钢量经济指标作以摘录。文献

[iv[4]]记载全国数百个典型建筑工程的技术经济指标，一些工程造价网站也发布了典型建筑工程的含钢量指标。根据文[i]的统计，住宅类混凝土结构的含钢量如表1所

示。

表1 住宅类混凝土结构的含钢量 多层 小高层 高层

高层 高层 小高层

(<=6层)

25~40 （7~11层） (>=12层) 35~50 50~60 25~50 55~75 40~85 注意：表1给出的是全国范围内同类结构的一般值，并不一定适用于上海地区。

根据文[v[5]]的统计，可供本项目含钢量目标控制参考如表2所示：

表2 不同钢混结构项目含钢量

条目

内容

（与文[v]同

7

8 乌鲁木齐市某地下车库，地下一层，框架结构，筏基加独立基础。每平方米含钢量 148.58公斤。施工期2004年至2005年 昆明（8度设防）现做一个框剪的别墅项目，地下一层，地上三层，图纸出来后含钢量103KG/m2，太保守了，又找了另外一家

设计院做，含钢量46KG/m2。

北京某工程地上二幢二十四和12层住宅楼及C1地下车库 全现

浇筏板基础，地下2层二幛连体带车库人防，钢筋132.22/平米。

基础底板厚度600~800厚。综合80kg/平方米（不含措施筋）

广东，30层的住宅含1层地下室的高层，钢筋含量地下室约为

155kg/m2，塔楼约为45kg/m2

浙江金华地区砖混结构一般为28KG/平，框架结构一般为34KG/

平

上海青浦地区有一种别墅式商铺63KG/平

吉林省长春市某高层，框剪结构，地下车库， 地上18层，有梁

式满堂基础，地上层高2.9，钢筋含量地下部分160KG/M2，地

上部分46KG/平米

北京，某地下车库，地下2层，14000m2，钢筋含量140kg/m2，

砼含量0.9m3/m2，筏板厚度0.8m，基础梁为下返梁

普通住宅建筑混凝土用量和用钢量，多层砌体住宅：钢筋

30KG/m2 砼0.3—0.33m3/m2；多层框架 钢筋38—42KG/m2 砼

0.33—0.35m3/m2；别墅混凝土用量和用钢量介于多层砌体住宅

和高层11—12层之间（抗震7度区）

长春地区某派出所，框架结构，独立基础，三层，含钢量35KG

每平米 10 24 33 34 45 66 88 98

二、含钢量目标值的计算规则

建筑结构的含钢量是指建筑主体结构(不算装修) 总用钢量除以总建筑面积得到的一个建筑经济指标,通常以(kg /m2 ) 表示。

需要明确的是，目标值的计算规则为计算范围内的相应结构钢材用量除以计算范围内的结构面积。结构钢材包含剪力墙、柱、梁、楼板、空调板、窗台板、阳台栏板、砌体拉结筋等混凝土结构的受力及构造钢筋；不含纯建筑的混凝土装饰构件、预埋件、混凝土墙梁与砌体间加挂的钢丝网、一楼为防潮而设置的架空预制板所含的钢筋。结构面积等于建筑面积与建筑赠送的但仍为结构楼板或屋面板遮盖部分的面积之和。目标值应以常规结构的实际建造面积计算的，也即在统计含钢量时，应以实际建造面积计算，而不是简单的以建筑面积计算，这样算出来的结果才能真正反应结构的含钢量水平和设计院设计水平的高低。

含钢量的计算公式如下：

含钢量=分子÷分母

其中 (1)

分子＝主体结构梁、板、柱、墙的受力钢筋和构造钢筋，不含钢结构、幕墙、钢雨棚、预埋件的钢材，不含圈梁构造柱的钢筋，不含架空层钢筋，不含桩基钢筋。

分母=建造面积=建筑面积+赠送的面积(CrossOver等)+阳台、露台、设备平台、层高小于2.2米的房间等计算建筑面积时未计算或少算但结构实际上已建造的面积。

带地下室时，由于地下室受场地、荷载、建筑条件影响含钢量变化范围很大，统计含钢量时应将地上、地下部分钢筋分开统计。

三、降低含钢量的措施

据研究分析，设计费一般只相当于建设工程全寿命费用的1%以下，但正是这少于1%的费用对投资的影响却高达75%以上。单项工程设计中，其建筑和结构方案的选择及建筑材料的选用对投资又有较大影响，如建筑方案中的平面布置为内廊式还是外廊式、进深与开间的确定、立面形式的选择、层高与层数的确定、基础类型选用、结构形式选择等都存在着技术经济分析问题。据统计，在满足同样功能的条件下，技术经济合理的设计，可降低工程造价5%～10%，甚至可达10%～20%。

从技术层面上看，在结构材料中, 高强度混凝土、冷轧带肋、冷轧扭等已经普遍使用, 新三级钢筋以及型钢等也已经在工程中使用, 冷轧(扭) 带肋钢筋虽说只在一般的现浇板中使用, 但也使楼板的用钢量减少, 新三级钢筋、型钢在结构的抗侧力体系中使用, 将使结构的用钢量更加减少。

建筑结构的恒载在计算时要充分考虑使用功能。目前房地产开发前景广阔, 但是开发楼盘的使用功能往往是一个未知数, 既就是商品住宅也要考虑装修面层的做法, 水泥地面、水磨石、地板砖(湿铺:水泥沙浆粘贴; 干铺: 细石混凝土加水泥浆粘贴)、木地板、大理石、花岗岩等等应有尽有, 怎样选定合理的荷载取值要充分的了解市场需要, 不能盲目选用大值, 这样才能使设计安全可靠经济适用。

413 采用HRB 400 级钢筋( 新Ⅲ级钢筋)

Ⅱ级钢筋( HRB 335) 强度设计值为f y = 300NPmm2 , 新Ⅲ级钢筋强度设计值为f y = 360 NPmm2 ,新Ⅲ级钢筋强度设计值与Ⅱ级钢筋强度设计值之比为360P300 = 112 ; 新Ⅲ级钢筋目前的市场价格比Ⅱ级钢筋略高,综合价格比为1105 。若将强度低的Ⅱ级钢筋改为强度较高的Ⅲ级钢筋用于建筑,则可节约钢材

约14 %(112P1105 - 1 = 14 %) ,这是降低含钢量最直接的措施。此外,在板构件中采用冷轧带肋焊接钢筋网片代替普通钢筋,节约率可达15 %[3 ]

414 采用新型楼盖和隔墙系统

楼盖体系是建筑结构的基本组成部分之一,其重量占整个房屋重量的22 %左右。楼盖结构多次重复使用,其累计质量占建筑总质量的很大比例。降低楼盖质量,可大幅度减轻建筑总质量,从而减轻地震作用;同时,还可降低墙、柱及基础的造价。降低楼盖体系自身高度,不仅可减少层高,节约建筑空间,还可降低围护结构、管线材料及施工机具的费用。

目前,国内外常见的钢筋混凝土楼盖体系有如下几种: ①现浇梁板式楼盖; ②井字楼盖; ③无梁楼盖; ④预应力框架扁梁密肋楼盖; ⑤无粘结预应力无梁楼盖。钢筋用量最少的是无粘结预应力无梁楼盖、其次是预应力框架扁梁密肋楼盖,钢筋用量最多的是井字楼盖和现浇梁板式楼盖。

结构设计中,柱截面种类不宜太多是设计中的一个原则,在柱网疏密不均的建筑中,某根柱或为数不多的若干根柱由于轴力大而需较大截面,而建筑考虑便于装修则希望柱截面相同,此时如将所有柱截面放大以求其统一,势必增加用钢量。经济合理的做法应是对个别柱位的配筋采用加芯柱,加大配箍率甚至加大主筋配筋率或配以劲性钢筋以提高其轴压比,从而达到控制其截面尺寸的目的。这样个别处理要比大面积增加用钢量更科学经济。vi[6]通常指的是楼层梁板构件,其布置原则首先是受力传力合理,其次是使用效果(包括视觉效果) 良好,最后才是用钢量的节省,设计中不能本末倒置。。对截面宽度较小的梁,当配筋量较大时往往需要放2～3 排钢筋,无疑将减小梁的有效高度,因此当不影响使用或建筑空间观感时,梁宽宜略为放大,尽量布置成单排主筋,尤其是梁截面高度不太大时,以达到节省钢筋的目的。

四、几点说明

需要说明的是，影响结构含钢量的因素很多，有地震作用水平、风力大小、场地地质水文情况、地方标准执行力度、审图松紧程度、建筑自身体型是否规则、是否有转换层、是否超限、施工变更是否多、是否有大的材料或设计变动等因素。

从现浇板裂缝看来，我不赞成设计人员把含钢量作为自己设计的标准，设计人员应该首先保证结合安全，其次应该从设计方面去控制一些质量通病，甚至应该考虑到施工的不稳定因素。

以上是影响结构用钢量的主要因素。另外, 紧迫的设计周期、较低的设计费使得设计人员的责任心减弱。另外, 设计人员的职业道德和技术业务水平也都严重影响工程设计质量。因此设计人员必须具有较高的业务技术水平和良好的职业道德, 才能使工程设计经济、合理、安全。同时, 建设单位必须要给予合理的设计周期和按国家设计收费标准付费, 使工程建设前期有一个良好的基础。总之, 混凝土结构的用钢量是影响工程费用的重要因素, 影响混凝土结构用钢量的因素很多, 对其要正确认识。只要参与工程建设各方都本着对工程建设认真负责、各尽所能、各负其责, 按照国家颁布的有关法律法规严格履行各自的义务, 才能使得建设工程顺利进行, 为参与工程建设各方创造良好的经济效益。

集团文件精神主张，在保证结构安全的情况下合理降低造价，反对追求最低含钢量。毕竟在追求最低含钢量的过程中往往会牺牲其它更重要的利益，比如结构安全性可能下降，结构过于经济，没有安全储备，那边今后万一因市场销售需要改动一下墙体布置或房间功能或装修标准，房子就不安全了，就要加固，那么后期投入的人力和物力必然远远大于节省的钢筋，得不偿失。又如，我公司以前的某些项目，由于过于节省出现了开裂、沉降较大的现象，引起客户投诉，项目上又花费很大代价整改，这不是我们想要的结果。再者，为了降低含钢量，设计院

必然要投入大量精力优化，这样对我们的施工进度会有影响，因此必须在银行利息损失和含钢量节省造价两方面做一取舍，到底哪个损失更大？

建议考虑我公司项目实际运作情况，将结构含钢量指标适当放大，只要我们实际做下来的含钢量水平比上海地区平均水平低即可，不必追求最低值。

五、本项目含钢量目标控制建议值

六、结语

设计单位与房地产开发企业若要获得较高的经济利益，还应从多环节入手，建立有效的成本控制体系。从技术、材料、施工等多方面进行控制。但优秀的设计单位和设计师对建筑产品的优化设计在成本的控制中起到了至关重要的作用。设计过程中，在确保安全和功能的前提下，合理的选择建筑材料，多方面控制结构构造，降低含钢量，控制建筑成本，才能最终赢得设计单元与房地产企业的双赢。

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