金隅大成九棵树地块周边调研0317

通州

金隅大成九棵树项目市调及产品思路

一、通州核心区域房地产市场情况：

1. 通州市场整体说明：

目前受到北京市政府“发展通州新城”以及“CBD东扩”等规划政策的影响，通州区自2010年起推出大量住宅及多功能商业用地，且地块集中于运河核心区以及梨园等未来重点发展区域，楼面地价也随着区域土地市场的火热而一路攀升。但是在市场的销售端，目前通州在售的大多数项目均价早已从2010年3万元时代回归到17000-22000元/㎡之间，开发商的利润空间迅速收缩。多家房企集中在通州拿地，也使未来通州整体房地产市场竞争将更加激烈。

另外，在新政以及两会的影响下，市场利空消息较多，降价预期明显，媒体导向对房地产销售更是雪上加霜。通州整体市场受到了不同程度的影响，北京市购房者及地缘性客户持续观望，外地购房客户的到访量并未减少，但是受到政策限制，只能“望房兴叹”。

在现有成交客户中，以北京朝阳、东城客户为主，通州区地缘性客户为辅；客户对产品的整体吸纳能力不强，说明在新政影响下客户购房逐步趋于理性。

通州整体房地产市场将迅速转化为更成熟、更多样化的格局，然而无论限购措施的时效长短，中原认为通州区域住宅市场前景应谨慎乐观。

2. 目前通州市场供应情况说明：

目前，通州区房地产市场供应量较大，在通州新城规划的引导下，不少知名的房地产开发商争相拿地。地块供应集中在新华大街至运河核心区地段以及九棵树至梨园地段，这些地段都是未来通州新城发展的核心地区。在供应价格方面，2010年下半年的集中供地，更是将楼面地价推升至8000-11000元的水平。

根据实地调查结合商品房交易管理网数据分析，未来3-5年，通州区的商品房供应量将超过200万平米，大多数地块是以住宅为主的综合性多功能用地，其中商品住宅供应量超过13000套。如此庞大的供应量已经占据了2010年北京市商品住房供应总量的20%。

2011年一季度，通州市场共放出了3块F3级别多功能用地，供地面积达63500㎡，控制建筑面积达到264200㎡，占2010年全年供应地块建筑面积的11%。虽然目前来看，一季度较上一年度供应量明显下滑，但往年三季度才是供地的高峰时段，后期的供应将继续加剧各房企的竞争，从另一个角度来说，这种供应状况也是加速市场成熟、规范的催化剂。

3. 目前通州市场吸纳情况说明：

通州

减少，实际吸纳能力有限。新开盘项目去化量普遍在40%左右，而老项目也普遍存在一定数量的尾房房源。从各项目了解的情况也反映，由于去年通州地区房价在短时间内曾达到30000元/㎡的价格水平，购房者普遍认为在新政作用下，房价下行空间较大，且后期随着各房企产品的陆续面世，选择的空间也会更大。

在置业目的方面，通州仍以首次置业以及改善型需求为主，刚性需求明显，对配套、交通等硬性配套较为关注。投资客户量相对较少，各项目的推广策略少有强调投资属性。

4. 通州市场项目调查情况：

M5〃朗峰项目位于通州西部，距离朝阳区较近，项目于去年11月拿到销售证，于2011年元月

1日开盘。层高4.9m，70年产权住宅立项，具备民用水电燃气，是其最大卖点。项目报建价格34000-36000元/㎡，实际销售价格180万/套，单价近32000元/㎡。项目为典型的华美营销模式，高价格、深折扣，但由于项目地块周边环境不理想，路间距过近，朝向不好，因此至目前仅有消化30%。

世纪星城紧邻通朝大街，是目前通州在售项目中体量较大的项目，项目共分为三期，一期已经售

通州

面-330米，立面大气宏伟，产品层次多样化，但该项目同样存在着现有周边环境较差的缺点。 北京ONE主打科技生态居住理念，核心价值在于低碳、节能住宅，项目地段优势较为明显，紧

邻新华大街。项目价格较高，户型面积较大，实际消化过程中存在较大困难。

龙湖蔚澜香醍是距离大成地块最近的项目，紧邻瑞都商圈，以叠拼别墅为主，兼有小高层南北通

透式住宅。项目容积率较低，品牌开发商，小区环境优越，是通州区改善型需求的代表项目。目前别墅价格22000元/㎡，小高层住宅价格约19000元/㎡。

金隅花石匠位于通州土桥站向北1200米，临近六环辅路，距离通州中心城区较远，但花园式小

区，低密度舒适型住宅，大品牌开发商以及后期齐全的配套使其价格一直稳步攀升。即将开盘的24号楼，15层，主力户型在88-110㎡之间，均价17500元/㎡，随搜房网团购优惠力度较大，无论是产品还是定位都非常迎合刚性需求客户。该项目二期售证已可以在建委官网查询，预计4月初开盘。

华业东方玫瑰位于通州梨园向北2公里，是通州区占地面积最大、建筑面积最大的综合型小区，

占地面积25万㎡，建筑面积100万㎡。项目共分为ABCD四期，全部为18-27层板塔结合式建筑。目前首期开盘的两栋楼已经基本售罄，项目将于4月-5月开盘，主力户型63㎡一居和88㎡两居，兼有147㎡三居，销售均价15000元/㎡。 5. 市场调研小结：

通州区核心地段供应量大且地块较为集中，后期将有更多开发商，更多样化的产品入市，增加了购房人的选择范围，同时也加剧了市场竞争。市场客户客户仍以首次置业及改善型需求为主，资金能力相对有限，受新政影响目前普遍处于观望态势，随着产品层的丰富，客户选择更加理性。

产品类型方面，办公及商业项目有逐渐增加的趋势，多数知名楼盘规划有成熟的配套底商或社区商街。中小面积，低总价户型仍是区域大多数购房者的选择，在销售效果上，中小面积户型相对于大面积户型去化速度更快。

二、九棵树项目整体思路：

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新政对住宅产品有较大影响；

09年通州3万元时代后客户购房更加理性； 多种产品汇集，营销时间节点交叉，操作难度加大； 紧邻地铁九棵树站，交通优势明显； 紧邻家乐福集中商业区，配套优势明显； 中小型建筑规模及体量；

2. 九棵树项目整体思路：

通过对通州市场的调研，各个项目在新政下都受到了较大的影响，本案在定位时应重点考虑政策的不利因素，运用合理的推广手段和营销节奏进行应对；

制定合理的整盘均价和价格成长策略，制定符合区域市场同时拥有竞争力的价格体系，应对客户更加理性的购房选择；

住宅产品先期入市，同时配合写字楼产品的推广和客户积累，最后进行商业的租售工作； 有效利用交通及区域配套优势，以交通及配套作为营销重点； 建造高品质适合刚性需求客户的产品，快速出货，迅速回款。

3. 住宅产品建议：

考虑到目前地铁沿线类产品仍为刚性需求客户为主，建议设计刚需客户为需求诉求点的相应住宅产品，同时设计少量投资类住宅产品，价格体系位于区域中等价位，低总价产品；

以90-110平米两居产品为主力户型，总价控制在200万元左右；配合60-70平米一居产品，以及配合少量110-130平米三居产品；

4. 未来客群初判：

在限购政策不松动的前提下，本项目预期以北京客群为主力客户来源，少量通州本地地缘客户为辅，以有购房资质的外地客户作为补充；

从购房需求来看，以刚性需求客户为主力购房客群，兼顾少量投资客户；

从家庭构成及年龄结构来看，以两口和三口之家为主力客群，年龄在25-40岁左右，兼顾单身及改善需求的客群。

北京中原

金隅大成〃玲珑天地项目组 2011年3月17日

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