易居中国2009正商项目月度市场分析报

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正商项目月度市场分析报告数据说明：本报告数据均来自公开信息， 由于数据采集时间的限制， 请注意报告内 文中引用数据的来源及信息截止时间。09/09

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目第一部分录宏观环境分析 ............................................ 3一、宏观政策简析 ....................................................... 4 1.金融类政策简述 .................................................... 2.行业类政策简述 .................................................... 3.行业动态简述 ...................................................... 4.最新城市发展规划及市政建设 ........................................ 5.热点市政工程进度跟踪 .............................................. 4 4 5 5 5二、本月市场分析 ....................................................... 7 1．整体市场分析 ..................................................... 7 1.1 全市商品住宅供求分析 ........................................ 7 1.2 郑州商品房市场营销透析 ...................................... 8 1.3 全市成交排行榜 .............................................. 11 1.4 全市开盘项目监测 ............................................ 12 2. 区域市场分析 .................................................... 14 2.1 区域商品住宅市场分析 ....................................... 14 2.2 区域成交特点分析 ........................................... 17 2.3 区域成交排行榜 ............................................. 20第二部分微观市场分析 ........................................... 21一、项目竞品分析 ...................................................... 22 1. 项目竞品个案监测 ................................................ 22 2. 项目竞品本月市场表现监测 ........................................ 22 3. 项目竞品本月营销策略跟踪 ........................................ 24 二、本月关注个案 ...................................................... 26 形象个案——升龙·凤凰城 ........................................... 26 三、本月市场总结 ...................................................... 30©2008 上海克而瑞信息技术有限公司版权所有2

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第一部分宏观环境分析©2008 上海克而瑞信息技术有限公司版权所有3

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一、宏观政策简析1.金融类政策简述 严控信贷资金流向 本月暂无。 2.行业类政策简述 税务总局要求重点审核房地产开发成本 8 月 4 日从国家税务总局获悉，税务总局于近日下发通知，要求各地税务机关加强股权交易、反避税、 房地产业等领域的税收征管。 通知指出，要重点对房地产开发成本费用进行审核。对国税局、地税局共管的房地产企业，主管税务 机关要定期将所得税和营业税申报信息互相通报，加强比对分析，对有疑点的共同开展评估或稽查。 国土部连发两通知严打土地囤而未建 为了促进建设用地“充分利用”，国土资源部近期接连下发两道通知，要求地方清理批而未用土地， 依法处置闲置用地。 7 月份，国土部下发了《关于在保增长保红线行动中加快处理批而未用土地等工作的通知》 ，要求县级 以上地方国土部门要对 2007 年和 2008 年所有批而未用土地进行清理统计，逐项登记，建立宗地数据库， 分别提出处理意见，并逐级上报。 在 9 月 2 日发布的《关于严格建设用地管理促进批而未用土地利用的通知》中，国土部要求地方采取 切实措施促进建设用地的有效利用。对取得土地后满 2 年未动工的建设项目用地，应依照闲置土地的处置 政策依法处置，促进尽快利用。 郑州出台 25 条意见加强土地管理 8 月 24 日，郑州市政府出台了《关于加强土地管理促进经济平稳较快增长的通知》 ，印发了今年新增 建设用地年度计划由全市统一管理、城镇建设用地增加与农村建设用地减少挂钩、大规模开展土地综合整 治行动、重点清理批而未用土地等 25 条意见来破解“坚守耕地保护红线与提供扩大内需项目用地”的难题， 被视作一条切实有效的途径。©2008 上海克而瑞信息技术有限公司版权所有4

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3.行业动态简述 郑州廉租房出新规交房时要分户验收 9 月 2 日，郑州市建委下发《关于加强全市廉租住房工程质量管理的实施意见》《意见》要求，在单 。 位工程竣工验收之前，建设单位必须组织勘察设计、施工、监理等有关单位对每个房间进行全部检查，并 且不能以毛坯房竣工验收。 郑州物业管理部门：租用车位业主优先 依照物业管理相关条例的规定，物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库，应当首先满足本物 业管理区域内的业主、物业使用人的需要。 郑州上半年贷出公积金 8.3 亿元 较去年同期增长 95.9% 郑州住房公积金管理中心统计显示，上半年，郑州市使用公积金贷款的住房面积为 35.3 万平方米，共 有 3582 户市民使用了公积金贷款， 其中购买 90 平方米以下的商品房的家庭 1668 户， 购买经济适用房的 家庭 376 户。 4.最新城市发展规划及市政建设 龙湖地区规划 40 平方公里 龙湖地区规划范围西起中州大道、东至 107 辅道，北靠连霍高速，南倚东风渠，总规划面积约 40 平方 公里，人口约 40 万。根据规划，龙湖地区将形成“一心、一轴、两环、四片”的功能布局结构，建成郑州市 的生态宜居城区。 郑州新区建设 8 月 7 日开幕将建成复合城市 郑州市委、市政府召开郑州新区开发建设动员大会，出台了《关于加快郑州新区建设的决定》 ，公布了 加快郑州新区发展的一系列政策。根据规划，郑州新区的目标定位是全省经济社会发展的核心增长极和改 革发展的综合试验区。 郑州新区是郑汴新区的主要空间区域，面积约１８４０平方公里。郑州新区的规划建设理念是“复合城 市”，是经济、人居、生态功能复合的现代新区。 5.热点市政工程进度跟踪 郑州地铁 5 号线有望明年年底前开工©2008 上海克而瑞信息技术有限公司版权所有5

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郑州市轨道交通有限公司传出消息称，郑州地铁 5 号线有望于 2010 年前开工，并在 2015 年底前建成 一期工程，与郑州地铁 1、2 号线一期工程形成郑州市轨道交通骨干线路。 在近期建设规划中，2009 年开工建设轨道交通 1 号线一期工程，2010 年前开工建设 2、5 号线一期工 程，2015 年年底前建成 1、2、5 号线一期工程，并争取开工建设其他线路，届时将形成“一横一纵一环” 的郑州市轨道交通骨干线网。 郑州新公路客运站方案确定，以古琴为造型 8 月 8 日， 郑州综合交通枢纽公路客运中心项目方案确定， 以古琴为造型的设计方案被推荐为中标方案。 根据方案， 郑州新公路客运站建筑容量约 5 万平方米， 投资约 5.34 亿元， 预计年底开工建设， 2011 年建成， 与新郑州火车站同时投入使用。郑州综合交通枢纽工程由两部分组成，一个是新郑州火车站，一个是郑州 公路客运中心，其中，新郑州火车站已于 6 月 29 日开建。©2008 上海克而瑞信息技术有限公司版权所有6

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二、本月市场分析1．整体市场分析 1.1 全市商品住宅供求分析 2009 年 8 月份月度整体市场概况：郑州市商品住宅供求及均价走势150 120 90 60 30 0 52.92 08.8 40.21 08.9 37.42 08.10 63.05 31.61 08.11 66.83 08.12 107.51 4082 3934 67.46 3901 3999 134.69 4175 76.08 58.54 3908 11.49 14.78 32.89 45.22 84.35 09.01 09.02 09.03 22.94 85.55 09.04 80.30 09.05 80.45 09.06 8.82 92.83 09.07 9.61 89.77 09.08 4355 4270 4427 4764 4663 4651 4643 4600 4200 60.57 3800 3400 3000 500056.72商品住宅预售量（万㎡）销售面积（万㎡）成交均价（元/㎡）郑州市 2009 年 8 月商品住宅各类指标变化表 指标 供应量（万 m ） 成交量（万 m ） 成交价格（元/ m ） 成交总额（亿元）2 2 22008 年 8 月 107.51 52.92 4082 21.62009 年 7 月 8.82 92.83 4663 43.292009 年 8 月 9.61 89.77 4643 41.68同比增长（%） -91.06% 69.63% 13.74% 92.96%环比增长（%） 8.96% -3.30% -0.43% -3.72%数据来源:上海克而瑞信息技术有限公司· 郑州机构信息截至时间:2009 年 8 月 31 日 8 月，全市商品住宅供应量 9.61 万㎡本月全市商品住宅成交量依然强势，但月度供应量仍显不足，全市 8 月份供应量仅 9.61 万㎡，环比虽 有些许上升，但相对于全市 89.77 万㎡的成交量来看，供应量远远不足。 从全市在售项目来看，大部分项目属于存量去化阶段，08 年新开工面积的下降以及停工面积的增加，在 09 年市场回暖之际，大部 分楼盘出现了供应的空档期，开发节奏没能跟上成交量上升的步伐，但随着 09 年上半年动工项目的增加、 8 月份市场亮相项目以及形象 VIP 项目宣传力度来看，预计未来的两三个月，全市供应量会有一定的突破。©2008 上海克而瑞信息技术有限公司版权所有7

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从全市 5 个供应项目来看，本月供应项目大部分来自于在售项目的加推，仅建业枫林上院一个项目属 于首次入市项目，项目供应量 1.06 万㎡，其他几个项目大部分来自于城中村改造项目的加推，升龙国际中 心项目本月加推 4.60 万㎡，占全市供应量的 47.87%，亚新橄榄城项目本月加推 2.67 万㎡，占全市的比例 为 27.78%。 8 月，全市商品住宅成交量 89.77 万㎡，成交量依然保持高位。09 年 1-7 月份商品房市场的量价齐涨，售楼处销售报价的调高，让购房者购房神经再次绷紧， “买涨” 心理呈现，在“追涨”心理的刺激下，加紧购房步伐的行为再次支撑了全市商品住宅的成交量，8 月份成交 量达到了 89.77 万㎡，虽环比 7 月份有所下降，但 89.77 万㎡的成交量亦达到了 09 年以来的第二位。09 年 1-8 月份，全市商品住宅成交量 591.36 万㎡，超过了 08 年全年商品住宅 568.13 万㎡的成交量，与 07 年 1-8 月份 570.37 万㎡的成交量相比，亦增加了 3.68%，09 年商品住宅成交战况甚至赶超了 07 年房地产最为 辉煌的月份，足见 09 年市场的火爆。 8 月，全市商品住宅成交价格 4643 元/㎡08年8月-09年8月郑州市商品住宅成交均价走势16% 5000 4000 3000 2000 1000 0 4082 3934 3901 3999 4175 3908 4355 4270 4427 4764 4651 4663 4643 -8% 0% 8%08.88 月，全市商品住宅的供不应求，成交量的高位成交，售楼处销售报价的上涨，种种迹象表明全市商品 住宅成交价格的上扬，但本月全市商品住宅在经济适用房及部分定向开发房的影响下，有一定程度的下降。 从目前各大售楼处销售报价的上涨以及形象楼盘 VIP 爆满的局面以及个别楼盘开盘即售罄的热销情况 来看，全市商品住宅成交价格上涨的动力仍然较为强劲。1.2 郑州商品房市场营销透析©2008 上海克而瑞信息技术有限公司版权所有08.9数据来源:上海克而瑞信息技术有限公司· 郑州机构08.1008.11成交均价（元/㎡）08.1209.0109.0209.03环比涨幅（%）09.04信息截至时间:2009 年 8 月 31 日09.0509.0609.0709.088

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本小节所统计媒体以报纸广告为主，其中统计数据来源以大河报、郑州晚报、东方今报、河南商报地 产广告为主。08 年 7 月—09 年 8 月郑州市主流媒体报广投放情况 时间 08.07 08.08 08.09 08.10 08.11 08.12 09.01 09.02 09.03 09.04 09.05 09.06 09.07 09.08 项目数量（个） 94 80 112 97 65 93 24 43 82 98 77 94 80 88 投放次数（次） 288 188 336 276 158 243 44 91 237 276 211 260 240 311 投放版量（版） 262.3 151.5 281.0 237.9 122.0 186.8 34.5 75.8 189.8 219.55 164.9 209.5 208 287 投放金额（万元） 2960.40 1752.40 3186.54 2839.48 1428.17 2242.29 444.60 949.35 2336.77 2700.28 2184.43 2903.36 2658.05 3681.85数据来源:上海克而瑞信息技术有限公司· 郑州机构信息截至时间:2009 年 8 月 31 日金九银十的步伐将近，8 月各大开发商的营销硝烟已开始弥漫，本月全市商品房媒体投放量达到了 287 版、311 次，环比 7 月份有一定程度的上扬。从本月商品房媒体诉求与 7 月份媒体诉求对比来看，本月全市 VIP 认筹的项目有一定程度的上升，全市排行榜 TOP10 中，有 6 个项目为 VIP 认筹期宣传。 同时，从商品房投放诉求来看，全市大型城中村亮相项目有一定的增加，于 08 年市场调整期停工建设 的芦邢庄城中村改造项目——正商孔雀城在 09 年火爆市场的刺激下，重新包装亮相，改名为正商新蓝钻； 在 N 年前即大肆宣传、因“挖出宝藏”引起较大风波的凤凰台项目，亦与本月开始亮相，进行大篇幅的宣 传。08 年市场的调整，全市新开工项目减少、停工项目增加，09 年火爆的市场行情，使全市新开工项目有 所增加。©2008 上海克而瑞信息技术有限公司版权所有9

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美景鸿城远大理想城橡树玫瑰城2009 年 8 月全市商品住宅项目媒体投放版量排行榜（TOP10） 投放版 量（版） 21 12 11 投放次数 （次） 20 12 12 投放金额 （万元） 266.89 153.68 191.68排名项目名称所在区域投放诉求 地铁 1 号线·多层双气现房·500 亩西流湖·85% 以上得房率·正规产权·2875 元/㎡起 8 月 31 日前，交 10000 元抵 16000 元清凉安家 9 月 19 日即将盛大开盘！ VIP 白金会员 1 万抵 2 万，黄金会员 2000 元抵 1 万 5 限量预约倒计时 9 月 5 日盛大认筹/首付两万，总价 10 万，即可拥1 2 3海森.园景湾 金印.现代城 远大理想城中原区 金水区 经济技术 开发区4基正.盛世港 湾高新区1111139.24有一套居住、投资、租赁等多种功能公寓房！/300 亩大社区·地铁首站·绝佳水景·绝佳区位·地温 中央空调·2490 元/㎡起 贺：美景鸿城喜获“2009 博鳌房地产论坛”权威大5美景鸿城管城区911143奖!美景鸿城,， 大盘一期， VIP 会员盛大招募 中！6 7御府三号 橡树玫瑰城金水区 管城区6 66 667.46 60.6首付 2 万赢在花园路二期“橡府”VIP 招募中，交 5000 抵 10000 元房款 利好持续中 惊喜连环礼， 精彩惠全城： 一连环， 莅临售楼中心，8升龙国际中 心二七区67118.8均有超值礼品相赠；二连环，购房享受额外优惠， 幸福基金大派送；三连环，参见幸运抽奖，液晶电 视等您拿！9橄榄城二七区6661.8柏林印象组团新品升级，8 月 9 日 VIP 会员全城招 募。 城中央 185 万㎡价值联邦体，凤凰首映礼，倾城邀 约中。10升龙凤凰城金水区58143©2008 上海克而瑞信息技术有限公司版权所有10

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1.3 全市成交排行榜8 月全市成交面积排行前 10 强 序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 项目名称 中原新城 升龙国际中心 绿城.百合公寓 正商.世纪港湾 橄榄城 正商.东方港湾 新里.卢浮公馆 中苑名都 鑫苑.景园 方圆创世花园 区域 中原区 二七区 郑东新区 金水区 二七区 郑东新区 郑东新区 二七区 二七区 管城回族自治区 成交面积(平方米) 54854.09 21235.85 20233.52 20107.67 19828.01 18505.3 18095.51 18041.51 17340.34 15528.29 成交套数(套) 609 277 243 198 227 184 189 178 193 87 成交均价（元/㎡） 4654 4950 7723 4993 4480 5086 4816 5765 6145 42308 月全市成交价格排行前 10 强 序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 项目名称 温哥华广场 德金.联通花园 联盟新城 中凯.铂宫 蓝堡湾 绿城.百合公寓 瑞园 九郡.弘别墅 兴东.龙腾盛世 新芒果.双河湾 区域 郑东新区 惠济区 郑东新区 郑东新区 金水区 郑东新区 金水区 惠济区 郑东新区 郑东新区 成交面积(㎡) 579.08 758.64 1638.28 270.39 1364.6 20233.52 4782.06 632.07 6197.77 7776.31 成交套数(套) 4 2 6 1 10 243 51 1 41 67 成交均价(元/㎡) 10107 10018 9925 9920 8000 7723 7210 7056 7056 7053©2008 上海克而瑞信息技术有限公司版权所有11

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1.4 全市开盘项目监测 09 年 8 月份新增个案当月 项目名 称 区 域 销售报价 （元/m2） 本月成交 面积（m2) 成交均价 (元/㎡) 建筑形 态 当月推案主力 户型、面积 成交 主力 户型 二 七 区 4800-5200 21235.85 4950 73-88 m2 二房， 88-13 31 层高 层 87-140 m2 三 房，132-189 m2 四房 8 ㎡两 房、 三 房 开盘当天持金卡会员可享受 3%的优 惠，同时一次性付款可享受 3%优惠， 按揭享受 1%优惠 （1）VIP 卡排号前 200 名客户享受 1 万元抵房款 2 万元的优惠，第 201-400 名客户享受 1 万元抵房款 1.8 万元优惠， 名以后客户享受 1 400 建业枫 林上院 金 水 区 4300-4600 9133.33 4416 小高层 和高层 40-100 ㎡一房、 二房 88-90 ㎡两 房 万元抵房款 1.6 万元优惠；（2）一 次性付款客户当天选定房源并在 5 日 内一次性付清总房款的，享受总房款 2%优惠，按揭客户当天选定房源并在 5 日内付清首付款并提供按揭资料的 客户，享受总房款 1%优惠；（3）当 天选定房源的客户免天然气、暖气初 装费。 二 七 区 5600-6200 18041.51 5765 74 ㎡、90 ㎡的 32 层高 层 两房，132 的三 房和 138 ㎡的复 式 十栋 28 4500-4700 12091 4626 层的高 层 108 ㎡的两房、 43 ㎡的一房、 129 ㎡的三房 70-90 ㎡两 房 开盘当日凭 VIP 卡订房优惠 100 元／ ㎡，顶层房屋在此基础上再优惠 50 元/㎡。 当月开盘优惠升龙国 际中心中苑名 都亚星城 市山水二 七 区89-11 0 ㎡两 房 （1）办卡优惠； （2）基础优惠：一 次性优惠 2%，按揭优惠 1%； （3）老 业主重复购买额外优惠 1%； （4）同时 购买车位的客户：买两房优惠 2000 500 最高可抵 15000正商世 纪港湾 二期金 水 区 5700-6700 20107.67 4993小高 层、 高层88 ㎡左右二房 及 137 ㎡左右三 房110-1 40 ㎡ 三房元至总款，车位款额外优惠 2000 元； 买三房、复式优惠 3000 元至总款， 车位款额外优惠 3000 元； （5）周末 集中抽奖：一等奖一名，优惠 3000 元至总房款；二等奖三名，优惠 2000 元至总房款；三等奖五名，优惠 1000 元至总房款。©2008 上海克而瑞信息技术有限公司版权所有12

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亚新橄 榄城二 七 区 4700 19828.01 4480 小高层57-67 ㎡的两 89-107 ㎡的三 房87-11 开盘当日凭 VIP 卡订房优惠 3%， 并且 赠送一条被子和一张啤酒节门票 房、 三 房 127-1 32 ㎡ 三房房， ㎡的 2+1， 0 ㎡两 74康桥上 城品中 原 区 4300-5200 1593.69 5163三栋高 层80-90 平方米的 两房和三房当天到访的先后顺序发放抽奖卡进 行抽奖本月，全市开盘项目 7 个，集中于二七区、中原区以及金水区，区域开盘项目分别为 4 个、2 个、1 个， 其中仅亚新.橄榄城、升龙国际中心和建业.枫林上院项目属于首次入市项目，其他项目均属于项目前期备 案的加推，其中亚新.橄榄城本月预售量为 2.96 万㎡，升龙国际中心本月预售量为 4.69 万㎡，建业.枫林 上院为 4.40 万㎡。从本月开盘项目的销售状况来看，二七区的中苑名都、升龙国际中心、亚星城市山水， 橄榄城和金水区的建业枫林上院销售状况较好。 升龙国际中心，二七区典型城中村改造项目，项目的推案、成交对区域的供求走势有较大的影响，升 龙国际中心利用项目的开发商品牌、产品品质、优越的生活配套，成交一直处于区域前位。 建业.枫林上院为建业地产开发的首个小户型项目，位于郑州北区体育路与文化路交汇处，区域居住氛 围浓厚周边项目的相继交付将带动生活配套的改善，同时由于其销售价格较低，故项目深受青年置业者青 睐。 中苑名都位于中原路与大学路交汇处，项目地理位置优越，生活配套完善，周边老家属院的购房客户 的改善型需求会项目带来了稳定的客源，本次开盘作为加推项目，延续了上月的成交态势，虽然均价每平 方米提高了 300 元，但购房者依旧热情不减，成交面积达到 1.80 万㎡，与上月持平，成交均价为 5765 元/ ㎡。 亚星城市山水位于长江路与嵩山路交叉口东南角，本期推出 1 号楼到 10 号楼的剩余房源，共计 1675 套，十栋均为 28 层的高层，由于前期客户积累成交面积达 1.21 万㎡，成交均价为 4626 元/㎡。 正商世纪港湾项目本次开盘推出 1、2、3、4、6、7、8、15、17 号楼共 9 栋多层的剩余二百多套房源， 均为一梯两户，开盘活动于 8 月 16 日上午 8 时在国基路与丰庆路交汇处向东 50 米（四月天会所）的销售 中心举行，现场客户较多、形势火爆。 亚新橄榄城本期主要推出 18、19、20 和 21 号楼，共 308 套房子。虽然其蓄水期较短，仅仅只有 13 天， 但当天成交状况依然良好，本月成交了 1.98 万㎡，成交均价达 4480 元/㎡。©2008 上海克而瑞信息技术有限公司版权所有13

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康桥上城品位于陇海西路与华山路交汇处西 200 米，由于其一期、二期高品质的产品，为项目积累了 大量的人气，销售状况良好。2. 区域市场分析 2.1 区域商品住宅市场分析 管城区商品住宅供求分析管城区商品住宅供求及均价走势60 50 40 30 20 10 0 2.66 7.81 08.8 4376 4087 55.05 4424 4269 19.10 4.58 08.9 3963 14.64 11.33 08.12 10.17 4.25 09.01 6.51 0.00 09.02 4428 4412 5100 4800 4334 4748 4270.00 4468.2 4500 4200 13.76 4445 3900 13.44 3600 1.39 0.00 3300 14.51 0 12.75 13.16 12.65 3.04 12.43 10.88 3000 4689 09.03 09.04 09.05 09.06 09.07 09.083.71 6.59 14.34 08.10 08.11商品住宅预售量（万㎡）销售面积（万㎡）成交均价（元/㎡）数据来源:上海克而瑞信息技术有限公司· 郑州机构 管城区 2009 年 8 月商品住宅各类指标变化表 指标 供应量（万 m ） 成交量（万 m ） 成交价格（元/ m ） 成交总额（亿元）2 2 2信息截至时间:2009 年 8 月 31 日2008 年 8 月 2.66 7.81 4376 3.422009 年 7 月 0 14.51 4270 6.22009 年 8 月 0 10.88 4468 4.86同比增长（%） 环比增长（%） / 39.31% 2.10% 42.11% / -25.02% 4.64% -21.61% 8 月，管城区商品住宅预售量再次出现了 0 供应 8 月，管城区商品住宅供应量再次出现 0 供应，而区域的 0 供应与区域在售项目特点有较大关系，管城区虽然在售项目较多，但大部分项目基本处于尾盘状态。区域商品住宅受供应受典型个案影响较大， 6 月 份区域部分项目集中放量供应，传统 7、8 月份又为销售淡季，而大型项目正积极备战金九银十，因此，使 得后续供应出现真空带。©2008 上海克而瑞信息技术有限公司版权所有14

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从区域新开工项目来看，管城区于 09 年下半年、2010 年甚至未来的一段时间内，受区域城中村改造等 方面的影响，区域市场供应将会出现井喷之势。区域内幸福港湾 9 月 6 日盛装亮相、未来城也将在 9 月 12 日开盘，还有正商新蓝钻将于 9 月 20 号开始招募 VIP 会员、橡树玫瑰城 9 月将要开盘，美景鸿城预计 10 月将会上市，金九银十的战争即将打响。 8 月，管城区商品住宅成交量 10.88 万㎡，同比上涨 39.31%，环比下降了 25.02%。 8 月，管城区商品住宅成交走势与全市商品住宅走势相似，亦表现为下降的态势，下降幅度远远高于全 市状况。 一方面，管城区项目大部分都处于尾盘销售阶段，可供销售面积不多，另一方面，连续两个月消化存 量，导致区域可销售量逐渐减少。市场需求量虽然依旧强劲，许多开发商由于没有可供开发的项目，青黄 不接，而传统的金九银十马上就要到来，为了获得利润最大化，许多开发商开始捂盘惜售，伺机涨价，导 致了成交量的下跌。 管城区商品住宅成交均价分析 8 月，管城区商品住宅成交均价 4468 元/平方米，环比上涨了 4.86%。08年8月-09年8月管城区商品住宅成交均价走势5000 4000 3000 2000 1000 0 4376 4087 4269 3963 4424 4428 4412 4334 4445 4689 4748 4270 4468 16% 8% 0% -8% -16%数据来源:上海克而瑞信息技术有限公司· 郑州机构然在售项目较多，但大多都处于尾盘销售阶段，未来供应主要集中在几个大盘，许多项目面临无房可买的 窘境，传统金九银十马上就要打来，市场需求也依旧旺盛，这也给开发商有房不愁卖的幻觉，于是都纷纷©2008 上海克而瑞信息技术有限公司版权所有08.88 月，管城区商品住宅成交均价 4468 元/㎡，环比上涨了 4.86%，这与整体市场形势相吻合。管城区虽08.908.1008.11成交均价（元/㎡）08.1209.0109.02信息截至时间:2009 年 8 月 31 日09.03环比涨幅（%）09.0409.0509.0609.0709.0815

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提高了项目价格，并且放缓了推案进度，人为造成供不应的局面，为金九银十造势，因此，导致整体区域 价格走高。©2008 上海克而瑞信息技术有限公司版权所有16

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2.2 区域成交特点分析 为了更准确的反映市场成交情况，使分析更接近实际商品住宅市场状况，为开发商提供更精确的决策 依据，以下区域市场分析为剔除经济适用房和部分定向开发房的纯商品住宅以及成交均价<3000 元/㎡以下 的住宅成交数据分析。 本月，管城区商品住宅剔除经济适用房和定向房以及成交均价<3000 元/㎡以下的住宅后的成交面积为 8.71 万㎡，环比 7 月份的 11.19 万㎡，下降了 22.16%；成交套数为 1006 套，环比 7 月份的 1374 套，下降 了 26.78%；成交均价为 4896 元/㎡，环比上涨了 1.22%。 管城区商品住宅成交面积段分布情况（按套数为比较基数）2009年8月管城区商品住宅成交面积段分布图2009年7月管城区商品住宅成交面积段分布图110-130㎡ 8.35% 130-150㎡ 90-110㎡ 6.06% 9.44% 70-90㎡ 12.72% 50㎡以下 22.27%150-170㎡ 5.27% 170-190㎡ 3.08% >190㎡ 3.78%90-110㎡ 11.14% 70-90㎡ 20.45%110-130㎡ 8.44% 130-150㎡ 6.91% 150-170㎡ 1.75% 170-190㎡ 1.82% 50㎡以下 18.70% >190㎡ 0.58%50-70㎡ 29.03%50-70㎡ 30.21%管城区商品住宅各面积段段成交套数一览表面积段 50 ㎡以下 50-70 ㎡ 70-90 ㎡ 90-110 ㎡ 110-130 ㎡ 130-150 ㎡ 150-170 ㎡ 170-190 ㎡ >190 ㎡ 09 年 7 月份 成交套数（套） 257 415 281 153 116 95 24 25 8 所占比例 18.70% 30.20% 20.45% 11.14% 8.44% 6.91% 1.75% 1.82% 0.58% 09 年 8 月份 成交套数（套） 224 292 128 95 84 61 53 31 38 所占比例 22.27% 29.03% 12.72% 9.44% 8.35% 6.06% 5.27% 3.08% 3.78%数据来源:上海克而瑞信息技术有限公司· 郑州机构信息截至时间:2009 年 8 月 31 日8 月，管城区商品住宅成交面积段仍集中于 50 ㎡以下、50-70 ㎡和 70-90 ㎡，面积段结构占比分别为©2008 上海克而瑞信息技术有限公司版权所有17

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22.27%、29.03%，12.72%，90 ㎡以下约占了 64.02%，保持了区域面积段结构特点，以 90 ㎡以下小户型为 主，09 年上半年成交的火爆以及通货膨胀的预期，使部分投资型需求以及改善型需求开始释放，在很大程 度上使区域 90 ㎡以下小户型以及改善型户型占比有所上升。 从管城区商品住宅成交情况来看，有较好投资价值的裕鸿国际、紫荆尚都、发展南郡等小户型受到市 场的热捧，因此整体上，针对年轻的首次置业者以及投资客户的 90 ㎡以下户型成交一向占据市场主力，而 作为改善型需求的 150 ㎡以上户型亦有一定程度的增加。 管城区商品住宅成交价格段分布（以面积为比较基数）2009年8月管城区商品住宅成交价格段分布2009年7月管城区商品住宅成交价格段分布6000-6500 5500-6000 9.42%6500-7000 5000-5500 8.74% 1.60% 18.71% >7000 0.59% 3000-3500 1.03% 4500-5000 3500-4000 28.86% 9.26%6000-6500 6500-7000 5500-6000 5000-5500 5.37% 0.47% >7000 15.16% 11.30% 0.56% 4500-5000 3000-3500 3500-4000 30.23% 1.58% 3.97%4000-4500 21.78%4000-4500 31.37%管城区商品住宅各价格段成交面积一览表价格段 3000-3500 3500-4000 4000-4500 4500-5000 5000-5500 5500-6000 6000-6500 6500-7000 >7000 09 年 7 月份 成交面积（㎡） 1764.05 4439.51 35093.11 33816.66 16958.58 12638.56 6009.27 529.31 624.52 所占比例 1.58% 3.97% 31.37% 30.23% 15.16% 11.30% 5.37% 0.47% 0.56% 09 年 8 月份 成交面积（㎡） 898.78 8068.82 18972.56 25135.24 16293.22 7610.81 8206.59 1392.7 513.87 所占比例 1.03% 9.26% 21.78% 28.86% 18.71% 8.74% 9.42% 1.60% 0.59%数据来源:上海克而瑞信息技术有限公司· 郑州机构信息截至时间:2009 年 8 月 31 日8 月，管城区商品住宅成交价格段仍集中于 4000-4500 元/㎡、4500-5000 元/㎡之间，结构占比分别为 21.78%、28.86%。同 7 月份相比，8 月商品住宅 7000 元/㎡以上高端住宅成交变化不大，5000-7000 元/㎡©2008 上海克而瑞信息技术有限公司版权所有18

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价格段有增加的趋势，比 7 月份上升了 6.17%，而 4000-4500 元/㎡下降幅度最大，达到 9.59%。 而本月 3500-4000 元/㎡价格段结构占上涨的原因为方圆创世花园以 3500 元/㎡的均价，非正常的集体 备案成交了 6696.31 ㎡，整体上使 3500-4000 元/㎡以下价格段成交面积有较大幅度上涨。 房地产市场连续几个月的成交火爆以及通货膨胀的预期使部分投资客户以及改善型客户进入市场，价 格上涨最为明显的即为投资价值较高的 50 ㎡以下及 50-70 ㎡户型，由于其地理位置优越，购置总价低，风 险低，更受投资者青睐，从区域项目成交来看 5000-5500 元/㎡之间的户型多集中于 50-70 ㎡。 其他各个价格段成交相对稳定。©2008 上海克而瑞信息技术有限公司版权所有19

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