房地产要参34期

会员资料 仅供参考

房 地 产 业 要 参

住房和城乡建设部政策研究中心 主办

2010年8月23日（第34期）

本期要目

房价回归理性过程中地方政府不可卸责 2 国企拿地比例明显上升 4 空置房数据引发热议 7 调控殃及保障房建设 10 地产融资前途未卜 11 中原地产：新房市场低位盘整 16 2010年1-6月西部地区房地产市场运行情况 17 英国房价一年来首现下滑 21

每周报告：2010

本期重点 年1-6月房地产开发资金来源情况分析

新政百日后，史上最严厉调控政策的效果逐渐显示，开发商的资金开始出现趋紧的迹象。此轮调控以来，开发贷款和购房贷款一直在减少，开发商不得不寻求其他的资金来源。而目前，信托融资成了开发商的目标。不过，随着调控的深入，开发商唯有降价才能尽快回笼资金，保持生存。

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本周分析

本 期 评 论

房价回归理性过程中地方政府不可卸责

在中央坚决有力的调控政策下，历经多方数月艰难的博弈，房价下滑的序幕即将拉开。

国家统计局近日公布的数据显示，7月份，全国商品房销售面积6466万平方米，同比下降15.4%；商品房销售额3066亿元，下降19.3%。6月末，全国房地产开发企业商品房待售面积为19182万平方米，同比增长6.4%。

针对这一系列数据，有专家担心，从成交量大幅萎缩的市场表现看，如果长期持续下去，并不利于市场的稳定。房地产市场能否实现健康发展，仍然面临较大的不确定性。

业内人士表示，开发商坚守高价是目前楼市成交量大幅萎缩的主要原因，只要开发商降价，成交量必然回升。只有合理的房价，才能持续房地产业的健康发展。与其让房地产暂时低迷，直至房价理性回归，也远比房价非理性飞涨、地方政府坐享“土地财政”，大多房屋的真正需求者望楼兴叹好得多。更重要的是，高房价下的经济高速增长，不仅难以持续，反而会破坏众多产业的可持续发展，加大金融风险。诺贝尔经济学奖得主、宏观经济学大师埃德蒙〃费尔普斯警告说，中国房价的高涨是不可持续的。

北京理工大学教授崔新生表示，因地方政府不能作为发债主体，即开始向手中支配的土地要效益。与各种开发区和城镇化同步相互烘托，土地及房地产的非理性泡沫价格一发不可收拾。通过土地出让、特别是竞价拍卖等方式，地方政府聚集大量的自主财富。由于缺失产业投资定价机制，因此，房地产业的任何政策波动，都将使地方政府和房地产商、购房人充满非理性恐慌，间接推进房地产价格继续虚拟爬升。

房地产高级分析师章林晓表示，调控的阻力来自地方政府，地方政府由于担心地方GDP问题，土地财政如果在没有找到替代品前，就急急退出土地财政，可能会引发地方财政风险，进而诱发金融风险。房地产律师秦兵表示，目前最大的困难在于中央出台的政策到了地方各级政府执行时，可能出现阳奉阴违。中央只要稍有松口，地方政府就会打擦边球打到极致。

在人们赖以生存的土地上，土地作为不可再生的资源，每个人都应该享有合理的份额。因此，房地产具有资源合理分配的属性。而各地政府热衷的“土地财政”，却成了推高房价的重要原因。因此在房价合理回归的过程中，政府必须发

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挥切实可行作用。中欧国际工商学院教授许小年表示，不解决地方财政问题，楼市必定被绑架。不能让土地财政成为常态，否则利益关系不调整，不可能从根本上改变供需的基本格局，价格当然坚挺依旧。

同时，资深媒体评论员黄明表示，政府应该改变土地供应政策，改变地方政府依赖于土地价格不断上涨的财政依赖，把长期的供需关系解决，楼市才会健康发展。

一 周 提 示

◆ 发改委：楼市调控不会松绑

继国家统计局公布7月70个大中城市房地产市场数据后，国家发改委日前也在其网站提前也公布了7月份该机构所监测样本数据。虽然样本个数仅为“70”的一半，但结果与前者无异，均显示房价继续上涨。

国家发改委对36个大中城市监测显示，7月新建商品房价格略涨，集中成交价为8680元/平方米，环比上涨1.61%，存量房价微落。而来自市场机构的预料称，随着地方政府不断深化政策执行力度，房地产市场将继续降温。

◆ 四部委启动第二轮地方融资平台清查

日前，一份由财政部、发改委、人民银行和银监会共同签发的《融资平台债务清理核实情况表的通知》（以下简称《通知》）正在相关部委会签。《通知》要求，各地财政部门、人民银行分支机构、银监局派出机构和各地发展改革部门四方将协调合作共同对本地地方政府融资平台的负债情况进行清查。这意味着更大规模的地方融资平台清查工作正在启动。 “第二轮地方融资平台清查”工作具体分工是地方财政部门负责牵头自查融资平台的债务信息，并组织填报；央行各分支机构协助提供中期票据等有关政府债务性的信息；银监会派出机构负责协调组织所在辖区内各银行业金融机构，提供贷款等有关政府性债务报表的情况。

◆ 多部委联合打击开发商囤地囤房

诸多迹象显示，楼市调控正在强化对房地产企业的监管，囤地、囤房开发商将受到多部委的联合“围剿”。继国土资源部将全国1457宗闲臵用地详情交付银监会后，监管部门近期也向住建部表达了类似意见，希望后者能提供两类开发商的名单以便监管，一类是市场交易秩序“好的”开发商，一类是受过处罚的“差的”开发企业。

事实上，住建部在今年4月就已经下发通知，要求各地给房地产企业建立信用档案，要将销售行为、住房质量、交付使用、信息公开等方面内容纳入房地产信用体系，以此作为考核企业资质的依据。此外，住建部要求各地对所有在建商品住房项目进行一次清理和整治，准确掌握已预售的商品住房数量、正在预售的

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商品住房数量和尚未开盘的商品住房数量等情况，并将清理情况向社会公开；对尚未开盘的商品住房项目，要责成房地产开发企业限期公开销售。在历次房地产调控中，住建部和地方政府也多次强调严查“捂盘惜售、囤积房源”等行为，但效果不甚理想。此次部委之间的“联合作战”，或将有助于改变这一现状。

热 点 分 析

国企拿地比例明显上升

民企或困境突围

本刊综述 7月份前后，一度平淡的土地市场开始活跃。统计数据显示，新政出台后，包括央企在内的国企拿地步伐不仅没有放缓，反而比例更大，尤其是一线城市的土地市场，央企介入尤为频繁。民营企业在土地、资金等各方面资源均显劣势的情况下，开发商不得不面临“被退出”的无奈境地，并积极寻找应对策略。

国企拿地比例明显上升

中国指数研究院监测数据显示，房地产调控政策出台后，北京、上海、广州、深圳四个一线城市成交总价前十名的地块中多数被国企收入囊中。其中，北京、上海分别有9块土地为国企开发商获得，其中分别有3家为央企（或央企参与），其余6家为地方国企；而深圳和广州拿地的国企分别为6家和5家，其中绝大部分为央企，地方国企分别仅有1家。尤其值得注意的是，各城市在新政后成交的总价最高地块，无一例外为央企或地方国企获得。 从一线城市总价前十位的地块拿地企业来看，包括央企在内的国有企业拿地比例正在上升。深圳最为明显，新政前国企在总价前十地块中所占比例仅为4成，但新政后上升到近7成。北京、上海和广州也存在类似现象。但从总价前十地块的平均金额来看，包括央企在内的国企在土地上的支出较新政前有明显下降。如北京和上海新政后国企所拿地块的平均总价均未超过15亿元，不及新政前的1/3；而广州和深圳的平均总价回落幅度更为显著。这与地方政府的推地情况有关，但也表明新政后包括国企在内的开发商拿地开支普遍减少。 国企资源优势凸显

央企地产公司内部人士表示，其公司拿地计划在新政后并没有改变，只是对风险控制的要求更高。国企的资金实力比民营企业强得多，尤其是在市场不太好的情况下，民企的资金压力较大，一方面想逢低拿地，一方面又不得不考虑资金因素，可能会力不从心。

中原地产研究中心总监陶琦则认为，本轮宏观调控对首付比例、付款要求等土地出让环节的管理更严格，对资金要求也更高，同时银行信贷方面的不断收紧，使民营开发企业资金压力更大，影响其拿地步伐。市场不好时，国企的资源优势越凸显。

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中国指数研究院研究副总监张琪也表示，调整期中出于对资金链的考虑，土地市场多呈现出竞争较小、溢价率较低的局面（以北京为例，新政前总价前十地块中，国企所拿地块平均溢价高达219.4%，但新政后不到30%）。土地是房企必需的生产资料，在自身资金链安全的情况下，国企在调整期选择积极拿地。此外，考虑到从拿地到产品上市至少有1-2年的时间，因此可以说明拿地企业对后市判断依然乐观。

房地产分析师薛建雄则认为，现在房地产市场遭遇重压，中小民企受到的调控影响最大，拿地速度相对慢下来许多，但此时房地产开发量和投资额不能下来，否则对经济影响很大。所以，地方政府就需要“国家队”出面顶起来。在房地产市场的低谷期，地方政府还是希望国有企业能支撑起开发量和投资额度，而不至于影响地方经济和财政收入。 民企多途径困境突围

向来由民企主导的房地产市场，从今年开始由国企主导，目前央企成为“地王”仅是表象，背后的深层含义是房地产市场需要更大的资金撬动，而民营企业无此能力，在经历了本轮的调整之后，圈地过多的民营企业实力大大削弱。目前房地产民营企业正在主动谋求“公私合营”，绿城中国投资者关系部戚丽琼表示，新购买的土地中，有相当一部分是与国企合作共同开发的，且绿城早年就曾有过与国有资本合作的经历，其中包括葛洲坝、华门、钱江等国有背景的企业。因民营企业“傍大款”好处多多，可以最大限度地减少市场政策风险，房地产市场是调控最多、政策风险最大的市场，各地政府的规划调整就可以让房地产企业吃不了兜着走，而傍上地方国企或者央企之后，地方政府出台政策就不得不为将来央企投资的大项目考虑，为将来本地的税收增长考虑。

而对于一些曾立足上海等一线城市、目前也遭遇发展瓶颈的开发商来说，转型成为当务之急。曾在上海开发中凯城市之光等市中心知名项目的中凯地产近期就正式宣布，公司将转型成为中国首家专业房地产“代开发”企业。业内人士认为，目前，规模小的民营房地产企业在此轮调控中有遭遇洗牌的危险。虽然民营房地产企业有意趁目前市场相对冷清的时候拿些土地，但上海等一线城市的地价还是太高、竞争太激烈，即便有资本市场做后盾，民营房企仍倍感压力。但受惠于区域振兴规划的二、三线城市可能机会更多，而且拿地成本和风险更低，所以近期民营企业也正在积极前往这些振兴规划概念辐射区域的城市开拓市场。

新政成楼市分水岭

房企或顺应调控策略

本刊综述 近日，万科、保利、金地、招商等地产相继公布上半年半年报，在严厉的宏观调控之下，开发商销售业绩呈现出冰火两重天的现象。几家顺应调控政策的房企中年报业绩大增，对于后市房价走势，四大房企高层一致看空，认为还将会有下跌空间。因此开发商或将调整房价策略，以应对调控政策。 调控前后销售两重天

数据显示，上半年，万科累计实现销售面积320.2万平方米，销售金额367.7亿元，实现营业收入167.7亿元，同比略有下降，但上半年已售未结资源较年初上升了50%，合同金额达到创纪录的573亿元。万科上半年实现净利润28.1亿元，

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同比增长11.4%。保利地产上半年则实现营业收入112.45亿元，净利润16.27亿元，同比分别增长35.63%和16.56%。上半年实现销售面积267.09万平方米、销售金额217.55亿元，比去年同期分别增长5.81%和3.33%。金地集团上半年营业收入达到87.4亿元，同比增长150.32%；净利润12.27亿元，同比增长327.02%。招商地产营业总收入69.81亿元，同比增长142.76%，实现净利润10.5亿，同比增长115.71%。 由于去年的销售支撑结转到今年，加上万科、招商等地产公司的灵活销售策略，从业绩上看，各大房企销售业绩似乎并不显得糟糕。不过，值得注意的是，今年4月出台的地产新政“国十条”，几乎成为成交的分水岭。4月一系列调控政策以来，主要城市成交大幅缩量，4月中旬国务院出台“国十条”之后，市场反映迅速。万科董事会秘书谭华杰表示，万科关注的14个主要城市6月的成交量较今年4月下降幅度高达六成。长三角的一些热点城市，5、6月成交面积不仅较2009年下降八成左右，甚至也只有2008年同期的一半。 龙头房企或看空房价

对于企业未来的经营策略各大房企表现出了不同。万科、招商采取降价等措施加快存量去化，谭华杰表示，开发商若继续坚挺房价，是非常危险的。金地集团则认为，用降价来加快销售并不是很好的选择。但无一例外，对于接下来的房价走势，各大房企表现出惊人的一致，均认为房价将会下降。

万科董事长王石表示，热点城市的房价肯定有回调空间，很多房产企业现在不调整价格，就在赌政策。某些热点城市，房价已经高到中产阶级恐怕都难以承受了。如果这种情况蔓延到二线、三线、四线城市，将是一种非常糟糕的情况，到那时候再怎么调也来不及了，因为决策者们已经清楚地看到了这一点，国家不会因为要刺激内需而中途终止正在执行的房地产调控政策。 保利地产也表示，房地产行业的激烈竞争使公司保持持续快速增长的难度加大。为此，公司将继续完善全国战略布局，做大做强现有城市业务，积极进入二三线城市。金地集团半年报表示，下半年市场供应量的上升将推动调整继续深化，房价的进一步下滑可能将顺理成章，一个更为理性的定价将会推动交易量恢复平稳，从而促使市场在新的平台上达到均衡。华远地产股份有限公司董事长任志强则表示，房地产运行实际上在高位，但是已经进入了下行通道。从投资到资金、销售、信贷、土地都比较强烈反映出来下降趋势。 房企或顺应调控策略

上半年，全国商品住宅新开工面积和开发投资额继续保持着65.4%和34.4%的较高增速。万科表示，从过去几年的经验来判断，房地产新开工面积和开发投资的变化一般滞后于成交量的变化。成交速度的下降和存货量的上升，将使开发企业面临一定库存压力和资金压力，其投资能力可能受到抑制，土地购臵和新开工活动可能趋缓，进而影响一年后的住宅供应。因此，万科坚持以活跃成交为目的，积极促进销售。

保利地产认为，行业调控已成“常态”。一大批战略清晰、专业化的房地产企业迅速发展壮大，行业集中度有所提高。顺应当前楼市调控的重点，保利将加大二、三线城市投资，将主流产品定位为满足“普通住宅、自住型、刚性需求”；积极参与各地保障性住房建设；开拓“房地产基金”等创新投融资渠道，降低宏观调控对公司的影响。金地集团表示，下半年，金地集团以销售为先，通过更具灵活性的定价策略来加快销售现金流的回收。随着房地产供应的增多，房价可能下滑，因而采取更加务实的销售策略。招商地产也将在短期内采取措施，促进销售，下半年将合理安排现金流，量入为出，确保财务安全，稳健运营。

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专 题 分 析

空置房数据引发热议

本刊综述 最近关于空臵房的争论再起。有消息称，国家电网公司在全国660个城市的调查显示，高达6540万套住宅电表连续6个月读数为零，这些空臵房足以供2亿人居住。尽管国家电网公司对这一数据进行了辟谣，但楼市空臵率还是成为了舆论关注焦点，关于空臵房的争论并没有停止。 一、空臵率问题近期成为焦点 1、空臵房数据迷雾重重

不过，国家电网立即就此数据进行了澄清，有关人士表示，国家电网从来没有统计和发布过此类数据。而由于我国用电情况比较复杂，通过电表使用情况来反映房屋空臵率是不现实的，比如几户合用一表、使用插卡电表等，都无法真实反映房屋所有者的居住情况。如一户居民拥有两套住房，轮换居住的话，两套住房都有连续的用水、用电记录，更是无法贸然判断房屋是否空臵。有专家认为，这样的用电调查会造成误差，如住户可能外出旅游，没有在家。另外，调查的电表都是安在楼道能直接看到数字的，没有入户调查，这也会存在误差。

其实，有媒体追根溯源，发现“6540万套空臵房”这一数据最早于3月中旬便已被曝光。3月中旬，独立地产评论人牛刀曾在其博客中写道，“社科院城调队说，全国闲臵房共有6540万套间，在建房有1250万套间，如果以每套间3人居住的话，闲房和在建房相加共有7790万套，可供2.6亿人口居住”。7月初，有关媒体再次引用这一传闻，并演变成新的版本：“根据社科院调查，用国家电网智能软件统计发现660座城市6540万套房子空臵，6个月以上无人居住”。国家电网公司此后专门向媒体“辟谣”。如今，前述传闻再度“起死回生”。国家电网能源研究院智能电网研究所李立理博士日前表示，目前智能电网覆盖率很低，还处在试点阶段，数据无法支撑住宅空臵率的说法。

上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭也认为，6540万套空臵房的数据实不足信。以2009年底我国城镇人均住房建筑面积达到29平方米左右来计算，则全国城镇存量住宅总面积为180亿平方米；若按套均100平方米计算，则6540万套住宅的建筑面积为65亿平方米，这就意味着当前我国城镇住宅空臵率高达36%。

中国社会科学院金融研究所金融市场研究室副主任尹中立也表示，智能电网覆盖面积不会超过一半，但却得出6500万套空臵房的数字，由此推断，全国至少有1亿套空臵房。这个数字是不可能的。 2、只公布待售面积从未公布空臵面积

国家统计局并未给出空臵房和空臵率的具体数据。没过多久，权威部门国家统计局发布了一个数据，不过这似乎与空臵率无关，而是关于待售面积的。其统计报告也强调，商品房待售面积并不等于住房空臵面积。国家统计局日前公布的数据显示，今年6月末全国房地产开发企业商品房待售面积为19182万平方米，同比增长6.4%。不过，针对目前市场关心的住房空臵率，国家统计局并未公布。数

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据显示，2005年以来全国房地产开发企业商品房待售面积绝对数量总体呈增加态势，但是在增长率上，2006和2007年处于负增长，而2008年末商品房待售面积增幅最多。分年度看，2005年末商品房待售面积为14679万平方米，同比增长2.7%；2006年末为14550万平方米，同比下降0.9%；2007年末为13463万平方米，同比下降7.5%；2008年末为18626万平方米，同比增长38.3%；2009年末为19947万平方米，同比增长7.1%。

中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌表示，房地产开发商有一定的库存应该说是很正常的，因为盖好的房子不可能一下子就售完。不过，商品房待售面积跟住房空臵面积是两码事。对此，国家统计局也回应称，商品房待售面积不等于住房空臵面积。商品房待售面积是房地产开发企业已竣工商品房中至报告期尚未售出或出租的面积，住房空臵面积是指某一时点上已经售出但实际无人居住的住房面积。国际上通用的房屋空臵率是指某一时点上所有空臵房屋面积与全部房屋面积存量之比，不便用商品房待售面积计算房屋空臵率。 二、对空臵房征税呼声引发争议

尽管“6540万套空臵房”的传闻被各方质疑，但日前新华社刊发署名文章直接指出“空臵房的大量存在已经是不争的事实”。 在西方国家对空臵房均有应对措施。在德国，业主必须使空房得到重新利用，在房屋闲臵率超过10%的市镇，当地政府会推倒那些无法出租的住房。在法国的一些城市中，房屋闲臵的第一年，业主必须缴纳房款10%的罚金，第二年为12.5%，第三年为15%，以此类推。丹麦政府则早在50多年前就开始对那些闲臵6周以上房屋的所有者进行罚款。

日前，著名经济学家樊纲表示，之所以出现一批空臵房，是因为中国没有征收房产税。中国房地产市场要实现长期稳定发展，应该借此次调控进行改革。改革要从两方面入手。首先从需求角度，需求方最大的制度缺陷是没有房产税。其次从供给来看，应该提高土地利用率、提高土地容积率。 此外，市场也在纷纷讨论是否应该针对空臵房专门征收房屋空臵税。据报道，7月底，海南传出了正在研究征收住宅“空臵费”的消息，对空臵房征收惩罚性的“房屋空臵税”也成为政策预期的新焦点。

但也有分析人士表示，通过税务解决房屋空臵，并非是个一劳永逸的办法，操作起来也有难度。对目前热议的房屋空臵税，上海易居房地产专家杨红旭表示，房屋空臵税目前还只可能停留在概念阶段，在执行层面的难度极大，即便硬着头皮上马也不一定能发挥很好的效果。北京大学房地产研究所所长陈国强表示，房屋空臵税不仅存在技术上的困难，而且一旦物业税开征、房产税调整，房屋空臵税就可能引发重复征税。

其实在商品房市场出现一定数量的空臵住房不仅无法避免，而且有其存在的合理性。一定数量的空臵房为人口的流动提供了必要的房源保障，问题的关键是如何将空臵房的数量控制在合理的范围内。在这方面世界许多国家都有比较成熟的经验和做法。据杨红旭介绍，在美国等西方国家，对空臵房的调控是建立在物业税、房地产税等保有环节税收比较完善的基础上。只要业主能够出示房屋的自住证明或是多套房屋的租赁合同，就能相应减免物业税、房地产税，这种通盘考虑作“减法”的调控政策，比起直奔主题的“房屋空臵税”显然具有更强的操作性与合理性。

三、空臵房权威统计标准需出台 1、空臵率过高存风险

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在判断房地产市场是否健康的指标中，房价收入比和房屋租售比通常是被引用较多的两个。其实，房屋空臵率也是一个非常重要的指标。作为市场供需关系的风向标，空臵率反映了市场有效供给与市场有效需求之间的缺口。空臵率过高被认为是一种风险，因为这说明不合理或非理性住房投资比例过高，楼市泡沫隐现，而且扭曲了住房供求关系，加剧了房地产市场供求失衡矛盾，从而导致住房资源的浪费。

必须指出，空臵是房地产市场的常见现象，理想的空臵率并非越低越好。在美国、英国等西方国家，空臵率一直有比较完善的统计制度和方法。有数据显示，英国的空臵率约为13%，美国则为10%。遗憾的是，国内的空臵率统计一直未能与国际接轨。迄今为止，官方和民间对空臵房的定义仍然存在分歧，空臵率的计算方法也不尽相同，这导致了业界对空臵率的判断出现了非常矛盾的观点。

至今，我们没有听到国家统计局和住建部等有关部门出来给一个说法。权威部门在空臵率问题上的缺位与失语，使得空臵率的大讨论最终得不到一个结论，公众的疑惑没有得到解释，不满的情绪正在累积。 2、权威统计标准需出台

实际上，零读数电表之所以被引用为统计空臵房的参考，正是因为权威住房空臵数据的缺失。据了解，国家统计局只在其定期公布的“全国房地产开发景气指数”中，能够查到商品房空臵面积分类指数的变化情况，但并没有具体的空臵面积数。有业内人士透露，一是这一数字较为敏感，而且统计局统计口径与当下市场通用口径存在一定的差异，因此这一数字早就不对外公布了。国家统计局称，准确的房屋空臵率数据的获取，有待于全国住房普查或含有相应住房信息的人口普查。但目前住房普查何时进行仍不得而知。中国房地产学会副会长陈国强表示，住房普查早就应该做了。80年代的时候，我国做过一次住房普查，但此后20多年一直未做新的住房普查。如果我们对国民的住房情况都不了解的话，那又该如何出台调控措施呢？

著名经济学家谢国忠还指出，中国天量空房是数量泡沫危机来临的信号。中国的房地产泡沫跟其他泡沫不同之处在于它有着前所未有的数量，中国不存在供给不足。假设按照每套住房100平方米，那1亿多平方米全国住宅待售面积意味着有100万套左右的商品房待售。粗略估算，中国的城市住房总量大约是170亿平方米，误差区间是上下各10%。如果采用日本的标准，那么中国城市住房足以安臵所有的中国人，所有农村人口迁到城市都是足够的。更可怕的是，2010到2011年的时候，可能会形成大量的投机库存。未来中国的房地产调控政策应该更具有连贯的战略，而不是对投机行为不时发起不可持续的打击。

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趋 势 分 析

调控殃及保障房建设

保障房建设资金或雪上加霜

本刊综述 房地产政策调控百日后，坚挺的市场价格与保障房资金告急正考验决策层的路径选择。有资料显示，随着调控效果的显现，保障房建设资金的投资力度正在逐步收缩。在当前保障房建设缺乏长期融资渠道的情况下，此轮调控或使保障房建设资金雪上加霜。 楼市调控殃及保障房建设

国家统计局的数据显示，北京、上海等一线城市，尽管房价疯涨态势已被完全遏制，但萎缩的只是成交量，价格依然坚挺。调控目标尚未达成，地方财政却已告急，并殃及保障房建设。2010年1-6月，全国保障房投资额为433.19亿元，同比缩水1.7%。保障房建设速度已现颓势。此前，2010年被广泛看作保障房大跃进之年，住建部更是提出建设580万套保障房的目标。但资料显示，统计局数据主要是靠广东、山西、河南、广西、青海等少数几个省撑场面的。在31个省市自治区中，有21个地区的保障房投资额同比在减少。其中中部和西部分别减少7.5%和21.7%，在东部11省（市）中，仅有3省（市）的保障房投资额同比增长。 保障房建设缺乏长期融资渠道

保障性住房建设利润低、任务重、舆论关注度高，历来是以政府投入为主，参与开发建设的大多也是国有企业。无论国有企业还是民营企业，当前建设保障房所共同面对的最大问题是“缺乏长期融资渠道”。如果不能在融资机制上进行创新，将严重制约民营企业参与保障房建设。根据国外经验，可以允许保障房投资主体发行中长期债券筹集建设资金，但我国保障房项目几乎没有盈利记录，很难保证按时还本付息。要解决这些问题，还需要研究政策性的支持长期融资的方式。复旦大学住房政策研究中心执行主任陈杰建议，应严格执行保障房融资的各种政策规定，政府的财政投入应以发挥引导作用为主，保障房建设资金的筹集运作应该通过市场化、多元化的渠道。 保障房建设资金或雪上加霜

江苏省长罗志军表示，尽管部分城市房价过快上涨的势头得到初步遏制，但另一方面，房地产税收增速减缓，对财政收入造成较大影响。地方财政的大幅缩水，使得保障房建设资金原本就不足的情况下，更雪上加霜。有分析人士指出，保障房本为缓解高房价压力的产物，与调控目标一致，却因调控而难以为继，调控悖论就此显现。调控已经将自住、投资和投机性需求基本全打飞了。高级经济师章林晓表示，如果将市场调控到完全萎缩，保障房建设也肯定将停滞不前。地方财政的捉襟见肘，成为政策“打折”的主要原因。信贷依然是最具弹性的调控利器，假如3套房贷放开，成交量将不再停顿，地方财政危机不至于大面积爆发。国土资源部专家指出，在税收格局调整前，保障房建设仍要依赖土地财政。这是个漫长的过程，但保障的归保障、市场的归市场，这终究是最稳妥和安全的。

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延 伸 分 析

地产融资前途未卜

房企降价促进上市再融资

本刊综述 房地产公司对于资金有着极大的渴求。然而，随着楼市被列为重点调控的对象，这些公司的再融资方案便如同石沉大海，难以得到证监会的回音，使得等待资金的公司一筹莫展。地产融资前途未卜，借壳房企也面临重重考验。 多家房企欲再借壳上市

近日，多家房企拟再次借壳赴港上市。去年，全国有10多家房地产企业有赴港“借壳”上市的动作，其中，重庆地产巨头金科地产成功借壳上市；原本计划在香港IPO上市的星河湾、恒大、方圆、时代等房企，也部分通过了港交所上市聆讯。业内人士认为，在一系列政策重击下，今年的房地产市场与往年大不相同，并非所有欲借壳上市的房企都能顺利通过审批。而即使成功上市，由于借壳上市的特殊性，融资情况也未必能达到预期效果。今年以来，地产公司借壳和再融资基本处于停滞状态。按目前的调控政策，房企借壳和再融资想要在近期获得证监会放行的可能性很小，也一直未有审核通过的消息。由于再融资环境和地产市场的情况均发生了变化，部分地产公司的借壳上市梦想已半路折戟。 上市利于公司资金流转

中地行研究部传播事业部副总监陈杨认为，开发商于今年下半年再次掀起上市潮，主要是要解决资金问题。在今年上半年政策调控的环境下，房企无论从银行贷款方面，还是销售款回收方面，资金来源受到比较大的压力。房企为了减低这种影响，上市募集资金便成了一个较为可行有效的方法。同时，在银行信贷收紧的情况下，使房地产企业面临资金困境。著名营销策划专家谢逸枫认为，开发商之所以热衷于借壳上市，首先是成本较低。许多上市公司尤其是ST公司在重组前已是一个“净壳”，房地产企业只需支付股权转让费用，就可廉价地获得一家上市公司的控股地位。如果被重组的上市公司还有存量的厂房或土地资产，那么房地产企业的收购成本就降为零，甚至投资收益还大于其收购成本，这远比房地产企业自己IPO来得划算。 房企降价促进上市再融资

一般借壳上市都会注入资产，这就需要评估资产价格。而对房企来说，决定资产价格的主要是房价。如今房地产市场调控尚未结束，如果继续出台相关的税收政策，房价必定会有更大的调整，这对正在借壳的房地产企业压力将是双重的，房价下跌和销售额得不到保证。业内人士表示，如果欲上市的房地产企业销售量和销售额都不怎么乐观，将直接导致递交的评估材料不尽如人意，企业的资产评估受到影响，这就意味着借壳成功率下降。因此，房企上市前能做的只有加大销售，确保销售额和盈利水平。满堂红研究部主任沈锐培表示，从开发商急着上市可看出，其资金链已开始紧张，所以下半年开发商未必会像上半年一样坚守价格底线，接下来开发商快速出货以回笼资金的需求会比较迫切。

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多地推“贫富混居”遇阻

政策短期难实现

本刊综述 一个由地方政府保障房建设方案而派生出的概念，突然间成为了舆论关注的热点。近期，各地都在积极推行在商品房中建经适房的“贫富混居”模式，然而多地在推进过程中遭遇到阻挠，由于种种原因，“贫富混居”的设想短期内难以成为现实。

多地推“贫富混居”遇阻

兰州市政府近日施行“贫富混居”办法，在商住小区内“配建”与商住楼外观造型、色泽都一样的廉租房和经适房，推进保障房建设。尽管兰州当前的举措还并非人们想象中的“贫富混居”，但兰州各界已经开始议论纷纷。近日，上海市中心建设经适房的计划也受到阻挠。7月31日－8月9日，上海市徐汇区经济适用房供应申请家庭的选房工作全面启动。但这一政府的“民生工程”却让一部分符合经济房的居民感到一些失望——徐汇区的经适房并不在徐汇，而是在松江泗泾基地“新凯家园”小区和闵行浦江基地“博雅苑”小区。此前也有消息称，武汉市将不再成片开发经适房，无论开发什么楼盘，都必须拿出一定比例做经适房和廉租房；西安市也已经推行这一政策。另据消息，上海、北京、宁夏、重庆、广西等地，也已经或即将开始在商品房项目中“配建”限价房、廉租房、经适房。 多因素致“贫富混居”遇阻

过去，一个个现代或陈旧的小区里，住进回迁房、安臵房的并非收入在保障线以下的穷人，而拥有住房的也不是家底丰厚的富人；如今，一个个高中端的楼盘里，买得起商品房的人们和经济适用房、限价房、廉租房里的人们混住在一起，不同的人群、不同的价值观和行为方式的碰撞将成为“贫富混居”的表象。业内专家表示，“混居”违背了市场经济最基本的原则。在一个高档小区里面，安插几乎贫困者住进去，显得不伦不类。华远地产董事任志强表示，贫富混居有两大弊病，多种政策房和商品房混在一起，产权不清晰；开发商和物业不可能给予不同群体成本相同的小区环境和服务，这必然带来矛盾。更多开发商认为，如果保障房因房屋成本较低而支付相应比商品房少的管理费用，那么，两条线的收费必然导致一个小区两种差别化管理的现象，再加上保障房人员复杂多样，也给物业管理增加了难度。

“贫富混居”构想短期难实现

其实，早在2007年，国务院就已出台规定：新建廉租住房“主要在经济适用住房以及普通商品住房小区中配建”。然而，很多开放商认为，穷人和富人并不可能完全融合。北京万科企业有限公司营销总监肖劲表示，富人因为付出了更多的成本，就应该享受到更好的地段、房子、服务，这样也能让土地等资源得到最好的开发和利用。如果无视市场经济条件下人群之间的分野，硬要搞乌托邦的“贫富混居”，只会让混居者苦不堪言，最后局面只会是：要么想办法搬离混居区，摆脱尴尬；要么彼此自划界限，老死不相往来。在理论上，通过混居，富者可以树立榜样作用，施予积极影响，让贫困者奋力追赶。然而，很可能政府部门有心，但富人不见得有意，穷人也未必领情。

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本周重点

【政 策 指 向】

北京：将调控补偿金控制拆迁成本

近日，北京市人民政府发出《关于印发2010年加强投资调控做好全年投资工作任务分工方案的通知》要求将制定相关措施应对拆迁成本过快上升，通过调控拆迁安臵补偿水平来控制拆迁成本。

通知中指出，今年，将由市住房城乡建设委牵头，会同市政府法制办、市农委、市国土局等部门，对北京拆迁政策进行系统梳理，加大行业和区域拆迁政策指导，针对拆迁成本过快上升制定合理、可操作的措施。此外，还要求各区县要加强对辖区内拆迁安臵补偿水平的调控与平衡，合理控制拆迁成本。

兰州：经适房不得出租出售

近日，兰州市政府下发了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的实施意见》，该《意见》涉及信贷政策、土地供应、保障住房等十个方面，并明确规定经适房不得出租出售。 《意见》规定，加大交易秩序监管力度，对取得预售许可的房地产开发项目，要在10日内一次性公开全部销售房源，并将批准预售的项目名称、预售时限、套数、面积、价格，通过兰州市住房保障和房地产管理局网站和媒体对外公示，开发企业实际销售价格不得高于公示价格，对擅自调高销售价格的，市政府按照法定程序向省政府申请进行价格干预。经济适用住房建设单位、中介机构和其他组织不得擅自出售、经营经济适用住房。经济适用住房购房人不得将房屋出售、出租、闲臵、出借，或者擅自改变住房用途，对存在的问题拒不整改的，收回房屋并取消其在5年内再次申请购买或租赁各类政策性、保障性住房的资格。

成都：个体中介今起须备案

近日，成都市房产管理局下发了《成都市房产管理局关于进一步加强房地产经纪行业规范管理的通知》表示，《通知》在加强房地产经纪机构备案管理、推行房地产经纪机构网上签约、加强房地产经纪人员登记管理、加强信息公示和监督检查以及加强房地产经纪行业信用信息体系建设等五个方面推出了相关举措。 为了让市民买卖二手房更加安全、便捷，《通知》还特别规定，在成都五城区（含高新区），通过房产中介成交二手房的，均应通过该中介网上签约。买卖双方自行交易的，可就近在悬挂“网签合同免费打印点”的授权中介门店免费打印二手房网签合同。只要是经备案二手房中介办理网上签约的二手房交易，过户时间将缩短为3个工作日，对通过网上签约及网上预审的二手房交易，还可实行“立等可取”办证服务，实现60分钟领证。

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【学 界 看 法】

中国房地产市场存在四大缺陷

本刊讯 住房城乡建设部政策研究中心主任陈淮表示，当前中国房地产市场存在市场化淘汰机制缺失、产业风险配臵严重不均衡、交易主体缺位及需求早熟等四大缺陷。

目前房地产市场的第一个缺陷是市场化淘汰机制缺失，市场发育不成熟，很多房地产企业仍停留在低端的价格竞争阶段，在环保竞争、技术竞争、产权竞争等方面并没有做好准备。

其次，产业风险配臵严重不均衡。房地产业在任何国家都是高风险的行业，是一种客观存在。但目前中国房地产市场的风险非常不公平地集中在购房者身上，这也是产业不合理的一个方面。

第三，交易主体缺位。作为供给方的开发商直接面对作为需求方的最终购房者个人，供求双方之间没有任何缓冲的层次，导致供求双方在空间、时间、价格、档次、质量等方面的矛盾直接碰撞。

第四，需求早熟。老百姓应该改善住房，政策应该加大老百姓改善住房的步伐。但实事求是地讲，中国城镇居民的平均住房水平和中国住宅建设的档次相对中国经济的发展阶段来说明显超前。

应坚决把房地产调控进行到底

本刊讯 著名经济学家易宪容表示，调控不应半途而废，应把房地产调控进行到底。

国十条政策的调整尽管起到一定的效果，比如让房地产疯狂的投机炒作有所遏制，不少城市住房销售迅速下降，但由于政府给市场的信息是房价只能控制不能快速下降，从而使得各地的房价迟迟没有调整。房价不调整，房地产泡沫如何可挤得出来。

中央政府对国内房地产泡沫问题有了清醒的认识。国务院副总理李克强表示，各级政府特别是城市政府要想群众之所想、急群众之所急，从投资、土地、财税等方面采取有力措施，加快推进保障性安居工程，尽快增加基本住房供给，使群众有房可租、有房可买。当前，要继续贯彻国务院关于房地产市场调控的一系列政策措施，坚决抑制投机炒作等不合理需求。

当前房地产市场上有一种流行的说法：中国的房地产市场保障归保障，市场归市场。保障性住房就得由政策提供来保证绝大多数中低收入的住房问题；而市场则房价高低政府不要关注太多，高房价由市场来调节。因此，中国的高房价没有多少问题。但实际上从李克强的副总理的讲话中可以看出，政府的保障性住房只是整个房地产市场发展重要但是很小部分，绝大多数居民的住房只能通过市场来解决。而要做这一点，就得全面打击房地产投机炒作，让房地产回归其本性即消费为主导。

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【业 界 观 点】

各地楼市调整态势不一

本刊讯 中国房地产业协会副会长朱中一日前表示，国家出台一系列房地产调控政策以来，投机购房行为基本得到遏制，一些城市房价过快上涨的势头得到初步遏制，土地出让的溢价水平明显下降，安居工程建设明显加强，但仍存在四个应引起关注的问题。

第一，商品住宅的交易量萎缩已经从一线城市传导到二、三线城市。随着宏观经济形势基本稳定和房地产调控政策落实，预计一些城市在房价回调后成交量将有一些上升，回升幅度有多大还有待观察。第二，如何增加住房有效供给盘活存量，包括把盘活闲臵住房以及发展二手房市场、租赁市场统一结合起来，仍有很多问题需要研究。建议政府部门加强督察力度，盘活二手房市场和租赁市场，政府部门应抓紧制定房屋租赁管理办法，规范中介机构的行为，发展租赁市场。第三，不少城市土地购臵面积和完成土地的开发面积仍在同比下降，完成全年的住宅用地供应计划难度很大。建议政府有关部门要适当调整土地的出让底价，确保土地供应计划的增加。第四，年度保障性住房建设计划完成难度比较大，多层次住房供应体系形成还需进一步的制度完善。

尽管目前房地产市场出现一些积极的变化，但各地房地产市场调整态势不一。从抑制部分城市房价过快上涨的情况看，调控效果已经很明显。但从目前观望情绪依然比较浓厚的情况看，还不符合调控措施的要求。因此，预计楼市调控政策不会松动。

保障房建设成调控焦点

本刊讯 房地产及住宅研究会副会长顾云昌日前表示，保障房建设成调控焦点。

这次调控是同时从供求两头入手进行的。从供应的角度来说，保障房的供应不但可以增加市场总体供应量，平抑房市供求关系；另一层重要的作用是，从供应的角度来调整时下中国房市供应市场严重失衡的供应结构。当前中国的房地产供应市场，存在着严重的结构性失衡问题。市场上主要供应的产品是商品房，但商品房主要面对的销售对象是中高收入人群，而对于中低收入人群，市场上供应的房屋量严重不足。时下政府正在通过加大供应经济适用房、限价房、廉价房等途径，以满足中低收入人群的需求，从而改变房市的供应结构。

总体而言，中国的保障房建设仍处于初级阶段，大家对保障房的关注主要停留在数量供应上。而在质量层面，大家关注得较少，实际上存在大量的问题。对于这个问题，包括政府在内的社会各方不应回避此事，应本着开放的心态，共同在发展中解决问题。不过中国保障房建设实行开发商建设，然后直接供应给用户的方式，在机制上确实也存在着一些问题，内地在这方面应该学习香港，由政府来建设或进行市场化招标。房屋建成后，由政府作为业主公共代表，统一进行房屋的专业收房验收，验收后，由政府将房屋分配到相应用户手中。

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【报 告 精 粹】

中原地产：新房市场低位盘整

进入7月以来，各地新房市场总体维持低位波动态势，近期在楼盘各种促销活动的刺激下，成交量出现小幅回升。但同时标杆房企的表现优于大市，尤其是性价比高的标杆品牌房企的楼盘呈现逆市热销态势。中原集团研究中心高级经理刘渊认为，当前市场虽有小幅回升，大规模降价尚未出现，种种迹象显示政策短期不会放松，而开发商潜在供应压力日增，融资环境进一步收紧，市场仍在僵持博弈状态。近两月，标杆房企采取灵活策略，理性定价、适度降价促销，在整体市场低迷的情况下取得了不俗的销售业绩。在此情况下，开发商主动降价促销即可占的市场先机，把握主动，争取长期健康发展。 试探促销成交触底微升

7月以来，随着各地楼盘开展丰富多彩的促销活动，楼市出现略微回升的势头。

据中原地产调查数据显示，7月一线的京、沪两城市，一手住宅成交量环比增加2成；广州增加1成；深圳虽然环比略降7%，但主要原因是当月新增供应大幅缩减引起的。7月深圳新增住宅面积不足10万平方米，降至历史新低。

总体上，一线城市7月成交量仍处在较低水平，京、沪、深3城市同比分别降低7成、6成和8成；广州降低4成，但同比降幅较前2个月已有所减少。7月广州市场新房供应量仅为成交量的6成，难免呈现供不应求之势。津、渝、蓉、杭4个二线城市总成交量7月亦有回升，除成都环比下降2成外，其余3城市环比均有所增加。目前，津、蓉、杭3市成交量同比降幅5-6成，重庆降幅约3成。

7月各地新房市场房价仍在低位徘徊。目前新房优惠促销大都以送面积等形式出现，所谓“楼盘降价”或相比前期报价适度降低、或本身定价稍低于周边在售楼盘，降幅约在10%。

从7月各地市场新房均价看，基本呈现小幅波动的态势。中原监测8个重点城市中，7月均价上涨的5个、下降的3个，除杭州外，其余城市的波动幅度均在10%以内。

标杆房企销量逆市向上

自4月18日新政出台以来，国内标杆房企销量未受新政显著影响。数据显示，7月，10大标杆房企成交面积总计245万平方米，环比下降10%，同比仅下降5%，基本持平去年的月均成交面积。比较仍处于低谷徘徊的新房市场，标杆房企表现明显优于大市。7月，10大标杆房企销售面积中，一线城市占比达32%，相比上半年20%的占比销量有较大幅度回升。 刘渊表示，标杆房企能在逆境中跑赢大市，与以下三方面因素密切相关。一，灵活策略。凭借2008年上一轮低谷的应对经验，在此轮调控中采取率先促销、适时推盘、准确定位的策略，抢占了市场上的大量购买力。二，品牌优势。在市场低谷期，自用购房者除楼盘品质外，对开发商品牌、口碑等更加关注，标杆房企项目更受青睐。三，全国布局，不依赖单一市场。尽管本次调控严格限制多套购房者入市，尤其在一线城市严厉打击投资性需求，但全国范围内，自住及改善型需求依然有相当强劲，这也为标杆房企的销量稳定提供了支撑。

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【区 域 评 点】

2010年1-6月西部地区房地产市场运行情况

1-6月，西部地区房地产开发投资完成额3898.08亿元，同比增长37%，低于全国平均水平1.1个百分点，低于东部地区3.3个百分点，高于中部地区3.8个百分点。其中，住宅投资同比增长33.4%，经济适用房投资下滑21.7%。 一、房地产开发投资情况

1-6月，西部地区房地产开发投资完成额3898.08亿元，同比增长37%。其中，住宅投资2782.32亿元，同比增长33.4%；经济适用房投资91.18亿元，下滑21.7%。分省区看，广西、重庆、四川、青海、宁夏、新疆投资累计增速均超过40%。

图1：2008-2010年1-6月西部房地产开发投资情况

8000720064005600480040003200240016008000亿元H423630241812602008010620080108200801102008011220090107200901122010010320100105200801072008010920080111200901022009010320090104200901052009010620090108200901092009011020090111201001022010010420100106房地产投资住宅投资房地产投资增幅%住宅投资增幅%

数据来源：国家统计局

图2：2008-2010年1-6月西部部分省市房地产开发投资情况

210001800015000120009000600030000全国总计东部地区中部地区西部地区重 庆四 川西 藏陕 西宁 夏新 疆内蒙古广 西贵 州云 南甘 肃青 海亿元?80655035205-10-25-40房地产投资住宅投资房地产投资增幅%住宅投资增幅%数据来源：国家统计局

二、房地产开发投资资金来源情况

2010年1-6月，西部房地产开发投资本年资金来源6337.24亿元，比上年同期增长56.34%。其中，国内贷款1086.64亿元，比上年同期增长67.25%；利用外资30.51亿元，比上年同期增长40.60%；自筹资金2376.87亿元，增长34.16%；其他

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资金2843.22亿元，比上年增长76.54%。

表1：2010年1-6月西部房地产开发资金来源情况

本年资金来源小计 国内贷款 自筹资金 利用外资 其他资金 资金来源（亿元） 自年初累计 去年同期 6337.24 1086.64 2376.87 30.51 2843.22 4053.60 649.70 1771.70 21.70 1610.50 同比增长（%） 56.34 67.25 34.16 40.60 76.54 占全部资金来源的比重（%） 100.00 17.15 37.51 0.48 44.87 贡献率（%） 贡献 100.00 56.34 19.13 26.50 0.39 53.98 10.78 14.93 0.22 30.41 数据来源：国家统计局 三、商品房销售情况

2010年1-6月，西部地区共销售10288.67万平方米，比去年同期上升22%。其中，现房销售1901.95万平方米，比去年同期仅上升1.3%；期房销售8386.72万平方米，比去年同期上升28%。

2010年1-6月，西部地区实现商品房销售额3658.26亿元，比去年同期上涨40%。其中，现房销售587.58亿元，比去年同期上升16.3%；期房销售3070.68亿元，比去年同期上升45.7%。

图3：2008-2010年1-6月西部地区商品房销售情况

250002250020000175001500012500100007500500025000200801062008010920080112200901042009010620090107200901092009011020090112201001022010010420080107200801082008011020080111200901022009010320090105200901082009011120100103?706050403020100-10-2020100106销售面积销售额销售面积同比增幅销售额同比增幅20100105

数据来源：国家统计局

1、分地区看，1-6月，云南销售面积增幅最大，达61.40%，贵州销售面积同比增长32.10%，内蒙古、陕西、甘肃、宁夏和新疆销售面积增幅均超20%。 销售额方面，云南销售额比去年大幅增长72.50%，内蒙古、甘肃和青海销售额同比增幅超60%，房产销售情况良好。

表2：2010年1-6月西部各地区商品房销售情况

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全国总计 东部地区 中部地区 西部地区 内蒙古 广西 重庆 四川 贵州 云南 西藏 陕西 甘肃 青海 宁夏 新疆 销售面积 (万平方米) 39352.53 19894.45 9169.41 10288.67 668.12 1154.40 1689.57 2568.70 707.54 1259.45 9.49 987.73 361.19 100.07 274.74 507.67 销售额 (亿元) 19819.85 13025.07 3136.51 3658.26 235.20 406.70 649.63 1034.67 218.61 369.53 2.10 375.91 95.71 31.09 95.38 143.74 销售均价 同比增长率% (元/平方米) 销售面积 销售额 销售均价 5036.49 6547.09 3420.62 3555.62 3520.33 3523.04 3844.94 4027.99 3089.72 2934.06 2212.86 3805.80 2649.85 3106.83 3471.65 2831.37 15.40 6.50 31.10 22.00 28.30 19.10 4.60 16.60 32.10 61.40 -71.30 28.70 28.00 17.70 21.80 22.90 25.40 17.20 51.00 40.00 65.80 34.50 22.70 35.60 46.70 72.50 -76.50 46.60 62.30 66.80 46.90 36.80 8.73 10.12 15.11 14.73 29.21 12.92 17.35 16.31 11.05 6.88 -18.19 13.91 26.81 41.69 20.65 11.30

数据来源：国家统计局 2、住宅销售情况突出

1-6月，西部地区商品住宅销售9533.14万平方米，同比增长20.0%；办公楼销售105.54万平方米，同比增长77.74%；商业营业用房销售481.18万平方米，同比增长39.0%。 销售额方面，商品住宅销售3242.12亿元，同比增长37.3%；办公楼销售71.24亿元，同比增长109.9%；商业营业用房销售294.39亿元，同比增长58.1%。 从表3可以看出，在各项商品房的销售中，办公楼销售的各项指标均表现较好，销售额和销售面积均有较大增幅；而住宅销售有所放缓，同比增幅有所收窄；商业营业用房销售表现也不俗，销售额同比增幅超50%。

表3：2010年1-6月西部地区不同类型商品房销售情况

销售面积(万平方米) 销售额(亿元) 销售均价(元/平方米) 销售面积同比增长率% 销售额同比增长率% 销售均价同比增长率% 商品住宅 9533.14 3242.12 3400.89 20.0 37.3 14.40 办公楼 105.54 71.24 6750.05 77.74 109.9 31.82 商业营业用房 481.18 294.39 6118.08 39.0 58.1 13.75 数据来源：国家统计局

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【数 据 视 点】

2010年1-6月办公楼销售额增长情况

地 区 全国总计 一、东部地区 北 京 天 津 河 北 辽 宁 上 海 江 苏 浙 江 福 建 山 东 广 东 海 南 二、中部地区 山 西 吉 林 黑龙江 安 徽 江 西 河 南 湖 北 湖 南 三、西部地区 内蒙古 广 西 重 庆 四 川 贵 州 云 南 西 藏 陕 西 甘 肃 青 海 宁 夏 新 疆 销售额（亿元） 现 房 期 房 823.47 214.83 608.64 695.00 185.30 509.70 208.74 15.92 7.79 29.89 148.51 63.28 119.66 9.04 16.23 74.66 1.29 57.23 3.64 1.10 0.45 21.07 2.26 18.86 5.63 4.22 71.24 4.62 4.77 13.52 15.98 8.52 6.80 10.13 0.59 0.22 3.13 2.97 55.64 6.31 2.21 7.75 47.55 16.02 21.62 2.69 4.12 21.38 13.59 1.37 0.27 0.30 2.35 1.57 1.95 3.87 1.91 15.94 3.99 1.24 3.22 1.38 0.66 2.77 0.95 0.49 0.01 0.98 0.26 153.10 9.61 5.58 22.14 100.96 47.26 98.04 6.35 12.10 53.27 1.29 43.64 2.26 0.83 0.14 18.72 0.69 16.91 1.75 2.32 55.30 0.63 3.53 10.31 14.60 7.85 4.03 9.18 0.10 0.21 2.16 2.70 比去年同期增长（%） 91.5 89.0 102.1 96.6 174.9 68.1 128.3 118.4 -5.6 -25.5 61.9 78.0 100.8 110.1 -80.3 182.1 262.9 129.4 139.4 -25.9 109.9 135.3 88.1 93.4 222.9 26.6 101.9 -35.6 12.7 179.4 424.5 现 房 34.0 31.5 52.3 -0.5 225.3 2.1 74.4 84.0 0.4 -55.0 31.7 19.2 -18.2 104.3 -84.0 -28.3 320.4 354.5 -36.7 100.2 194.3 311.8 55.5 94.2 -61.9 55.1 -94.2 17.1 25.5 期 房 125.6 124.8 129.4 446.8 99.0 141.9 155.0 127.8 -7.9 -4.0 78.3 79.5 155.2 -61.1 346.3 177.4 117.1 0.8 -13.8 112.8 406.2 84.9 69.1 84.2 255.3 2.2 263.3 -82.8

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【全 球 视 野】

英国房价一年来首现下滑

本刊讯 由于一项重要的住房指标出现一年来的首次下跌，英镑兑美元10日盘中大跌0.9%，投资人担心英国经济会失去增长动能。

英国皇家测量师协会（RICS）日前公布的调查结果显示，由于需求减少，同时供应大量增加，英国房价7月份出现一年来的首度下滑。7月份，接受RICS调查的英国房产经纪人中，表示房价下跌的比那些认为房价上涨的多出8个百分点。而在6月份，情况恰恰相反，认为房价在涨的比认为房价在跌的多出8个百分点。同时，预计房价在未来几个月会下跌的受访者人数，比看涨者的人数多出28%。6月份这一数字仅为6%。

另外几家机构发布的最新报告也显示，7月份房价出现下跌。与此同时，来自英国银行业的信息显示，7月份商业银行发放的住房按揭贷款有所下降。 有分析认为，上半年英国房价的上涨可能难以持续，随着住房供应大量增加，下半年英国的房价可能再度下跌。有机构预计，英国楼市在2012年前难以完全恢复。7月份，尽管住房市场销售疲软，但住房供应则以三年多来最快的速度增加。 住房市场再现颓势，令外界对于英国经济的复苏忧虑陡增。在上述数据发布后，英镑兑美元应声大幅下挫。

尽管英国经济第二季度出现四年来最快的增长，但近期包括房地产、制造业以及服务业等各项指标都显示，增长动能在减弱。在近期的议息会议上，英国央行继续维持利率在0.5%的历史最低点，同时保持2000亿英镑的债券收购计划不变。分析人士指出，2011年英央行上调利率的预期，将会对2010年剩余时间乃至2011年的房价造成进一步的压力。

而英国房价网站Rightmove公布最新调查数据显示，由于英国政府紧缩财政、减薪裁员的经济政策抑制了消费者买房的热情，造成了英国房地产市场供需不平衡。在建筑业产出二季度创出单季最大增幅的情况下，截至8月中旬，英国房价指数环比下跌1.7%，创下自去年12月以来的最大单月跌幅，但较去年同期相比上涨4.3%。

数据显示，英国8月份新屋供给量为2.922万套，与去年同期相比增长41%，创下单月新屋供给量的历史新高，但8月潜在的购房者数量相对处于低位。Rightmove商务总监史普赛德表示，近期进入房地产市场的新卖家，房屋出售意愿相当强烈；而今年早些时候入市的卖家更是在大幅度地割肉。房价下降的主要原因是当前房地产市场供过于求。今年以来政府支出大幅削减，新政府颁布税务规定自2011年1月4日起销售税将涨2.5%，导致房地产市场抵押标准过严，也是近期卖家数量持续增加的一个原因。我们需要一个刺激因素使房价上涨，然而我们难以看到该刺激因素出现的希望，当前吸引买家最有力的方法就是压低价格，即便压低了价格，可能也无法推动房市重现活跃。

英国皇家特许测量师学会则表示，最近数据清楚地表明，英国的房地产市场已经由卖方市场转变成为买方市场，供应紧缩推动房价上涨的局面已被扭转。

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本 周 备 忘 录

·房 产· 国内

鲁商臵业：4.23亿拿山东济宁地块 鲁商臵业发布公告称，全资子公司山东鲁商臵业通过拍卖方式竞得济宁市中区一地块，成交价为4.23亿元。该地块位于王母阁片区范围内，规划路以东、南池公园西路以西、规划路以南、铁北路以北。面积141129平方米，土地用途为商业住宅，容积率2.19，建筑密度23%，绿地率42%，起始价37860万元，土地状况为净地。

中远：清仓远洋地产退出房地产

中远国际控股有限公司日前宣布，作为剥离非核心投资业务计划的一部分，该公司拟在一年内出售所持远洋地产控股有限公司全部的16.85%股份。央企中国远洋运输集团公司将由此退出地产业务。中远国际公告称，在获股东批准后的12个月中，于适当时机以不低于每股5.40港元的价格出售至多9.499亿股远洋地产股份，预期出售可为中远国际带来约6.645亿港元除税前收益。出售所得款项将用于发展核心航运服务业。

中冶：133亿获秦皇岛大型旧改项目

日前，中国中冶发布公告称，公司及全资子公司中冶建设高新工程技术有限责任公司与秦皇岛市政府共同出资设立的中冶秦皇岛城乡发展有限公司近日获得一总投资132.97亿元的项目。公告显示，该项目共涉及秦皇岛市6个县辖区内的共计33个新民居建设项目。该等项目总建新区面积1.24万亩，拆旧区面积5.56万亩，总投资132.97亿元约占中国中冶中国会计准则下2009年营业收入的8.05%。 龙湖地产：前7月销售额完成全年目标一半 龙湖地产公布的最新数据显示，继上半年公司首次实现半年合同销售过百亿之后，7月，公司再度实现销售金额19.4亿，至此，前7个月累计实现合同销售金额124.3亿，全年销售目标已完成过半。公司上半年合同销售额同比增加30.7%至104.9亿元，净利润同比上升51.4%至22亿，每股全面摊薄盈利为0.426元。

国外

美国：7月住房止赎案例升4%

美国行业研究机构房地产跟踪公司日前公布的报告显示，今年7月份美国新增住房止赎案例比前一个月增加近4%，显示房地产市场健康状况仍不容乐观。7月份美国新增住房止赎案例32.5万件，比6月份增加近4%，但比去年同期下降近10%。至此，美国月度新增住房止赎案例已连续17个月超过30万件。 美国：两房运作机制将彻底改变

美国财长盖特纳日前表示，房利美和房地美的运作机制将彻底改变，以前它们夺取私立竞争对手的市场份额，同时还享受外界觉得它们获得了政府支持所带来的种种好处。将不支持两房重返原来的运作机制。2008年9月，美国财政部接管“两房”，此后动用近1500亿美元资金注入“两房”，暂时填补其巨额损失。 迪拜：地标房价降至3年来最低点

有数据显示，作为迪拜著名地标之一的朱美拉棕榈人工岛，该地区房价已降

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至3年多以来的最低点。2008年末迪拜房地产业走跌以来，迪拜朱美拉棕榈岛房价平均降幅接近40%，某些地段甚至下跌70%。 法国：“城市更新计划”推动贫富混居

在法国的一些大城市中，“富人区”与“廉租区”泾渭分明，各大城市纷纷出现贫富对立的局面，由此引发的社会冲突时有发生。为缓解这一现象，近年来，法国开始推行“城市更新计划”，规定每个社区必须提供20%的社会福利住房，并规定将廉租房建在普通住宅区。同时，法国政府还推行“十万元住宅”计划，大量推出售价10万欧元的较低价格商品房，以满足中低收入者需要。 泰国：2010下半年房市竞争趋激烈

泰国Vijidra公司董事经理瑟布日前表示，2010年下半年国内房地产市场的竞争将更加激烈，来自于业者还无法确定民众的消费能力及需求是否增加，特别是中低层价位的房屋及公寓。2010年上半年，多家房地产业者销售低于目标，主要受到国内政局问题的影响，下半年市场竞争将更加激烈。

·区 域· 北京：7月新房成交环比回升逾两成

北京市统计局日前公布的数据显示，1-7月，北京市新建商品房销售面积为764.7万平方米，比上年同期下降37.3%，降幅比上半年扩大5.8个百分点。但7月当月来看，新房成交面积为84.9万平方米，环比回升22.5%。 7月北京房屋销售价格同比上涨12.4%，涨幅连续三个月回落，环比增幅与上月持平。 上海：7月房贷创17个月新低

日前，人民银行上海总部发布7月份上海市货币信贷运行数据显示，当月，上海市新增人民币贷款161.7亿元，为今年以来月度贷款增量新低，同比和环比分别少增9.4亿元和74.3亿元。而活跃了一年多的个人住房贷款，也在新国十条与地方性房贷政策的重压下，创下新增2.7亿元的年内新低，逼近2009年年初水平，创17个月以来新低。 天津：提高保障房核查频率

天津市国土房管局近日表示，针对限价商品房审核周期短、违规查处难度大的特点，提高保障房网络核查频率，对限价房由季度核查变为月核查，即查即改。日前，在对今年6月限价商品房新申请的199户家庭进行网络核查过程中，市住保办及时收回了2户住房情况超标家庭的购买资格证明。 深圳：楼市投资客比例5年来最低

深圳中原地产日前发布的报告显示，楼市新政之后，深圳市楼市中投资比例降到5年来最低。7月份深圳市纯自住客户比例在６月份上升的基础上继续保持上升态势，环比增长1.43%，而投资和自住兼投资客户的比例与６月份相比则有所下降。其中用于自住的购房客户占总成交客户的87.36%，纯投资客户则仅占4.4%，自住兼投资的客户比例为8.24%。 郑州：房产销售增速继续回落

郑州市统计局日前公布的数据显示，1至7月份，全市商品房销售面积587.7万平方米，同比增长30.8%。商品房销售面积在1至4月首次出现增幅回落，1至7月商品房销售面积增速继续回落，分别比今年1至5月和上半年回落1.3个和0.6

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个百分点，其中住宅销售539.1万平方米，同比增长32.3%，分别比今年1至5月、上半年回落4.2个和1.3个百分点。 南昌：7月份商品住宅销量环比降三成

南昌市房管局信息中心公布的数据显示，7月份，南昌商品住宅销量环比上月降三成左右，房屋销售价格已连续三个月保持环比负增长。7月份，南昌商品住宅销售面积15.5万平方米，销售套数1428套，环比6月分别下降29%和32%；二手住宅销售面积14万平方米，成交1593套，环比6月分别下降17%和15%。 烟台：7月二手房价同比涨6.4%

国家统计局烟台调查队发布的数据显示，7月份烟台市二手房销售价格同比上涨6.4%，涨幅比上年同期提高6.8个百分点；环比上涨了0.2%，涨幅比六月份扩大了0.1个百分点。普通多层住宅销售价格指数同比上涨7.6%，普通高层住宅销售价格指数同比上涨3.4%，高档公寓销售价格同比上涨了2.1%。 武汉：力推建设绿色建筑

日前，武汉市政府常务会原则通过《武汉市绿色建筑管理办法》，将力推建设绿色建筑。武汉市将设立建筑节能专项资金，对购臵并实际使用符合国家规定的环保节能等专用设备的企业，按投资额的10%从企业当年的纳税额中抵免。发展地源热泵空调系统的建筑单位，可申请减免水资源费。对没有取得绿色建筑设计评价证书或市建委组织的相关机构审查认可，以绿色建筑名义进行宣传的，将处1万元罚款。

厦门：7月厦门个贷增量骤减6成

受房产调控政策和住房成交低迷等因素影响，厦门个人住房贷款需求持续萎缩。来自人行厦门市中心支行的数据显示，7月当月，厦门市中资金融机构人民币个人贷款当月新增10.97亿元，增量比6月骤减16.5亿元，个贷增量骤减6成。 乌鲁木齐：土地成交额14亿

新疆国土资源厅公布的信息显示，上半年，乌鲁木齐以“招拍挂”方式出让土地329.53公顷，占出让用地总量的72%，成交价款14.13亿元，占总成交价款的81.68%，“招拍挂”出让面积和成交价款较上年同期分别增长192%和270%。

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本刊报告

2010年1-6月房地产开发资金来

源情况分析

新政百日后，史上最严厉调控政策的效果逐渐显示，开发商的资金开始出现趋紧的迹象。此轮调控以来，开发贷款和购房贷款一直在减少，开发商不得不寻求其他的资金来源。而目前，信托融资成了开发商的目标。不过，随着调控的深入，开发商唯有降价才能尽快回笼资金，保持生存。

一、房地产开发企业资金来源显现回落态势

在房地产信贷控制及市场销售萎缩等综合因素的影响下，今年以来全国房地产开发企业资金来源显现出回落态势。国家统计局发布的数据显示：2010年1-6月全国房地产开发企业到位资金33719.0亿元，同比增长45.6%，增幅同比提高22.0个百分点，比今年1-5月回落11.6个百分点。其中，国内贷款6572.5亿元，同比增长34.5%，增幅同比提高1.8个百分点，比今年1-5月回落9.1个百分点；利用外资249.9亿元，同比增长2.8%，去年同期和今年1-5月分别为负增长29.7和24.8个百分点；企业自筹资金12409.6亿元，同比增长50.9%，增幅同比提高40.5个百分点，比今年1-5月回落3.4个百分点；其他资金14486.9亿元，同比增长47.9%，增幅同比提高13.2个百分点，比今年1-5月回落21.9个百分点。在其他资金中，定金及预收款8064.2亿元，同比增长40.1%，增幅同比提高12.4个百分点，比今年1-5月回落21个百分点；个人按揭贷款4538.3亿元，同比增长60.4%，增幅同比回落2.7个百分点，比今年1-5月回落28.4个百分点。

表1 2010年1-6月房地产开发投资资金来源及贡献

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来源种类 本年资金来源小计 国内贷款 利用外资 其中：外商直接投资 自筹资金 其中：自有资金 其他资金 其中：定金及预收款 同比增自年初累计 去年同期 长(%) 33719 6572.5 249.9 203.9 12409.6 6456.4 14486.9 8064.2 23151.5 4885.3 243.1 196 8226.2 4495.7 9796.9 5757.6 45.6 34.5 2.8 4 50.9 43.6 47.9 40.1 资金来源（亿元） 自年初累计比重（%） 100 19.49 0.74 0.6 36.8 19.15 42.96 23.92 贡献率% 100 15.97 0.06 0.07 39.59 18.55 44.38 21.83 贡献 45.6 7.28 0.03 0.03 18.05 8.46 20.24 9.95

数据来源：国家统计局

表2 2009-2010年1-6月全国房地产开发投资资金来源

单位：亿元，%

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自年初 累计 本年 资金来源 23151.5 27885.9 32856.3 38121.2 43108.8 48169.7 57127.6 10469.3 16250.5 21602.5 27288.5 33719 20.7 25.3 30.9 35.7 40.4 44.2 44.2 69.5 61.4 59.9 57.2 45.6 国内 贷款 4885.3 5831.3 6617.4 7388.4 8267.5 8993.6 11292.7 2488.5 3673.6 4552.3 5549.6 6572.5 20.4 27.6 31.1 32.8 38.7 40.2 48.5 46.1 44.3 39.9 43.6 34.5 利用 外资 243.1 272.6 298.1 358.7 376.6 412.5 469.7 53.4 99.2 136.8 169 249.9 -29.7 -33.1 -33.6 -26.2 -29.6 -31.4 -35.5 -23.5 -33.7 -17.4 -24.8 2.8 自筹 资金 8226.2 9542.5 11030.6 12771 14303.5 15909.3 17906 3445.6 5601.8 7459.1 9540.6 12409.6 10.2 9.8 12.5 14.4 16.5 18.3 16.9 50.6 47.8 52.5 54.3 50.9 其他 资金 9796.9 12239.4 14910.2 17603.2 20161.2 22854.3 27459.2 4481.7 6875.9 9454.2 12029.2 14486.9 34.1 42.6 52.2 61.9 69 76.6 71.9 111.9 91.8 81.9 69.8 47.9 2009年1-6月 1-7月 1-8月 1-9月 1-10月 1-11月 1-12月 2010年1-2月 1-3月 1-4月 1-5月 1-6月 2009年1-6月 1-7月 1-8月 1-9月 1-10月 1-11月 1-12月 2010年1-2月 1-3月 1-4月 1-5月 1-6月 30916.5 35876.3 40928.5 46313.9 51422.6 56599.6 65759.9 20966.4 28500.4 34369.2 40494.2 47549.8 16.4 20.2 24.5 28.7 32.7 36.2 35.6 80.1 66.8 66.2 63.1 53.8 比上年同期增长

数据来源：国家统计局

总体来看，除利用外资有所提升外，其他各分类资金来源与1-5月相比均呈回落态势，说明今年以来一系列遏制房价过快上涨的政策效果正在显现。预计随着银行总体信贷规模的收缩，个人按揭贷款和房地产开发企业贷款将呈明显趋紧态势。

图1 2009-2010年1-6月全国房地产开发企业资金来源构成

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数据来源：国家统计局

图2 2008-2010年1-6月全国房地产开发企业资金来源构成增长

数据来源：国家统计局

二、监管层频频示警关注房贷系统性风险

8月1日，央行公布了近日召开的分支行行长座谈会精神，强调下半年要继续落实好适度宽松的货币政策，同时严格执行差别房贷政策，促进房地产市场健康平稳发展。

央行表示，今年要坚持把处理好经济平稳较快发展、调整经济结构和管理好通胀预期的关系作为宏观调控的核心，继续实施适度宽松的货币政策，保持政策的连续性和稳定性，提高调控的针对性和灵活性。此外央行还表态称，按照年初确定的全年货币信贷预期目标，加强和改善流动性管理，合理搭配公开市场操作、存款准备金率等工具保持银行体系流动性处于合理水平。

今年年初央行制定的新增贷款目标为7.5万亿元，货币供应量为17%。数据显示，上半年新增贷款已达4.63万亿元，占全年目标逾六成。但货币供应量增速已

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减慢。央行有关人士表示，如果2010年人民币贷款余额增速保持6月份18.2%的水平，全年新增人民币贷款将不超过7.5万亿元。

而此前，银监会在第三次经济金融形势通报会上，房地产贷款风险成为关注的重点之一。此前各家银行均已按照监管部门要求进行压力测试，各行测试结果似乎表明，房价下跌30%不会对银行信贷质量带来实质性威胁。但也有业内人士认为，信贷风险不仅表现在金融机构个体，更要警惕金融系统性风险。衡量房地产贷款的风险，不仅仅局限于房地产行业，还包括钢铁、水泥等相关行业的隐含风险，以及以土地收入为担保的地方融资平台贷款、土地储备贷款等信贷风险。银监会近日通报了前期压力测试的结果，在房价下降30%、利率上升108个基点的前提下，样本银行房地产不良贷款率将上升2.2个百分点，税前利润将下降20%，“部分房地产商存在资金链断裂现象。”

三、资金链趋紧，开发商豪赌信托融资

新政百日后，史上最严厉调控政策的效果逐渐显示，从目前公布半年报的房企来看，虽然众多房企的销售净利润都远远高于去年同期，但是就全年目标来说，仅SOHO中国、恒大等四家房企销售额超过全年目标的50%，八成房企未完成全年目标的一半。开发商的资金开始出现趋紧的迹象，降价促销以期回笼资金的趋势也已经出现。

在新政发布后的一个半月，中国房地产测评中心曾在其发布的《2010年中国房地产上市公司测评研究报告》中指出，在回款周期拉长、信贷收紧、负债率高等因素影响下，上市房企将在今年年底面临巨大的资金压力，房地产企业50强中资产负债率超过70%的有13家，未来可能陷入资金困境。 虽然目前众多房企表示下半年将加大推盘量，以期达到回笼资金缓解压力的效果。不过在新政未松动的情况下，未来楼市的走向还未明朗，除非有比较大幅度的降价，否则靠加大推盘量以期回笼资金的做法未必会收到很好的效果。 另外，随着楼市调控的推进，除了销售业绩不理想外，开发商的融资渠道也处处受阻。此前，银行贷款是房企融资的主要渠道，但目前银行信贷的不断收紧断了开发商的“财路”，加上银行信托理财产品从6月初叶开始受限，开发商不得不想其他融资渠道，而信托融资成了开发商的目标。

而且，信托融资成为了开发商目前“豪赌”的对象，有数据显示，日前信托公司发行的地产集合信托产品的预定收益率已经涨到了15%，而上半年该类的平均预定收益仅为9.5%。

如果目前的调控政策有效的执行下去，用不了多久就会对房企的融资环境产生影响，各大上市房企的资金链压力会不断上升。

四、开发商唯有降价才能尽快回笼资金

随着调控的深入，开发商的资金没有那么宽裕了。如果说，4月中旬以来的这三个月，开发商因为手里有钱而敢于“抵抗”，那么，7月底以后，相当一部分开发商将不得不放弃抵抗，降价图存、求发展。

央行日前发布的统计数据显示，上半年，主要金融机构及农村合作金融机构和城市信用社房地产人民币贷款新增1.38万亿元。同期全部金融机构本外币中长期贷款新增4.02万亿元，由于房地产贷款主要是中长期贷款，故而，房地产贷款占上半年中长期贷款新增总量约三成。

其中，上半年房地产开发贷款新增4423亿元，6月末余额同比增长26.1%，分

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别比上年末和3月末低4.5、5.0个百分点。根据央行此前公布的数据，一季度房地产开发贷款为3207亿元，因此，二季度房地产开发贷款新增量仅为1216亿元。相比一季度，二季度新增开发贷款大幅减少，至少说明两个问题：开发商看不清未来市场形势，放缓开工速度和在建速度，贷款意愿明显降低；商业银行收紧银根，对发放开发贷款更加严格，开发商实际获得的贷款量减少。无论哪种原因，都是楼市调控的结果。也就是说，房地产调控，使得来自银行的开发贷款在迅速缩紧。

新增购房贷款也在减少。上半年个人购房贷款新增9323亿元。而据央行此前数据，一季度个人购房贷款新增5227亿元。亦即二季度个人购房贷款新增4096亿元，增幅明显减少，而二季度新增购房贷款还包括了4月中上旬的疯狂抢购潮带来的增量。购房贷款减少的趋势将会持续到三季度。

开发贷款和购房贷款，一直是开发商的主要资金来源，但此轮调控以来，开发商不得不主要依靠自有资金来维持运营。如果说，2009年和今年3、4月的楼市火爆，令开发商回笼了大量资金，因此能够在调控的淡市里支撑下去，但到7月下旬，这种形势已经发生了重大变化，可以继续支撑3个月的开发商已经不多了。 很显然，开发商的各项资金来源趋于紧缩、减少甚至枯竭。在这种情况下，楼市调控的主要部门已纷纷表态将继续坚决执行调控政策，开发商可以选择的路径已经不多。一些开发商生存都成问题，那么，就只有降价或转让部分股东；另外一些开发商，生存没有问题，但想要发展，也必须降价，尽快回笼资金。

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