南京公司外部考核作业指导书（工程类）

招商南京物业公司

项目设备维保服务外包类考核作业指导

目前我司南京公司运营管理部在日常项目工作中发现，很多维保公司维保工作未做到位，并且无法确保所有维保品质符合公司要求。根据以上情况营运工程部根据以往经验拟定外包服务（工程类）品质考核作业指导如下： 一、电梯类：

南京公司下辖项目中，电梯是重要维保设备。按照行业规范是每月最少维保两次。并且维保时间要避开业主使用电梯的高峰期。维保时，每个门洞两台电梯一用一保养状态进行。

每次维保要求为现场工程主管监督维保并且每个维保步骤均有图片依据，分别为保养前和保养后两张图片下面为电梯维保公司每次上门维保需要进行的一些保养事宜表格说明：（附件一）

电梯维保项目（内容）记录表

维保人员签字 序号 1 2 3 4 维保项目（内容） 机房、滑轮间环境 手动紧急操作装置 曳引机 制动器各销轴部位

维保日期

年 月

日 项目部 维保方 维保基本要求 清洁，门窗完好，照明正常 齐全，在指定位置 运行时无异常振动和异常声响 润滑，动作灵活 5 制动器间隙 打开时制动器与轮毂不发生摩擦 6 编码器 清洁，安装牢固 7 限速器各销轴部位 润滑，转动灵活电器开关正常 8 轿厢顶部 清洁、防护栏完好牢固 9 轿厢紧急开关、急停开关 正常动作 10 导轨上油杯 吸油毛毡齐全，油量适宜。油杯无泄漏 11 对重块及其压板 对重块无松动，压板正常 12 井道照明 齐全、正常 13 轿厢照明、风扇、应急照明 工作正常 14 轿厢内报警装置、对讲系统 工作正常 15 轿厢内显示、指令按钮 工作正常 16 轿厢门安全装置（安全触板、 功能齐全有效 光幕、光电触电等） 17 18 轿厢门锁电气触点 清洁、触点接触良好、接线可靠 19 轿厢门运行 开启和关闭正常 20 轿厢平层精度 符合标准 21 层站召唤、楼层显示 齐全、有效 22 层门地坎导轨 清洁无异物卡住层门与地坎导轨的运行 23 层门自动门装置 正常动作 用层门钥匙手动打开锁装置释放后层门门 24 层门门锁自动复位 锁能自动复位 25 层门门锁电气触点 清洁、接触触点良好、接线可靠 26 层门锁紧元件啮合长度 小于7MM 27 地坑环境 清洁无渗水、积水、地坑照明正常 28 地坑限位器 工作正常 29 地坑缓冲器 工作正常 表格说明：本表为项目部作业指导用表、请项目负责人及项目工程主管仔细查看并且掌握本表。 月度维保过程中全程跟进维保过程，维保结束后依次确认所有步骤并且维保单位现场负责人和物业现场

工程主管一起签名确认维保结果。维保费用结算时，本表为重要付款依据必须作为付款签报的附件上报。

为了更直观的对每次维保过程进行记录考核，下面举例用图表进行说明，以下图表也是每次请款支付维保费用必须上报的附件之一;（附件二）

月度电梯维保报告 日期： 年 月 日

维保内容 维保结果 现场图片 记录人 电梯机房主板及控制箱检修 清理了积灰保持了控制柜内通风并更换微动开关确保电梯继电器正常运行 更换了损坏的按钮，更换轿厢内部按钮 确保轿厢内的楼层按钮正常使用 说明：填表时将现场图片张贴在图片框并且图片要求有时间水印，与填表日期相 吻合，填表完成后记录人（现场工程主管）在记录人签名栏里签名确认真实性

根据以上指导应该可以让项目工程部很专业的处理项目电梯维保结果相关品质监督事宜。

为了避免维保方利用故障大修要求更换大型备件来向南京公司赚取不正当利润时的应对方式如下：

目前很多维保公司在招投标时打价格战来获取更多的维保项目，竞争异常激烈。低价中标后维保公司一般都会利用项目电梯大修的手段来

赚取利润，为了避免项目成本大幅度支出，物业公司在日常运营管理中应该利用以下手段来进行交涉；

在前期签署维保合同时，合同条款中一定要注明这样一条，当更换大型部件时，如乙方（维保方）供货，首要确保部件为正品部件并确保部件质量及使用寿命与原部件相同或接近。同时乙方确保供货价格不超过市场询价（包括网络询价）的百分之十五。若超过询价价格百分之十五，乙方按询价价格向甲方供货并确保更换后的品质。所以，南京公司所有项目如发生乙方书面告知要求进行大修并更换大型配件的情况时，首先由总部运营工程部对现场进行审计并填写以下文件：（附件三）

项目特种设备大修审计表 年 月 日

故障现象 影响范围 更换配件名称及大修成本申请人审计部价格 （元） 会签 门会签 审计结果 填表说明：请项目申请人根据维保方的要求对是否需要大修进行初步确认，同时在“故障现象” 栏中按现场实际情况填写相关内容。“更换配件名称及价格由维保公司向现场工程主管提供 ，申请人在确认后填写表格并且在“申请人会签”栏中签名确认同时项目负责人也需要在该 栏目中签名确认后向城市公司总部上报，总部接到该文件后安排总部工程部进行现场审计， 审计后在“审计结果”栏中填写审计建议，根据审计建议同意或拒绝现场大修要求。城市公司 营运负责人根据本表内容分析是否同意进行大修现场审计结束后城市公司总部工程部所有审计 人员在“审计会签”栏中签名确认。 营运负责人意见 使用以上管理体系文件基本上可以杜绝维保公司私下里和部门工程负责人进行私下交易套取公司大修利润。

另外，在签署电梯维保协议时需要注意的事项如下：

1、电梯维保公司的资质证明和营业执照扫描件以及已服务项目的服务品质背景调查资料。

2、维保公司和特检院（质监局）的关系是否良好的证明

3、在与维保公司（中标公司）签署维保合同时一定要在合同条款中注明以下几个关键条款

1）、维保响应时间：也就是接到报修后维保人员到达项目进行维修的时间一般在三十分钟内。夜间（12:00-6：00）维保人员可以在一个小时内赶到维修现场这个条款对解救被困业主至关重要。

2）、乙方供货价格，若更换部件价值超过五百元的，或者部件需要紧急更换的。乙方供货价格不得超过审计查询价格的百分之十五。如超过则按查询价格供货并承诺安装到位符合使用要求。

3）乙方（维保单位）必须承诺承接的维保电梯必须通过特检院（质监局）的年度检验并且顺利取得年检合格证明。如通不过由维保单位负责沟通协调并且在15天内取得年检合格证。

4）乙方（维保单位）必须承诺乙方在甲方范围的所有工作人员（包含但不限于维修技师，维修工程师，现场管理人员等）在甲方现场的作业安全完全由乙方自行承担。发生所有安全人身事故完全由乙方承担相关后续善后责任与甲方无关（这条至关重要）如乙方人员因人身伤害事故在甲方范围内发生闹事索赔事件的也由乙方进行安抚劝离甲方范围并且对甲方因此造成的相关损失进行赔偿。

以上，为南京公司电梯维保相关作业所有的作业指导书，均为近二十

年经验所凝聚。

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