淳安县青溪新城丰家山(移民)安居二期期地块工程可行研究报告

淳安县青溪新城丰家山（移民）安居二期期地块工程可行研究报告

淳安县青溪新城丰家山（移民）安居二期期一批1.2.3地块工程可行性研究报告

编制单位：杭州千岛湖工程技术咨询有限公司15

第一章总则

1.1项目概况

1.项目名称：淳安县青溪新城丰家山（移民）安居二期一批一、

二、三块工程；

2.建设单位：淳安县青溪新城建设投资发展公司

3.项目负责人：

4.项目主管单位：淳安县青溪新城建设管理委员会

5.项目建设性质：县内高山移民、务工人员、新城职工和新城农村居民集聚住房；

6.功能定位：全县农民异地安置房；

7.项目建设地点：淳安县青溪新城丰家山区块二期一批

1.2.3块；

8.建设规模：总建筑面积92685.1㎡；其中住宅建筑面积72952.2㎡；商业性建筑4070.77㎡；物业用房2660㎡；幼儿园2800㎡；车库4142.41㎡；非机动车库5727.73㎡；，配电房252㎡；门卫14㎡；主要规划指标见下表

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10.用地规模：本工程用地㎡56133.63㎡，84.20亩。土地以山地为主，主要是农民果园及荒山坡，通过征用划拨给清溪新城管委会，用于全县农民异地安置房建设。

11.投资规模

本工程总投资27408.60万元，其中工程建设费21338.67万元；工程建设其他费用3380.49万元；工程预备费1235.96 万元；建设期贷款利息1453.49万元。

11.投资规模

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12.资金来源

建设资金由青溪新城管委会负责筹集，异地安置农户按照县政府相关政策向青溪新城管委会购买住房，建设过程所需资金由青溪新城管委会自筹30%￥8222.4万元，商请有关银行贷款70%计￥19185.6 万元。

13.建设工期：2013年10月至2015年12月，总工期28

个月。

1.2项目编制依据

（1）《中华人民共和国城乡规划法》；

（2）《中华人民共和国节约能源法》；

（3）中华人民共和国国务院令第531号《公共机构节能条例》；（4）《淳安县城镇体系规划》；关于印发《淳安县丰家山农民异地转移安置工程管理办法》；

（5）淳安县人民政府《关于加快青溪新城建设的若干意见》；（6）《城市用地分类与规划建设用地标准》；

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（7）《城市道路交通规划设计规范》；

（8）《城市给水规划设计规范》；

（9）《城市排水规划设计规范》；

（10）《城市燃气规划设计规范》；

（11）《千岛湖镇总体规划》（2006-2020）；

（12）《淳安县国民经济和社会发展“十二个五”规划纲要》；（13）《淳安县生态环境功能区规划》；

（14）淳安青溪新城规划建设管理所用地红线图。

1.3项目编制原则

（1）按照总体规划发展目标和现状，结合该工程的具体实施条件，确定该项目建设规模和建设期限，充分发挥工程的社会、经济和环境效益。

（2）选择稳妥可靠、技术先进、投资省、运行费用低、管理方便、节约能源，保护环境的设计思路，对该项目进行优化设计。

（3）根据现行投资估算指标，结合实际情况，进行投资估算、经济分析及经济评价。保证工程项目的实施既要经济合理，又要切实可行。

（4）执行国家关于环境保护的政策，符合国家的有关法规，规范及标准。走可持续发展的道路，坚持节能、高效总量控制的原则。

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1.4项目研究范围

（1）项目建设的必要性

（2）市场分析与预测

（3）项目建设条件及可行性分析

（4）项目建设内容和工程技术方案

（5）投资估算和资金筹措

（6）项目效益分析

第二章项目建设的背景和必要性

2.1项目建设背景

1.农民下山移民政策背景

党的十八大报告提出：“推动城乡发展一体化。解决好农业农村农民问题是全党工作重中之重，城乡发展一体化是解决“三农”问题的根本途径。要加大统筹城乡发展力度，增强农村发展活力，逐步缩小城乡差距，促进城乡共同繁荣。坚持工业反哺农业、城市支持农村和多予少取放活方针，加大强农惠农富农政策力度，让广大农民平等参与现代化进程、共同分享现代化成果。加快发展现代农业，增强农业综合生产能力，确保国家粮食安全和重要农产品有效供给。坚持把国家基础设施建设和社会事业发展重点

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放在农村，深入推进新农村建设和扶贫开发，全面改善农村生产生活条件。着力促进农民增收，保持农民收入持续较快增长。坚持和完善农村基本经营制度，依法维护农民土地承包经营权、宅基地使用权、集体收益分配权，壮大集体经济实力，发展农民专业合作和股份合作，培育新型经营主体，发展多种形式规模经营，构建集约化、专业化、组织化、社会化相结合的新型农业经营体系。改革征地制度，提高农民在土地增值收益中的分配比例。加快完善城乡发展一体化体制机制，着力在城乡规划、基础设施、公共服务等方面推进一体化，促进城乡要素平等交换和公共资源均衡配置，形成以工促农、以城带乡、工农互惠、城乡一体的新型工农、城乡关系”。

“统筹城乡”加快形成城乡经济社会一体化发展新格局作为推进新农村建设的重大战略任务，这对破除城乡二元结构、加快推进农村改革发展，具有重大而深远的意义。统筹城乡、加快城乡一体化，是推动城乡资源互补、促进城乡协调发展、实现城乡居民共建共享现代文明的战略决策，也是解决“三农”问题的根本出路。

杭州市关下山移民工作的第一个政策性文件《关于做好偏远山村下山移民工作的意见》，随后又出台了《杭州市偏远山村下山移民项

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目管理办法》，淳安县人民政府出台了《淳安县实施下山移民工程暂行办法》。杭州市委将“下山脱贫移民工程”被列为十件“为农民办实事”之一，要求各级政府全面做好下山移民项目规划和建设工作。

2.我县山区农民生活条件

我县散居在海拔400米以上高山、深山和地质灾害隐患地区的农民还有10000人左右。解决这些地区的农民群众生产生活问题, 帮助他们走下高山、走出深山，向中心村、中心镇集聚迁居致富，是我县加快构建和谐社会，打造覆盖城乡、全民共享的“生活品质之城”内在要求，是一项造福于民的实事工程，是加快新农村建设步伐的重要举措。

农业、农村、农民问题的核心问题是就业问题，下山移民后有大量的农村富余劳动力由第一产业向第二、三产业的转移，它不仅是一个经济问题，而且是一个社会问题，不仅是一项长期的战略任务，更是一项紧迫的现实任务。当前及今后一个时期，我国农村就业形势十分严峻，农村剩余劳动力向城市流动就业是我国农村深化改革和产业结构调整的必然产物，是一个必须经历的历史过程。其对社会的进步和发展所产生的影响是深刻而积极的，它推动了农村生产要素市场的建设，促进了劳动力资源在市场经济条件下的合理配置。

3.青溪新城发展背景

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青溪新城位于千岛湖镇以东，杭千高速千岛湖出口处，总规划用地38平方公里，可用建设用地740公顷，11100亩。是市委市政府确定建设的20个新城之一。青溪新城的总体定位是可持续发展的新型工业聚集区、创新创业的先行区、城市建设的示范区、城乡统筹的引领区，其建设将主要依托老城区和已有的产业基础，以特色产业、城市建设、社会事业、生态环境协调发展为原则，着力发展先进制造业和高新技术产业，大力发展总部经济、旅游休闲、商贸物流、信息商住等现代服务业，努力促进人口集聚发展，体现新时代特征、千岛湖特色、新城区特点。

2.2项目建设的必要性

帮助高山深山农民下山移民是保护千岛湖生态环境的客观需要，也是以人为本科学发展观的具体要求，更是欠发达地区实现跨越式发展的重要举措。全县各乡镇和有关部门要高度重视下山移民工作，积极鼓励、引导、支持高山深山农民下山移民，使高山深山农民尽快走向致富奔小康的道路

1、本项目建设是加快我县高山深山农民下山脱贫，进一步推进社会主义新农村建设的需要，移民下山也是改善千岛湖库区生态环境的需要。

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目前散居在海拔300米高山上的农村居民有4000户，他们的生产生活条件依然十分艰苦，居住的地方交通不便、信息不灵、基础设施落后、资源贫乏，农民脱贫的手段越来越少，脱贫的难度越来越大。对于这样的散居环境和村庄布局，如果全部追求各项配套设施的“村村通”，不仅需要投入巨大的公共财政，而且难以收到理想的经济和社会效益，还破坏了生态，造成水土流失，农民也没有从根本上真正摆脱贫穷。这些居民通过下山移民，利用原有宅基地和土地，退宅还耕，退耕还经，发展高效生态农业，做好了“山上文章”保护了生态环境。

环境保护是为了保障千岛湖景区的可持续发展,维护风景名胜区的生态平衡和自然、人文和历史景观重要保障措施。保护千岛湖自然环境，是我县经济社会可持续发展的客观要求，是促进人与自然和谐发展的重要手段，是建设生态文明和环境友好型社会的重要内容。淳安县坚持走“生态优先”战略，走“以湖兴县”之路，不断加大环境保护和生态建设力度。5年来，全县共搬迁安置下山农民1052户共3444人，新建、续建下山集中移民安置点73个，既带动这些农村群众异地脱贫致富奔小康，也使山区生态得以修复和改善。

2、本项目建设是青溪新城人口积聚和社会经济发展的需要，更是加快城市化进程的需要

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青溪新城的建设是淳安跨越式发展的重要引擎，也是集聚人口，保护生态、统筹城乡、推进城乡一体化的必然要求。

为了加快新城发展步伐青溪新城丰家山区块（移民）安置工程主要集聚五方面的人口。

第一是：集聚深山高山农民下山移民脱贫人口来青溪新城住居。

据测算我县住居在海拔300～500米以上深山高山的人口有10000余人左右，在县委县政府统一安排下，各乡镇采取第一步移民措施，按置了部分山民，但乃有6000余人需要政府统筹解决，青溪新城政府下决心分期解决这部分人口的移民安置问题。本期解决（二期一批1.2.3地块）790户2300人高山的移民安置问题。第二期二批解决900户。高山农村居民3000人，争取在3年内全部完成我县深山老林农村居民的安置问题。

第二是：集聚在外务工人员来青溪新城住居

据不完全统计，我县农村有在外从事经商、打工、服务和物流运输行业人员80000余人。这部分人口，平均年龄在30岁左右，大多数受过高中以上中等教育，经过市场经济的熏陶和竞争的锤炼，有较高的劳动技能，有超前的经营思想，是我县劳动力的精华，这部分人经过多年的拼打，在经济上有一定的积累，同时已经在外结婚生儿育女，完全适应了城市化的生活，他们需要在县城有个“窝”，因此，

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青溪新城政府在丰家山区块为这部分人口的回归准备了经济适用的住居房屋，同时这部分人口的回归也为青溪新城社会经济发展注入新的活力。

第三是：集聚在淳工作的各行各业工作人员来青溪新城住居

改革开放30年来，淳安经济有了很大的发展，特别是旅游业的发展已经由粗放经营发展到品牌经营，千岛湖旅游品牌已经面向全国，走向世界。外地在淳安从事经营和旅游工作的人员近万人，这部分人也需要在淳安安家落户，青溪新城欢迎他们来丰家山小区住居，给新城带来新的经营思想，注入新的活力。

第四是：集聚新城拆迁户来青溪新城住居

青溪新城规划面积38平方公里，本区范围内有5个行政村，4000余户15000多人，这些农村居民分散住居，一户一院单门独户，平均每户占地1亩左右，占据4000多亩宝贵的建设用地，新城可以根据规划需要，有计划的对这些住户进行搬迁，统一安置到丰家山区块，通过搬迁置换出宝贵的建设用地。发挥更得的经济效益。

第五是：为新城各行各业工作人员提供廉价安居用房

青溪新城发展规模为6～8万人口，现有各类企业500余家，工业产值40多亿元，在区内工人和管理人员已经达到近万人，到项目实施周期未工业产值将达到100亿元，产业工人将达到

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3万人以上。丰家山区块作为新城的住居组团可以提供2万人的住房问题。为新城发展打下良好的服务基地。

3、提高山区居民生活质量水平的必要条件

目前散居在高山、深山和地质灾害隐患地区的农民有5万人左右。他们的生产生活条件依然十分艰苦，居住的地方交通不便、信息不灵、基础设施落后、资源贫乏，农民脱贫的手段越来越少，脱贫的难度越来越大。对于这样的散居环境和村庄布局，如果全部追求各项配套设施的“村村通”，不仅需要投入巨大的公共财政，而且难以收到理想的经济和社会收益，还破坏了生态，农民也没有从根本上真正摆脱贫穷。即使追求了基础设施的“村村通”，也不能满足生活条件的“人人便”，小孩上学、老人看病、青年娶媳妇等等，都被阻挡在巍巍高山中。下山移民利用原有宅基地和土地，退宅还耕，退耕还经，发展高效生态农业，做好“山上文章”。到村里或外面的工厂上班，学起了技能活，做好“山下文章”。

2.3项目建设的可行性

1.下山移民安置补助政策为项目建设提供了政策保证

县委县政府为统筹城乡经济社会发展，让高山、深山农民早日下山脱贫，淳安出台了《淳安县实施下山移民工程暂行办法》，划定了有关下山移民对象、安置和扶持方式的新政策。

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凡居住在海拔400米以上的行政村或自然村、不实施康庄工程的行政村，以及居住分散、交通不便、邻康庄公路直线距离1公里以上的自然村、存在地质灾害隐患的行政村或自然村，都被列入这次下山脱贫对象。安置方式为：迁入下山移民小区（点）的下山移民农户，采取建农民公寓或宅基地联建的方式实行集中安置；向生活生产条件较好的倚村（镇）迁移，在县城或建制镇规划区内购买商品房（含二手房）和迁往外县的农户，采取分散安置。

我县着重把推进建设集中安置的下山移民小区（点）作为工作的重中之重，采取了扎实有效的措施。在资金筹措上，除县财政安排专项资金外，还通过“联乡结村”帮扶集团援助、部门资源整合等多渠道筹措资金，加大投入力度。在资金到位上，县政府补助资金在启动下山移民工作并与原乡镇政府签定原住房拆除和土地复垦协议时即到位50%。在用地审批上，采取政府统一规划，按农村私人建房程序予以审批，减少审批环节及费用。在小区建设上，集中有限资金，重点搞好下山移民小区的水、电、路、通信、电视等基础设施建设，完善配套功能，创造优美环境，吸引山区群众主动搬迁下山。

2.县委县政府高度重视下山移民出台了优惠的移民政策，

鼓励农民下山脱贫，皆在优化资源配置，促进人口集聚。为此，淳安县每年将安排下山移民专项资金，同时安排一定的库区移民扶

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持、帮扶资金和宅基地整理补助资金，用于下山移民工程建设。下山移民的经济补助标准为：凡迁入下山移民小区（点）的，农户新建住房按每人5000元标准予以补助。小区（点）宅基地及基础设施配套所需资金，县政府按每人5000元标准予以补助，不足部分由迁入移民小区（点）的农户分担。县级小区的宅基地及基础设施配套建设由县政府负责实施，乡镇级小区（点）的宅基地及基础设施配套建设由乡镇政府负责实施。投亲靠友、购商品房的，按每人8000元标准予以补助。行政村或人口超过30人的自然村整体搬迁的，除享受上述政策以外，再给予每人2000元的补助。

3、各部门优化服务、加快移民工程建设

在下山移民工作的推进中，我县各职能部门都按照县委、县政府的要求，进一步优化了服务措施。

县扶贫办经常深入各下山移民小区建设现场检查指导，及时帮助协调解决遇到的困难及问题；发改局做好相关的立项服务工作；财政局积极做好下山移民补助资金的筹措、管理和监督工作，确保有关补助政策的落实兑现；国土资源局积极为下山移民落实用地指标，依法及时审批下山移民农户的建房用地，办理土地使用权证，大力支持造田造地和宅基地复垦；供电局帮助下山移民农户及时解决施工用电和生产生活用电，等等。通过优化服务，有力地推进了下山移民小区

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建设进度

4、符合千岛湖镇城市的总体规划

本项目位于淳安县青溪新城丰家山区块，地理位置优越，交通便捷。县政府曾作过充分的调研和论证，认为该小区规划合理，符合城市的整体规划。

5、现有土地能满足建设规模需求

淳安县青溪新城丰家山区块居民安置房用地260亩，（其中二期一批用地80.44亩）；新城政府已经完成土地的征用工作，这里的土地属于山坡地，土地生产能力有限，不会产生对农业用资源的挤压；建设土地资源能满足建设项目规模的需求。

6、基础设施有保障

按照城区总体规划要求，为适应新城发展需要，建设方案坚持高起点，高标准，力求建筑格调新颖，布局合理，功能齐全，配套建设，质量一流。本项目选址在淳安县青溪新城丰家山区块，符合青溪新城城市建设总体规划和机构设置规划。交通便捷，基础设施完善，便于建设；地基承载力高，相对造价低。

交通便捷,项目区内水、电、路、通讯等基础设施齐全，项目实施地点位于青溪新城，采光通风好，附近居民较少，无高压线，周围县现状符合环保保护要求。环境安静、地形合适。

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7、资金的投入及来源有保障

本项目建设资金总计27408.60 亿元，经过统筹按排，已经基本落实

1.青溪新城管委会自筹资金

青溪新城管委会自行筹集资金8222万元，这部分资金主要是完成前期规划设计、建筑设计、土地征用，土地出让、土地平整和基础设施建设。

2.经过银行融资解决

商请相关银行贷款19185亿元。

3.银行贷款还本付息措施：一是青溪新城每年从税收中提取

建设资金1.5亿元左右。二是土地出让金返还基础设施建设资金每年3亿元左右。三是移民项目上级政策性拨款5000万元左右。

四移民项目和安居工程建成投产后可以收回建设成本8750万元。这些回收资金可以用于还本付息。

4.贷款部分担保方式

本项目建设是一项带有国家政策性的标识项目，由县财政负责担保，同时青溪新城管委会有足够的商品用地储备，从新城划拨出商住建设用地200亩作为出让归还本金的物质保证。

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第三章建设规划和建设内容

3.1规划背景、规划范围

丰家山移民安置房工程位于青溪新城鼓山区块北侧，系我省重点建设项目，也是我县实施“城乡统筹”、“环境立县”两大战略的示范工程。整个工程分两期开发建设，占地1255亩，其中，一期占地260亩，共有建筑物45幢，建筑面积15万平方米，目前一期一批已建成入住，一期二批已完成了摇号选房工作，一期三批已完成全部土建工作，正处于室外工程施工阶段；二期占地995亩，建筑面积45万平方米。整个丰家山农民转移安置集聚工程预计将在2015年全部完成建设，届时整个区块可安排农民转移人口1.7万人。该工程完工后，原居住在偏远山区的农民可以下乡进城，不仅改善了自身的居住条件，同时将原有的宅基地、农用地退耕还林，还提高了森林覆盖率，优化了生态环境。青溪新城将形成以丰家山组团为新的城市中心，同属省级千岛湖经济开发区的坪山组团、珍珠半岛区块、鼓山区块为功能支撑的城市新区。本区块作为青溪新城的生活配套部分，西接鼓山园区，东临坪山工业园区，本地块是青溪新城的重要的居住生活配套部分。

根据对区块地形地貌的分析，以土地空间资源有效利用为原则，配合下山移民工程、农改居工程及外来务工人员定居的政策指引，对

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区块进行科学布局，完善居住生活配套，在城市功能上配套错位，在城市形态上丰满补充，在城市空间上沟通衔接，与城市有机相连。

丰家山区块位于千岛湖镇东部约5公里处，东临千岛湖经济开发区坪山工业园区和新安江水库，西南与千岛湖鼓山区块相接。规划用地总面积约为68.98万平方米。其中二期一批1.2.3地块，用地约14.78万平方米。二期用地约53.64万平方米。规划理念与发展分析

3.2规划理念

1、集约用地的理念

充分发挥土地潜力，节约用地；合理利用地形条件，满足城市各项设用地的使用要求。

2、经济发展的理念减少土石方及防护工程量，增加投资效益。

3、生态优先的理念保护生态环境，增强城市景观效果。

3.3、总体规划结构

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规划结构为“一轴、一心、一环、五组团”。

1.“一轴”东西连接鼓山、坪山的道路形成的城市发展轴。将坪山工业园和鼓山区块连接起来，为城市向丰家山纵深发展提供载体。

2.“一心”指以保留山体为主体的生态“绿”心。

3.“一环”：规划区内主要道路网形成了一个环，将几个居住组团串连起来。

4.“五组团”：围绕绿心的五个居住组团。在其中四个较大的居住组团中布置了组团级公共服务设施，在绿心东北部的居住组团中还布置了居住区级公共服务设施。

3.4、二期总体规划用地布局

1、二期总体布局：居住用地规划区内居住用地主要包括二类居住地、居住生活设施用地、幼儿园、小学等。总用地面积42.36万平方米，占建设用地72.14%。其中：二类居住用地（R21）面积为34.76万平米，根据规模和用地情况可为4个组团和一个邻里单元。每个居住组团中心布置一处组团级公共服务设施用地（R22）。主要包括组团级的商业、服务、邮政、居委会、社区服务等，总用地面积为0.46万平米。在4个组团中心都配套一所幼儿园（R22），用地总面积为0.95万平方米。安排小学一所（R22），用地面积1.56万平方米。在4个组团中心均安排一处组团级绿地。用地面积.61万平方米。商住混合用地（C/R）：主要以居住为主，兼有商业、娱乐、旅馆等，面积分别为4.63万平方米。

2、公共服务设施公共服务设施总用地面积1.44万平方米，

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占建设用地面积2.45%。在“绿心”东的居住组团中心，集中布置超市（C21）、菜市场（C26）、文化设施和体育设施（C36/C41）。其中超市用地面积0.31万平方米，菜市场用地面积0.32万平方米，文化与体育混合用地面积0.48万平方米。

在一期用地南部、靠近工业用地部分，布置一处菜市场，用地面积0.33万平方米。满足一期居民基本生活需求。

3.公交首末站：公交首末站（U29）在一期安排一处公交首末站，除用于公交首末站外，还用于旅游巴士中转，保证旅游集散的功能。用地面积0.44万平方米，比例0.75%。

4.公共绿地公园用地（G11）一期南入口山体建议作为公园建设。（规划范围外用地，面积为1.84万平方米）。防护绿地（G22）主要为挡土墙绿化，南部工与居住用地之间的防护地。面积为4.79万平方米。占建设用地比例12.42%。生态绿地（G3）主要为规划范围内不宜建设的山体，作为生态绿地保留。用地面积为9.70万平方米。

5、道路广场用地：

道路广场用地总面积9.69万平方米，占建设用地比例16.506%。

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