田新麦田房产网络营销论文 - - 3

邯郸职业技术学院经济系毕业设计

随着电子信息技术日新月异以及互联网的出现与迅速普及，运用现代互联网技术进行市场营销已成为房地产中介营销的重要方式，但是网络营销渠道的开拓给房地产中介企业带来机遇的同时，也不可避免地与传统营销渠道产生冲突，并出现了一些与传统营销渠道不同的新问题。本文主要以北京房产中介公司运作网络营销模式过程中存在的发布房源吸引力不够、网络营销效率低下、网络营销与传统营销模式结合度低的问题以及其原因进行研究，进而完善麦田房产网络营销模式，促进网络营销与传统营销相结合，以提高企业核心竞争力。 关键词 麦田房产； 网络营销； 中介公司

目 录

1 绪论 ................................................................................................................................................ 2

1.1研究背景、目的和意义 ...................................................................................................... 2 1.2研究思路和方法 .................................................................................................................. 2 2网络营销的基本概念与特点 .......................................................................................................... 3

2.1网络营销的基本概念 .......................................................................................................... 3 2.2网络营销的特点 .................................................................................................................. 3 3 目前“麦田房产”网络营销现状与存在的问题 ......................................................................... 3

3.1 “麦田房产”网络营销的运营现状 ................................................................................. 3

3.1.1该企业的背景概况 .................................................................................................. 4 3.1.2目前北京“麦田房产”公司网络营销的运用方式 .............................................. 4 3.2目前麦田房产网络营销存在的问题及原因 ...................................................................... 6

3.2.1发布房源的吸引力度不够和原因 .......................................................................... 6 3.2.2网络营销效率低和原因 .......................................................................................... 7 3.2.3网络营销模式与传统营销模式结合度低及原因 .................................................. 8

4 麦田房产网络营销的对策与建议 ................................................................................................. 9

4.1 通过门户网站、专业网站及自建网站在网上对房源进行宣传加强房源吸引力 .......... 9

4.1.1创新型网络营销策略 .............................................................................................. 9 4.1.2深化网络营销的理念 ............................................................................................ 10 4.2提高网络营销效率 ............................................................................................................ 10

4.2.1加强房地产营销人员的专业知识培训 ................................................................ 10 4.2.2加强信息化建设投资 ............................................................................................ 10 4.3加快网络营销模式与传统营销模式的整合 .................................................................... 11

4.3.1房源拓展渠道的整合 ............................................................................................ 11 4.3.2宣传模式的整合 .................................................................................................... 11

5结论 ............................................................................................................................................... 12 致 谢 .............................................................................................................. 错误！未定义书签。 参考文献 .......................................................................................................................................... 13

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1 绪论

1.1研究背景、目的和意义

网络营销是企业整体营销战略的一个组成部分，是以实现企业总体经营目标所进行的，以互联网为基本手段营造网上经营环境的各种活动。笼统地说就是以互联网为主要手段开展的营销活动。而房地产中介网络营销是利用计算机网络技术，现代通讯技术以及数字交互媒介平台进行房地产中介服务的网络营销活动。本论文的研究目的是希望能够通过本次链家房地产中介公司为对象的研究，结合实习情况并找出链家房产中介公司在北京地区网络营销现状中所存在的问题，解决问题。以达到提高其网络营销效率，获得顾客的认可。意义在于通过对链家房地产中介公司在北京地区网络营销策略的研究，能够降低其营销成本，赢得更多客户资源，增加企业与客户的互动性，改善其网络营销经营模式从而促进该企业的发展，可以提供给一些相关企业有用的资料

1.2研究思路和方法

运用网络营销的相关知识，对通过实习所了解的麦田房产的网络营销现状及其问题进行介绍。文章的重点是以现状和问题为依据，对产生问题的原因进行深入研究，并针对原因提出了自己的几条改进对策。全文共分为六个部分，第一部分为绪论，在这一部分中主要阐述选题背景和意义；第二部分主要介绍网络营销的概念与特点；第三部分主要是就现状找出问题及原因；第四部分针对问题的原因提出几点建议；第五部分是对全文工作进行总结。

具体的实施情况如下：

（1）收集该公司原有的资料，结合公司现状，分析其现有的状况。

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（2）在实习过程中熟悉网络营销策略的实施过程，在工作中通过具体的事例来调查网络营销策略的实际情况，发现麦田房产北京地区网络营销策略的问题。 （3）从网络、图书馆、杂志中收集资料，进行相关的分析。

（4）针对系统中存在的问题与不足，提出相应的解决对策。总结发现及解决麦田房产网络营销策略存在的问题的重要意义。

2网络营销的基本概念与特点

2.1网络营销的基本概念

网络营销基本概念：是指以国际互联网络为基础，利用数字化的信息和网络媒体的交互性来辅助营销目标实现的一种新型的市场营销方式。简单的说，网络营

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销就是以互联网为主要手段进行的，为达到一定营销目的的营销活动。

2.2网络营销的特点

（1）成本优势。相对于高投入高产出的传统营销模式，网络营销的运营成本较为低廉。

（2）覆盖优势。网络营销的覆盖面广。传统模式都是指向区域性，而网络则是全球性的。也就是说使用这个渠道可以接触到全国乃至全世界的消费者。由于网络信息的极大化和充实性，可以让经销商发布更多的产品信息供消费者进行选择。

（3）更高效的消费便捷性,物流快捷，时效性高。可以让消费者通过企业的官网进行下单购买，由企业提供一站式服务，其便捷性是传统模式无法比拟的。 (4)新技术满足消费者新需求.传统的渠道模式受限于地理位置和供货渠道，消费者接触的产品一般来说都比较少，没有多少选择的余地。网络营销则可以跳出这个圈子。由于消费群体的年轻化，比起老一辈的消费习惯，他们更崇尚个性化和定制的产品，另外也有利于产品的细分。 网络营销可以通过更多的技术化操作，比如网络视频介绍、网络游戏等等来让消费者进行实时的互动体验，让他们进行购物的选择【2】

3麦田房产网络营销现状与存在的问题

3.1 “麦田房产”网络营销的运营现状

网络营销作为一种新型的营销模式冲击着传统的店铺营销模式，但是传统的

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店铺经营是必不可少的经营渠道，网络经营是在目前店铺这类传统经营渠道上的延伸和补充。该企业目前是网络营销与店铺营销结合的经营模式，这使该企业得

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以全方位的控制营销渠道。3.1.1该企业的背景概况

麦田房产是目前中国本土最具影响力和发展潜力的优秀房产经纪服务商之一。成立于2000年,是一家专业从事经营 各类型住宅、写字楼及商铺等物业买卖居间及金融业务担保服务的民营企业，系中国经济百强企业，福建省品牌企业，旗下拥有福州麦田房产代理有限公司、厦门麦田房产代理有限公司、北京麦田房产经纪有限公司及福建麦田担保有限公司,现已在福建、北京和厦门三地拥有400多家直营连锁分店，员工4000多人，麦田的规划是2016年直营门店突破3000家。 麦田自成立以来一直秉承“持续发展，同享丰收”的经营理念，不断引领行业向健康发展，在行业内首先掀起“不赚差价，不炒楼”的诚信服务宣言，不仅开创了中国本土房产经纪行业独树一帜的商业模式，而且创建了房产经纪行业的优质服务标准，成为房产经纪业中规范、专业的代名词。

麦田始终奉行 “心怀感恩、永不抱怨，成人达己、自强不息”的价值理念，公司将在5年之内陆续进驻中国内陆的其他大中城市，逐步形成覆盖中国大陆大中城市的战略布局，并致力于成为中国最具规模与实力的房产服务公司。

2009年以来，麦田不断完善福建地区及邻近华南市场、北京市场，我们力争利用3年时间在北京拓展100家分店,在福建拓展200家分店,将通过系统化各项流程改造，完善管理系统，强化人力资源及人才模式研究来共同打造强大稳定的麦田基业。

3.1.2麦田房产网络营销的运用方式 1.搜索新上房源

房源是决定房产中介生存与发展至关重要的因素之一。只有多渠道的拓展优

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质房源才是房产中介的生存之道。麦田房产要求每个工作人员每天至少在外网上寻找到一条个人房源信息，在房东同意的情况下，再把房源详细信息录入该企业内部系统，然后这个新入的房源信息就是麦田房产所有房产经纪人所共享的信息资源。正是通过这个方式，每个房产经纪人每天都可以在内网系统上查询到大量的新上房源。另一个拓展新房源的方式是直接排查在内网系统中已经存在的房源信息。由于内网系统中存在着大量已被出租的房源，但是是否租约到期，或者房东是否准备卖房，这样的潜在房源就需要工作人员与房东沟通，进行房源信息排查，及时发现可利用房源。工作人员在排查新房源的同时，留意是否有之前忽略的未被租掉或卖掉的闲置房源，此类房源也是关注对象之一。 2.筛选房源

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在获取新上房源之后，便需要筛选重点关注房源。首先，麦田房产的每位房产经纪人都有其所属门店，每个门店都有其相对应的经营范围，对于新上手的房产经纪人，可以重点关注自己所属区域的新上房源，而对于经验丰富的房产经纪人则可以把重点关注的房源区域逐步扩大。然后便是把关注房源记录在个人的房源本上，再对这些房源做出进一步的筛选。每天筛选出的优质房源便发布到外网上来吸引客户。进一步筛选的过程需要房产经纪人对客户所浏览的网站和点击量进行统计，明确客户目前所感兴趣的房源。或者在内部网络系统中获取消费者资料，进一步沟通了解，打入目标客户群，获得更加具体化的需求信息，才能对市场需求做出及时的感知与反应。从而房产经纪人把那些顾客感兴趣，性价比高的或者具有稀缺性的优质房源作为自己筛选房源的最终成果。筛选过的房源中可能出现焦点房源，这种便是热门抢手房源，类似这样的房源可以在多个房地产网站进行发布，形成聚焦房源。 3.发布房源

发布房源时，需要房产经纪人对现有的房源信息重新整合加工，和附加额外信息。优质的房源只有配上真实详尽的描述，分析其目前市场稀缺性等备受关注的特点，让其涵盖丰富的信息量，同时拥有清爽美观的版面，以及该房源真实的室内照片，外加吸引人的标题，才能在众多竞争者中脱颖而出，增加客户每日点击量，提高自身的竞争力。这样的方式让客户全方位、多角度的全面了解了房源信息，弥补了传统店铺营销模式的不足。通过发布高质量的房源信息，增加客户点击率，在高点击率的基础下，才能保证不断增加客户量，这样也提高了工作效率。 4.刷新房源

房源的点击率与客户搜索后房源的搜索排序密切相关。一旦房源发布，该房源当日搜索排序是在靠前位置。随着时间的推移，最新发布的房源搜索排序便会后移，这就需要房产经纪人及时刷新房源。刷新过的房源排序便会相应靠前。由于目前收费网站每天的刷新量有限，所以需要工作人员按时并且有计划的刷新，掌握刷新技巧十分重要。而且，现如今许多客户开始关注房源的最新刷新时间来推测房源信息是否过期，以免浪费时间打无谓的电话。所以从客户角度出发，及时刷新房源与拓展到更多客户得息息相关。 5.通过内网系统拓展客户

许多房产经纪人通过网上发布房源的方式拓展客户，一旦客户对发布的某一房源信息感兴趣，便会通过网站上提供房产经纪人的联系方式主动联系房产经纪人来获取进一步的信息，通过这种方式成交的业务占了80%左右，由于是客户主

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动联系房产经纪人，所以此类客户相对比较诚心，并且是在对发布房源感兴趣的基础上来咨询的，成交几率相对较大。另一种方式是，房产经纪人在内部网络系

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统上主动联系客户。由于麦田房产规定每个房产经纪人最新拓展到的客户都必须录入系统，此时的客户是属于该录入者的私客，其他房产经纪人无权查看私客的具体资料，若十天过后此私客仍未有成交房子，私客就沦为公客。此时，麦田房产所有房产经纪人对此客户信息有共享权，任何房产经纪人一旦有合适的房源都可以主动联系此客户。对于此客户来说，获得了麦田房产所有房产经纪人的实时关注，能够在短时间内成交的几率大大提高。而麦田房产通过这种内部竞争的方式，大大提高了服务质量和成交效率，同时在同行业中，也提高了竞争力。 6.该企业管理层通过网络实时监控

随着网络根据企业内部需求而设置，其规模和功能符合了企业发展的需求。麦田房产管理层通过内网查看工作人员及时输入的工作进展信息，对工作人员做到实时监控，同时对网的统计，能够了解每个房产经纪人的每天的发网数量，刷网情况，以及客户点击量，也能够了解每个分店的总体经营进展。由于网络的存在，从细节到总体，管理层都可以了如指掌，管理层能面面俱到的对该企业进行统筹管理。[6]

3.2麦田房产网络营销存在的问题及原因

房地产中介公司运用网络营销相对于传统的市场营销有着许多无法比拟的优点，但是目前网络营销作为一种新生事物还存在着种种的不足，给 “麦田房产”中介公司带来了严峻的挑战，具体表现在如下几个方面： 3.2.1发布房源的吸引力度不够

麦田房产主要通过各大房地产网络平台发布房源，如安居客、搜房网、58同城等。而客户对麦田房产发布房源的点击率反映了房源在网站的曝光量，直接影响客户的来电咨询量，是影响最终成交量的重要因素，也是评价发布房源吸引力度的重要指标。以麦田房产在搜房网上的点击率为例，搜房网最新推出的120/80版本（每个房产经纪人每日可在搜房网上最多发布80条新上房源，并且最多可刷新120条房源）麦田房产2013年2月发布出租房源的每日平均点击量为41.6次，发布买卖房源的日平均点击量97.2次，而搜房网上出租房源每日平均点击量为42.0次，买卖房源每日平均点击量为95.8次，可见麦田房产的出租房源的点击量低于网站平均日点击量。说明麦田房产在租房方面的房源曝光量较低，同时也反映发布房源本身的吸引力度不够。对于房源吸引度较低的原因分析主要有以下几方面：

首先是创新不足，标题的吸引力度不够，只有新颖创意的标题才能在众多类

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似房源中脱颖而出。其次是缺乏富有创意的公关活动，创意性的公关活动能够让客户加深对该公司映像，提升公司知名度，客户选择房源时更倾向于选择知名度大、可信度高的公司网店。而麦田房产很少有创意性的网络广告宣传或公关活动。

其次决策者对网络营销的理解不够深入。点击量低的另一原因是推出的房源无法满足消费者需求，以及发布房源的网络平台与消费者相应选择的网络平台无法契合。目前不同层次的消费群体选择不同层次的房地产网络平台，而90%对高端房源的需求者则选择安居客这类付费登录网站，所以在搜房网这类主打中低端

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房源的网站上发布高端房源的点击量往往较低。麦田房产目前主要利用搜房网络平台，少数经纪人开通安居客这类付费平台，而公司规模覆盖整个北京，包括了园区、新区等拥有众多高端房源的地区。麦田房产对网站的开通等投资力度与公司规模不符，和决策者对网络营销的理解不够深入有关。随着房地产业向理性化方向发展和房地产市场竞争的日益激烈，目前房地产营销已从过去的“消费者请注意”模式，向“请注意消费者”模式转变，房地产行业已经进入买方市场。随着信息浪潮的席卷，全面引入4C即消费者需求、成本、便利性、沟通理论。网络对房地产营销组合进行了再次深入的调整和整合，这是房地产企业取得竞争优势的关键因素之一。[8] 只有决策者深入理解网络营销，不断关注客户需求，才能加大网站投资力度，使得房源针对目标客户群，提升房源相应吸引度，取得良好的营销效果。 3.2.2网络营销效率低

通过网络营销的最终目标是完成交易。以2012年2月麦田房产的租赁数据为例，对于每个房地产经纪人来说，客户从点击网店页面，然后来电咨询，最终形成私客（约看过房源的客户）的占平均点击量的7.4%，即麦田房产每个房产经纪人平均每天拓得3位客户，并且至少带看房3次。约看房的私客中最终促成成交的占平均每月看房次数的9.2%，即麦田房产每个房产经纪人一个月中需要带看房近一百次左右，形成最终成交的是9套房源。通过数据可见麦田房产网络营销效果建立在房产经纪人大量的劳力基础上，需要发布大量的房源，以及形成大量的带看房次数才能获得最终的营销业绩。麦田房产每月的成交率较低，网络营销效果不佳的原因主要有以下几点： 1.缺乏有效评估网络营销效果的手段

企业对于网络营销效果的评估需要建立更加全面的监控机制和相应的工具，评估网络营销进展和成果不能单靠浏览页面的人数及成交次数等作为评估指标，这样无法深入了解客户心理，参考指标应该更加多样化，合理化，加强实行客户反馈工作。[9] 企业应该注重客户对网站的反映，对网站的评估指标做出系统的数据分析，深入探讨如何提高网络营销效果，并且根据客户的实际需求，不断调整网络营销策略。

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2.网络营销费用不足

目前麦田房产对于利用网络开展营销活动具体的费用是多少仍没有一个准确的概念，潜意识认为可有可无，不愿意花太多的钱。麦田房产在房地产网络平台上发布的房源信息大量集中在对房源文字描述和图片展示上，网页制作过于单调，吸引力度不够，利用互联网服务项目也不够丰富，没有开发特色化的差异性服务，使得网络仅仅充当交易双方的信息桥梁，无法使消费者仅仅通过网络就做出购买决策。但是，随着网络技术的日新月异，网站需要经常更新维护，如今有的企业运用了最新的三维虚拟显示技术，满足了客户多变的需求，让其足不出户便能最大程度上全面了解房源的真实情况，该公司不得不在网络上加大投资力度。只有不断的维护网站，保持较高的水准，才能让网站拥有吸引力，取得良好的营销效果。

3.对专业人才开发力度不够

目前看来，麦田房产存在两类经纪人，一类是通过网站得到大量客户，但是缺乏房产经纪人专业的沟通技巧等，最终营销成果不理想，另一类则是拥有较高的销售技能的房产经纪人，却从网站上拓得相对较少的客户，最终的营销成果也不理想。这便形成了营销人员缺乏相应的网络技术知识，而网络技术人员很少了解房地产销售技能，使得网络人才与房地产人才的交集人才少之又少，这就让网络技术与房地产营销相互融合产生了障碍。所以，麦田房产想要深入发展网络营销，就要抓紧培养专业人才，充分利用现有人力资源。不单单重视管理者的技能水平，同时要提高房地产经纪人的综合素质。企业应加大对市场人才开发力度，及重视企业员工专业培训，增加综合性人才的数量。 3.2.3网络营销模式与传统营销模式结合度低及原因

虽然随着网络的普及，越来越多的人选择网络来满足购房、租房的需求，但是仍有相当一部分客户群体选择了传统的门店服务模式。目前麦田房产司由于对网络的大力发展，削弱了店面的覆盖密度。根据统计，其最终成交客户来自网络的占了80%，来自门店的占了10%，其余是老客户介绍；90%的房源信息是通过网络获得，仅有少部分房源信息来自房主的到店登记。由此说明麦田房产相对重视网络客户群，而减弱了到店客户群的开发。而目前仍有相当一部分客户群体选择就近的房屋中介公司登记房源或者寻求购房、租房的帮助，这一部分客户正是小型中介机构的主导客户群体。北京的小中介分布范围极广且比较密集，几乎每个小区附近就有一家小型中介门店。据有关部门统计，北京排名前十的品牌中介门店数量约占中介门店总数的30%，市场份额约占总市场的40%，另外的60%的市场份额由中小型中介占据。中小型房产中介以拥有某一特定小区的大量优质房源为竞争优势，而麦田房产则以房源的覆盖范围广泛为优势。相对于某些小型中介来

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说，此种情况下，造成了麦田房产缺少对某个小区拥有针对性房源的局面。面对选择某一特定小区的客户时，小型中介常以房源的多样性、高性价比为特点吸引客户，便大大削弱了该企业的竞争力。[10]

目前，有部分急于购房、租房的客户选择了传统门店服务模式，他们以看房方便为目的，往往直接寻求目标地段附近中介的帮助。由于这类主动到店的客户的需求心理相对急切，所以其成交机率大大高于网络客户的成交机率。据麦田房产2013年2月份租赁类数据的统计，对于每个房产经纪人来说，到店客户的成交率为39.3%，即该月选择到店的每10个客户中，就有4套房源成交，而网络客户的成交率仅为9.2%。另外，网上获得的房源信息也可能是虚假房源，并且不能够充分掌握房源的具体情况，进一步阻碍了对这类房源的推销，往往会造成房源描述与真实情况不符的情况，使得客户产生不信任感。而到店登记房源的房主通过与房产经纪人的当面交流，增加了信任感并且加深了映像，同时房产经纪人能够深入了解房源信息，并且可以获取更全面的房主需求信息。如果能够经过房主的允许，利用传统的亲自看房的方式，切身体验房子周边情况与内部装修，通过视觉感官才能充分了解房源的真实情况。在获得房主信任且充分了解房源信息的基础上，有利于拓展今后的议价空间。由此可以得出，选择门店服务模式的房主能够带来更为优质的房源，麦田房产在大力发展网络营销的同时，应该紧密结合传统门店营销模式。

造成这些问题的主要原因还是网络营销模式的市场接受度有限。一方面是网络营销方式主要针对年轻消费者，而对于许多不熟悉网络操作的年长的消费者，无法习惯这种网络营销模式，他们往往会选择到店来了解所需的信息。另一方面是网络虚拟与现实的矛盾。网络虽然可以全方位的展现房地产的外型，向消费者提供理性购买的依据，但是无法向消费者提供亲身体验。而现场综合感受对房地产这类特殊的商品来说非常重要，即使房地产本身的条件符合消费者需求，但是消费者可能因为窗外的视野，甚至是隔壁邻居而放弃购买。这种消费习惯和购物心理已经根深蒂固了，完全的网络消费、交易的全新消费方式还有待培养。

4 麦田房产网络营销的对策与建议

4.1 加强网站建设提升房源吸引力

4.1.1创新型网络营销策略

创新是营销的根本，麦田房产只有不断创新，在众多竞争者中脱颖而出才能应对瞬息万变的房产中介的网络市场。麦田房产要不断关注客户的最新需求，并且开发客户的潜在需求，从客户角度出发，在此基础上做出适当的创新，提供个

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性化的特色服务。现如今，顾客渴求变化，有强烈的好奇心，喜欢创新，这些对个性化的定制消费提出更高的要求。所以，从事网络营销的麦田房产想要获得成功，不得不认真思考消费者需求的差异性，从房源构思、设计、宣传、包装、销售整个过程针对不同消费者的特点，做出定制化的一对一服务。差异化服务是企业提高客户忠诚度的有力工具。同时根据市场需求变化，麦田房产需要很多富有创意的网络公关活动，来提升麦田房产企业形象以及扩大麦田房产的网站知名度，来获得客户的广泛关注，促进销售业绩。 4.1.2深化网络营销的理念

当消费者的个性需求越来越明显，就要求企业加强与消费者的沟通，把以前的单向促销房地产行为变为双向沟通，本质是寻找消费者更易接受的促销方式，通过互动与沟通等方式，将企业内外营销不断整合，把顾客和企业双方利益无形

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的结合在一起。 目前以麦田房产企业利润为出发点的传统营销理论即4P组合，即产品、价格、渠道和促销可能落伍，应该强调4C组合。随着麦田房产公司与消费者的网络互动，能够更加详细了解消费者的潜在需求，最终促使麦田房产经纪人有选择性的在不同网络平台发布有针对性的房源。由此决定的营销决策过程是一个双向链，能够进行有效及时的交流沟通。

4.2提高网络营销效率

4.2.1加强房地产营销人员的专业知识培训

在服务营销行业中，人员是关键要素。员工是联系客户与房东的纽带，服务的质量至关重要，所以麦田房产应更加注重对工作人员的选择、培训、管理。首先企业应该对刚入职员工进行道德教育，房地产中介中经常出现欺诈行为，而要使企业能够长远的发展，诚信便是首要问题。只有从企业内部抓起，进行思想教育，并且相互监督，一旦发现存在欺诈行为应及时做出相应惩罚。然后再进行专业技能培训。专业知识的培训既要包括销售技巧的培训，又要包括网络技术知识的培训，例如，沟通技巧的培训，以及如何制作网络页面培训来增加点击率，带看房的技巧培训，电话营销培训等。基本专业知识能够使房产经纪人综合素质得到迅速提升，加强了专业度与可信度，真正开发综合性的人才。[12] 4.2.2加强信息化建设投资

链家实施网络营销，必然要进行企业信息化建设投资。互联网的发展为链家提供了良好的机遇，但是资金问题是链家长期面临的问题，而企业资金是为了企业的生存与发展服务的，企业为网络营销而进行的信息化建设投资也是关系到企业长远发展和潜在生存危机的重大问题。链家可以根据自身的具体情况，在信息

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化建设上合理投资，并对网络营销制定长远的战略规划。并且结合自身的资源和优势，与自身的生产经营管理紧密结合，为自己度身定做面向网络的发展战略。

4.3加快网络营销模式与传统营销模式的整合

传统营销模式是在显示状态中直接接触的一种交易模式，而网络营销模式是

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一种在信息技术支持下在网络这中虚拟环境中进行的间接交易。这两种营销模式各有利弊，只有两者相互配合，取长补短，才能使得麦田房产提高其效率，资源得到合理配置，增强竞争力。

企业营销目标的实现是包括进行市场调研、确定营销组合、完成销售和售后服务的过程。网络营销的出现就为传统营销过程中的局限性提供了弥补的工具，使得传统营销过程中的每个环节更加紧密的联系在一起，最终的营销目标得以更加容易与迅速的实现。[14] 4.3.1房源拓展渠道的整合

房源拓展是充分掌握房主个人信息以及房地产本身的具体信息，是麦田房产赖以生存的根本，这是链家进行市场营销必不可少的环节。传统的房源拓展渠道主要是等待房主到店登记、发传单、走访等方式获得房源的具体信息，这需要链家投入大量的人力与财力。而网上只需投入少量的人力与财力就能获得相应的需求信息，但是网上参与者的房源具体信息难以充分掌握，也可能存在虚假的个人房源，从而阻碍了链家的营销计划，只有把两种方法相互结合，才能真正提高拓展房源的效率。链家可以通过网络渠道获取房源的基本信息，然后利用传统渠道得到房源的具体信息。通过这种方式才能用较低的成本得到丰富的信息资源，同时也能减少信息误差。链家应该充分利用他们各自的优缺点，得到完整信息，为链家的营销发展打下坚实的基础。这样合理利用企业资源的方式，降低运营成本的同时，使得企业的竞争力得到有力的保障。 4.3.2宣传模式的整合

顾客往往趋向于选择知名度大和有良好品牌形象的房地产公司进行网络交易。而一个有着品牌优势的房地产公司是吸引客户进入企业专有网站的前提基础。这就需要麦田房产通过一系列营销活动打造自己的强势品牌，树立在客户心目中的行业领先形象。麦田房产企业网站的知晓和品牌的建立，只有通过传统营销方式才能得以实现，麦田房产公司应该借助传统营销媒介建立品牌形象，利用传统营销手法引导消费者进入网站。公司可以通过传统营销模式实现 “口碑传播”，使得麦田房产企业品牌的美誉度潜移默化的提升，其影响力更加深入人心。同时网络广告也是提高品牌知名度、客户信任度和忠诚度的强有力的方式。通过网络广告吸引大众，由此产生的客户百分比，在网络营销环节中越来越重要。并把企

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业的形象与网站结合起来，吸引正真有需求的消费者，以免虚耗宣传资源。而网络虽然不能代替现场看房，但能为消费者提供丰富的信息，包括房源的价格、位置、周边环境等。所以网络营销的目标至少在目前应定为提供信息，而实际交易还是应在传统渠道。

网络营销模式是对传统营销模式的补充及加强，传统营销模式是网络营销模式必不可少的前提，将两者相互结合，进一步完善企业目前的营销体系，为麦田房产带来实实在在的收益，才是未来麦田房产营销活动的发展方向，为麦田房产未来的发展打下坚实的基础。[15]

5结论

本文是经过三个月的实习调查，在阅读大量文献资料和调查研究的基础上，运用所学的营销学的理论具体研究了麦田房产在北京地区的网络营销，主要在以下几个方面提出了个人观点并得出了相应的结论：

（1）对麦田房产北京地区的网络策略进行了深入的了解，根据其销售的状况介绍了麦田房产北京地区的网络营销策略现状。

（2）通过专业知识的运用提出了对麦田房产在北京地区网络营销的改进与修正。

通过本文的写作，深切了解到网络营销对企业的重要，网络营销一个企业营运环节中非常重要的一步。通过本文希望完善后的网络营销策略能使麦田房产在北京地区的销售状况上更进一步，并可以为我国房产中介行业提供参考

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参考文献

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邯郸职业技术学院经济系毕业设计

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