浅议破产管理人对待履行租赁合同的解除权

浅议破产管理人对待履行租赁合同的解除权

浙江中圣律师事务所 何俊

【摘 要】《企业破产法》赋予了破产管理人对待履行合同的特别解除权。但实务中管理人对破产申请受理时尚未履行届满的房屋租赁合同行使解除权时，往往因承租人利益受损且难以得到赔偿而受到承租人的对抗，致使债务人财产的管理和破产财产的变价程序不能顺利进行。本文针对此类问题，就破产管理人对待行房屋租赁合同行使解除权的合法性进行分析总结、对管理人正当行使解除权的程序问题进行讨论，并对管理人作出解除租赁合同中的价值权衡进行简单解析，最后对合同解除后承租人利益填补的问题和管理人的应对思路作了简单探讨。 【关键字】企业破产；租赁合同；管理人；合同解除权；损害赔偿；破产债权

某县某公司以企业明显丧失偿债能力，不能清偿到期债务为由向人民法院申请破产，人民法院予以裁定受理并依法为其指定了管理人。管理人在接管债务人财产的过程中，发现其中有大量房屋对外出租，租赁期限截至破产受理裁定之日尚有半年至数年不等。管理人为方便破产财产管理及有利破产财产变价，向各承租人提出解除租赁合同，但部分承租人以租金已缴足及租赁物新经承租人装修等理由拒绝腾空或提出高额补偿要求，致使管理人与承租人之间关系紧张，破产财产管理变价工作陷入停滞状态。

前述案例中的问题，在较多企业破产案里管理人于接管债务人财产的过程中都会碰到。因债务人在申请破产之前，往往由于陷入经营困境而一方面生产规模缩小甚至生产停顿、一方面大量房屋空臵，因此将空余房屋出租取得租金便成为企业在申请破产前常见的一种自救手段。而《中华人民共和国企业破产法》（以下简称《破产法》）赋予管理人在企业破产案中特殊的合同解除权，管理人在面对这种情况时也倾向于解除租赁合同以便于管理租赁房屋以及保持和提高租赁房屋的变价价值，但实务中承租人常因其利益受损而与管理人解除行为对抗，反而不利于破产程序的顺利进行和债权人的整体利益。因此需要就破产管理人对待履行房屋租赁合同行使解除权的合法性、正当性进行一些探讨。

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一、管理人就租赁合同行使解除权的法律依据

合同解除权是合同当事人依合同约定或法律规定而享有的解除合同的权利。《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行主要债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”《合同法》上述规定即分别为约定合同解除权、法定合同解除权。

破产管理人对于破产企业作为当事人的合同的解除权，应属于《合同法》第九十四条第一款第（五）项所列情形，即由《破产法》第十八条规定的情形：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。”仅从该条规定来看，管理人可以解除的合同只需满足两项条件：其一，合同是在破产申请受理前成立；其二，合同双方即债务人和对方当事人均未履行完毕。

因此单就法律规定而言，管理人就租赁合同行使解除权只需依据两点：其一，租赁合同是在债务人的破产申请被人民法院受理之前成立；其二，租赁合同双方均未履行完毕。其中对于第一点，对于在破产申请受理之后才接管债务人财产的管理人，有解除需要的租赁合同无疑都是在破产申请受理之前由债务人与承租人订立并成立的。而对于第二点，常有承租人以租金已足额缴纳、承租人已履行合同义务为由提出异议，但租赁合同具有继续性的重要特点，交纳租金只是承租

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人的主要合同义务而非全部合同义务，承租人尚有保管租赁物、返还租赁物等主要义务以及通知的附随义务等等，因此在租期届满承租人返还租赁物之前，承租人始终处于履行租赁合同的过程中；同样债务人将租赁物的占有、使用权利让与承租人，也是处于履行租赁合同的过程中。因此根据《破产法》第十八条的规定，管理人有权继续履行或单方解除成立于破产申请受理之前、租期尚未届满的租赁合同有其法律依据。

二、管理人就租赁合同行使解除权的程序问题

虽然管理人根据《破产法》有权继续履行或单方解除租赁合同，但该解除权的行使必须是正当的、符合法律程序要求的。《合同法》对于当事人行使合同解除权的一般要求，是把“通知”作为解除合同的法定程序：《合同法》第九十六条第一款规定：“当事人一方依据本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”。因此“通知”是行使解除权的合同当事人在解除合同时的必经程序和法定义务。此外根据《合同法》第九十六条第二款的规定，如果在法律、行政法规另有规定必须经过批准、登记手续才能解除合同的，则当事人除了要通知对方以外，还要按照法律或行政法规的规定办理批准、登记手续才能产生解除合同的效力。

《破产法》相对于《合同法》，其中对合同的相关规定属于特别的规定。因此《破产法》第十八条在赋予管理人特别的合同解除权的同时，也为管理人设定了程序上的特别便利：管理人既可以以“通知”对方当事人的积极方式解除合同，也可以以破产申请受理后两个月“不通知”对方当事人或收到对方催告之日起三十日内“不答复”的消极方式解除合同。因此管理人在就租赁合同行使解除权的过程中，并不受到《合同法》的通知义务的约束，程序上的要求相对较低。

但是民商法律中的“通知”，并非仅指明示方式的书面通知，亦

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可以包括以实际行为作出的默示表示。自破产申请受理之日起的两个月内或收到对方当事人催告之日起三十日内，即便管理人未明示通知或答复继续履行合同，但却有诸如接受对方当事人新缴纳租金的情形，则根据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》（试行）第六十六条“一方当事人向对方当事人提出民事权利的要求，对方未用语言或文字明确表示意见，但其行为表明已接受的，可以认定为默示”的规定，属于管理人决定继续履行租赁合同而放弃解除权的情形。

此外在企业破产实务中，租赁合同的对方当事人即租赁债务人房屋用于生产经营等用途的承租人相对于专业性较高的管理人，对于《破产法》等法律法规中适用于破产案件的特别规定的了解程度明显是较低的。承租人可能基于“买卖不破租赁”等传统、普遍的法律观念，简单地认为即便是租赁物因破产财产变价处臵而由第三人买受的情况下，租赁合同亦可继续履行。因此在破产申请受理甚至管理人接管债务人财产之后，部分承租人都不会意识到租赁合同有解除的可能性。承租人对法律可能的认知缺陷虽不阻碍管理人依法行使合同解除权，但会带来承租人因合同解除所受损害更加扩大、承租人拒绝履行腾空退还租赁物义务等不良后果，形成对债权人整体利益的不利益、造成对破产程序和管理人自身工作的阻碍。

综上所述，笔者认为虽然《破产法》第十八条的规定对于行使解除权的程序要求相对宽松，但出于正当性和程序效率、实际利益等方面的考量，管理人在确定要对租赁合同行使解除权的情况下应尽量选择积极的解除方式，即在法定的两个月时限内主动以明示方式通知对方当事人、明确地作出解除合同的意思表示为妥。

三、管理人解除租赁合同的价值权衡

《破产法》第十八条实际规定的是管理人对待履行合同的选择权，解除权只是选择之一，管理人也可以选择继续履行合同。如联合

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国国际贸易法委员会编著《破产法立法指南》所述，管理人在面对待履行合同时作出选择的目的系“使破产财产的价值达到最大化和减少负债，以及在重整的情况下，使债务人能够尽可能不中断地继续生存和营业下去”，则为实现目标将选择“利用那些有利于和有助于提高破产财产的价值的合同(包括有利于继续使用可由第三方拥有的关键财产的合同），而拒绝那些造成负担的合同或持续履约成本超过可从合同取得的收益的合同。”所以管理人对于接管的债务人待履行合同，必须就合同是“有利和有助”还是“造成负担或成本超过收益”作出价值权衡，以正确地作出继续履行或终止合同的决定。

根据《破产法》第四十二条、第四十三条的规定，因管理人请求对方当事人履行双方均未履行完毕的合同所产生的债务属于共益债务，对方当事人有随时从破产财产中得到清偿的优先地位。而根据《破产法》第五十三条，如管理人选择解除合同的，对方当事人只能以因合同解除所产生的损害赔偿请求权申报债权，且该债权一般属于无优先受偿权的普通债权。管理人所需要权衡的即是上述两种情况下形成的债务以及附随债务而得到利益的整体利弊。

从《破产法》第十八条第一款规定的通知或答复时限、第二款后段规定的管理人继续履行合同的提供担保义务，以及《破产法》第六十九条第一款第（七）项规定的管理人继续履行合同的报告义务等《破产法》中的相关内容中也可以看出，《破产法》为管理人解除待履行合同设臵较为便利的操作程序，而对管理人选择继续履行合同则设臵了一些程序上和实体上的可能障碍。因此笔者认为，《破产法》立法上亦是偏向于鼓励管理人解除待履行合同、使债务人财产得以集中管理、保持财产总价值的稳定。换言之《破产法》并不鼓励管理人冒着共益债务扩大的风险继续履行合同以追求履行合同可能得到的利益，而是只要求管理人保守地维持现有的利益即可。

结合我国法律施行的客观现实和破产案件实务，应当认识到在市场经济法律秩序并不完善的大背景下，民商法律中追求的公平、诚信

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等价值并未充分实现。商事主体在订立合同的过程中，优势一方处于自身利益的考量总是会引导合同的权利义务约定趋向有利自身一方，致使合同的内容和合同的履行均存在一定的不公平。尤其在破产案件中，破产企业在申请破产之前，为自我挽救往往会主动放弃自身部分利益、甚至盲目地牺牲长远利益去争取与他人订立合同。具体到房屋租赁合同，实务中常见有陷入破产危机的企业为取得周转资金而不惜以较低的租金、较长的租赁期限将厂房出租的情形。这样的情况下，如管理人选择继续履行合同一方面租金收益低于正常水平；另一方面当租赁物作为破产财产参与变价处臵时，其上租赁合同的存在属于权利瑕疵势必影响到变价，可能导致短期内甚至始终无人愿意买受的情况，或导致价格偏低的变价结果。显然管理人将偏向于拒绝继续履行即行使解除权。

四、承租人的利益填补问题和管理人应对思路

实务中不可回避的一个问题是租赁合同的对方当事人即承租人的利益填补问题。传统民商法律中向来注重对租赁者特别是不动产租赁者权利的保护，除确立前述普遍为人熟知的“买卖不破租赁”规则之外，一般还给予租赁者同等条件下优先购买租赁物等特殊权利。究其缘由，盖因维持不动产的租赁使用权利的稳定，关系到租赁者生产、生活的稳定，可涉及其诸多方面的权利、利益。在企业破产案中，承租人租用债务人的房屋时，并不一定知悉债务人可能申请破产，如前所述也不一定知悉债务人破产后租赁合同可被解除的风险。承租人租赁房屋，一般都有用于经营获得利益的预期或者用于居住获得生活上的便利。承租人因合同解除所产生的损害，一般有直接损失和间接损失或可得利益损失；承租人虽然可就损害赔偿请求权向管理人申报债权，但实务中其债权一般只属于无优先受偿权利的普通债权，而普通债权的受偿比例在破产清算案中普遍较低甚至可能为零。因此在管理人单方解除租赁合同的情况下，转化为债权人的承租人的利益在现行破产法律制度下是明显得不到足够补偿的。

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从企业破产这一现象的根本分析，承租人的损失的来源实际和其他债权人并无二致，均是作为债务人的破产企业丧失了偿债（履约）的能力；承租人受到的损害与其他债权人无法受偿的债权本质上都是因债务人破产而受到的损失。因此就《破产法》规范企业破产程序、公平清理债权债务的立法目的而言，将承租人获得损害赔偿的权利列入破产债权是公平合理的。但承租人的损失也有其特殊性：其一，如果管理人选择继续履行租赁合同，承租人损失不会出现；其二，承租人对所租赁的房屋往往有（经出租人许可的）装修、改良、增加添附物等改造行为，以其自身财产对租赁房屋的价值增加有所贡献，受到的损害却只能以普通债权受偿。因此承租人往往不愿意、不配合管理人解除租赁合同，产生本文开始所举案例中典型的矛盾和冲突。

针对这一问题，笔者认为管理人应当从破产案件的全局利益出发，对所遇到的待履行租赁合同或可根据具体情况作出不同的处理。管理人在接管债务人财产之初，便应该及时收集待履行房屋租赁合同的情况，掌握每一件租赁合同的租金支付情况、剩余租赁期限、承租人对租赁房屋的资本投入情况等信息。管理人还应当及时将租赁合同可能解除的相关信息告知承租人，善意地劝阻承租人在破产申请受理后继续对承租房屋投入资本，以避免其将来不能受偿的损失扩大的后果。

而管理人在掌握前述租赁合同信息之后，或可根据破产案件的趋势，综合考虑是否继续履行合同。对于租金水平合理、剩余租期较短的合同，如租期可在预期的房屋变价时间前届满的合同，管理人不妨选择继续履行至租期届满，以避免扩大矛盾以及节约执行职务的成本；对于承租人未足额按时缴付租金的情况，管理人可径行依照《合同法》第九十四条第（三）、（四）项之规定通知承租人解除合同，并以对外债权清收的形式追索租金；而对于合同剩余租期较长的情况，管理人可以与承租人协商变更租期，将租期提前至预期的变价时间之前，而且可减免承租人的部分租金以抵消因租期缩短而给其带来的损

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失。管理人无论作出何种选择或决定，都应该在破产申请受理之日起两个月的时限内主动、明示地通知承租人，以确保合同解除权的行使在程序上的正当完备。而管理人选择继续履行合同的，无论是依原有合同继续履行或者变更合同后继续履行，依法均应向债权人委员会或者人民法院报告，在必要的时候还应取得债权人会议或者人民法院的许可。

而管理人作出解除租赁合同后遇到承租人抵触的，如果短期内无法通过协商或调解解决矛盾的，管理人不应一味地为缓和矛盾而妥协。管理人的职责所在是为债权人整体的利益服务；解除租赁合同后的承租人虽也可能成为债权人，但如果管理人对其过度让步，则可能构成对其将来债权的个别清偿，违背尽职义务且也属于无效的行为。一般而言选择协商或者调解虽然较民事诉讼（判决）程序高效，但在协商调解演变成拖延的时候诉讼以及判决的确定性效果足以弥补在程序效率上的劣势，况且在破产案件中受诉法院一般为破产案件的管辖法院，诉讼效率相对于一般案件或有提高。因此管理人在此情况下应当及时果断选择通过诉讼方式行使解除权及收回租赁房屋，以尽量保障破产案件的程序效率和资产变价中的效率利益。

【参考书目】

1、徐朋、李华玉：《破产管理人合同解除权的法理分析》，《人民司法》，2010年12期。

2、易民胜、林森才：《合同解除权的若干疑难问题研究》，《第三届中国律师论坛论文集（实务卷）》，2003年。 3、王欣新、余艳平：《论管理人对待履行合同的选择权》，《第二届中国破产法论坛论文集》，2008年。

4、联合国国际贸易法委员会：《破产法立法指南》，2006年版。

5、朱国全：《刍议管理人的“合同解除权”与合同相对人“买卖不破租赁权”之间冲突之解决》，《破产法论坛（第三辑）》，2009年。

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本文来源：https://www.bwwdw.com/article/h587.html