2015年广东省土地管理基础与法规：土地市场中介服务模拟试题

2015年广东省土地管理基础与法规：土地市场中介服务模

拟试题

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、估价中的替代原理和区位论作为基本理论在__中得到体现。

A．成本逼近法

B．剩余法

C．收益还原法

D．路线价法

2、土地登记最早就是__国家用以确立和巩固当时占统治地位的土地所有制的一项国家措施。

A．土地公有制

B．社会主义

C．资本主义

D．土地私有制

3、在一定收入水平和考虑往返交通费用条件下，住房消费者在住房之间做出适当的选择是住房消费者最基本的住房需求选择行为．【2004年考试真题】

A：布局和面积

B：装潢和面积

C：选址和面积

D：选址和布局

E：土地

4、2004年某宗地土地开发费用为1000万元．2008年某评估公司对该宗地进行评估，据调查，目前该区域同等情况下土地开发费用需2000万元，年利息率为6％，采用成本逼近法评估时，土地开发费应该取万元。

A：1000

B：1124

C：2000

D：2247

E：时间因素

5、观察土地报酬递减规律形成的平均报酬曲线和边际报酬曲线，可以发现当边际产量和平均产量减少，边际产量为零时，土地利用进入（）。

A．第一阶段上升部分

B．第一阶段下降部分

C．第三阶段

D．第二阶段

6、某地块的取得费为6万元／亩，开发费为1．8亿元／k㎡，其中第一年投入了40％，第二年投入了60％，已知土地投资的回报率为18％，土地增值收益率为20％，一年期贷款利率为10％，则该地块投资利润为元／㎡。

A：48．60

B：51．53

C：53．99

D：54．60

E：合法性

7、已知某项目开发周期为2年，取得其用地的法律、估价及登记费用为地价的3％，借贷资金的年利率为12％．利用假设开发法测算出项目完成后的地价为100万元，则开发商最初支付的地价为。

A：66．98

B：77．40

C：79．72

D：82．11

E：合法性

8、在城镇土地定级因子中，道路通达度是指。

A：道路的宽度

B：道路对某特定土地区位的影响程度

C：道路车道数

D：道路在城镇交通中的地位和作用

E：时间因素

9、下表为某城市住宅用地2005-2008年间环比地价指数情况，某比较案例住宅用地2006年成交价为1500元／平方米，该案例修正到2008年的价格为元／平方米．【2009年考试真题】

A：1635

B：1650

C：1785

D：1799

E：时间因素

10、如果将出让地价、承租地价、转让地价归为一类，其划分依据是土地的__。A．管理方式

B．产权性质

C．交易方式

D．价格档次

11、在下列选项中，不能在发生时确认为企业的费用，应计入当期损益。

A：办公经费和业务招待费

B：研究费用

C：对外销售产品时提供的产品质量保证

D：用于购买工程用物资的500万元银行存款

E：土地

12、某煤矿风井用地以划拨方式取得土地使用权，后采用国有土地租赁方式进行有偿使用，合同约定年租金为3万元／亩，租期15年．据调查，当地同类工业用地市场租赁年租金为5万元／亩．假设土地还原率为7％，则评估该宗地法定最高年限的出让土地使用权价格为万元／亩。【2009年考试真题】

A：27．6

B：41．4

C：69．0

D：71．4

E：时间因素

13、下列关于土地使用权转让限制条件，说法正确的是__。

A．通过转让取得的土地使用权，其土地使刚权的使用年限为原土地使用权出让合同规定的使用年限

B．土地使用权转让后，原出让合同规定的土地使用权受让人的权利、义务全部随之转移

C．土地使用权转让时，如需改变原出让合同的规划用途，必须事先向土地主筲部门和规划部门提出申请，经审核批准，调整土地使用权出让金，方可进行转让

D．土地使用权转让价格明显低于市场价格的，其他需求者有优先购买权E．土地使用权转让价格明显低于市场价格的，市、县人民政府有优先购买权14、房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于__。

A．10%

B．20%

C．30%

D．40%

15、按照我国会计准则的有关规定，企业短期投资的期末计价应采用__方法。A．成本法

B．权益法

C．市价法

D．成本与市价孰低法

16、市场比较法估价时的首要工作是。

A：确定比较案例

B：收集交易资料

C：进行交易情况修正

D：进行区域及个别因素修正

E：合法性

17、采用收益还原法进行地价评估时，所考虑的经营费用不同于会计的成本费用，如前者不包括。【2002年考试真题】

A：职工工资

B：改扩建费用

C：房屋火灾保险

D：维修费用

E：时间因素

18、土地级反映土地质量的差异。

A：城镇外部

B：城镇内部

C：城镇之间

D：以上都不是

E：国家实行土地估价师资格认证制度

19、土地使用权的转让应当签订__。

A．转出合同

B．转入合同

C．转交合同

D．转让合同

20、我国现行制度规定，企业的坏账准备采用__进行估计。

A．应收账款余额百分比法

B．销货百分比法

C．账务分析法

D．赊销百分比法

21、房屋建筑面积系指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备上盖，结构牢固，层高以上的永久性建筑。

A：2．0 m

B：2．20 m

C：2．30 m

D：2．4．0 m

E：土地

22、下列土地估价中的技术处理不正确的是__。

A．当采用市场比较法评估时，选择的比较案例应为3年内成交的交易实例B．当采用成本逼近法评估宗地价格时，计算土地开发费用应准确区分宗地红线内外的开发程度

C．收益还原法中估价对象的净收益应根据估价对象实际经营的财务报表分析获得

D．剩余法中未来开发完成的房地产价值可以采用市场比较法、收益还原法进行测算

23、若土地年纯收益不变，土地还原率不变且大于零，则无限年期土地使用权的价格计算公式为。

A：P=a／r

B：P=a／(r±s)

C：P=a／r±b／

D：

E：合法性

24、房产分丘图是绘制房产权证附图的基本图，采用的比例尺为．【2006年考试真题】

A：1：2000~1：5000

B：1：1000~1：2000

C：1：500~1：1000

D：1：100~1：500

E：土地

25、根据农用地__，初步划分土地经济系数等值区。

A．自然质量

B．利用状况

C．经济状况

D．经营状况

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符

合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5 分）1、土地所有权的基本属性包括__。

A．完全性

B．归一性

C．社会性

D．不可分性

E．排他性

2、甲通过转让获得一宗国有土地的土地使用权，并委托登记代理机构乙代办该宗地的变更登记手续，按照我国土地登记资料公开查询办法的有关规定，下列说法正确的是__。

A．甲有权查询该宗地的地籍调查表和土地登记卡

B．乙有权查询该宗地的地籍调查表和土地登记卡

C．乙只有在甲的陪同下才可查询该宗地的地籍调查表

D．任何单位和个人都有权依公开查询办法查询该宗地的土地登记卡和宗地图E．国家安全机关在任何情况下，都有权查询该宗地的地籍调查表

3、剩余法评估中，开发建筑成本包括有__：

A．直接工程费

B．建筑承包商利润

C．发包商负担的建筑附带费

D．建筑承包商机会成本费

E．问接工程费

4、现行《中华人民共和国土地管理法》的一个重要变化就是对建设用地管理方式实行了重大变革，即以的方式代替了过去的分级限额审批制度。

A：用地计划

B：土地用途管制

C：规划管制

D：规划控制

E：35％～50％

5、有估价能力者对自己拥有或拟取得的土地使用权，自己提出估价要求，并且自己进行估价，这种估价结果。

A：对外不具有法律效力

B：对外具有法律效力

C：仅供自己掌握

D：供大家参考

E：是商业活动中的重要策略

6、耕地占用税加成征税中，对于经济特区、经济技术开发区和经济发达、人均耕地特别少的地区，适用税额可以适当提高，但最高不得超过规定税额的__。A．20%

B．30%

C．40%

D．50%

7、可行性研究中对房地产开发项目进行经济效果评价的主要内容包括【2004年考试真题】

A：风险性分析

B：投资估算

C：偿还贷款能力分析

D：盈利性分析

E：资本金利润率

8、在计算期日修正时，可以采用__的变动率来进行分析。

A．市场交易额

B．地价指数

C．房屋价格指数

D．物价指数

9、从成因上来划分，可以把岩石分为__。

A．沉积岩

B．岩浆岩

C．火成岩

D．质地岩

E．变质岩

10、土地利用系数的计算方法有。

A：按标准作物计算

B：分指定作物计算

C：标准计算

D：综合计算

E：级差计算

11、反映城市土地开发强度的指标有。

A：建筑密度

B：建筑高度

C：绿化率

D：容积率

E：人口密度

12、影响地价的主要因素是__。

A．土地价值

B．地产需求

C．生产成本

D．相关政策

13、级别或区域基准地价修正系数表的三种编制方法是。

A：土地利用效益资料

B：市场地价资料

C：路线价资料

D：成本资料

E：定级分值

14、农用地分等单元的划分方法中，地块法适用于所有分等类型和地区。A：叠置法

B：地块法

C：标准样地法

D：网格法

E：多边形法

15、《物权法》规定，可以依法不登记的是__。

A．集体所有的自然资源

B．国家所有的自然资源

C．所有的自然资源

D．个人所有的房屋建筑物

16、影响土地区位的主要因素包括__因素。

A．个别

B．自然

C．社会经济

D．人文

E．行政

17、建设用地中的特殊用地包括__用地。

A．军事设施

B．使领馆

C．宗教

D．机场

E．监教场所

18、保证补充耕地质量的措施有__。

A．制订耕地质量标准，开展耕地质量评价

B．保证补充耕地的资金

C．剥离占用耕地的耕作层土壤，用于新开垦的耕地

D．实行耕地占补平衡核查制度

E．加大补充耕地的投入，加强农田基本建设，合理施肥，改善耕地的耕作条件

19、下面是关于确定土地估价基本事项的有关描述，正确的是（）。

A．在考虑抵押估价目的的同时适当考虑股权转让目的

B．在确认土地估价对象时，要遵循委托约定、估价对象实际情况和合法性进行

C．在确定估价基本事项时选择估价方法和估价原则

D．土地价格条件应包括价格时点、价格种类、土地开发程度、估价目的、土地使用年期等

E．确认估价对象的内容包括确认土地的类型、位置、范围、权利状况、利用状况、宗地条件等

20、运用征地区片综合地价评估征地补偿费时应考虑等因素的影响。

A：人均耕地水平

B：建成后能获得的收益

C：区域位置状况

D：区域内农用地的质量状况

E：农村社会经济发展水平

21、货币的具体形态随着商品经济的发展不断演变，最初的形态是一种（）。A．实物货币

B．信用货币

C．金属货币

D．银行券

22、房地产开发过程中的前期工程费包括。

A：勘察设计费

B：土地费用

C：可行性研究费

D：“三通一平”费

E：销售费用

23、市域、县域城镇体系规划的任务和内容主要有__。

A．市、县域城镇人口、城镇化水平和途径的预测

B．确定区域基础设施，如交通、水资源、能源及社会服务设施等的发展目标与布局

C．确定区域公共设施的分布及其用地范围

D．提出实施规划的有关技术、经济政策和措施

E．确定城镇体系的规划规模结构、规划职能类型和空间的布局

24、市场比较法估价程序中，收集交易案例的途径有。

A：查阅政府有关部门的房地产交易资料

B：查阅各种报刊有关房地产交易的消息

C：征询土地估价师的经验

D：通过市场调查，直接调查交易双方

E：查阅当地评估机构所掌握的交易资料

25、拆除非公益事业房屋的附属物，补偿方式为__。

A．产权调换

B．货币补偿

C．产权调换或货币补偿

D．不予补偿

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