某某小区物业管理规范

为加强本物业区域的物业管理，维护全体业主的合法权益，维护物业区域内公共环境和秩序，根据国务院《物业管理条例》、《业主大会规程》及有关法规、规章、规范性文件制订本规约。本规约对物业区域内全体业主均具有约束力。

第一章 总则

第一条、坐落位置：福州市鼓楼区洪山镇文林路43号

第二条、本物业区域内的所有业主应共同遵守物业管理有关法规、政策和规约规定，执行业主大会和业主大会授权业主委员会做出的决议、决定；积极主动地维护小区的各项利益，相互保障小区内的业主们的生活、工作不受他人干扰，安全不受威胁；遵守本规约以及业主大会、业主委员会制定的管理细则及各项管理规章制度；同时，业主应保证其共居人、承租人、使用人及相关人员遵守本规约和相关规定，合理使用物业并承担连带责任。

第二章 业主权利和义务

业主权利：

第三条、业主对其名下的物业享有占有、使用、收益和处置权；

第四条、按照物业服务合同的约定，业主享有接受物业服务企业提供服务的权利；

第五条、业主有权参加业主大会，并享有业主委员会委员的选举权与被选举权；业主对业主大会的各项议题享有表决权；业主有权监督业主委员会及物业服务企业的工作，并对业主委员会、物业服务企业就本物业的有关问题提出合理意见、建议和要求。

第六条、业主有权按照有关规定进行其名下物业自用部位的装饰维修；有权自行或聘请他人对其物业自用部位设施设备进行维修、维护；并有权根据房屋建筑共用部位及场所、共用设施、设备的状况、建议物业服务企业及时修缮；

第七条、业主有权监督物业服务企业收费情况，并要求业主委员会和物业服务企业按照规定和期限，公布业主委员会经费及物业服务企业费用的使用情况和收支帐目；

第八条、业主有权要求异产毗邻部位的其他维修责任人承担维修养护责任，对方拒不维修并造成业主或他人损失的，可向业主委员会投诉直至申请有关部门调解、仲裁或诉讼；

第九条、业主对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有决策权、知情权和监督权；

第十条、业主有权监督物业共有部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用； 第十一条、法律、法规规定的其他权利；

业主义务：

第十二条、业主应遵守国家相关法律、法规、政策和本规约的规定；遵守业主大会、业主委员会依照有关规定和本规约订立的本物业服务区域内的规章制度；并积极参加业主委员会的建设和活动。

第十三条、业主应执行业主大会及业主委员会通过的相关决议；

第十四条、空调外挂设备应按指定位置安装，阳台外和窗外不得吊挂晾晒物品。不得擅自在建筑外墙张贴或安装任何标识、广告牌或标语等；

第十五条、业主应爱护公共环境，不得侵占小区公用部位及消防通道，不得侵占公共绿地和损坏物业区域内绿地、园林、其他共用设施设备；不随意堆放、倾倒或抛掷垃圾、杂物；不在共用部位乱涂乱画和随便张贴；垃圾应按指定时间和地点堆放，避免遗撒；

第十六条、业主应自觉维护物业区域内的公共生活秩序，不在共用部位或违反规定在房屋内堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品和其他有危险及有毒害物质；并不得利用物业从事危害公共利益的活动以及进行法律法规及政府规定禁止的其他行为；

第十七条、业主不得制造影响他人正常生活的噪音；不得利用自有的物业或共用设施设备进行扰民的营利性商业活动；

第十八条、业主饲养宠物，应遵守相关的规定。若犬只毁坏树木绿地，犬主应予赔偿。 第十九条、业主饲养的宠物在小区公共场所伤人毁物者，将承担法律责任及经济赔偿。 第二十条、业主应对其家属、房客、代理人、雇工、承租人、访客、朋友及其他使用者的疏忽或错误造成对公共物业或其他业主的相关后果承担相应的责任；

第二十一条、在小区内随地吐痰、大小便、乱扔烟头及废弃物者，应负责及时清理。小区住户，不得从楼内向外抛掷杂物。

第二十二条、法律、法规规定的其他义务。

第三章 业主委员会

第二十三条、业主委员会是业主大会的执行机构，履行《物业管理条例》规定的职责；负责本区域内的公共财产（包括但不限于配套设施）最大限度的保值增值及合理利用；代表全体业主，自行行使或监督委托行使业主大会及本规约赋予的职权；

第二十四条、业主委员会的选举办法（见《业主大会议事规则》）

第二十五条、房产权属证明登载的产权人及房产的共同所有人均为业主；相同业主名称产权证下的产权所有人及其共同所有人只能推举一人为业主委员会委员候选人；

第二十六条、业主委员会任期三年，正、副主任可每年轮执；

第二十七条、业主委员会实行常务委员会制，常委会委员为7人，一般日常事务由常委会会议议决，重大事务应由业主委员会和业主代表全体会议议决。

第二十八条、经业主委员会或者20%以上业主提议，认为有必要变更业主委员会委员的，由业主大会会议做出决定，并以书面形式在物业管理区域内公告；

第二十九条、业主委员会内职务、职责调整，应由业主委员会委员半数通过；

第三十条、业主委员会委员因特殊情况可以提出辞职，但需经业主委员会2/3多数通过，并公告全体业主。如果更换辞职的业主委员会委员，仍需召开全体业主大会按选举办法办理； 第三十一条、业主委员会每年至少召开一次业主大会，并根据全体业主20%以上的要求可召开特别会议；

第三十二条、业主委员会对违反本规约或损害其他业主合法权益的行为，可代表全体业主对责任人提起诉讼；

第三十三条、业主委员会做出的决定不得违反法律、法规、政策的规定，不得违反业主大会的决定，不得损害业主的公共利益；

第三十四条、业主委员会有权审议物业服务企业提出的物业服务标准、年度计划、财务预算和决算；

第三十五条、业主委员会应听取业主的意见和建议，检查、监督本物业区域各项管理工作的实施及规章制度的执行情况；

第三十六条、业主委员会应在每年总结全年工作，形成工作报告，并在小区内公示；

第四章 物业的使用和维修

第三十七条、业主应按规划设计用途使用物业，合理使用共用部位及共用设施设备，自觉维护物业整洁、美观，遵守政府对市容环境要求的相关规定。不得擅自变更房屋结构、外貌和用途；不得擅自占用共用部位和共用设施设备；不得擅自利用共用部位搭建建筑物、构筑物等；

第三十八条、业主应配合物业服务企业和相邻业主在必要时进行入户维修，如因该等维修而损坏业主利益，应予以修复或适当赔偿损失。

第三十九条、业主需要进行室内装饰装修的，其装修方案需经物业服务企业批准并应与物业服务企业签订装饰装修管理服务协议，遵守有关规定和制度；

第四十条、装饰装修房屋，应在规定时间施工，不得拆改承重墙、各种管线和破坏防水层等，不得影响共用部位、共用设备设施的正常使用和维修养护以及相邻产权人的合法权益，因装饰装修导致共用部位、共用设备设施以及其他业主利益受损，应当承担修复及赔偿责任； 第四十一条、本物业房屋因火灾、台风、地震、地陷或其他不可抗力原因遭受破坏，以致大部分不能使用，业主委员会应召开特别业主大会，决定房屋是否修复或重建以及修复或重建费用的筹集办法；

第四十二条、鉴于集体居住的物业与规约具有共存性，业主在转让或出租其拥有的物业时，应当告之及要求新的业主和承租人承诺遵守规约。并于买卖合同或租赁合同签署之日起一个月内，将房屋转让或出租情况告知物业服务企业。

第五章 物业服务和相关企业的聘用及其权利义务

第四十三条、本物业区域内的业主参照《物业管理条例》的规定聘请物业服务企业。因客观因素未能聘请到物业服务企业的情况下，业主委员会可设立小区理财小组，负责小区公共管理费用的收缴和日常的物业管理。小区理财小组的权利和义务参照本规约的第五章《物业服务和相关企业的聘用及其权利义务执行》。

第四十四条、物业服务企业与其他专业公司签订的任何服务合同均应经业主委员会批准； 第四十五条、物业服务企业应按每月向业主委员会汇报财务帐。

第四十六条、物业服务企业受西凤小区业主委员会的委托，根据本规约的规定，负责小区日常管理工作，享有本规约规定的权利，同时须遵守和履行本规约规定的义务和责任；

第四十七条、物业服务企业根据有关法律、法规政策及本规约的规定制定各项管理办法、规章制度、实施细则，并经业主委员会批准后，开展各项服务及管理活动。对涉及物业形象及业主权益的有关重大事项，须征求业主委员会的意见，经同意后方能实行；

第四十八条、物业服务企业应按规定与业主委员会商定停车费等管理费用；地下停车场车位费也应由业主委员会与有关方商定；

第四十九条、物业服务企业负责编制房屋及附属设施、设备年度维修保养计划和大、中修方案并在委托方审核同意后组织实施。

第五十条、编制并向业主委员会提交年度财务预/决算方案，物业服务收费标准及年度物业管理计划；

第五十一条、物业服务企业因不可抗力中断服务，应尽最大努力将中断服务而引致的损失控制在最小范围内，并在最短时间内恢复其应提供的常规服务；

第六章 物业服务费用的交纳

第五十二条、业主因故不能按期交纳物业服务费用的，应委托他人按期代交或及时补交；若因拒不缴纳相关服务费用,影响到小区卫生、治安管理等无法正常运行从而损害大多数业主利益的情况下，小区业主委员会、物业公司可代表全代业主向有关部门申请调解、仲裁或诉讼。

第五十三条、业主应按期缴纳物业服务费用及能源费。

第五十四条、业主大会及业主委员会经费应按《物业管理条例》规定由全体业主承担，从物业管理费中列支；

第五十五条、业主委员会履行本规约职责、维护业主利益所支出的费用（包括但不限于审计、财力、法律以及其他专业费用），应从物业管理费中列支；

第五十六条、空置房应交纳的物业管理费及大修维修基金由该空置房的业主缴纳；

第五十七条、业主转让物业，应与物业服务企业结清物业服务费用；出租物业，约定由承租人交纳物业服务费用的，可从其约定，但业主负连带交纳责任；

第七章 车辆及车位管理

第五十八条、机动车在住宅区内行驶时速应低于5公里，车辆出入应按要求出示证件； 第五十九条、机动车应在专门的车位停放，不得占用小区消防通道。

第八章 共用部位、共用设施、配套建筑

第六十条、共用部位、共用设施设备、配套建筑的使用、租用、维修由业主大会决定。具体事宜办理、合同签订由业主委员会负责。由此产生的全部收入归全体业主；

第六十一条、小区共用部位、共用设施设备的修建、改建由业主大会决定，由业主委员会承办；

第六十二条、业主因房屋维修或公共利益需要临时占用、挖掘物业管理区域内共用道路、场地的，应当与业主委员会或业主委员会授权的物业管理企业就此签订书面协议，并在约定的期限内恢复原状，造成损失的，应作相应的赔偿；

第九章 大修基金、专项基金、应急基金的管理使用

第六十三条、 大修基金由业主委员会按法律规定进行管理；

第六十四条、 使用大修基金（包括利息），须经业主大会决议；

第六十五条、对房屋共用部位共用设施设备专项维修基金；业主应按有关规定交纳和使用专项维修资金，维修资金不敷使用时，应按有关规定续筹；

第六十六条、大修维修基金的紧急使用，由业主委员会提出，按业主大会议事规则办理，启动应急基金，应急基金由物业管理费的年结余及大修基金的年利息构成。

第十章 违约责任和违约纠纷的解决

第六十七条、 业主应自觉遵守本规约的各项规定，违反本规约造成其他业主、使用人人身伤害或财产损失的应负赔偿责任；

第六十八条、 严重违反本规约且尚未纠正其违约行业的业主，不适合担任业主委员会委员； 第六十九条、 业主对物业服务工作的意见和建议，可直接向物业服务企业提出，也可向业主委员会提出，遇有涉及公共利益的争议应通过业主委员会协调解决，或提交业主大会表决； 第十一章 附则

第七十条、 本规约如有与法律、法规、规章和规范性文件不一致的条款，该条款是否无效，由业主委员会与有解释权的机关商定，但不影响其他条款的有效性；

第七十一条、 本管理规约，经业主大会审议通过，自通过之日起生效。规约未尽事宜，由业主大会增补；

第七十二条、本规约中与业主财产权及民主权利相关的条款均溯及既往；

第七十三条、 本规约生效后，本物业区域内原有的与本规约相违背的任何合同、文件均自行终止，侵犯业主权利的自始无效；

第七十四条、本规约解释权在业主委员会。

凤社区居委会

鼓楼区西

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