房地产调控政策下我国房地产价格影响因素的实证分析

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房地产调控政策下我国房地产价格影响因素的实证分析

作者：肖万福

来源：《房地产导刊》2014年第02期

摘要：采用2003年第一季度到2013年第三季度的相关经济数据，研究了房地产宏观调控政策对我国终端房地产价格的影响。研究发现当前经济基本面已很难对我国目前的房地产价格走势有足够清晰的解释，房地产调控政策正成为影响房地产价格的一个重要因素，土地和保障房政策对房地产有长期显著的影响。

文章最后提出了土地和保障房政策的建议。

关键词：房地产调控政策 房地产价格 影响因素 实证分析

2003年以来，我国房价呈现快速上涨态势，到2013年全国的房价上涨超过了1.5倍，部分一线城市更是上涨幅度达到3倍多。为控制房价快速上涨，我国政府相继出台了多个宏观调控政策。从2002年的“土地改革”，到2005年的“

国八条”和2013年的“新国八条”等，一系列的政策接踵而至，可见我国政府在调控房价上高度重视。那么这些政策最终的效果怎样呢？本文将对此采用定量的方法进行研究。 一、相关理论模型

来自房地产市场上的供需状况是对房地产的价格动态产生一定影响的关键因素，而供需状况的变化受多个方面的影响。其中政府调控政策就是其中最为重要的影响因素之一。在分析基础上，本文选择人均可支配收入（贷款量）、通货膨胀率（个人住房贷款利率）和供给等影响因素，构建起供求均衡角度的房地产价格变动模型。

本文选取的反映价格变动的理论公式为HPe=f（Qs，Qd），其中供给以Qs为代表，需求以Qd为代表。房地产供给变量为四个推出影响供给的公式为Qs=S（LAND，LOAN，IAI，CPI），同理，影响需求的变量因素也有四个，其公式为Qd=D（INC，MS，DRR，LIR）。将上述几个公式结合之后，就可以得到反映房地产价格波动的理论模型：HPe=P（LAND，LOAN，IAI，CPI，INC，MS，DRR，LIR）。 二、模型试验和实证分析

本文分析之中土地的供给量用成交量来反映，并以经济适用房的投资额作为保障房的投资额代表，通货膨胀率用CPI来代表，在整个的分析过程中所选用的数据来自于中经网和中国人民银行的相关统计数据，时间选择为2003年第一季度到2013年第三季度。

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