空置房物业费减免合法性分析

空置房物业费减免合法性分析

随着房地产投资利润的持续可观，促使了空置房屋量的不断增加，造成了业主与物业管理企业就空置房应不应该打折收费形成争议。为了保护“弱者利益”，部分城市出台了空置房物业费打折的规定，如湖南湘价服〔2010〕76号《湖南省物业服务收费管理办法》第十九条规定：已办理交付手续但未使用的物业，物业服务费按照90%交纳，南京宁价房[2005]058号《南京市物业服务收费管理实施办法》第十五条业主办理入住手续后长期（连续性六个月以上）未入住的空置物业及入住后长期未使用的空置物业，业主应向物业管理企业书面备案，按规定或约定公共服务费标准的70%交纳空置物业管理费。本文就个别城市物业费打折规定的合法性作出分析。

一方面，通过对相关法条的梳理，无论是2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过的《物权法》，还是国家发展与改革委员会、住房和城乡建设部颁布的《物业服务收费管理办法》（发改价格[2003]1864号），关于空置房屋物业费用如何承担是没有相关的禁止性规定。也就是说从逻辑上看，部分城市出台的物业费减免规定本身并不违反上位法的禁止性规定。这一点，《立法法》第六十三条第二款关于较大的市地方性法规的制定审查程序的规定可以作为佐证。

另一方面，部分城市出台的物业费减免规定与上位法的精神和原则存在分歧，涉嫌违反上位法的精神和原则。

首先，《物权法》第七十二条第一款规定：“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。”从文义解释角度理解，不完全履行义务属于不履行义务的范畴自然是应有之义。个别城市物业费打折的规定，恰恰违反了上位法

的权利义务相一致这一原则。《物权法》第七十九条规定：“建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。”从本条中，可以判断，物业服务费用的分摊原则首先是有约定从约定，没约定或约定不明确的，按业主专有面积占建筑物总面积的比例确定。因此，确定业主承担物业服务费的法定标准的考虑因素或评判因素只有一个即业主专有部分占建筑物总面积的比例，与房屋是否空置并无相关性。

其次，《物业管理条例》第四十一条规定，物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同建设行政主管部门指定的物业服务收费管理办法，在物业服务合同中约定。《物业服务收费管理办法》亦有类似规定，将物业服务费用分为政府指导价和市场调节价。这两种物业服务费用类似是依据房屋产权属性划分的，与房屋是否空置并无直接关系，而个别城市物业费打折的规定，并不区分房屋产权属性，涉嫌干涉正常的物业服务收费的市场秩序，本应当由市场调节确定价格的非政策性住房的物业服务收费被公权力强制干预了，同时一般针对政策性住房的政府指导价面对的是政策性住房这一整体，并不区分房屋是否空置。因此，个别城市物业费打折的规定有失公平。

再次最高人民法院2009年发布并执行的《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]8号）第六条也规定，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。由此可见，因这种政策规定引发实践中的诉讼纠纷时，业主以此作为抗辩理由是得不到人民法院的支持的。

最后，从物业服务费的性质看，物业服务费属于广义的公共基金的一种，属于权利所有权人的共有财产，专门用于住宅小区物业的基本维护、修缮、整治工作与日常管理，并不完全等同于物业服务企业基于物业服务合同提供物业服务的对价。也就是说，个别城市物业费打折的规定，表面上是涉嫌侵犯了物业服务企业的合法权益，实质上从根本上侵犯了全体业主的合法权益。等于正常交费业主为空置房业主埋单。即“劫贫济富”。

这一点，全国物业管理协会副会长徐俊达有详细阐述，物业服务的对象是全体业主享有的公共服务，是公共产品，不是针对某一个业主提供的专门服务。业主是否对其专有部分进行实际使用，对物业服务企业提供的服务内容和成本，不产生任何影响。物业服务的是人管理的是物，是对住宅区内的房屋配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。只要一进场接手物业，无论住宅区内的入住率是多少，物业服务企业都要提供上述服务。其认为，物业公司不可能因为个别业主的暂时不住就减少保安、减少巡逻次数，保洁更不能不打扫你家门前的卫生。物业公司的整个服务工作都在正常进行。空置房物业费打折就等于把这个钱克扣了，物业的服务质量也必然会下降，最终吃亏的是大多数的业主。

仔细分析全国各地颁布实施的物业管理条例，我们发现北京、天津、上海、重庆等全国大部分省市，在物业管理条例的条款中，或者没有提及空置房屋物业费收取的特别处置措施，或者规定空置房屋需全额收取物业管理费，仅有少数省市采取打折收取的办法。而且有些城市对以前作出的打折规定予以更改，如《海南经济特区物业管理条例》于今年1月1日开始正式实施。该条例规定：“物业依法交付业

主后发生的物业服务费用，业主全额交纳。”这意味着海南实施4年多的空置房物业费打7折将成为历史，即使房子一直没人住，也要全额缴纳物业费。（朱怀永）

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