CPA《会计》学习笔记-第七章投资性房地产03

第七章　投资性房地产（三）

第四节 投资性房地产的转换和处置

一、投资性房地产的转换

投资性产房地采用公允价值计量模式的房地产转换如下图所示：

【教材例7-

5】20×8年10月15日，甲企业因租赁期满，将出租的写字楼收回，开始作为办公楼用于本企业的行政管理。20×8年10月15日，该写字楼的公允价值为4

800万元。该项房地产在转换前采用公允价值模式计量，原账面价值为4

750万元，其中，成本为4 500万元，公允价值变动为增值250万元。

甲企业的账务处理如下：　

借：固定资产　　　　　　　　　　　　　　　48 000 000

　贷：投资性房地产——成本　　　　　　　　　45 000 000

　　　　　　　——公允价值变动　　　　　 2 500 000

　公允价值变动损益　　　　　　　　　　　　 500 000

【教材例7-

6】甲房地产开发企业将其开发的部分写字楼用于对外经营租赁。20×8年10月15日，因租赁期满，甲企业将出租的写字楼收回，并作出书面决议，将该写字楼重新开发用于对外销售，即由投资性房地产转换为存货，当日的公允价值为5

800万元。该项房地产在转换前采用公允价值模式计量，原账面价值为5

600万元，其中，成本为5 000万元，公允价值增值为600万元。

甲企业的账务处理如下：

　贷：投资性房地产——成本　　　　　　　　　50 000 000

　　　　　　　——公允价值变动　　　　　 6 000 000

　公允价值变动损益　　　　　　　　　　　 2 000 000

【教材例7-

7】20×8年3月10日，甲房地产开发公司与乙企业签订了租赁协议，将其开发的一栋写字楼出租给乙企业。租赁期开始日为20×8年4月15日。20×8年4月15日，该写字楼的账面余额45 000万元，公允价值为47 000万元。20×8年12月31日，该项投资性房地产的公允价值为48 000万元。甲企业的账务处理如下：

（1）20×8年4月15日：

借：投资性房地产——成本　　　　　　　　 470 000 000

　贷：开发产品　　　　　　　　　　　　　　 450 000 000

　其他综合收益　　　　　　　　　　　　　20 000 000

（2）20×8年12月31日：

借：投资性房地产——公允价值变动　　　　　10 000 000

　贷：公允价值变动损益　　　　　　　　　　　10 000 000

【教材例7-

8】20×8年6月，甲企业打算搬迁至新建办公楼，由于原办公楼处于商业繁华地段，甲企业准备将其出租，以赚取租金收入。20×8年10月30日，甲企业完成了搬迁工作，原办公楼停止自用。并与乙企业签订了租赁协议，将其原办公楼租赁给乙企业使用，租赁期开始日为20×8年10月30日，租赁期限为3年。20×8年10月30日，该办公楼原价为5亿元，己提折旧14 250万元，公允价值为35 000万元。假设甲企业对投资性房地产采用公允价值模式计量。甲企业的账务处理如下：

借：投资性房地产——成本　　　　　　　　 350 000 000

公允价值变动损益　　　　　　　　　　　 7 500 000

累计折旧　　　　　　　　　　　　　　 142 500 000

【例题·多选题】下列关于采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产会计处理的表述中，正确的有（　　）。

A.可收回金额低于账面价值应计提减值准备

B.公允价值变动的金额计入公允价值变动损益

C.公允价值变动的金额不影响营业利润

D.自用房地产转换为投资性房地产时公允价值小于账面价值的差额计入公允价值变动损益

【答案】BD

【解析】采用公允价值模式计量的投资性房地产不计提减值准备，选项A错误；公允价值变动的金额计入公允价值变动损益，影响营业利润,选项C错误。

【例题·单选题】甲公司2011年至2014年发生以下交易或事项：

2011年12月31日购入一栋办公楼，实际取得成本为3

000万元。该办公楼预计使用年限为20年，预计净残值为零，采用年限平均法计提折旧。因公司迁址，2014年6月30日甲公司与乙公司签订租赁协议。该协议约定：甲公司将上述办公楼租赁给乙公司，租赁期开始日为协议签订日，租期2年，年租金150万元，每半年支付一次。租赁协议签订日该办公楼的公允价值为2 800万元。

甲公司对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。2014年12月31日，该办公楼的公允价值为2

200万元。下列各项关于甲公司上述交易或事项会计处理的表述中，正确的是（　　）。

A.出租办公楼应于2014年计提折旧150万元

B.出租办公楼应于租赁期开始日确认其他综合收益175万元

C.出租办公楼应于租赁期开始日按其原价3 000万元确认为投资性房地产

D.出租办公楼2014年取得的75万元租金应冲减投资性房地产的账面价值

【答案】B

【解析】2014年应计提的折旧=3

000/20×6/12=75（万元），选项A错误；办公楼出租前的账面价值=3 000-3 000/20×2.5=2

625（万元），出租日转换为以公允价值模式计量的投资性房地产，租赁期开始日按当日的公允价值确认为投资性房地产，选项C错误；应确认的其他综合收益=2 800-2

625=175（万元），选项B正确；出租办公楼取得的租金收入应当作为其他业务收入，选项D错误。

二、投资性房地产的处置

当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，应当终止确认该项投资性房地产。

企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损时，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益（将实际收到的处置收入计入其他业务收入，所处置投资性房地产的账面价值计入其他业务成本）。

（一）采用成本模式计量

借：银行存款

　贷：其他业务收入

借：其他业务成本

投资性房地产累计折旧（摊销）

投资性房地产减值准备

　贷：投资性房地产

（二）采用公允价值模式计量

借：银行存款

　贷：其他业务收入

借：其他业务成本

　贷：投资性房地产——成本

　　　　　　　——公允价值变动

借：其他综合收益

　贷：其他业务成本

借：公允价值变动损益

　贷：其他业务成本

或

借：其他业务成本

　贷：公允价值变动损益

【教材例7-

9】甲为一家房地产开发企业，20×7年3月10日，甲企业与乙企业签订了租赁协议，将其开发的一栋写字楼出租给乙企业使用，租赁期开始日为20×7年4月15日。20×7年4月15日，该写字楼的账面余额45

000万元。20×7年12月31日，该项投资性房地产的公允价值为48

000万元。20×8年6月租赁期届满，企业收回该项投资性房地产，并以55

000万元出售，出售款项已收讫。甲企业采用公允价值模式计量。

甲企业的账务处理如下：

（1）20×7年4月15日，存货转换为投资性房地产：

借：投资性房地产——成本　　　　　　　　 470 000 000

　贷：开发产品　　　　　　　　　　　　　　 450 000 000

　其他综合收益　　　　　　　　　　　　　20 000 000

（2）20×7年l2月31日，公允价值变动：

借：投资性房地产——公允价值变动　　　　　10 000 000

　贷：公允价值变动损益　　　　　　　　　　　10 000 000

（3）20×8年6月，出售投资性房地产：

借：银行存款 　　　　　　　　　　　　　　550 000 000

公允价值变动损益　　　　　　　　　　　10 000 000

其他综合收益　　　　　　　　　　　　　20 000 000

其他业务成本　　　　　　　　　　　　 450 000 000

　贷：投资性房地产——成本　　　　　　　　 470 000 000

　　　　　　　——公允价值变动　　　　　10 000 000

　其他业务收入　　　　　　　　　　　　 550 000 000

或：

借：银行存款 　　　　　　　　　　　　　　550 000 000

　贷：其他业务收入　　　　　　　　　　　　 550 000 000

借：其他业务成本　　　　　　　　　　　　 480 000 000

　贷：投资性房地产——成本　　　　　　　　 470 000 000000万元，公允价值为47

　　　　　　　——公允价值变动　　　　　10 000 000

借：公允价值变动损益　　　　　　　　　　　10 000 000

其他综合收益　　　　　　　　　　　　　20 000 000

　贷：其他业务成本　　　　　　　　　　　　　30 000 000

【例题·单选题】20×6年6月30日，甲公司与乙公司签订租赁合同，合同规定甲公司将一栋自用办公楼出租给乙公司，租赁期为1年，年租金为200万元。当日，出租办公楼的公允价值为8 000万元，账面价值为2 500万元。20×6年12月31日，该办公楼的公允价值为9 000万元。20×7年6月30日，甲公司收回租赁期届满的办公楼并对外出售，取得价款9 500万元。甲公司采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，不考虑其他因素。上述交易或事项对甲公司20×7年度损益的影响金额是（　　）。（根据2012年考题改编）

A.500万元

B.6 000万元

C.6 100万元

D.7 000万元

【答案】C

【解析】处置投资性房地产时，需要将自用办公楼转换为以公允价值模式计量的投资性房地产时计入其他综合收益的金额5 500万元（8 000-2

500）转入其他业务成本的贷方，则上述交易或事项对甲公司20×7年度损益的影响金额=9 500-9 000+5 500+200×6/12=6 100（万元）。

附分录：

借：银行存款　　　　　　　　　　　　　　　　　 9 500

　贷：其他业务收入　　　　　　　　　　　　　　　 9 500

借：其他业务成本　　　　　　　　　　　　　　　 9 000

　贷：投资性房地产——成本　　　　　　　　　　　 8 000

　　　　　　　——公允价值变动　　　　　　　 1 000

借：其他综合收益　　　　　　　　　　　　　　　 5 500

　贷：其他业务成本　　　　　　　　　　　　　　　 5 500

借：公允价值变动损益　　　　　　　　　　　　　 1 000

　贷：其他业务成本　　　　　　　　　　　　　　　 1 000

借：银行存款　　　　　　　　　　　　　　　　　　 100

　贷：其他业务收入　　　　　　　　　　　　　　　　 100

【例题·单选题】20×7年2月5日，甲公司资产管理部门建议管理层将一闲置办公楼用于出租。

20×7年2月10日，董事会批准关于出租办公楼的议案，并明确出租办公楼的意图在短期内不会发生变化。当日，办公楼成本为3

100万元，未计提减值准备，公允价值为2

400万元。甲公司采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。

20×7年2月20日，甲公司与承租方签订办公楼租赁合同，租赁期为自20×7年3月1日起2年，年租金为360万元。办公楼20×7年12月31日的公允价值为2

600万元，20×8年12月31日的公允价值为2

640万元。20×9年3月1日，甲公司收回租赁期届满的办公楼并对外出售，取得价款2 800万元。甲公司20×9年度因出售办公楼而应确认的损益金额是（　　）万元。

A.160

B.400

C.1 460

D.1 700200万元，已计提折旧为2

【答案】C

【解析】因出售办公楼应确认的损益金额 =2 800-2 640+[2 400-（3 200-2 100）]=1 460（万元）。这里要注意将转换日公允价值大于账面价值计入其他综合收益的金额结转到当期损益。

本章小结

1.掌握投资性房地产的范围；

2.掌握投资性房地产改扩建的后续支出；

3.掌握投资性房地产的后续计量；

4.掌握投资性房地产计量模式间的转换；

5.掌握投资性房地产的转换。

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