2016自考00158资产评估重点(按章节整理)

资产评估

第一章 总论

第一节 资产评估的含义

一、资产评估的概念

资产评估：指由专门机构和人员，依据国家规定和有关资料，根据特定的目的，遵循适用的原则，选择适当的价值类型，按照法定的程序，运用科学的方法，对资产价值进行评定和估算的过程。

资产评估六大要素：主体、客体、特定目的、程序、价值类型和方法。 主体：是指资产评估由谁来承担，评估工作进行的重要保证 客体：评估的对象，内容的界定

特定目的：资产业务发生的经济行为，决定和制约价值类型和方法的选择 价值类型：是对评估价值的质的规定，评估方法的选择具有约束性。 方法：是确定资产评估价值的手段和途径。 二、资产评估的特点

（一）现实性

现实性是指以评估基准期为时间参照，按这一时点的资产实际状况对资产进行的评定估算。资产评估的现实性表现的以下三个方面：

（1）资产评估直接以现实存在为资产确认、估价和报告的依据，没有与过去业务及其记录进行衔接、均衡、达成一致等约束，只需要说明当前资产状况；

（2）以现实状况为基础反映未来； （3）现实性强调客观存在。 （二）市场性 （三）预测性

用资产的未来时空的潜能说明现实。未来没有潜能和效益的资产，现实评估价值是不存在的。 （四）公正性

资产评估行为对于评估当事人具有独立性。 （五）咨询性

是为资产业务提供的专业化估价意见，无强制执行效力 三、资产评估与会计计价的区别

资产评估 是用于发生产权变动、会计主体变动资产计价严格遵循历史成（一）发生的前提条件或者作为会计主体的企业生产经营活动本原则，以企业会计主体不变不同 中断、以持续经营为前提的资产计价无和持续经营为假设前提 法反映企业资产价值时的估价行为。 是就资产论资产，使货币量是就资产认权益，资产评估价值反映（二）目的不同 能够客观地反映资产的实行价资产的效用，并以此作为取得收入和确值量。 定它在新的组织、实体中的权益的依据。 由独立于企业以外的具有资产评估（三）执行操作者不同 由本企业的财会人员完成 资格的社会中介机构完成 会计学 第二节 资产评估的对象

一、资产的含义

资产作为被评估的对象，可以从几个方面理解： （一）资产是一种权利

（二）资产是一种获利能力

（三）资产必须为某一主体所拥有和支配 二、资产的分类

按资产是存在的形态 有形资产，无形资产 按资产是否具有综合获利能力 单项资产，整体资产 按资产能否独立存在 可确指，不可确指 按资产的流动性 短期资产，长期资产 除商誉以外都是可确指的资产。 从西方发达国家资产评估历史分析，最初的资产评估对象主要是不动产。

第三节 资产评估的价值类型

一、资产评估的特定目的

资产评估的特定目的对资产评估的影响表现在两个方面：

一是：在什么样的条件下，即资产发生怎样的经济行为时应该评估和可以评估； 二是：不同的经济行为决定了评估价值类型的差异，引致资产评估结果的差异。

资产评估的特定目的主要有：资产转让；企业兼并；企业出售；企业联营；股份经营；中外合资、合作；企业清算；抵押；担保；企业租赁；债务重组等等。 二、资产评估的价值类型

（一）价值类型的作用

价值类型：是指评估价值的含义，是评估价值质的规定。 1.价值类型是影响和决定资产评估价值的重要因素。 2.价值类型制约资产评估方法的选择。

3.明确评估价值类型，可以更清楚地表达评估结果，可以避免报告使用者误用评估结果。 （二）价值类型的类别 1.市场价值

市场价值的理解从三个方面把握；（1）公开和公平的市场条件；（2）当事人是理性的；（3）市场价值是价值估计数额。

2.在用价值

在用价值：是指特定资产在特定用途下对特定使用者的价值，该价值类型重点反映了作为企业组成部分的特定资产对其所属企业能够带来的价值，而并不考虑该资产的最佳用途或资产变现所能实现的价值量。

3.投资价值

与市场价值相比，投资价值是个人的价值，它未必是市场价值。 4.持续经营价值

如果持续经营价值超过生产终止时的生产价值，那么进行经营是有意义的。 5.清算价格

清算价格一般低于现行市场价格，这是由市场供求状况决定的。 清算价格一般取决于下列几个因素： （1）资产的通用性；（2）清算时间的限制。 6.保险价值

保险价值是指可能因危险造成损失的实体项目的重置和（或）重建成本。 7.课税价值

（三）价值类型决定因素

主要因素包括：

1.评估的特定目的（经济行为）； 2.市场条件；

3.资产功能及其状态。

上述三项因素是一个有机整体，核心问题是评估的特定目的，因为特定目的确定以后直接影响市场条件，进而也影响资产功能和状态。

资产评估特定目的不同，评估价值也不一样，这是由于特定目的引致的价值类型不同。 同样评估目的，不同价值类型的评估值所表现的实际交易值与评估值的差异程度不同。

第四节 资产评估的假设

适用资产评估的假设有以下几种： 一、继续使用假设；

继续使用假设是指资产将按现行用途继续使用，或转换用途继续使用。 在确认继续使用的资产时，必须充分考虑以下条件：

①资产能以其提供的服务或用途，满足所有者经营上期望的收益； ②资产尚有显著的剩余适用寿命； ③资产所有权明确，并保持完好；

④资产从经济上、法律上是否允许转作他用； ⑤充分地考虑了资产的使用功能。 二、公开市场假设;

公开市场假设在假定在市场上交易或拟在市场上交易的资产，资产交易双方彼此地位平等，彼此双方都有获得足够市场信息的机会和时间，以便对资产的功能、用途及其交易价格等做出理智的判断。

公开市场假设是基于市场客观存在的现实，即资产在市场上可以公开买卖。

最大最佳效用：指资产在可能的范围内，用于最有利又可行和法律上允许的用途。由资产所在地区、具体特定条件以及市场供求规律所决定。 三、清算（清偿）假设；

清算（清偿）假设是指资产所有者在某种压力下被强制进行整体或拆零，经协商或以拍卖方式在公开市场上出售。

第五节 资产评估的原则

一、资产评估工作原则

（一）独立性原则； 评估机构独立

（二）客观性原则；

评估结果应有充分的事实为依据 （三）科学性原则；

资产评估的科学性原则是指在资产评估过程中，必须根据评估的特定目的，选择适当的价值类型和方法，制定科学的评估实施方案，使资产评估结果科学合理。

还要求资产评估程序科学合理。 （四）专业性原则。 二、资产评估的经济原则。

（一）贡献原则;

贡献原则是指某一资产或资产的某一构成部分的价值，取决于它对其他相关的资产或资产整体价值的贡献，或者根据当缺少它时对整体价值下降的影响程度来衡量确定。

要求：评估一项由多个资产的整体资产的价值时，必须综合考虑该项资产在整体资产中的重要性。

（二）替代原则；

替代原则是指当同时存在几种效能相同的资产时，最低价格的资产需求最大。 要求：评估时，某一资产的可选 择性和有无替代性是需要考虑的重要因素。 （三）预期原则；

预期原则是指在资产评估过程中，资产的价值可以不按照过去的生产成本或销售价格决定，而是基于对未来收益的期望值决定的。

要求：评估时，必须合理预期其未来的获利能力能及拥有获利能力的有效期限。

第六节 资产评估的程序

一、资产评估程序的定义

狭义的资产评估程序：是从资产评估结构和人员接受委托开始，到向委托人或相关当事人提交资产评估报告书结束。

按照广义的资产评估程序分析，资产评估程序包括以下主要环节： （1）明确资产评估业务基本事项； （2）签订资产评估业务约定书； （3）编制资产评估计划； （4）资产勘查与现场调查； （5）收集资产评估资料； （6）评定估算；

（7）编制和提交资产评估报告书； （8）资产评估工作档案归档。

狭义的资产评估程序包括：编制资产评估计划；评定估算；编制和提交资产评估报告书。 二、资产评估程序的重要性

（一）资产评估程序是规定资产评估行为、提高资产评估业务质量和维护资产评估服务公信力的重要保证

（二）资产评估程序是相关当事方评价自查评估服务的重要依据。

（三）恰当执行资产评估程序是资产评估结构和人员防范执业风险、保护自身合法权益、合理抗辩的重要手段之一。 三、资产评估程序的内容

（一）明确资产评估业务基本事项

资产评估结构和人员在接受资产评估业务委托之前，应当采取与委托人等相关当事人讨论、阅读基本资料、进行必要初步调查等方式，与委托人等相关当事人共同明确一下资产评估业务基本事项：

（1）委托方和相关当事方基本情况； （2）资产评估目的； （3）评估对象基本情况； （4）价值类型及定义； （5）资产评估基准日；

（6）资产评估限制条件和重要建设； （7）其他需要明确的重要事项。

资产评估结构和人员在明确上述资产评估基本事项的基础上，应当分析下列因素，确定是否承接资产评估项目：

（1）评估项目风险。（2）专业胜任能力。（3）独立性分析。 （二）签定资产评估业务约定书

是资产评估机构与委托人共同签订的，确认资产评估业务的委托与委托关系，明确委托目的、被评估资产范围及双方权利义务等相关重要事项的合同。 （三）编制资产评估计划 （四）资产勘查与现场调查 （五）收集资产评估资料

资产评估机构人员应当对所收集的资产评估资料进行充分分析，确定其可靠性、相关性、可比性。

（六）评定估算

（七）编制资产评估报告书

主要内容包括：委托方和资产评估机构情况，资产评估目的，资产评估结论价值类型，资产评估基准日，评估方法及其说明，资产评估假设和限制条件等内容。 （八）资产评估工作档案归档 四、履行资产评估程序的基本要求

资产评估机构和人员应当将资产评估程序的组织实施情况记录于工作底稿，并将主要资产评估程序执行情况在资产评估报告中予以披露。

第二章 资产评估的基本方法 第一节 市场法

一、市场法及其适用的前提条件 （一）市场法含义

市场法：也称市场价格比较法，是指通过比较被评估资产与最近售出类似资产的异同，并将类似资产的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法。最简单最有效 （二）市场法应用的前提条件：

（1）需要有一个充分发育、活跃的资产市场；

（2）参照物及其与被评估资产可比较的指标、技术参数等资料是可收集到的。 二、运用市场法进行资产评估的方式

一般地说，在市场上如能找到与被评估资产完全相同的参照物，就可以把参照物价格直接作为被评估资产的评估价值。

采用市场法时：

一方面是选择确定参照物价格，选择的参照物应具有相关性和代表性，而且足够多。 另一方面是分析确定参照物的差异调整因素。 参照物差异调整因素主要包括三方面： （1）时间因素； （2）地域因素；（对房地产价格影响最突出） （3）功能因素。（资产本身具有的功能与购买者的功能需求） 三、运用市场法评估资产的程序及其优缺点

运用市场法评估资产时的程序： （1）明确评估对象；

一、机器设备及其分类

（一）机器设备的特点。

（1）机器设备作为主要劳动手段，属于会计学中所称的固定资产，具有单位价值高、使用期限长的特点。

（2）机器设备属于动产类资产，与房地产比较，评估值高低与其所处地域不具有直接关系。 （3）机器设备属于有形资产，但同时要考虑附着于机器设备中的无形资产。

（4）机器设备更新换代比较快，对于政策规定的高耗能、低效能、污染大的机器设备，尽管实体成新程度高，但还是应按低值甚至按报废处理。

确定机器设备的评估范围时应注意区别以下问题： 1、 机器设备和土地、房屋及构筑物。 2、 机器设备和无形资产。 3、 机器设备和流动资产。 （三） 机器设备的分类 1) 通用设备 2) 专用设备 3) 交通运输设备 按国家固定资产分类标准分类 4) 电气设备 5) 电子及通信设备 6) 仪器仪表、计量标准器具及工具、衡器。 1) 生产经营用 2) 非生产经营用 3) 租出 按现行会计制度规定分类 4) 未使用 5) 不需用 6) 融资租入 1) 单台设备 按机器设备的组合程度分类 2) 机组 3) 成套设备 1) 自制设备 按机器设备的来源分类 2) 外购设备 1999年财政部财评字[1999]91号文件《资产评估报告基本内容与格式的暂行规定》中，通常将作为固定组成部分的设备类资产在汇总时归集成机器设备、运输车辆及电子设备三类。 二、机器设备评估的特点

1、机器设备类资产一般不具备独立的获利能力。收闪法受到很大限制，一般采用成本法和市场法。

2、对于整体性的机器设备，整体价值不仅仅是单台设备的价值简单相加。

3、影响机器磨损的因素很多，确定贬值需要逐台地对设备的实体状态进行调查鉴定。 4、设备的贬值因素比较复杂，要具体考虑各种因素对设备价值的影响。 三、机器设备评估的程序

1、明确评估目的。

2、清查机器设备，明确评估对象。

3、对机器设备进行必要的鉴定，确定其适用性、可用度及主要技术参数。 4、研究确定方法，搜集和处理有关信息资料。 常用方法：市场法、成本法。

第二节 机器设备的核查与鉴定

一、机器设备的核查 （一）逐项清查 （二）抽样核查

分层抽样法（类型抽样）： 二、机器设备的鉴定

目的：通过确定评估对象的存在状态，为价值判断提供依据。

评估人员在对设备进行鉴定之前，首先要明确评估对象的范围、评估目的、拟采用的评估方法，制定设备鉴定方案。

机器设备的鉴定按其工作阶段可以分为统计性鉴定和判断性鉴定，其中统计性鉴定又分为宏观鉴定和微观鉴定。 （一）宏观鉴定：

宏观鉴定：是对机器设备在整个生产过程的状况进行调查摸底。搜集资料时，应考虑：

（1）企业名称和地址； （2）生产购建日期；

（3）生产产品名称，列出成产工序和名称及简要说明； （4）设备数量；

（5）生产能力，包括设计能力、额定及实际的均衡生产能力；

（6）设备维修状况、维修方式及维修费用；大修理间隔期及每次维修所需时间； （7）日产能力和工作时间； （8）原材料供应情况；

（9）产成品或半成品销售渠道及市场需求情况； （10）每台设备的燃料、动力消耗； （11）自动化程度；

（12）役龄，即账面年限和有效寿命； （13）安全、环保及辅助设施情况； （14）收益或亏损，或亏损原因。

（二）微观鉴定

微观鉴定：是辨识设备个别性特征的过程，主要针对单台设备。 （三）判断性鉴定

判断性鉴定：是指由专业工程技术人员在现场勘察的基础上，对机器设备的有关指标进行的分析判断。这些指标包括设备的新旧程度、剩余经济寿命等。在完成统计性鉴定后才能进行。

鉴定机器设备的新旧程度：总体鉴定和分结构鉴定 机器设备的评估一般用成本法。

第三节 机器设备评估的成本法

是指通过估算机器设备的重置成本，然后扣其各种贬值来估测机器设备评估值的方法。 机器设备评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值 一、机器设备重置成本的构成

重置成本：一般包括重新购置或建造与评估对象功效相同的全新设备所需的一切合理的直接费用和间接费用，如设备购置成本、运杂费、安装费、基础费、其他间接费用、税金、资金成本等。

进口设备重置成本还包括设备的进口从属费用，如：（1）海外运费；（2）海外保险费；（3）进口关税；（4）增值税；（5）公司代理手续费；（6）银行手续费；（7）海关监管手续费；（8）商检费等。

二、机器设备重置成本额估算

（一）重置核算法

1） 外购单台不需要安装的国内设备重置成本

重置成本＝公开交易价值+运杂费

2） 外购单台需要安装的国内设备重置成本

重置成本＝公开交易价值+运杂费+安装费 3） 外购单台不需要安装的进口设备重置成本

重置成本＝（FOB价+保险费+国内运杂费）×基准日外汇汇率+关税+增值税+手续费+国内运杂费

重置成本＝CIF价×基准日外汇汇率+关税+增值税+手续费+国内运杂费 4） 外购单台需要安装的进口设备重置成本

重置成本＝单台不需要安装的费用+安装费+培训费 5） 外购单台需要安装的进口设备重置成本 6） 车辆重置成本

重置成本＝车辆价格+购置附加税+证照费及其他 分析市场价格时应考虑：

1） 市场价格的多样性。 2） 报价与成交价的差异。 3） 折扣因素

4） 市场价格的时间性与地域性

5） 替代产品与评估对象品质、性能的差别 6） 同类型设备的品质差别

CIF为到岸价，指离岸价加途中保险费和国外运杂费。（评估时用到岸价）

剔除报价水分的一个方法，就是向近期购买该厂同类产品的其他客户了解实际成交价。 目前，我国进出口公司的进口费率一般在1%~1.5%

车辆购置附加费的计算基础有：车辆购置附加费=（到岸价人民币数+关税+消费税+增值税）?费率

自制标准通用设备重置成本应参考专业生产厂家的标准设备价格，在充分考虑自制设备和标准设备质量因数的前提下，运用替代原则合理确定。

（二）物价指数数

是在被评估机器设备成本基础上，通过现时物价指数确定其重置成本。 设备重置成本=设备历史成本?t2评估基准日定基物价指数

设备购建时定基物价指数或：=设备成史成本??环比物价指数

t?t1?1物价指数可分为定基物价指数和环比物价指数。

定基物价指数：是以固定时期为基期的指数。通常用百分比来表示。 环比物价指数：是以上一期为基期的指数。

物价指数法只是按物价的变化将已知的历史成本转变成基准日的成本，没有考虑技术进步和市场变化的影响。得到的只是复原重置成本。（不适宜年代较长、型号陈旧的设备）

采用物价指数法测算进口设备重置成本：

重置成本=账面原值中的到岸价格?评估基准日外汇汇率?（1+进口设备生产国同类资产价格

进口时的外汇汇率变动指数）?（1+现行进口关税税率）?（1+其他税费率）+账面原值中支付人民币部分价格?（1+国内同类资产价格变动指数）

运用物价指数法测算进口设备重置成本时，采用的价格指数是设备出口国的同类资产价格指数。 对于技术已经更新的进口设备不宜采用物价指数法。

以设备出口时的价格水平为基期，再根据生产国到评估时点的价格变化率计算设备现值： 进口设备现值＝

账面原值（人民币）中支付外汇部分×（1+设备生产国从设备出口到评估时点

进口时的外汇汇率的价格变化率）

（三）规模经济效益指数法

是根据设备的生产能力与价格的比例关系确定重置成本的方法。

被评估设备的重置成本被评估设备的产量x) ＝(参照物设备的重置成本参照物设备的产量x就是规模经济效益指数。

当x=1时，被评估机器设备的价格与生产能力呈线性关系，

当x>1时，机器设备的生产能力与价格呈非线性关系，设备价格的上涨速度大于设备生产能力上涨速度；

当x<1时。机器设备的生产能力与价格呈非线性关系，设备价格的上涨速度小于设备生产能力上涨速度。

使用该方法的前提：设备的生产能力与价格存在一定的比例关系。 三、机器设备的实体性贬值及其估算

实体性贬值率：是实体性贬值与全新状态机器设备重置成本的比率。 实体性贬值率＝重置成本×实体性贬值率

＝重置成本×（1—成新率）

（一）使用年限法 成新率=

设备尚可使用年限?100%

设备已使用年限?设备尚可使用年限设备总使用年限?设备已使用年限?100%

设备总使用年限成新率=

涉及三个基本参数：总使用年限、已使用年限、尚可使用年限（剩余使用年限）。 1、机器设备的总使用年限 设备的使用寿命包括：

1） 物理寿命：取决于机器设备制造质量、使用强度、保养和维护情况。 2） 技术寿命：取决于社会技术进步和技术更新的速度和周期。

3） 经济寿命：受机器本身的物理性能、技术进步速度、机器设备的使用情况的影响，还与原

始投资成本、维护使用费用以及外部经济环境变化等都有直接联系。

经济寿命：指机器设备从开始使用到经济上不合算而停止使用所经历的时间。所谓经济上不合算，即使用该设备不能获得收益。 2、机器设备的已使用年限

实际已使用年限＝名义已使用年限×设备利用率 设备利用率＝

实际利用时间?100%

额定工作时间经大修或技术改造的： 成新率=

设备尚可使用年限100%

加权投资年限?设备尚可使用年限

其中：加权投资年限=? （加权更新成本）??（更新成本）加权更新成本=已使用年限?更新成本 3、机器设备的尚可使用年限 使用年限法时应注意：

1） 应计折旧外限与设备的总使用年限是不同的，不能用会计折旧年限作为设备的使用寿命。 2） 三个年限的口径必须一致。

3） 判断设备尚可使用年限的依据是设备的实体状态，技术鉴定是年限法的重要步骤。 （二）观测分析法 主要指标：

1） 设备的现时技术状态 2） 实际已使用的时间 3） 正常负荷率 4） 原始制造质量 5） 维修保养状况 6） 重大故障经历 7） 大修技改情况 8） 工作环境和条件 9） 外观和完整性 （三）修复费用法

是以修复机器设备的实体性贬值使之达到全新状态所需要支出的金额 修复费用法的使用前提：设备实体性贬值具有可补偿性。 注意区分可补偿性损耗和不可补偿性损耗。

可补偿性损耗：指可以用经济上可行的方法修复的损耗。 不可补偿性损耗：经济上不划算的损耗。 四、机器设备的功能性贬值及其估算

机器设备的功能性贬值：是由于科学技术的发展，导致被评估的机器设备与新机器相比功能相对落后而引起的贬值。 （一） 超额投资成本形成的功能性贬值

主要是由于新技术、新材料、新工艺的运用，使相同功能的新设备比老设备的重置成本降低。 超额投资成本造成的功能性贬值＝复原重置成本－更新重置成本 （二）超额运营成本形成的功能性贬值

是由于新技术的发展，使用设备在运营费用上低于老设备。

超额运营成本引起的功能性贬值＝设备未来超额运营成本的折现值。 超额运营成本引起的功能性贬值的步骤：

（1）分析比较被评估机器设备的超额运营成本因素；

（2）确定被评估设备的尚可使用寿命，计算每年的超额运营成本； （3）计算净超额运营成本；

税后每年净超额运营成本=税前超额运营成本?（1-所得税）； （4）确定折现率，计算超额运营成本的折现值。

净超额运营成本的折现值=?净超额运营成本?折现系数

i?110五、机器设备的经济性贬值及其估算

机器设备的经济性贬值是由于外部因素引起的贬值。

如：由于市场竞争的加剧，产品需求减少，导致设备开工不足，生产能力相对过剩；

原材料、能源等提价，造成成本提高，而生产的产品售价没有相应提高；

国家有关能源、环境保护等限制或有关产权的法律、法规等规定使产品生产成本的提高或者使设备强制报废，缩短了设备的正常使用寿命，等等。 （一）因生产能力降低造成的经济性贬值的估算

经济性贬值率=[1-(实际使用生产能力x?)]100%

额定生产能力（二）因收益减少造成的经济性贬值的估算 经济性贬值=设备年收益损失额×（1-所得税税率）×（P/A,r,n）年金现值系数 （三）因环境保护限制造成的经济性贬值的估算 环境保护法规管制和惩罚的方式主要有下列三种： （1）限制产生污染的设备使用期限

（2）产生污染的设备可以继续使用，但要交罚金 （3）必须立刻纠正和治理污染，否则不准使用。

第四节 机器设备评估的市场法

一、运用市场法评估机器设备的基本步骤

市场法：也称市场比较法，是根据市场上类似机器设备交易的价格资料，通过对评估对象和市场参照特各项因素的分析比较，从而确定机器评估值的方法。

（1）对评估对象进行鉴定，获取评估对象的基本资料； （2）进行市场调查，选取市场参照物；（参照物的时间性、地域性、可比性） （3）因素比较；（实体状态、交易时间、交易地点、交易背景等） （4）计算评估值。

二、运用市场法评估机器设备中比较因素分析

1） 个别因素：设备规格型号、制造厂家、役龄、安装方式、附件、实体状态。 2） 交易因素：市场状况（主要是供求关系）；交易动机及背景；交易数量。 3） 时间因素： 4） 地域因素：

第四章 房地产评估 第一节 房地产评估概述

一、房地产的概念

房地产：是指土地、建筑物及其他地上定着物。

三种存在形态：单纯的土地；单纯的建筑物；土地与建筑物合成一体的房地产。 二、房地产的特征

（1）位置固定性； （2）耐用性；（土地使用权使用年限：居住用地70年，工业用地50年，商业旅游娱乐用地40年）

（3）影响因素多样性； （4）投资大量性； （5）保值增值趋势。 三、房地产的评估程序

房地产评估程序，是房地产评估全过程的各个具体环节按其内在联系所排列出的逻辑顺序，主

要由以下环节顺序组成；

1） 明确评估基本事项；

a) 明确评估对象。从物质实体：名称、坐落、用途、面积、层数、结构、装修、基础设施、

取得时间、使用年限、维修保养从权益状况：产权性质和产权归属 b) 明确评估目的 c) 明确评估时点

d) 评估的具体工作时间。 2） 拟定评估方案；

3） 实地勘查收集数据资料； 4） 选用评估方法评定估算；

5） 确定评估结果；撰写评估说明或评估报告。

第二节 土地使用权评估的特点

一、土地使用权及其实质

土地使用权：是土地使用者依法对土地进行使用或依法对其使用权进行出让、出租、转让、抵押、投资的权利。

属于无形资产范畴，是对物产权。价值高低取决于它的载体，即土地的特性和条件。 二、土地资产的分类及其特性

（一）土地资产的分类 按社会经济用途 工业用地、商业用地、交通运输用地、公用事业用地、文教科技和卫生用地、行政事来机关用地、生活住宅用地、园林、风景区、公共休息用地、特殊用地 按经济地理位置 市中心区、一般市区、市区边沿区、近郊区、远郊区、边远区、特区、开放区、开发区、出口加工区、保税区 按所有权归属 国家所有土地 集体所有土地 按利用程度 高度集约使用的土地 正常使用土地 闲置未用土地或空地 使用不当土地 按开发程度与开发趋势 已开发的土地 未开发的土地 列入市镇开发规划的土地 （二）土地资产的特性 自然特性 经济特性 （1）土地面积的有限性； （1）用途多样性； （2）土地空间位置的固定性； （2）经济地理位置的可变性； （3）土地使用价值的永续性和增值性； （3）可垄断性。（构成土地资产市场价格的基础） （4）土地的不可替代性。 三、土地资产价格体系

地产是指土地资产，在我国确切的提法应该是土地使用权资产。 （一）土地资产价格类型： 1、基准地价

基准地价：是指城镇国有土地的基本标准价格。是各城镇按不同的土地级别、不同的地段分别

评估和测算的商业、工业、住宅等各类用地土地使用权的平均价格。

1）是一个地域性的平均地价； 2）是各类用地的平均地价；

3）是政府在一定时期内评估的覆盖全市（县）的土地使用权价格； 4）是单位土地面积的地价。 2、标定地价

1） 是政府评估的具体地块的地价，即宗地地价。

2） 在一般情况下，不进行大面积的评估，只在进行土地使用权出让、转让、抵押、出租等市

场交易活动或进行股份制企业改制时才进行评估。 3） 也是确定土地使用权出让底价的参考和依据。 3、土地使用权出让底价 4、转让价格。

由于转让的本身是土地使用者之间的交易，转让价格形成是由交易双方来决定的。 5、出租价格。

1） 土地使用者之间所形成的租金价格。 2） 国家与土地使用者之间形成的租金价格

基准地价和标定地价、土地使用权出让底价的区别和联系 区别 联系 基准地价 是标定地价评估的基础 是大面积评估的区域平均地价 都不是地产交易以考虑宏观区域因素为主 市场的成交地价，但都起着调标定地价 是土地使用权出让底价评具体到宗地或地块的地价， 估的参考和依据。 除考虑宏观因素，还考虑微观因控市场交易地价的作用。 是政府认定并公开的地价 素。更接近市场交易价格。 土地使用权出出让前政府控制的最低标让底价 价。非公开的地价 我国的城市地产市场按土地使用权流转方式，可划分为一级市场和二级市场。 一级市场 二级市场 又叫政府批租市场。 是土地使用权的转让、出租、政府以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使抵押市场的总和。 用者，并由土地使用者向政府支付土地使用权出让金。 是政府垄断市场，相对应的价格有： 是竞争性的市场 基准地价；标定地价；土地使用权出让底价 （二）土地资产的价格特点 土地资产的价格特点由土地的自然特性和经济特性决定的，其表现如下： （1）土地价格不是土地价值的货币表现； （2）土地价格主要由土地的需求决定； （3）土地价格具有明显的区域性； （4）土地价格的上涨性。 四、影响地产价格的因素

（一）一般因素

影响地价的一般因素是指对土地价格高低及其变动具有普遍性、一般性和共同性影响的因素。这些因素主要有：

（1）行政因素； （2）社会因素； （3）经济因素；（经济发展状况，居民收入和消费水平，物价变动，储蓄和投资水平） （4）其他一般因素。

（二）区域因素

区域因素是指因土地所在地区的特性而影响地价的因素，也就是说，土地所在地区的自然条件与社会经济、行政因素相结合所形成的地区特点而影响地价的因素。这些因素主要包括位置、交通条件、基础设施条件、环境、城市规划限制等。

1、影响商业用土地价格的区域因素： （1）商业繁华程度；（2）交通便捷度；（3）环境优劣度；（4）规划限制；（5）其他因素。 2、影响住宅用地价格的区域因素： （1）位置；（2）交通便捷度；（3）基础设施保证度；（4）公用设施完备度；（5）环境质量度；（6）规划限制；（7）其他因素。

3、影响工业用土地价格的区域因素：

（三）个别因素

个别因素是指地产所表现的个别特殊如位置、面积、地形地质、宽度、进深等对地产价格产生影响的因素。

土地用途与容积率如何影响地价：

容积率是指地块的建筑面积与地块总面积的比率。

容积率越高，在地块面积一定的条件下，意味着建筑物面积的增加，对房地产开发来说，其销售的收益就相应增大，意味着其使用效益的增加，其结果也必然导致土地价格的增加。

由于土地用途不同，同一地块上表现出的单位面积的土地收益也不同，其实际支付地价的能力也存在较大的差异。一般来说，商业用地的低价在同一土地级别内要高于住宅用地和工业用地的地价，而工业用地的地价要高于农业用地的地价。 五、土地使用权评估的原则

（一）替代原则 土地估价中：（进行时间和土地条件修正后，才能按替代原则，采用市场法确定） 1） 土地价格水平由具有相同性质的替代性土地的价格决定。

2） 是由最了解市场行情的买卖者按市场的交易案例相互比较后所决定的价格来确定。 3） 可通过比较地块的条件及使用价格来确定。 （二）最有效使用原则

1）应城镇规划中的最适宜用途来确定。 2）还包括地块使用强度。

3）必须符合国家法律、法规和政策的规定。 （三）变动原则 （四）供需原则 （五）贡献原则

第三节 土地权属及其处置

一、土地权属的类型

土地权属按不同角度，可以分为土地所有权、土地使用权、划拨土地、出让土地等。 （一） 土地所有权

是社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。城市市区的土地属于全民所有。农村和城效土地，除法律规定属国家所有外，属于集体所有 （二）划拨土地使用权

根据国家土地管理局《划拨土地使用权管理暂行办法》和《房地产管理法》的有关规定，单独的划拨土地使用权不得转让。

以划拨方式取得的土地使用权不得单独设定抵押权。 划拨土地不得单独租赁

建设用地的土地使用权一般采取有偿使用的办法，由县级以上人民政府依法批准划拨。 （三）出让土地使用权

是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

土地使用权出让，可以采用拍卖、招标或双方协议的方式。协议的土地使用权出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。 转地房地产时必须做到：

1） 以出让方式取得土地使用权的，应按出让合同约定，已支付全部土地使用权出让金、取得了

土地使用权证书。

2） 属于房屋建设工程的，要完成开发投资总额的25%以上。 3） 属于成片开发土地的，应形成工业用地或其他建设用地条件。

居住用地：70年 工业用地：50年

教育科技文化卫生体育用地：50年 商业旅游娱乐用地：40年 综合或其他用地：50年 （四）集体土地所有制 二、企业资产重组与改制中土地权属的处置

（一）土地权属处置的制度规定 根据原国家土地管理局颁发的《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》，评估后的土地资产处置有以下几种方式：

1）企业依法办理出让； 2）国有土地租赁；

3）国家以土地使用权作价出资（入股）； 4）授权经营。

（二）土地权属处置方式 1） 出让

2） 直接投资入股 3） 租赁

第四节 土地使用权评估的方法

一、市场法

待估土地评估值=比较案例土地价格

?正常交易情况待估土地区域因素值待估土地个别因素值???

比较案例交易情况比较案例区域因素值比较案例个别因素值待估土地评估基准日价格指数

比较案例交易日物价指数市场法的理论依据是交易中的替代原理。 （二）市场法应用的步骤与过程： 1）广泛收集交易资料； 2）进行交易情况的修正； 3）进行交易时间的修正； 4）进行区域因素修正；

5）进行个别因素修正； 土地使用年限修正：

K??1???1?m?n?(1?r)??(1?r)??K——年限修正系数。

m——比较案例土地使用权剩余年限 n——待估土地使用权剩余年限 r——折现率

容积率修正系数： 容积率修正系数＝待估土地容积率与地价相关指数 比较案例容积率与地价相关指数?1??1?6）确定待估土地评估值。（采用市场法至少应选三个或三个以上的比较案例）

（四）基准地价系数修正法

基准地价系数修正法：是市场法的一种特殊状态，是指利用当地政府制定颁布的基准地价作为参照物（比较案例），对其各种因素进行系数修正，求得待估土地评估值的一种方法。

待估土地使用权评估值=基准地价?基准地价时间因素系数?个别因素修正系数?市场转让 因素修正系数

注意问题：

1） 基准地价的构成内容（是否包含出让金）

2） 各地基准地价规定的土地使用年限不一致（有限期或无限期） 3） 各地的基准地价

运用基准地价修正系数法评估土地价值时，可能需要修正的因素有：土地使用权年限、基准地价时间因素、容积率。

二、收益法

（一）收益法的应用形式

收益法：又叫收益还原法，是指通过预测土地未来产生的预期收益，以一定的还原利率将预期收益折算为现值之和，从而确定土地评估值的方法。

理论依据是地租理论和生产要素分配理论。

P?A1?[1?] r(1?r)nP——土地使用权评估值； A——土地收益； r——还原利率；

n——土地收益年限。

当n??，P=A/r，即为土地所有权价值。 （二）土地收益额及其估算

土地的收益可以分为实际收益和客观收益。

实际收益：指在现状下实际获得的收益。不得作为评估依据。

客观收益：是排除了实际收益中属于特殊的、偶然的因素后所得到的一般正常收益。作为评估的依据。

土地收益还包括：有形收益和无形收益。 求取土地收益的步骤： 1） 计算总收入 2） 求取总费用

3） 求取总收益 4） 确定房屋纯收益 5） 求取土地纯收益。

（三）土地还原利率及其估算 土地还原利率＝土地投资报酬率 1. 利用收益还原法公式。

多宗土地还原利率的平均值。

2. 通过完全利率加上风险调整值的方法求取还原利率： 还原利率＝安全利率+风险调整值

3. 各种投资及其风险、收益率排序插入法 （四）土地收益年限及其测算

土地收益年限＝出让年限－已使用年限 三、成本法

（一）成本法及其适用范围

成本法：又叫成本逼近法。是以开发土地所耗费的各项费用之和为依据，再加上一定利润、利息、税金以及土地增值收益确定土地价格的一种方法。

评估值＝土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益

成本法一般适用于新开发土地的评估，特别是土地市场发育不完善，土地成交实例不多，无法利用市场法等其他方法评估时采用，同时可在对既无收益又很少有交易情况的公园、学校、公共建筑、公益设施等具有特殊性的土地评估时采用。 （二）成本法评估步骤 1、估算土地取得费 2、估算土地开发费 3、估算税费 4、估算利息 5、估算利润

6、估算土地增值收益

7、估算土地使用权评估值 四、假设开发法

用开发后转让价格扣除各项费用、利润等，倒推地价的一种方法。 地价＝楼价－建筑费－专业费用－利息－利润－税费－租售费用 假设正常利润率为P，利润=（地价+建筑费+专业费）? P'

第五节 建筑物评估的特点

一、建筑物及其分类

1） 钢结构 2） 钢盘混凝土结构 按建筑物承重结构 3） 混合结构（砖混结构，砖木结构） 4） 其他结构（木结构、竹木结构、简易建筑物等） 1） 工业用建筑物 2） 民用建筑 按建筑物使用功能 a) 住宅 b) 公共建筑（营业用建筑物、行政事业用建筑物） 砖混结构：建筑物的屋盖、墙体、楼板、过梁为钢或钢筋混泥土制作，墙柱为砖砌。

二、建筑物评估的特性

（一）建筑物价值的内涵复杂性的特点

（二）建筑物产权受土地使用权年限的制约 （三）建筑物功能、用途及评估方法 三、建筑物评估时需考虑的因素

评估建筑物应重点考虑以下诸方面因素： （1）物理因素；

（2）环境优劣的影响； （3）经济地理因素； （4）新旧程度； （5）用途； （6）产权； （7）政策因素； （8）供需状况； （9）其他。 四、建筑物评估的原则

（一）替代原则

（二）最有效使用原则 （三）供需原则

（四）房地合一原则

1） 建筑物和土地相结合使房地产最终成为商品。

2） 建筑物环境质量的区别是由土地产生的，它在很大程度上影响建筑物的价格。

第六节 建筑物评估的方法

一、成本法

建筑物评估中的成本法是基于建筑物的在再建造费用或投资的角度来考虑，通过估算出建筑物在全新状态下的重置成本，再扣减由于各种损耗因素造成的贬值，最后得出建筑物的评估值。建筑物评估值=建筑物重置成本—实体性贬值—功能性贬值—经济性贬值

一般适用于不改变用途持续使用的建筑物单独评估其价值的情况，如企业中的生产用建筑物或住宅，在对企业整体价值进行评估师，对建筑物适合采用成本法。

建筑物成本法评估要素： （一）建筑物成本构成 1、建筑安装工程费

建筑安装工程：包括建筑工程和建安工程 2、前期费用

规划和可行性研究费 工程设计费 人防工程设计费 三通一平费

地上附属物拆除费 工程标的编制费 工程招投标费 合同预审费 公证费 鉴证费

3、其他费用 4、间接费用 5、合理利润 6、资金成本

资金成本：是根据额定工期、平均投入资金及适当的贷款利率测算的建筑利息。注意： 1） 正常建设条件下的完成整个建设项目的合理工期。 2） 建设工期的计算与利息率的计算期要一致。

3） 计算资金投入时，按建设期内均匀投入进行测算。 7、税金

（二）建筑物重置成本的估算方法

经常采用的是预决算调整法、重编预算法、价格指数调整法等。 1. 预决算调整法

1）项目决算与重置价值的联系 2）预决算调整法适用前提和范围：

以建筑物原工程量是合理的为假设前提。

适用于：用途相同结构相同且数量较多的建筑物评估。 2. 重编预算法

这样得到的重置成本与原建筑物的历史成本有较大差异：原因： 1） 由于技术进步出现了新材料。 2） 设计或结构改进、项目工程量发生变化 3） 材料价格和费用项目、取费标准发生变化

此法主要适用于测算建筑物更新重置成本或构造较简单的建筑物。 3. 价格指数调整法

是根据建筑物的账面成本，运用建筑业产值价格指数或其他相关价格指数推算出建筑物重置成本的一种方法。 定基：

综合价格指数＝评估时点价格指数?100% 建筑物购建时的价格指数环比：

综合价格指数＝（1+a1）（1+a2）…..（1+an）×100%

待估建筑物重置成本＝待估建筑物账面原值×综合价格指数 （三）建筑物实体性贬值及成新率的估算 1、使用年限法

建筑物实体性贬值率和成新率时，运用使用年限法的关键在于，测定一个较为合理的建筑物尚可使用年限

实际已使用年限建筑物实体性贬值率＝?100% 实际已使用年限?尚可使用年限尚可使用年限建筑物成新率＝?100% 实际已使用年限?尚可使用年限2、打分法

打分法是指评估人员借助于建筑物成新率的评分标准，分解建筑物整体成新率评分标准，以及按不同构成部分的评分标准进行对照打分，得出或汇总得出建筑物的成新率。

1、 完好房 80%以上 2、 基本完好房 60-79%

3、 一般损坏房 40-59% 4、 严重损坏房 39%以下 5、 危房

成新率=结构部分合计得分?G+装饰部分合计得分?S+设备部分合计得分?B G——结构部分的评分修正系数； S——装饰部分的评分修正系数； B——设备部分的评分修正系数。 （四）建筑物功能性贬值的估算

土地与建筑物用途不协调所造成的价值损失一般是以建筑物的功能性贬值体现的。

建筑物的设计以及结构上的缺陷，将导致建筑物不能充分发挥其应有的功能和最大限度发挥其效用。

无论是哪种原因形成的建筑物功能性贬值，在其测算过程中都要与建筑物重置成本测算以及成新率测算一并统筹考虑，避免重复评估和漏评现象出现。

从现象上看，建筑物出现经济性贬值一般都伴随着利用率下降。 （四） 建筑物经济性贬值的估算

n建筑物年收益净损失额经济性贬值＝（经济性贬值＝?正常资产收益率i?1Ri(1?r)i）

Ri——第i年的建筑物年收益净损失额 r——折现率

n——预计建筑物收益损失持续时间（年为单位） 二、市场法

（一）市场法原理及适用范围

运用市场法评估建筑物属房地合一评估。

市场法评估适用于有充足房地产交易实例的地区。 市场法评估应具备的条件主要有：

（1）要有一定数量的正常交易实例，通常交易实例不少于3个；

（2）选择的交易实例与待估房地产具有较好的可比性，如用途、结构类型、装修标准、建材质地、所处地区、外部环境、产权性质等方面要相同或相似；

（3）交易时间与评估基准日尽可能接近 （4）交易应具有透明性、公平性和有效性

（5）交易实例与待估房地产在土地出让年限和使用需求方面应基本一致。 （二）建筑物评估中市场法的运用 （1）交易实例比较法（直接法） （2）基准价格对照法（间接法） （三）应用市场法评估建筑物的程序 1.资料收集

2.选择作比较的交易实例 要求：

（1）与待估建筑物的评估目的是一致的； （2）是正常交易或可补正成正常交易； （3）估价日期最接近，或可做期日修正的； （4）与待估的房地产同属一个地区或对房地产供求情况影响相同的邻近地区，在环境条件上有类似性；

（5）有相同的用途 （6）结构类型应相同 3.交易行为的补正

采用剩余经济寿命预测法确定无形资产成新率的计算公式为： 成新率=

剩余使用年限?100%

已使用年限?剩余使用年限第三节 专利权的评估

一、专利权的特点及评估目的

是国家专利机关依法批准的发明人或其权利受让人对其发明成果在一定期间内享有的独占权或专有权。

（一）专利权特点：

（1）独占性，也称为排他性 （2）地域性

（3）时间性（发明专利保护期限20年，实用新型和外观设计保护期限是10年） （4）可转让性。 （二）专利权评估目的

一种是：刚开发成功，未投入使用就直接转让给受让方。

别种是：已经过一段时间的生产，是成熟技术，转让对方使用。 专利权的转让形式：全权转让（所有权转让）、使用权转让。 1.使用权限

使用权限按技术使用权限的大小分： （1）独家使用权 （2）排他使用权 （3）普通使用权 （4）回馈转让权。 2.地域范围 3.时间期限 4.法律和仲裁 二、专利权评估程序

资产评估机构接受委托者委托以后，一般按下列程序进行评估。 （一）证明和鉴定专利权的存在；

（二）确定评估方法，搜集相关资料； （三）完成评估报告，并加以详尽说明。

无形资产的更新周期主要根据技术更新周期来判断。 三、专利权的评估方法

专利权主要采用的评估方法是收益法，特殊情况下也可以采用成本法。 （一）收益法

1.直接测算专利技术超额收益

专利权分为：收入增长型专利，成本节约型专利。 收入增长型：

1）R??(P2?P1)Q?(1?T)

超额收益＝[（使用专利权技术产品的价格-不使用专利权产品的价格）]*销售量*(1-所得税率)

?2）R??(Q2?Q1)(P?C)(1?T)

超额收益＝[（使用专利权技术产品的销售量-不使用专利权产品的销售量）*（产品价格-产品成

本）]*(1-所得税率)

成本节约型：

R??(C2?C1)Q?(1?T)

超额收益＝[（使用专利权技术产品的单位成本-不使用专利权产品的单位成本）]*销售量*(1-所得税率)

2.采用利润分成率测算专利技术收益额

即以专利技术投资产生的收益为基础，按一定比例分成确定专利技术的收益。反映的是对整个利润的贡献程度。

我国理论工作者和评估人员通常认为利润分成率在25%~33%之间较合适。 （二）成本法

自创专利技术的成本一般由下列因素构成： 1、 研制成本

（1） 直接成本（材料，工资，专用设备，资料，咨询鉴定，协作，差旅，其他费用） （2） 间接成本（管理，非专用设备折旧，应分摊的公共费用及能源费用） 2、交易成本 （1）技术服务费

（2）交易过程中的差旅费及管理费 （3）手续费 （4）税金

第四节 专有技术的评估

一、专有技术的特点

专有技术，又称非专利技术、技术秘密，是指未公开、未申请专利的知识和技巧。 从法律角度讲，它不是一种法定的权利，而是种自然的权利，是一项收益性无形资产。 判断专有技术的条件： 1. 实用性。 2. 新颖性 3. 价值性 4. 保密性 专利技术与专有技术的区别 专利技术 专有技术 是在〈专利法〉规定范围内公开 具有保密性 三种：发明、外观设计，实用新型 内容范围广 有明确的法律保护期限 没有法律保护期限 对其按《专利法》条文进行保护 保护的法律主要有〈合同法〉和〈反不正当竞争法〉 二、影响专有技术评估值的因素分析

（1）专有技术的使用期限

（2）专有技术的预期获利能力； （3）分析专有技术的市场情况； （4）专有技术的开发成本。 三、专有技术的评估方法

专有技术的评估方法与专利权评估方法基本相同。

（一）运用成本法 （二）运用收益法

第五节 商标权的评估

一、商标评估对象的确认 （一）商标及其分类

商标：是商品的标记，是商品生产者或经营者为了把自已的商品与他人的同类商品区别开来，在商品上使用的一种特殊标记，这种标记一般是由文字、图案或两者组合而成。 按是否具有法律保护的专用权 注册商标、未注册商标 按构成 文字商标、图形商标、符号商标、组合商标、气味商标、色彩商标、音响商标、立体商标 按不同作用 商品商标、营业商标、等级商标、防御商标、制造商标、销售商标、服务商标、证明商标 （二）商标权及其特点 商标权是以申请注册的时间先后为审批依据，不以使用时间先后为审批依据。 商标权一般包括：排他专用权（独占权）、转让权、许可使用权、继承权等

商标权和专利权都属于知识产权中的工业产权。但取得商标权与专利权的实质性条件不一样 商标权 专利权 商标权取得的条件是具有显著性、不重复性、不专利法规定取得专利权的技术要求是新颖性、创违反禁用条款。 造性和实用性 在注册时有一个有效期规定（10年，可续展） 有法定的有效保护期限，一般不准续展 二、商标权评估的程序

商标可以转让其所有权，也可以转让其使用权。 评估程序：

（一）明确评估目的

商标权评估情况一般包括：商标权作为投资作价入股；商标权许可使用；商标权转让；等等 （二）向委托方收集有关资料 （三）市场调研和分析

（四）确定评估方法。（收益法）

（五）计算、分析，得出结论，完成评估报告。 三、商标权评估方法 （一）商标权转让评估

（二）商标权许可价值评估

第六节 计算机软件的评估

一、计算机软件的特点

（一）计算机软件的特点

在计算机软件的价值评估中，应关注计算机软件所具有的独创性（即原始性）、无形性、复制性及复杂性等特点。

（二）计算机软件的分类 按软件功能 系统软件；支撑软件；应用软件 按软件规模 小，中，大中，大，超大 按总体复杂程度 一般，较复杂，复杂 按可靠性 很低，低，一般，高，很高

二、计算机软件价值评估的特殊性

1.可行性研究报告和软件技术鉴定书是其价值评估的重要依据。 2.权属关系必须要清晰。

3.计算机软件的新颖性、创造性和实用性是评估中应予以关注的核心内容。

4.有别于商誉与商标等无形资产的价值评估，通常是在有一定的经济行为发生时才进行评估。 5.一般是针对具体的软件应用者、软件的使用范围、使用规模以及用途等加以评定估算。 对于以作价入股为目的的计算机软件，由于所有权的转让，评估时必须要明确权属关系和法律上的稳定程度，必须要有相关的法律文件和证明文件。 三、计算机软件价值评估方法

（一）收益法评估计算机软件的步骤： （1）确定评估基准日和评估目的 （2）界定软件的评估范围 （3）计算机软件的销售收益

（4）确定软件的经济寿命，预测寿命期内各年的收益 （5）确定折现率 （6）估算软件价值

第七节 商誉的评估

一、商誉及其特点

商誉通常是指企业在同等条件下，能获取高于正常投资报酬率所形成的价值。 商誉是不可确指的无形资产。 商誉的特性：

（1）商誉不能离开企业而单独存在，不能与企业的可确指资产分开出售

（2）商誉是多项因素作用形成的结果，但形成商誉的个别因素不能以任何方法单独计价

（3）商誉本身不是一项单独的、能产生收益的无形资产，而只是超过企业可确指的各单项资产价值之和的价值

（4）商誉是企业长期积累起来的一项价值。

商誉之所以能成为资产，是由于预期的、未来超额的经济利益代表它的实质。 二、商誉评估的方法

（一）割差法

割差法是根据企业整体评估价值与各单项资产评估值之和进行比较确定商誉评估值的方法。 商誉的评估值=企业整体资产评估值—企业的各单项资产评估价值之和（含可确指无形资产） 当商誉为负值时，（1）亏损企业；（2）收益水平低于行业或社会平均收益水平的企业。 （二） 超额收益法

1. 超额收益资本化价格法

商誉的价值=

企业预期年收益额—行业平均收益率?该企业的单项资产评估值之和

适用资本化率商誉价值=

被评估企业单项资产评估价值之和?（被评估企业预期收益率?行业平均收益率）

适用资本化率企业预期年收益额

企业的单项资产评估价值之和被评估企业预期收益率＝

2. 超额收益法

是把企业可预测的若干年预期超额收益进行折现 商誉价值＝?i?1nSi(1?r)i

Si——第i年企业预期超额收益 r——折现率

1——折现系数 i(1?r)三、商誉评估需要委托者提供的资料 四、商誉评估需要注意的几个问题

商誉评估是在产权变动或经营主体变动时进行的 并不是所有企业中都都商誉，只于那些长期具有超额收益的少数企业之中。 商誉评估必须坚持预期原则。 商誉评估不能采用投入费用累加的方法进行 商洽介由众多因素共同作用形成。 企业负债与否、负债规模大小与企业商誉没有直接关系。 商誉与商标是有区别的,二者反映两个不同的价值内涵。 商誉 商标 商誉则是企业整体声誉的体现 商标是产品的标志 商誉作为不可确指的无形资产，是与企业及商标是可确指的无形资产，可单独存在，并其超额获利能力结合在一起的，不能脱离企可在原组织继续存在的同时，转让给另一个业而单独存在 组织。 只有随企业行为的发生实现其转移或转让，可以转让其所有权，也可以转让其使用权。 没有所有权与使用权之分。 8. 商誉作为不可确指的无形资产，是整个无形资产中除了可确指的无形资产以外的部分。 我国现行有关制度列示的可确指无形资产主要有专利权、专有技术、商标权、版权、专营权、土地使用权等。

9. 商标入账问题尚待研究。

1. 2. 3. 4. 5. 6. 7.

第六章 流动资产评估

第一节 流动资产的特点

一、流动资产评估的内容及其特点

流动资产是指可以在一年内或者超过一年的一个营业周期内变现或者运用的资产，包括: 1） 现金

2） 各种存款 3） 应收账款 4） 预付款项 5） 存货

6） 短期投资 7） 其他

流动资产的特点：

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