房地产行业深度报告:数字化浪潮系列之房地产数字化
更新时间:2023-04-22 17:03:01 阅读量: 实用文档 文档下载
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房地产行业深度报告:数字化浪潮系列之房地产数字化
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证券研究报告—深度报告
房地产
数字化浪潮系列之房地产数字化
超配 (维持评级) 2021年01月22日 一年该行业与上证综指走势比较 行业专题
地产下半场,科技赋能助力新成长 ● 房地产行业迎来数字化时代 中国房地产行业自房改后经历了二十余年的高速发展,当前已进入成熟期,行业销售“天花板”逐渐显现,我国房地产行业进入了下半场——
从“增量时代”到“存量时代”。在全新的市场环境下,房企面临着新的竞争格局与发展阶段,这对企业的经营发展战略和业务管理模式均提出了新的挑战。面对这一系列挑战,为了能在确定性相对较差的市场环境下降低经营风险,房企调整与变革势在必行,将所有地产业务场景实现数字化处理,提升运营效率。在房地产行业数字化进程中,在智能化、信息化、数据化中探索重点各异,目前仅约24%的房企打通了数字化的全业务流通,其他房企大多在单领域发力。 ● 数字化应用场景:营销、社区、商业、建造 在当前房地产数字化进程中,与销售业绩强相关的智慧营销、受物业上
市潮,提升服务的智慧社区、会员体系相对成熟的智慧商业和房地产“制造化“必经之路的智慧建造成为了目前房地产数字化的热点。
智慧营销:智慧营销的核心仍然是在线销售、实现闭环。房地产企业与第三方平台合作获取新增用户,通过大数据技术对用户的个人信息、消费习惯、资产储备等标签进行大数据建模,从而精准描绘客户画像,在搭建客户管理体系、自建流量池后,实现用户服务闭环。
智慧社区:智慧社区的核心为打通社区运维数据,串联集团内多维度协同,从顶层设计确保组织协同、项目协作,联动多业态间业务,集成设备间的应用,实现多维数据的打通。
智慧商业:智慧商业的核心是应用大数据精准营销,重视存量会员和新增会员的运营,实现多方面数据打通,最后形成“消费全周期”的闭环。 智慧建造:智慧建造正在由点创新向更深更成熟常态发展过渡,未来将呈现高效性、体系性和黏连性。 ● 案例分析
“沃土计划”是万科自2016年1月推出的信息化、数字化战略,它的目标是:打通底层数据,治疗万科内部的大公司病,提升管控效率,提高利润水平,并最终让万科为未来的万亿市值平台搭建作好充足的准备。站在当前时点,万科沃土计划将通过人工智能和大数据等技术开发,逐渐从数字化阶段过渡到智能化阶段,将继续打造全业务流通的数字化模式,在房地产数字化进程中,寻找全新的巨大机会。
● 房企数字化转型之路:科技赋能助力新成长 当前,房企数字化转型潮愈来愈烈,更多房企将以数字科技赋能房地产,覆盖开发、运营、销售、管理等全产业生态链,企业经营以及地产项目全生命周期的管理。我们认为,优势房地产企业必将受益于数字化转型的红利,利用科技赋能让产业上下游全链条的场景变得时更高效、便捷,提升企业运营效率,降低企业运营成本,实现企业新的增长点。 ● 风险提示
房企数字化进度不及预期,数字化效果不及预期,行业超预期加速下行。 相关研究报告: 《房地产行业专题报告:H 股内房上涨的景气度基础》 ——2021-01-20 《商业地产行业专题报告(一):消费繁荣,商业不息》 ——2021-01-13 《房地产2021年1月投资策略:寒冬已过,暖春可期》 ——2021-01-07
《十部委《关于加强和改进住宅物业管理工作
的通知》快评:业主行动力提升,物管品牌溢
价凸显》 ——
2021-01-06 《房地产2020年12月投资策略:静待估值回
归》 ——2020-12-14 证券分析师:任鹤 电话: 010-******** E-MAIL : renhe@ 证券投资咨询执业资格证书编码:S0980520040006 证券分析师:王粤雷 电话: 0755-******** E-MAIL : wangyuelei@ 证券投资咨询执业资格证书编码:S0980520030001 联系人:王静 电话: 021-******** E-MAIL : wangjing20@
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理判断并得出结论,力求客观、公正,其结
论不受其它任何第三方的授意、影响,特此
声明0.6
0.8
1.0
1.2
1.4
F/20A/20J/20A/20O/20D/20上证综指
房地产
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内容目录
房地产行业迎来数字化时代 (4)
我国房地产行业已进入下半场 (4)
房企数字化转型进行时 (4)
智能化、信息化、数据化并存,房企探索重点各异 (5)
数字化应用场景:营销、社区、商业、建造 (6)
智慧营销:营销加速、价值发现 (7)
智慧社区:物管公司投入力度加速增长 (10)
智慧商业:数字化渗透率高,逐渐侧重以C 端为核心 (12)
智慧建造:行业热度高,复杂建筑应用渗透强 (15)
案例分析 (16)
万科沃土计划 (16)
房企数字化转型之路:科技赋能助力新成长 (20)
风险提示 (20)
国信证券投资评级 (21)
分析师承诺 (21)
风险提示 (21)
证券投资咨询业务的说明 (21)
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请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野 本土智慧 图表目录
图1:我国房地产已进入成熟期 (4)
图2:我国城镇化率与诺瑟姆曲线 (4)
图3:全国商品房销售额 (4)
图4:全国商品房销售面积 (4)
图5:2020年TOP50房企数字化投入规模差异 (5)
图6:2020年TOP50房企信息团队人数规模比例 (5)
图7:2020年TOP50房企信息部门作为一级部门权重 (5)
图8:2020年TOP50房企高管管理信息部门权重 (5)
图9:房企数字化总体框架 (6)
图10:地产数字化应用产品 (6)
图11:房企数字化领域 (6)
图12:房企数字化发展领域 (6)
图13:房地产企业数字化应用场景 (7)
图14:线上引流为核心价值的功能模块保留率较高 (7)
图15:TOP50房企拥有自有营销平台比例 (8)
图16:54%的TOP50房企对自有营销平台进行改进 (8)
图17:线上营销流程 (8)
图18:二手房连环交易及客户全生命周期管理示意图 (9)
图19:房地产企业线上自营服务闭环 (10)
图20:已上市物管企业布局数字化占比 (10)
图21:已布局数字化上市物管企业布局方向占比 (10)
图22:上市物管企业智慧化投入占比TOP10 (11)
图23:智慧社区全链条服务 (12)
图24:智慧社区参与部门 (12)
图25:智慧社区整体解决方案 (12)
图26:全国购物中心数字化应用率 (13)
图27:TOP50商业地产运营商数字化投入占比 (13)
图28:TOP50商业地产运营商会员系统应用情况 (13)
图29:TOP50商业地产运营商会员系统平台分布 (13)
图30:会员系统平台各类功能使用率 (13)
图31:新城智慧商场 (14)
图32:新城智慧商场 (14)
图33:房企应用于测绘环节(无人机测绘) (15)
图34:房企应用于设计环节(AI 设计) (15)
图35:房企应用于施工环节(建筑机器人) (15)
图36:房企应用于大型复杂工程设计环节(BIM 系统) (15)
图37:碧桂园机器人 (16)
图38:碧桂园机器人 (16)
图39:万科易选房LOGO (17)
图40:万科易选房功能 (17)
图41:万科近年销售金额 (17)
图42:万科近年销售面积 (17)
图43:万科物业版图 (18)
图44:万睿建筑智能化 (19)
图45:万睿智能物联 (19)
图46:万科智慧社区:深圳璞悦山 (19)
图47:万科智慧社区:深圳泰禾金樽府 (19)
图48:万科智慧园区:深圳万科云城 (19)
图49:万科智慧园区:成都万科云城 (19)
图50:万科智慧商业:深圳龙光玖钻 (20)
图51:万科智慧商业:深圳天汇城 (20)
表1:房产交易流程信息化的优势 (9)
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房地产行业迎来数字化时代
我国房地产行业已进入下半场
中国房地产行业自1998年房改后经历了二十余年的高速发展,当前已进入成熟期,根据国家统计局数据,2019年全国商品房销售额达16万亿元,创历史新高。随着我国城镇化进程不断深化,行业销售“天花板”逐渐显现,我国房地产行业进入了下半场——从“增量时代”到“存量时代”。
图1:我国房地产已进入成熟期
图2:我国城镇化率与诺瑟姆曲线
资料来源: 国信证券经济研究所整理
图3:全国商品房销售额
图4:全国商品房销售面积
在全新的市场环境下,房企面临着新的竞争格局与发展阶段,这对企业的经营发展战略和业务管理模式均提出了新的挑战。面对这一系列挑战,为了能在确定性相对较差的市场环境下降低经营风险,房企调整与变革势在必行,将所有地产业务场景实现数字化处理,提升运营效率。
房企数字化转型进行时
随着我国房地产从“增量市场”进入“存量市场”,房地产数字化转型的趋势越来越强烈,早自2015年起,房企便开始加紧部署数字化转型,以数字科技的形式赋能房地产,利用数字化技术,在房地产项目的投资、规划、设计、建造、销售、运营、拆除的全生命周期上,实现过程和决策的高效、准确、可控。 根据克而瑞数据,2020年头部房企(TOP50)数字化进程明显加快,企业数字
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化整体投入有显著提升。在资金投入方面,约60%的房企数字化投入规模增长,平均年投入达1亿元;约28%的房企数字化投入规模持平,平均年投入达7000万元;约12%的房企数字化投入规模下降,平均年投入达5000万元。在组织投入方面,约90%的房企将信息部门作为一级部门;约58%房企的信息部门由集团副总裁级别以上担任,较上年提升20个百分点。在团队投入方面,约52%的房企信息团队超过50人,较上年提升22个百分点。
图5:2020年TOP50房企数字化投入规模差异 图6:2020年TOP50房企信息团队人数规模比例
图
7:2020年TOP50房企信息部门作为一级部门权重
图8:2020年TOP50房企高管管理信息部门权重
智能化、信息化、数据化并存,房企探索重点各异
在房地产行业数字化进程中,房企在不同阶段利用数字化手段,在项目投资、规划、设计、建造、运营、更新的全生命周期上,实现过程和决策的高效、准确和可控,并在新的时代下构建自身的新核心竞争力,目前数字化在各个梯度中呈交叉式发展。
房企的智能化试图引领业务发展,当前已在房企的运营中被普遍认可,随着人工智能技术的不断完善,智能化的应用场景不断增多,包括AI 呼叫、车牌门禁识别技术等,未来随着技术手段的不断进步,机器自我学习的能力会进一步增强,机器替代人工的现象也将不断增加。
房企的信息化作为管理手段,进程目前已进入成熟期,在员工操作、经营管理、经营决策、商业模式层面实现工作效率、业务管控、决策质量、业务创新的提升。从整体层面上,实现管理效率和经营效益的提升。
房企的数据化通过数据拉通和构建主数据平台,成为了房企主动优化业务的手
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段,通过建立“数据思维”,将数据分析的结果作为决策判断的参考,并借助计算机的分析逻辑,突破原来的思维模型,更加注重数据之间的逻辑关联性。 而在当前数字化转型的磨合中,现阶段各个房企探索重点各不相同,根据克而瑞数据,在TOP50房企中,78%的房企数字化转型为自研框架;26%的房企数字化应用为自研产品;目前仅24%的房企打通了数字化的全业务流通,例如万科、龙湖、越秀等,其他房企如新城、融创、卓越等均在单领域发力。
图9:房企数字化总体框架 图10:地产数字化应用产品
图11:房企数字化领域
图12:房企数字化发展领域
资料来源: 克而瑞研究中心、国信证券经济研究所整理
资料来源: 国信证券经济研究所整理
数字化应用场景:营销、社区、商业、建造
房地产数字化的应用覆盖了开发、运营、销售、管理等全产业生态链,覆盖企业经营以及地产项目全生命周期的管理,利用科技的变革让房地产上下游全链条的场景变得时更高效、简单、舒适、便捷,同也带来更好的体验感。在当前房地产数字化进程中,与销售业绩强相关的智慧营销、受物业上市潮,提升服务的智慧社区、会员体系相对成熟的智慧商业和房地产“制造化”必经之路的智慧建造成为了目前房地产数字化的热点。
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图13:房地产企业数字化应用场景
资料来源: 国信证券经济研究所整理
智慧营销:营销加速、价值发现
房地产企业智慧营销主要应用于在线看房、置业顾问、全民经纪人、智慧案场、在线全流程交易功能等,其中,以线上引流为核心价值的功能模块如在线看房、置业顾问、全民经纪人的保留率/使用率明显更高,体现了市场对智慧营销渠道价值的认可。根据克而瑞数据,截至目前,TOP50房企已经全部投入使用自有营销平台,而这一数据在2018年及之前仅为24%;此外,约54%的TOP50房企对自有营销平台进行了重新上线或重大改版。
图14:线上引流为核心价值的功能模块保留率较高
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图15:TOP50房企拥有自有营销平台比例
图16:54%的TOP50房企对自有营销平台进行改进
房地产企业智慧营销正不断发展,但自营线上平台在引流、体验、精准营销方面均存在不足,主要体现在——
自营平台引流能力弱:相较于第三方线上营销平台,整合多家房企房源,房企自有线上营销平台均为自家线上房源,引流效果弱;
在线选房体验感较差、房源较少:根据克而瑞数据,TOP50
房企线上房源项目平均数为
168
套,而第三方线上营销平台房源项目数达51万套;
基本仍以线上推广和展示功能为主:房企自有营销平台通过线上交易较难描绘出客户画像,从而进行精准营销获得新增用户,较难打通整个线上营销流程。
图17:线上营销流程
资料来源: 国信证券经济研究所整理
除房企自有营销平台外,房地产中介服务平台亦受益于数字化浪潮,正在加速发展。伴随着信息化技术的普及,房地产中介行业呈现房源数字化、客源线上化、经纪人专业化的健康发展趋势,相比其他行业,居住行业产品非标准化特征更为明显,数字化进程推进较慢,但正在追赶过程中。房产中介服务趋于数字化有助于降低客单成本,最终实现行业效率和盈利能力的提升。
从房源角度,如果采用传统方式收集房源信息,虚假房源问题很难得到解决。主观上,中介为获取客源,通过恶意发布低价假房源欺骗对价格敏感的客户主动联系自己,老实中介的生存空间被挤压。客观上,中介调查、追踪房源需要时间精力,房源的抵押情况、产权情况、业主心理价格、乃至学区信息、物业
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请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野 本土智慧 管理信息等,都是动态变化的。数字化使房源录入管理更为方便,房源真实性的可控度提高。
从客源角度,买房和租房之间有一定的替代性,迁徙的人群通常会先选择租房,工作生活稳定之后再择机买房,通过信息化手段跟踪管理这些客源数据,能够提供全生命周期房产交易服务。房地产交易信息数字化有助于持续跟进用户需求,主动提供租赁升级、刚需购房、置换改善一条龙服务,大数据技术可以支持实现对用户全生命周期的需求管理,赚取长期合作效益。例如,二手房连环交易的上下家的轨迹在未来很可能重复,可以估测需求时点并及时联络,取得积累用户、培养粘性的效果,使房产中介提前判断交易链上最重要的客户需求环节。 图
18:二手房连环交易及客户全生命周期管理示意图
资料来源:国信证券经济研究所整理
从流程角度,房产交易流程实现数字化会提高运营效率。首先,交易沟通过程方便留痕,从浏览房源、经纪人匹配、实地带看到签约的全流程都可以实现可视化跟踪记录,既方便客户回看信息,又方便中介复盘分析带看转化率等运营指标。其次,交易合同可以快速成文,根据房屋销售或租赁的交易类型选择标准化的合同模板,后台可以将房源和客户信息自动填充进合同草案中,并自动核查是否符合当地法律法规,后期只需专业人士简单审核即可完成签约。 表1:房产交易流程信息化的优势
节约客户时间
更快促成交易
真实准确具体的房源信息减少客户在无效房源上浪费的时间精力。同时房产信息数据化通过引入大数据精确推荐、VR 房源带看和线上服务沟通等方式,大幅缩短了客户寻找浏览房源信息的时间,行业效率明显提升。
节约经纪人时间 提高服务品质
经纪人可以借助信息化系统摆脱机械枯燥的纸面统计整理工作,可以花更多的时间
拓展房源、服务客户,专业服务能力提升。同时,经纪人可以在线上与客户提前沟
通,建立初步信任,了解需求信息,减少线下沟通环节,实现线上线下联动。 资料来源:国信证券经济研究所整理
站在当前时点,智慧营销的核心仍然是在线销售、实现闭环。房地产企业与第三方平台合作获取新增用户,通过大数据技术对用户的个人信息、消费习惯、资产储备等标签进行大数据建模,从而精准描绘客户画像,在搭建客户管理体系、自建流量池后,实现用户服务闭环。
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图19:房地产企业线上自营服务闭环
智慧社区:物管公司投入力度加速增长
受我国物业管理行业发展及近年上市潮,为提升服务质量,降低单位人耗,上市物管企业的智慧投入力度加大。根据克而瑞数据,在30余家上市物管企业中,约
61%的上市物管企业进行了数字化布局,在布局方向上,智慧社区解决方案、社区物联网平台、社区移动物联网平台、其他智慧社区垂直业务分别占比47%、29%、12%、12%;在上市物管企业中,平均智慧化投入(智慧化投入/上市募集资金)占比区间为15%至25%,TOP10上市物管企业平均投入占比达30%。
图20:已上市物管企业布局数字化占比
图21:已布局数字化上市物管企业布局方向占比
房地产行业深度报告:数字化浪潮系列之房地产数字化
请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野 本土智慧 图22:上市物管企业智慧化投入占比TOP10(智慧化投入/上市募集资金)
在智慧社区发展进程中,智慧安防和智慧通行是市场应用率较多的核心场景,包括智慧门禁、社区APP 、智能监控、智慧停车、物联网数据平台等。以融创智慧社区为例,融创服务作为中国领先的全生态物业服务领导品牌,为社区注入“智慧”元素,形成不断进化的智慧生长体系,构建安全、高效、便捷、智能的社区新形态。
融创智慧社区的应用标准为:要与园区服务业务形成统一闭环,协助物业服务团队更好达成服务方案落地;要与客户建立充分的互动和线上连接,持续提升业主园区服务体验。
目前,融创智慧社区拥有四大业务场景——
智慧人行:业主通过归心APP 录入信息,就能为归家之旅点亮“一路绿灯”:无接触通行、归心APP 远程开启、刷二维码、刷门禁卡,各种方式满足不同年龄和不同习惯的业主便捷归家之旅。同时灵活高效的“远程预约授权”功能,也为访客进入园区提供了更快捷的方式;
智慧车行:通过智能的车辆管理和引导系统,自动识别车牌,让业主车辆无障碍高效通行。同时业主还可以在归心APP 中为访客预约临时通行的权限、代为缴停车费,让亲朋好友来访畅通无忧;
智慧安防:通过AI 技术,智慧系统可以对园区安防及品质异常及时预警,如车辆占道、周界入侵、电动车入电梯、电梯困人、夜间来访人员动线异常等,在中控室通过线上预警中心可实现语音及视频弹窗,第一时间形成处理工单发送至工作人员手机端APP ,使其快速知晓并及时解决隐患问题。提升园区安全等级,可减少秩序人员线下巡查频次,提高线上巡查密度,对园区实现智慧、精准安防;
智慧设备设施:基于物联网技术,应用“设备设施”场景,实现设备集约化管控,优化人员配置,降低运营成本,并可实时掌握设备的运行状态,风险可控,事故可防。
目前,智慧社区的发展主要制约于流程多、协同难、量化难、解决难等因素——
流程多:从规划设计到产品维护的周期,智慧社区全链条服务周期较长,流程较多;
协同难:社区有较多参与者和部门,协同较为困难;
量化难:物业企业智慧化投入的降本增效结果较难衡量,投入比产出不确定性较高,物业在实践过程中都偏谨慎、保守,以成熟领域为主;
房地产行业深度报告:数字化浪潮系列之房地产数字化
请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野 本土智慧 解决难:仅少数物业企业在产业全链条中积累有丰富的经验,“整体解决方案商”较为稀缺。
图23:智慧社区全链条服务
图24:智慧社区参与部门
资料来源: 国信证券经济研究所整理
图25
:智慧社区整体解决方案
资料来源: 国信证券经济研究所整理
站在当前时点,智慧社区的核心为打通社区运维数据,串联集团内多维度协同,从顶层设计确保组织协同、项目协作,联动多业态间业务,集成设备间的应用,实现多维数据的打通。
智慧商业:数字化渗透率高,逐渐侧重以C 端为核心
商业地产是居民进行消费活动的主要场所,在“双循环”背景下,消费的繁荣带来了商业地产的繁荣。智慧商不仅同时面向运营管理(包括规划定位、招商管理、预算管理、合同管理)和商户(包括商户服务、商户营销、销售上报、线上报事),还更侧重于以C 端用户为核心的智慧化。目前,数字化运营概念已逐步渗透市场,根据克而瑞数据,当前全国购物中心数字化应用率约56%,TOP50商业地产运营商数字化投入占营业收入仅约2%,行业整体转型投入仍有较大空间。
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图26:全国购物中心数字化应用率
图27:TOP50商业地产运营商数字化投入占比
会员系统为商业地产数字化的核心应用系统,截至目前,TOP50商业地产运营商会员系统整体使用率约88%;在当前会员系统平台中,停车、积分、定位等基础功能的使用率较高,已成刚需功能,其他功能模块仍待摸索。
图28:TOP50商业地产运营商会员系统应用情况
图29:TOP50商业地产运营商会员系统平台分布
图30:会员系统平台各类功能使用率
以新城智慧商业为例,2019年10月新城首座“智慧商场”天宁吾悦广场在江苏常州开业,在大数据、人工智能等新一代信息技术不断普及的当下,新城依
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请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野 本土智慧 托科技力量构建智慧商业、打造“智慧商场”,以此为商业赋能,创造智能化商
业消费体验。
建立在过往吾悦广场智慧技术探索和应用基础上,天宁吾悦广场是新城商业的
第一座“智慧商场”,具有里程碑意义。天宁吾悦广场创建了360°环绕视听、
刷脸申请会员、停车位导航系统以及智能定位导航等智慧维度,通过大数据平
台实现线上线下商业互相渗透、全面贯通,在提升购物中心运营水平的同时,
赋予消费者更好的购物体验。
“智慧+”战略是新城提出的要增加的部分,根据构想,新城吾悦广场在坚持传
统文化发展的同时,注重以大数据分析和管理为基础的“智慧+”战略,通过智
慧研究、智慧设施的加持,实现对商场客流的智能化分析,并帮助商场由被动
服务转为主动式服务。运用“互联网+”思维,梳理客户资源管理以及消费场景
的再造和优化
新城提出的“大数据驱动的吾悦智慧服务”构架中,智慧研究主要集中在购物
中心、商户、消费者、会员多维数据等方便,并希望借此驱动购物中心服务优
化。在硬件配置方面,吾悦广场将通过推出APP 、会员无人商店、清洁机器人、
智慧停车等全新的服务菜单。据了解,新城商业智慧系统,一套涵盖微信智慧
停车场、人脸识别、会员系统和销售采集等功能的系统已在多个吾悦广场上普
及使用。
目前,新城控股已积极推进微信智慧停车场、人脸识别和销售采集系统等智能
科技在各地吾悦广场的推广和运用,在提升客户消费体验的同时,为品牌商家
精准赋能,并进一步提升整个商场的运营管理水平,实现消费者、商家和商场
的三方共赢。 图
31:新城智慧商场
图32:新城智慧商场
资料来源: 公司官网、国信证券经济研究所整理 资料来源: 公司官网、国信证券经济研究所整理 目前,智慧商业在精准营销、数据互通、会员系统等方面均存在不足——
精准营销:数据采集和治理难度较大,精准营销难以实现闭环,仍在尝试过程
中;
数据互通:由于购物中心项目内于品牌商、购物中心项目间、购物平台与外部
平台均未打通,导致内外部数据无法互通,仍待完善;
会员系统:目前购物中心与大中型品牌商家各有独立的会员体系,会员系统繁
多导致用户体验降低,购物中心会员系统难以与市场竞争,导致消费者使用意
愿降低。
站在当前时点,智慧商业的核心是应用大数据精准营销,重视存量会员和新增
会员的运营,实现多方面数据打通,最后形成“消费全周期”的闭环。
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智慧建造:行业热度高,复杂建筑应用渗透强
智慧建造应用于批量建筑及大型复杂工程,主要应用环节包括测绘环节、设计环节、施工环节等。根据克而瑞数据,目前房地产企业将智慧建造深度应用于测绘环节、设计环节、施工环节、大型复杂工程设计环节的占比分别约为10%、8%、4%、26%。目前,房企在批量建筑与大型复杂工程应用智慧建造的程度差异较大,约3%的新建工程项目使用了智慧建造技术;约15%的新建建筑类项目已经开始使用智慧建造技术;超过90%的大型复杂工程项目已经开始使用智慧建造技术,大型复杂建筑应用渗透较高。
图33:房企应用于测绘环节(无人机测绘) 图34:房企应用于设计环节(AI 设计)
图35:房企应用于施工环节(建筑机器人)
图36:房企应用于大型复杂工程设计环节(BIM 系统)
以碧桂园机器人为例,碧桂园致力于通过建筑机器人及新型装配式体系的研发、生产及应用,提升建筑工业化水平;建立以BIM 数字化技术为基础的建筑产业互联网平台,实现全周期数字化赋能。着力解决建筑行业安全风险高、劳动强度大、质量监管难、污染排放高、生产效率低等问题,助力建筑业转型升级,促进行业高质量发展。
公司主要提供覆盖主体结构、二次结构、装修、机电安装等施工环节的建筑机器人与智能设备租售、技术服务;提供装配式PC 构件、成套模块化别墅产品、集成卫浴产品的新型装配式体系研发与销售;提供BIM 全过程咨询服务、BIM 软件产品及基础平台的研发与销售;及提供智能建造EPC 工程总承包和专业分包服务。
围绕上述领域,公司已搭建系统化的研发、制造、应用体系,引进和培养研发
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请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野 本土智慧 人才4000多名,针对建筑机器人五大核心系统(伺服、传感器、导航、视觉、
软件)全覆盖自主研发,其中导航、视觉、多机调度等技术填补了建筑机器人
领域的空白。贯彻人工智能与地产行业深度融合的国家政策,针对施工质量智
能化评判、建筑大数据治理、智慧工地监管等细分领域实现了从0到1的突破。
截至12月4日,已递交专利有效申请2810项,获授权830项。
公司有在研建筑机器人50余款,其中绝大多数机器人通用于现浇混凝土工艺与
装配式建筑施工。截至2020年11月30日,一部分建筑机器人已先行进入市
场化运作阶段,有4款(智能随动布料机、楼层清洁、智能升降机、测量机器
人)共26台已在市场上实现租赁或售卖,通过配备完备的培训管理体系及高品
质维保服务,获得客户好评,这部分产品已具备快速扩张市场的能力;另有18
款共155台机器通过工程服务的方式进行批量商业化施工;还有24款共41台
建筑机器人正在进行工程应用测试,在过程中持续打磨产品功能、性能、质量,
加快商业化进程。 图
37:碧桂园机器人
图38:碧桂园机器人
资料来源: 公司官网、国信证券经济研究所整理 资料来源: 公司官网、国信证券经济研究所整理
站在当前时点,房地产智慧建造正在由点创新向更深更成熟常态发展过渡,未
来将呈现高效性、体系性和黏连性——
纵向打通拿地与规划、设计与咨询、施工建造、运营维护等外部体系,并横向
打通开发部门、运营部门、市场部门、物业部门等内部体系,使得财务成本一
体化,使得数据应用节点之间的壁垒被打通;
不同部门的内外部大数据结合,数字化赋能决策;
利用AloT 技术,从设计、成本前置到后端运营、管理深度等后道工序前置;
利用BIM 引擎等新技术,一键出图,大幅度提升行业效率。
案例分析
万科沃土计划
“沃土计划”是万科自2016年1月推出的信息化、数字化战略,它的目标是:
打通底层数据,治疗万科内部的大公司病,提升管控效率,提高利润水平,并
最终让万科为未来的万亿市值平台搭建作好充足的准备。
“沃土计划”科技赋能组织赋能成效显著,在2017年年报中,公司表示将坚
持用科技为企业赋能,通过“沃土计划”(信息化和数字化建设项目)进一步推
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动精益化运营,推出移动在线“服务家”改善客户体验,推出“在线家”、“分享家”、“置业神器”等助力营销推广;通过筑融(ICP )系统打通核心业务流程;借助智慧数据平台慧眼(IDP )系统提升数据交互效率。在保持质量领先的同时,大量采用信息化技术提升项目管理运营和客户体验,推广BIM 技术应用,开发BIM 5D 工程管理平台,推出APP “匠心”实现精细化管理,应用能源管理系统实现商业项目绿色节能运营。
2020年全年,万科实现销售额7042亿元,实现销售面积4668万平方米,继续保持在行业领先地位。在智慧营销方面,万科推出了“易选房”系统,实现了免排队、公平竞、透明选、理性购等便捷购房需求。通过智慧营销,公司精准描绘客户画像,在搭建客户管理体系、自建流量池后,实现用户服务闭环,为公司销售增长做出了贡献。
图39
:万科易选房LOGO 图40:万科易选房功能
资料来源: 公司官网、国信证券经济研究所整理
图41:万科近年销售金额
图42:万科近年销售面积
作为中国物业管理行业的领跑者,万科物业致力于让更多用户体验物业服务之美好,围绕业主不动产保值增值提供全生命周期服务。历经三十年发展,万科物业以“物业+互联网”的创新实践,以“科技+人文”的多元综合服务,以本土化经验与国际化视野的相交,始终致力于让更多用户体验物业服务之美好,持续引领行业。
截至2020年6月底,万科物业已布局中国101个具发展潜力的大中城市(含香港),其中住宅服务合同项目2769个,商企服务合同项目1059个,合同面积突破6.8亿平方米,在职员工人数11万余名。
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请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野 本土智慧 图43
:万科物业版图
资料来源: 公司官网、国信证券经济研究所整理
在智慧物业发展进程中,万物社区服务依托万科物业30年的管理经验,以客户需求为核心导向,形成前期介入服务、销售案场服务、住宅物业服务、社区资产服务、智能科技服务和社区生活服务的一系列高品质服务,打造社区美好生活圈。
万科针对物业服务的痛点,推出睿服务体系,借助移动互联网推出的一整套解决方案,搭建数据平台体系,由包括FM 系统、战图、住这儿、营帐系统等在内的一整套互联网应用系统组成,代表物业方搭建客户与员工的工作平台。目前,万科睿服务体系实现了人、财、物的连接,借助互联网应用系统,实现了对人、对物、对财的全面“数据化”管理,致力于打造更加阳光的社区、更加透明的物业。
万睿,作为智慧物业与智慧生活的产品与解决方案提供商,围绕AIoT 技术在智能建筑细分场景中的应用,成为面向开发商、物业、企业主(楼宇/园区)、政府、业委会的多场景一站式智能化解决方案提供商,助力客户打造现代应用智能空间,引领行业智能化发展。它的服务内容包括——
建筑智能化:为住宅、综合体、产业园、商业、学校、养老等项目,提供专业的建筑智能化解决方案咨询、设计及工程服务;
智能物联:万睿物联聚焦空间服务层,逐渐从社区服务延伸到政企服务和城市服务,基于技术发展趋势,立足物业场景做科技创新,做到各类智能设备的互联互通,帮助物业提效、提升用户体验。
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图44
:万睿建筑智能化
图45:万睿智能物联
资料来源: 公司官网、国信证券经济研究所整理
资料来源: 公司官网、国信证券经济研究所整理
截至目前,万科智慧空间业务进驻全国50余个城市,自有团队超过1300人,项目覆盖面积达2.3亿平方米。
图46:万科智慧社区:深圳璞悦山
图47:万科智慧社区:深圳泰禾金樽府
资料来源: 公司官网、国信证券经济研究所整理
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图48:万科智慧园区:深圳万科云城
图49:万科智慧园区:成都万科云城
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