房地产项目及项目定位教程

项目管理、房地产从事者学习学习

第四章 房地产项目及项目定位

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第四章房地产项目及项目 定位

学习目标 熟悉土地储备和一级开发项目含义与类别 熟悉房地产综合开发项目的含义与类型

熟悉房地产转让项目特点、流程 掌握房地产转让中发生的主要税费和房地产项目 转让的政策规定 掌握房地产项目定位的含义、原则、流程及方法， 会做简单的房地产项目定位报告

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第四章房地产项目及项目

4.1 土地储备和一级开发项目4.1.1 土地储备和一级开发项目概述土地一级开发：是指政府依法对收购、收回、征收的国有用地，组织实施拆迁和市政基础设施建 设，达到土地供应条件的行为。

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一级开发项目：在实施土地一级开发过程中产生的房地产项目即为一级开发项目。

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第四章房地产项目及项目

4.1 土地储备和一级开发项目4.1.1 土地储备和一级开发项目概述 土地储备：是指政府依据有关规定，按照土地利 用总体规划和城市规划，对通过收购、收回、置 换、征用等方式取得的土地进行储备，并进行前 期整理，以出让等方式供应和调控城市各类建设 用地需求的土地管理机制或行为。 土地储备制度：确保政府垄断一级市场的土地供 应制度。

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第四章房地产项目及项目

4.1 土地储备和一级开发项目4.1.1 土地储备和一级开发项目概述 土地储备和一级开发项目的类别：-按照进入储备和一级开发程序的土地来源不同，土地储 备和一级开发项目可以分为地方土地储备和一级开发项目、 央产土地储备和一级开发项目、军产土地储备和一级开发 项目。 -按照土地储备和一级开发实施的主体不同，土地储备和 一级开发项目可以分为土地一级开发商实施的土地储备和 一级开发项目、房地产开发商实施的土地储备和一级开发 项目、政府直接实施的土地储备和一级开发项目。 -按照原土地使用方的意愿不同，土地储备和一级开发项 目可以分为原土地使用方主动申请的土地储备和一级开发 项目、原土地使用方被动接受政府对其实施的土地储备和 一级开发项目。

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第四章房地产项目及项目

4.1 土地储备和一级开发项目4.1.1 土地储备和一级开发项目概述土地储备和一级开发项目的成本：征地、拆迁补偿费及有关税费； 收购、收回和置换过程中发生的有关补偿费用；市政基础设施建设有关费用； 招标、拍卖和挂牌交易中发生的费用； 贷款利息； 其他费用。

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第四章房地产项目及项目 定位

案例

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第四章房地产项目

及项目

4.1 土地储备和一级开发项目4.1.2 一般土地储备和一级开发项目

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地方土地储备和一级开发的具体组织实施：P58

4.1.3 特殊土地储备和一级开发项目

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第四章房地产项目及项目

案例：环湖东路沿线土地一级开发 2008 年 5 月,由昆明市人民政府授权的昆明 市土地矿产储备管理办公室委托云南城投置 业股份有限公司对环湖东路沿线土地进行土 地一级开发。 环湖东路沿线土地一级开发的范围为：略 (4.18万亩，近30平方公里范围的土地)。 土地规划预计：建设用地面积：22993149 平方米、道路用地面积：1229394 平方米、 绿化及湿地面积：4006867 平方米。 本合同项下地块的土地一级开发所需资金由 公司筹措和垫付。

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第四章房地产项目及项目

案例：环湖东路沿线土地一级开发(续) 土地一级开发成本主要包括以下内容：环湖东路规划设计及 工程建设费、环湖东路截污管道设计及建设费、湿地及公园 的设计及建设工程费、征地补偿费、拆迁补偿和安置费、土 地调查费、评估费、测绘费、资料费、土地报批相关税费、 土地开发整理工程费、新农村建设费、受昆明市土地矿产储 备管理办公室委托范围内与土地出让相关的市政公用、公共 设施及城市基础设施建设费、设计费、财务费及日常管理费 等，以及其他经市人民确认的合理开发费用。 公司进行该土地一级开发将获得的收益为：公司与昆明市对 一级开发范围内的土地出让收益实行分成。合同项下全部可 出让土地地块通过招标、拍卖、挂牌方式进行出让，全部可 出让土地出让总价款在扣除全部土地一级开发总成本及按国 家有关政策提取各项基金后的土地出让纯收益公司按50%的 比例提取。但若公司按以上方式所提取的收益不足全部土地 的一级开发总成本的 5%时，昆明市人民保证向公司另行支付 差价款，以确保公司的收益不低于合同项下的全部土地一级 开发总成本的5%。

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第四章房地产项目及项目

4.2 房地产综合开发项目4.2.1 房地产综合开发项目的含义与类型

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房地产综合开发的含义指房地产开发企业在中华人民共和国城市规 划区国有土地范围内取得房地产开发用地的土地 使用权，从事基础设施建设、房屋开发，并转让 房地产开发项目或者销售(或出租)商品房的行 为。

房地产综合开发项目的类别1. 按照开发物业类型的不同可以分为商业地产开 发项目、住宅地产开发项目、工业地产开发项目 等等。

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4.2 房地产综合开发项目4.2.2 住宅房地产开发项目 普通商品住房开发项目； 限价商品房开发项目； 经济

适用房开发项目； 廉租房开发项目； 别墅开发项目； 旅游住宅房地产项目。

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4.2 房地产综合开发项目4.2.3 商用房地产开发项目 写字楼房地产开发项目； 酒店式公寓类住宅开发项目； 旅游房地产开发项目； 商业用房项目。

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4.2 房地产综合开发项目4.2.4 工业房地产开发项目工业地产开发常见的模式：

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工业园区开发模式； 主体企业引导模式； 工业地产商模式； 综合运作模式。

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4.2 房地产综合开发项目4.2.1 房地产综合开发项目的含义与类型 房地产综合开发项目的类别2.按照房地产开发企业在开发过程中所承担 的责任不同，可以分为自主开发和房地产合

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作开发。

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4.3 房地产转让项目 定位4.3.1 房地产转让项目概况(一)房地产转让项目的含义 问题1:什么是房地产转让？ 问题2:房地产转让有哪些形式？

第四章房地产项目及项目

答1:房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或其他合法 方式将其房地产转移给他人的行为。 答2:房地产转让的形式有三种，即：房地产买卖、赠与和其他 合法方式。 房地产转让的其他合法形式包括：(1)将房地产作价入股，与 他人成立企业法人，而使房地产权属发生变更的；(2)一方提 供土地使用权，另一方或多方提供资金，合资、合作开发经营房 地产，而使房地产权属发生变更的；(3)因企业被收购、兼并 或合并，房地产权属随之转移的；(4)以房地产抵债；(5)法 律、法规规定的其他情形。

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4.3 房地产转让项目 定位4.3.1 房地产转让项目概况(二)房地产转让项目的基本类型

第四章房地产项目及项目

根据转让对象 的不同：土地使用权转让 房地产转让

房地产 转让项目

根据转让方 式的不同：有偿转让 无偿转让

根据土地使用权的获取方式：出让方式取得土地使用权的转让 划拨方式取得土地使用权的转让

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