2008年江苏吴江房地产市场分析报告 - 图文

吴江房地产市场月报

目 录 一、吴江概况 …………………………1 二、吴江房地产重点乡镇概况………13 三、2007年吴江房地产统计数据……18 四、2008年吴江房地产发展的优势…20 地产有限公司销售部

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一、吴江概况

（一）区位地理

吴江东邻上海，西濒太湖，南连浙江，北依苏州，

地处以上海为龙头的长三角的腹地。面积1176平方公里，2006年末全市户籍总人口为788438人，辖9个镇和2个省级经济开发区。境内苏嘉杭高速公路、227省道、京杭大运河纵贯南北，318国道、太浦河、2007年底有望建成通车的沪苏浙高速公路（吴江段）横穿东西。2006年完成市级以上公路建设投资22.1亿元，新建改建市镇以上公路53公里，230省道和苏同黎公路吴江段建成通车，市镇以上公路密度已达每百平方公里180公里。基本建成所有镇20分钟内上高速公路、30分钟内到达市区、过境车辆40分钟内离境的道路交通格局。境内公路收费站点全部迁移至省际边界。吴江离上海虹桥机场80公里，距京沪铁路苏州站22公里，与上海洋山港和苏州太仓港的距离分别为190公

里和105公里，四通八达的水陆交通网把吴江与上海、杭州、苏州等大中城市联成一体，人员和货物运输十分方便。作为江苏省南大

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地产有限公司销售部 2008年2月 门的吴江，紧邻中国最具实力的上海市和最具活力的浙江省，区位优势独特。境内“四纵三横”的干线公路网架和京杭大运河、太浦河两条黄金水道，构筑了吴江与周边大中城市的叠“A”字形快捷交通网络，基本实现“各镇车辆20分钟上高速、30分钟入市区及40分钟车辆过境”的 “234”目标。

根据吴江市城市总体规划（2006－2020）的公示内容，吴江市域交通规划为： 1．高速公路

市域及周边地区规划成“三纵三横”高速公路网。

三纵：苏震桃高速公路、苏嘉杭高速公路、苏州东绕城高速公路延线 三横：苏州南绕城高速、沪苏浙高速、申嘉湖高速公路。 2．一级公路

市域形成“三纵一横”的一级公路网。

三纵：苏震桃一级公路、227省道改线和苏同黎一级公路。227省道改线自苏州东环路引入，沿江陵东路至同津大道，经同津大道南延至嘉兴。苏震桃一级公路，从苏州吴中区西环路引出，在松陵西侧经过，向南延伸至横扇、震泽、桃源。 一横：318国道

3．其他公路：高速公路互通以及市域一般公路与城镇布局的规划。

规划形成网状市域公路体系，沟通中心城区和各镇区、镇区和中心村，是镇镇之间公路等级达到二级标准，镇村公路达三级标准，提高网络节点连通度。

呼应太湖休闲旅游发展功略，按二级公路标准规划环太湖旅游交通道路，连接松陵城区、横扇和七都镇，向南连接环太湖风景大

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4．轨道交通规划

市域轨道交通系统由苏嘉城际轨道交通、苏沪城际轨道交通和苏嘉铁路构成。

（二）政区沿革

吴江历史悠久。后梁开平三年（909年）吴江建县，县治设松陵，属苏州。元元贞二年（1296年）吴江县升为州，明洪武元年（1369年）复为县。清雍正四年（1726年）分吴江县偏西地设震泽县，偏东地为吴江县。1912年吴江、震泽两县复合为吴江县，隶属江苏都督府。1949年4月29日吴江解放，建立人民政权。全县先后分设8个区、10个区、9个区、5个区。1957年全县撤区并乡，共设23个乡，7个县属镇。1958年全县农村成立20个人民公社，1962年又增设3个人民公社。1983年恢复乡村建制，黎里镇与黎里乡合并，实行镇管村，全县共设7个镇，22个乡，1985年又有5个乡镇合并。自1987年起全县各乡陆续撤乡建镇。1992年撤县建市，设有18个镇，5个乡。至2007年全市全面完成撤乡建镇，共设松陵、盛泽、同里、震泽、平望、汾湖、桃源、横扇、七都9个镇。

根据吴江市城市总体规划（2006－2020）的公示内容，吴江市域空间结构规划分为五个相对独立的片区：临苏外向型经济开发区：包括松陵、同里、菀坪以及平望的太浦河以北地区；临沪综合经济区：指汾湖镇，具有紧临上海的区位优势，是吴江全面接轨上海发展的前沿阵地；临湖生态经济区：包括七都和横扇；盛泽民营经济区：包括盛泽、铜罗、平望太浦河以南地区；震泽民营经济区：包括震泽、桃源。规划城镇等级规模结构为：预计吴江全市人口2020年临苏外向型经济开发区50万人，临沪综合经济区20万人，临湖生态经济区7万人，盛泽民营经济区40万人，震泽民营经济区13万人，合计130万人。

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（三）人口和人民生活概况

吴江市2006年末全市户籍总人口为788438人，比上年增加5344人, 其中，男性人口391259人，女性人口397179人，分别占总人口的49.6%和50.4%。全市非农业人口256095人，全年出生5486人，出生率为6.96‰；死亡5542人，死亡率为7.03‰;人口自然增长率为-0.07‰。年末，全市登记外来暂住人口55.92万人。

吴江市在岗职工年平均工资为25911元，比上年增长16.5%。据城乡住户抽样调查统计，2006年全市农村居民人均纯收入为10028元，比上年增长18.0%，城镇居民人均可支配收入19614元, 比上年增长14.7%。居民消费不断升级，城乡居民人均消费支出分别为14659元和6018元，分别比上年增长26.7%和18.9%。生活质量继续改善，年末城镇居民人均住房建筑面积35.13平方米，农村居民人均住房面积52平方米。城镇和农村居民家庭恩格尔系数分别为31.2%和37.3%。城乡居民百户家庭拥有电脑分别88台和43台。

根据吴江市城市总体规划（2006－2020）的公示内容，吴江市域社会经济发展战略为：坚持以发展为主题，以结构调整为主线，

改革开放和科技进步为动力，以提高人民生活水平为基本出发点，树立生态观念，将吴江建设成为人文景观与自然风光于一体的园林城市；人口与城市化水平预测为：吴江市域总人口分别为：2010年135万人，2020年160万人；城市化水平预测为吴江城市化水平预计：2010年为70.4%，2020年为81.3% 。

产品名称 主要农林牧渔业产品产量 计量单位 产品产量 比上年±% （四）农林牧渔业发展概况

吴江市2006年实现农林牧渔业总产值30.74亿元，比上年增长5.2%，其中农业产值13.06亿元。夏粮亩产263.1公斤，油菜亩产160.4公斤，

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粮食 油料 蚕茧 水果 禽蛋 水产品 出栏肉猪 吨 吨 吨 吨 吨 吨 万头 218999 20343 2902 12738 8160 78935 36.62 40.8 10.4 9 -13 2.3 0.1 7.5

地产有限公司销售部 2008年2月 水稻亩产587.1公斤。生态农业、旅游农业较快发展。年末累计无公害农产品71只、绿色农产品86只、有机农产品3只。建成了全国首家受农业部委托的县级农产品检测中心。吴江苗圃荣登2006年全国十佳苗圃榜首。震泽新申农庄被评为“江苏省观光农业园”和“全国农业旅游示范点”。农村机械化综合水平不断提高，综合生产能力持

续提升，主要粮食生产综合机械化水平达到86%。年末全市农业机械总动力达46.09 万千瓦，拥有各类大中型农用拖拉机380台,农林牧渔业用电量 8553万千瓦时。全年完成水利工程总投资8500 万元，防汛抗灾能力进一步增强。

（五）工业和建筑业发展概况

吴江市2006年完成工业总产值1855.2亿元，比上年增长24.9%，实现工业开票销售收入1837.54亿元，比上年增长24.8%。全市规模以上工业企业完成工业总产值1492.09亿元,比上年增长25.5%,实现利税总额69.80亿元,比上年增长41.8%；销售产值1462.93亿元，比上年增长22.5%，产销率为98.04%。在全市规模以上工业中，外商及港澳台商投资企业完成工业总产值961.38亿元，比上年增长18.8%；民营企业完成工业总产值463.65亿元，比上年增长29.9%；大中型工业企业完成产值1005.00亿元，比上年增长18.9%。规模以上工业企业经济效益综合指数为167.80%,比上年提高了19.1

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地产有限公司销售部 2008年2月 个百分点。全市工业用电量较快增长,全年累计工业用电量95.19亿千瓦时，比上年增长18.5%。

吴江市集群产业取得强势发展。3大支柱产业继续发挥主导作用。规模以上电子信息、丝绸纺织、电缆光缆企业分别完成工业总产值785.7亿元、384.06亿元和122.42亿元，占全部规模以上工业总产值的86.6%，分别增长20%、18%和54%。三大区域经济地位日

主要工业产品产量 产品名称 计量单位 产品产量 比上年±% 益凸现。吴江经济开发区、汾湖经济开发区和盛泽镇分别完成规模以上工业总产值770.73亿元、134.57亿元和291.75亿元，占全部规模以上工业总产值的80.2%。全市年销售收入超亿元的企业197家，超 10亿元企业25家。震泽镇被命名为中国麻纺集群产业基地。亨通光电牌、永鼎牌、通鼎牌通信光缆、宝带牌袋除尘器获中国名牌产品称号，新增省名牌产品8件，新增省著名商标8件。

丝织品 印染丝织品 服装 合成纤维 通讯电缆 光缆 聚酯切片 工业缝纫机 亚麻布 显示器 手机 笔记本电脑 万米 万米 万件 万吨 万对公里 万芯公里 万吨 万台 万米 万台 万台 万台 1057795 277075 25448 78.26 2621 575 17.98 27.15 2000 390 1050 86 37 10.3 17.4 15.3 16.9 50.9 2.6 9.2 26.6 39.3 50 -21.8 吴江市建筑行业发展平稳。2006年末资质以上

建筑企业75家，比上年增加9家。全年完成建筑业总产值38.62亿元，比上年增长35.7%。全年施工房屋建筑面积571.51万平方米，房屋竣工面积257.44万平方米,其中住宅竣工面积87.53万平方米。

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顺应历史，勇立潮头，吴江积极地把握住了时代前进的一个个机遇，取得了社会经济的一次次腾飞。协调发展的一、二、三产业，兼容并蓄的开放经济思路，以产业的不断发展提升，为日新月异的城市变化奠定了坚实的物质基础，实现了由昔日鱼米水乡到今日新兴工业化城市的跨越。

在中国加入WTO的大背景下，吴江全力整合资源优势，积极筹划发展蓝图，精心打造了电子资讯、丝绸纺织、电缆光缆、临沪经济及“一镇一业”等五大经济板块，逐步形成了良性动、优势共享、前后配套的产业集群发展新格局。

（六）固定资产投资和房地产业发展概况

吴江市2006年全社会完成固定资产投资总额236.06亿元，比上年增长10.7%，其中：第一产业投资0.11亿元，比上年下降3.6%；第二产业投资150.74亿元，增长6.5%；第三产业投资85.21亿元，增长19.2%。完成工业投资额150.74亿元，比上年增长6.5%。在全社会完成固定资产投资总额中，个体私营经济完成投资额186.44亿元，增长23.5%，占比79.0%。全年固定资产投资项目累计达819个(不含房地产和私人建房)，计划总投资335.29亿元，其中个体私营投资项目665个，占总量的81.2%。本年新开工项目610个，上年结转项目209个，年末已竣工投产项目512个。实现新增固定资产167.55亿元，固定资产交付使用率71.0%。

吴江市房地产开发继续保持快速增长。2006年全年完成房地产开发投资50.16亿元，比上年增长35.9%；累计施工面积497.56万平方米, 比上年增长16.82%,竣工面积109.29万平方米，比上年下降15.4%；商品房销售面积132.56万平方米，比上年增长40.0%，销售金额49.37亿元，比上年增长70.2 %。

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（七）交通、邮电和旅游业发展概况

吴江市2006年在全市62项重点项目中，交通建设项目11项，完成投资额20.07亿元，使城乡路网更趋完备。新建改建市镇以上公路53公里，203省道和苏同黎公路吴江段建成通车，沪苏浙高速公路完成全线桥梁工程。全市机动车保有量快速增长，年末全市拥有各类机动车21.53万辆，比上年净增16642辆，增长8.4%，其中：私人汽车37975 辆，比上年净增9508辆，增长33.4%。交通部门全年完成客运量1769万人，客运周转量87047万人公里。新增城区停车泊位300个。市区人均拥有道路面积已达30.74平方米。 2006年完成邮政电讯业务总收入13.40亿元，比上年增长16.5%。全年发送函件347.55万件，特快专递44.42万件，报刊2028.76万份；年末邮政储蓄余额25.43亿元，比上年增长29.2%。年末市话和农话用户63.41万户，比上年增加4.63万户，其中小灵通用户28.69万户, 比上年增长12.3%；年末移动电话用户达90万户，比上年增长30.4%。

2006年实现旅游总收入50.10亿元，比上年增长28.5%，接待中外游客601.39万人，其中：海外游客39.45万人，分别比上年增长25.3%和52.2%；景区门票收入6526.97万元，比上年增长84.3%；旅行社营业收入6835.42万元，比上年增长34.9%。全市共有星级宾馆19家、旅行社15家。同里镇获中国人居环境范例奖。

（八）国内贸易和市场物价概况

吴江市2006年实现社会消费品零售总额83.70亿元，比上年增长17.1%。分城乡看：城市消费品零售额40.39亿元，增长22.7%；农村消费品零售额43.31亿元，增长12.2%。分行业看：批发零售贸易业零售额75.09亿元，增长17.0%；住宿、餐饮业零售额8.58亿元，增长20.2%。全年个体行业零售额39.23亿元，比上年增长1.6%。在福布斯中国大陆百佳商业城市评选中位列全国县级市第二名。市场成交活跃，全市有各类市场64个，商品成交额472.2亿元。中国东方丝绸市场交易额突破400亿元，达428.16亿元。

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地产有限公司销售部 2008年2月 吴江市2006年居民消费价格总指数为102.3%,其中,食品类价格指数为101.7%；居住类价格指数为103.2%；服务项目价格指数为111.2%；衣着类价格指数为92.9%；交通和通信类价格指数为102.3%；家庭设备及用品类价格指数为99.4%。

（九）对外经济发展概况

吴江市2006年实现进出口总额142.70亿美元，比上年增长8.4%，其中出口71.73亿美元，进口70.97亿美元，分别比上年增长12.9%和4.3%。在全市进出口贸易中，外商投资企业仍是绝对主力，年进出口总额为130.88亿美元，其中出口63.69亿美元，分别比上年增长7.0%和12.7%。外商投资企业进出口总额和出口总额占全市进出口总额和出口总额的91.72%和88.8%。进出口首次扭转了多年来出口贸易逆差的局面，实行了出口贸易顺差。在商务部评定的全国进出口500强企业和出口200强企业中，有10家企业进入进出口500强，4家同时进入出口200强。

2006年累计新批外资项目268项，注册外资10.74亿美元，增资项目107项，注册外资2.92亿美元，合计新增注册外资13.66亿美元 ，比上年增长13.3%；实际到帐外资6.78亿美元，比上年增长13.0%。全市新批项目中注册外资超千万美元的43项。对外经济技术合作有了新起色。全年新签外经合同额3214.7万美元，完成营业额3319.1万美元，新批外派劳务人员138人。新批准投资境外企业3家。

（十）金融保险业发展概况

吴江市2006年金融机构本外币存款余额618.58亿元；本外币贷款余额471.06亿元。各项人民币存款余额588.23亿元，其中，城乡居民储蓄存款余额271.59亿元，人均储蓄额达34564元。各项人民币贷款余额达433.93亿元。其中：中长期贷款余款132.89亿元。

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（二）盛泽镇概况

盛泽镇位于江苏省最南端，地处太湖流域，这里沃野平展、湖荡密布、气候温暖、雨量充分，宜稻麦、宜蚕桑，是著名的鱼米之乡、丝绸之都。全镇面积118平方公里，其中镇建成区面积22平方公里；常住人口18万人，其中在册人口10.7万人，外来经商、务工人员约7万人。全镇辖38个行政村、3个场队、10个社区居委会。

盛泽镇是吴江市的经济重镇，尤其是工业经济在全市占较大份额。盛泽是著名的“丝绸之乡”，丝绸生产历史悠久，明、清时代与苏州、杭州、湖州并称为我国的四大绸都。

吴江市城市总体规划（2006－2020）之盛泽城区用地规划图

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地产有限公司销售部 2008年2月 改革开放以来，盛泽丝绸业经过几轮大规模的技术改造，先后引进数万台套具有国内外先进水平的生产设备。镇内的中国东方丝绸市场是国内最大的丝绸纺织品专业市场之一，2002年交易额148亿元。1992年盛泽地区被国家科委批准为国家级丝绸星火密集区，2002年被中国纺织工业协会命名为中国丝绸名镇。盛泽镇已经成为我国丝绸纺织业主要的生产基地、出口基地和产品集散地。

根据吴江市城市总体规划（2006－2020）的公示内容，盛泽城区的发展方向为：“东整、西拓，南延、北优” 。

盛泽城区空间拓展的方向主要是向西、向南。其中“东整”是整和盛泽旧城区及沿227省道两侧杂乱的用地；“西拓”是城区向西拓展生活用地，并有效整和原坛丘和南麻的建设用地；“南延”是城区向南形成工业发展空间；“北优”是利用城区北部的湖荡资源和交通条件形成重要的景观功能区和物流集散地。

（三）吴江经济开发区概况

吴江经济开发区规划控制面积 80 平方公里，北依苏州(距苏州 9 公里，距苏州新区 18 公里，距苏州新加坡工业园区 10 公里),西濒太湖(距东太湖 10 公里)，东连上海(距虹桥机场 80 公里，距浦东机场 125 公里)，南靠杭州(距杭州 130 公里)，地处长江三角洲经济区的中心。

吴江周边有沪宁高速、沪杭甬高速、沪苏浙高速、苏嘉杭高速、苏州绕城高速等公路将上海、苏州、杭州这长三角三大城市紧紧相

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地产有限公司销售部 2008年2月 连，形成双 A 字形交通网，成为长三角经济腾飞的快车道，吴江开发区就处于这黄金三角的中心位置。

开发区通往苏州的过境道路（包括在建或规划的）有 227 省道、苏嘉杭高速公路、苏震桃一级公路、中山北路、庞北路、同津大道共六条道路，其中 227 省道、苏嘉杭高速公路、苏震桃一级公路与苏州环城高速连通。

（四）汾湖经济开发区概况

汾湖经济开发区东临上海、西濒太湖、南接浙江、北依苏州，地处江苏、浙江、上海两省一市交汇的金三角腹地，是中国沿海和长江三角洲经济圈的中心区域。也是“临沪”经济圈中最具地理优势的地区，在上海半小时经济圈内，直接接受上海经济发展的辐射。 开发区交通便捷，沪苏浙高速公路、318国道东西横穿全境，直达上海。苏嘉杭高速公路、227省道、苏同黎一级公路及苏嘉杭高速复线直接连接苏杭。3条高速公路在区内均设有互通和出口。从开发区通过高速公路到上海市中心仅需30分钟，到杭州60分钟，至苏州只要20分钟，周边沿江高速公路、沪宁高速、沪杭高速公路将开发区与上海、苏州、杭州、无锡等

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地产有限公司销售部 2008年2月 长三角中心城市融为一体。

开发区至上海虹桥机场53公里，浦东机场106公里，距无锡硕放机场40公里，杭州萧山机场150公里，距南京禄口机场226公里。距上海港80公里，乍浦港100公里，张家港港口140公里，宁波港340公里，均有高速公路与之连接。水运船舶经太浦河、京杭运河可直达上海、苏州、杭州等中心城市。新的中央城区拥有大渠荡、三白荡、元荡、洋砂荡等众多水域，城市依水而建，张扬着水乡特色，特别适宜于居住。近年来，独岛而居的五星级度假村太阳湖花园一期、二期已建成，由美国佛莱明设计事务所设计的景观湖大渠荡生态公园已全部开放使用，依水而建的湖滨花园正在建设，城市的亮点纷呈，城市的功能日渐完善。

尤其难得的是，区域环境保持着良好的生态质量。生态的保持来源于汾湖人对环境的保护意识。最显著的事实是，多年来全区绿化投入和面积都很大，近年来地方投资已经超过数亿元，累计至去年底，仅芦墟绿化面积已达1405万平方米。今年全区绿化面积将达200万平方米。一个绿色、生态的环境体系正在形成。

人居环境的优化，吸引了众多房地产项目落户，目前全区已经建成和正在建设的房产项目达到30多个，许多上海居民和周边地区的居民，选择在这里安置住宅。

三、2007年吴江房地产统计数据

据吴江市建设局统计数据显示，吴江市房地产开发投资2007年全年完成68.0499亿元，增长36% ，房地产开发持续较快发展；吴江市2007年现房、期房销售总额达到88.2887亿元，比房地产投资开发总额大出约20亿元，全年销售额大于总投资额，市场供需两旺。从房地产投资额分布来看，城市化效应明显，松陵城区、开发区、盛泽、汾湖占据全市绝大多数比重。房地产开发持续较快发展，消费者普遍看好房地产发展前景。

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2007年，吴江市房屋施工面积552.74万平方米，新开工面积185.57万平方米，现房销售面积43.33万平方米，期房销售面积165.59万平方米，现房销售额19.6146亿元，期房销售额68.6741亿元。

统计数据显示，吴江市2007年现房、期房销售总额达到88.2887亿元，比房地产投资开发总额大出约20亿元。据市建设局相关人士分析，全年销售额大于总投资额，表明房地产市场上升通道通畅，发展健康，消费者需求旺盛，普遍看好发展前景，预期看涨心理明显。这也解释了2007年吴江房价为何一路狂飚的原因所在。

吴江，特别是松陵城区房价在2007年一路上涨，特别是6月份以后，房价如同坐上了“直升机”，令许多购房者大呼“买到就是赚到”，“这样旺盛的需求，房价水涨船高是自然的事”。据了解，2008年吴江房地产新开工面积将略低于去年，但开发成本的递增，以及各房产企业为了提高楼盘品质而投入加大等原因，2008年房地产总投资将于2007年持平。虽然

土地供应紧张，但这也使各房地产开发企业分外珍惜手中的土地资源，努力提高楼盘品质来迎合消费者的更高需求，将是开发商必然的选择。

另据了解，2007年通过验收、符合交房条件的住宅房一共为119万平方米，8236套住宅，平均每套住宅面积约为144平方米，由此可见，吴江人目前消费的房型仍然比较大，追求的是一种生活的舒适性。但小房型的开发是2007年吴江房地产市场的一个显著特点，

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地产有限公司销售部 2008年2月 从我们了解到的情况看，无论的奥林清华的SOHO国际广场，万亚广场推出的MOHO·维多利亚公寓，还是嘉鸿·新都汇的LOFT创意空间，无一例外以小户型为主打，面积在45～70平方米之间。另一个特点是向商业地产发展，2007年，吴江城区四大商业项目相继开工，它们分别为伟业·新都汇、汇金中央广场、深国投沃尔玛广场、香港万亚商业广场。

从各镇（区）房地产投资额统计表上看出，以松陵、吴江经济开发区为主构成的城区，房地产投资额达到38.1248亿元，占到全市房地产投资的56.0248%，超过一半比重，吴江城市化效应明显，城市集聚功能和辐射能力正在显现。盛泽、汾湖两地不相上下，占比都接近全市的14%，作为吴江市三大主战场的其中二大战场，经济活力和地位明显，同里、震泽、七都、横扇等这几个镇的占比相差不多，说明吴江市乡镇房地产发展均衡，结构稳定。但是值得一提的是震泽镇，2007年完成房地产投资额1.8189亿元，同比增长164%，是各镇（区）增幅最大的，可见，震泽镇被明确为吴江西大门、城市副中心后，城市化进程加快，经济发展迅猛，带动了房产开发。

四、2008年吴江房地产发展的优势

（一）吴江市城市总体规划（2006－2020）之“一市双城”的空间结构规划

吴江市城市总体规划（2006－2020）规划重点为规划形成适应吴江市“江南水乡”地域特征和“一市双城”的空间结构，即松陵城区和盛泽城区。松陵城区的发展方向为：“东整、西进，南拓、北融” ；盛泽城区的发展方向为：“东整、西拓，南延、北优” 。

1、本轮规划重点

（1）资源保护：重点研究城乡可持续发展的保障因素，妥善处理好土地利用与经济发展之间的矛盾。

（2）区域统筹：重点研究吴江市的区位特征、区域交通、产业发展条件对吴江市的影响，寻找和确定未来的发展方向。

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（3）城乡统筹：明确城、镇、乡边界，确定城镇增长边界，确定不同类型空间管制的标准。 （4）城市特色：保护吴江丰富的自然景观、历史文化资源和传统风貌资源、继承和弘扬地方文化。 （5）综合交通：构建连通区域、衔接苏州、联系双城的区域交通网络和便捷、高效的市域综合交通体系。

（6）城区布局：规划形成适应吴江市“江南水乡”地域特征和“一市双城”的空间结构，统筹考虑各类用地和设施布局。 2、城市性质、规模

（1）城市性质：临沪重要的制造业基地，著名绸都，太湖东岸江南水乡旅游城市。

（2）松陵城区为吴江市域的政治、经济、文化、科教中心，先进制造业基地，江南水乡旅游城市。 （3）盛泽城区为著名绸都，世界级的纺织品加工贸易中心，吴江重要的经济中心、商贸中心。 （4）城市规模：吴江城市人口80万人，其中松陵城区45万人，盛泽城区35万人。

（5）用地规模：吴江城市建设总用地9554.3公顷，人均119.4平方米。其中松陵城区5110.9公顷，人均113.6平方米，盛泽城区4443.4公顷，人均127.0平方米。

3、城区规划布局 （1）发展方向

①松陵城区：“东整、西进，南拓、北融”

松陵城区空间拓展的主要方向是向西和向南。其中“东整”是在城市工业空间继续发展的基础上整和开发区内部功能和同里镇现状工业用地；“西进”是利用滨太湖优良的景观资源由“运河”时代走向“太湖”时代，建设滨湖城市；“南拓”是在南部城区现有基础上，生活用地顺应向南延展；“北融”是各项建设与苏州市区协调。

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②盛泽城区：“东整、西拓，南延、北优”

盛泽城区空间拓展的方向主要是向西、向南。其中“东整”是整和盛泽旧城区及沿227省道两侧杂乱的用地；“西拓”是城区向西拓展生活用地，并有效整和原坛丘和南麻的建设用地；“南延”是城区向南形成工业发展空间；“北优”是利用城区北部的湖荡资源和交通条件形成重要的景观功能区和物流集散地。

（2）城市结构形态 ①松陵城区

加强与同里古镇的空间协调，形成五大片区：运东片区、老城片区、城北片区、和南部新城片区、滨湖片区。运东片区是松陵城区工业拓展的主要区域。老城片区继续加强市政公共服务中心建设与旧城改造，重点发展行政办公、商业、文化、教育体育等公共设施以及旅游休闲产业的配套设施。城北片区与工业发展为主。南部新城片区规划为具有现代文化、商业金融、教育科研、生活居住等功能的综合区。滨 湖片区规划为设施配套的高品质居住社区。

②盛泽城区

盛泽城区形成五大片区：老城片区、城中片区、新城片区、城南片区、城西片区。老城片区作为城区东北部的居住生活片区。城中片区以商贸市场为主带动周边发展。新城片区规划于运西路两侧布置盛泽城区行政、文化、体育中心。城南片区是城区工业集中片区。城西片区作为城区西部相对独立的工业、居住组团。

（3）城区用地布局 ①松陵城区 A.居住用地

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规划将松陵城区居住用地分为10个居住区，分别为城中居住片区、梅石居住片区、北门居住片区、水乡居住片区、长安居住片区、安惠居住片区、城南居住片区、三里桥居住片区、滨湖居住片区、西荡居住片区。

B.公共设施用地：

规划中心城区公共设施分二级配置，即市级、片区级。

行政办公用地：主要分布于四处：中山路与人民路交叉口东南、东北两地块；笠泽路与鲈乡北路交叉口；云犁路北侧；庞杨路两侧

商业金融业用地：继续完善老城商业中心，以中山路为纵轴，油车路、永康路、流虹路为横轴的“丰字型”商业区；重点建设南部新城中心的商业金融设施。

文化娱乐用地：结合新行政中心的南移，在其东侧建设吴江主要文化设施，会展中心、文化中心、艺术馆等。 体育用地：重点完善新体育中心建设，保留现流虹路、鲈乡路西南角体育用地。

医疗卫生用地：保留现人民医院，扩建市中医院，新建三座医院，一座位于城北大江河路南、鲈乡路西；一座位于开发区庞山路和锦湖路交接东南处；一座于南部陆安路与庞杨路交接处东北。

教育科研设计用地：在安惠港两侧、苏州河路与联杨路之间规划吴江集中的教育科研区；在学院路和庞山路交叉口东南角预留职业培训中心用地。

C.工业用地：主要分三大组团城北工业组团、运东北侧工业组团、运东南侧工业组团。

D.仓储用地：主要分城北仓储区和城南仓储区，城北仓储区位于瓜泾路与苏嘉杭高速公路交汇处，城南仓储区位于云龙大道北侧。 ②盛泽片区

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A.规划将盛泽城区居住用地分为8个片区，分别为城东居住片区、里安居住片区、城中居住片区、目澜居住片区、郎中居住片区、新城居住片区、运西居住片区、南麻居住片区以及其他分散居住区。

B.公共设施用地

行政办公用地：于运西城西市场路北，建设路东规划建设新的盛泽城区行政中心。

文化娱乐用地：规划建设市级文化设施3处，一处于新行政中心东侧地块；一处于西白漾西北角；一处于目澜洲公园北侧。 体育设施：建设体育中心一座，位于建设路东、泰安路北。

医疗卫生用地：重点建设两座综合医院，一处位于新城区大运河西、市场路南，一处位于郎中荡西北角。 C.工业用地：主要分为3大组团，纺织科技示范园工业组团、坛丘工业组团、南麻工业组团。

D.仓储用地：主要分城北仓储区和城南仓储区，城北仓储区位于北环路与同里路交汇处，城南仓储区位于园区路与十字环路交叉口附近。

4、城市综合交通体系 （1）对外交通 ①公路

松陵城区对外交通主要有苏嘉杭高速、苏州绕城高速、苏震桃一级公路、227省道改线、南北快速路、松周公路、松北公路、苏同黎公路、松金公路，同时结合城市南部新区的发展，将现状客运站搬迁至松陵城区南部。

盛泽城区对外公路主要有苏嘉杭高速、227省道改线、227省道、南北快速路、盛震公路、盛南公路、震桃公路、盛嘉公路、盛桃公路。

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②航道

主要有京杭运河、苏申外港线、苏申内港线、太湖内港线和吴芦线、苏嘉线。 （2）市内交通

A．松陵城区规划道路网络为“方格网”形式，形成“九横六纵”主干路网，“九横”从北到南为花港路、瓜泾路、江兴西路-江兴东路、云梨路、笠泽路-湖心路、人民路、学院路、庞杨路和芦荡路，“六纵”为具区路、仲英大道、中山路、长安路、交通路和庞金路。

B．盛泽城区规划道路网络为“方格网”形式，形成“四横四纵”主干路网，“四横”为市场路—东方南路、南环路、三江路—南环二路和南三环西路—南三环路，“四纵”为珠江路、西环二路、东方北路—盛泽路和东环路。

5、绿地系统规划

（1）松陵城区：通过东、西成片开敞式绿地，将滨太湖和同里开敞空间引入城区，并通过苏州河、京杭大运河连通安惠港、牛腰泾河—西塘河—大江河形成环抱城区的环状滨水绿地。最终形成以太湖为依托，以骨干水系为枢纽，以城市公园为核心，以街头绿地、广场、小游园、单位附属绿地为节点的多核均布环网状布局模式。

（2）盛泽城区：以周边桥北荡、蚬子荡、长荡、野河荡等众多湖荡作为城市生态背景，通过城区内的河网绿地与这些生态绿地沟通，以京杭大运河、红溪河为轴线，以镜湖公园、目澜州公园、郎中荡公园、新城公园为核心，构成“绿水相依、收敛有致、网状连接、块状镶嵌”的空间绿色系统。

6、城市总体设计 （1）松陵城区

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生活轴线：中山路、云梨路、鲈乡路。

交通廊道：苏嘉杭高速公路、苏震桃一级公路、江陵路、云龙大道、仲英大道。 河流廊道：苏州河、京杭大运河、安惠港、牛腰泾河、西塘河、大江河。

城区外围利用太湖、九里湖、沐庄湖、南星湖、叶泽湖等众多湖泊构成“众湖绕城”的生态背景，城区内部以松陵的苏州河—京杭大运河—安惠港—牛腰泾河—西塘河—大江河水环和同里的放生宫河—东隶港—后港—南大港构筑的双水环滨水绿地，两者相互渗透并串联城区个公园，广场，形成特色鲜明的城市开放空间系统。

（2）盛泽城区

景观轴线：市场路、舜湖路、舜新路 交通廊道：东方大道、城区环路

河流廊道：以京杭大运河、南草圩、西北漾、红溪河、麻溪河构筑的城市水环，并通过河道与城区外围的桥北荡、蚬子荡、长荡、野河荡等众多湖泊连通，形成一城千荡万水的空间体系。

城区外围利用桥北荡、蚬子荡、长荡、野河荡等众多湖泊构筑的生态背景，城区内部以以京杭大运河、南草圩、西北漾、红溪河、麻溪河构筑的城区环状滨水绿地，形成千水万绿织绸都的开放空间系统。

（二）吴江新市民人数突破60万

据吴江市新市民服务中心的统计数据，截至2007年6月30日，吴江登记的暂住人口为605893人，首次突破60万，接近于本地户籍人口总数，成为吴江经济社会发展和城市建设的一支重要力量。

据了解，吴江快速发展的经济是外来人口快速增长的主要原因。2001年吴江外来人口总数还不满10万，但2002年已经增长到18

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地产有限公司销售部 2008年2月 万，2003年达到31.5万，去年更是达到了56万，本世纪前五年外来人口总数增长了五倍，年均涨幅在20%以上，预计其增长势头还将继续，到2010年外来人口可能超过本地户籍人口，出现“人口倒置”现象。而在外来人口规模不断增长的同时，人口的集中度也越来越高。目前吴江经济开发区、松陵镇、盛泽镇三地的外来人口已经超过40万，占全市的65%左右。前者的户籍人口为4万，外来人口则达到16万，“人口倒置”现象已经很严重。

从人员结构来看，外来人口中青壮年约占88%，其中18~26岁的占75%，27~35岁的占19.2%，36~45岁的占5.8%。男性比女性略少，性别比为98：100，处于基本平衡状态。从原籍地来看，外来人口多来自经济欠发达地区，其中近80%来自外省区，安徽省人最多，此外河南、四川、贵州、山东等省也是外来人口的主要来源地。

从文化程度来看，外来人口中小学和初中的比例高达57.7%，中专、高中的占34.6%，大专以上文化的占7.7%。从劳动就业来看，80%的外来人口在工业企业，主要集中在电子资讯、纺织、羊毛衫、电缆等产业；服务业吸纳10%，建筑业吸纳7.8%，农业吸纳0.2%。

外来人口在推动吴江城市建设、经济发展、社会进步的同时，也给吴江的社会治安、交通、劳动就业、计生、文教卫生等带来巨大压力。

目前，吴江外来人口集宿率达65%，漏管率控制在10%以内，这在苏州大市处于领先水平。吴江提出“十一五”期间全市建设外来人员集宿区30个左右，吸收90%以上的外来人员纳入集中管理，让新市民更好地融入到吴江的城市生活中来。

（三）吴江商贸业配套快速发展

2007年，吴江人均GDP已超过1万美元，吴江进入了消费结构、消费水平升级换代的新时期；松陵和盛泽城区区域面积快速扩大，各中心镇区区域也不断扩大，大量集中居住区的建成，城市化的加速推进，都为商贸业发展提供了更为广阔的空间。

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2007年，吴江有52个投入超千万元的商贸项目，全年完成工作量35亿元。松陵城区有10个千万元以上项目，主要建设大卖场、宾馆、百货商业大楼、商业广场、新建社区的农贸市场和商业配套。盛泽城区有12个千万元以上项目，主要建设市场、宾馆、大卖场、物流和与新建住宅相配套的商业广场等。吴江经济开发区有6个千万元以上项目，主要建设市场、宾馆、商贸广场。汾湖经济开发区投入1.3亿元建设宾馆、饭店和物流园，并逐步开发形成环大渠荡商业区。七都镇共投入3.2亿元，建设再生资源回收市场和商业中心。震泽镇、横扇镇分别投入2.55亿元、1.46亿元，建设商业广场、专业街、休闲餐饮等。这些巨资投入的重点项目建设，挥洒出吴江商贸业的宏大气象，为吴江商贸业在新的一年的更大发展，开辟了广阔的天地。

总投资3亿元的万亚商业广场，已投入1.45亿元正在土建，建成后将使松陵城区新增一座上规模的新型百货商场。

笠泽路佰亿广场投入1.2亿元建设1.3万平方米商业设施已经竣工，正在招商。吴江经济开发区运东商务广场总投资1.5亿元，已竣工2万平方米，另外在建4万平方米的商业设施，去年7月份开工建设的汇金中央广场计划总投资2.1亿元，目前在土建，已投入8500万元。计划总投资3亿元的运河之东商业中心，已投入5000万元。

吴江城南、城中、城东，大规模的区域性商业广场建设如火如荼，而各镇的商贸建设也在火热进行。震泽的海悦华庭（江南缘）商贸中心、商业街、八都贯前街商贸中心，横扇的名都商业广场，七都的丽都国际商业中心将完成主体建筑，今年将招商装修投入使用。华东国际商贸城已建成建材、五金灯具和家具市场，一期10万平方米建材市场去年4月份开业；二期10万平方米五金灯具广场已于去年11月份试营业，有100多家知名五金灯具客商进驻，目前市场已落户商家200多个，今后将以每年增加200家的速度发展，他们计划用5年时间将其打造成华东地区最大的建材、五金和家具等批发市场。

盛泽东方丝绸市场继续进行改造，新建有金百盛家纺、盛泽城市广场、国际纺织城和物流中心，今年还将建设国贸中心等项目。

投入5000万元的梅石路“滨湖邻里中心”（含农贸市场）去年已竣工开业；计划总投资6000万元的新天地商业广场（城北农贸市

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地产有限公司销售部 2008年2月 场），将于今年5月投入使用。

很多新建小区自身就建有配套商业设施，如松陵的嘉鸿国际、香江花园、吴越领秀、上海城和奥林清华等小区配套了社区商业设施和沿街道店铺，盛泽东方花园配套的4万平方米商业广场已竣工、盛泽财富中心将要建设10万平方米的住宅区配套大型商业广场。

在建中的中高档商业项目，无论是宾馆，还是商业广场；无论是专业市场，还是社区商业设施的建设，无疑都会加快吴江商贸业的发展，促进经济发展方式的转变，最终也会提升吴江人的生活质量。

（四）吴江房地产发展的其它优势

大手笔投建基础设施、交通便捷、需求扩大、房产价位适中，这四个优势是吴江房产吸引消费者的四大要素。 1. 大手笔投建基础设施

高起点规划、高标准建设、高水平管理，借着这“三高”的支撑，松陵城区从五年前的16平方公里发展到了目前的39平方公里。也正是因了这三大战略举措，吴江城才得以从数年前那个小桥流水般悠闲的城市，成长为日益散发出现代文明朝气和活力的魅力城市。

随着城市高起点规划的逐步实施，如今，吴江“南拓西进”的战略构想已经实施：城市向南拓，发展16平方公里的南部新城；城市向西进，从运河时代走向太湖时代。

按照现代化新型城市的要求，仅2007年吴江市政府就“砸”进75亿元，健全了城乡水、电、气、路、信息、绿化等，实施了82项重点建设工程。这些基础设施的先行建设，使吴江城市功能得到了快速提升。

城市环境优美。近年来，吴江市委、市政府以建设最佳人居环境为发展目标，致力于营造最适宜人居和创业的良好环境，先后获国家卫生城市、国家环保模范城市、全国优秀旅游城市、国家园林城市、中国人居环境范例奖、中国特色魅力城市等称号和荣誉。

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