关于房地产开发成本管理的初探

更新时间:2023-11-27 09:15:01 阅读量: 教育文库 文档下载

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关于房地产开发成本管理的初探

摘要:进入21世纪以来,社会经济发展的一个显著表现就是——房地产如雨后春笋般崛起。在房地产发展的过程中,地产商为了获取最大的利益就必须对房产的开发进行控制管理,因此开发成本控制成为房地产企业工作的重心,对房地产的发展以至国民经济的健康发展有着重要意义。房地产的开发成本应该从前期调研、设计、施工和竣工验收四个方面进行控制。房地产在目前的中国乃至世界,都是

一个非常热门的话题,它不仅仅在经济领域有着重要的意叉,还渗透到7每一个老百姓的生活中,房地产开发作为一种商业行为,追求的是利润,这是天经地义的。但是如果能在房价和利润之间寻求到一个平衡点,达到买卖双方的双赢,控制好房地产的开发成本就非常有意叉。本文主要通过对房地产开发过程中主要成本形成的分析,来探讨一下房地产项目开发的成本控制方法.从而提高项目的利润。

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关键词:房地产 开发成本 成本控制

引言:目前,国内外房地产开发商共同面临着如何求生存、求发展,这也是摆在房地产开发商面前的一个重要课题。众所周知,企业存在的终极目标就是以盈利为目的,追求利润最大化,房地产公司也不例外。为了实现生存发展的需要,企业应听过内部挖掘、加强成本控制等方式来谋求利润。要有效地控制项目的成本,就要在项目决策和实施的各个阶段,从前期立项、项目市场定位、规划设计方案确定、工程施工过程管理、合同管理、竣工结算等多方面采取措施,通过技术方案必选,经济分析等,把成本控制的观念和手段参透和运用到开发各环节的措施中。成本的有效控制对于保证房地产企业的利润空间甚至行业的持续发展都有重要意义,房地产企业对此应有清醒认识[2]。 随着市场竞争的日趋激烈,房地产正在告别暴利时代,利润回归社会正常利润水平。房地产业正在进入精耕细作时代,专业化分工越来越细,专业化水平越来越高,到房地产开发项目实现利润无非“开源节流”。“开源”既是最大限度挖掘项目潜在价值,提高附加值;“节流”即房地产项目成本费用的控制。房地产开发成本控制主要是对其中主要费用中的变动费用的控制,因为这些既是可控制的又是对项目经济效果影响较大的费用,控制住这些费用就控制住了开发成本费用的

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主要部分。

房地产成本管理是指房地产项目的成本管理,成本管理——是项目管理的一个子集,包括用以保证在批准的预算内完成项目所需要的过程,由资源计划编制、成本估算、成本预算、成本控制所构成。 1.房地产成本的组成 1.1土地费用

土地费用包括城镇土地出让金,土地征用费或拆迁安置补偿费。房地产开发企业取得土地方式有三种:协议出让,招标出让,拍卖出让。目前基本以后两种方式为主。随着国家对土地宏观管理政策趋紧,通过拍卖方式获得开发用地成为大多数开发商获取开发用地的有效方式。目前在我国城镇商品房住宅价格构成中,土地费用约占20%,并有进一步上升的趋势。 1.2前期工程费

前期工程费主要指房屋开发的前期规划,设计费,可行性研究费,地质勘查费以及“三通一平”等土地开发费用。他在整个成本构成中所占比例相对较低,一般不会超过6%。

1.3建筑安装工程费

建筑安装工程废纸房屋建造过程中所发生的建筑工程,设备及安装工程费用等,又被称为房屋建筑安装造价。他在整个成本构成中所占比例相对较大。从我国目前情况看,约占整个成本的40%左右。 1.4市政公共设施费用

市政公共设施费用包含基础设施和公共配套设施建设费两部分。基础设施建设费主要指道路,自来水,污水,电力,电信,绿化等的建设费用。公公配套设施建设费用指在建设用地内建设的为居民提供配套服务的各种非营利性的公用设施(如学校,幼儿园,医院,派出所等)和各种营利性的配套设施(如粮店,菜市场等商业网点)等所发生的费用。他同时还包括一些诸如煤气调压站,变电室,自行车棚等室外工程。在房地产开发成本构成中,该项目所占比例较大,我国一般在20%~30%左右。 1.5管理费用

管理费用主要是房地产开发企业为组织和管理房地产开发经营活动所发生的各种费用,它包括管理人员工资,差旅费,办公费,保险费,职工教育费,养老保险费等。在整个成本构成所占比例很小,一般不会超过2%。 1.6贷款利息

房地产因开发周期长,需要投资数额大,因此必须借助银行的信贷资金,在开发经营过程中通过借贷筹集资金而应支付给金融机构的利息也成为开发成本一个重要组成部分。但它的大小与所开发项目的大小,融资额度的多少有密切关系,所以占成本构成比例相对不稳定。 1.7税费

税费包含两部分:一部分是税收,与房地产开发建设有关的税收包括房产税,城镇土地使用税,耕地占有税,土地增值税,两税一费(营业税,城市维护建设税和教育费附加),契税,企业所得税,印花税,外商投资企业和外国企业所得税等;另一部分是行政性费用,主要由地方政府和各级行政主管部门向房地产开发企业收取的费用,项目繁多且不规范。包括诸如征地管理费,商品房交易管理费,大市政配套费,人防费,煤气水电增容费,开发管理费等。在我国目前房地产开发成本构成中所占比例较大,一般在15%~25%左右。 1.8其他费用

其他费用主要指不能列入前七项的所有费用。它主要包括销售广告费,各种不可预见费等,在成本构成中一般不会超过10%。 2、房地产开发成本控制的措施

2.1项目施工阶段成本控制 2.1.1做好招投标工作,精选合作伙伴。招投标是项目成本控制的重要环节。通过选择多家资质高、信誉好、业绩突出的施工单位进行竞标,不仅有利于确保工程质量和工期,更有利于降低工程成本。因为施工队伍的素质关系到开发企业工程成本控制的成败,因此,在招标过程中对承包单位要严格进行资格审查,认真考察施工企业的业绩、资质、信誉和技术装备等。通过竞争确定招投标双方可接受的承包价格。这同“货比三家”一个道理。

2.1.2加强合同管理,避免出现工程纠纷。施工合同是工程建设的主要合同,是承、发包双方进行工程建设、拨付工程价款、工程结算、工程索赔的依据。为此,必须把好合同的起草、审核、签订关。在签订承包合同时,工程价款能包死

的一定要包死,少留活口。在工程施工过程中,严格执行合同条款,以减少不必要的纠纷和违约索赔。

2.1.3认真做好工程变更、洽商控制。在施工阶段由开发企业引起的变更主要是设计变更、施工条件变更、进度计划变更和工程项目变更。控制变更的关键在开发商主管工程的副总以及职能部门,应建立工程签证管理制度,明确工程、预算等有关部门、有关人员的职权、分工,确保签证的质量,杜绝不实及虚假签证的发生。为了确保工程签证的客观、准确,首先要强调办理工程签证的及时性;其次,对签证的内容要求达到客观、准确,签证发生后应根据合同规定及实际情况及时处理,要形成一套完整的备案资料。审核应严格执行国家定额及有关规定,相关人员应尊重客观实际操守为重。要强化规划方案的预见性,尽量减少变更、签证发生。对于已经签证的洽商变更,专业工程师及预算工程师要监督施工单位的执行情况,避免变更后施工单位不执行变更或不完全执行。预算人员要广泛掌握建材行情,及时向市场询问现行价格。如果对材料市场价格不清楚,就无法进行工程造价管理,从而失去对成本的有效控制。

2.2竣工结算阶段成本控制

竣工结算是建设项目成本控制的最后一关,竣工结算办理的认真与否直接关系到工程造价的高低。施工单位编制的工程结算普遍存在超算冒算、高套定额、高套取费标准以提高结算价的现象。开发商不但要自己组织工程技术人员参照原招投标文件、承发包合同、图纸、设计变更、工程索赔文件、材料设备采购价格、专业分包合同等,还要对施工单位提交的工程结算书进行全面、认真、严格的审核,同时也要委托资质高、信誉好的工程造价咨询公司对施工单位提供的工程结算书进行更合理、更专业、更全面、更严格的审核。确保结算质量,减少不必要的支出,实现降低工程成本的目的。

2.3资金环节控制

2.3.1.月度资金计划为确保房地产公司资金合理流动,满足工程项目的需要,各业务部门每月要向财务部上报资金使用计划,也就是月度资金计划。集中汇总各部门、各项目的资金计划情况,然后再由公司统一筹措调度资金,确保项目顺利实施。

2.3.2.现金流随着成本体系的建立,“资金计划”的编制依据将更多的来源于各业务部门的“资金预算”,从而实现了对企业未来现金流的更快速、更准确测算。与此同时,公司应制订和完善各方面内容的成本管理制度,如招、投标管理制度;合同管理制度;工程(质量、进度、监理、现场、工程盘点、竣工验收移交)管理制度;预决算(包括概算、设计变更、现场签证、结算、款项拨付)管理制度;费用控制制度。各项制度的创新完善和实施细则制订都要具体化,力求针对性和可操作性强,最终实现有效控制成本。

3.总结

总之,房地产项目成本控制工作贯穿整个开发过程,必须坚持以人为本,全员参与,不断提升员工的业务能力,加强责任心培养,充分发挥员工的主观能动性。必须紧紧抓住项目开发全过程的各个环节,对开发项目的全部成本构成要素进行全面控制。同时项目成本控制要与其质量控制目标、进度控制目标相协调。只有这样,房地产公司才能在激烈的市场竞争中减少消耗、降低成本、化解风险,走出一条向管理要效益的成本控制发展道路,从而实现公司的可持续发展。

参考文献

[1]新浪地产网.房地产开发项目成本控制策略[EB](2010—7—15)[2012—03—10] http://bbs.dichan.com/tie-651570.html [2]王海,朱小波.浅谈房地产开发企业的成本控制 [C]. 武汉中大永丰房地产有限公司,武汉市江夏区建管站, 1

[3]陈楠.浅谈房地产开发项目成本控制[C].北京建工集团有限责任公司房地产开发经营部,1

本文来源:https://www.bwwdw.com/article/gpqt.html

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