乡镇综合体项目可行性研究报告 - 图文

第一部分 项目总论

一、项目概况

1、项目名称

苏南某镇某乡镇综合体项目（暂定）。 2、项目位置 苏南某镇某乡镇。 3、项目周边目前现状

项目以东为动迁房“园东新村”，以西、以北为动迁房“金苑新村”、以南为 “东景公寓”住宅（下有沿街商业）。地块处于整个苏南某镇某镇中心区域，四周皆被住宅环绕。

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项目周边住宅入住情况：

目前，本项目周边主要以低层次沿街商业为主，面积较大的有“ 世纪联华”、“福客隆 ”数家中型卖场，其次是宅下底商，商业形象混乱。

4、项目性质及主要特点

本项目规划为商服用地。项目所在区域为该镇区黄金地段，中胜路、兴浦路为南北干道。地块周边集聚了若干成熟社区（动迁房、商品房皆已交付），辐射周边常住人口在5~6万人。

项目所在地人流、车流量大，是苏南某镇某镇区的商业核心。 5、项目地块面积

地块规模：18,958M2，约28亩。

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第二部分 项目介绍

一、项目位置

项目位置

二、项目总体布局

本项目总建筑面积79,435M2，其中，地上建筑面积 46,421M2，地下建筑面积33,014M2，地下2层，容积率≤2.8，绿化率≥20％，建筑密度≤50%（最终土地面积以及规划条件以获批准的规划为准，下同）。项目工程总投资预计为2.7亿元左右。本项目以商务办公、酒店、餐饮、娱乐为经营主题，设有商务办公（8,100M2）、各种业态商业（31,571M2）、酒店（6,750M2）、地下室（33,014M2）等，经济型酒店、商务办公（苏南某镇首家）、相关丰富的商业业态，即可以满足周边居民日常生活所需，又可为附近工业区、物流园等商旅人群提供商业服务。 三、项目的平面功能描述指标

项目采取商业、商务办公、酒店三种功能相结合的模式：

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●1F-4F：商业31,571 M2 ●5F-9F：酒店6,750M2

●10F-15F：商务办公8,100M2 四、项目的功能品质

打造成苏南某镇某镇——商业、酒店、办公于一体的大型购物中心，时尚休闲中心、商旅服务中心。 五、项目开发方式

1、项目开发主体：地块将由苏州科赛城镇集团公司与苏州科赛睦邻坊投资发展有限公司共同进行项目的开发建设，苏州科赛睦邻坊投资发展有限公司负责项目建成后运营管理。

2、项目名称：苏南某镇某镇综合体项目（暂定）。 3、项目地理位置：苏南某镇某镇。

4、项目规模：占地面积18,958M2，可建建筑面积约79,435M2。 5、地块权属：苏南某镇某镇负责以“旧镇改造”申报等方式，设置相关条件，促成地块挂牌上市。

6、土地性质：商服用地。

7、土地使用费：按国家有关规定缴付。 8、项目功能设置：

? 根据项目规划限制以及周边住宅、商业现状，作以下功能设置：在招商项目上满足苏南某镇某镇的商业配套要求。

9、项目运营方式

项目实施销售、租赁相结合的经营方式：商务办公部分实施转让，确保项目投资资金回笼，减轻公司财务压力并支持后期运营；商业部

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分实施租赁，确保项目整体服务功能完善、稳定；酒店部分由公司负责经营管理，以便公司的酒店连锁发展。 六、项目地块初勘等情况

1、规划条件

注：相关规划条件是与苏南某镇某镇政府协商后拟定（上述规划条件作为未来该土地公开挂牌规划限制参考），具体规划条件以规划局公告为准。

2、红线图

占地面积7,001M2，总建筑面积12,000 M2。

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第三部分 区域分析

一、项目所在区域发展情况 （一）苏南某镇某镇发展概况

苏南某镇某镇规划面积17.75平方公里，下辖8个社区，总人口7.5万人，其中户籍人口2.7万人，外来人口4.8万人。

1、经济发展水平

2009年苏南某镇某镇生产总值66.32亿元，地方一般收入4.02亿元，到账外资1亿美元，注册外资3.5亿美元，注册内资28.38亿元, 居民人均收入1.68万元。在2005年国家统计局农村社会经济调查队发布的全国首次小城镇综合发展指数测评结果中，苏南某镇某镇位列全国千强镇第80位。

2、基础设施建设

基础设施建设达到了“八通一平”。累计投入十几亿元，基本完成了苏南某镇某镇区域的主要基础设施开发；建有主干道路9条，总长近40KM，镇区道路硬化率100%；建成污水管网4,000多米和污水泵站3座，通过污水管网将所有工业、企业排放的工业废水及全镇生活污水集中到污水厂集中处理达标后排放；供水、燃气、排水、排污、邮电、有线电视基本实现了全覆盖。

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3、便利的交通条件 4、投资状况

投资项目质量和数量齐驱并进。累计吸引中外项目500多个，其中吸引欧洲、美国、新加坡、印尼、日本、韩国、香港、台湾等国家和地区企业200多家，其中不乏国际知名企业、旗舰型企业，如在胜累计投资20亿美元的金光集团、世界五百强企业美国铝业和美国食品机械和化学品公司分别投资成立的美铝紧固件系统（苏州）有限公司和苏州富美实植物保护剂有限公司、全球最大的耐火材料供应商美国珉泰克公司等。

5、社会事业发展

累计建设动迁小区5个，开发各类成熟商业网10万多平方米，新建绿地90多万平方米，绿化覆盖率超过45%，通过了国家卫生镇的考核验收，通过了全国环境优美乡镇的考核验收，生态环境得到有效保护，生活环境得到显著改善，目前，旧镇改造全面启动，动迁房建设、商业网点等工程正在快速开发。

苏南某镇某镇定位为建设富有特色的现代化城市副中心 、辐射周边、配套完善的区域服务中心、功能齐全、宜居宜业的东方欧美式小镇。

原有规划苏南某镇某镇居住人口9.5万，因城市的快速发展，人口聚集力增强，预计至2020年苏南某镇某镇人口将达15万人。

本项目属在苏南某镇某镇新规划中处于城市中心，周边密集分布镇主要行政办公机构，成片居住小区，规划道路直通即将建设的新城区，属难得的城市核心商业地块。

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二、项目所在区域政策及产业环境 （一）苏南某镇商业发展现状

随着经济的快速发展，房地产规模不断扩大，外来人口不断增加，消费需求日益增长，从而为苏南某镇商业的发展提供了机遇和空间。但是目前苏南某镇商业发展现状存在以下方面问题：

1、商业现有布局存在缺陷

由于历史的原因，定位于城市副中心的苏南某镇，现有商业布局很不合理，缺乏一个相对集中的商业中心。而目前苏南某镇虽然商业总量不小，但分布呈多点式，每个点商店小而散，形不成集聚效应，也难以成市。

2、现代商业业态占比较低

目前苏南某镇商业中现代商业业态的占比仅16.3%，其中零售业态为18%，餐饮为0.9%，星级酒店为0%。即使这16.3%的占比中，仍有一定的水分，有的业态只是名义的连锁，没有实质内容，名连而实未连。如果剔除这一部分因素，真正属于现代商业业态的占比更低。目前，苏州全市现代商贸业态的占比已经超过37%，市区更高占比超过40%。由此可见，目前苏南某镇某镇商业发展水平总体层次还很低。

3、商业发展缺乏亮点

一是没有亮点的区域，苏南某镇作为一个几乎新建的镇，把最好的地段让出来搞了商住楼，高层住宅建好了，但中心区域商业设施没有规划建设好；二是没有亮点的商业建筑，商业建筑大都是高楼底层沿街门面房，没有能够体现苏南某镇形象的地标性建筑；三是商业品牌也没有亮点，现有品牌店少而又少。

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4、经营结构不合理

主要体现在三个方面：一是业态结构，在六大门类业态中，零售类、餐饮类和综合服务类门店数占比为47.5%、21.04%、21.04%，而旅社类、文体卫生保健类、休闲娱乐类占比为3.04%、2.82%、4.56%，这三类业态比重过低。二是规模结构，苏南某镇某镇商业设施大都是小面积沿街门店，面积大的门店比重极少，300M2以下商业网点占89%，1000 M2以上的网点仅占2.4%。三是层次结构，苏南某镇的商业层次偏低，缺乏中高档的餐饮店、星级酒店和有一定档次的休闲娱乐设施，无法满足企业商务接待和商务住宿的需求。

5、文体设施不足

目前，苏南某镇某镇区范围，缺乏文化设施，没有图书馆、阅览室、青少年活动中心。现有电影院平时很少放电影，镇上书店仅二家，面积小书籍很少，且多兼营文化用品、音像制品等。

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第四部分 市场分析

一、所在区域内商业用房现有供给量及结构情况调查

1、项目周边商圈布局

苏南某镇已建成商业面积11万M2。 各种商业业态分布状况：

业态数量餐饮73家休闲21家娱乐宾馆13家住宿文体 饭店16家KTV3家宾馆1家台球1家超市9家办公用品1家干洗店4家2家农业银行1家小吃点56家足浴6家小型旅馆12家书店1家 小超市9家五金建材29家维修14家1家建设银行1家咖啡店1家浴场2家网吧7家游戏机房3家 3家音像店1家副食品零售水果店蛋糕店手机卖场 服装鞋帽小饰品化妆品18家6家4家7家120家7家4家家具床上用品小家电电脑自行车鲜花店眼镜店1家1家1家2家1家2家3家 照相馆话吧打字复印房屋中介职业中介药店美容美体美发3家2家6家6家5家9家2家18家

零售225家服务69家通讯银行3家4家移动营业厅电信营业厅东吴农村商业银行邮政储蓄1家1家现有商业特点：

（1）业态单一，目前苏南某镇商业多以生活配套设施为主，层次较低，缺乏商务酒店、影剧院、大型卖场、百货、专营店等现代服务业，将难以满足周边居民的消费需求。

（2）档次低，商业为小业态，缺少上规模，中高档的商业。 二、所在区域内商业用房销售价格以及租赁价格情况调查

1、项目周边商业用房租售情况

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序号 空间范围 1 100M内 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1000M内 500M内 项目 东景公寓（沿街商铺） 盛景华庭（沿街商铺） 新胜亿嘉福商业街 苏南某镇商贸市场 项目地址 中兴路与兴浦路交界口 中胜路与兴浦路交界 新胜路与新江路交界 新胜路与新江路交界 销售均价租赁均价体量（M2） （元/M2） (元/月*M2) 11,000 10,000 18,000 9,150 1,000 707 18,000 12,000 20,464 11,000 9,700 15,000 136,021 8,000 9,000 8,000 7,800 9,000 7,000 8,133 75 60 75 75 70 38 60 41 10 38 100 30 56 金融商贸大楼（写字楼） 新胜路与兴浦路交界 医院旁（沿街商铺） 新盛商业广场 嘉馨苑商铺 瑞翔商业广场 建屋胜天地 新盛花园旁商铺 吴淞商业广场 小计： 中胜路与通江路交界 中盛路与兴浦路交界 新胜路与通江路交界 振胜路与通江路交界 通江路与新胜路交界 吴胜路与新江路交界 吴胜路与兴浦路交界 2、项目周边酒店销售情况

序号 等级 1 2 3 普通 4 5 6 四星 丽景宾馆 金盛旅馆 嘉怡酒店 19 150 198-238 128-158 688-888 均价 150-190 100-120 298-498 170 110 398 222.5 3KM外 三星 项目 国合假日酒店 八月哩商务宾馆 世家假日酒店 房间数 55 26 价格区间（元） 398-498 228-388 258-358 折扣价格（元） 278-348 110-200 168-210 折中价格(元) 313 155 189 位置 ２KM内 注：苏南某镇周边部分代表性酒店价格表

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苏南某镇的旅社规模小，档次低，缺乏星级宾馆和商务酒店，无法满足当地中外企业商务客人住宿的要求。这些旅社，都不是连锁经营，没有一家品牌连锁酒店。公司可以利用酒店连锁品牌，以弥补苏南某镇中高档酒店不足的缺陷，以适应和满足苏南某镇中外企业对外商务接待的需求。

3、项目周边住宅情况

序号 离项目距离 1 2 3 4 5 6 7 8 50M 25M 100M 200M 500M 600M 700M 800M 小计 住宅 盛景华庭 东景公寓 金苑新村 园东新村 新盛花园 浪花苑 星胜客 吴淞新村 总套数 总人数 交房日期 销售均价（元） 480 439 632 1,367 1,086 2,200 681 1,195 8,080 1,680 1,500 2,594 5,023 4,282 4,400 2,000 5,151 26,630 2008 2009 1998 2002 2003 2006 2009 2007 6,000 7,000 5,700 5,800 6,200 5,800 6,700 6,200 6,175 三、市场价格预测

商业 周边价格参照 租赁均价 （元/月M2） 56 60 写字楼 租赁均价 （元/月M2） 20-40 30 酒店 均价 （元） 220 200 销售均价 （元/M2） 8,100 10,000 销售均价 （元/M2） 6,500 8,000 调研结果 建议可拟定价格 注：目前苏南某镇无商业办公房，故数据来自周边(斜塘)商业办公房。

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第五部分 项目优劣势分析

一、地块特征分析

1、项目交通、人流分析

随着经济的高速增长，苏南某镇企业的增加，苏南某镇人口数量特别是外来人口增速加快。2009年总人口为7.3万人，比2005年4.7万人增长55.3%，其中户籍人口增长6.5%，外来人口增长115%。到2020年苏南某镇某镇规划人口15万人，比2009年翻一番。人口增长为该项目扩大消费繁荣市场提供了支撑。

2、项目周边规划

项目位置

苏南某镇的城市定位、发展方向：“有配套产业支撑、交通便利”

的现代城市副中心。

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二、项目SWOT分析 外部因素 O（机会） W（劣势） 内部因素 ? 区域优势周边社区成? 周遍属老社区范围，地熟，涵盖大量住宅、学段形象欠佳； 校等建筑； ? 周边小型商业业态众? 交通便利优势明显； 多； ? 政府合作背景，强强联? 商业整合，当地居民消手。 费习惯能否接受。 SO WO S（优势） ? 住宅集中，但缺少集中大型商业? 营建“一站式”商业模? 充分体现建筑形象表项目； 式，打造区域商业中心现； ? 沿街商业无法引入大型业态，同综合体； ? 结合消费者需求，引入时管理混乱； ? 制定媒体发布计划，大空白业态，进行功能更? 商业、住宅集中区域，缺乏商办张旗鼓进行形象宣传，新； 项目； 结合当地政府，引领商? 无论从前期形象和后期? 周遍改造项目以退二进三定位为业合作新模式。 管理及商户品牌等事主，政府极力打造核心商圈。 项，全方面体现商业定位上档次。 T（威胁） ST WT ? 周遍沿街商业体量较大，竞争激? 功能做强做大； ? 业态升级换代； 烈。 ? 业态定位错位与放大 ? 功能设置丰富，具有一 ? 邻里中心品牌效应结定的兼容性。 合政府公信力 1、综合评价

无论是苏南某镇企业还是居民，离项目距离较近，可以节省时间，方便企业和居民消费，这是最大的优势。

2、项目核心竞争点 （1）差异定位

环比项目周边现有商业形态，拟在本项目中设置“各类商业、酒店、商务办公”三大功能相结合的业态，除满足周边居民日常生活需要（15项目必备功能）外，将项目打造成区域的消费休闲中心、商务共享中心、生活娱乐中心。

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（2）提升业态

基于上述三大业态，通过商业整合、提升，根据运营情况（市场反馈），可规划调整设置部分中高档餐饮、精品spa馆、高档商务会所等业态，同步提升租金、物业管理费等。 （3）营销手段

本项目中除了酒店全部及商业外，其他功能区（商务办公）拟全部销售出让，达到资金快速回笼的目标。销售面积控制在45%之内，其中20%定向招商给电信、银行、品牌店。 三、项目定位方案

1、项目主要功能建筑规模

租赁面积 自营面积 出售面积 停车 建筑 面积 商铺面积 超市 影院 酒店面面积 业态规划 写字楼 面积 面积 积（M2）（M2） （M2） 面积（M2） （M2） （M2） （M2） 1,617 （设备用房） 4,402 16,507 （其中设备11,020 用房3,000） 16,507 9,082 7,993 7,957 7,833 425 55 350 （门厅） 80 55 350 （大堂） 80 14,780 915 以快速餐饮为主，银行以及百货业态 以儿童娱乐为主，儿童用品、休闲、娱乐业、餐饮及其它 影院、健身 楼层 B-2 B-1 L-1 L-2 主要商业 功能 停车场 TESCO卖场、餐饮食阁 银行、社区医疗、快速餐饮、品牌店 电玩城 影院一层、量贩式KTV、爱乐游、美容美发 中式酒楼、影院二层 酒店、健身中心 写字楼 L-3 8,434 5,374 2,900 80 80 L-4 L5-L9 6,062 6,750 4,842 32,025 326 814（早餐厅） 6750 8,214 80 8,100 8,830 15,695 L10-L15 8,100 合计 79,435 11,445 3,226 14

2、主要技术经济指标

序号 1 指标名称 占地面积 总建筑面积 商业面积 单位 M2 M2 M2 M2 M2 M2 层 % % M 指标值 18,958 79,435 31,571 8,100 6,750 33,014 15 2.45 50 20 60 备注 2层 不含地下室 2 其中 商务办公 酒店 地下室 3 4 5 6 7 建筑层数 容积率 建筑密度 绿化率 高度

第六部分 项目投资、收益估算

本报告的财务测算是秉着谨慎与负责的态度，在现有资料基础上进行调查、估算、分析和预测后得出的（部分资料参照了公司目前经营数据）。鉴于目前的客观条件和市场的实际情况，有必要对报告的有关问题进一步作出说明:

● 公司所进行的财务测算是建立在最新的市场调研基础上的，各种费用估算及效益评价具有一定的可信度与参考价值； ● 本报告在测算数据时，为了保证开发的每一环节都优质高效，公司需精心组织规划设计、功能定位，组建一支高素质、高水平的工程管理队伍，以及高水准的专业营销团队操作项目，这将大大有利于规避不可预见风险。降低开发成本，同时紧

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紧地抓住市场机会，增加销售收入，达到先前制定的盈利目标；

● 本项目由于地下室面积较大，在租赁收入测算中，将地下室一半以上面积纳入商业出租计划；

● 本项目地块还未正式挂牌出让，经与苏南某镇某镇政府协商，未来该土地公开挂牌价拟定在2,800万元—3,200万元之间。公司从投资效益和风险控制方面考虑，在参与该地块竞拍时，设立了二种可能的土地竞拍价（注①表示土地价格为2,800万元；注②表示土地价格为3,200万元），作为本项目投资、收益估算以及项目财务分析的依据。

一、项目投资估算

本项目地块占地面积18,958 M2，总建筑面积79,435M2(含地下室)，单位投资3,088.53元/ M2（不含土地）。项目建设期自2011年至2012年，建设期2年。

单位：万元 项 目 1、土地成本 2、工程投资 （1）建筑 （2）装修 （3）其它 4、合计 2,800注① 总成本 3,200注② 15,887 4,646.75 4,000 27,733.75 备注 15,887 4,646.75 4,000 27,333.75 二、项目资金筹措

苏州科赛集团与苏州科赛睦邻坊双方自筹资金1亿元作为注册资本参与土地竞拍以及支付项目前期的相关费用，其余通过项目贷款获

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取支持。

单位：万元 序号 1 2 名称 自有资金 借贷资金 2010年 0 2011年 0 12,267 12,267 2012年 0 4,907 4,907 合计 0 19,974 20,374 注① 2,800 注② 3,200 注：财务利息费率按5年期以上长期借款利率将近5.94%。 三、项目收益测算

1、营业收入

根据本项目的定位，项目建成后以商铺出租以及酒店自主经营为主，故其营业收入主要来自商务办公房出售（全部出售）、商铺的租金以及酒店自营收入，其中商务办公房销售均价8,000元/ M2；商铺出售面积占商业面积45%（一楼销售均价25,000元/㎡，二楼销售均价15,000元/㎡，三楼销售均价10,000元/㎡）月租金均价60 元/ M2，以后每年递增5%，商业出租率为90%；酒店房价收入单间均价200元，每年以5%增长，其他包括物业管理费，地下室面积一半以上面积用来商业出租。

本项目在运营期需缴纳营业税金及附加和房产税，其中房产税(12%)、营业税（5%）、城建（7%）、教育附加和地方教育附加（4%）、土地增值税（3%）、所得税税率（25%）。

本项目营业收入测算如下：

单位：万元

年份 租赁收入 2013 2014 2015 2016 2,195 2,305 - 2,420 - 2,541 - 2017 2,668 - 2018 2022 2023 2024 2,801 - ┉┅ 3,574 - 3,753 - 2025 3,941 - 17

2026 4,138 - 2027 4,344 - 商铺出售 22,731

酒店收入 销售收入 商务办公房 管理净收入 项目总收入 197 6,480 310 - 543 - 742 - 779 - 818 - ┉┅ ┉┅ 1,043 - 1,096 - 1,150 - 1,208 - 1,268 - 64 64 64 64 64 64 ┉┅ 64 64 64 64 64 31,667 2,679 3,027 3,347 3,511 3,683 ┉┅ 4,681 4,913 5,155 5,410 5,676 2、营业成本

本项目在运营期，对应的成本费用包括管理费、维修费、保险费、固定资产折旧费、摊销费以及利息支出。其中：管理费、修理费、保险费均以租金收入为取费基数；折旧费、摊销费采用平均年限折旧法，其中房产折旧年限30年、土地摊销年限40年。

本项目财务利息费率按5年期以上长期借款利率将近5.94%。 （1）当土地竞拍价达到2,800万元时，营业成本测算如下：

单位：万元 年份 总收入 总成本(减项:) 租赁运营费用 租赁税金 客房运营费用 客房税金 销售成本 销售税金 折旧与摊销 大修费用 所得税 2013 9,857 5,236 394 547 145 11 2,787 554 797 829 2014 3,646 1,955 414 574 152 17 - - 797 96 2015 4,042 2,025 434 603 160 30 - - 797 60 193 2016 4,412 2,096 456 633 168 41 - - 797 63 297 ┅┅ ┅┅ ┅┅ ┅┅ ┅┅ ┅┅ ┅┅ ┅┅ ┅┅ ┅┅ ┅┅ ┅┅ ┅┅ ┅┅ 2024 6,488 2,716 674 935 248 61 - - 797 94 943 140.20 2025 6,810 2,812 708 982 261 64 - - 797 98 1,000 147.21 2026 7,147 2,912 743 1,031 274 67 - - 797 103 1,059 154.57 2027 7,501 3,018 780 1,083 288 70 - - 797 109 1,121 162.29 每平米租赁 81.97 86.07 90.37 94.89 运营成本 每间酒店 10,757.12 11,294.98 11,859.73 12,452.72 运营成本 18,398.33 19,318.25 20,284.16 21,298.37 （2）当土地竞拍价达到3,200万元时，营业成本测算如下：

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单位：万元 年份 总收入 总成本(减项:) 租赁运营费用 租赁税金 客房运营费用 客房税金 销售成本 销售税金 折旧与摊销 大修费用 所得税 2013 9,857 5,285 394 547 145 11 2,828 554 806 810 2014 3,646 1,964 414 574 152 17 - - 806 88 2015 4,042 2,034 434 603 160 30 - - 806 60 184 2016 4,412 2,105 456 633 168 41 - - 806 63 289 ┅┅ ┅┅ ┅┅ ┅┅ ┅┅ ┅┅ ┅┅ ┅┅ ┅┅ ┅┅ ┅┅ ┅┅ ┅┅ ┅┅ 2024 6,488 2,725 674 935 248 61 - - 806 94 941 140.20 2025 6,810 2,821 708 982 261 64 - - 806 98 997 147.21 2026 7,147 2,921 743 1,031 274 67 - - 806 103 1,056 154.57 2027 7,501 3,027 780 1,083 288 70 - - 806 109 1,118 162.29 每平米租赁 81.97 86.07 90.37 94.89 运营成本 每间酒店 10,757.12 11,294.98 11,859.73 12,452.72 运营成本 18,398.33 19,318.25 20,284.16 21,298.37 3、项目净收益

（1）考虑到本项目每年运营成本费用（主要是财务费用）、现金流回笼等因素，全部出售商务办公房8,100 M2。

（2）2013年按商务办公房全部实施销售，销售收入的10%计提税金，商铺全部出租以及酒店自主经营计算。预测商务办公房销售价格为 8,000元/ M2；第1年租赁能产生60元/ M2/M的净收益，以后每年租金以5%递增，按租金价格的5.55%计提税金。预测酒店房价收入单间以200元估算，每年以5%增长。地下室一半以上也用于商业出租。

项目净收益估算如下：

单位：万元

年份 净收益 注① （销售净收益+租赁净收益+酒店经营管注② 理收益 ） 2013 2014 2015 2016 ┅┅ 2024 2025 2026 2027 2,486 2,431 288 264 578 553 891 ┅┅ 2,830 2,999 3,176 3,362 867 ┅┅ 2,823 2,992 3,169 3,355

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第七部分 项目财务分析

一、项目测算期

本项目预计开发期为2年，从2011年至2012年。项目预计从2013年初正式营业，项目经济测算年限：从开始营业起15年，即2013年至2027年。 二、项目投入估算

本项目投入成本分为两部分，即项目开发成本和项目运营成本。 （1）项目开发成本估算

项目开发成本包括土地成本和工程投资成本。 ① 土地成本

本项目地块将于2010年8月公开挂牌出让，经与苏南某镇某镇政府协商未来该土地公开挂牌价拟定2,800万元—3,200万元之间。楼面价格在400元/ M2左右，公司有能力参与本项目地块竞拍。

② 工程投资成本

项目工程投资成本包括工程建设费、装修费、管理费等，项目工程投资成本在建设期内分期投入，预计不含资本化部分24,533.75万元。项目总建设成本预计为2.7亿元左右。 （2）项目经营成本估算

项目营业后运营总成本根据现有公司项目，主要包括物业管理人员人件费、保安保洁费、消防维保费以及大修等费用。根据目前公司已运营项目，商业每平米经营成本100元/年左右，酒店每间经营成本11,000元/年左右。以后租赁每年以5%递增，酒店前5年每年以10%增长，以后每年递增5%。具体收入、成本、税金、现金流量等估算见附件。

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三、项目收入估算

本项目未来主要收入来源为商务办公房销售收入、商铺租赁收入、酒店经营管理收入及其它收入。

鉴于本项目投资资金来自商业贷款以及未来商铺只租不售，公司财务费用支出较大，经营压力明显，因此商务办公房建成后全部出售，减轻公司财务压力。

（1）商务办公房销售收入

假定本项目地块建成并取得预售证后，商务办公房8,100 M2实施全部销售，预计销售价格为8,000元/ M2，实现销售收入6,480万元。

（2）商铺租赁收入

商铺可租赁面积17,364 M2以及部分地下室可用于租赁。2013年每平米商业租金收入为60元/M，实现租赁收入2,195万元，以后每年递增5%，商业出租率为90%（按照公司目前运营模式此出租率没有问题）。

(3)商铺出售收入

商铺可出售面积14,207M2，销售均价10,000元/ M2，实现销售收入14,207万元。 （4）酒店经营管理收入

本项目酒店面积6,750 M2，客房数共计135间。酒店入住率第一年20%、第二年30%、第三年50%，以后每年保持在65%。酒店房价收入单间以200元估算，第一年实现销售收入197万元，以后每年以5%增长。

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另外，本项目前提只出售8,100 M2的商务办公房及45%的商业面积，剩余的17,364M2商业、6,750 M2的酒店、33,014 M2的地下一层商业和地下二层停车场，合计57,128 M2。如果出售剩余57,128 M2中的部分商业，上述投资分析指标可大大提高。

第八部分 结论和建议

一、结论

1、区域条件

本项目处于镇区中心位置，按照苏南某镇某镇用地布局控制性详规，中胜路处于东西向中心轴，是规划建设中的商贸中心位置。

本项目周边路网密集，东边的兴浦路是苏南某镇的南北主干道，项目离苏胜路仅300M，离现代大道3KM；南面的中胜路即将和港田路贯通，可直通园区；项目周边有五路公交车可达市区、园区，门前还有环镇公交的站点。本项目周边有金苑、园东、东景公寓、丽景华庭等多个小区环绕。是苏南某镇人气商气最旺盛的区域之一。

2、市场需求

2009年苏南某镇某镇有注册企业1,233家，其中外资企业308家、内资企业925家。苏南某镇已形成四大支柱产业：即精密机械、轻工纺织、电子信息和生物环保。苏南某镇商业能基本满足当地居民和外来打工者的需求，但企业和企业主、商务人士的满足率很低，苏南某镇商业在满足企业需求方面有很大的潜力。

随着经济的高速增长，苏南某镇企业的增加，苏南某镇人口数量特别是外来人口增速加快。2009年总人口为7.3万人，其中户籍人

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口增长6.5%，外来人口增长115%。到2020年苏南某镇某镇规划人口15万人，比2009年翻一番。人口增长为苏南某镇扩大消费繁荣市场提供了支撑。

本项目功能定位集餐饮、住宿、休闲娱乐及购物于一体，一条龙服务，相对于单一商业项目的经营有比较优势。通过本项目的实施，推动镇中心商圈升级，提升商圈整体价值。

3、项目投资可行性

在整个15年测算期中，贴现率I=6%时，NPV为3,805.54万元，NPV＞0；静态投资回收期13.59年，动态投资回收期15.55年，内含报酬率（IRR）为8.15%，因此项目完全具备投资可行性。 二、存在问题与建议

1、本项目地块地理位置优越，经与镇政府协商，该土地未来公开挂牌竞拍拟定2,800万元—3,200万元之间，因公开挂牌出让，竞拍价存在不确定性，保守估计土地价格在3,000万元元左右成交，因此，项目投资金额较大，资金回笼较慢，公司财务压力明显。

2、工程投资、运营费用的变化对本项目效益的影响较小。而营业收入是影响效益的重要因素，因此需要给予充分的重视。

3、本项目未来商业部分只租不售，投资回报周期长，收益率偏低，公司经营压力较大。只有确定合理的租金水平，承租期不宜过长，对主力店项目应适当让利。前期租金水平应稍低一些，以后项目成熟后可逐步提高租金水平。另外，也可考虑出售部分商业。

4、考虑到项目所在地目前商业规模比较大，商业竞争激烈，如能取得本项目地块，在项目运作过程中，精心组织规划设计、功能定位，加强项目建设管理，抓好宣传、策划和营销工作，其经济效益显

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而易见，且市场前景十分广阔。

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