物业服务中心工程设备运行、维修工作方案

水电设备维护保养消防设备：

一、

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二、实施流程：

A、消火栓给水系统。

1、每周巡回检查1次消火栓给水系统是否处于正常状态。

2、每季度对消防管道及附件、消火栓、消防水泵接合器、

阀门、压力表等一切设备，进行一次全面检修。

3、每年检查一次消火栓，打开箱门，确认设备有无缺损、

泄漏，如有，进行补充或更换。

B、自动喷水灭火系统。

1、制定详尽的管理、检测、维护制度，日常工作由专职工程技

术人员、义务消防队或消防员执行。

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2、负责系统维护的人员每天巡检责任区内所有水源控制阀、报

警阀及其附属组件，进行外观检查，并观察压力表指针所指压力是否正常，确保系统处于无故障状态。

3、每年对水源的供水能力进行一次测定，确保水源满足设计水

量和水压。

4、每月对喷头进行外观检查，发现不正常的喷头或喷头上附有

异物，及时更换或清除。

5、各种不同规格的喷头均要储存一定数量的备品。其数量不少

于安装总数的1%，且每种类型和不同温标的备用喷头数均应不少于10个。

6、每季度检修一次如下设备：

a、湿式报警阀

1)、压力表指针确认，每年送检。

2）、直角阀密封确认。

b、闸阀

1）、开启、关闭一次。

2）、如盘跟有泄露，更换盘根填料。

3）、确保阀门开启、关闭灵活。

c、单向阀

1）、查看密封是否良好，无泄漏。

2）、确认在工作压力下，单向阀开启无误。

d、水泵接合器

1）、确认有无泄露。

2）、每两年进行一次油漆。

3）、确认接口平整。

e、安全阀

1）、每年检测一次。

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2）、确保动作执行元件准确无误。

f、排水漏斗

1）、保证下水畅通，无堵塞。

2）、如有锈蚀，重新油漆。

g、压力表

1）、每年送检一次。

2）、确认指针无松动、抖动现象，如有，立即更换。

h、节流孔板

1）、确认节流孔板无堵塞。

i、水流报警器

1）、检查确认靶片无断裂，无锈蚀，接线牢固。

j、闭式喷水头

1）、外观良好。

2）、喷头周围无障碍，喷头上无杂物。

k、烟感、温感探测器

1）、每月进行一次消防试验。

2）、对失灵的烟感检测器，进行更换。

3）每两年进行一次烟感探头擦拭。

l、火灾报警装置

1）、每季度进行一次手动预警测试。

m、火灾收信机

1）、人工发出火灾信号，检测收信机工作是否良好，区位码是否正确。

n、延迟器

1）、试放水报警，查看时间应在额定工作时间内，防止误报。o、压力继电器

1）、每月进行一次确认，看压力降低时，水泵是否立即启动。

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2）、如压力控制启动范围不对，立即重新调整。

p、水力报警器

1）、每月进行一次外观检测。

q、电气自控箱

1）、压紧所有接线段子。

2）、检测绝缘状况。

3）、检测空开及交接是否良好。

4）、确保所有指示灯无损坏。

5）、每半年清洁一次柜内灰尘。

6）、箱内标识清晰，如有损坏或不清晰，立即更换。

7）、每月进行一次双电源切换测试。

r、按钮

1）、确认无松动。

2）、机械部分无损坏。

3）、确认信号正确。

4、根据验工验收及日常维护管理、修理情况，每年对系统

的质量进行一次总结，作出评价。

C、送、排风，排烟系统。

5、每月对送排风系统的防火阀进行一次抽检，确保防火阀

熔断片无断裂，如有断裂，及时更换。

6、每月检测风机电源压线段子是否牢固，电机绝缘是否良

好。

7、测风机与消防联动是否灵活、准确。

给排水设备：

一、

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二、实施流程。

A、上水管路。

1、每天定期检查上水

管路有无泄漏，随时发现随时处理。

2、每日记录总表自来

水使用量，并同前日进行比较，以确认有无异常并随时查找、修理。

3、每月开启关闭自来

水总阀一次，以确认阀门开启关闭灵活。

4、冬季确认有无冻结

可能的管路，并每日巡查。

B、下水。

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1、定期巡检管线，随时

接到报修，随时维修。

2、雨季季节，提前检查

下水管路是否畅通。

3、检查确保无异味从

下水口溢出。

C、化粪池、马葫芦。

1、化粪池每季度检查

一次，确认无异常。

2、每月检查确认马葫

芦无堵塞，马葫芦盖安装稳固，无松动或缺损。

强电设备

一、

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二、实施流程。

A、照明器具。

1、每天在规定时间巡检照明状况，随时发现问题随时解决。

2、每月检查照明器具有无松动或歪斜，并随时调整。

3、每日工作前，准备好工具，衣帽整洁，所用的工具必须具有良好

的绝缘。

4、随身携带好日常维修的灯具等备件。

5、如需上下梯子时，要有专人扶着。

6、维修结束后，将现场清理干净。

B、动力设备。

1、每月对动力设施进行一次保养检修。

2、每天巡视动力设备一次，确认有无异音，有无振动。

3、每月检测一次动力设备是否在额定工况下工作，检测工作电流、

工作电压，并记录于表格。

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电梯维修保养

例行保养分为：第一次例行保养，第二次例行保养，三、四次重复一、二次内容。

1、第一次例行保养。

A、清洁曳引机、限速器、控制柜内的卫生。

B、检查并坚固主电源、辅助电源、曳引机、控制柜中各接线端子。

C、检查主电源及控制电源的熔断器，确保接触良好。

D、检查曳引机减速，电动机的油位，温升，确保曳引机运行正常。

E、检查并调整电梯制动器的制动闸瓦与制动轮盘的间隙，确保间隙不大于0.7mm（厂家有特殊要求除外），同时保证制动器工作灵活可靠。

F、添加轿厢或对重油杯中的润滑油，使导轨润滑良好。

G、添加滚动导靴中心轴的润滑油，使运转时无异响。

H、添加限速器和限速器张紧轮轴承润滑油，使限速器系统工作正常。

I、清洁轿顶，门头，门地坎和地坑的卫生。

J、检查或调整各安全开关，试验各安全开关，确保功能正常

2、第二次例行保养。

1）、保养开门机系统

A、清洁开门机系统。

B、紧固开门机系统各机械连接部件。

C、检查并调整门扇的垂直度，门中缝的间隙是否符合要求。

D、添加门机各机械传动部的润滑油。

E、检查门机皮带的松紧及磨损，并视其情况处理。

F、坚固门电机，门电阻的各螺栓。

G、检查开关、减速器、门机限位开关是否完好。

H、VVVF门机系统还应清洁旋转编码器。

I、调整门刀的垂直度，同时保证门刀与厅门地坎间隙在5-10mm。

2）、保养厅门系统

A、调整厅门系统，确保门扇与门扇的间隙1-6mm，门扇下端与地坎的间隙1-6mm，门锁在电气接触前齿合量不小于7mm。

B、确保门电气联锁装置安全可靠。

C、厅门自动关门装置有效。

D、添除厅门门滑道上的润滑脂，使开关门灵活可靠。

3）、保养门保护系统

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A、清洁光幕上的积尘，确保安全可靠，使用可靠。

B、保养轿内、外呼梯按钮、层显，确保完好可靠。

3、季度保养

1）、添加曳引轮轴承、导向轮轴承、轿顶道绳轮轴承、对重道绳轮轴承的润滑油，确保务轴承润滑良好。

2）、保养选层系统，使选层器的动作准确可靠。

3）、保养并调整井道传感器，确保平层准确可靠。

4）、清洁曳引绳油污，调整曳引绳的张力，使受力偏差在5%以内。

5）、检查曳引绳组合是否完好，曳引绳有无断丝、断股现象。

6）、检查曳引绳的伸长长度是否超出越程要求，不符合的调整曳引绳长短。

7）、清洁导靴和靴衬，磨损严惩的靴衬予以更换。

8）、滚动导靴滚轮开胶断裂严重的予以更换。

9）、电梯运行左右晃动的，适当调整导靴与导轨的间隙。

10）、检查对重铁压板有无松动。

11）、清洁安全钳钳口油污，检查并调整安全钳楔块与导轨侧面的间隙，使其符号要求，调试后，并用慢车手动试验安全钳及安全钳开关的可靠性。

12）、保养缓冲器，确保弹性缓冲器无锈蚀，油压缓冲器油位正常，缓冲器开关有效。

13）、检查、调整并试验各安全开关，确保安全开关完好、有效。

14）、检查限位和极限距离符合要求：限位：50-80mm，极限120-150mm。

4、年检维修保养：是针对主管部门对电梯每年一次的安全检验而进行适当的保养、修理，达到《电梯安全技术检验报告书》中规定的项目和标准要求，整改项目不多于8项。

1）、更换曳引机减速中的油（厂家对油的种类及换油期有规定的除外）。

2)、清洁电磁抱闸铁芯，并添加适当适量的润滑剂。

3）、调整电磁抱闸制动弹簧，使制动闸瓦与制动面的间隙不大于0.7mm（厂家有规定的除外），确保电梯平层准确，制动可靠（制动闸瓦磨损严重的予以更换）。

4）、清洁限速器，添加限速器中心轴承的润滑油（调整、试验两项由国家定点专检机构执行，每两年一次）。

5）、清洗、调整、试验、润滑安全钳机构，确保安全钳楔块与导轨侧面的间隙，左右均匀，慢车试验安全钳，能可靠工作符合要求。

6）、清洁、调整、试验各厅门、轿门门锁、确保厅、轿门锁各项检测指标符合要求。

7）、清洁油压缓冲器的油污，检查缓冲器油位，确保油位正常，试验缓冲开关，确保其有效性。

8）、添刷弹性缓冲器上的防锈器。

9）、保养曳引绳组合，保证各绳头组合牢固、安全、有效。

10）、检查并调整轿厢或对重的导靴，使电梯运行平稳（磨损严重的予以更换），滚动导靴开

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胶断裂的也应予以更换。

11）、检查对重铁锁等装置是否牢固。

12）、检查并坚固电缆支架，电缆与井道或轿厢边沿有无碰撞。

13）、检查补偿装置连接件是否完好有效，补偿链过长的予以调整。

14）、检查曳引绳的伸长量是否超过轿厢上下极限的越程距离。

15）、对电梯测试一次接地电阻（阻值不小于4Ω）。

16）、测试各部位绝缘电阻（动力阻值不小于0.8MΩ，其它回路不小于0.25 MΩ）有微机控制的，应先拆出微机控制系统后才能测。

电梯保养维护项目计划

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对电梯测试一次接地电阻（阻值不小于4Ω）每年

测试各部位绝缘电阻（动力阻值不小于0.8MΩ，其它回路不小于

0.25 MΩ）有微机控制的，应先拆出微机控制系统后才能测

每年

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