金港湾花园项目开发计划书

金港湾花园二期—西延锦绣

项 目 计 划 书

2002年3月

前言

四川聚仁房地产有限公司和成都航宇房地产有限公司均是从事房地产开发的专业公司，已经在本市成功开发金港湾花园一期、金港湾花园三期、锦江公寓、升和苑等项目，通过这些项目的开发，建立了符合市场规律具有实效和操作理念和完善的管理体系，为公司发展打下了坚实的基础。目前，我们两家公司合作开发的金港湾花园二期（西延锦绣）项目，前期工作已经完成，现将本项目详细情况及实施计划报以贵行，以作为贵行分析评估项目可行性的依据。我们真诚希望能以贵行携手合作，共创辉煌。

第一部分 项目概况

一 项目名称：金港湾花园二期商品房

二 建设地点：成都市金牛区营门口乡红色村一、三组 三 项目性质：商品房住宅开发 四 项目主要技术指标：

1占地面积：355401.37平方米 2总建筑面积：67898平方米 其中：

总用地面积：35541.37平方米

净用地面积：33530.99平方米 代征地面积：2010.38平方米 总建筑面积：67898平方米 地上总建筑面积：60323平方米 建筑密度：28.55% 容积率：1.799 绿地率：46.3% 总户数：470

大门建筑面积：53平方米 地下停车库建筑面积：3855平方米 地下小气车停车库车位数：99个 地下自行车停车位数：1050个 室外小汽车停车位数：176个 商铺：709平方米 物管：604平方米 住宅：62677平方米 五 开发建设条件

1土地权属明晰 2开发手续齐备 3场地拆迁基本结束 外部条件基本具备 六 项目开发商简介

1公司名称：

四川聚仁房地产有限公司 成都航宇房地产有限公司 2法人代表： 聚仁房产：王松江 航宇房产：郭航 3法定地址：

聚仁房产：成都市蜀汉中路259号宏亚大厦 航宇房产：成都市成华区万年场双桥三幢 4注册资本：

聚仁房产1000万元人民币 航宇房产1000万人民币

5经营范围：

聚仁：房地产开发、物业管理、装修等业务 航宇：房地产开发、物业管理等业务 6公司简介：

四川聚仁房地产开发有限公司是由省建委批准，省工商局登记注册，具有房地产三级开发资质的房地产开发经营的专业公司。公司成立于1999年2月4日。经过不断发展，公司已经具备了科学的管理体系和现代化企业运行机制，汇纳了业界精英。公司股东及高层管理人员均具备本科以上学历，在北京、上海、成都等地从事多年经营，

并创下骄人的经营业绩，已开发项目“金港湾花园”一期32044平方米，已实现销售100%。现正在开发的有22000平方米。

成都航宇房地产发展有限公司是由成都市建委批准、成都市工商局批准注册的房地产经营企业。注册资金1000万元，实收资金1600万元。开发项目有：锦江公寓、千和苑、兴隆苑（东、西）。已开发完成51000平方米，现正在开发有30000平方米。 七 项目效益分析

金港湾花园二期项目是聚仁公司和航宇公司经过认真、全面地市场调查、分析国家政策和相关市场环境，认真总结金港湾花园一、三期项目和其他项目的成功经验的基础上顺应现代居家呼唤开发的精品住宅小区，因而准备工作充分，符合市场竞争规律和房地产发展形式，符合国家有关政策和法规。

1、该项目开发优势明显，地理位置优越，交通便捷。该项目位于成都市羊西线侧的红色村。羊西线乃是成都交通的一条黄金旅游主干道，也是目前成都市污染较小，最适宜居住的环境之一。在这一地区周围汇聚了众多著名的小区名园，已经形成了浓厚的商业氛围和人文氛围。

2、该项目之前的西延锦绣花园一、三期销售良好，深受业主喜爱，获得了一致的好评，已经被金牛区政府纳

入“锦西名宅”的标志性住宅。这为本项目创造了良好的舆论氛围和基础，有利于项目将来的宣传和营销。

3、该项目由成都市两大实力雄厚的房地产公司，四川聚仁房地产开发有限责任公司和成都航宇房地产有限公司携手合作完成，风险小，技术力量和资金力量更为雄厚。除了两个单位投资6000万元的项目资金外，还可以通过项目的分期开发，预售房屋收回资金再行投放，也可以通过寻求金融支持获得项目运作的贷款，确保资金的到位。

总之，金港湾花园二期地处成都市黄金的居住区域，周边环境及交通状况良好，市政配套设施相当完善。根据评估分析，该项目完全具备开发中高档住宅的客观条件，经济效益和社会效益显著。投资开发金港湾花园二期项目完全可行。

第二部分 金港湾花园二期项目可行性分析主要内容

秉承“踏实、负责、科学、客观”的工作作风，我们对金港湾花园二期项目进行了认真的市场调研和周密详尽的论证分析，认为该项目无论从外部环境或是内部条件都已经具备了开发的可能性和可行性。为了更好地论证该项目的情况优势，我们将从以下的几个方面来分析。

第一章 项目背景分析

一、从宏观经济背景及房地产发展形式分析，国家政策利好为房地产发展带来了新的发展契机。

1中国加入WTO对房地产业的巨大冲击和挑战。 2001年，我国成功加入了世界贸易组织。这一历史性的事件将从根本上改变我国现有的市场竞争方式和情况。随着外来资本进入中国市场，将导致市场竞争更加激烈。一部分实力弱小的经济实体必定将在竞争中被对手淘汰或兼并。对于本来就风云突变的房地产行业来说，入世就意味着更大的挑战和机遇。而成都房地产处于西部大开发的中心地位。从近年党中央、国务院对西部大开发的政策和法规来看，十分有利于成都房地产的蓬勃发展。因为房地产早被纳入了国民经济的新的增长点的范畴。国家要以此刺激消费需求，推动西部大开发的进一步发展。可以知道，在入世之后，人们的消费观念和消费水平都将会和国际接轨。成都房地产竞争也将从以前的狭隘的区域性竞争上升到国际市场的竞争。成都房地产业处于西部大开发的洪流之中，又要迎接国际竞争的风暴，在国家宏观政策的调控与扶植下，必将迎来新的高潮。

2国家新一轮的降税降息举措将带动消费的进一步发

展，从而给房地产市场带来新的机遇

不久前，国家有关部门又一次调整了税收政策和银行存款利息，让税收和利息再次降低。这一方面显示了我国政府在为适应入世后情况而努力，另一方面也说明国家正通过这些措施，进一步刺激消费，拉动市场，以此带动国民经济的发展。房地产作为我国消费这一个主要的消费支撑点，也将因此而享受到各种政策的优惠待遇。国家的降税降息措施为房地产开发开辟了全新的，更加广阔的环境，有利于房地产市场的发展，为房地产的开发竞争提供了更加活跃的大舞台。

二、中国的入世带给人们消费观念的根本变革，人们对城市住宅的认识有了新的变化，即规模化、生态化、智能化、专业化特征，这些将是房地产发展的内在需求和动力。

1、人们的消费观念向欧美流行风格靠拢

中国入世，不仅对国民经济带来重大影响，同样会影响着老百姓的生活观念和消费观念。随着国外流行和先进的生活观念的传入，中国的消费者将会对商品房住宅进行重新的评估和审视。欧美风格的概念正在被各个开发商引用和热炒，也在逐渐被中国消费者接受。而所谓欧美流行风不过是一个概念的刻意拟造。简单而言，这种国际化趋势其实就是一种规模化、生态化、智能化和专业化的复合。这种复合的概念极为强烈的打动了购房者追求时尚，

讲究品位的心理，满足了他们的崇洋欲望。未来的房地产因为这些消费者的情感变化而出现更加宽阔的发挥空间。

2、房地产建筑规模及标准正在和国际流行时尚接轨 前面一点说过，现在的房地产建筑正在朝着规模化、生态化、智能化、专业化的国际化标准靠拢。这一方面受消费者心理需求的影响，另一方面也是房地产开发商主动适应房产新变化的结果。规模化即是借鉴和参考国外的先进建筑理念以及规划操作方式，使小区建设突破了单纯的居家概念，而是朝着营建多功能、规范化的小区转化。通过导入整合资源的规划思路，按照人与自然生态和谐共存、物质需求与精神需求紧密结合的运行方式进行规模开发。突出以人为本、表现个性的设计理念，在规划居住区的范围内对住宅、市政和公建配套等设施进行总体优化的规划设计，一般会在理想的地块上进行深度开发，而必要条件就是交通便捷、配套齐全、功能优化。

生态化在于住宅关注生态环保，小区绿化性强，充分体现“人与自然和谐相处”的概念。要充分解决人们对空气、绿化阳光以及园林景观等功能需求，达到居住环境的功能优化，汇聚更多的人气，推动住宅小区尽快成型

智能化是指住宅除了硬件设施的投入，增强功能的优化设计，更把导入优秀的物业管理作为小区开发的软件。

3、房地产开发必须要和人们消费需求保持一致

从浅显意义来说，商品房住宅是为了满足人们的住房消费需求而存在的。它当然应该和人们的消费观念保持一致。从更深层次的意义来说，房地产开发商要和人们消费需求保持一致，不仅要主动了解不同时期不同阶段人们的消费水平和消费认识，还应主动积极地去引导消费者的消费潮流。要积极争取消费者和自己的品牌概念相呼应。尤其是入世后的今天，各个房地产商对市场的争夺，其实可以看着是对消费者心理和感情的争夺。这种情况同样为入世后的房地产事业提供了更加灵活的发展空间。 三、房地产作为一种投资手段正在被越来越多的人接受

1、房地产作为一种投资手段被人接受的内在原因 随着社会经济的持续发展，房地产已经由原来的单纯的满足人们的居住需求向着其他需求演变。对一部分投资者而言，房地产是一个不错的投资领域。导致这一现象的原因在于，房地产行业在我国发展了这么多年，市场环境正在越来越成熟。住宅需求已由集团购买逐渐转向个人，购买由少数富裕阶层购买转向中产阶层购买，中产阶层的潜在消费需求旺盛，消费的品质和价位等呈现出多样化特征。消费者的观念一日趋成熟，其住房消费以及投资趋向也开始向中、高档转移，特别是一些注入环境、生态概念的地产项目得到了越来越多的消费者。于是房地产作为一个投资项目，风险正在减弱，利润回收周期不长，利润也

可观。

2、房地产作为一种投资手段的市场前景

房地产作为一种投资手段的前景一直被有识之士所看好。随着国家政策的进一步完善，房地产市场的进一步规范化，会有更多的资本投入这一项目之中。特别是现在已经入世，预计将有更多的国外资本投入房地产的开发之中。这一情况会让房地产开发的资金得到更好的保证。

综上所述，随着我国国民经济的进一步发展，随着世界贸易组织的大门徐徐打开，以及西部大开发的进行，成都房地产已经成为发展潜力巨大的产业，它的需求量将随着中产阶层的增加而变大。同时，它的相关带动效应强，对国家经济增长具有直接的推动作用。而启动住宅市场，更是国家大力开拓国内消费需求的突破口。有关专家分析到，我国宏观经济形势的好转对我国的房地产行业产生深远的影响。随着住房制度的进一步改革，房地产市场正在酝酿着无穷无尽的生机活力。国家的新的降税降息，将是新一轮房地产高潮到来前的先兆。仍何一个有眼光和有抱负的房地产开发商都不会错过这个千栽难逢的好机遇。

第二章 成都房地产市场形式分析

一、现阶段成都房地产的市场情况和特点

成都房地产市场有着独特的个性，通过对成都市中、高档住宅市场的基本状况的调查，可以对本市房地产市场特点做以下总结：

1、用于开发的地块面积普遍偏小，规模大的小区不多，容积率偏高，建筑密度大。由于大多数开发商利用所处区域位于市区，各种配套齐备的特点来减少小区公建设施，以降低成本。

2、房地产已经进入了“概念地产”运作阶段，概念地产最大特点就是引导消费、激活市场，开发商在开发过程中尽可能地释放各自楼盘的能量，展示与众不同的个性，以此赢得更多的消费者。

3、房地产开发商普遍对小区房屋外观比较注重，大多选择利用瓷砖外墙、铝合金窗、防盗门、使小区规划建设得整洁、美观、明快，同时还普遍利用沿街商业铺面获得巨额利润。

4、随着西部大开发的进行和中国加入世界贸易组织，房地产竞争在成都日趋激烈。外地开发商纷纷入主成都进行规模化开发，对本地开发商构成了巨大的压力。同时，可供开发的地块正在减少，特别是一环路以内的更是少之又少。

二、成都市房地产市场需求特点和状况调查结果还显示出

如下成都市房地产市场需求状况特点

1、消费者对住宅需求的状况，对位置考虑的居多，占27.7%，对价格考虑的占23%，对交通考虑的占22%，对小区环境优美的占20%，对户型考虑的占19.7%，房屋质量好坏考虑的占18.3%。

通过数据分析可以发现，消费者对于价格的敏感度已经减弱，而更多追求的是对住宅地理环境和交通环境等综合因素的考虑。这一方面证明成都房地产市场已经成熟，消费者对商品放的经济承受力有所提高。另一方面也显示了现代住房条件正向国际化标准靠拢。

2、我市商品房的价格趋向成熟和稳定，而且中档价格的商品房正在占据主流。从数据显示结果来看，中档住宅每套价格在30万到50万，高档住宅价格在50万到100万。通过调查，34%的样本倾向于选择跃层式房屋，24%愿意选择庭院式别墅，23%愿意选择普通多层住宅，还有12.3%的调查样本愿意选择高层电梯公寓，5.7%的愿意选择复式房屋。

这些数据说明，我市市民对不同户型住宅的爱好和接受比较平均，这种情况对很多房地产开发商的发展带来了空间，可以延缓开发商在某一户型上的激烈竞争，避免盲目投资。在整个中档价格户型中，跃层式是目前比较受欢迎的一种样式。如表格所示：

不同收入阶层对房屋结构的期望选择偏好比较 房屋结构 普通多层单元房

复层 高层电梯公寓 庭院式别墅 跃层式 其他

3、调查显示的另外一个结果就是，38%的被访者希望选择三室二厅的户型，29.7%愿意选择四室二厅，三室一厅的选择率为14.7%，三种户型的期望选择绿总计达82%左右。这些结果表明，传统的二室一厅、二室二厅户型正在被抛弃，消费者更希望在更为广阔和相对独立的空间生活与学习。

不同收入阶层对房屋户型的期望选择偏好比较 房屋结构 二室一厅

平均个人月收入

（元） 1733

家权平均家庭月收入（元）

4166

平均个人月收入

（元） 1779 1829 1964 2224 2094 1733

平均家庭月收入（元）

4000 4544 4682 5050 4889 3750

二室二厅 三室二厅 三室一厅 四室一厅 四室二厅

1902 1786 1739 2241 2310

3900 4295 4427 5032 5444

4、被访者对配套功能需求，65.7%的人希望有一个大的阳台，64.3%需要双卫生间，62.7%需要书房，对电脑网络布线提及率为54.7%，车库为41.7%，屋顶花园、电梯和工作提及率只占25%左右。这些数据表明，人们在对住房要求中，对私人空间更加讲究。

不同收入阶层对住宅配套功能的期望选择偏好比较 房屋结构 双卫生间 书房 工作室 大阳台 电梯 屋顶花园 车库

平均个人月收入

（元） 2091 2026 2161 1974 2085 1978 2200

平均家庭月收入（元）

4884 4707 5114 4469 4918 4618 5118

电脑网络布线

2106 4972

5、在装修要求上，52.3%的人愿意清水房自己装修，有20%的愿意由房地产公司同一装修，有13.7%愿意由房地产公司部分装修，其余的自己装修，有9%愿意由房地产公司同一装修卫生间和厨房，只有4.5%的人愿意自己装修卫生间和厨房。这说明在装修问题上我市消费者的自主性较强。

不同收入阶层对住宅配套功能的期望选择偏好比

较

房屋结构

平均个人月收入

（元）

清水房全部自己装

修

全部有房地产公司

统一装修 房地产公司对卫、厨统一装修 卫生间、厨房自己

装修

房地产公司部分装

1960

4985

1850

4446

1940

4916

2025

44925

2059

平均家庭月收入（元）

4638

修 其他形式

6、对于居住地的结构环境和周边环境，最重要的是绿化和草坪，对此提出要求的占77.7%，对周围医疗条件认同的占74%，对教育条件要求占71.3%，对超市要求的占64.3%，对公交车站要求的占47.3%。这些数据充分说明人们对生态环境和人文居住环境的重视程度。

不同收入阶层对住宅街区环境期望选择偏好比较 房屋结构 大型百货商场 超级市场 自由市场 好的医院 好的学校或幼儿

园 一流的餐馆

公园 多功能娱乐场馆

运动场馆

2125 1935 1952 1975

5090 4464 4508 4634

平均个人月收入

（元） 2017 2053 1988 2012 2046

平均家庭月收入（元）

4811 4694 4478 4608 4617

11850

3750

丰富的街区小餐

馆 电影院或书店 绿地或草坪 公共车站 其他

2009 1940 2034 1916 2104

4841 4656 4644 4341 5159

三、成都市房地产发展趋势分析

中国成功入世、西部大开发紧密锣鼓地进行、国家再次降税降息、中产阶层正在逐步增多，所有的这些情况都在表明，成都的房地产已经迎来了新的一个良好的机遇。可以预见，在未来几年里，成都的房地产开发市场将在更广领域，更多对手的竞争环境下进一步规范化、合理化。

过去成都房地产的发展经历了三个阶段：

第一个阶段从1992年到1993年。这一年是房地产在全国各地热炒的时候，当时位于龙泉驿的“西部阳光城”率先掀起了成都房地产的暴炒。它的经营理念同当时的南方的楼盘相似，长于炒作和赚钱，而缺乏实际意义的使用。目前已经成为问题楼盘的标本。

第二阶段从1993年到1996年，1993年东洋集团在我市西郊推出了国际大都会，引出了大量规划、配套都不齐全，但价格极其低廉的五大花园为标志的问题楼盘。这一恶果直接拉低了成都的房产价格。

从1996年开始，盲从了4年之久的成都房地产市场终于慢慢地开始步入正规化。它的标志是该年银都房地产公司推出的银都花园。这时政府也加强了对房地产市场的规划、监督、管理，引导着房地产向健康的方向发展，各种配套齐全，定价相对合理，拥有各种概念的楼盘相继推出，并被市场所接受。成都房地产发展逐渐步入了概念地产的阶段。

进入正规化的成都房地产在随后得到了快速的发展，取得了辉煌的成就。在良好的政策环境和社会市场环境下，成都房地产将继续保持良好的发展态势。因此，只要选择到较为成片的土地，形成一个独立的小区，土地价格相对合理，针对合适的消费群体，抓住目前市场上的空白，就能够给企业创造机遇，推出品牌，获取效益。

1从发展区域来看，成都东门将成为房地产市场新的战略地带，这客观上缓解了西门房地产的竞争压力。

成都三环路的修建和竣工，将给成都城市发展带来更多的空间，也会留给房地产足够的开发土地。而二环路以类的可供开发的土地已经很少。而市区和二环路内的房地产市场已经达到相对饱和的状态。可以预见，成都房地产市场的争夺将逐步从原来的二环路之内转向二环路之外。政府向东发展的战略也将会给房地产开发提供更多的优惠政策。于是很清晰地判断出未来几年成都房地产竞争最

为激烈的地段和区域将在东门市郊。

西门作为传统的房地产黄金市场，同样会因为三环路的竣工而向二环路外更为广阔的区域延伸。由于西门历来是居家的理想之地，这里的房地产竞争还是会很激烈。由于政府城市发展战略目标的转移，从客观上缓解了西门的竞争压力。这对继续在西门发展的开放商无疑是利好消息。因此，无论从地域环境看，还是从竞争环境看，西门二环路近郊的地块都是值得开发和利用的。

2从消费者心理看，对居住环境的要求进一步提高，消费者在楼房的选择上，将继续远离闹市区。因此，市郊仍然是房地产竞争的主要战场。

随着人们的生活水平逐步提高，他们的消费观念也在发生着日新月异的改变。在选择住房的时候，周围的生态环境和人文气氛也越来越被重视。人们对生活的质量要求也随之提高。因此，对于生活在喧闹都市中的人来讲，那些离闹市区较远，空气质量较好，周边环境比较理想，人文气氛浓厚，生态结构合理的商品房继续受到他们温暖的青睐。三环路的开通，城市规模的进一步扩大，将使原来的适宜居住的区域受到重新的评估。三环路的开通还会缓解城市的交通压力，成都交通条件将进一步得到改善。这更加增添了人们对远离市区寻找家园的信心和希望。就目前来看，靠近二环路附近的区域将炙手可热。

3从房地产营销手段来看，概念模式将继续被使用，而且将集中在“欧美流行”和“生态”这两个点上。

制造概念一直是各个房地产开发商喜欢利用的手段。经过十多年的发展，由房地产开发商制造的概念已经不计其数，都曾经为房地产的销售起到过积极的作用。进入九十年代末期，随着地球生态环境被破坏，有关人类的生存环境问题越来越严重。针对这种状况，房地产商们不失时机地炮制出各种各样的生态论，向消费者大肆宣传生态家园，绿色家园等概念。而这些受人们普遍关心的环境问题确实能够牵动消费者的心，引起他们的共鸣。而生态论，环境论体现了房地产的人文关怀情结，是房地产发展的一种健康潮流。因此将继续被人们接受。

和生态论的概念一样被炒作的还有所谓的欧美派风格。房地产商对欧美风格的炒作一方面体现了现代人对于流行时尚的兴趣，另一方面也表明了我国房地产风格正在逐步和国际接轨。这对刚刚加入世界贸易组织后的中国房地产事业来说意义很大。随着对外开放程度的加深。我国消费者受国外消费潮流的影响也将继续加深。因此，欧美风格的概念将会被继续使用。

4从人们的实际需求来看，中小户型、跃层式、中高档的电梯公寓将越来越受到青睐。

从前购房单纯是为了解决住房问题的情况已经一去

不复返。现代人受到的教育越来越高，生活品位相比从前也大幅提高了。人们在解决住房的同时，更注重享受。因此从前设计简单样式呆办的商品放正在逐渐被淘汰。而新兴的各种样式的楼盘大受欢迎。

跃层市房屋就是目前最能迎合中产阶层口味的一种风格。约层式的最大特点是将家庭的“公共场所（会客、吃饭和娱乐）”与休息学习区利用空间落差进行自然的隔离。这种样式符合目前家庭生活即里社交，又追求个人隐私或内外有别的要求。反映了现代人需要独立或者个人空间的愿望，因此是目前中小型面积住房中最受欢迎的房型。

通过以上对成都现阶段房地产市场特点和未来发展趋势的分析可以看出，成都房地产已经拥有了一个良好的政策环境，一个有序的竞争环境，一个有广阔空间的市场环境。不仅如此，在成都刚刚确立了新的发展战略目标时，成都房地产业还迎来了一个难得的缓冲期的机会。这个时机如果把握好，把握准，投资是很容易回收利润。对那些要打造品牌的开放商来说，应当不失时机地抓住现在的机遇。

而本项目恰恰处于这样的时机之中，聚仁公司和航宇公司在这个时期推出金港湾花园二期项目，证明公司的眼光是独到的。也说明本项目的前景十分地好。当然，在具

体的操作过程中，还应该随时把握住政策的变化和市场环境的变化。要根据这些变化作出合理的战略性调整。

第三章 项目区域环境和市场定位

金港湾花园二期处于成都市金牛区营门口乡红色村一、三组，靠近营门口立交桥和二环路，与羊西线相隔不远。占地53.37亩，属西门郊外的居家理想之地。是房地产开放商们投资的热点地域。

为了项目计划的更好实施，本章从红色村周边环境以及金港湾花园二期的实际情况对本项目的地域优势和项

目优势以及目标作出定位、分析。 一、红色村一、三组所处区域环境

1交通：

距青年大道300余米，四周有54、48、82、83、4、98路等多个公交车线路，可到达市区、火车站、机场等地方，交通十分方便。

2购物：

与红旗商场、茶店子商业区紧邻，购物居家非常便利。 3学校：

周围有20中、茶店子中学和茶店子小学、外国语学校，教育条件优越。

4医院：

西区医院、脑外伤急救中心等多家医疗保健机构分布周围。

5娱乐休闲：

周围有多处大型娱乐休闲区域，贝森运动休闲广场和羊西线餐饮娱乐一条街，全面满足不同的娱乐需求。 二、金港湾花园项目优势分析

1地域优势

在成都流传着这样一句名谣：“有钱人住南门，有权人住西门，工人阶级住东门，不三不四住北门”。这句民谣虽然带有调侃和娱乐的成分，却从侧面透露了一个信

息，即西门是有地位的人或者成功人士居家的首选之地。事实也是如此。综观成都市各个地域，无论从哪方面的条件看，西门都是目前成都最适宜居家的理想地域。这里由于远离了工业化区域，污染指数偏低。不仅如此，这里还是成都向都江堰、青城山，九寨沟这条黄金旅游线的必经区域，人气旺盛，土地价值高。

红色区靠近营门口立交桥，比邻羊西线，交通便利，空气新鲜。既和市区保持了一定的空间距离，又不至于相隔甚远，很好地保持了和市区的距离。经过政府重新打造后的羊西线已经被公认为成都的黄金干道，集休闲、娱乐一体。文化氛围浓厚。本项目所在区域占据了这些天时、地利、人和的优势。这为项目的开发带来了便利。

2环境优势

由上面的地域优势可以总结出本项目环境上的优势。就政策环境看，一方面来说，金牛区政府为了改造城西形象，已经启动了“锦西名苑”的市政建设计划。本项目是在政府规划项目之中，可以享受到政府政策的支持。另一方面，随着三环路的开通，客观上会使红色区这块介于二环路和三环路之间的上水宝地更加增值。更为重要的是，成都向东发展的战略方向将很好缓解城西房地产竞争压力，给这里的开发商一丝喘息的机会。所以本项目的政策环境是好的。

特殊的地域优势让红色村拥有了一个良好的人文和生态居住环境。二环路、羊西线、营门口立交桥、成灌高速这些配备的交通条件是许多地方不曾拥有的。低指数的空气污染、浓郁的休闲娱乐气息、完善的购物条件和卫生保健条件共同形成了现代社会中难得的人文居住环境。金港湾花园二期处于这样良好的环境之中，开发前景理应被看好。

3宏观经济优势

前面已经从国家新近的一次调整税率和银行利息率的政策方面分析过本项目拥有的宏观经济优势。根据国家统计局的数据，去年全年房地产开发保持了良好的势头。新开工的商品房住宅面积大幅度增长，“国房景气指数”创造新高。GDP增幅稳定，客观经济形势的好转为房地产的加速发展提供了良好的背景和有利的支持。

作为客观经济“晴雨表”的房地产业在国家实施积极的金融和财政政策的影响下，会掀起又一个开发高潮。

4价格优势

在本计划书的附件中，列举了羊西线楼盘的有关数据，从中不难看出，羊西线楼盘现主要以小高层电梯公寓为主，均价在2600元/平方米，竞争十分激烈。

本项目是多层建筑，成本较低，羊西线多层的销售一直十分看好，建议售价在2200元/平方米（均价），起性

价比将远远高于同区域的其他楼盘。因此，本项目在价格上具有相当优势。而且随着周边环境的改造，房地产市场的发展，本项目具有相当大的利润空间。

三、目标客层定位

1、根据调查，愿意选择该区域居住的大都为年纪较轻，收入较稳定的这类消费者，购买的目的主要为改善现有居住条件，为家人购房和结婚购房等。从他们的潜在购买能力来讲，目前可能限于购买的户型范围为80到130平方米。因此，本项目处于羊西线范围，目标客户确定在家庭月收入2000到3000元的消费群体，并考虑向下兼顾家庭月收入在2000元以内的消费群体。

2、本项目的市场定位，需从以下几种因素进行考虑： （1） 目标顾客

（2） 市场能力接受的价格 （3） 与竞争对手的项目产品差异化

根据调查数据，客户希望的户型中，“跃层式”为最大的比例，希望的价格为2200元/平方米，在本项目中的实际操作中十分可行。

3、客户对户型的偏好

（1）户型的选择三房二厅和二房二厅较受欢迎，分别在32%和21%。一房一厅占17%，三房一厅一卫占15%

（2）面积选择 60平方米以下占10% 90平方米以下占30% 90到130平方米之间占50% 130平方米以上占10% （3）厅房面积分布 在面积一定的情况下

34%的客户认为，卫生间厨房够用就行。

27%的客户认为，主卧及睡房要宽敞明亮，客厅和餐厅够用。

20%的客户认为，客厅和餐厅越大越好，主人房和睡房够用。

19%的客户无所谓。 四、物业管理

住宅小区一般以物业管理形式提供附加服务，考虑到本项目所处环境是在市郊，需要项目配套提供保安方面服务，因此整个项目住房，宜提供全楼层一体化（封闭性）的保安服务和设施，此服务可以通过物业管理收费运作。但是在住房修建的最后初装中，需要预设保安预警和报警电子设备。其他的社区设施可以根据用户要求增设。在初期规划中，可不作为必需项目考虑，以便降低开发成本，使得适中的价格策略能有成本基础而得到实现。同时，给

人以“都市中别有洞天”的环境印象，由此提高本项目的附加价值。 五、价格

就基础房（清水房）价格而言，最终销售的平均价格宜确立在2350元/平方米，（建议开发商采用倒算成本的方法，制定项目开发目标控制成本），同时为了照顾不同消费水平的客户，可以根据实际情况对这一价格进行合适的调整。 六、促销

本项目主要的促销方式、应以“位置、价格和房型”为市场号召点，整个促销应该抓住“西郊黄金居住区”做足文章，因为促销将是整个项目中成败的关键环节。因此，开发商应通过广告、宣传手册、POP媒体和客户接触方式进行整体策划、连续运作。开始时，促销的密度和力度易强，整个过程中，平缓的力度与期间多次反复穿插高力度促销，使项目的优势能够被潜在购买者尽快认同。促销开始时间宜在项目动土时就实施。

广告主题，我们建议应抓住该项目的地域优势，从环保、生态方面建立诉求点。

第四章 金港湾花园二期项目规划建设和功能设计 本项目地理位置优越，地势平坦，交通便利，四周多为居家民院，周边环境良好，被公认为目前较为理想的居住区域。

一、 金港湾花园二期规划建设 1、 规划的原则

随着市场经济的发展，当今时代人们对物质和精神文明提出了更新的要求，建设一个高品质、多元化、智能化的住宅区已经成为必然，为此规划设计原则是，建筑以人为本，基于对未来现代化居住条件的追求，更注重对居住者品质的提高。小区在生态环境及居住标准上做了多方面的追求和考虑，力图体现羊西线规划的意图。环境及空间的组织充分考虑人的行为模式，精心设

计具有传统人文气息和现代生活方式的生活环境，为住户创造出舒适、安全、优美、休闲的居住环境。居住标准适度超前，借鉴国外经验，顺应国民经济的增长趋势，在居住小区营造出现代生活方式，从而建立一个新的生活模式。从基地现状及周边环境出发，处理好小区内各元素之间功能与景观的布局关系和小区整体与周边环境的相互关系，为区域环境增色。 2、 总平面布局

总体布局是基于结合实际地形，考虑周边环境利弊因素，符合有关规范，满足发展商经济效益要求和分期发展需要，以及为住户提供良好朝向景观与高素质居住环境及物业形象等原则上综合考虑，解决相互矛盾而构思的，因而绘画布局上具有不同于其他项目的特色： （1）布局灵活，围而不闭

采用5到6层多层住宅进行错落有致的灵活组合，既适应地形周边的规则性，又打破了传统围合式布局的模式，使整体布局既成内院式围合，又不觉得闭塞与呆板，使组群与周边环境在视觉上显得交融通透。 （2）空间丰富、既连又分

地块中部把组团提分一分为二，提供了正南北向户型。组团的划分有利于分期开发的方便与完整，使空间既分又连，富于层次。

（3）群体轮廓，错落丰富

建筑群体除了灵活多姿的平面布局，立面更以不同层数的错落组合形成丰富的立体轮廓，整个小区以色彩明丽。

（4）放置美景、户户尽享

营造内部环境来丰富小区的景观，在景观设计时要注意在单体选型和布局组 上充分考虑让每户享有庭园景观。 3、 功能分区及交通组织

通过地下车库将整个群宅连接起来，并形成一个平台。住宅群建在平台上与环绕组群的周边环路分隔开，减少车流对住宅的干扰。住宅首层全部作架空层，与公共设施、绿化、水池、小道连成了一个行人活动区，每栋住宅均有连廊相通。要在小区入口处设立广场，广场要和车库的入口处相连接。 4、 住宅

按照节约用地，组合灵活，结构规整，户户有景观的思路，在平面设计上，采用

梯四户，室内布置有主仆分区，户过渡区。在单体设计上尽力保证各户的主要空间有庭院景观面，大部分住宅为南北朝向，以保证采光通风良好。 5、 绿化景观设计

小区布局形成三个主要景观空间，分别为入口广场与两个内庭。由于小区入

置于内街，宽敞的入口小广场空间给人豁然开朗的感觉，幽雅的会所舒展，令人感受小区高品质的格调和欢迎的气氛。三个景区的景色互为延伸，既分又连。内庭的景观设计充分体现自然与休闲广场的格调。富于层次的花木结合起伏有致的的草坪，以及水清池与曲径桥廊形成一片自然的绿色庭院。青葱自然的园林绿化与质朴明快的风格建筑群互相掩映衬托，突出休闲的小区格调。 6、公共设施

由于周围城市配套齐全，小区按规模所需配置的公建有会所、停车场、各元素的设置配合分期发展过程的需要。

二、 建筑结构和建筑标准

结构：按国家现行规范，抗震设防烈度为7度。 外墙面：水泥混合砂浆面，面贴瓷砖。 内墙面：纯清水房处理。

室内生活配套：水、电、气、电话、光纤均已预埋到户。 三、 规划总平面主要技术经济指标 总用地面积：35541.37平方米 总建筑面积：62723平方米 容积率：1.799

绿化率：46.3% 总户数：470户

地下车库建筑面积：2400平方米 地下车库车位数：99个 室外小汽车车位：176个 自行车车位：1050辆 四、项目的功能设计 1、 给排水

1）给水:配DN50单元水表，每户设DN25水表，卫生洁具配置到位留口，管道采用PPR管。 2）排水卫生洁具排水配置到位， 2、 电气

1） 用电标准：8KW/户

2） 公建照明：围墙灯、小区路灯、庭院灯、水景灯、物管户照灯。楼梯间设照明灯、选时开关控制，地下车库设设事故照明，日常照明。 3） 公建空调预留：密所各房间设空调插座一个。 3、 通讯

1） 规划要求：整个小区户内设综合布线及电话系统。

2） 电话设置标准：主卧和客厅1路电话线。 3） 规划区内通讯干线为埋地电缆，通讯干线同市

话局并网。

4、 弱电：户内设不可规对讲系统。主卧设报警按钮，厨房设煤气探测口，

5、通风：地下库设有消和栓系统和自动喷标志（含报警），带商铺住宅，设消火栓灭火系统。小区内设室外消火栓，满足消防的功能。

6、燃气工程：每户燃气到位，配热水器、炉具、煤气表用4立方米。

7、消防：地下库设有消火栓系统和自动喷淋标志（含报警），带商铺住宅设消火栓灭火系统，小区内设室外消火栓，满足消防功能。

8、防雷接地：各幢分别设2个电脑测试点，面部分设避雷针

9、环保及卫生防疫：环保及卫生防疫，避雷引下线，所有金属管道设接地装置。

第五章 锦西花二期建设场地及条件

金港湾花园二期位于成都市金牛区营门口乡红色村一、三组，项目占地35541.37平方米。按照成都市总体规划，该地区主要为居住区域，以娱乐、居住为主。项目位于上风上水的成都西部，地势平坦，交通便捷。

小区外部条件较好，建设场地紧邻道路，市政设施配套齐全，生活方便，是理想的居住区域。雨、污水就近排入区内市政雨、污干管，供水、供电、供气就近接城市水、电、气干管线。

金港湾花园二期项目的外部建设条件基本具备。

第六章 金港湾花园二期经济效益分析

一、开发周期

整个项目从开始建设到客户入住周期为15个月。 二、基础数据：

（1）销售收入

住宅：住宅建筑面积 62677平方米，每平方米销售均价为 2350元/平方米，销售收入为 14729万元。 停车场：停车场可停放99辆机动车，按每个车位售价6万元计算，销售收入为594万元。

商铺建筑面积709平方米，均价4900元/平方米，收入347万元。

总销售收入：15670万元。 （2）总成本预测（见下表）

成本预测表

费用项目 总投资 单位面积投资 一、土地成本 二、前期费用 1、设计、勘测费用 2、监理费用 3、报建费 小计 三、建筑费用 1、土建（含水电） 2、电梯 3、永久供水电及智能化系统 4、发电机 小计 四、广告策划、管理费 1、管理费 2、策划广告费和销售佣金 五、税收、利息 1、税收 3500万元 1010万元 82万元+15万元 16万元 897万元 938万元 5681万元 4955万元 ------ 720万元 515元/平方米 148.7元/平方米 14.3元/平方米 2.4元/平方米 132元/平方米 837元 730元/平方米 106元/平方米 6万元 5832万元 800万元 300万元 500万元 1089万元 909万元 44元 74元/平方米 160元/平方米 134元/平方米 2、利息 小计 六、景观园林 七、道路拆迁改造 八、不可预见费用 总计 180万元 2400万元 150万元 60万元 100万元 12390万元 26元/平方米 22元/平方米 9元/平方米 15元/平方米 （3）静态和动态投资额 静态投资额为12390 万元 动态投资额为：

a、土地 3500万元 b、前期费用 1010万元 c、施工费用 1600万元 合计 6110万元 二、利润细算

（1）税前利润

经测算，该项目的所得税前利润为：

税前利润=销售收入－总成本=15670万元－12390万元= 3280万元

税收返还：823万元

营业税返还：15670×5%×36%＝282万元 所得税返还：1082×50%=541万元

税前静态投资利润率为20.93%

税前动态利润率为40.7% （2）所得税后利润

所得税率按33%，所得税额为1082万元

税后利润=税前利润－所得税额+税收返还=3021万元 税后静态投资利润率为19.289% 税后动态投资利润率为27.29% 三、财务评价结论

通过敏感性分析表明，销售收入的增减对项目经济效益影响最为明显。但总体来看，本项目的财务风险相对较小。根据前面对市场和本项目销售前景的分析，本项目的销售将呈现良好的态势，不会有滞销的情况发生。因此，销售的良好将保证销售收入的增加。对本项目的财务评估表明了本项目利润空间的广阔。项目的经济效益可行，项目具备了效益的保障性。

第七章 金港湾花园二期项目物业管理 物业管理是本项目的一个重要内容和环节。一个成功的房地产开发项目，往往离不开开盘后的配套服务。因此，金港湾花园二期项目要积极总结公司从前项目在物业管理上的经验。同时还应该主动学习和吸收国内外先进的，健康的物业管理经验。这样做可以让本项目的物业管理内容和国际接轨。当我们为业主提供了可靠、完善、优质、高效的物业管理服务后，就能让本项目得到最终的完善，而且有利于将本项目打造成公司的品牌形象。

物业管理还应该和法律接轨，依法办事。以法律为标准，以同业主达成的和约为依据，在其中贯彻自主经营、自负盈亏、自我约束、自我发展的原则。同时，还要确立

统一管理，综合服务，保本得利，服务社区的服务原则。要把国际先进的管理理念和成都市的实际情况、成都市民的生活习惯相结合。具体而言，要对内制定各项规章制度、岗位职责、工作考核和工作程序，对外制定住宅小区管理服务公约、住户手册、精神文明公约等。通过以上措施，最终完善本项目的物业管理化体系，提高管理水平和服务水平，最终实现住宅小区物业管理观念现代化，管理方式程序化，管理标准规范化，管理组织网络化，管理手段自动化的“五化”目标。

本项目的物业管理将贯穿于整个房地产开发运作的过程，从项目立项、规划设计、建设施工、竣工验收以及到业主入住使用，物业管理无处不在，无处不有。这样的好处将可以尽早建立一条龙的管理流程，让本项目的管理在业主使用之前就已经很成熟了。为了丰富业主的社区生活内容，本项目还应该开展各种社区文化活动，促进业主的交流，建立和睦工处，互相友爱、信任、帮助的邻里关系。

下面将详细介绍本项目的物业管理计划。 1项目物业管理的阶段划分 ? 项目初级阶段

对本项目进行可行性分析研究，并立项申请。 向开发商介绍公司的管理服务内容及功能、财务预

算、收费等。

让该项目中标，成为公司新的业务。 ? 项目实施阶段 物业开发的规划与设计

在这一阶段里，公司将凭借长期的实践经验、丰富的专业知识，从物业管理的各个方面给予房地产开发商规划设计上的专业性建议，让物业开发能够合理利用，让配套功能更加齐全，以便于业主居住。

举例说明：

a小区围墙：高度、使用材料、颜色及品牌 b小区大门：大门的设置、车辆和人员在大门聚集时的处置

c外墙及排污水管：外墙的颜色，外墙空调位的设置，排污水管的配套情况

d住户防护门、窗：材料、颜色、品牌

e厨房生活设施：抽油烟机、热水器、沐浴器的排泄通道

f其他生活设施：室内冷热水管、电视光纤、电线、电话线的材料及布局

gVI识别系统：标识品牌的选择 h智能花系统：种类、功能和品牌 I物业用房：面积、位置、装修设计

J公共设施：配电、机房、垃圾、绿化用水、共厕的要求及分布；交通道路的设施以及绿化环境的种类和搭配

K娱乐设施：健身、休闲、娱乐和购物等 工程施工阶

在这一阶段，公司应积极了解施工过程中的各种图纸，弄清土建结构、管线走向、配套设施建设、设备安装等。只有积极掌握了这些情况后，才能在后期的管理与使用时更加得心应手。因此，工程施工阶段是公司了解物业设施的具体情况的良好机会。在施工时有不合理的地方，还应该及时给以纠正。

楼盘营销

物业销售一开始，物业人员应该自觉并且自始至终地参加。物业人员一方面要配合物业的销售工作，一方面还要向客户宣传本项目的物业知识。让客户对项目的物业服务有清晰的了解和深刻的认识，在此基础上还应该用热情大方的态度沟通客户的感情，了解客户对物业的意见，并将这些意见及时上报，以便日后的管理有的放矢。这一阶段其实也是对物业人员培训和考核的阶段。

施工监理

这是一个非常重要的工作环节，公司应对开放上、业主以及自身负责，就必须对物业施工进行监督管理，以保证工程质量，避免留下隐患。

接管验收

物业经过政府部门竣工验收合格后，公司还要组织人员对物业施工结果进行接管验收，要检查物业是否合格，各种设施设备能否正常使用，是否达到设计要求，特别是购房客户所关心的问题。以避免日后使用和物业管理带来大量问题和麻烦。

质量整改

对验收不合格的物业设施，公司要敦促施工单位进行及时的整改。在整改过程中，要成分考虑购房客户所提供的意见，让客户完全满意为止。

（3）业主入住阶段

公司在业主领取到钥匙，接楼入住后就正式开始和他们打交道了。业主入住前应该交清各项费用，签定管理公约及办妥各项入伙手续。一旦入住率超过50%，公司应该组织召开业主大会，在会上选举产生业主委员会。同时，公司还应该在会上向业主讲解宣传各种规章制度，强调装修要求以及其他一些事项。在此期间，公司将与大量的业主开始联系和交往，通过这些初步的交往和业主建立良好关系，树立良好形象。具体入住程序如下：

发放入住通知——签定管理公约——办理入住手续——监管房屋装修——业主搬迁入住——召开业主大会

（4）物业管理服务阶段

在进入正常的物业管理服务阶段后，公司将运用现代管理科学和专业技术，借助经济和法律手段，对物业管理进行日常维修保养和计划修理，并对其附属设施、周围环境实施统一综合管理。同时针对业主进行详细调查分析，根据不同的家居人口状况、年龄组成、生活水平、文化背景等因素进行常规、专项、特约服务设计、最大限度的满足业主需求。

2物业管理全方位运作

日常生活的物业管理是一项具体而细致的工作，公司为了满足业主的生活需要，

塑造小区形象，将从以下几个方面在物业管理上作出努力。

业主的基本居住要求

说到底，大量的物业管理工作都是为业主的居住保障而开展的。为业主创造一个舒适优质的居住环境是公司物业管理的目标。归纳起来，满足业主的居住要求，就是要满足他们的这些要求：

供水、排水系统正常。饮用水质量高 煤气供应正常，供电系统符合生活需要 有线电视、宽带网络系统齐备

消防设施、土建结构等安全设备能够达到规定指标 交通条件理想

对突发事件和各种紧急情况的应变能力强

要满足业主的这些基本的居住要求，就要求公司设立专门的工程技术部，加强对小区内各种硬件的日常维护、修缮、更新、改造。 小区环境建设和保护

小区环境建设和保护包括业主的居住环境、小区公共空间的清洁、卫生管理以及园林绿化的建设和保护。公司将用这些手段来塑造良好的小区环境：

首先，公司配备专业的保洁队伍，负责小区的垃圾清理和环保清洁。

其次，在小区业主间开展环保宣传活动，加强环保意识。 第三，对住户垃圾分类袋装集中处理，回收可利用垃圾。 第四，聘请专业的园艺工人负责小区绿化建设和管理。 小区安全管理

安全问题对任何小区都是十分重要的，谁都不希望生活在一个缺乏基本安全保障的环境之中。公司应将安全管理作为日常物业管理的一个重要内容。安全问题包括防火、防盗、防毒、治安防范、交通管制、技术安全防范、公共秩序管理等内容。围绕这些内容，公司建立了专门的保安队伍，认真仔细地作好小区车辆停放和小区道路行驶的秩序管理，以及安全监视、巡视、门岗执勤等各项工作。除了这些，还应该经常在业主间开展普法、消防、防毒等安

全教育活动，增强业主的安防意识。 小区公益服务

一个小区的公益服务质量的高低直接反映着该小区物业管理水准的高低。公司要将本项目打造成一个新世纪的标板居住小区，要在服务上多做研究，多下工夫。公司将坚持以人为本的服务原则，强化员工服务观念，对物业人员进行专门的培训，提高他们的素质。

公司在作好常规性服务的同时，还不断增加一些无偿或有偿的针对性专项服务和委托性的特约服务。

1）公司专项服务，应该将服务内容和质量、收费标准向业主公布，增加服务的透明度。公司将开展下面的专项服务：

日常生活类服务

包括日常生活中的衣、食、住、行各个方面和各种家政服务。

衣着方面：收洗衣服、被褥、补衣、制衣等。 饮食方面：代购食品、粮食、燃料、副食等。 居住方面：代扫房间卫生、室内装修、搬家等。 出行方面：代购车票、船票、飞机票；接送小孩上学、入托；接送病人，物品保管等。 商业类服务

开展多种经营活动，提供各种商业经营服务项目。

开办小型商场。 开办饮食店。 开办美发厅。

经营、安装、维修各种家用电器和生活用品。 文化、教育、卫生、体育服务

指公司在文化、教育、卫生、体育方面开展的各项服务活动，包括各类相关设施的建立与管理以及各种活动的开展。

文化方面：开办图书室、录象室、举办各种展览、文化知识讲座等。

教育方面：代办婴幼儿入托、入园、代办外地户籍学生学生入学。

卫生方面：设立卫生站、提供出诊、打针、小孩疫苗接种、家庭病房服务等。

体育方面：开办各种健身场所，、健身房、桌台房、，举办各种小型体育活动和体育比赛等。 金融服务

代办各种财产保险、人寿保险等业务，开办储蓄所、信用社等。

经纪代理中介服务

拓展经纪、代理与中介服务工作。

包括：物业市场营销与租赁、物业管理策划；房产评估、

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