滨州博兴项目可行性研究报告17756198

山东同济置业有限公司 可行性研究报告

博兴县行政中心以北2008-007地块项目

可行性研究报告

一、项目基本情况

（一）项目概况

博兴县行政中心以北地块位于博兴县新城二路以东，新城一路以西，博城一路以北，博昌一路以南，东西长615.79米，南北宽430.94米，宗地呈长方形。土地编号为2008-07，宗地面积264998平方米（合397.497亩）。为符合省国土资源厅关于房地产开发用地单宗供地不得超过150亩的规定，博兴县国土局将此宗地划分为三个地号进行整体拍卖，具体出让情况如下：

土地编号 2008-07-A 2008-07-B 2008-07-C 土地面积 容积率 134.41亩 不大130.83亩 于 132.25亩 2 建筑密 度 不大于 30% 绿地率 不小于 35% 用途 居住 出让 保证金 年限 3000万 70年 3000万 3000万 博兴县国土资源局将于2008年11月7日上午9点公开拍卖此宗地，保证金需在11月5日17点以前到账。出让金分三期缴纳：第一期：由竞买保证金折抵出让金；第二期：于12月10日前再缴纳8000万元；第三期：剩余的于12月25日前缴清。

（二）宗地现状

宗地地上无建筑物及构筑物，绝大部分为杂草，部分地方有小树苗。自西向东有条宽约10米，深约3米的水渠斜跨本项目宗地，局部较深的地方有水，南北向也有条水渠。关于水渠的走向，调查人员咨询了土地局相关人员答复是废弃水渠，可以随意处置。

- -

1

山东同济置业有限公司 可行性研究报告

宗地自西北向东南方向有条110千伏的高压线穿过，对本项目开发会造成影响。通过咨询土地部门得知，需由开发商自行协商电业局处理。

（三）区域配套情况

本项目所处区域，水、电、有线、通讯等基础配套设施齐全（主管线基本在新城一路上），但暖气、天然气主管线尚未敷设到本项目宗地附近（距离本项目最近的阳光小区现无法通暖，采用壁挂炉取暖）。

博兴暖气供应量不足，工业用气现都无法全部满足。估计本项目暖气届时没有供应。

天然气博兴有好几家公司，比本项目位置更远的阳光小区都已使用上天然气，本项目届时天然气可以供应。

本项目3公里生活便利圈内，公共服务性设施主要有： 学校：博奥双语学校(贵族学校，小学)、博兴二中（初中、高中）、滨州市第二高级技校、试验中学（初中）

医院：怡和医院 商业：北关商贸城

其他服务性设施：县新华书店、县植物园、市民健身广场

（四）区域交通状况

本项目四邻道路，目前尚未通公交车。项目东侧新城一路、南侧博城一路、西侧新城二路均已建成并通车，居民出行便利。行政中心南侧博城二路已通公交车。

- -

2

山东同济置业有限公司 可行性研究报告

二、项目所在区域现状及发展规划

（一）、博兴现状

全县总面积900.78平方公里，辖一个省级经济开发区、三个街道办事处、9个镇，448个行政村。全县总人口48万人。其中城区面积约10平方公里，城区人口约6.5万人。

经济：2007年，完成生产总值130.02亿元，财政总收入13.56亿元，其中地方财政收入7.17亿元。城镇居民人均可支配收入13000元，农民人均纯收入5205元。目前，已培育形成了石油化工、粮油加工、纺织、机械制造、厨具等主导产业，是“中国厨都”、“中国优质西红柿之乡”、全国草柳编工艺品出口基地、全国最大的植物油加工基地、全国最大的不锈钢厨房设备生产基地、长江以北最大的黑白铁批发加工集散地。

（二）、博兴城区房地产市场运行情况

1、博兴开发企业及项目

根据实地调查并结合网上资料，目前在博兴有项目并正进行房地产开发的企业主要有以下几个：

序号 单位名称 注册资金 资质等级 法人代表 在建开发项目 1800万元 三级 程 波 阳光花园 项目地址 1 博兴县城市房地产综合开发公司 2 博兴县晔基置业有限公司 新城二路西侧 博城三路南侧 2084万元 三级 郭 强 御景苑小区 - -

3

山东同济置业有限公司 可行性研究报告 3 博兴县恒丰置业有限公司 4 山东国汇房地产开发公司 5 博兴县新怡和置业有限公司 6 山东长河豪门投资置业有限公司 1000万元 暂定 泥春新 风和日丽小区 国宾花园 博城四路南侧 兴福镇国宾花园 新城二路西侧 新城一路东侧 1000万元 暂定 林吉丛 1000万元 暂定 张泽文 名士豪庭 三级 朱昌河 美景天城

2、博兴县城区房地产市场运行情况

博兴房地产市场，起步于新区的开发建设。在新区未开始建设前，博兴住房市场以各单位自建住宅为主。国家禁止福利分房后，各单位改为集体购房或职工集资购房的模式来解决职工的住房问题，此种状态一直延续到现在。

目前，博兴房地产开发，在旧城区以拆迁改造、零星插建项目为主，一般楼盘体量较小，3-5个楼，基本没有园林景观，销售以本公司自己销售为主流。新区开发，随着各大局、学校、行政中心开始立项或建设，以天苑小区、明珠小区、西隅小区、欧亚花园为代表的楼盘如雨后春笋，纷纷开始动工建设。随后，随着新区建设步伐的加快，城市基础设施的逐步完善，购房者意识到城区中心已经西移，纷纷在新区买房，形成了一个购房热潮。新区楼盘供应量较小，满足不了如此大的需求量。很多开发商看到此种状况后，纷纷到新区征地，阳光小区、名士豪庭、风和日丽、豪门美景天成等小区陆续投放市场，部分缓解了博兴缺房的局面，博兴新区的房地产开发，达到了一个新的

- -

4

山东同济置业有限公司 可行性研究报告

高度。

从市场了解的情况来看，博兴新开的楼盘不多，目前还不能完全满足客户的需求。造成每开发一个楼盘，便能销售一个楼盘的局面，没有积压的商品房。

由于现在住宅市场需求大于供给，各个楼盘预售的情况都非常好，基本上项目交工前均能销售完毕（少量楼盘顶层带阁楼有少量剩余），好楼层（1—3层）基本在主体封顶时即能销售完毕。

总体而言，博兴住宅需求市场潜力较大，房地产开发市场前景看好，商品住宅以预售为主。 3、博兴城区房地产销售情况

根据了解，博兴近两年每年住宅的平均销售量在15万平方米左右，商品房销售以预售为主，各个楼盘普遍销售良好，新开楼盘没有剩余房现象。

4、博兴开发用地土地状况

通过咨询博兴国土局用地股相关工作人员，我们了解到博兴06年以来公开拍卖的土地共有两宗：

06年拍卖博兴二中原操场院，31.68亩，46.8万元/亩； 07年拍卖博兴酒厂西厂，99.65亩，53.8万元/亩。 从侧面了解的信息：现开发的小区原来取得的价格

05年阳光小区用地：15万元/亩左右

06年豪门美景天成小区用地：17 -19万元/亩之间。

很多土地都没有经过公开拍卖方式，而是通过其他方式取得，其

- -

5

山东同济置业有限公司 可行性研究报告

3、周边乡镇的需求情况

博兴各乡镇房地产业起步较晚，目前仅经济较发达的兴福镇建设有国宾花园。其余仍在筹划当中。本项目周边尚未发现旧村改造项目。通过了解，周边乡镇村民在城里购房的欲望并不强烈，比不上桓台。但是村民中在博兴县城厂矿企业以及服务业工作的年轻人正慢慢兴起了在城里购房的势头。

博兴现有九个镇，每个镇的政府工作人员、镇医院（每个镇20人左右）、镇教委及学校的教师（每个镇400人左右）均存在潜在购房需求的可能性。

因博兴新城区规划正在实施之中，随着新城三路、新城四路的规划建设及新城一路二路向北延伸等基础设施的完善，拉近了博兴郊区西北部村镇与城区的距离，附近乡镇的公务员和教师也存在在城区购房的潜在需求。本项目周边有5个村：王楼村、许营村、伏栾村、西伏村、东伏村，居住人口约2600人，由于距离本项目较近，如能合理引导这部分的居住理念，吸引其进城居住，将带来不少潜在客户。 4、个体经营业户及其他

个体经营业户，是先富起来的部分人群，有一定的购房需求。

分析：以上几类需求人群，因工作不一样，收入差别较大。整体而言，普遍接受房款总价20万元左右，总价30万元的房子也有60%以上的接受程度，总价30万元以上的房子接受程度较小。

总价30万元以内的商品房，三室户型明显比二室户型好卖。

四、项目定位及规划

- -

11

山东同济置业有限公司 可行性研究报告

（一）、项目定位

根据以上调查和分析的结果，我们建议，本项目初步定位为： 中高档居住小区，以优美的园林景观、合理的规划布局、新颖的建筑风格来提升楼盘品质。

目标客户群体：政府公务员、金融业、个体户； 企业职工，附近村民 力求吸引各阶层人群前来居住。

（二）、规划指标

根据《博兴县规划局建设用地规划设计条件通知书》（滨规

条【2008】007号）文件之规定，本项目可建设多层、小高层、高层住宅，多层不超过6层，高层总高度不超过行政中心办公楼。根据滨州规划院做的初步规划方案：5层住宅46栋；11层住宅19栋，17层住宅8栋；公建配置幼儿园、超市、会所、服务性商业网点。

项目具体经济技术指标如下：

项目 总用地面积 建设用地面积 总建筑面积 多层 其 中 小高层 高层 公建 数量 264998 397.497 376000 135000 139000 92000 10000 单位 平方米 亩 平方米 平方米 平方米 平方米 平方米 平方米 12

- -

山东同济置业有限公司 可行性研究报告

车库及储藏室 居住总户数 容积率 建筑密度 绿化率 45000 2746 1.41 平方米 户 % %

五、项目投资分析

（一）投资成本分析

根据以上的经济技术指标，对项目进行成本分析

序号 1 土地成本 2 前期工程费 2.1 地质勘探费 成本项目 单 价 (元/m2) 460.21 263.8 2 总价 (万元) 17304 9918.97 75.2 备注 起始价+契税 含高压线的迁移、回填废弃水渠的土方等 2594元/栋楼 13

2.2 三通一平费 15 564 2.3 规划设计费 2.4 施工图设计费 2.5 地形图测量 2.6放线费 2.7 建设用地规划技术服务费 2.8 城市技术规划技术服务费 2.9 水泥专项基金 2 10 0.1 0.53 1.27 住宅：2 公建：2.9 2.5 75.2 376 3.76 19.97 47.7 73.2 2.9 94 - -

山东同济置业有限公司 可行性研究报告

2.10 综合开发管理费 2.11 定额测定费 2.12 墙体基金 2.13 城市基础设施配套费 2.13 防雷审核检测费 2.14 人防费 2.15 环评费 2.16 监理费 2.17 质量监督费 2.18劳保基金 2.19 建筑垃圾费 2.20 地沟排水费 2.21 招标代理费、交易费 2.22 抗震费 2.23 交易手续费 2.24 测绘费 2.25 电器检测费 6 1.22 8 120 1.2 40 0.4 8 0.85 31.75 0.8 0.8 3 1 3 1.36 1 多层： 950 小高层：1300 高层： 1450 公建： 1450 100 2039.04 7.98 26.6 225.6 45.87 300.8 4512 45.12 1504 15 300.8 31.96 1193.8 30.08 30.08 112.8 37.6 112.8 51.13 37.6 12825 18070 13340 1450 3760 76667.97 300 1000 住宅平均造价*0.3% 建安造价*0.1% 每宗土地5万 0.07%*造价 可缓交50% 房管局征收 开发期4年 14

3 建安工程费 4 小区基础设施配套建设费 直接费用合计 5 不可预见费 6 管理费用 - -

山东同济置业有限公司 可行性研究报告

7 销售费用 8 财务费用 项目总成本合计 15.96 131.38 2220.96 600 4940 83507.97 1%，自己销售 贷款明细见附表 说明：因土地是否由第三方拍卖公司拍卖情况不详，以上土地成本中不包含土地拍卖佣金。（佣金估计在300万元左右）

（二）投资利润分析

1、销售收入预估

根据调查新区所有楼盘目前的销售价格，结合本项目的情况，预估本项目届时预售价格及收入如下：

物业类型 销售单价（元/㎡） 销售面积（㎡） 销售收入（万元） 合计 多层住宅 小高层住宅 高层住宅 2300 13500 31050 2550 13900 35445 2600 92000 23920 97525万元 车库 2300 18000 4140 储藏室 1100 27000 2970 2、项目静态投资分析

序号 1 2 3 4 项目 销售收入 项目总成本 营业税等各税金 项目纯利润 单 价 （元/平米） 2593.75 2220.96 213.21 159.58 总价 （万元） 97525 83507.97 营业税等5.6%；土备注 8016.76 6000.2 地增值税2%；企业所得税预提2% 15

- -

山东同济置业有限公司 可行性研究报告

成本利润率 7.18% 六、项目优劣势分析

（一）项目优势 1、资金优势

2、人脉优势 3、大盘效应

博兴目前尚没有一个真正大型的、高档次居住社区。我公司开发的产品可起到营造博兴第一社区，打造居住典范的龙头效应。绝佳的位置、良好的居住氛围将会吸引更多的人群来此居住。

4、竞争压力小

目前新区无新开楼盘，已建楼盘销售均已接近尾声。在此时机投资本项目，市场竞争压力较小。

（二）项目劣势 1、资金压力大

本项目总成本8.3亿元，一期贷款1.69亿元，二期贷款1.16亿元，贷款额度较大，且一期二期贷款的间隔周期为1.2年，资金周转压力过大。一旦一期销售不畅，将极大影响二期开发。

2、项目属新区，各方面配套不成熟

本项目周边地区均为开发，政府配套设施尚不完备，居民还不能坐公交上班、购物，孩子上学也不是很方便。

3、项目宗地上有110KV高压线路经过，对本项目开发肯定会带

- -

16

山东同济置业有限公司 可行性研究报告

来很大影响，具体何时能迁移，存在不确定性因素。

4、博兴各政府机关团购住房的热潮基本上已接近尾声，届时能否还有单位前来购房，存在不确定性因素。

5、本项目暖气由于供气单位容量不够，不能供应，需我公司自行解决居民供暖问题

七、未尽事宜

1、报告中预估的各机关、企业及村镇潜在的住房需求套数，能否全部转化为有效需求，都在本小区购买住房，不能准确估计； 2、本项目小高层、高层住宅占大多数，客户是否能接受高层住宅，没有市场可供参考，无法准确把握（目前博兴市场一共有7栋小高层住宅，均以团购方式出售，未对外销售）。

3、本项目销售，按照本公司销售考虑。若找代理公司销售，本项目成本将至少上升40元/平方米。一般而言，在面向全省乃至全国区域市场时，找代理公司销售较好。博兴市场属县域市场，面向本地销售，区域很窄，找代理公司意义不大。

4、通过对市场的了解，多层一层带院的住宅，能很大提升一层住宅的价格，很好卖（新区尚没有此类型的住宅）。能否我们规划时考虑此种类型住宅，需和主管部门进一步磋商（现规定可能不让）。

5、规划条件中开发期限为两年。近40万平米住宅2年内投放市场，博兴市场接受程度有限，销售压力过大。能否延长开发周期到4年左右，需和博兴政府部门进一步协商。

6、本项目西临规划中的学校，现在尚未开始建设，如能加快其

- -

17

山东同济置业有限公司 可行性研究报告

立项和建设步伐，将会对本项目的销售起到很大的推动作用。

。

二〇〇八年十月二十六日

- -

18

本文来源：https://www.bwwdw.com/article/gheo.html