通货膨胀对万科房地产公司的影响及其对策(1)

通货膨胀对万科房地产公司的影响及对策

摘要 如果通货膨胀发展朝向恶性趋势，即物价水平上涨很快，超过了经济与市场容忍的范围，那么，人们就会向恶性通货膨胀方向预期，这种预期会推动人们在市场上出现抢购现象，这反过来又会推动物价更快上升且更难控制。对于房市来说，也是一样的，由于预期恶性通货膨胀，因为购房即期需求大大增加，这必然进一步推动房价。但是，这种情形下的房价上升，预期起了极大且破坏性的作用，住宅价格在短时期间被大大高估，其结果是产生大量的泡沫，市场逐渐失去理性。通货膨胀发展比较温和且软着陆的话，房市发展也会保持健康发展态势，价格会保持较快速度上扬。在这种情形下，购房需求还一如先前一样比较强硬，因为，对住宅等不动产进行投资，是避免通货膨胀带来损失的传统办法。本文以万科房地产公司为例对我国通货膨胀加以分析和研究。

关键词：通货膨胀、房价、对策研究 引言

1通货膨胀

1.1通货膨胀的含义

通货膨胀指总物价或一般物价水平持续上涨，纸币的发行量超过商品流通中所需要的货币量而引起货币贬值、物价上涨的状况。而反应通货膨胀的变化影响到的并非是我们所常见的绝对价格，而是相对价格，即在某一特定时期内的价格水平对上一周期的价格水平而言，通常由CPI的“同比”或“环比”增长来研究

就通货膨胀的原因，西方经济学家提出了种种解释，大致可分为三个方面：第一个方面为货币数量论的解释，这种解释强调货币在通货膨胀过程中的重要性；第二个方面是用总需求与总供给来解释，包括从需求的角度和供给的角度的解释；第三个方面是从经济结构因素变动的角度来说明通货膨胀的原因。

1.2通货膨胀的危害

通货膨胀的本质是货币问题，是货币制度失控导致的恶果，今天中国的货币问题有两点最为严重，一是房地产业的印钞效果，另一是外汇政策带来的超量货币供应，中国经济的两大支柱却正是给中国带来恶性通胀的元凶。通货膨胀一经转向恶性通胀，首先就是物价飞涨，物价涨幅大大超过经济发展增幅，使国民资产大幅贬值，这种贬值带来的恶果就是生产资料类固定资产价格上涨，比如房租，不断上涨的非生产性成本严重打击企业的生产，造成企业倒闭，企业员工失业，进而社会消费下降，实业进入下降循环，经济陷入衰退。

并且，这还是个循环过程，严重者甚至导致国家崩溃——中国历次改朝换代都是在这种经济背景下发生的。这里顺便提一下，有人鼓吹金本位，其实，货币只是货币，无论是古代的金属货币还是现代的纸币，其本质相同，因此都同样会造成通胀

1.3通货膨胀对房价的影响

通货膨胀肯定对房价上涨具有推动作用，通货膨胀时，消费者的购买力是下降了，但是有太多的因素促使房价一直处在强势地位。

1.房子在中国人的传统观念中处在一个非常重要的地位，现在一般年轻人都会先买了房子再结婚。房子对于这些人来说是一种必须品，因此只要供得起，没钱也得借钱买。 2.现在买房的大部分人目的都是一种投资，都是为了赶上通货膨胀的速度，将手中的人民币保值。炒得起房的人不会在乎那点钱，那些大财团就更不用说了。

3.我们现在期待房价大跳水，这是一个不现实的想法，个人认为房价还会一直升，一线城市的房价还有下降的可能，因为的确存在不少泡沫，但不会降太多，二线城市我认为基本上不会降了。既然房价越升越高，迟买不如早买。

4.国家政策的影响。为了抑制房地产市场的过热，国家出台了不少政策。象升息、提高买第二套房的首付、严格二手房交易的贷款等等。效果肯定有，不过不大。原因我前面说过，炒房的人不会在乎这点，只要收益比投入大，为什么不去做呢。

5.房价跳水、房地产市场崩溃，这对国家的经济影响是巨大的，国家不会允许这种情况出现。另外，一个政府官员拥有几套房子这是我们不知道的，不过我敢说很多。这些人不会搬石头砸自己的脚。

6.最后我们别忘了，房价的上涨政府也是推波助澜的凶手。土地国有并拿来公开拍卖就能有力地证明这点。

2万科公司现状

万科企业股份有限公司成立于1984年，1988年进入房地产行业，1991年成为深圳证券交易所第二家上市公司。经过二十多年的发展，已成为国内最大的住宅开发企业。目前业务覆盖53个大中城市，销售规模居全球同行业首位。 1991年万科成为深圳证券交易所第二家上市公司，持续增长的业绩以及规范透明的公司治理结构，使公司赢得了投资者的广泛认可公司先后入选《福布斯》“全球200家最佳中小企业”、“亚洲最佳小企业200强”、“亚洲最优50大上市公司”排行榜，多次获得《投资者关系》等国际权威媒体评出的最佳公司治理、最佳投资者关系等奖项。 在多年的经营中万科坚持实行快速周转、快速开发，依靠专业能力获取公平回报的经营策略，并不盲目囤地，捂盘，标地王，产品定位于城市主流住宅市场，主要为城市普通家庭供应住房，2011年所销售的144平米以下户型占比89%。坚持快速销售、合理定价，万科的楼盘推出后当月销售率普遍达到60%以

上。同时，公司坚持规范经营，不追求高利润率，过去2005年以来公司累计纳税额超过500亿元，且每年的纳税额均高于净利润。坚持以专业能力从市场获取公平回报，是万科获得成功的基石。公司致力于通过规范、透明的企业文化和稳健、专注的发展模式，成为最受客户、最受投资者、最受员工、最受合作伙伴欢迎，最受社会尊重的企业。凭借公司治理和道德准则上的表现，公司连续八次获得“中国最受尊敬企业”称号。 经过多年努力，万科逐渐确立了在住宅行业的竞争优势，“万科”成为行业第一个中国驰名商标，旗下“四季花城”、“城市花园”、“金色家园”等品牌得到各地消费者的接受和喜爱，公司研发的“情景花园洋房”是中国住宅行业第一个专利产品和第一项发明专利，公司物业服务通过全国首批ISO9002质量体系认证，公司创立的万客会是住宅行业的第一个客户关系组织。同时也是国内第一家聘请第三方机构，每年进行全方位客户满意度调查的房地产企业。

3通货膨胀对企业的影响

供给方面，对于企业而言，由通胀引致的紧缩性货币政策或者信贷控制，是最为明显的压力，这也是当前引起企业资金链紧张的决定性因素之一，一些习惯于高负债运作的万科企业而言很可能面临资金链断裂的困境。

需求方面，通货膨胀直接造成了人们实际购买力和收入预期的下降，但是，却不能简单地由此得出通货膨胀降低房地产需求的结论。对于房地产的需求可以区分为两大类：一类是由于真实的购房需要而引致的刚性需求，目前上海乃至全中国持续的人口红利和未来正在加速的城市化进程，支撑了巨大的刚性需求，这一类刚性需求的存在成为房地产市场向买方市场转化的最大阻力，保守预测，未来十年，旧城改造将带来年平均2.82亿平米的住房刚性需求，旧有城市居民改善居住水平，将需要5.17亿平米的新增住房供应，农村人口进入城市，将创造3.76亿平米的新增住房需求。

另一类是投资性需求和改善性需求，目前在国家一系列政策的影响下，如央行在二套房、房贷额度上进行的非常严厉的控制，这一类需求受到了明显的抑制。但是，不可忽视的是，当前的通货膨胀还造成了原有的一部分投资性需求向供给的转化，在通胀引致信贷紧缩、中小企业贷款困难的情况下，一部分企业或企业主会出售持有的投资性房产或地产，以缓解自身的经营性资金压力，从而释放出部分供给。（自点观地产网 作者巴曙松）

3.1购房者需求发生改变

如今，社会进步、经济发展，生活水平随之提高，人们开始追求居住品质的提升，购房者开始了从居者有其屋向居者优其屋的转变历程，从以前的买房解决居住问题过渡为买房提升居住品质，需求发生了明显的变化。这从本网购房指南购房者的提问中可见一斑。例如“如何选择户型、某楼盘户型如何;某区域增值潜力如何;某项目周围环境有发展前景吗;某楼盘物业服务质量如何。

从众多购房者的留言来看，购房者的需求较以前发生了明显的变化。购房者不但不再满足于火柴盒式的千楼一面的固定户型以及单纯居住的功能，更讲求居住的舒适、健康和

享受。因此，购房者对于房子的户型、社区的环境与服务等方面有了更多的要求，对于置业环境在观念上有了较大的改变。 户型方面：

如今的购房者，在户型的选择上，不再是“清一色”，他们更看重户型的“个性化”。随着购房者需求的变化，开发商也随之改变思路，户型设计更趋人性化、合理化。户型设计由最初的大多数情况下的大卧小厅小卫变为各空间比例更加适当，并向空间自由组合、“量身打造”方向发展。住宅市场的不断发展、竞争、完善、市场未来开发向更具人性化、各空间功能更加细分，更符合居住者需求的方向发展。 环境、服务

城市的扩张及城市化进程的加快，购房者的置业行为也从单纯的解决居住问题向注重环境、人文、安全、服务等多重因素的方向倾斜。购房者居住问题得到解决后，随之而来的是问题将影响一生，因此，环境的好坏、居所的安全、物业服务质量等已成为如今上海购房者新的基本需求。与此同时，良好的环境及优质的物业服务在很大程度上也成为楼盘新的卖点。 郊区化趋势：

以前，人们置业总是趋向于离城内的区域，在心理定位上，似乎只有离城近，才算是真正拥有城市生活。如今，随着各城区外延的扩大，居住郊区化正在潜移默化的被购房者所接受。松江新城、嘉定新城、滴水湖新区、宝山美兰湖社区、奉贤新城及其辐射区，其清新的空气、优美、静雅的环境，越来越成为购房者所看好。在近郊置业，以前购房者最大的顾虑是交通、配套等方面的问题，而如今，随着各区域的不断建设得以改善（例如社区巴士、轨道交通等等），从而吸引了众多购房者关注近郊住宅市场。同时，目前，上海近郊房地产发展正处于起步阶段，因而相对于已成熟区域投资值空间较大，这也是吸引一部分购房者将目光投向郊区化住宅的一个原因。

另外，购房者需求的变化还表现在追求住宅的绿色、环保、节能等方面。所有这些变化，表现出了购房者的日趋成熟，也对开发商提出了更高的要求。这种由需求促进房地产开发进步，由开发的升级换代带动需求观念的转变，往复循环的结果，是楼盘品质的更上层楼。（自上海房地产网 荣臻）

3.2房屋总价过高

近几年，各地城市化及房地产市场的持续快速发展，部分地区出现了投机购房过热现象，房价涨幅远超居民收入增幅。“房价高、住房难”广为垢病。购房过热的原因比较复杂，主要由市场供求关系、住房被放大的资本属性与人们心理预期等因素决定。比如城市居民婚嫁、改善、回迁等都会引起房价的增长。随着我国改革开放进程的推进，我国正逐步加大

各方面的改革力度，从土地的有偿使用到住房的市场化改革，特别是1998年施行货币化分房政策，房地产市场的重要性更加凸现出来。但是近些年的房地产市场的运作来看，我国房地产市场还很不成熟，房价过高问题一直难以得到有效的解决，过高的房价给广大购房居民带来很大的生活压力，这与我国提出的以本和构建和谐社会的目标是相违背的。目前看来我国住宅市场是学习香港的发展模式，但香港的住宅市场是高地价、高房价、高福利房，虽然房价很高但对于收入低的家庭采取高福利房的政策。而我国目前是高房价、低福利房，在解决中等偏低收入人群的住房问题上采取政策、福利措施还远远不够。

3.3无法立足中心城市

万科曾经表示做规范的企业，他们为此付出了代价，无法拿到中心区域的土地，只能在城乡结合部拿高价地，靠质量、靠创意的维持自己的经营。上海的中心城市的地皮已经越来越少，万科房地产已近无法在上海的中心城市立足，甚至万科企业研发到国内的二三线城市去发展。长期以来，一线城市如北京、上海、广州、深圳一直是万科开发商的发源地和根据地。经历了多年的商品房开发，北京、上海、深圳、广州等大城市已经进入增量市场同质化产品的激烈竞争阶段，市场空间逐步萎缩，经营成本逐年提高，竞争态势不断加强，万科开发商逐渐感到压力倍增。为了打开困局，万科地产的眼光瞄向原来不被重视的上海郊区城市及二三线城市，以期保住自己的市场份额。一线城市的土地困局；房价一般由土地价格、各种税费和开发商的利润等部分构成，其中地价占开发成本的30%,占房价的25%左右，土地成本直接影响开发商的利润和房价。我国的基本国情是人多地少，土地资源稀缺性、土地供应有限性，加之区位差异性，决定了土地供应的相对不足和土地供需不平衡。特别是经济较发达的一线城市，土地供给和需求之间不断增长的矛盾尤其突出，土地使用量已经达到需要控制的程度，要拿地可谓费劲周折，因此地价居高不下。对于万科这房地产企业来说，土地是根本所在，没有土地就没有立足之本。

4应对措施及建议

住宅是不动产，购房者的情节与国家的经济发展，社会稳定，政府和主流媒体的宣传有很大关系。目前我国经济正在高速发展，社会稳定，土地、住房制度改革才有短短二十几年的经历，可以说房地产的升值空间很大，开发商们也正是看准这个时机不断宣传房地产的保值增值功能，诱使购房者买高价的住房。其实土地的升值保值空间要比单纯的住宅要高，可人们购买的只是年限的土地使用权，所以保值增值功能是有很大折扣的，再者，若干年后人们的审美观、时代感都在变，目前的住宅结构能否达到他们的要求，正如早年的大卧室到现在的大客厅结构的转变。所以单纯的住宅增值空间也是有限的。所以政府和主流媒体要正确地宣传和引导居民购房，不要总是宣扬房地产的增值功能多强，正确的引导居民正确的看待房地产的价值，因为人们买房还是主要用来居住，要更强调它的居住功能而不是一味的强调它的增值作用。 4.1限购

因近些年房价节节攀升，政府不得不采取一系列的政策来打压开发商的垄断地位。从2011年4月起采取限购政策。限购 就是限制购买，规定购买的数量， 4.2相应优惠措施

商家为了使自己的产品得到很好的销售业绩而采取的一系列促销手段，往往是一些特价和降价的产品，为了防止其他商业伙伴以及同行业恶意抢购所采取的一种商业手段。在中国，2008年的元宵节，是一个关于“团圆”的传统节日的日子，也通常是房地产企业启动2008年新的一年销售计划与销售周期的起始。在上海，和全国各地一样，不少房地产企业正准备推出大量的新楼盘对外销售，准备着手实现先前计划的春后房价反弹上涨的计划。然而，正是这一天，作为中国房地产业领军企业之一的万科，同时启动包括20个在售楼盘在内的“大规模”降价促销。 作为万科“掌门人”的王石认为，这次的宏观调控不仅仅针对房地产，银根紧缩等货币政策是针对整个经济过热、通货膨胀的势头，是一次宏观战略的调整。他在中城联盟的闭门会议上提醒他的同行们说，所谓的“拐点”，典型来说就是冰火两重天。不是大起到大跌，不是上升曲线到下降曲线，而是需求发生了根本性转变。如果不调整资源，面对这个局面，会不适应这个形势。王石对于房地产市场当前形势及未来走势的认识，正在深度左右、指挥着万科这家中国房地产业“领头羊”的企业战略，已经不再奢求如2007年及其以前那样依靠快速涨价而获得高额利润的盈利模式，企业在追求规模取胜而不是追求涨价来获取更多利益。

4.3完善郊区周边配套建设

万科选择市郊商品房建设的过程中，周边配套设施是否完善一直是购房者关注的热点。由于周边配套设施相对滞后，甚至出现了“宁要市区一张床，不要郊区一间房”的现象。随着商品房的建设，周边的大型商场、学校、医院、银行、菜场等配套设施将逐渐跟进，但需要一个过程。目前万科已经着力解决这方面的问题，一般需要3年～5年。进入2012年的今天，上海郊区的万科项目数不胜数，如嘉定新城的万科金色领域、闵行七宝的万科城花新园、南汇新场的万科清林径等等项目周边的配套建设已经日趋现代化。完善而又人性化的配套建设使万科房地产在整个房地产中的地位丝毫未动摇。

5通货膨胀对万科房地产公司启示 结束语 6谢词 参考文献

商家为了使自己的产品得到很好的销售业绩而采取的一系列促销手段，往往是一些特价和降价的产品，为了防止其他商业伙伴以及同行业恶意抢购所采取的一种商业手段。在中国，2008年的元宵节，是一个关于“团圆”的传统节日的日子，也通常是房地产企业启动2008年新的一年销售计划与销售周期的起始。在上海，和全国各地一样，不少房地产企业正准备推出大量的新楼盘对外销售，准备着手实现先前计划的春后房价反弹上涨的计划。然而，正是这一天，作为中国房地产业领军企业之一的万科，同时启动包括20个在售楼盘在内的“大规模”降价促销。 作为万科“掌门人”的王石认为，这次的宏观调控不仅仅针对房地产，银根紧缩等货币政策是针对整个经济过热、通货膨胀的势头，是一次宏观战略的调整。他在中城联盟的闭门会议上提醒他的同行们说，所谓的“拐点”，典型来说就是冰火两重天。不是大起到大跌，不是上升曲线到下降曲线，而是需求发生了根本性转变。如果不调整资源，面对这个局面，会不适应这个形势。王石对于房地产市场当前形势及未来走势的认识，正在深度左右、指挥着万科这家中国房地产业“领头羊”的企业战略，已经不再奢求如2007年及其以前那样依靠快速涨价而获得高额利润的盈利模式，企业在追求规模取胜而不是追求涨价来获取更多利益。

4.3完善郊区周边配套建设

万科选择市郊商品房建设的过程中，周边配套设施是否完善一直是购房者关注的热点。由于周边配套设施相对滞后，甚至出现了“宁要市区一张床，不要郊区一间房”的现象。随着商品房的建设，周边的大型商场、学校、医院、银行、菜场等配套设施将逐渐跟进，但需要一个过程。目前万科已经着力解决这方面的问题，一般需要3年～5年。进入2012年的今天，上海郊区的万科项目数不胜数，如嘉定新城的万科金色领域、闵行七宝的万科城花新园、南汇新场的万科清林径等等项目周边的配套建设已经日趋现代化。完善而又人性化的配套建设使万科房地产在整个房地产中的地位丝毫未动摇。

5通货膨胀对万科房地产公司启示 结束语 6谢词 参考文献

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